房地產稅收籌劃實例

前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產稅收籌劃實例范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。

房地產稅收籌劃實例范文第1篇

關鍵詞：房地產；稅務會計師；作用

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-02

隨著社會經濟的不斷發展，我國當前的稅收體制也逐步的健全與完善，同時在各行各業企業的經營管理過程中，稅務管理工作也越來越重要，公司中的稅務會計也成為其科學的管理手段之一。稅務會計師就是在這樣的背景下孕育而生，它是以國家當前的稅收政策與法律法規作為前提，基本形式是貨幣計量，他們針對各項稅務活動引發的資金行為給予監督與核算，而對于稅務會計師的認識需要全方位的分析，要想使其在公司內的作用發揮到最大化，務必要準確把握稅務會計師的作用與工作職能。

一、稅務會計師的概述

（一）稅務會計師概念

稅務會計師即以國家最新的稅收政策與法律法規為基礎，從事企業內部的稅務相關活動，對于稅務資金展開監督與核算活動，專業從事納稅籌劃、稅務檢查、統籌管理等稅務工作，從而有效對納稅人權益與國家利益進行保障的專業性稅務會計崗位上的人才。稅務會計師作為公司內部專業管理稅務責任人及直接代表人，是公司內部具備稅務管理能力、經驗與知識的專業性人員，也是包括房地產行業在內的各行各業單位財稅管理工作往職業化、專業化方向發展的體現。

（二）稅務會計師在企業中職務

依照國家稅法及相關法律程序的規定，企業內部的全部稅務申報與計算工作均由稅務會計師負責辦理，督促在規定時間內進行足額納稅，以保證國家及公司的利益不受侵害，稅務會計師的日常綜合工作包括以下方面：其一，往上級相關部門錄入、填寫并報送相關賬務報表，同時往地方財政局或稅務局報送當月、季度的利潤表、資產負債表等相關報表，再收集、整理并填寫企業外部使用的統計臺賬等月底報表，還要往上級主管單位報送即時的財務報表與統計報表等；其二，協助人力資源部門核算勞動工資，即配合進行員工保險基金、加班費、獎金及工資的校核，以便能夠按時發放工資；其三，負責向上申報公司稅務，主要包括計算印花稅、繳納防洪費、申報車船稅、企業房產稅、代扣代繳員工個人所得稅及企業所得稅、外銷增值稅的退稅等；其四，負責核銷企業的進出口相關業務，按照企業進出口的實際情況來審核進出口相關業務，同時要領取企業進出口需要的專用業務單據。

（三）稅務會計特點

稅務會計是會計學里面相對獨立的一個分支，它不僅具備了其他相關會計專業的共有特征，而且還帶有一定的特殊性，表現為以下方面：

1.統一性。國家稅法具備適用性、普遍性和統一性的特點，即同一種稅針對不同的納稅人會表現出規范性與統一性，這種一致性也使得稅務會計在監督與核算各類納稅行為時表現出統一性。

2.法定性。稅務會計實施的基礎是目前國家稅收法律法規，因而其受到稅收相關法律的制約與規范，這也成為了稅務會計能夠與其他專業會計相區別的最大特點。

3.廣泛性。任何企業無論是行業不同、部門不同、組織形式不同還是所有制結構不同，只要其被明確是納稅人，那么在進行稅務行為時則需要遵守稅法規定，同時要結合專業會計核算方案監督與核算相關生產經營活動，因而法定納稅人的廣泛性也決定了整個稅務會計的廣泛性。

（四）財務會計和稅務會計的差異

1.計算損益的內容不同。財務會計計算損益內容為會計所得，而稅務會計則為納稅所得。

2.核算原則不一樣。財務會計和稅務會計在收益確認以及費用 扣減事項方面有所不同。

3.目標不一樣。財務會計的目標即使用人所提供的有效會計信息，而稅務會計的目標即納稅、計稅以及提供稅務活動資料信息。

4.法律依據不一樣。財務會計是以國家財政部頒布的會計準則作為法律依據，而稅務會計是以按時足額納稅和相關稅務法規作為法律依據。

二、稅務會計師的作用

（一）實現最大限度經濟價值

企業開展相關經濟活動的出發點即實現最大限度的經濟效益，并不是盡量少繳納稅款，而經濟效益的最大化作為經濟活動的目標，因而也就成為了稅務會計師工作過程中的核心內容，那么他們在處理稅務籌劃與管理的時候，需要不斷提高管理水平，并且強化生產經營管理，而在優化生產技術與增加科技投入的同時，還要努力探求規模經濟，企業的制度得到了創新，則能夠獲得超額利潤，以便實現最大限度的經濟價值。

（二）降低稅負成本

稅收活動中的籌劃過程是為了企業在繳納稅費之后還可以實現最大化，而籌劃工作的規劃人員即是稅務會計師，，他們運用納稅籌劃可以在遵守稅法的前提下，科學進行節稅與避稅工作，這樣就可以在利潤增長的同時使得稅收成本下降。

（三）降低涉稅風險

稅務會計師需要確保申報納稅的準確，公司賬目全部清晰明了，這樣就規避了相關稅收活動方面的處罰，使得稅務活動的為零風險，我國稅務主管部門針對合法納稅人相關活動制定了納稅信用評級體系，即對高信用等級的納稅者進行各項獎勵舉措，包含對于納稅人可以減少或免除納稅檢查環節。那么，企業中的稅務會計師就務必要參考該企業的信用評級，可以在對自身企業信用級別不做影響的基礎上，不會對公司的各項利益造成損害。

三、房地產企業中稅務會計師的核心作用

（一）房地產行業的涉稅現狀分析

房地產公司即為進行房地產經營與開發的經濟型組織，其是在國家、城市建筑商品化、城鄉房建事業蓬勃發展的背景下正在快速發展的行業，我國目前在房地產市場內總共增收契稅、印花稅、城市房產稅、房產稅、土地增值稅、耕地占用稅、教育費附加、城市建設稅、土地使用稅、個人所得稅、企業所得稅與營業稅等十二種稅收。

江蘇南京銀河房地產開發有限公司于1997年成立，是具備二級開發資質的國家級房地產企業，其代表工程是高190米的銀河國際廣場工程項目，南京銀河房地產開發有限公司中也聘請了專業的稅務會計師處理稅務相關問題，其在前期投資環節中，主要開展了與耕地占用稅、印花稅、土地增值稅和建筑行業的營業稅相關的稅收活動，這些稅收均是針對房地產項目的開發與建設所需要投入的稅費。在其中期交易過程中，則由稅務會計師處理與契稅、城市維護建設稅和營業稅相關的活動，這樣均以土地增值額或者是流轉額當成是征收的對象。在其中期占用過程里面，稅務會計師會負責土地資源占用課稅與房產占有課稅相關事宜，其中包括了城市房地產稅、土地使用稅、房產稅等內容。在其后期的所得環節里面，稅務會計師則主要處理個人所得稅以及企業所得稅相關問題，其均以個人或者房地產經營者能夠獲取的利潤作為征收對象，并不會進行轉嫁的。

（二）稅務會計師在房地產公司工作實例

南京銀河房地產開發有限公司開發了一個工業廠房項目，與總承包施工單位簽訂了總包合同為一億元人民幣，主材也都由總承包單位購買，總價占到了七千萬元，在沒有開展稅務籌劃工作時，該公司需要繳納的營業稅費是（10000+7000）*3%=510萬元，而在南京銀河房地產開發有限公司的稅務會計師對當地建材市場進行詢價與摸底后，只需要六千萬元即可以配備原材料，其就購買建材同對方進行協調，結果就是相關材料有甲供，即業主方購買，這樣得到稅務籌劃后的需要繳納的營業額為（10000+6000）*3%=480萬元，與此前相比，足足節約下了30萬元人民幣。所以說，南京銀河房地產開發有限公司的稅務會計師在其工程項目開發直到結束的整個過程中都扮演了重要角色，即通過分析從中選取最為有利能夠降低總成本的方案，以此來節稅，這樣也使得該公司在稅務籌劃時可以全盤考慮，并且在整體水平上使國家針對房地產公司的總稅額減少，以此實現了該公司在經濟利潤上的最大化。

（三）稅務會計師的職責分析

1.強化房地產公司稅務管理

南京銀河房地產開發有限公司的稅務會計師需要結合當前房地產市場發展現狀與稅收形勢的發展變化，有針對性的強化對于本公司相關稅收政策、征管技巧、財務管理、生產經營、他國政策等一系列方面的管理知識培訓，以便使自身的管理技能與理論水平不斷提高。另外，南京銀河房地產開發有限公司的財務會計與稅務會計有機的聯系在一起，而財務會計是作為稅務會計的根本基礎，那么就務必要加強收集與管理會計相關的基礎文件資料，在該公司的工程項目中對于費用預算、成本收入等進行準確的核算。在房地產企業中的財務會計可以準確體現出企業現實運營成果，那么房地產企業的稅務會計則需要根據實際成本與收入針對房地產工程的應繳稅費進行結算，根據由此得出的項目利潤和企業全年的應納稅所得額核算其房地產工程的應納稅額。

2.開展房地產企業的稅務籌劃

南京銀河房地產開發有限公司開發的項目從前期開發到最后出售交房會歷經許多不同環節，包括了物業管理、營銷、資金、裝修、采購、土建、設計、拆遷、拿地等一系列行為活動，而其中的任何一項經濟活動均會產生稅金，并且生成稅收籌劃的過程，由此可知，南京銀河房地產開發有限公司中的稅務會計師所開展的稅收籌劃工作需要貫穿于整個工程項目的經營與開發全過程。首先，是工程項目的報建階段。會計稅務師的籌劃工作要體現出超前性，并且發生在應稅行為之前，而房地產公司的稅務籌劃工作就是從公司籌建階段開始實施，稅務會計師即要通過選擇出資方式、人員結構、組織形式、企業性質、注冊地點等等，科學合理、并且有針對性的選擇房地產公司在經營階段中需要承擔的各項稅負。其次，南京銀河房地產開發有限公司的籌資環節。由于建設工程項目的占用資金較多，開發周期較長，那么當一個房地產工程項目全部建完以后，若是長期的閑置那么就會產生許多新的成本，根據國家法律法規，房地產行業的納稅人要在經營與生產的過程中形成一定量的負債利息支出，這是方便能夠在稅前就扣除并且獲取所得稅相關利益，可是現金紅利往往只是在南京銀河房地產開發有限公司的稅后利潤里面再進行分配。因此，南京銀河房地產開發有限公司進行財務相關決策的過程中，務必要準確分析公司內部股權資本與債務資本之間的分攤比例，這樣才能從宏觀上對整體利益與房地產公司稅收的關系進行權衡，然后再對房地產開發過程中涉及到稅收的決策與選擇進行判定與優化，以實現公司價值最大化。再次，房地產建設工程項目的開發環節。由于建設工程項目中會涉及到各種各樣的稅費，那么房地產公司的稅務會計師就需要首先明確國家頒布的有關于稅法的法律法規，這樣能夠保證在法律控制的范圍中從事稅務工作，處理好公司的稅收籌劃工作，在房地產公司收益增大的同時使其稅收成本降低。最后，南京銀河房地產開發有限公司的賣房銷售階段。房地產公司的稅務會計師能夠提出在公司內部設置具備獨立核算能力的二級法人機構，這樣他們就可以處理和房地產公司日常經營活動不相關的各項業務活動，這也能夠讓代墊以及代收的資金由公司的應納稅營業額里面分離出來，讓這一部分的房地產公司業務與相適應的稅率進行匹配，以便有效的使稅負下降。

（四）科學開展稅務稽查工作

南京銀河房地產開發有限公司的稅務會計師需要對于自己所在公司的各項財務指標、財務發展情況進行深入并充分的了解，尤其是需要該公司稅務會計師能夠理解涉稅工程項目的相關信息，這樣才可以保證公司里面的財務情況真實的反映，同時也可以及時準確的進行稅收繳納。在南京銀河房地產開發有限公司中對于相關稅收風險需要開展評估工作，同時要設置與之對應的防范舉措。與此同時，還要掌握稅務機關稽查內容和程序，并且隨時都可以接受上級領導的稅務稽查準備，保證資料及其中的數據的完好性，積極配合所有的稽查工作，以便該公司各房地產項目的順利開展。

參考文獻：

[1]孟慶麗.淺談對房地產企業稅務會計師的認識[J].財會審計，2010，7.

[2]趙宏婧.淺談對稅務會計師的認識與作用[J].現代商業，2012，8.