共有產(chǎn)權房
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共有產(chǎn)權房范文第1篇
申請家庭應同時具備以下條件：一是申請人應具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女;單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。二是申請家庭應符合本市住房限購條件且家庭成員在本市均無住房。
一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權住房。有以下情形之一的家庭不能申請購買共有產(chǎn)權住房：
(1)申請家庭已簽訂住房購房合同或征收(拆遷)安置房補償協(xié)議的。
(2)申請家庭在本市有住房轉出記錄的。
(3)有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的。
(4)申請家庭有違法建設行為的，申請時未將違法建筑物、構筑物或設施等拆除的。
申請家庭承租公共租賃住房、公有住房(含直管和自管公房等)后又購買共有產(chǎn)權住房的，應在購房合同網(wǎng)簽前書面承諾騰退所租房屋。
北京共有產(chǎn)權房賣出規(guī)定
共有產(chǎn)權住房購房人取得不動產(chǎn)權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產(chǎn)權份額。
1、購房人應向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設委(房管局)提交轉讓申請，明確轉讓價格。同等價格條件下，代持機構可優(yōu)先購買。
2、代持機構放棄優(yōu)先購買權的，購房人可在代持機構建立的網(wǎng)絡服務平臺轉讓所購房屋產(chǎn)權份額信息，轉讓對象應為其他符合共有產(chǎn)權住房購買條件的家庭。新購房人獲得房屋產(chǎn)權性質仍為“共有產(chǎn)權住房”，所占房屋產(chǎn)權份額比例不變。
共有產(chǎn)權房范文第2篇
1、共有產(chǎn)權房的供應對象為符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中,單身家庭申請購買的,申請人應當年滿30周歲。一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權住房。
2、申購要點:
職住平衡共有產(chǎn)權住房也會做到精準分配:房源優(yōu)先配售給項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭,以及符合本市住房限購條件的、在項目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
共有產(chǎn)權房范文第3篇
一、本合同根據(jù)《中華人民共和國合同法》，由嘉興市規(guī)劃與建設局、嘉興市工商行政管理局制訂。
二、本合同適用于單位自管房或個人私房（包括房改房）轉讓。
三、本合同中的賣方必須是房屋所有權人（共有權人），所稱房屋是指已取得《房屋所有權證》的房屋。
四、本合同中買賣雙方委托房地產(chǎn)中介公司的，需與公司另外簽定委托合同。委托個人并由人簽定合同的，應提供經(jīng)公證的委托書。
從事委托業(yè)務的房地產(chǎn)中介公司應為經(jīng)批準具有相應資格的專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。
五、本合同[ ]中的內容為并列的選擇項，須根據(jù)實際情況選擇打“√”。
六、本合同為房屋轉讓合同示范文本，本合同的部分條款當實際情況未發(fā)生或當事人雙方不作約定時，應在條款前空格部位打“X”，以示刪除。除國家另有規(guī)定外，任何一方不得以“示范合同印刷內容”為由強迫另一方接受。
七、乙方在簽定本合同前有權要求甲方出示本合同提及的甲方有關證書、證明文件和物業(yè)管理規(guī)定。
八、本合同條款由嘉興市規(guī)劃與建設局、嘉興市工商行政管理局負責解釋。
嘉興市房屋轉讓合同（示范文本）
本合同雙方當事人：_________________________
賣方（以下簡稱甲方）：____________________
地址：____________________聯(lián)系電話：
委托人：_______________
地址：____________________聯(lián)系電話：____________________
買方（以下簡稱乙方）：
地址：____________________聯(lián)系電話：____________________
委托人：_______________
地址：____________________聯(lián)系電話：____________________
委托機構：____________________
經(jīng)辦人：____________________聯(lián)系電話：____________________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致原則的基礎上，同意就乙方向甲方購買房屋事項達成如下協(xié)議：
第一條 房屋基本情況（按房屋所有權證填寫）
1、甲方房屋（以下簡稱該房屋）坐落于嘉興市____________________，房屋結構為__________，房屋用途為__________，房屋建筑面積為 平方米，車庫面積_____平方米。
2、該房屋所有權證號為_____（共有權證號為_____）。土地使用權方式為_____，土地使用權證號為__________。
3、隨該房屋一并轉讓的附屬設備、設施：_______________。
4、該房屋租賃情況______________________________。
第二條 房屋轉讓價格
按建筑面積計算 該套房屋轉讓價格為[人民幣] [ 幣]
總金額（小寫）__________元，大寫__________億_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。
第三條 付款方式、時間
雙方約定按以下第_____項以（現(xiàn)金、支票、其他 ）方式支付房款：
1、一次性付款：
本合同鑒定之日起_____天內，乙方一次性將購房款支付給__________。
2、分期付款：
合同簽訂之日起_____幾天內，房屋及相關權屬證明交付時，權
屬證明過戶后_________________________
________________________________________。
3、其它方式：___________________________________
第四條 交房方式：
甲乙雙方約定采用下列第_____種方式交房：
（1）自本合同簽定之日起_____天內，甲方將房屋及房屋鑰匙、房產(chǎn)證、土地使用證等相關權屬證明一并交付給乙方。
（2）其他方式_________________________。
第五條 乙方逾期付款的違約責任
乙方未按本合同第三條約定的時間付款，甲方有權按累計應付款向乙方追究違約利息，自本合同規(guī)定的應付款最后期限之第二天起至
實際付款之日止，月息按_____利率計算。逾期付款超過_____天，甲方有權按下述第 種約定追究乙方的違約責任：
（1）乙方向甲方支付違約金共計_____元整，合同限期繼續(xù)履行。
若乙方在 天內仍未繼續(xù)履行合同，遵照下述第（2）條處
理。 （2）乙方向甲方支付違約金共計_____元整，合同終止，乙方將房屋退還給甲方。甲方實際經(jīng)濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實賠償。
（3）_____________________________________________。
第六條 甲方逾期交房的違約責任
除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四條約定的時間交房的，乙方有權按累計已付款向甲方追究違約利息，自本合同規(guī)定的最后交付期限之第二天起至實際交付之日止，月利息按 計算。逾期交付超過_____天，乙方有權按下述第 種約定追究甲方的違約責任：
（1）甲方向乙方支付違約金共計_____元整，合同繼續(xù)限制履行。
若甲方在 天內仍未繼續(xù)履行合同，遵照下述第（2）條處理。
（2）甲方向乙方支付違約金共計_____元整，合同終止。乙方實際經(jīng)濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實賠償。
（3） 。
第七條 甲方保證該房屋交接時沒有產(chǎn)權糾紛和拖欠任何費用（如水電、煤氣、有線電話、物業(yè)管理費等相關費用），保證已清除該房屋原由甲方設定的抵押權。如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任，甲方轉讓該房屋之前，確認該房屋承租人已放棄優(yōu)先購買權，并取得房屋權共有人同意。（乙方對該房屋的各項基本情況均做了充分了解。該房屋轉讓后，如發(fā)生破漏、開裂等問題由乙方承擔維修責任。）
第八條 關于產(chǎn)權登記的約定
自本合同生效之日起，乙方在三個月內向房地產(chǎn)權登記機關申請辦理房地產(chǎn)權屬轉移手續(xù)，甲方積極給予協(xié)助。如因甲方過失造成乙方不能在 天內取得房地產(chǎn)權屬證書，視為甲方違約，乙方有權退房。甲方必須在乙方提出退房之日起 天將乙方已付款退還給乙方，并向乙方支付違約金_____元整。
第九條 該房屋轉讓交易發(fā)生的各項稅費由甲乙雙方承擔。
第十條 房屋轉讓后該房屋所屬土地使用權利、義務和責任依法
隨之轉讓。
第十一條 其他約定事項______________________。
第十二條 本合同空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關部門法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。
第十三條 甲、乙一方或雙方為境外組織或個人的，本合同應經(jīng)該房屋所在地公證機關公證。
第十四條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，甲、乙雙方同意采用以下第_____種方式解決。
1、由[嘉興仲裁委員會] [_______________仲裁委員會]仲裁。
2、向人民法院。
第十五條 本合同自________之日起生效。
1、甲、乙雙方簽字。
2、經(jīng)__________公證（涉外房屋轉讓必須公證）。
第十六條 本合同一式_____份，其中甲乙雙方、房屋權屬登記部門及契稅部門各執(zhí)一份。合同未盡事項，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章后與本合同具有同等法律效應
甲方（簽章）_______________乙方（簽章）
委托人_________________委托人
（簽章） （簽章）
簽定日期：_____年__月__日
共有產(chǎn)權房范文第4篇
關鍵詞:共有產(chǎn)權;經(jīng)濟適用住房;收益分配
中圖分類號:F293.3文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2009)23-0019-03
房地產(chǎn)產(chǎn)權是房地產(chǎn)的基礎和靈魂,圍繞房地產(chǎn)所產(chǎn)生的一切社會和經(jīng)濟活動,實際上是圍繞產(chǎn)權的流轉、更迭、處置而發(fā)生的。
2003年《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號)指出,經(jīng)濟適用住房是具有社會保障性質的政策性商品住房,是我國住房供應體系的重要組成部分,也是實現(xiàn)住房保障的主要內容。經(jīng)濟適用住房對于緩解城市中低收入群體的住房壓力以及構建和諧社會都起到了重要作用。經(jīng)濟適用住房上市轉讓時,按現(xiàn)行規(guī)定,政府要收回一定比例的土地價款,但收回多少、如何收回補貼收益,因缺乏房屋產(chǎn)權依據(jù),難以操作。有的地方雖然規(guī)定了“按成交額的10%繳納地價款”,但在實踐中出現(xiàn)了成交額難以掌控,售房者隱瞞實際成交價獲利導致政府收益不能保證的現(xiàn)象。此問題如果不能得到很好的解決,將會影響經(jīng)濟適用住房的建設和管理,甚至會影響到我國城市住房保障體系,而經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權是解決收益分配的基礎。
1國外的共有產(chǎn)權制度
在英國的住房政策中,有一種共有產(chǎn)權的制度,該制度支持部分在市場上購房有困難的家庭,通過分步購買產(chǎn)權的方式,逐步擁有完全產(chǎn)權住房的一項政策。英國的“共有產(chǎn)權”住房,是政府對有一定購房支付能力,但又難以完全承擔從市場途徑購買住房的部分群體的一種資助。英國的共有產(chǎn)權,是指由“住房協(xié)會”與購房人共同擁有住房產(chǎn)權,購房人對“住房協(xié)會”持有的產(chǎn)權部分支付租金,在具備能力后,購房人可逐步購買“住房協(xié)會”持有的那部分產(chǎn)權。在其首期購買和逐步購買剩余部分產(chǎn)權的過程中,政府會給予一定的政策性優(yōu)惠。這種共有產(chǎn)權住房針對不同的購房群體,有不同的政策設計。
美國通常把產(chǎn)權的擁有方式分成如下幾類:完全產(chǎn)權(Sole Ownership)、聯(lián)合產(chǎn)權(Joint Property)、共有產(chǎn)權(Common Property)和企業(yè)擁有產(chǎn)權(Enterprise Property)。共有產(chǎn)權指兩人以上按份共同擁有一宗不可分割的房地產(chǎn),產(chǎn)權人按份擁有房地產(chǎn)權益和承擔責任。盡管共有產(chǎn)權人對房地產(chǎn)的份額在實物上不可分,但利益上是可以分開的,而且共有產(chǎn)權人有權處置自己份內的房地產(chǎn)權益,另外,各產(chǎn)權人取得產(chǎn)權的時間和份額可以是不同的。大多數(shù)情況下,兩人以上共同擁有房地產(chǎn)的權利是共有產(chǎn)權。
2我國共有產(chǎn)權的設定
2.1共有產(chǎn)權含義和本質
鑒于國外共有產(chǎn)權的經(jīng)驗,我國共有產(chǎn)權住房在少數(shù)城市已進行試點,但目前還沒有正式在全國普及實施,還處在討論、調研、試行階段。
我國共有產(chǎn)權制度的基本含義是,政府用于經(jīng)濟適用住房建設的財政性支出(主要是政府免收土地出讓金、稅費減半征收和土地劃撥出讓的優(yōu)惠),轉化為投資,政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權和相應權利。
對于用貨幣補貼方式扶持低收入家庭購買的住房,政府的補貼也應視為政府的投資,這類住房的產(chǎn)權也應是政府與受助購房人的共有產(chǎn)權。在實踐中,政府擁有的這部分產(chǎn)權可以授權住房保障機構持有并行使相關權利,政府和受助者按規(guī)定共同申請領取《房屋共有權證》,同時,對產(chǎn)權共有人的權益進行界定。
共有產(chǎn)權制度的內在本質是,堅持經(jīng)濟適用住房的雙重性質,實現(xiàn)保障性與商品性的有機統(tǒng)一。從這一意義說,共有產(chǎn)權制度在本質上是通過經(jīng)濟適用住房所有權權能的動態(tài)組合,成為經(jīng)濟適用住房作為“具有保障性質的政策性商品住房”的新的具體的實現(xiàn)形式。經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權所有與所有房屋產(chǎn)權一樣,具體在經(jīng)濟和法律關系上主要體現(xiàn)房屋所有人對房屋的占有、使用、收益和處分的權利。這些權利根據(jù)所有人的意志、目標和通過這些權利在不同條件下的不同組合形式,可以體現(xiàn)出經(jīng)濟適用住房保障性和商品性的統(tǒng)一。
2.2共有產(chǎn)權設定的法律基礎
按照民法“一物一權”的原則,一處房產(chǎn)法律只承認一個所有權,但一個所有權可由一個民事主體所獨有,也可以由兩個或兩個以上的民事主體所共有,這為共有產(chǎn)權制度奠定了法律基礎。《中華人民共和國民法通則》第七十八條規(guī)定: “財產(chǎn)可以由兩個以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額,對共有財產(chǎn)分享權利,分擔義務。共同共有人對共有財產(chǎn)享有權利,承擔義務。按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時,其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購買的權利。”這條規(guī)定有四層含義,基本滿足了共有產(chǎn)權制度的法律需求,一是政府作為法人可以成為經(jīng)濟適用住房的共有人;二是政府按投資額可以成為經(jīng)濟適用住房的按份共有人,并按自己的份額享有權利,分擔義務;三是政府和受助購房人都可以根據(jù)具體情況對自己擁有的經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權額作出處分;四是處分經(jīng)濟適用住房時,政府和受助購房人都具有優(yōu)先購買權。
我國城市房屋權屬登記制度也為共有產(chǎn)權制度奠定了法律基礎。建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第三條規(guī)定:“房屋權利人(以下簡稱權利人)是依法享有房屋所有權和該房屋占有范圍內的土地使用權、房地產(chǎn)他項權利的法人、其他組織和自然人”。第十一條規(guī)定:“房屋權屬登記由權利人(申請人)申請。共有的房屋,由共有人共同申請”。第三十二條規(guī)定:“共有的房屋,由權利人推舉的持證人收執(zhí)房屋所有權證書。其余共有人各執(zhí)房屋共有權證書一份,房屋共有權證書與房屋所有權證書具有同等的法律效力”。這些規(guī)定表明,政府作為法人成為房屋權利人,按投資額成為經(jīng)濟適用住房的按份共有人之一,領取《房屋共有權證》是受法律保護的,操作上簡便易行,沒有任何障礙。
3經(jīng)濟適用住房收益分配分析
3.1“特殊產(chǎn)權”界定
政府用于經(jīng)濟適用住房假設的投資(主要表現(xiàn)為減免的土地出讓收益和稅費),主要是對需要幫助的群體發(fā)揮保障和扶持作用,而不是一般意義上的投資,所以政府擁有的這部分產(chǎn)權應是“特殊產(chǎn)權”。
根據(jù)新古典產(chǎn)權理論以及企業(yè)的不完全契約等理論,擁有很強專用性資產(chǎn)的產(chǎn)權應當獲得剩余權利。由于專業(yè)性資產(chǎn)的權利對于收益的分配是事先無法界定的,我們可以采取用總收益減去其他產(chǎn)權固定收益的剩余收益來計算專業(yè)性資產(chǎn)的收益。
由于土地是不動產(chǎn),所以具有很強的專用性。而房地產(chǎn)的價值又主要是由土地成本決定的,所以在經(jīng)濟適用住房到期可以上市時,擁有土地所有權的政府具有獲得剩余收益的權利。
3.2經(jīng)濟適用住房收益分配假定條件
(1)經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權為受助購房者和政府的共有產(chǎn)權;(2)經(jīng)濟適用住房上市交易,收益按同一區(qū)域內商品房的價格指數(shù)測算;(3)受助購房者退出有正面激勵作用,有利于提高經(jīng)濟適用住房的利用效率;(4)經(jīng)濟適用住房退出時由政府回購;(5)對于用貨幣補貼的購房者,共有產(chǎn)權及其收益按出資比例設定。
3.3西安市經(jīng)濟適用住房上市交易實例分析
按照《西安市經(jīng)濟適用住房管理辦法》的規(guī)定,購買經(jīng)濟適用住房滿五年后可以以市場價上市出售。經(jīng)濟適用住房在出售時,購買人要按經(jīng)濟適用住房所在地標定地價的10%交納土地出讓金,沒有標定地價的,土地出讓金的價款暫按成交額的3%交納。本例采用按成交額的3%繳納土地出讓金價款。
根據(jù)實際成交價格,2003年西安市城南區(qū)的經(jīng)濟適用住房售價為1 500元/平方米,2008年底該地區(qū)經(jīng)濟適用住房達到五年上市時限,二手房實際成交價為3 200元/平方米;2003―2008年該地區(qū)普通商品房價格平均上漲了80%。
A.不考慮資金時間成本,按一套面積為100平方米的經(jīng)濟適用住房進行粗略計算:
(1)按目前西安市的規(guī)定,該房應交政府的每平方的收益為:3200*3%=96元/平方米(如果出現(xiàn)價格瞞報,這一收益沒有保證)。
原購房者每平方米收益為:3 200-1 500-96=1604元/平方米。
(2)按照本文共有產(chǎn)權制度設計,原購房者每平方米收益為:1 500*80%=1 200元/平方米。
政府每平方米的收益為:3 200-(1 500+1 200)=500元/平方米。
不考慮資金時間成本時,按照新的產(chǎn)權制度設計進行計算,政府每平方米收益比目前西安市規(guī)定的要多404元/平方米。
B.考慮資金時間成本,將各時點上的資金流折算到2008年,利率采用2004年中國人民銀行存款利率0.72%,一套經(jīng)濟適用住房按面積100平方米的進行計算:
(1)按目前西安市的規(guī)定,該房應交政府的每平方的收益為:3 200*3%=96元/平方米(如果出現(xiàn)價格瞞報,這一收益沒有保證)。
原購房者每平方米收益為:3 200-1 500*(1+0.72%)5-96=1 549.22元/平方米。
(2)按照本文共有產(chǎn)權制度設計,原購房者每平方米收益為:1 500*(1+0.72%)5*80%=1 243.83元/平方米。
政府每平方米的收益為:3 200-1 500*(1+0.72%)5-1 243.83=401.39元/平方米。
考慮資金時間成本時,按照新的產(chǎn)權制度設計進行計算,政府每平方米收益比目前西安市規(guī)定的要多305.39元/平方米。
4經(jīng)濟適用住房共有產(chǎn)權的優(yōu)點分析
(1)政府通過“合股買房”擁有部分房產(chǎn)權,可以限制炒房等投機行為,有利于消除和打擊現(xiàn)行經(jīng)濟適用房交易中的尋租現(xiàn)象,從源頭上避免滋生腐敗問題。即使暗箱操作騙購經(jīng)濟適用房,個人不擁有完全的房屋產(chǎn)權,社會住房保障資源也不致于完全流失。
(2)經(jīng)濟適用住房共有產(chǎn)權政策,有利于完善經(jīng)濟適用住房的退出機制,使經(jīng)濟適用住房做到循環(huán)使用,發(fā)揮住房保障資源的最大利用。當經(jīng)濟適用住房受助者脫離中低收入群體時,政府可以依靠手中的部分房屋產(chǎn)權和相關法規(guī),將房屋另一半產(chǎn)權回購,用于安置其他更需住房的低收入家庭,不斷循環(huán)使用。這樣既體現(xiàn)了政府資助窮人的公正和公平,也使部分家庭從住房福利保障制度中及時退出成為可能,最終形成受助家庭走向富裕而退出住房保障的有效機制和經(jīng)濟適用住房循環(huán)利用的機制。
(3)經(jīng)濟適用住房共用房權政策,可以更好的實現(xiàn)住房保障資源累積和倍增,不僅使政府的投資轉化為部分產(chǎn)權,使這部分資產(chǎn)保值,而且隨著資產(chǎn)的循環(huán)使用,政府用于住房保障的財力累積倍增,能夠有效地擴大住房保障覆蓋面,盡快實現(xiàn)居者有房的夢想。
(4)經(jīng)濟適用住房共有產(chǎn)權,有利于規(guī)范和繁榮住房租賃市場,進一步促進人們住房消費觀念的轉變,增大經(jīng)濟適用房選擇的空間余地,宜買則買、宜租則租、先租后買、租售并舉、量力而行、合理消費,從而引導人們走出“重買輕租”的消費觀念誤區(qū),形成正確的住房消費結構。
5結論
經(jīng)濟適用住房在我國還是一種新興事物,對它的認識需要一個過程,當前,政府迫切需要重新審視經(jīng)濟適用住房的一些突出問題,盡快進行制度上的創(chuàng)新,以達到預期的政策設計和宏觀調控目標。否則,如果繼續(xù)沿用過去的做法和實現(xiàn)方式,雖然各地不斷加大建設量,但其根本問題和矛盾還是無法得到徹底解決的。
本文的經(jīng)濟適用住房共有產(chǎn)權制度是經(jīng)濟適用住房改革過程中的重大創(chuàng)新,像任何新生事物一樣,必然會遇到這樣或者那樣的問題,有時會伴隨產(chǎn)生以前沒有遇到的新的問題。我們對好制度進行評價的標準應該是是否極大解決原有弊端,同時帶來較少的副作用。從這一方面來看,本文認為,共有產(chǎn)權制度是解決經(jīng)濟適用房現(xiàn)有困境的極佳選擇。值得特別指出的是,住房問題是關系到國計民生的重大問題,不是僅靠某一兩個學科的理論就可以很好解決的,需要建筑、經(jīng)濟、管理、法律等相關學科的共同完善,相信在各學科取長補短的過程中,共有產(chǎn)權制度的發(fā)展和成熟會有更大質的飛躍。
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共有產(chǎn)權房范文第5篇
隨著《物權法》的深入實施，不動產(chǎn)登記程序的不斷完善，公證員對房屋產(chǎn)權歸屬應該有更明確的認知，了解房產(chǎn)登記的具體規(guī)定和操作程序。挖掘背后爭議風險點，尋找法律和法理上的支撐點，厘清實務中的模糊問題，從而準確把握委托、繼承、遺囑、夫妻財產(chǎn)協(xié)議等公證實務。
一、夫妻“隱形共有”與“單獨所有”對比
夫妻隱形共有，通常是指登記在夫妻一方名下的夫妻共同財產(chǎn)，如存單、債券、股票、車輛等財產(chǎn)，雖然為夫妻關系存續(xù)期間所取得，但權利憑證上只登記夫或者妻一方的姓名。對于房產(chǎn)而言，主要是在《物權法》實施之前，由于風俗習慣或登記程序不完善等原因，致使夫妻共有房產(chǎn)僅登記在一方名下，產(chǎn)生了隱形共有人現(xiàn)象。在公證實踐中，對于登記在一方名下的房產(chǎn)進行審查時，審查登記人的婚姻狀況是必要程序，若所涉房產(chǎn)系權利人婚姻關系存續(xù)期間購得的房產(chǎn)，應認定為夫妻共同財產(chǎn)，這無疑是符合《婚姻法》精神的。
對于單獨所有，目前現(xiàn)行法律、法規(guī)中，僅在《房產(chǎn)登記辦法釋義》中有相關的表述：在房產(chǎn)所有權證填寫說明時指出“不屬共有情況的，填寫單獨所有；屬于共有情況的，填寫按份共有或共同共有”；在解釋共有概念時指出“共有作為所有權的一種形態(tài)，是與單獨所有相對而言的”。根據(jù)《房產(chǎn)登記辦法釋義》這一表述，我們可以得出單獨所有是指房屋產(chǎn)權由房屋所有權證上登記人一人所有，這種解釋也符合社會大眾對此概念的心理預期。
另外，房產(chǎn)管理部門在實務中對于“單獨所有”與“隱形共有”也進行區(qū)分。婚姻存續(xù)期間，對登記在一方名下后申請變更為夫妻共有的，可理解為房產(chǎn)證及登記簿記載的房產(chǎn)權利狀態(tài)與事實權利狀態(tài)不一致，只要申請人能夠提供充分的證明，登記機構應給予辦理相應的更正登記。而如果夫妻將一方婚姻關系存續(xù)期間取得的個人房產(chǎn)。或將婚前取得的個人房產(chǎn)約定為共同所有或部分共同所有的，均視為房產(chǎn)所有權的轉移，應當按照《房產(chǎn)登記辦法》第32條的規(guī)定申請辦理房產(chǎn)所有權轉移登記。這兩種辦理方法的區(qū)別。反映出房產(chǎn)登記部門將“隱形共有”視為夫妻共同所有，“單獨所有”視為登記人個人占有全部產(chǎn)權。由此可見，“隱形共有”實際上是特定時期的產(chǎn)物，只是短時間的過渡，隨著《不動產(chǎn)登記條例》的貫徹實施，產(chǎn)權登記必將更加全面而準確，“隱形共有”也終將退出歷史舞臺。
總之，隱形共有和單獨所有，雖都是“登記在一方名下”的財產(chǎn)，但法律意義卻大為不同，絕不能畫等號。
二、“單獨所有”的程序事項
目前，單獨所有已逐步成為所有權的一個狀態(tài)，那么依據(jù)何規(guī)定、履行哪些程序才能將房產(chǎn)登記為一方單獨所有呢？一般而言，以下情況下取得的房產(chǎn)屬于單獨所有：1、《婚姻法》第18條第（一）、（三）項所規(guī)定的“一方的婚前財產(chǎn)”及“遺囑或贈予合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)”；申辦人需要提供未婚或未再婚證明，或者需要有經(jīng)過律師的遺囑或者贈予合同中明確歸夫或妻一方所有的遺囑律師書或贈予合同律師書；2、《婚姻法》第十九條規(guī)定的情形：夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有；申辦人需要提供夫妻共同約定歸一方單獨所有的書面夫妻財產(chǎn)約定；3.人民法院、仲裁委員會的生效法律判決或裁定為一方所有的房產(chǎn)：申報人需要提供生效的法律文書及協(xié)助執(zhí)行書等。在辦理單獨所有登記事項時，除提供必需的材料外，房產(chǎn)部門還要進行嚴格的詢問，τ謔欠袷槍燦蟹坎做重點詢問。依據(jù)上述分析，夫妻關系存續(xù)期間單獨所有房產(chǎn)證是建立在夫妻財產(chǎn)約定的基礎上形成的登記一方個人獨有的權利證明，是符合法律和程序的權利憑證。
三、“單獨所有”與“夫妻共有”
房產(chǎn)證上單獨所有不能認定登記人個人產(chǎn)權的主要困擾就在于《婚姻法》與《物權法》的沖突，其中一個可能存在的主要障礙就在于夫妻財產(chǎn)約定在物權變動中的適用規(guī)則。
雖然登記為“單獨所有”，但在夫妻存續(xù)期間取得的房產(chǎn)，雙方未進行財產(chǎn)約定，仍屬于夫妻共同財產(chǎn)。《婚姻法》第十九條：“夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定。夫妻對婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的約定，對雙方具有約束力”。
因此在公證實務中，需要進行個人財產(chǎn)與共同財產(chǎn)的區(qū)分。《婚姻法》第十九條規(guī)定了夫妻財產(chǎn)約定的效力問題：第一，對雙方具有約束力；第二，第三人知道該約定的，可以對抗第三人。這就是夫妻財產(chǎn)約定的兩種效力，即對內效力和對外效力。夫妻財產(chǎn)約定對內最基本的效力是物權效力。由此，夫妻財產(chǎn)約定一旦在夫妻之間成立生效便產(chǎn)生物權的效力，屬《物權法》第九條的“法律另有規(guī)定的除外”。無須通過登記生效實現(xiàn)物權變動。在對外效力上，對于夫妻財產(chǎn)約定，應當依據(jù)《物權法》規(guī)定的公示原則進行登記，可以有效地防止規(guī)避法律的行為，更有利于保護與約定財產(chǎn)的夫妻進行民事活動的人的合法權益，同時，也應規(guī)定夫妻財產(chǎn)契約經(jīng)登記方產(chǎn)生對外效力，未經(jīng)合法登記者不產(chǎn)生對外效力。由此，夫妻財產(chǎn)約定在夫妻之間具有物權效力，而在對外效力上依然應通過登記生效才能實現(xiàn)物權變動。
同時，對于夫妻財產(chǎn)約定對內效力不能因為其適用“法律另有規(guī)定的除外”而放任自流，在涉及第三人時為保障交易安全應準用《物權法》第31條“處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力”，這可以理解為夫妻財產(chǎn)約定在涉及第三人時，應援用對外效力的規(guī)則通過登記才能實現(xiàn)物權變動。
