房地產商業稅收籌劃

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房地產商業稅收籌劃范文第1篇

關鍵詞：土地增值稅；征管；問題；對策

中圖分類號：F810.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）015-000-02

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。開展土地增值稅征收能夠有效規范土地交易市場的交易規則、促進土地增值收益的有效調節。土地增值稅涉及的征收資金巨大、帶來的影響很大、測試專業性很強、采用的技術十分復雜，對國家和人民的利益影響深遠。近年來，由于土地交易市場環境的不斷變化，房地產市場中的規則偏離愈演愈烈，以調控樓市、抑制炒賣、規范市場交易為初衷的土地增值稅征收也已經逐漸喪失了這些功能，為改變這種局勢，必須對土地增值稅征管中存在的問題進行切實分析，找出引發問題的根源，并加以解決，才能夠還土地、房地產交易市場一個規范、健康的環境。

一、土地增值稅收征管中存在的問題

1.預征率相對低下，預征稅入庫金額所占比重較大。由于很長時間內我國的土地增值稅都實行簡易的預征方式，導致在征收總金額構成中預收金額所占比重最高，在此以2012年北京市西城區和桂林市永福縣的土地增值稅征管為例，通過預征方式獲得的金額占累計入庫金額比重的72%，通過清算獲得的累計入庫金額占2%，核定征收實現的累計入庫金額占20%，稽查查補帶來的入庫金額為6%；而2010年桂林市永福縣通過預征方式獲得的金額占累計入庫金額比重的85%，通過清算獲得的累計入庫金額占9%，核定征收實現的累計入庫金額占3%，稽查查補帶來的入庫金額為3%。

2.土地增值稅征管清算不夠準確。土地增值稅收征管的清算技術相對較復雜，導致房地產商調節稅基的手段多樣化。鑒于我國的土地增值稅的對象規定，很多納稅人都是通過收入的少計入和開發成本的虛增來降低部分征稅數額甚至是逃避征稅。

3.房地產商長期將土地增值稅掛于賬上，稅款清繳不及時。部分房地產商為了延遲繳稅或者逃避繳稅，經常長期將土地增值稅掛于賬上，不及時進行稅款的清繳，這也是房地產商遲遲不交土地增值稅導致未交土地增值稅金額較大的原因。

4.稅務部門對土地增值稅征管不到位。稅務部門在土地增值稅征管過程中還存在一些工作能力和質量上的問題，包括在稅務征收、管理、申報、交納、清算以及稽查等環節上缺乏細致的調查研究，部分土地增值稅征管人員辦公手段缺乏規范化，土地增值稅征管工作的盲目開展等。

5.征納稅雙方的征納稅意識亟待提升。鑒于近幾年在土地增值征管中存在的許多客觀情況，普遍上納稅人和征稅方對土地增值稅征收所涉及的各種計算方法不是很了解，對計算方法的生疏就導致該稅種的征收過程中出現很多不便。再加上房地產轉讓本身就存在多樣化的形式，征納稅雙方難免會存在些畏難情緒。征納稅雙方的征納稅意識之淡薄，可以體現在納稅人有時會把預征土地增值稅理解成最終的征稅數額，這都是導致土地增值稅征管工作受到阻礙的原因。

二、加強土地增值稅征管工作的應對措施

1.針對房地產領域的稅收費用進行清理整頓。曾有相關專家指出，針對房地產領域的稅收費用進行清理整頓，能夠促進財稅改革的深化。可以將土地增值稅、房地產稅以及附著在這些稅務上的其他費用并入正在搞試點的房地產稅種中，通過財產稅的形式開展征稅。如果只在房地產的開發與銷售環節進行土地增值稅的計證，在開展房產稅稅基評估時就要注意避免重復計征該稅種。

2.根據銷售進度的不同，增加土地增值稅的繳納檔位。首先要對現有的土地增值稅征管清算規則的合理性和科學性進行重新審視，確定是否存在需要細化、改善的地方。稅務征收機構也可以根據房地產開發和銷售的進度來征收相應的土地增值稅，防止房地產企業長期拖欠土地增值稅。例如，如果房地產商已經賣出了一半的房子，就應當在這個檔位設立一個繳稅比例。若一直等到房子全部銷售再進行清算，“欠繳”的行為就會更加猖狂。

3.合理降低邊際稅率的征收。根據我國土地增值稅征管的規定，超過200%的部分要征收60%的稅率，確實相對較高。尤其是對部分品牌、高科技和其他無形資產都造成了超負荷的征稅負擔，對這些企業的經營發展是十分不公平的。除此之外，由于我國地域寬廣，地區差異性大，可以效仿土地使用稅的做法，大致的征稅范圍由國家統一規定和，可由地方政府根據自身情況適當調整當地邊際稅率的征收，凸顯土地增值稅征管的合理化、人性化。

4.建立健全土地增值稅征管考核機制。健全土地增值稅征管工作中的目標責任制，是保障土地增值稅征管規范化的有效手段。面對現階段土地增值稅征管中稅收人員素質參次不齊、征稅環境復雜不規范的情況，稅務征管部門應當在日常的業務基礎上制定出完善的土地增值稅征管考核機制，要注重考核的合理性、科學性和針對性。對開展征稅業務的工作人員進行能力和素質上的考核，并將此制度作為征稅人員的重點考核方面，關注稅收檢查反饋情況，形成互動、高效的稅收征管機制。

5.積極開展土地增值稅評估工作。房地產開發企業的特點主要有：一是經營方式靈活，既有銷售收入、預售收入、又有出租等收入，二是成本項目復雜，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等，三是涉稅金額較大，一項銷售收入從幾十萬到幾百萬甚至上千萬。日常稅收監控難以對土地增值稅申報的真實性做出準確判斷。因此，要選配綜合素質較高的評估人員開展房地產開發企業土地增值稅專項評估，確保土地增值稅納稅評估工作落到實處。

6.加強房地產開發經營的監督，適當改進稅收征管手段。首先要加強房地產和政府職能的有效結合，實現政府與房地產企業涉稅信息的共享，房地產開發必須首先通過政府的所有監察、審核環節，稅務機關則要承擔起土地管理、城市規劃、房產管理等責任。與房地產開發商時刻保持聯系，全程跟蹤、監督房地產的開發和經營，獲取房地產開發和經營的所有資料，保障信息的真實性。全方位防止房地產企業超范圍享受稅收優惠、偷稅、漏稅等情況的出現。

三、結語

綜上所述，土地增值稅征管工作是我國財政稅收的重要組成部分，對國家和人民的利益有重大、深遠的影響。在房地產交易市場日益復雜化的今天，面對緊張的土地市場局勢，必須加強土地增值稅征管工作，切實挖掘土地增值稅征管中存在的問題，進一步審視導致這些問題的原因，根據實際的財政政策，對土地增值稅征管工作進行適當調整，促進土地增值稅征管的順利開展，幫助房地產交易市場恢復井然有序的市場環境，促進我國財政稅收工作質量、效率的提升。

參考文獻：

[1]陳梅.房地產企業土地增值稅稅收籌劃的分析[J].企業導報，2016（10）.

[2]王梅.論房地產企業土地增值稅會計和稅務處理方法[J].財經界（學術版），2016（09）.

房地產商業稅收籌劃范文第2篇

關鍵詞：建筑設計公司 母子公司 稅收籌劃 策略

前言

我國稅收籌劃相對于國外諸多發達國家而言起步較晚，且在改革開放政策實施前的計劃經濟發展中，諸多企業均不能夠自主經營決策并獲取經濟利益，當時更不具備良好的稅收籌劃條件與能力。進入21世紀后我國的市場經濟I陜速發展，稅收籌劃逐漸引起了企業的重視，大部分企業均希望能夠從稅收籌劃中更加有效避稅，增加企業的經濟利潤。截至目前為止，我國的稅收籌劃發展時間仍舊比較短，缺少比較完善的理論研究與實踐經驗，因而我國必須要在此方面作出更進一步的探索。本文針對建筑設計母子公司的稅收籌劃進行研究，希望能夠令建筑設計母子公司采用正確的方法進行稅收籌劃，以此獲得良好發展。

一、企業集團與稅收籌劃概述

（一）企業集團

企業集團主要是指將資本作為最主要聯結紐帶的母子公司作為主體，制定集團章程并將其作為共同行為規范，該情況下母公司、子公司、參股公司以及其他成員企業或者機構所共同形成的一種具有規模性的企業法人聯合體，但是企業集團并不具備法人資格。企業集團進行稅收籌劃時，其內部的各個成員均需要為具有獨立法人資格的經濟實體，且具有相對獨立的決策權與經營權。同時，企業集團的各個成員之間能夠進行參股或者交叉換股，從而產生一定資本紐帶用于低于收購兼并風險以及外來競爭。另外，企業集團一般情況下可以由―個核心的企業或者個人以絕對控股或者較多控股的方式進行掌控，但是不同國家或者地區在掌控力度方面存在差異之處。

（二）稅收籌劃

稅收籌劃亦被稱為“合理避稅”，我國有學者認為稅收籌劃應該是納稅人或者扣繳義務人在既定的稅制框架內，提供過對法人或者自然人這一納稅主體的經營活動、投資行為、戰略模式等理財涉稅事項進行實現的安排與規劃以達到節稅、遞延納稅、降低納稅風險等目標的謀劃活動。一般情況下，企業在進行稅收籌劃時基本上會通過選擇低稅負方案以及滯延納稅時間兩種方式。必須要明確的內容在于，稅收籌劃與逃稅、漏稅之間存在一定差異性，稅收籌劃具有合法性和明確的目的性，要不違背稅收法律規定的原則。

二、建筑設計母子公司業務類型及現行稅制

（一）建筑設計母子公司業務類型

建筑設計母子公司屬于企業集團，基本上應該具備建筑工程甲級專項資質、風景園林工程設計乙級專項資質、城市規劃乙級專項資質等，且要能夠為客戶提供建筑工程中包括規劃、設計、建筑、景觀、咨詢等諸多方面的服務內容，且要能夠根據設計方案、客戶需求等提供施工圖與施工配合的設計服務與階段等。就A建筑設計母子公司而言，在上述業務類型以外，隨著近年來城市綜合體設計細分市場的出現，其逐漸開始重視向酒店、辦公、商業等綜合體開發領域發展，目前在建筑、機電、結構等領域均培養了一定人才，發展前景良好。

（二）建筑設計母子公司現行稅制

建筑設計母子公司的主要發展方向為建筑設計與建筑施工服務，其所有的業務基本上均需要根據房地產商以及其他客戶所提供的要求進行建筑設計圖紙設計并且收取相應的費用。公司所涉及到的主要稅種則包括企業所得稅、個人所得稅、增值稅、城建稅、印花稅等，其中比較主要的稅種為增值稅、企業所得稅和個人所得稅，此三類稅種的整體納稅金額在建筑設計母子公司納稅金額中占據絕大部分。

三、建筑設計母子公司稅收籌劃策略

（一）利用現行稅收優惠政策籌劃

稅收優惠包括減稅免稅和稅收扣除兩個方面。減稅免稅是依照稅法規定減去納稅人的部分稅收負擔或免除納稅人的全部稅收負擔。稅收扣除是國家為了鼓勵納稅人主動調整產品結構以適應其產業政策而在稅收或費用方面給予的抵免和稅前扣除政策。現階段我國的社會經濟獲得了較為快速的發展，并且在稅收制度以及征收方面作出了一定調整。但是，鑒于我國幅員遼闊，各個地區之間的經濟發展水平存在較大差異性，稅收法律法規的制定必須要能夠適應各個地區的經濟發展水平。為此，我國在制定稅收政策時會基于個別地區與行業一定政策照顧與鼓勵，以此發揮政策導向作用。例如：國家對高新技術企業減按15%的稅率征收企業所得稅，城鎮土地使用稅對不同地區規定高低不等的適用稅額。此時，建筑設計母子公司可以充分的利用我國現行的稅收優惠政策，適當的降低企業的賦稅，利用稅收優惠政策進行稅收籌劃時首先要積極運用轉化思想，創造能夠與優惠政策相符的經營狀況，令企業能夠充分的利用相關優惠政策。其次，建筑設計母子公司需要對經濟形勢進行分析，實施調整經營決策，以便適應最新的稅收優惠。最后，建筑沒汁母子公司需要充分的分析并且整合多項稅收優惠政策，避免出現“顧此失彼”的問題。

（二）利用稅制要素進行籌劃

建筑設汁母子公司在利用稅制要素進行稅收籌劃時可以從以下幾個方面入手：第一，依據納稅范圍進行稅收籌劃，該方面若要成功的規避納稅義務則可以避免成為征稅對象以及避免成為納稅人，與此同時可以適當的減少應繳納的稅種，明確規避納稅并非代表不納稅，僅可以通過減少稅種而減少稅負，另外，建筑設計母子公司可以適當地進行應納稅種的替換，達到降低稅負的目的。第二，依據稅基進行稅收籌劃，該方面首先可以實現稅基的最小化以直接減少納稅金~，并且可以合理的安排并控制稅基實現的時間。由此實現減免稅的最大化。第三，依據稅率進行稅收籌劃，此時建筑設計母子公司需要對比例稅率進行籌劃，或者對勒緊稅率進行稅收籌劃。例如因設計企業可抵扣的增值稅有限，駐在外省的規模較小的子公司（小微企業）可以按照簡易計稅辦法征稅，適用3%的增值稅率。第四，滯延納稅時間，延期納稅方法是指依據國家稅收稅法、法規或政策規定，將經營、投資、理財等活動的當期應納稅額延期繳納，以實現相對減輕稅收負擔的方法。國際稅收詞匯中對延期納稅作了精辟的闡述：“延期納稅的好處有：有利于資金周轉，節省利息支出，以及由于通貨膨脹的影響，延期以后繳納的稅款幣值下降，從而降低了實際納稅額。”延期納稅方法主要有兩種。第一，延期確認收入。例如發生的應稅服務可以采用分期確認收入比直接銷售的納稅期遲，可以延期確認收入，繼而延期繳納稅款。第二，提前確認成本費用等支出。例如符合條件的固定資產可以采用加速折舊的辦法計入成本和費用；發出存貨的計價方法在先進先出法、平均計價法等之間作出選擇來提前確認成本支出。計價方法的不同，可以直接影響當期結轉的成本費用，繼而影響到當期應稅所得額的大小。

（三）利用會計政策進行籌劃

利用會計政策進行稅收籌劃可以減少企業自身的“偷、逃、欠、騙、坑”等納稅違法行為的發生。建筑設計母子公司利用會計政策進行稅收籌劃時，必須要積極遵守會計核算的基本原則，并且要采取恰當的處理方法，在此基礎上根據公司具體隋況選擇科學的稅收籌劃方法。第一，可以利用分攤方法進行稅收籌劃。分攤方法主要是指企業各個獨立組成部分進行攤銷，主要的攤銷會計事項包括待攤費用攤銷、無形資產攤銷、固定資產折舊攤銷、存貨發出計價等。針對不同的會計事項若采用不同的攤銷方法則產生的攤銷結果必定亦存在不同之處。第二，建筑設計母子公司可以選擇進行會計估計進行稅收籌劃，該點需要明確，企業在生產經營的諸多活動中會出現一定的不確定的交易或者事項，必須要對其進行合理會計估計方能夠更加科學且客觀的進行財務報表的編制，而后方能夠令企業的管理層更加清晰的了解企業發展真實狀態，以此作出正確決策，減輕納稅活動與稅收負擔。

（四）確定合理收款方式籌劃

隨著市場經濟的發展，先進的企業產生了多種多樣的銷售方式，我國各個行業的商品交易過程中便會根據不同銷售方式產生相應的納稅義務，但是納稅義務發生的時間卻存在一定差異性。對于增值稅而言，我國規定采用直接收款的方式銷售貨物情況下，不論所銷售的貨物是否已經發出均需要以收到銷售貨款或者取得相應憑據的時間作為納稅義務發生的時間；若采用托收承付或者委托銀行收款的方式銷售貨物。則必須將發出貨物并且辦理托收手續的當天作為納稅義務發生的時間；若采用預收貨款的方式銷售貨物或者采取賒銷或者分期收款的方式銷售貨物，則均必須將合同約定的收款日期作檳傷耙邐穹⑸時間。鑒于此，建筑設計母子公司可以確定合理的收款方式，通過不同的收款方式有效遞延納稅時間，由此能夠進行稅收籌劃。