房地產(chǎn)宏觀政策分析

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房地產(chǎn)宏觀政策分析范文第1篇

關(guān)鍵詞：政府；房地產(chǎn)調(diào)控政策；調(diào)控

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）04-000-01

引言

從上個(gè)世紀(jì)末我國(guó)逐步放開(kāi)了房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)如火如荼的發(fā)展起來(lái)，尤其是近幾年，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展持續(xù)火爆，國(guó)內(nèi)一些大城市的房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)，創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)的經(jīng)濟(jì)奇跡。房地產(chǎn)業(yè)的異軍突起是多方面的，既有市場(chǎng)化改革的因素，也有城市化運(yùn)動(dòng)的原因，不可否認(rèn)，通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)的興盛，很多地區(qū)的落后面貌得以改變，很多地區(qū)的經(jīng)濟(jì)也得到了發(fā)展，在很多地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的支柱力量，像溫州炒房團(tuán)可謂天下聞名。但是同樣不可否認(rèn)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)存在很多的泡沫成分，繼續(xù)這樣下去的話(huà)會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)目前的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的沖擊，日本房地產(chǎn)泡沫的例子足夠我們警醒了。政府也已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題的存在，從2010年開(kāi)始逐步加大了調(diào)控的力度，時(shí)至今日已經(jīng)初步發(fā)揮出了作用。那么究竟這種房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果如何，還需要我們進(jìn)行仔細(xì)分析。

一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧

回顧2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，在始于2010年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，中央政府不但緊盯市場(chǎng)變化還持續(xù)加碼調(diào)控。“新國(guó)八條”的出臺(tái)就定下了中央政府進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)。2011年1月26日，國(guó)務(wù)院總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，并房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“新國(guó)八條”。會(huì)議確定了以下政策措施：各地的第一季度要公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)；增加公共租賃住房供應(yīng)；住房不足5年轉(zhuǎn)手按銷(xiāo)售款全額征稅；二套房首付款比例提至60%；土地兩年不開(kāi)工要收回使用權(quán)；暫停省會(huì)城市居民購(gòu)第三套房；未完成調(diào)控目標(biāo)政府將被問(wèn)責(zé)。緊接著“限購(gòu)令”呼之欲出。就在“新國(guó)八條”出來(lái)的同一天，國(guó)務(wù)院通知，明確規(guī)定各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅的政策隨后落地。2011年1月27日，財(cái)政部公布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

2011年3月16日，國(guó)家進(jìn)一步加大調(diào)控力度。國(guó)家發(fā)改委《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，從5月1日起，商品房銷(xiāo)售必須明碼標(biāo)價(jià)。按《規(guī)定》，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品房(包括二手房)進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)即“一套一標(biāo)”，按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價(jià)或者套內(nèi)建筑面積單價(jià)；要明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。

伴隨著“國(guó)八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革等政策的先后落地，“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等政策也全面升級(jí)，限購(gòu)城市從2010年的不足20個(gè)大幅增加到40多個(gè)。2011年7月初，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“二三線(xiàn)城市也要限購(gòu)”，隨后，臺(tái)州、珠海等城市跟進(jìn)，限購(gòu)城市數(shù)增加到近50個(gè)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的雙刃劍效應(yīng)

政府之所以不斷的進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，一方面是源于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的思考，日本的房地產(chǎn)泡沫所帶來(lái)的危害一直是其他國(guó)家參考的素材，我國(guó)政府也逐漸意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題的嚴(yán)重性，因此必須要給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫；另一方面，過(guò)高的房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重限制了國(guó)內(nèi)居民的消費(fèi)能力，老百姓對(duì)此怨聲載道，也可以說(shuō)這是民意使然，綜合以上兩方面的考慮，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，之后又實(shí)行了“二次調(diào)控”，對(duì)投資性購(gòu)房進(jìn)行了有效遏制，這些政策的出臺(tái)確實(shí)贏得了很多掌聲，但是也是一把雙刃劍。

1.關(guān)于限貸

限貸的目的是通過(guò)提高首付甚至?xí)和ＹJ款，降低房貸的杠桿效應(yīng)，從而抑制投機(jī)行為。但是，限貸在抑制了投資需求同時(shí)也抑制了自主需求。據(jù)世聯(lián)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，年收入在50萬(wàn)以上的人群中，超過(guò)七成人至少擁有一套房產(chǎn)，四成有兩套及以上房產(chǎn)。這些人群在置業(yè)中超過(guò)25%選擇高額首付或者一次性付款。然而，超七成的低首付置業(yè)人群，其正常的自住需求卻因限貸政策而受到不同程度的抑制。

2.關(guān)于限購(gòu)

隨著限購(gòu)政策在二三線(xiàn)城市的漸次鋪開(kāi)，解決了之前僅對(duì)一線(xiàn)城市局部性的限購(gòu)，導(dǎo)致資本從限購(gòu)城市流出卻進(jìn)入二三線(xiàn)城市而產(chǎn)生的“擠出效應(yīng)“。然而，無(wú)比嚴(yán)厲的限購(gòu)政策卻難脫“排外”的嫌疑。因?yàn)橄拶?gòu)在限制了當(dāng)?shù)刭?gòu)房的同時(shí)也限制了外來(lái)置業(yè)。限購(gòu)令實(shí)際上抬高了外來(lái)者購(gòu)房成本，甚至對(duì)于那些在戶(hù)籍地僅有一套自住房的外來(lái)者，只有將戶(hù)籍地的自住房轉(zhuǎn)賣(mài)，才能獲得在當(dāng)?shù)氐闹脴I(yè)資格。

3.關(guān)于限價(jià)

限價(jià)是限貸、限購(gòu)政策的升級(jí)，是最直接的調(diào)控政策，人們?cè)鴮?duì)此寄以厚望。然而全國(guó)608個(gè)城市公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，絕大部分是參考今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和居民人均可支配收入增幅的目標(biāo)，房?jī)r(jià)上漲增幅限制在10%左右。限價(jià)的空間同時(shí)成為漲價(jià)的目標(biāo)。如此大的上彈空間使得在某些地方限價(jià)目標(biāo)成了漲價(jià)目標(biāo)。

4.關(guān)于保障房

作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的配套措施，保障房的大量投建促進(jìn)了社會(huì)的穩(wěn)定與公平，同時(shí)消化了一部分剛性需求。短期目標(biāo)明顯，長(zhǎng)期還有很多事情要做。

三、短期調(diào)控效果與中長(zhǎng)期的戰(zhàn)略考慮

從當(dāng)前調(diào)控效果看，最有效和最受民眾歡迎的是保障房工程。但確保第一期保障房工程的完滿(mǎn)和將短期調(diào)控過(guò)渡到中長(zhǎng)期的戰(zhàn)略也應(yīng)提上當(dāng)前政府工作的議事日程。著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)的促進(jìn)金融市場(chǎng)的完善和成熟、推動(dòng)創(chuàng)業(yè)基金的規(guī)范運(yùn)作，從而有效吸收投資需求、解決流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題也是不可缺少的政策配合。

中長(zhǎng)期的戰(zhàn)略，可持續(xù)的宏觀調(diào)控框架不可能是一味地去市場(chǎng)化的，而有效的健康的策略將是“保障軌”與“市場(chǎng)軌”兩軌并行。當(dāng)然，這兩軌并非如平行線(xiàn)孤立運(yùn)行，否則可能重蹈某些國(guó)家的覆轍，制造出大量“貧民窟”及其衍生的社會(huì)問(wèn)題。

要解決保障軌與市場(chǎng)軌的融合并行，首先要做到的就是政府對(duì)轄區(qū)的整體規(guī)劃及引導(dǎo)落實(shí)。采用城市經(jīng)營(yíng)的方式，各種基礎(chǔ)設(shè)施的配套，比如城市交通、城市管網(wǎng)、信息通信、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、綠地景觀的分布等進(jìn)行全盤(pán)規(guī)劃，然后，應(yīng)用市場(chǎng)杠桿，引導(dǎo)高層商品住宅區(qū)及保障房、高端住宅區(qū)等的布局和資金流入。此外，合理規(guī)劃工業(yè)地產(chǎn)，用人居市場(chǎng)環(huán)境吸引資金投入商業(yè)地產(chǎn)和商品住宅。即用政府的規(guī)劃和公共設(shè)施建設(shè)的投入推動(dòng)房地產(chǎn)各級(jí)市場(chǎng)的有序的共同繁榮。

關(guān)于房地產(chǎn)的話(huà)題早已經(jīng)不是什么新鮮的話(huà)題，但是確實(shí)一直在討論的話(huà)題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，與百姓的安居樂(lè)業(yè)，與社會(huì)的穩(wěn)定都有很大的關(guān)系，所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控是有利的，只是調(diào)控的度以及時(shí)間應(yīng)該要把握好，國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要有一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也離不開(kāi)國(guó)家政策的指導(dǎo)，所以我們要理性的對(duì)待對(duì)待這個(gè)問(wèn)題，爭(zhēng)取早日實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的真正崛起。

參考文獻(xiàn)：

[1]譚彥博.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中的效果分析與思考[J].財(cái)經(jīng)界,2011(02).

[2]楊永清,孫媛媛.宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)價(jià)格分析及趨勢(shì)預(yù)測(cè)[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融,2005(11).

房地產(chǎn)宏觀政策分析范文第2篇

【關(guān)鍵詞】宏觀政策；房地產(chǎn)；行業(yè)

過(guò)去十幾年間，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格幾何式飆升，特別是一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市，土地價(jià)格與住宅價(jià)格呈現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊增的發(fā)展態(tài)勢(shì)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了較大的促進(jìn)作用。與此同時(shí)，快速增長(zhǎng)的住宅價(jià)格也給人民群眾居住帶來(lái)一定的限制，很大程度上拉大了人民群眾的貧富差距，帶來(lái)了一些民生問(wèn)題。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)發(fā)展，供給側(cè)改革不斷深入的轉(zhuǎn)型背景下，深入分析掌握國(guó)家發(fā)展現(xiàn)狀，不斷提升人民生活質(zhì)量，以宏觀政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，是我國(guó)需不斷提升和改進(jìn)的重要方面，也是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。

一、房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展的重要意義

1.不斷促進(jìn)民生產(chǎn)業(yè)發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、出租、維修、物業(yè)等相關(guān)環(huán)節(jié)，與人民群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展將使得人民群眾能夠住有所居。同時(shí)，房屋租賃業(yè)的不斷規(guī)范發(fā)展，也將拓寬人民群眾對(duì)房屋的選擇渠道，加之輔助業(yè)務(wù)的良性發(fā)展，人民群眾也將享受到良好的物業(yè)維修等房屋服務(wù)，加之房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)就業(yè)形勢(shì)的不斷改進(jìn)，這些都將對(duì)民生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到很好的促進(jìn)作用。

2.不斷促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的范圍廣，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，國(guó)家財(cái)稅政策中涉及財(cái)產(chǎn)稅、流轉(zhuǎn)稅、交易行為稅等多項(xiàng)稅金，可以有效擴(kuò)大國(guó)家稅源，提高國(guó)家財(cái)政收入，促進(jìn)國(guó)力的不斷增強(qiáng)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈涉及的行I廣泛，如建筑業(yè)、裝修業(yè)、材料銷(xiāo)售業(yè)、制造業(yè)、銷(xiāo)售業(yè)等，房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，將直接影響和推進(jìn)上下游行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步擴(kuò)大國(guó)家財(cái)政收入，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。

3.不斷促進(jìn)資源優(yōu)化配置

房地產(chǎn)行業(yè)涉及國(guó)家土地、人口等重要資源配置，良性發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)將促進(jìn)我國(guó)資源的有效配置，如通過(guò)不同政策的引導(dǎo)，土地資源將獲得更高的配置效率。同時(shí)，在人才的流動(dòng)中，極具優(yōu)勢(shì)的人才也會(huì)流入更需要的區(qū)域，實(shí)現(xiàn)資源與人才的良性互動(dòng)，不斷促進(jìn)資源有效利用與國(guó)家的持續(xù)發(fā)展。

二、影響房地產(chǎn)行業(yè)的主要宏觀政策

1.財(cái)稅政策影響

財(cái)稅政策主要涉及財(cái)政補(bǔ)貼和國(guó)家稅收政策。目前來(lái)看，我國(guó)在稅制改革過(guò)程中，影響房地產(chǎn)行業(yè)較大的稅種主要包括流轉(zhuǎn)稅和所得稅。流轉(zhuǎn)稅主要是“營(yíng)改增”的全面擴(kuò)圍，使得房地產(chǎn)行業(yè)從繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅，需要行業(yè)不斷調(diào)整整合上下游行業(yè)發(fā)展。同時(shí)，當(dāng)前正在醞釀的房屋貸款遞減個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額和房產(chǎn)稅等相關(guān)政策，也將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到一定的促進(jìn)與調(diào)節(jié)作用。

2.貨幣政策影響

貨幣政策方面，我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)施的適度寬松的貨幣政策，但在近年來(lái)的發(fā)展中，貨幣資金的流動(dòng)性往往出現(xiàn)難以預(yù)料的情況，往往由于銀根縮緊，在一定程度上影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。與此同時(shí)，貸款利率、首付款比例、住房公積金使用等政策都會(huì)通過(guò)影響房屋購(gòu)買(mǎi)的成本，而影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

3.投資政策影響

投資政策是2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出改進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要政策之一，在這一方面，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)在2月份已經(jīng)下發(fā)了相關(guān)文件，限制一些城市設(shè)立基金的投向，特別對(duì)投資于房地產(chǎn)行業(yè)的基金不予以備案。這一政策在投資資金方面減少了房地產(chǎn)行業(yè)的資金投放，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生控制作用。

4.土地政策影響

土地政策方面，我國(guó)一直在不斷優(yōu)化政策制定與實(shí)施，在不同區(qū)域不同行業(yè)給予不同的土地政策，在單行下發(fā)政策的同時(shí)，我國(guó)也在計(jì)劃從不同層面加強(qiáng)立法，以規(guī)范實(shí)施土地政策，增強(qiáng)宏觀政策對(duì)微觀經(jīng)濟(jì)的引導(dǎo)作用。與此同時(shí)，一些地區(qū)也頒布了相關(guān)限購(gòu)政策，明確了不同人群在相應(yīng)區(qū)域的可購(gòu)房數(shù)量，也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生促進(jìn)或制約的作用。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展的宏觀政策建議

1.深入體察民情，有的放矢制定政策。

宏觀政策發(fā)揮有效促進(jìn)作用關(guān)鍵在于符合國(guó)家及區(qū)域發(fā)展的實(shí)際情況，并深挖細(xì)找現(xiàn)象背后的本質(zhì)原因。基于此，宏觀政策的制定與實(shí)施，如要發(fā)揮促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展的作用，需要政府相關(guān)部門(mén)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀有真實(shí)的了解，對(duì)不同區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不均衡的原因查找清楚，如在對(duì)不同區(qū)域制定不同配額政策時(shí)，要深入了解實(shí)情，適當(dāng)時(shí)應(yīng)適度將權(quán)力下放，讓懂民情的部門(mén)和人去定政策，以發(fā)揮宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的促進(jìn)作用。

2.發(fā)揮市場(chǎng)作用，有形無(wú)形互補(bǔ)發(fā)展。

宏觀政策是一支有形的手，每一項(xiàng)政策都是公開(kāi)的，在制定政策的同時(shí)，需要高度重視無(wú)形的手的作用，也就是市場(chǎng)的作用。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，宏觀政策需要發(fā)揮的是引導(dǎo)作用，更需突出的是市場(chǎng)的作用，激發(fā)微觀主體的主觀能動(dòng)性，尊重市場(chǎng)的選擇。以此為出發(fā)點(diǎn)，在宏觀政策制定中，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)有充分的認(rèn)識(shí)，掌握市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的作用，以宏觀政策助推市場(chǎng)作用的發(fā)揮，以市場(chǎng)印證宏觀政策的有效性，兩者相輔相成，互為補(bǔ)充。

房地產(chǎn)宏觀政策分析范文第3篇

關(guān)鍵詞：國(guó)家宏觀調(diào)控；房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)；瓶頸

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響下房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)所面臨的問(wèn)題分析

自08年全球范圍內(nèi)的金融危機(jī)以來(lái)，我國(guó)為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，出臺(tái)了一系列的刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫，主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)的高速度增長(zhǎng)，大大超出了我國(guó)國(guó)民的購(gòu)買(mǎi)力，產(chǎn)生了許多的社會(huì)問(wèn)題，越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房子，蝸居現(xiàn)象嚴(yán)重，房地產(chǎn)泡沫增加，銀行貸款額增大，嚴(yán)重制約了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。我國(guó)政府為了保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康、快速、穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展。自我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題后，國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，在土地的使用問(wèn)題、銀行的信貸問(wèn)題和炒房問(wèn)題上開(kāi)始卓有成效的調(diào)控，從中央到地方的各級(jí)政府，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)連打幾套“組合拳”，宏觀調(diào)控時(shí)間之長(zhǎng)，力度之大，政策之廣得到了社會(huì)的廣泛認(rèn)可，在一定程度上改變了房?jī)r(jià)逐年攀升的問(wèn)題，但是也給房地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境帶來(lái)了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，同時(shí)，國(guó)家宏觀政策給房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)推廣帶來(lái)了巨大的銷(xiāo)售壓力。在國(guó)家宏觀政策的影響下，我國(guó)大中城市的房?jī)r(jià)上漲受到有效的遏制，也出現(xiàn)了一定的回落。主要體現(xiàn)在投資者在房地產(chǎn)行業(yè)的投資增速放緩，投資力度減小，購(gòu)房消費(fèi)者在銀行的貸款下降，購(gòu)房消費(fèi)者大多對(duì)購(gòu)房持觀望態(tài)度，希望房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，資金的投資和組合結(jié)構(gòu)得到調(diào)整和優(yōu)化，但是對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，國(guó)家宏觀政策的有力出臺(tái)，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的獲取。

過(guò)高的房?jī)r(jià)本來(lái)就增加了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的困難，加上國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)大幅下降，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)投資力度減小和投資速度放緩，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道無(wú)法拓寬，資本的運(yùn)行能力也相應(yīng)減弱，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的資金運(yùn)作困難，導(dǎo)致在政策出臺(tái)之前捂盤(pán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而且一定程度上會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的資金鏈的運(yùn)作。而房產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)推廣上，只有較大的降低房產(chǎn)價(jià)格，加大房產(chǎn)促銷(xiāo)的力度，才能迅速的回籠資金，減輕房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的資金和發(fā)展壓力。從某種程度上來(lái)說(shuō)，是以犧牲我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利益從而帶動(dòng)我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的房?jī)r(jià)回落。消費(fèi)者作為市場(chǎng)的主動(dòng)力，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念也隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)、房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)范化逐漸成熟和理性。調(diào)查研究表明，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大的環(huán)境下，房地產(chǎn)的價(jià)格高低是影響購(gòu)房消費(fèi)者的首要因素，其次才會(huì)考慮房產(chǎn)所處的位置、環(huán)境和交通等影響因素。而且我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，沒(méi)有打出自己的品牌，從而占有市場(chǎng)。隨著消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的逐漸理性化，房產(chǎn)的質(zhì)量和品牌也是影響購(gòu)房消費(fèi)者的一大因素，一個(gè)品牌的影響力可以提高產(chǎn)品的價(jià)值，也能夠吸引更多的消費(fèi)者。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在品牌領(lǐng)域的建設(shè)重視不夠，在完成一系列的房產(chǎn)項(xiàng)目之后，沒(méi)有及時(shí)對(duì)房產(chǎn)品牌進(jìn)行連鎖的打造和完善，導(dǎo)致在房產(chǎn)企業(yè)低端領(lǐng)域進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，沒(méi)有找到新的房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)突破口，房產(chǎn)最終會(huì)影響房產(chǎn)企業(yè)和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控下的房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣如何突破瓶頸

（一）轉(zhuǎn)變?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)推廣的傳統(tǒng)模式

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益變化，尤其是在金融風(fēng)暴和國(guó)家各種政策的影響下，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)受到了新的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)推廣只有順應(yīng)潮流、積極的面對(duì)挑戰(zhàn)并學(xué)習(xí)和吸收現(xiàn)代的營(yíng)銷(xiāo)觀念，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣模式，從而在競(jìng)爭(zhēng)激烈和惡劣的外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下生存和發(fā)展，首先需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)推廣觀念，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念最重要的就是如何處理好企業(yè)和顧客及社會(huì)的效益，在房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣中，要結(jié)合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)的基本理論知識(shí)和技巧方法，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣的特點(diǎn)，著重對(duì)房地產(chǎn)的品牌和物業(yè)管理的建設(shè)。

（二）國(guó)家宏觀調(diào)控下的房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)突破瓶頸的方法

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的品牌打造，一定要以質(zhì)量為保證，注意在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)上的企業(yè)文化宣傳和推廣介紹，這是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣中往往被忽略的部分，而在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的后期和營(yíng)銷(xiāo)階段，要對(duì)客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓客戶(hù)滿(mǎn)意。現(xiàn)實(shí)中的許多房地產(chǎn)企業(yè)大多的只重視合同前期貌似“一錘子買(mǎi)賣(mài)”的工作，這對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展極為不利，只有正確的把握了消費(fèi)者的消費(fèi)心理，才能讓顧客滿(mǎn)意，在取得社會(huì)效益的同時(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展。需要強(qiáng)調(diào)的是，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須要重視品牌的建設(shè)。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展的同時(shí)，我國(guó)國(guó)民的文化素養(yǎng)不斷提高，隨著老百姓對(duì)住宅條件改善的需求，對(duì)房產(chǎn)的功能性和需求也越來(lái)越多，越來(lái)越關(guān)注房產(chǎn)的文化價(jià)值，開(kāi)始追求高品位。房產(chǎn)企業(yè)只有打造出優(yōu)質(zhì)的品牌，才能夠滿(mǎn)足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的文化需要，需要杜絕“一錘子買(mǎi)賣(mài)”的營(yíng)銷(xiāo)作風(fēng)。在物業(yè)管理的建設(shè)上，一定要向購(gòu)房消費(fèi)者提供優(yōu)秀的服務(wù)和公共設(shè)施，現(xiàn)如今，服務(wù)業(yè)的比重在整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)中的分量不斷增加，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)推廣起到極大的促進(jìn)作用。

三、國(guó)家宏觀調(diào)控下的房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)推廣瓶頸的總結(jié)

現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，影響經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定因素諸多種種，近年來(lái)受到金融危機(jī)的影響，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也受到了極大的沖擊，各種違背經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的情況時(shí)有發(fā)生。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展起到了一定的作用。然而，對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)推廣卻提出了新的要求，隨著人們的經(jīng)濟(jì)和文化素養(yǎng)的不斷提高、房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷的變化等等，向房產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)推廣提出了新的挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]焦光旭 《當(dāng)前環(huán)境下的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略建議》[J] 魅力中國(guó)，2009(21)

房地產(chǎn)宏觀政策分析范文第4篇

關(guān)鍵詞：資本結(jié)構(gòu)；企業(yè)績(jī)效；房地產(chǎn)上市公司

一、文獻(xiàn)回顧

房地產(chǎn)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)代社會(huì)中占據(jù)著十分重要的地位，尤其是在促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人員就業(yè)，改善人民居住環(huán)境，滿(mǎn)足人們住房的剛性需求方面。對(duì)上下游的帶動(dòng)作用十分明顯。因此關(guān)于房地產(chǎn)上市公司績(jī)效研究在增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、促進(jìn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化整合方面的研究為提高行業(yè)的整體實(shí)力而具有重要的積極意義。本文從房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)出發(fā)，以滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司為樣本，分析我國(guó)房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，通過(guò)建立時(shí)間序列模型對(duì)房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)與公司績(jī)效的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析。

學(xué)者們對(duì)資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)績(jī)效之間的關(guān)系觀點(diǎn)不一。張星文、鐘金萍（2011）認(rèn)為資產(chǎn)負(fù)債率和凈資產(chǎn)收益率存在長(zhǎng)期穩(wěn)定關(guān)系和短期均衡關(guān)系，并且短期均衡具有一定的滯后性。賀晉、張曉峰（2012）則認(rèn)為股東權(quán)益報(bào)酬率同資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)，而Tobin’Q同資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。沈倩、許敏（2015）則表示房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率與公司績(jī)效呈“倒U型”關(guān)系，流動(dòng)負(fù)債率與公司績(jī)效正相關(guān)，股本比例與和資本公積比例與企業(yè)績(jī)效負(fù)相關(guān)，留存收益比例與公司績(jī)效的相關(guān)性不顯著，國(guó)有股比例與公司績(jī)效負(fù)相關(guān)，流通股比例與公司績(jī)效正相關(guān)。楊坪、楊迪斐（2015）研究發(fā)現(xiàn)流動(dòng)資產(chǎn)比率與績(jī)效正相關(guān)、流動(dòng)比率與績(jī)效負(fù)相關(guān)、而長(zhǎng)期負(fù)債率和前十大股東持股比例與企業(yè)績(jī)效無(wú)顯著相關(guān)性。賀晉、張曉峰（2012）則認(rèn)為股東權(quán)益報(bào)酬率同資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)，而Tobin’Q同資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

二、提出假設(shè)

企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，本文主要想從長(zhǎng)期負(fù)債與短期負(fù)債兩個(gè)角度來(lái)進(jìn)行分析。

長(zhǎng)期資本負(fù)債率主要是指非流動(dòng)負(fù)債占長(zhǎng)期資本的比率。公司的長(zhǎng)期資本負(fù)債率越高，就會(huì)對(duì)企業(yè)績(jī)效有正向的作用。但是，一旦資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)臨界值就會(huì)帶來(lái)公司績(jī)效的負(fù)增長(zhǎng)。一方面，所用于其他方面的投資額便越少，其相應(yīng)的獲利能力便會(huì)受到限制。另一方面，長(zhǎng)期負(fù)債的利率相對(duì)較高，相應(yīng)的會(huì)減少企業(yè)的利潤(rùn)，綜合而言，公司的績(jī)效水平也會(huì)降低。基于以上本文提出一下三個(gè)假設(shè)：

H1：長(zhǎng)期資本負(fù)債率與房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)績(jī)效呈顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系

H2：流動(dòng)負(fù)債權(quán)益比率與房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)績(jī)效呈顯著的正相關(guān)關(guān)系

H3：在給定相同水平的流動(dòng)資產(chǎn)比率、長(zhǎng)期資本負(fù)債率和流動(dòng)負(fù)債權(quán)益比率時(shí)，在2011年以前的房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)績(jī)效高于2011年之后

三、研究設(shè)計(jì)

（一） 樣本選取和數(shù)據(jù)來(lái)源。根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)2014年的行業(yè)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，本文以A股房地產(chǎn)行業(yè)上市公司為樣本，用Wind數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索，剔除數(shù)據(jù)不全、ST類(lèi)的上市公司，最終得到基于2007-2014年的86家上市公司的季度數(shù)據(jù)，本文認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)中各企業(yè)平權(quán)，故構(gòu)建了一個(gè)指數(shù)，即將這86家樣本公司的各變量數(shù)據(jù)進(jìn)行平均后得到的值作為房地產(chǎn)行業(yè)2007-2014年的時(shí)間序列樣本數(shù)據(jù)。

（二） 變量設(shè)計(jì)。對(duì)變量的定義如下：被解釋變量： 企業(yè)績(jī)效，ROE，用總資產(chǎn)報(bào)酬率計(jì)算；解釋變量，長(zhǎng)期資本負(fù)債率， CQZB， 計(jì)算公式為：非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)/（非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)+歸屬母公司股東的權(quán)益）*100%；流動(dòng)負(fù)債權(quán)益比率，QYBL，計(jì)算公式為：（流動(dòng)負(fù)債合計(jì)/歸屬母公司股東的權(quán)益）*100%；虛擬變量，宏觀政策，EN，2011年以前政策值取0，2011年以后則取1。

（三）模型設(shè)計(jì)。本文采用如下多元線(xiàn)性模型來(lái)研究長(zhǎng)期資本負(fù)債率（CQZB）、流動(dòng)負(fù)債權(quán)益比率（QYBL）、宏觀政策（EN）與企業(yè)績(jī)效（ROE）之間的關(guān)系：

P=β0+β1CQZB+β2QYBL+δ0EN+μ

我們用δ0表示虛擬變量EN的參數(shù)，以強(qiáng)調(diào)虛擬變量參數(shù)的含義。δ0表示在給定相同水平的長(zhǎng)期資本負(fù)債率（CQZB）、流動(dòng)負(fù)債權(quán)益比率（QYBL）時(shí)，2011年以前和2011年以后房地產(chǎn)行業(yè)在績(jī)效上的平均差距。μ表示隨機(jī)誤差項(xiàng)。

四、實(shí)證分析

（一） ADF單位根檢驗(yàn)。由于時(shí)間序列通常是非平穩(wěn)的單整序列，當(dāng)變量均為非平穩(wěn)時(shí)間序列時(shí)，對(duì)變量間進(jìn)行的回歸可能導(dǎo)致偽回歸現(xiàn)象，為避免偽回歸現(xiàn)象的出現(xiàn)，在采用時(shí)間序列數(shù)據(jù)運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型進(jìn)行分析之前，第一步就要對(duì)模型中所包含的時(shí)間序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，因此，本文首先要檢驗(yàn)ROE（總資產(chǎn)報(bào)酬率）、CQZB（長(zhǎng)期資本負(fù)債率）、QYBL（流動(dòng)負(fù)債權(quán)益比率）和EN（宏觀政策）各變量的平穩(wěn)性。為檢驗(yàn)數(shù)據(jù)平穩(wěn)性，本文采用ADF單位根檢驗(yàn)法。并結(jié)合AIC、SC值擇優(yōu)選擇滯后項(xiàng)。由ADF單位根結(jié)果可知，序列ROE、CQZB、QYBL、EN均為一階單整序列，序列CQZB、QYBL一階差分后通過(guò)了1%的顯著性檢驗(yàn)，序列ROE一階差分后通過(guò)了5%的顯著性檢驗(yàn)。因此，各變量一階差分后均為平穩(wěn)序列。

（二）相關(guān)性分析。當(dāng)各變量一階差分后都為平穩(wěn)序列時(shí)，則可將此一階差分后的序列視為截面數(shù)據(jù)，再進(jìn)行回歸分析，由此，首先對(duì)一階差分后的各變量進(jìn)行相關(guān)性檢驗(yàn)，由結(jié)果可知，各變量之間相關(guān)系數(shù)較小，不存在多重共線(xiàn)性。

（三）多元回歸分析結(jié)果。運(yùn)用模型2對(duì)各變量的一階差分后的數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸， 得回歸方程為：

P=2.561-3.096CQZB+0.001QYBL-3.137EN

（2.326） （-6.124） （1.913） （-2.085）

（四） t檢驗(yàn)。t檢驗(yàn)是對(duì)各參數(shù)估計(jì)值的顯著檢驗(yàn)，由回歸結(jié)果可知CQZB的t值為-3.096，絕對(duì)值大于1%的顯著性水平下的t值2.771，這就說(shuō)明在99%的置信區(qū)間內(nèi)，自變量CQZB對(duì)因變量房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)績(jī)效有顯著影響。QLBL的t值為1.913，絕對(duì)值大于10%的顯著性水平下的t值1.703，這就說(shuō)明在90%的置信區(qū)間內(nèi)，自變量QLBL對(duì)因變量房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)績(jī)效有顯著影響。EN的t值為-2.085，絕對(duì)值大于5%顯著性水平的t值1.96，這就說(shuō)明在95%的置信區(qū)間內(nèi)，虛擬變量EN對(duì)因變量企業(yè)績(jī)效有顯著影響。

五、 結(jié)論

本文研究了長(zhǎng)期資本負(fù)債率和流動(dòng)負(fù)債權(quán)益比率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)績(jī)效的影響，并以宏觀政策為解釋變量，研究結(jié)果表明：

（1）長(zhǎng)期資本負(fù)債率與企業(yè)績(jī)效呈顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系。假設(shè)1得以支持。

（2）流動(dòng)負(fù)債權(quán)益比率與企業(yè)績(jī)效呈顯著的正相關(guān)關(guān)系。假設(shè)2得以支持。

（3）在給定相同水平的流動(dòng)資產(chǎn)比率、長(zhǎng)期資本負(fù)債率和流動(dòng)負(fù)債權(quán)益比率時(shí)，在2011年以前的企業(yè)績(jī)效高于2011年之后。假設(shè)3得以支持。

參考文獻(xiàn)：

[1] 張星文，鐘金萍，郭玫.房地產(chǎn)行業(yè)資本結(jié)構(gòu)與績(jī)效關(guān)系的實(shí)證研究――基于時(shí)間序列分析[J].會(huì)計(jì)之友，2011，25：83-85.

房地產(chǎn)宏觀政策分析范文第5篇

國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)受外部環(huán)境的制約，增速有所放緩，但是，從周期的角度來(lái)看，當(dāng)前中國(guó)的GDP正處于上行的波動(dòng)區(qū)間。在宏觀經(jīng)濟(jì)周期的上升期，如果宏觀政策操作適當(dāng)，則經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有保障的。

我們認(rèn)為，可以利用這一契機(jī)加大改革力度，通過(guò)宏觀政策配合，力爭(zhēng)使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)能利用周期上行的帶動(dòng)力，走向平穩(wěn)可持續(xù)的增長(zhǎng)。

我們對(duì)2016年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的總體判斷是走勢(shì)平穩(wěn)。2016年是“十三五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，也是中央確定的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革正式實(shí)施的一年，從宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行看，大的要素變化基本不存在，惟有政策的變化可能對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有較大影響。

首先來(lái)看要素的可能變化。

第一是國(guó)際市場(chǎng)大宗商品價(jià)格走勢(shì)。我們認(rèn)為，國(guó)際市場(chǎng)大宗商品價(jià)格相對(duì)處于低位，如果沒(méi)有外部因素的干擾，2016年的價(jià)格波動(dòng)應(yīng)該相對(duì)平穩(wěn)，要大幅回升可能性不是很大。因?yàn)橹袊?guó)是一個(gè)資源凈進(jìn)口國(guó)，低價(jià)資源有利于企業(yè)，因此，這對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而言應(yīng)是一個(gè)相對(duì)利好的因素。

第二是外貿(mào)。我們認(rèn)為，外貿(mào)雖然可能有較大幅度的波動(dòng)，順差可能會(huì)繼續(xù)收窄，出口還可能是負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，但不會(huì)大幅度下滑。具體來(lái)說(shuō)，與2015年相比，進(jìn)口很難進(jìn)一步擴(kuò)大，出口有可能會(huì)有小幅回升。所以總的來(lái)看，外貿(mào)因素不會(huì)進(jìn)一步變壞，可能偏向樂(lè)觀，而這種形勢(shì)在上半年已有體現(xiàn)。 杭州跨貿(mào)小鎮(zhèn)融互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、跨境電商及旅游購(gòu)物于一體，有20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的主題館，猶如一個(gè)全球商品的展示柜。圖為2016年9月3日，中外媒體記者在杭州跨貿(mào)小鎮(zhèn)進(jìn)行采訪(fǎng)

第三是投資。2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已經(jīng)降至1%，住宅投資增速接近零增長(zhǎng)。房地產(chǎn)新開(kāi)工增速下降14%，住宅新開(kāi)工增速下降14.6%。考慮到全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)巨大的庫(kù)存，2016年新開(kāi)工增速可能繼續(xù)下滑。再考慮到房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于上下游經(jīng)濟(jì)的影響，包括建筑、建材、家電等相關(guān)行業(yè)的需求都不會(huì)很好。2016年是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的第一年，去庫(kù)存是重要工作之一，這對(duì)投資也是一個(gè)壓抑。我們認(rèn)為，由于前半年民間投資增速下滑快，2016年的投資增長(zhǎng)將慢于2015年。

四是消費(fèi)。消費(fèi)還有很大的上升空間，但現(xiàn)在受制于工資增長(zhǎng)速度減緩、就業(yè)壓力較大，以及適銷(xiāo)對(duì)路產(chǎn)品的缺乏，消費(fèi)潛力并沒(méi)有得到完全發(fā)揮。中國(guó)的消費(fèi)市場(chǎng)處在一個(gè)比較明顯的轉(zhuǎn)型期，老百姓的消費(fèi)需求正在不斷與國(guó)際市場(chǎng)接軌，過(guò)去的那種滿(mǎn)足消費(fèi)者基本需求的消費(fèi)品不會(huì)再有大的上升空間，未來(lái)更多的是與人力資本提升相關(guān)的消費(fèi)，而國(guó)內(nèi)目前這部分的供給還不足，未來(lái)開(kāi)拓這一塊消費(fèi)空間，有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)。就2016年而言，要達(dá)到消費(fèi)者的要求還不現(xiàn)實(shí)，如果在這方面有所改進(jìn)，消費(fèi)空間的拓展不是問(wèn)題。所以2016年的消費(fèi)總體偏向樂(lè)觀，但不會(huì)有大的改進(jìn)。

從上面的分析可以看到，真實(shí)的經(jīng)濟(jì)要素在2016年相對(duì)比較穩(wěn)定。

再看政策的可能變化。

2016年的政策變化就在于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

總體來(lái)看，去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大重點(diǎn)任務(wù)，使過(guò)剩產(chǎn)能和房地產(chǎn)庫(kù)存減少，企業(yè)成本上漲和工業(yè)品價(jià)格下跌勢(shì)頭得到遏制，有效供給能力有所提高，財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)有所釋放。

從長(zhǎng)期看，上述工作都有利于增強(qiáng)發(fā)展動(dòng)力;從短期看，不同工作對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用有加有減。如，化解房地產(chǎn)庫(kù)存對(duì)增長(zhǎng)是明顯的“加法”，去產(chǎn)能是“減法”;調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也有加有減，不適合需求的產(chǎn)業(yè)可能會(huì)不斷萎縮，新興產(chǎn)業(yè)可能不斷涌現(xiàn)。就2016年而言，去產(chǎn)能是當(dāng)務(wù)之急，也可以利用行政手段馬上實(shí)施;做加法不易，它需要通過(guò)市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，難度較大，效果可能也來(lái)得更慢些。