養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目

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養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目范文第1篇

【關(guān)鍵詞】開發(fā)區(qū)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；PPP模式

1、我國(guó)老齡化最新狀況

人口老齡化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。我國(guó)自改革開放以來(lái)，尤其是實(shí)行計(jì)劃生育以來(lái)，人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，人口倒金字塔結(jié)構(gòu)開始出現(xiàn)，形成“4+2+1”家庭形式，且我國(guó)的保障體系不完善，可能面臨“先老后富”。如果按照聯(lián)合國(guó)教科文組織關(guān)于老齡化社會(huì)的界定標(biāo)準(zhǔn)，則我國(guó)從1999年就開始進(jìn)入了老齡化社會(huì)，且近幾年呈加速之勢(shì)。截至2011年末，中國(guó)60歲及以上老年人口達(dá)1.8499億，占總?cè)丝诒戎?3.7%。我國(guó)老齡人口比重將進(jìn)一步上升，人口老齡化程度進(jìn)一步加劇，養(yǎng)老壓力越發(fā)凸顯，我國(guó)社會(huì)未富先老的趨勢(shì)將愈發(fā)明顯。具體表現(xiàn)為以下：我國(guó)老年人口絕對(duì)數(shù)量巨大、占世界老齡人口總數(shù)的1/5，到2050年我國(guó)老年人口總量將超過(guò)4億。人口老齡化速度快、水平高；老齡化階段推進(jìn)速度比較快；“未富先老”及“空巢老人”；人口老齡化在空間分布上不平衡；城鄉(xiāng)倒置顯著；老齡化超前于現(xiàn)代化。

2、養(yǎng)老項(xiàng)目發(fā)展前景

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還是一個(gè)新領(lǐng)域，養(yǎng)老項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)前景具有以下特點(diǎn)：首先，市場(chǎng)基礎(chǔ)龐大：據(jù)預(yù)測(cè)，到2020年，我國(guó)老齡人口將達(dá)到2.48億，占人口總數(shù)的17.1%；到2030年中國(guó)將迎來(lái)人口老齡化高峰。屆時(shí)老年人口比重將達(dá)到總?cè)丝?1.2%，老年人口總數(shù)將達(dá)到4億。龐大的老年人群將催生巨大的消費(fèi)市場(chǎng)。其次，消費(fèi)能力巨大：中國(guó)老齡科學(xué)研究中心調(diào)查顯示，我國(guó)城市老年人口中，42.8%的人口擁有儲(chǔ)蓄存款。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示分析，2010年，我國(guó)老年人的退休金額達(dá)8383億；到2020年時(shí)將達(dá)到28.145億元；到2030年，將增加到73219億元。老年群體擁有強(qiáng)大的消費(fèi)能力。最后，產(chǎn)業(yè)前景廣闊：參照國(guó)外經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)：2010年、2020年和2030年，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望從近1萬(wàn)億提升到8萬(wàn)億和22萬(wàn)億，老年消費(fèi)占總消費(fèi)的比重可能從6%左右提升到12%、和15%左右，對(duì)GDP的拉動(dòng)作用可能從3%提升到6%至8%。

3、我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)分析

我國(guó)從改革開放之后開始嚴(yán)格實(shí)施計(jì)劃生育政策以控制總?cè)丝诘谋ㄊ皆鲩L(zhǎng)，雖然計(jì)劃生育國(guó)策的實(shí)施對(duì)總?cè)丝诘某掷m(xù)快速增長(zhǎng)起到了極大地遏制作用，但也造成了我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)的失衡。由于我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相對(duì)而言處于起步階段，沒有形成良好的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的體系，出現(xiàn)了如目前我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目多屬于公辦社會(huì)福利型，設(shè)施簡(jiǎn)陋、功能單一；在開發(fā)模式、運(yùn)行管理等方面還處于探索階段。此外，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展遠(yuǎn)不能滿足老齡化人口和養(yǎng)老服務(wù)需要。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃；由于人口老齡化認(rèn)識(shí)不足，需要增加養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)設(shè)施；在專業(yè)層面上，缺乏養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)體系缺乏統(tǒng)籌安排，在數(shù)量和服務(wù)量上缺乏相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)體系。

由于規(guī)劃設(shè)計(jì)和管理服務(wù)的缺乏規(guī)劃，造成在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)階段不能滿足養(yǎng)老需求。盡管現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)中間，對(duì)于老年人居住家主和公共建筑做了相應(yīng)的規(guī)定，但是在規(guī)定方面不健全，有些也沒有得到很好的實(shí)行。大量的養(yǎng)老項(xiàng)目缺乏老年服務(wù)設(shè)施。此外不但是硬件建設(shè)的缺乏，在醫(yī)療護(hù)理、休閑娛樂(lè)等軟件服務(wù)方方面也嚴(yán)重不足。此外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目相對(duì)于一般的項(xiàng)目，對(duì)于配套和設(shè)施要求都比較高，開發(fā)成本較大，經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)問(wèn)題不完善，市場(chǎng)在資源配置中沒有得到充分發(fā)揮。表現(xiàn)在一下幾個(gè)方面：首先，現(xiàn)有的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目存在數(shù)目少、規(guī)模小、分布地區(qū)不廣等問(wèn)題；其次，品質(zhì)層次較低。一些地區(qū)存在養(yǎng)老項(xiàng)目，并未考慮老年人的生理行為特征，其居住小區(qū)不僅規(guī)模小，配套設(shè)施不齊全，從選址規(guī)劃，戶型設(shè)計(jì)到相關(guān)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)品質(zhì)不高。

4、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目指標(biāo)選取

4.1養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目需要具備的特點(diǎn)性質(zhì)：（1）以老年人為主；其中老年社區(qū)老年人占據(jù)主要地位，老年人口必須占到一半以上；（2）配套設(shè)施齊全；需要設(shè)置許多有利于老年社會(huì)交往和文娛體育活動(dòng)的場(chǎng)所，配備比較齊全的醫(yī)護(hù)、家務(wù)等服務(wù)機(jī)構(gòu)；（3）具備一般的社區(qū)基本功能；具有對(duì)外的交通、通訊網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公用設(shè)施和行政管理的功能，與社會(huì)形成共享的發(fā)展格局。（4）構(gòu)建老年人精神世界；充分融入老年文化的概念，讓社區(qū)內(nèi)的老人感到“老有所學(xué)”“老有所樂(lè)”“老有所為”“老有所依”。根據(jù)以上養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)分析，通過(guò)對(duì)其功能的細(xì)化，總結(jié)一下指標(biāo)選取原則及指標(biāo)選取方法、思路如下圖所示：

4.2養(yǎng)老項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求

老年人對(duì)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)的消費(fèi)需求與日俱增，建設(shè)新型養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，一方面要為老年人提供基本的養(yǎng)老設(shè)施與硬件配套，提供符合老年設(shè)計(jì)規(guī)范的居住設(shè)施和服務(wù)，強(qiáng)調(diào)針對(duì)于老年人生理心理變化的人性化設(shè)計(jì)，使用高質(zhì)量的設(shè)施提高老人生活的便利性[4]；另一方面，營(yíng)造合適老人養(yǎng)老的健康環(huán)境及配套軟。因此，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)越、舒適、安全的生活環(huán)境與居住環(huán)境。創(chuàng)造一個(gè)具有時(shí)代精神的、能最大限度地滿足老年居民各種實(shí)際需求的居住環(huán)境是養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃的基本出發(fā)點(diǎn)。其具體構(gòu)思可作區(qū)位環(huán)境、室內(nèi)外設(shè)計(jì)、建筑造型、配套設(shè)施、室外設(shè)計(jì)等的考慮。

（1）室外空間環(huán)境應(yīng)具有多樣性和選擇性，以滿足不同能力老年人戶外活動(dòng)中自主選擇的要求。（2）室內(nèi)外空間規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)滿足維護(hù)老年人私密性活動(dòng)的需求，以增強(qiáng)老年人獨(dú)立、自主和“有用”的意識(shí)，促進(jìn)心理健康。（3）室內(nèi)外環(huán)境應(yīng)有一定的可控性，便于老年人隨時(shí)可根據(jù)自己的需要和愛好重新安排空間使用方式。在設(shè)計(jì)中可考慮隔斷的靈活性和可移動(dòng)家具，便于老年人按自己意愿重新布置。（4）住宅空間結(jié)構(gòu)應(yīng)具有足夠的靈活性和適應(yīng)性，以滿足不同年齡、不同自理能力、不同家庭關(guān)系和不同生活方式的老年人對(duì)居住空間多樣性的需求。（5）建筑造型空間與社區(qū)服務(wù)設(shè)施應(yīng)有方便的聯(lián)系。兩者在空間和時(shí)間上的協(xié)調(diào)和密切聯(lián)系，有助于老年人積極參與社區(qū)設(shè)施的建設(shè)和使用管理。

五、優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老項(xiàng)目不僅僅是單一功能的疊加，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)軟件應(yīng)該與硬件匹配發(fā)展，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，除了硬件條件的完善外，必須健全老年人文化教育、養(yǎng)生保健、康復(fù)護(hù)理等項(xiàng)目[5]。從微觀層面分析養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能及開發(fā)設(shè)計(jì)的基本要求，拓展及完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。其為解決養(yǎng)老問(wèn)題而探索的思路和途徑值得我們?nèi)パ芯?、借鑒和完善。緩解我國(guó)的養(yǎng)老壓力，形成良好的社會(huì)效應(yīng)，從而形成經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)的內(nèi)生型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

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作者簡(jiǎn)介：

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目范文第2篇

養(yǎng)老地產(chǎn)正慢慢升溫。表現(xiàn)得最為明顯的，就是包括保利、萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等在內(nèi)的眾多知名房企紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。

記者在采訪中得知，目前全國(guó)已有超過(guò)20家大、中型房企高調(diào)宣布進(jìn)軍或涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，其中，萬(wàn)科集團(tuán)將投資120億元，在長(zhǎng)春市多個(gè)區(qū)域打造總體占地面積100萬(wàn)平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)規(guī)劃了6000多平方米的高端養(yǎng)老項(xiàng)目；綠城在臨平的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)建成，在桐鄉(xiāng)市的一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目也于今年6月份開工，正式進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域；保利地產(chǎn)早在去年8月份，與北京安平投資有限公司共同出資2000萬(wàn)元，以各占50%的股權(quán)比例合作成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司。除此之外，金融機(jī)構(gòu)和投資資本也紛紛進(jìn)入這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，如中國(guó)人壽、泰康人壽，社保、紅杉、IDG等。

專家認(rèn)為，隨著中國(guó)老齡化社會(huì)加速的到來(lái)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將形成一個(gè)龐大的市場(chǎng)，而作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的一個(gè)組成部分，養(yǎng)老地產(chǎn)也將會(huì)迎來(lái)其發(fā)展的“春天”。 種種跡象表明，針對(duì)老齡人口的服務(wù)已經(jīng)出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象。波士頓咨詢公司的一份報(bào)告指出，到2050年，中國(guó)60歲以上的“銀發(fā)人群”將會(huì)達(dá)到近4.4億人，屆時(shí)將占全國(guó)總?cè)丝跀?shù)的34%左右。而現(xiàn)實(shí)情況是，目前平均每1000名老人只擁有20余張床位，缺口之大顯而易見。這么大的市場(chǎng)，自然會(huì)有先知先覺的開發(fā)商提前搶灘布局。

現(xiàn)存諸多缺陷

市場(chǎng)存在缺口，但養(yǎng)老地產(chǎn)卻并未真正發(fā)展起來(lái)，并發(fā)揮其應(yīng)有的作用，為何會(huì)這樣呢？通過(guò)采訪調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)之所以面臨當(dāng)前這種狀況，在很大程度上與行業(yè)的定位、資源配置以及門檻太高等諸多因素有著直接的關(guān)系。

表現(xiàn)得最為明顯的是過(guò)于糾結(jié)政策扶持，而這一定程度上成為造成養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)長(zhǎng)期停滯不前的主要原因。就目前而言，開發(fā)商所關(guān)注的土地、金融等政策支持尚不會(huì)出現(xiàn)，但恰恰相反的是，房企希望在這方面得到更多的優(yōu)惠。至于與地方政府合作能夠拿到價(jià)格低廉的土地，進(jìn)行大規(guī)模組合開發(fā)，不過(guò)是以養(yǎng)老地產(chǎn)為幌子，與地方政府急于發(fā)展老年產(chǎn)業(yè)的政績(jī)結(jié)合，只具有個(gè)案效應(yīng)，不利于行業(yè)的整體發(fā)展。

其次是養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏清晰的定位。觀察開發(fā)商正在實(shí)施的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)發(fā)現(xiàn)，所謂老年項(xiàng)目不過(guò)是社區(qū)配套，開發(fā)主體仍然是傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目。上海五合智庫(kù)有關(guān)人士指出，用普通住宅的思維探索養(yǎng)老地產(chǎn)注定是要交學(xué)費(fèi)的。養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅是整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條的一環(huán)，離開整個(gè)鏈條單純談養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際意義不大。

還有就是養(yǎng)老地產(chǎn)門檻太高，缺乏適合普通大眾的產(chǎn)品。從當(dāng)前部分項(xiàng)目運(yùn)作來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)目標(biāo)是要開發(fā)成高端的、奢華的項(xiàng)目，其結(jié)果忽略了養(yǎng)老需求本身。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，天津某養(yǎng)老社區(qū)銷售的會(huì)員卡，根據(jù)房間面積大小不同，會(huì)員費(fèi)在50萬(wàn)～90萬(wàn)元之間，除此之外，會(huì)員還要每年繳納3萬(wàn)至3.5萬(wàn)元的服務(wù)費(fèi)。更有甚者，國(guó)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目會(huì)員費(fèi)甚至高達(dá)200萬(wàn)元，如此高的“門檻”，把大多數(shù)普通消費(fèi)者都擋在了市場(chǎng)之外。

此外，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目選址不當(dāng)，也讓此類項(xiàng)目無(wú)法得到市場(chǎng)的認(rèn)可。為了壓縮成本，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在選址方面只能考慮較為偏遠(yuǎn)一些的市郊，周邊配套并不成熟，連開發(fā)普通住宅的條件都不成熟，何況是老年住宅。如綠城在臨平的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目綠城藍(lán)庭項(xiàng)目，距離市中心有很有一段距離，周邊配套并不是很成熟。有業(yè)內(nèi)人士指出，這是當(dāng)前諸多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不得不共同面臨的困境，即遠(yuǎn)離市中心區(qū)域。相反，市中心區(qū)域配套成熟，適合開展養(yǎng)老服務(wù)，同時(shí)也適合探望，但高昂的地價(jià)讓這類項(xiàng)目無(wú)法生存下去。

更難的是軟件配套。有學(xué)者指出，養(yǎng)老地產(chǎn)并非修建住宅讓老人過(guò)去居住，而是為了實(shí)現(xiàn)“安心養(yǎng)老”。為了達(dá)到這種要求，則必須地產(chǎn)項(xiàng)目配套良好的老年康復(fù)中心，此外還應(yīng)該配備具備專業(yè)知識(shí)的護(hù)理人員等。而這些，則是當(dāng)前最為緊缺的，因?yàn)橐话愕酿B(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目也并不具備這些軟件配套。

如何適應(yīng)需求

什么樣的養(yǎng)老地產(chǎn)適合市場(chǎng)的實(shí)際需求？

洲聯(lián)集團(tuán)副總經(jīng)理盧求表示，目前我國(guó)適合老年人居住的建筑的市場(chǎng)有效供給不足，其建設(shè)無(wú)論從數(shù)量還是質(zhì)量上講都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。以養(yǎng)老設(shè)施為例，國(guó)際上老人入住老年設(shè)施一般為4%～6%，我國(guó)僅為1%左右。

此外，在項(xiàng)目本身功能設(shè)計(jì)也應(yīng)符合市場(chǎng)實(shí)際需求，也應(yīng)該借鑒海外國(guó)家和地區(qū)的一些做法。盧求表示，由于有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國(guó)家養(yǎng)老對(duì)策的共同之處是依賴“社會(huì)養(yǎng)老”功能：在社會(huì)保障體制中，老年人被賦予了獨(dú)立生活的經(jīng)濟(jì)能力；在福利設(shè)施、服務(wù)體系以及居住環(huán)境等方面，針對(duì)老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設(shè)計(jì)。以美國(guó)為例，老年人的居住設(shè)施大致分為五類：獨(dú)立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院、老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以相應(yīng)的服務(wù)管理體制。亞洲國(guó)家中，日本、新加坡等也逐步進(jìn)入了老年型國(guó)家之列，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，如提倡和鼓勵(lì)“多代同居”。

養(yǎng)老地產(chǎn)在軟件配套方面必須完善。要做到這一點(diǎn)，單靠開發(fā)商或者其他機(jī)構(gòu)，無(wú)法完成這樣的工作。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)有能力建造房產(chǎn)，但在療養(yǎng)、護(hù)理和醫(yī)療方面卻是短板；而醫(yī)療、護(hù)理機(jī)構(gòu)雖有能力發(fā)揮自己的專業(yè)特長(zhǎng)，但卻受到經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的限制。鑒于此，專家建議可以考慮讓開發(fā)商與療養(yǎng)、護(hù)理和醫(yī)療機(jī)構(gòu)展開深度合作，共同促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展。

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目范文第3篇

2013年養(yǎng)老地產(chǎn)用地“破冰”的消息不斷。4月初，北京市國(guó)土局公布了2013年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。在5650公頃的總量中，首次單列養(yǎng)老設(shè)施用地計(jì)劃指標(biāo)，今年的養(yǎng)老設(shè)施用地為100公頃。除北京市制定的首份養(yǎng)老綜合用地的供應(yīng)計(jì)劃外，其他城市如上海、深圳、廣州、成都等地也提出預(yù)留養(yǎng)老用地的相關(guān)計(jì)劃。根據(jù)成都市相關(guān)規(guī)劃，到2020年將規(guī)劃建設(shè)395個(gè)養(yǎng)老設(shè)施項(xiàng)目，總占地11709畝。

將養(yǎng)老設(shè)施納入用地計(jì)劃，使土地性質(zhì)更加明確化，這對(duì)于養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)非常有利。但在目前養(yǎng)老地產(chǎn)的供地計(jì)劃中，養(yǎng)老項(xiàng)目的比例仍然缺失。對(duì)于開發(fā)商而言，目前手中土地基本不是專門定位“養(yǎng)老”性質(zhì)的，那在具體操作時(shí)應(yīng)該注意哪些方面呢？為此《新商務(wù)周刊》專門采訪了中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系主任葉劍平。

何種土地性質(zhì)可用于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)？

目前國(guó)內(nèi)專門用于養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)的土地尚少，就土地性質(zhì)而言可分為國(guó)有出讓土地、國(guó)有劃撥土地和集體建設(shè)用地，您認(rèn)為哪一類型的土地較適合養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)？

養(yǎng)老項(xiàng)目從性質(zhì)上要加以劃分。一是具有福利色彩和保障性質(zhì)的，更類似保障房，比如敬老院和養(yǎng)老院，針對(duì)的是“三無(wú)”老人和五保戶，主要是出于對(duì)特定群體老人的關(guān)懷，由政府公共部門提供，不進(jìn)入市場(chǎng)流通。

說(shuō)到養(yǎng)老地產(chǎn)，如果針對(duì)的是開發(fā)商的行為，也要進(jìn)行細(xì)分。一類是完全的市場(chǎng)行為，開發(fā)的是中高檔的養(yǎng)老住宅和老年公寓，可用以銷售也可租賃。完全的市場(chǎng)行為，當(dāng)然要以市場(chǎng)方式去供地。另一類是準(zhǔn)市場(chǎng)的行為，有些類似公租房的性質(zhì)，不一定完全可以采取市場(chǎng)方式供地，可能會(huì)采用定向供應(yīng)土地的方式。如果要從土地制度上有所調(diào)整，是不是可以借鑒保障性住房的做法，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行研究，看看它是否與普通住宅一樣、有無(wú)差別。沒有差別的話，市場(chǎng)行為當(dāng)然應(yīng)該用市場(chǎng)方式去解決；有差別的話，我們還要留意到，由于針對(duì)的是老年人這一特定群體，養(yǎng)老項(xiàng)目在選址、公共設(shè)施的配套上有其特殊性。

養(yǎng)老地產(chǎn)和普通住宅應(yīng)該還是有差別的？

我個(gè)人也認(rèn)為兩者之間肯定是有差別，這就涉及到養(yǎng)老地產(chǎn)的數(shù)量問(wèn)題，應(yīng)該建多少、和普通住宅之間的比例是怎樣的。養(yǎng)老地產(chǎn)也分居家型、住宅小區(qū)中的配套及獨(dú)立供老人使用的項(xiàng)目，我們應(yīng)該研究這些類型項(xiàng)目的占比，以及隨著老齡化程度的加劇，其比例會(huì)發(fā)生怎樣的變化。

我們倒是可以探討能否借鑒保障性住房的供地模式，在地塊出讓時(shí)實(shí)行打包，即在普通地塊供應(yīng)時(shí)規(guī)定按一定比例配建養(yǎng)老項(xiàng)目。但在我國(guó)現(xiàn)行的體制下，養(yǎng)老地產(chǎn)的土地供應(yīng)不多，供地計(jì)劃中養(yǎng)老項(xiàng)目的比例也是不足的。

政府部門如何與市場(chǎng)主體聯(lián)合開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目？

您提到打包出讓土地的方式，由于目前養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)并未像保障性住房那樣有強(qiáng)制的政策去保障，這就涉及到地方政府是否愿意減少其土地收益，以促成養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)？

地方政府應(yīng)該有這樣的意愿。老齡化社會(huì)的趨勢(shì)是各地方政府都要面對(duì)的挑戰(zhàn)。具有福利性質(zhì)的養(yǎng)老項(xiàng)目，毋庸置疑應(yīng)當(dāng)由地方財(cái)政來(lái)支持。市場(chǎng)化的行為則是由市場(chǎng)自身去解決，開發(fā)商可能會(huì)考慮將養(yǎng)老作為項(xiàng)目的賣點(diǎn)。當(dāng)然，在開發(fā)商拿地之后，他是否要打造養(yǎng)老項(xiàng)目，是由他自己去衡量。

而如果是準(zhǔn)市場(chǎng)的部分，地方政府就必須提供一定的支持，讓市場(chǎng)主體介入為老年人提供服務(wù)，無(wú)論這樣的支持是土地出讓金的降低還是稅費(fèi)方面的優(yōu)惠，地方政府總要有部分讓利。

在集體建設(shè)用地上開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目應(yīng)注意哪些問(wèn)題？

如果將養(yǎng)老地產(chǎn)定位于準(zhǔn)市場(chǎng)的性質(zhì)，是否可以利用集體建設(shè)用地開發(fā)這樣的項(xiàng)目？

在集體建設(shè)用地上建設(shè)養(yǎng)老項(xiàng)目，并配套養(yǎng)老的服務(wù)設(shè)施是完全可以的。

但從開發(fā)商和投資人的角度出發(fā)，他可能會(huì)擔(dān)心地上物的權(quán)屬是否明晰的問(wèn)題？

地上物的權(quán)屬是明晰的，遵循“誰(shuí)投資，誰(shuí)擁有”的原則，這就好比將財(cái)產(chǎn)儲(chǔ)存起來(lái)，只不過(guò)是存放在銀行還是土地上而已。

如果開發(fā)商要在集體建設(shè)用地上開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)注意哪些問(wèn)題？

集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定性可能是個(gè)問(wèn)題，開發(fā)這樣的項(xiàng)目類似小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)，可能存在政策風(fēng)險(xiǎn)。如果要探索在集體建設(shè)用地上開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，必須是在一線城市。如果是在三、四線城市，由于出讓用地的溢價(jià)不高，意義不太大。

此外，利用集體建設(shè)用地開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，融資可能會(huì)有困難。我倒覺得探索利用集體建設(shè)用地開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，可以借鑒公租房的模式，但要對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行定義，必須明確滿足哪些要素才是養(yǎng)老地產(chǎn)、項(xiàng)目面向的人群有哪些。如果說(shuō)市場(chǎng)化的養(yǎng)老項(xiàng)目面向的是高端人群，可能準(zhǔn)市場(chǎng)化的養(yǎng)老項(xiàng)目面向的就是普通的退休人員。這樣，養(yǎng)老基金和社?；鹨部梢越槿?。

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目范文第4篇

2011年金馬獎(jiǎng)獲獎(jiǎng)電影《桃姐》中，黃秋生演的養(yǎng)老院老板如此說(shuō)：養(yǎng)老院“真的很好賺”，甚至養(yǎng)老院“早晚要多過(guò)便利店”。

這位人物的信念，也正為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商信奉。在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)之后，養(yǎng)老地產(chǎn)儼然成為另一片藍(lán)海。從萬(wàn)科、保利等行業(yè)龍頭企業(yè)，到區(qū)域性開發(fā)商，再到一些保險(xiǎn)公司和醫(yī)療機(jī)構(gòu)，大大小小的企業(yè)都在涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。

然而，這塊誘人的蛋糕，吃起來(lái)卻未必好消化。業(yè)內(nèi)公認(rèn)，養(yǎng)老地產(chǎn)“掙錢不太爽快”，投入巨大，卻收益緩慢。

“目前來(lái)看，除了普通的住宅和商業(yè)，國(guó)內(nèi)在其他創(chuàng)新物業(yè)的開發(fā)回報(bào)上并不理想，客群的梳理、產(chǎn)品的成熟都需要時(shí)間來(lái)實(shí)現(xiàn)。一個(gè)行業(yè)發(fā)展成熟在中國(guó)需要10年左右的周期。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才走了一半的路程。”博志成集團(tuán)養(yǎng)老與健康事業(yè)部總經(jīng)理胡晶言道。

富人的生意

地處天津郊區(qū)的云山鎮(zhèn)高端養(yǎng)老社區(qū)，其社區(qū)項(xiàng)目中，最低一檔需要繳納50萬(wàn)元的會(huì)員費(fèi)，而這一檔提供的住房，只是一間賓館客房大小的開間。要想稍大點(diǎn)的一居室，則需要70萬(wàn)元，兩居室則需要90萬(wàn)元。除此之外，會(huì)員還要每年繳納3萬(wàn)至3.5萬(wàn)元的服務(wù)費(fèi)，如果行動(dòng)不便的老人需要特別護(hù)理，還要每天另加100元到150元的護(hù)理費(fèi)。

泰康在北京昌平打造的“泰康之家旗艦社區(qū)”身價(jià)也是不菲。其入駐資格與泰康推出的壽險(xiǎn)產(chǎn)品“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”掛鉤，該產(chǎn)品當(dāng)前的繳費(fèi)起點(diǎn)為200萬(wàn)元，交費(fèi)方式分為一次性躉繳和十年期期繳，每年20萬(wàn)元。

不難看出，這些養(yǎng)老項(xiàng)目收費(fèi)方式雖不盡相同，但共同點(diǎn)倒是有一個(gè)，就是貴，50萬(wàn)元還只是起步價(jià)。由此可見，要想“老有所依”，至少得先混個(gè)中產(chǎn)階級(jí)。

華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)有限公司策劃總監(jiān)、養(yǎng)老地產(chǎn)研究中心主任郝榮福認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)“富人化”現(xiàn)象，與國(guó)家對(duì)于養(yǎng)老行業(yè)政策支持不夠、金融保險(xiǎn)相關(guān)體系不健全有很大關(guān)系?！叭绻呱线€是不給養(yǎng)老以土地和稅收上的傾斜的話，那市場(chǎng)肯定還是以高端養(yǎng)老產(chǎn)品為主流?！?/p>

此外，不同于醫(yī)院，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的醫(yī)療糾紛更難處理，這對(duì)企業(yè)來(lái)講是一個(gè)相當(dāng)大的負(fù)擔(dān)。房企從防范自身風(fēng)險(xiǎn)角度，自然會(huì)選擇身體比較健康、經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)的老人為客戶。

這類“健康且經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)”的老人，只是老齡群體的極小部分。

除了挑人，養(yǎng)老地產(chǎn)也挑地亢作為中高端養(yǎng)老消費(fèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)適合分布在一線城市和省會(huì)城市。李亞男認(rèn)為，京、滬、穗、深將是市場(chǎng)化養(yǎng)老的突破前沿。因?yàn)橐痪€城市老人身家豐厚，視野見識(shí)廣，家中多為獨(dú)生子女，小孩去國(guó)外的比例很大，空巢老人比例大。而他接觸的一個(gè)江蘇南通的項(xiàng)目目前卻做不下去，因?yàn)槟鞘莻€(gè)相對(duì)封閉的小城市，需求量少。

“入水”原動(dòng)力

養(yǎng)老地產(chǎn)的成本高是公認(rèn)的，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中涉及成本的因素劃分為三個(gè)大類：第一是土地成本，第二是建安成本，第三是運(yùn)營(yíng)成本，前兩項(xiàng)是“費(fèi)錢”大戶。

雖然做養(yǎng)老項(xiàng)目，地方政府或多或少會(huì)給一點(diǎn)土地供應(yīng)的優(yōu)惠，但“大政策”上，基本只照顧非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，比如，劃拔或協(xié)議出讓的“免費(fèi)”土地只有非營(yíng)利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)才可享用。同樣，非營(yíng)利性質(zhì)的養(yǎng)老院可以享受每張床位1-1.5萬(wàn)元的補(bǔ)貼。但項(xiàng)目一旦銷售，就會(huì)被認(rèn)為是“暴利”的房地產(chǎn)領(lǐng)域，無(wú)法給予支持。

建安成本高是開發(fā)企業(yè)逃不掉的。養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)群體的特殊性要求投資者在建造老年社區(qū)時(shí)，要投入比普通住宅項(xiàng)目更多的資金。如養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的無(wú)障礙通道、慢速電梯等方面的成本比普通商品住宅社區(qū)要高30%-50%，并且在配套方面的投入很大，如醫(yī)療保健中心、老年活動(dòng)中心、商業(yè)購(gòu)物中心等大量的醫(yī)護(hù)及配套設(shè)施設(shè)備。北京太陽(yáng)城僅前期投入就達(dá)到8億元以上，長(zhǎng)沙康乃馨國(guó)際老年生活示范城的一期，僅在醫(yī)院、老年呵護(hù)中心以及園林景觀上，就投入了2億元。

如此說(shuō)來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)并不是合算的買賣，不敢拿“利潤(rùn)”做賭局的地產(chǎn)商們，為何還要競(jìng)相往“水里跳”？

“取地、避險(xiǎn)、增收”，眾多業(yè)內(nèi)人士總結(jié)出了地產(chǎn)商們的“原生動(dòng)力”。

“現(xiàn)在很少有開發(fā)商在城區(qū)內(nèi)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，大多選擇在城市近郊、遠(yuǎn)郊。而在郊區(qū)能拿地不外乎三種主題，養(yǎng)老、旅游和產(chǎn)業(yè)。你如果不以養(yǎng)老為切入口，很可能拿不到土地，連開發(fā)的機(jī)會(huì)都沒有?！焙聵s福說(shuō)道。

此外，由于并無(wú)養(yǎng)老性質(zhì)土地，大部分企業(yè)都要走招拍掛拿其他用地開發(fā)，但若以養(yǎng)老主題，會(huì)容易拿到相對(duì)便宜的土地。

“取地”的目標(biāo)在幾年前被部分房企用得十分“”，那時(shí)的“養(yǎng)老”只是一件“透明的外衣”，象征性掩蓋著大規(guī)模的圈地賣房。

“但這一兩年開始，養(yǎng)老得到了國(guó)家政策的逐步支持，而隨著眾多品質(zhì)房企的進(jìn)入，養(yǎng)老從借口逐漸變?yōu)榱苏鎸?shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)變?yōu)榱苏骛B(yǎng)老項(xiàng)目，無(wú)論是開發(fā)商、投資商還是地方政府，變得越來(lái)越規(guī)范化。”博志成研究院副總經(jīng)理王瑞臣說(shuō)，“區(qū)別真養(yǎng)老和假養(yǎng)老，最簡(jiǎn)單的辦法就是看你是否持有物業(yè)，如果一點(diǎn)沒有就賣完了，就是典型的假養(yǎng)老?！?/p>

除了“取地”，“避險(xiǎn)”人養(yǎng)老的企業(yè)更多是基于未來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展策略的考量上。

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬于持有型發(fā)展物業(yè)，對(duì)于集團(tuán)型大企業(yè)來(lái)講，是扛房地產(chǎn)周期波動(dòng)的穩(wěn)健行業(yè)。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，單一的產(chǎn)品線發(fā)展對(duì)于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最大。而拓寬產(chǎn)品線，可以增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并目也為未來(lái)做技術(shù)和產(chǎn)品儲(chǔ)備?！蓖跞鸪颊f(shuō)，“并且，在當(dāng)前銷售艱難的情況下，創(chuàng)新性開發(fā)也為企業(yè)找到一個(gè)很好的市場(chǎng)突破口，成為新的銷售方向?！?/p>

另外，也有一些企業(yè)瞄準(zhǔn)養(yǎng)老地產(chǎn)附著的產(chǎn)業(yè)鏈，養(yǎng)老地產(chǎn)真正的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，恰恰潛伏在“養(yǎng)老”整條產(chǎn)業(yè)鏈之中。正如郝榮福所說(shuō)：“現(xiàn)在開發(fā)商所做的，只是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上的一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)的單一環(huán)節(jié)，是養(yǎng)老住宅的提供者，還到不了養(yǎng)老服務(wù)的供給者?！?/p>

就實(shí)質(zhì)來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的地產(chǎn)并不是盈利的載體，而后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)才是企業(yè)持續(xù)追求的利潤(rùn)點(diǎn)。但由于前期投入量大，資金回收期較長(zhǎng)，就當(dāng)前的實(shí)際情況來(lái)看，“養(yǎng)老”是不掙錢，或是回錢慢的?！暗禺a(chǎn)”還是掙錢的大頭。

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目范文第5篇

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；困境；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F840 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）09-0080-02

養(yǎng)老地產(chǎn)是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)，是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和老年房地產(chǎn)業(yè)這兩個(gè)第三產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，具體包括適宜老年人居住的如老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老公寓等項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程。

一、中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀

隨著中國(guó)人口老齡化的不斷加劇和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策趨緊，近年來(lái)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。目前，中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)格局基本形成了“房企系”、“保險(xiǎn)系”和“央企系”三足鼎立之勢(shì)，三類企業(yè)投資額已超過(guò)千億元。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院2011年的研究報(bào)告統(tǒng)計(jì)，超過(guò)20%品牌房企進(jìn)駐養(yǎng)老地產(chǎn)。萬(wàn)科、綠城、保利等企業(yè)均拋出了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃。萬(wàn)科養(yǎng)老產(chǎn)品線基本成型，綠城集團(tuán)旗下的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目綠城藍(lán)庭，也已向市場(chǎng)推出了70年產(chǎn)權(quán)的頤養(yǎng)公寓。泰康人壽、新華保險(xiǎn)、中國(guó)太平、中國(guó)人壽等多家壽險(xiǎn)公司也紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，全面展開養(yǎng)老地產(chǎn)的投資和運(yùn)營(yíng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2012年底，“保險(xiǎn)系”企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超500億元。另一投資主力“央企系”，在2013年4月、5月份，中國(guó)石化和中國(guó)水電在四川、重慶兩個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資額已達(dá)到160億元人民幣。

二、國(guó)內(nèi)外典型案例

（一）美國(guó)太陽(yáng)城

美國(guó)太陽(yáng)城是美國(guó)較大的老年社區(qū)之一。整個(gè)社區(qū)包括“太陽(yáng)城中心”、“國(guó)王之殿”、“湖中之塔”、“庭院”和“阿斯頓花園”以及“自由廣潮”六大居住社區(qū)。每人每年繳納一定費(fèi)用，就能享受室內(nèi)和室外游泳池、草地保齡球、健身和娛樂(lè)中心等設(shè)施。

（二）日本港北新城

日本港北新城把老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，賦予了老年人更多生活層面的可能性。港北新城把老少戶住宅（二代居）、老人專用住宅、養(yǎng)老公寓等鑲嵌在普通住宅中，方便子女照顧。

（三）美國(guó)The Terraces

The Terraces是亞利桑那州唯一一個(gè)滿足了900多項(xiàng)護(hù)理標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)。“陪護(hù)”是其最主要的亮點(diǎn)。這里的護(hù)士都是最高級(jí)別的注冊(cè)護(hù)士，屬于“保障型”老年住區(qū)。入住率達(dá)到82%，每月約有四戶需要更高級(jí)別的護(hù)理從而升級(jí)到更高級(jí)別的公寓。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展需重視標(biāo)準(zhǔn)化。

（四）上海親和源

作為養(yǎng)老地產(chǎn)，上海親和源走的是高端路線。如今，這個(gè)融居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為一體的養(yǎng)老模式，從園區(qū)設(shè)計(jì)、收費(fèi)模式再到運(yùn)營(yíng)管理，都已成為國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面的研究范本。

從商業(yè)模式上來(lái)看其營(yíng)收渠道很簡(jiǎn)單，主要是會(huì)員卡費(fèi)和年費(fèi)。親和源的會(huì)員卡分為A、B卡兩種，各占總量的50%。A卡不記名，可繼承，可轉(zhuǎn)讓，有效期與房屋土地的使用年限相同。B卡是記名卡，不可轉(zhuǎn)讓，有效期為十五年。如果老人在親和源沒有住滿十五年，剩余年份的費(fèi)用將按原價(jià)折算退還給家屬，如果居住期超過(guò)十五年，超過(guò)的部分免費(fèi)。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的困難和問(wèn)題

許多企業(yè)在運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，普遍遇到了較大的瓶頸和障礙。其中，土地高成本、政策不明朗、回收周期長(zhǎng)等，成了諸多“攔路虎”。

（一）政府審批復(fù)雜艱難

目前政府沒有專門對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目審批的相關(guān)依據(jù)，現(xiàn)在這類項(xiàng)目都以房地產(chǎn)項(xiàng)目為審批標(biāo)準(zhǔn)，而按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就要求開發(fā)商必須規(guī)劃配備足夠的車位。專門用來(lái)養(yǎng)老的房子，一般情況下單套面積都不大，但是數(shù)量卻很多，如果按照相關(guān)要求，開發(fā)商就要付出很大的資金修建停車位，可是老年人在這種情況下都不用車，這不僅是各種資源的浪費(fèi)，也加大了開發(fā)商的資金壓力，但在目前還沒有專門針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)報(bào)建規(guī)定的情況下，開發(fā)商也顯得很無(wú)奈。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)盈利模式不夠成熟

在運(yùn)營(yíng)模式上，養(yǎng)老地產(chǎn)除了房子設(shè)計(jì)更適合老人，更依賴服務(wù)和配套設(shè)施，不僅要有醫(yī)療、交通等配套設(shè)施，還要有精神上的配套設(shè)施。目前養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利主要是依靠國(guó)外運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)在操作，真正成功的較少，目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)模式多數(shù)為配建模式。選擇配建模式的開發(fā)商，往往最看重的是項(xiàng)目銷量及資金周轉(zhuǎn)效率，一定程度上忽視了養(yǎng)老服務(wù)及運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，養(yǎng)老需求難以保證。

（三）養(yǎng)老地產(chǎn)融資難，前期資金壓力大

由于需要配套養(yǎng)老設(shè)施，在醫(yī)療、家政、護(hù)理等方面提供服務(wù)，導(dǎo)致了養(yǎng)老地產(chǎn)前期投入高，而以出售服務(wù)為目的的項(xiàng)目，資金回籠速度更慢、周期更長(zhǎng)，對(duì)運(yùn)營(yíng)企業(yè)資金壓力更大，融資難度也更明顯。

（四）養(yǎng)老地產(chǎn)后期服務(wù)復(fù)雜，專業(yè)護(hù)理人員缺乏

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)很龐大的產(chǎn)業(yè)鏈，涉及老年護(hù)理服務(wù)和設(shè)施行業(yè)、旅游、金融等領(lǐng)域。僅護(hù)理方面，目前國(guó)內(nèi)護(hù)理人員存在極大缺口，按平均每3位老人需要1個(gè)護(hù)理員推算，保守估計(jì)需要養(yǎng)老護(hù)理人員超千萬(wàn)，而國(guó)內(nèi)現(xiàn)有養(yǎng)老護(hù)理員僅數(shù)十萬(wàn)人，在這種情況下，一般的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目想找專業(yè)人才就顯得很難。

四、對(duì)策與建議

養(yǎng)老是時(shí)下關(guān)注最高的話題之一，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，無(wú)論政府還是企業(yè)都在“摸著石頭過(guò)河”，政府支持這個(gè)行業(yè)是明確的，企業(yè)在最初階段難免會(huì)遇到很多問(wèn)題，只要各方面加強(qiáng)溝通，相信問(wèn)題會(huì)得以解決。

（一）政府出臺(tái)相關(guān)政策細(xì)則，指導(dǎo)發(fā)展方向

政府相關(guān)部門盡快研究出臺(tái)針對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)執(zhí)行政策細(xì)則，以便加快養(yǎng)老項(xiàng)目的建設(shè)。政府可以在土地出讓金或者稅費(fèi)方面進(jìn)行優(yōu)惠讓利。用地可考慮類似于保障性住房用地的做法定向供應(yīng)，降低福利養(yǎng)老建設(shè)成本。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)先易后難，緩解前期壓力

在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意將不同類型的居住產(chǎn)品合理分區(qū)，保證各自的獨(dú)立性，避免相互干擾。開發(fā)大規(guī)模綜合型養(yǎng)老社區(qū)時(shí)，可考慮分期建設(shè)，例如先建設(shè)自理型養(yǎng)老住宅和部分服務(wù)設(shè)施，預(yù)留出一定的發(fā)展用地，等到一段時(shí)期后，再建設(shè)護(hù)理型養(yǎng)老公寓及相應(yīng)的配套設(shè)施等。

（三）吸引社會(huì)資本，拓展融資渠道

要加快發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，也需要吸引社會(huì)資本。通常解決的途徑是吸引基金、信托和投行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入。最近新增的通過(guò)在股權(quán)交易中心掛牌的方式募資的盛泉養(yǎng)老，將有望為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資本化發(fā)展探路。

（四）企業(yè)配合當(dāng)?shù)卣?guī)劃，爭(zhēng)取政府支持

通過(guò)配合當(dāng)?shù)卣酿B(yǎng)老發(fā)展規(guī)劃，在土地價(jià)格評(píng)估方面獲得優(yōu)惠或者爭(zhēng)取地方財(cái)政、專項(xiàng)補(bǔ)助資金支持。主要是地方財(cái)政、福利彩票公益基金、地方專項(xiàng)補(bǔ)助資金、銀行貸款利率優(yōu)惠等。

（五）借鑒國(guó)外成熟經(jīng)驗(yàn)，提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力

“國(guó)內(nèi)房企開發(fā)+引進(jìn)國(guó)外運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)”成為大多數(shù)房企階段性的嘗試與選擇。國(guó)內(nèi)開發(fā)企業(yè)可以學(xué)習(xí)其經(jīng)驗(yàn)，在操作過(guò)程中一旦成熟就會(huì)獨(dú)立嘗試，從而推動(dòng)公司內(nèi)部對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、服務(wù)相關(guān)方面逐漸走向成熟。以培育運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力為核心的，積極引入成熟的養(yǎng)老理念、運(yùn)營(yíng)體系、護(hù)理標(biāo)準(zhǔn)，培育本土化專業(yè)團(tuán)隊(duì)。

五、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測(cè)與展望

養(yǎng)老地產(chǎn)是時(shí)下最熱門的產(chǎn)業(yè)之一，但同時(shí)也是最復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程是一個(gè)社會(huì)體系和社會(huì)價(jià)值的認(rèn)定過(guò)程，其運(yùn)營(yíng)模式還有待進(jìn)一步挖掘。養(yǎng)老地產(chǎn)具有其特殊性，它與社會(huì)保障體系必須緊密結(jié)合。其市場(chǎng)發(fā)展前景也是很廣闊的。路漫漫其修遠(yuǎn)兮，需要企業(yè)和政府的努力和配合，才能使中國(guó)老年人真正享受老有所養(yǎng)，老有所樂(lè)。

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