房地產宏觀政策

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房地產宏觀政策范文第1篇

房地產泡沫指標檢測理論大體上可以分為預示指標法、指示指標法和綜合指標法。預示指標法可以用房地產投資增長率來表示，房地產投資增長率的持續提高，并且速度遠遠大于固定資產投資增長率時，就會帶來泡沫經濟的效應。指示指標法可由房屋空置率和房價收入比表示。房屋空置率是在衡量房地產泡沫時使用較多的指示性指標，在房地產過熱的狀態下，消費者對房地產進行過度投資，其表現是大量房屋的空置；房價收入比它是商品房價格與居民的平均家庭收入的比值，反應居民家庭對住房的支付力，比值越高支付力就越低。綜合指標法就是利用發地產的相關指標進行分析及預測房地產泡沫是否存在以及房地產泡沫大小的方法，主要用數學綜合來衡量房地產泡沫。

從2011年5月開始，一線城市的房價開始初顯下降趨勢，之后房價繼續環比下跌，并且蔓延到一些較發達的二線城市。政府的政策已經開始發揮效力。那么究竟怎樣的政策才能真正控制房地產泡沫成為值得深思的問題。另一方面，不同地區的房地產市場有不一樣的實際情況，中央的宏觀調控政策是否對不同的城市都能起作用，不同類型的城市適合于怎樣不同類型的政策，這仍然需要探討。

因此，本文將重點放在論證中國房地產市場的泡沫存在性方面，試圖從不同類型的城市角度出發解讀國家政策的影響，由此提出防范或控制房地產泡沫的政策建議。大連、南京、杭州、合肥、武漢、廣州、成都、西安；第五類，石家莊、太原、長春、哈爾濱、寧波、福州、廈門、南昌、濟南、鄭州、青島、長沙、深圳、貴陽、昆明、蘭州、西寧。

由于經濟發展程度與房地產泡沫情況關聯較大，因此本文以GDP最大為原則選取每一類別的代表城市。最終得到五個研究城市北京，上海，沈陽，廣州，深圳。

1.變量的選取

本文選擇用房價收入比計算泡沫大小。結合理論和文獻，確定人均GDP、銷售面積、城鎮居民人均消費支出這3個變量作為最終影響房價收入比的自變量。

2. 模型設置

根據模型的意義與作用現把模型設置為

由計算結果，我們可以得到房價收入比是由人均GDP、銷售面積和人均消費共同影響的。其中，人均GDP對房價收入比是正影響，說明一個地區GDP越大，房地產的泡沫就越大，這是因為人均GDP中有大量投資成分。如果房地產市場中的投機成分增加，相應的人均GDP也會變大，并直接增加房地產泡沫。而銷售面積也是和泡沫成正比，銷售面積代表的需求量，需求的增加會提高價格，由此增加泡沫。投資房地產和居民消費成反比，這個關系比較清楚，就是因為投資和消費成反比。

1. 一線城市房地產泡沫總體分析

以聚類選取的北京、上海、廣州、沈陽、深圳五個城市2001年至2011年的數據分析，受國家政策的影響，我國房地產泡沫主要分為四個階段。

2001年至2003年，房地產業市場化運作初期，房地產泡沫保持低位。1998年，中國實行住房分配貨幣化，正式開始了房地產市場化的運作。全國全面推行了住房公積金制度，住房公積金信貸全面轉向個人住房貸款，資金流動性增強。國家在稅收政策上對二級市場減免，房地產二級市場開始活躍。同時，政府主導的保障房和福利房的開發、供給比重還較高，住房供給較為充足，相對而言商品房的開發面積較小，市場需求

程度不高。所以，此時期商品房銷售面積雖有小幅增幅，但保持在低位。雖然房價在2001至2003年呈現較為溫和的上漲趨勢，但房地產泡沫指數保持著低水平。

2003年至2007年，國家著力抑制投資需求，但收效甚微。這一階段的房價增長較為迅速，且房地產泡沫指數反而穩步上升。主要有以下幾個方面的原因：首先，這一階段人均國內生產總值有了顯著提高，房地產行業的興起，加上由于國家新增信貸過多從而導致的貨幣供應的增長速度超過GDP的增長速度而引起的通貨膨脹愈發吸引擁有一定購買力的人群投向能夠保值增值的不動產上。其次，隨著城市化進程的進一步發展，城鎮人口增速明顯，但商品房的供給率不足，保障房的建設因房地產市場化減緩，故商品房的剛性需求較大，銷售量保持高位。第三，信貸和稅收政策僅對普通的潛在購房者的消費性需求有抑制作用，而對自有資金充足炒房大戶影響較小，且稅收政策主要針對的是二手房市場，對商品房的作用有限。第四，國家既需要進一步推進房地產市場化，又要抑制房價過快上漲，所以先后出臺的政策存在一定的矛盾性，貸款政策也進一步導致了土地供應量的減少。

2008年至2010年，救市效應推動房地產泡沫的迅速上升。2009年全國全面實行刺激性政策，實行優惠利率，下調自有資本金貸款比例，加大保障住房建設力度，減免稅費。面對金融危機影響的削弱以及房地產價格迅速增長，2009年底國家救市政策基調微調，提高開發商拿地的首付款比例。2010連續出臺“三輪”調控政策，力度逐步強勁，提升了二、三套房貸款門檻，降低開發商競買保證金，暫停出讓住房用地，并大力增加住房用地供給，尤其是中小套型商品房。此次調控涉及到了最直接影響房價土地市場，更廣泛地從供給、需求兩方面入手，調控力度較大。

2008房地產泡沫的下降是多重調控政策持續性影響的結果。政策的效力具有滯后性，央行多次的加息，貸款門檻的進一步提高，各種稅費的壓力，加上2007年新出臺的土地增值稅政策抑制了泡沫的進一步增長。2008年、2009年的救市政策刺激了房地產需求的集中釋放，供求矛盾加劇，房地產泡沫隨著經濟的復蘇快速回升。而2010年大力的房地產調控手段，較為有效地抑制了需求，銷售面積呈明顯下降趨勢，但救市的刺激效應仍持續存在，故房地產泡沫并沒有下降的跡象。

2010年后，國家進一步加大調控力度，效果逐步顯現。2011國家進一步加強對房地產市場的調控，這一階段的調控手段主要有以下幾個方面：首先，強化差別化住房信貸政策，提高第二套住房的首付款比例和基準金率。第二，實行房地產限購令，從而防止城市化進程的加快和資源不平均而導致的人口頻繁流動而導致重要城市人口急劇增多從而推動房價上漲的一個重要的手段。嚴厲的限購令有利于更為有效地控制商品房的住房需求，有利于保持潛在購房者的觀望狀態或將需求轉向租房市場，從而控制交易量和房價。第三，央行連續七次上調人民幣存貸款基準利率持續上調，縮短貨幣供應量于房地產商品流通對貨幣的需求差距，進一步減弱潛在商品房消費者進入市場的欲望，進而減少房地產市場需求量。第四，進一步提高保障房的供應量，“國八條”大力推廣“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。2011年，房地產銷售面積和泡沫程度呈下降趨勢，說明2010年、2011年的調控政策已有初步的成效。從土地市場入手抑制房地產價格更為直接，而限購令、限價令的實施在短期內能夠迅速抑制房地產的需求，削減投機行為。

2.五城市房地產受政策影響狀況總結

北京購房者對于政策的敏感度較高，不論是打壓還是刺激房地產的政策，北京購房者都表現出強烈的需求浮動。但是從房價收入比的角度看，它并沒有完全跟隨需求而同步波動。

2011年1月，上海宣布試點開征房產稅，此時的房地產需求量因為之前受到2009和2010年的國家政策影響已經有較大下滑，所以房產稅開征并沒有引起需求波動，反而直接刺激了房價收入比的下跌。這表明房產稅在控制房地產泡沫方面有較大作用。

房地產宏觀政策范文第2篇

Abstract: Real estate listed corporation has undoubtedly become the focus of the governmental macroeconomic regulation and control due to its special economic status and the occupying important social status. This paper analyzes the capital structure of real estate industry using the multiple linear regression mould on the basis of stating the theory on macroeconomic factors affecting the capital structure. Empirical evidence indicates that the asset liability ratio changes inversely with the rate of inflation， but with the interest rate of the actual loan changes in the same direction. The relationship among asset liability ratio，GDP growth rate and price earnings ratio is not significant. Then the capital structure optimization strategy of the real estate listed corporation is discussed.

關鍵詞： 宏觀經濟政策；房地產業；資本結構

Key words: macroeconomic policy；the real estate industry；the capital structure

中圖分類號：F293.33

文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2014）23-0005-04

0引言

房地產行業作為我國整個經濟命脈中最為重要的支柱產業，一直以來成為我國政府重點調控和大力支持的對象。在過去的這十年中，政府由1997年拉動內需開始，到后面房價惡性上漲，從政府出臺的一系列的宏觀調控政策中，我們不難看出政府對這個行業的重視程度，而在2013年出臺的“國五條”中針對二手房交易征稅的規定所引發的社會熱議，這一系列的熱點經濟現象無不一次次地把焦點集中到這樣一個在國家經濟命脈起到舉足輕重的行業。

對于房地產這樣一個資金密集型行業，任何的宏觀政策的調控必然會給其帶來沖擊，而資本結構又是個經典的論題，由于宏觀環境因素的可控性，當前對于微觀層面上因素影響的研究已是相當成熟，Harris和Raviv（1991），陸正飛（1998）通過實證研究了資產負債率與公司內部因素之間的關系，發現在規模、長期資產比重、成長性以及負債稅盾效應方面呈現同向變化；而在經營風險、產品特色、營銷支出上呈現反向變化。也對相似的領域進行了研究，發現獲利能力強的公司往往有較高的資產負債率，但該研究在規模、成長性等其他方面并沒有證明出有顯著關系。在針對宏觀因素的研究文獻中，學者們又主要以研究單個因素影響為主。Graham（1999）在通過對1000多家上市公司的12年數據進行統計分析發現，高MTR的公司為了利息避稅更偏向于發行債券。王素榮、張新民（2006）研究了我國上市公司4年的數據，實證結果表明資本結構與所得稅之間呈現出正向變動。KorajCZyk and Levy（2003）第一次系統地從宏觀經濟因素出發，選取宏觀經濟變量為解釋變量，證實了宏觀經濟因素對資本結構存在顯著的解釋力，但由于行業的差異性，對于不同公司影響力上存在差異，故本文選擇房地產這樣一個代表性行業，在前人研究基礎上，探究宏觀經濟政策與資本結構間的變化影響。

1理論分析與研究假設

資本結構的問題首先是融資方式選擇的問題，融資環境的變動會對企業融資方式的選擇產生較大的影響。而對融資環境的考慮一方面要考慮的是宏觀經濟變動和資本市場的情況，薩繆爾森根據宏觀經濟情況將經濟周期分為經濟擴張期和經濟收縮期。胡佐，胡琨（2009）也指出對宏觀要素能有說服力的變量莫過于通貨膨脹率和國內收入增長率。另一方面要考慮的是宏觀經濟政策的變動，可以區分為貨幣政策和財政政策兩方面。

1.1 宏觀經濟方面

1.1.1 通貨膨脹率

在一個高通貨膨脹的環境下，作為經營者，在成本增長的情況下會面臨較高的經營風險和較難的債務融資環境；而作為投資者，在規避風險實現保值的目的下，投資會更加偏好于股權投資，因此企業的財務杠桿會降低,由此提出假設：

H1：通貨膨脹率與上市公司資產負債率負相關。

1.1.2國內生產總值（GDP）增長率

權衡理論認為，資本結構具有順周期性特性，即經濟繁榮GDP 上升，企業有更強的意愿通過債權融資；而經濟蕭條GDP下降，企業的負債比也呈現出下降的趨勢。企業在融資過程中，會率先考慮經營風險和財務風險，因此在經濟收縮期，企業經營風險提高，會選擇避免債務融資，降低債務比率。由此提出假設：

H2：國內生產總值增長率與上市公司資產負債率正

相關。

1.2 資本市場方面

作為房地產這樣一個資金密集型行業，資本市場狀況的好壞，與其融資決策的制定是緊密相關的。股票市場作為一個非理性市場，由于非理性投資者的存在，企業的市場價值往往會存在被高估或者是被低估的可能性。而投資者又存在過度的投資熱情，因此在企業價值被高估時，經營者會利用這樣的投機心理，增發股票，吸收更多資金；而在企業價值被低估時，回購股票，偏向債務融資。

市盈率作為反映企業價值的市場評估指標，由此提出假設：

H3：市盈率與上市公司資產負債率負相關。

1.3 財政政策方面

財政政策是通過政府稅收和支出的變動來影響總需求的政策。政府支出的增減對企業獲得發展機會的多少有直接關系。與債務融資相比，通過權益融資，企業可以在短期內獲取大量的資金，而相比債務融資的利息支付壓力，權益融資還可以避免由于高財務杠桿所帶來的財務風險，因此在政府實施擴張性財政政策時，為獲取更多投資

機會，企業會多選擇權益融資，降低財務杠桿。由此提出

假設：

H4：財政支出增長率與上市公司資產負債率負相關。

1.4 貨幣政策方面

貨幣政策是央行利用調整流通中貨幣量和基準利率的手段來調控社會需求的一種方式。根據其對經濟的影響又可以區分為消極的和積極的貨幣政策。在消極的貨幣政策下，政府通過抑制貨幣供應的增長，從而降低總需求，通常伴隨著高利息率，企業由于貸款利率的調高，出于融資成本的考慮會避免債務融資；在積極的貨幣政策下，政府通過促進貨幣供應的增長，從而刺激總需求，通常伴隨低利息率，因此企業會偏向債務融資，提高負債率。

1.4.1 實際貸款利率

利率政策是貨幣政策的核心內容之一，利率的增減變動首先直接影響到融資成本的高低，企業為了降低成本的考慮，往往會對融資決策進行調整。唐穎（2012）通過探究利率對上市房地產公司資本結構影響，表明這兩者之間確實存在著顯著的相關性，但利率的正負變動對于資產負債率而言影響是不同的。張太原，謝赤，高芳（2007）通過對235家上市公司10年數據進行回歸檢驗，發現利率與資本結構間有顯著關系，短期利率正向變動，長期利率則逆向變動。由此提出假設：

H5：利率與上市公司的資產負債率正相關。

1.4.2 貨幣供給量

貨幣政策的松緊從貨幣供給量的增減變化上可以獲得最為直觀的體現。在寬松的貨幣政策下,由于市場上貨幣量供應的充足，企業更易于通過負債來獲得資本；而在緊縮的貨幣政策下，市場貨幣量供應不足，企業妄想通過債務融資來獲得其發展所需資本的難度會大大地增加，因此會偏向股權融資，降低負債率。顧駿華（2012）研究存款準備金率政策的效用時也表示貨幣供應量的減少會帶來整體社會支出的削弱，致使貸款增長速度將會放緩，從而使得企業減少債務融資。由此提出假設：

H6:貨幣供給量與上市公司資產負債率正相關。

2變量設計及樣本選取

2.1 變量選擇

2.1.1 解釋變量

對于解釋變量的選取，根據屈宏志（2012）、張煒（2011）、

胡佐（2009）的研究，本文選擇了以下6個變量作為解釋

變量。

①GDP增長率（GDP）。衡量經濟的增長性最為合適。

②通貨膨脹率（CPI）。通貨膨脹率通過對物價增減的衡量，反映了經濟冷熱狀況，采用商品零售價格指數進行衡量。

③財政支出（G）。選擇年度財政支出增長率（G）來代表財政政策的取向。

④利率（I）。選擇央行當年一年期的貸款利率作為利率的衡量工具。

⑤貨幣供給量（M）。M0表示流通中的貨幣量，從M1中將其扣除后，保留下來的主要是企業的借款，也包含向商業銀行獲得的貸款。選擇（M1-M0）的增速表示貨幣供給量的變化。

⑥市盈率（PE）。為了研究資本市場狀況對資本結構的影響，選取市盈率作為衡量指標。

2.1.2 被解釋變量

針對資本結構的研究課題,對于資本結構變量進行度量時，一般會采用以下三種指標來做研究，即資產負債率、產權比率和長期資產負債率。國外學者傾向于狹義資本結構即長期資產負債率,而韓傳模（2006）提到基于我國資本結構具有“負債籌資中短期負債水平偏高”的基本特征，我國學者們在研究時普遍采用了廣義資本結構，因而在本文研究中將選擇資產負債率作為資本結構的衡量指標。

2.1.3 控制變量

①公司的規模：公司規模的大小一定程度上體現了公司進行多元化融資能力的高低。

②公司的償債能力：股東與債權人之間存在著一定的利益沖突，股東為了獲得較高的回報，可能會利用債權人的資金從事高風險的項目。

③公司的運營能力：運營能力越強，企業更傾向于擴大企業的規模，尋求更大的發展。

④公司的盈利能力：盈利性大小則決定了盈余留存量的多少，一般來言，盈余較多的公司，可以實現內部資金周轉，則較少地采用債務融資。

⑤公司的成長性:成長性較好的公司，往往企業的未來期望值較高，為滿足其快速發展的目標，對資金的需求量也較大，因此會較其他公司更偏向債務融資。（表1）

[指標類別

被解釋變量

解釋變量

控制變量][變量名

資產負債率

通貨膨脹率

GDP 增長率

實際貸款利率

政府支出增長率

市盈率

M1- M0 增長率

Ln資產

流動比例

總資產周轉率

凈資產收益率

資產增長率][符號

LEV

CPI

GDP

I

G

PE

M

LESSET

ROC

TAR

ROE

GROWTH][定義

期末債務總額/期末總資產

用商品零售價格指數計算

(現期GDP-上期GDP)/上期GDP

銀行一年期銀行貸款利率

(現期政府支出-上期支出)/上期支出

每股市價/每股收益

(現期M1-M0-上期M1-M0 )/上期M1-M0

總資產的自然對數值

流動資產/流動負債

銷售收入/總資產

凈利潤/凈資產

本年總資產-上年總資產/上年總資產][表1變量定義]

2.2 樣本的選取和數據來源

選取了2008-2011年深滬兩市中上市的房地產公司作為研究樣本，為了保證研究結果的準確性，對樣本進行了初步的篩選，剔出了其中的ST類公司，刪除了一些數據不完整和存在異常數據的公司，最終整理得到88家上市房地產公司的332個樣本數據。

2.3 實證模型的構建

LEV=β0+β1GDP+β2CPI+β3I+β4PE+β5G+β6M+β7 LESSET+β8ROC+β9TAR+β10ROE+β11GROWTH+ε

3實證分析

3.1 描述性統計分析

表2 描述性統計

[

資產負債率

通貨膨脹率

GDP增長率

實際貸款利率

政府支出增長率

M1-M0增長率

市盈率

Ln資產

流動比例

總資產周轉率

凈資產收益率

資產增長率][變量符號

D

CPI

GDP

R

G

M

PE

LESSET

ROC

TAR

ROE

GROWTH][樣本容量

332

332

332

332

332

332

332

332

332

332

332

332][極小值

0.0145

-0.0070

0.0921

0.0531

0.0328

0.1732

4.0611

19.2256

0.7826

0.0007

0.0009

-0.4469][極大值

0.9554

0.0590

0.1045

0.0656

0.1662

0.2758

1015.0000

26.4143

53.4501

2.5903

8.3960

4.9548][均值

0.6089

0.0348

0.0965

0.0575

0.0976

0.2060

56.1251

22.4854

2.4200

0.2666

0.1416

0.2185][標準差

0.1614

0.0260

0.0049

0.0051

0.0581

0.0414

112.5129

1.2024

3.3923

0.2048

0.4632

0.4021]

表2中報告了88家上市房地產公司4年的資本結構、宏觀經濟變量以及內生變量的描述性統計結果。從表2

中可以看出，我國上市房地產行業的資產負債率極大值為0.9554，極小值為0.0145，由于不同上市房地產公司規模性，經營狀況等內生變量的差異，資本結構的極差上相差甚遠，體現出各公司對融資途徑的選擇偏好有明顯差異。通過觀察資產負債率的均值和標準差，房地產企業總體上的負債率平均水平達到了60.89%，也體現出這樣一個資金密集型行業偏好通過負債融資經營，具有高財務杠桿的特性。通貨膨脹率上負值代表通貨緊縮，正值表示通貨膨脹，2008年到2011年間極大值為0.0590，極小值為-0.0070，通貨膨脹率的正負變動對于研究經濟穩定性對資本結構的影響是很有意義的。GDP增長率、政府支出增長率和貨幣供應增長率均為正值，市盈率的極差變化顯著，體現出資本市場對企業估值的非理性，根據市場擇時理論，股價很有被高估和低估的可能。宏觀變量的變化性為研究其變動對資本結構的影響提供了有效的基礎。

3.2 相關性分析

變量之間大部分是存在顯著的相關性（表3），部分變量間存在顯著性關系，通貨膨脹率與M1-M0增長率，實際貸款利率與政府支出增長率之間的簡單相關系數超過0.8，可能存在共線性問題，變量間存在多重共線性的可能性較高。在回歸過程中政府支出增長率和M1-M0增長率由于與其他變量間存在多重共線性，被迫自動剔除。實證模型調整為：D=β0+β1GDP+β2π+β3R+β4PE+β5X1+β6X2+β7X3+β8X4+β9X5+ε

變更后的模型線性回歸分析的結果如表4中所示。

表4線性回歸分析結果

[

(常量)

通貨膨脹率

GDP增長率

實際貸款利率

市盈率

Ln資產

流動比例

總資產周轉率

凈資產收益率

資產增長率

估計系數

-0.8816

-0.6095

0.5610

3.3238

-0.0001

0.0558

-0.0140

0.1477

0.0406

0.0245

標準誤差

0.2107

0.3090

1.4222

1.5370

0.0001

0.0065

0.0021

0.0365

0.0153

0.0181

T檢驗值

-4.1832***

-1.9725**

0.3945

2.1625**

-1.4999

8.6535***

-6.6367***

4.0456***

2.6636**

1.3508][ N Adjusted R2 F檢驗

332 0.415527.1458][*.**.***.分別表示在10%，5%，1%的水平上顯著相關]

由回歸分析的結果可見，①通貨膨脹率在5%的水平上與資產負債率呈現負相關關系，與假設相符。說明在通貨膨脹時，企業會優先選擇權益融資；而在通貨緊縮時，會優先選擇債務融資。②實際貸款利率在5%的水平上與資產負債率呈現正相關關系，與假設相符。說明短期利率升高，企業會更多地選擇發行債務融資，提高財務杠桿；短期利率降低，企業會更多選擇權益融資，降低財務杠桿。③GDP增長率與資產負債率的相關關系從回歸結果上來看呈現正相關關系但并不顯著。市盈率與資產負債率從回歸結果上來看呈現出負相關關系但相關性也不顯著。雖然正負相關性均與假設相符，但結果顯著性并不高，這可能與樣本年限的長短，樣本量大小以及所選定的行業有關。④資產、總資產周轉率、凈資產收益率、流動比例與資產負債率關系顯著；資產增長率與資產負債率的關系不顯著。均與理論分析一致。⑤由于共線性原因，通貨膨脹率與M1-M0增長率有顯著共線性，由變量相關性可以看出，通貨膨脹率與M1-M0增長率呈現負相關，可以推測M1-M0增長率與實際貸款利率資產負債率正相關；與政府支出增長率有顯著共線性，由變量相關性可以看出，實際貸款利率與政府支出增長率呈現負相關，可以推測政府支出增長率與資產負債率負相關，均與假設相符。

4建議

我國房地產業資本結構負債率水平較高，除了公司的內部因素差異，宏觀經濟政策的影響也不可忽視，因此在制定融資決策時，首先要考慮到現階段宏觀大環境的情況。在面對多變的宏觀經濟政策時，可以從以下幾個方面優化資本結構:

4.1 大力發展資本市場，完成股權分置改革

資本市場是上市房地產企業獲取發展所需資金的主要渠道，也是在這樣一個市場中，資本實現了流通和重新配置。因此一個完善而健全的資本市場對于房地產這樣資金密集型企業的融資決策而言就顯得尤為重要。

4.2 不斷創新金融產品，構建房地產融資新模式

事實證明，單一的融資模式已經很難確切地滿足房地產業對資金的需求，現如今的融資方式主要以銀行貸款和信托為主，但日益發展的經濟對融資模式提出了新的要求，因此，融資新模式的構建日益需要得到發展，創新金融產品對融資而言受益匪淺。

4.3 住房抵押貸款證券化，健全房地產金融市場

隨著房地產行業的高速發展，對住房貸款市場的規范化日益提出了要求，在現階段對資本的大量需要為住房貸款的證券化提供了有效的發展基礎。這是規范化資本市場的一個強有效措施，也是切合房地產資本行情的一項舉措。

4.4 整合房地產行業，建立自律性組織

擁有自律性是一個行業得以良性發展的必備條件。當前房地產行業發展如火如荼，對自律性提出了要求。作為政府、企業和個人的連接樞紐，發展成熟的房地產業已具備行業自律的經濟基礎。也只有在房地產這樣一個發展到成熟階段的行業，才有可能實現房地產業高度的自律。建立有效的自律性組織有利于房地產業的良性發展，提高質量水平，進而在這樣一個自律性的經濟環境下不斷地實現完善資本結構的目標。

參考文獻：

[1]胡佐，胡琨.影響我國房地產上市公司資本結構的宏觀因素分析[D].統計與咨詢，2009(2):33.

[2]王素榮，張新民.資本結構與所得稅負關系實證研究[J].中國工業經濟，2006(12)：98-105.

[3]趙東玲，李得安.我國房地產業上市公司資本結構特點分析[M].東方企業文化，2012(10)：168-170.

[4]金文輝，張維.我國房地產公司資本結構現狀及其風險特征研究[J].求索，2010(10)：34-36.

[5]顧俊華.淺析存款準備金率調整對房地產業的影響[J].統計科學實踐，2012(6):57-58.

房地產宏觀政策范文第3篇

【關鍵詞】房地產業 房地產稅 宏觀調控 規制俘獲

2003年以來，我國房地產業房屋銷售價格持續上漲引起全社會的關注，房價調控問題不僅關乎百姓利益，而且事關國家經濟發展大局。盡管中央政府連續兩輪加大宏觀調控力度，但房價問題依舊突出。稅收作為政府最重要的宏觀調控手段之一，對房地產業具有極其重要的影響。本文從房地產稅收種類及其作用入手，探討近年來稅收政策的調整及其效果。

一、房地產稅收種類及其作用

房地產稅收貫穿房地產的生產開發、保有使用和轉移處置等各個環節，具有強制性、無償性和固定性的特點，制約著房地產開發商的投資盈利水平和消費者的支出水平。目前房地產稅收主要包括房地產保有稅、房地產所得稅及房地產取得稅。

1、房地產保有稅。房地產保有稅收對擁有房地產所有權的所有人或占有人征收，一般依據房地產的存在形態――土地、房產和房地合一的不動產來設置。目前我國房地產保有稅收主要包括地價稅、房產稅和閑置土地稅。房地產保有稅通過三個途徑影響房價：具有使房價降低相當于保有稅現值部分的效果；促進房地產有效利用所帶來的效果；有效防止房地產泡沫的產生。投機房地產資金的獲利空間要么被稅收成本擠壓，要么被持有成本消耗，保有稅負可明顯降低房地產作為資產的投機的有利性，有效阻止房地產投機需求。

2、房地產所得稅。房地產所得稅是對經營、交易房地產的自然人或法人就其所得或增值收益征稅。目前該稅種包括公司所得稅、個人所得稅、土地增值稅等。

3、房地產取得稅。房地產取得稅收對取得土地、房產所有權的人征收。目前我國房地產取得稅包括農地占用稅、契稅、遺產與贈與稅等。政府征收房地產取得稅，旨在通過加大流轉環節的稅賦增大炒房成本，壓縮獲利空間，抑制投機炒作。

二、我國房地產稅收政策動態

1、對房地產開發環節的稅收調整，合理引導投資導向。2005年7月1日，國家稅務總局、財政部聯合國土資源部發出關于加強土地稅收管理的通知，強調要進一步強化城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅和耕地占用稅的管理。要求各級國土資源管理部門在辦理土地使用權權屬登記時，應按照《中華人民共和國契稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定，在納稅人出具完稅（或減免稅）憑證后，再辦理土地登記手續；對于未出具完稅（或減免稅）憑證的，不予辦理相關的手續。2006年1月1日，《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》開始執行，對預售收入的預計營業利潤率做了適當調整；對轉借款發生的利息支出稅前扣除問題實行新規定；增加對開發產品成本、費用的扣除項目；明確合作建房的所得稅稅務處理問題；對新辦房地產企業減免稅做了限制；對新辦房地產開發企業發生的廣告費、業務宣傳費和業務招待費稅前扣除做出新規定；規定了開發產品的完工標準及開發產品完工后“計稅成本”結算的一般原則；對房地產企業所得稅征管方式提出了新要求。此次《通知》最大的調整是將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率，比例由15%提至20%；按開發項目的性質將開發產品區分為經濟適用房和非經濟適用房，以銷售房地產開發產品為主的企業不得享受新辦企業的稅收優惠。2006年5月17日國務院常務會議提出了針對房地產價格過快上漲的六條要求（簡稱“國六條”），國家稅務總局了《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》，再次強調利用營業稅的手段對房地產價格進行調節。

“一費二稅”開啟了2007年房地產調控的新局面。2007年1月1日《關于修改中華人民共和國城鄉土地使用稅暫行條例的決定》規定將從2007年1月1日起，將城鎮土地使用稅每平方米年稅額在原《條例》規定的基礎上提高2倍，新增建設用地土地有償使用費提高1倍；將外商投資企業和外國企業（以下簡稱外資企業）納入城鎮土地使用稅的征稅范圍。同月中旬，國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從2月起正式向房地產開發企業征收30%～60%不等的土地增值稅，土地增值稅由“預征制”走向“清算制”。政府希望能夠限制更多資金進入到房地產市場；同時對開發項目的明確劃分也顯示出調控針對住房供應結構的引導。綜合來看，是收緊了對房地產的政策優惠。

2、對房地產交易環節的稅收調整，控制和引導需求。

（1）營業稅。2005年6月1日，國家稅務總局、財政部、建設部下發《關于加強房地產稅收管理的通知》規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的應全額征收營業稅；按實際繳納營業稅的5%征收城市維護建設稅；按實際繳納營業稅的3%征收教育費附加。個人將購買超過2年（含2年）的符合當地公布的普遍住房標準的住房對外銷售，免征營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。對個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業稅。2006年5月30日《國家稅務總局關于加強住房營業稅征收管理的通知》強調：2006年6月1日后，對轉讓購買不足5年的住房全額征稅，而轉讓購買超過5年（含5年）的普通住房免征營業稅。這一政策導向對于普通住宅和非普通住宅的轉讓在營業稅繳納上體現差別，同時對投機性住房交易是一種遏制。

（2）個人所得稅。在2006年8月1日《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》中，強調對住房轉讓所得征收個人所得稅時以實際成交價格轉讓收入，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用，按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。征收方式上由自行申報納稅調整為主管稅務機關在房產交易場所設置征收窗口，個人所得稅與轉讓環節應繳納的營業稅及其附加、契稅等稅捆綁辦理。“轉讓個人自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征”體現對商業性投機買賣和自用消費性買賣房地產的區別調控。

三、稅收政策調控的效果

2005年以來的房地產稅收政策調整給房地產業帶來了一定影響，但從房地產價格指數來看，政府稅收調整對房地產業的價格控制效果并不顯著。圖1是2003年第一季度至2007年第二季度的房地產價格指數，因為指數為環比數據，故要對其進行處理還原。按照通常的做法，以2003 年為基期并假定2003年各季度間價格指數反映各季度間實際價格變動。其后各季度數據以上年值為100，乘以當期價格指數并假定調整后的價格指數反映了價格變化情況，原始數據和調整后的數據均見下圖。從圖1可見，房地產價格從2003年第一季度開始便呈上漲趨勢，而且這種趨勢并沒有得到改觀，房地產稅收政策并沒有遏制價格持續上漲的趨勢。

造成房地產價格持續上漲的原因是多方面的，主要包括以下幾個方面。

1、稅率偏低，影響甚微。房地產稅收占房地產開發成本比例相對較小（不到10%），對于房地產高達40%以上利潤空間而言微不足道。房地產業超額壟斷利潤造成大量資金進入房地產業，削弱了政府通過稅收調整合理引導投資的初衷。

2、行業壟斷給房地產開發商轉移賦稅的機會。壟斷使房地產商將增加的稅賦輕易轉嫁給消費者，造成房價上漲。政府對房地產開發商實行稅收調控是由賣方完全承擔所有的稅賦為前提，但房地產業的壟斷性造成流轉環節征稅很容易通過計入價格而轉嫁消費者。事實證明，流轉環節稅賦增加后，售房者的交易成本非常容易轉嫁給消費者，對賣房者卻不會產生太大影響。

3、房地產“利益聯盟”中央稅收規制。對于房價持續上漲的動因，固然有經濟發展、城市化進程加快等合理因素，但從分享房價上漲好處的“利益聯盟”來看，作為一個重要的獲利群體，在房地產熱和房價上漲的背后，地方政府不可避免地產生短期化思想，背離了中央政府宏觀調控的初衷。另一方面，地方政府通過另外的機制影響中央稅收規制政策的走向，降低了房地產稅收規制效果。

4、稅收的時滯性。稅收作為國家宏觀調控體系中的重要工具，對于實現國家宏觀調控關于總量平衡與結構優化的目標都有一定作用，但稅收不論在調節總量還是在調節結構上都存在一定的時滯，包括認識時滯、執行時滯與反應時滯，造成調節效果不顯著。我國房地產稅種繁復、征收環節多，存在重復征稅和多層次收費現象，成為導致商品房房價居高不下的原因之一。

現行稅制結構的一個明顯特點就是保有環節稅負偏輕，流轉環節稅負偏重，房地產稅主要集中在開發、建設、轉讓等流轉環節，多為流轉稅種，而流轉稅為間接稅。根據稅收轉嫁的一般規律，流轉環節稅收轉嫁容易發生，而保有環節不易發生稅收轉嫁，因此我國房地產稅種結構使得稅負轉嫁極易產生。我國房地產市場屬于壟斷性行業，更易發生稅負轉嫁。

四、結論與建議

1、改革房地產稅收體系的有關稅種。對我國現行的土地稅法及規范性法律文件進行整合，科學設置稅種、稅率，并注意與其他土地法律法規銜接配套。參考國際物業稅的特點，開征統一規范的物業稅，將現行的城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅合并，轉化為在房產保有階段統一收取的物業稅。

2、調整房地產稅收體系中的稅率。目前房地產稅收以比例稅率為主，這已經體現出一定弊端。可以借鑒個人所得稅的經驗，采用超額累進稅率來計征。

3、正確處理稅、租、費的關系。完善土地稅、租、費立法，將合理且具有準稅收性質的收費并入稅收體系，取消不合理的收費。優化征收環境，實行統一的房地產征稅制度，建立有利于房地產市場健康發展的房地產稅收體系。

4、處理好中央政府和地方政府的稅收關系。地方政府為保證財政收入的重要來源及本地區的經濟發展和“政績”形象，必然會在一定程度上與中央政府的調控政策間存在偏差，因而處理好地方政府和中央政府的稅收關系也是完善房地產稅收的重要方面。

【參考文獻】

[1] 常麗：我國房地產稅制的完善對策[J].東北財經大學學報，2008（1）.

[2] 董鴻波、李倩：房地產稅收轉嫁及其對房地產價格的影響[J].哈爾濱市委黨校學報，2007（1）.

房地產宏觀政策范文第4篇

[關鍵詞] 緊縮銀根貨幣政策 房地產企業融資現狀 房地產企業融資建議

一、近幾年的銀根緊縮政策

近幾年，我國的經濟運行總體上呈現高位加速態勢，2007年中國經濟增長達到11.4%，國內通貨膨脹壓力持續加大，流動性過剩問題也趨于明顯，經濟增長由偏快轉為過熱的風險總體上看在加大。在此期間，我國房價不斷上漲，2007年12月，全國房價同比上漲10.5％。房地產開發投資25280億元，比上年增長30.2%。

為促進經濟的可持續發展，國家采取了從緊的信貸政策。尤其是2007年，央行先后六次提高存貸款基準利率，十次上調法定存款準備金率。針對目前房地市場過熱現象，2007年9月央行和銀監會聯合《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對購買自住房首付款比例做了更嚴格的規定。12月又了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，對房地產開發貸款審批更為嚴格。2007年11月，國家發改委和商務部聯合頒布了《外商投資產業指導目錄（2007年修訂）》，將房地產行業的投資行為全部列入“限制”行列。

二、緊縮政策下對房地產企業融資的現狀

1.緊縮政策下銀行貸款難度加大

2007年，央行6次加息，每一次加息都直接增加了房地產企業的開發成本，加劇了經營風險。央行10次提高存款準備金率，目的在于收縮商業銀行的信貸數量，緩解市場上貨幣流通過剩問題。但緊縮信貸的同時也減少了房地產企業的貸款數量，使房地產企業通過銀行貸款進行融資的難度進一步加大。

2.房地產企業上市融資比較困難

2003年9月，證監會又公布了《關于進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》，規定：除國有企業整體改制、有限責任公司整體變更和國務院批準豁免的情況外，股份公司必須設立滿3年后才能申請首發上市。以上條件對于絕大多數房地產企業而言，難以達到要求，因為其盈利模式有別于一般工業企業，資金流不連續，呈現周期性的大進大出，不具有持續穩定贏利的特征。房地產企業想通過上市來進行融資難度較大。

3.房地產信托融資受限

2005年9月，銀監會《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》，要求信托公司開辦房地產貸款業務，嚴禁向項目資本金比例達不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款。2006年8月，銀監會再次下發《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》，指出信托公司開辦房地產貸款業務，或以投資附加回購承諾等方式間接發放房地產貸款，要嚴格執行“212號文”的有關規定。2007年3月，新的《信托公司管理辦法》明確規定，向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計劃實收余額的30%。這使得房地產企業通過信托融資變得困難。

4.海外資金融資受到限制

2006年7月，由建設部、商務部等6部委共同簽發了《關于規范房地產市場外資準入和管理意見》，對境外企業持有房地產的方式及外商投資房地產做了嚴格的規定。2007年11月，國家發改委和商務部聯合頒布了《外商投資產業指導目錄（2007年修訂）》，將房地產行業的投資行為全部列入“限制”行列，全面限制外資進入我國房地產業。

三、房地產企業融資建議

1.促進信托的進一步發展

房地產信托對物業的投資持有是長期的，在一定政策的扶持下，大量機構投資者的出現會帶來房地產投資的長期化，降低目前國內房地產市場中的大量短期交易行為，有利于穩定市場。而且作為機構投資者，REITs更專業，其要求回報率也更為理性。如果能成為房地產投資市場的主體，將有利于降低投資中的非理性和違規行為。因此要進一步促進房地產信托的發展。

2.加快房地產公司債券的發展

發行房地產公司債券可以改善房地產企業融資結構。房地產項目的開發周期較長，但目前房地產開發公司往往存在短貸較多，長貸缺乏現象，融資結構不合理。以中長期為主的公司債為房地產公司提供了較為穩定的資金來源，有利于降低信貸政策對房企融資的影響，減少對信貸融資的依賴，從而改善房地產企業融資結構。另外，由于房地產開發公司資金需求量較大，房地產企業的資產負債率通常較高，間接融資會提高負債成本，而發行公司債替代銀行貸款，可以有效降低財務成本。

3.進一步擴充股市規模

房地產企業上市，從股市融資規模一般較大，融資成本低廉，無需向投資者還本，不用向投資者支付利息，降低了企業的經營成本。上市融資后進行收購、并購、合資等資本運作，提高公司的服務范圍和專業水準，還可以把原來可能給銀行系統帶來的風險，通過增發、配股等方式，轉嫁出去，對于降低信貸風險有一定的好處。

目前房地產企業上市審批難度有所加大，借殼上市就成為房地產企業上市融資的一條捷徑。借殼上市具有上市時間快，節約時間成本的優點。目前我國上市的房地產公司僅有80家，只占我國房地產企業總數的約0.2%，因此，可以進一步擴充房地產企業上市融資規模。

4.積極進行房地產企業融資創新

目前我國房地產企業融資渠道較為單一，房地產市場的融資產品較少。因此可以借鑒國外房地產企業融資模式，采取租賃權融資、權益性融資、過橋貸款等新型融資方式，來確保房地產企業的持續發展。

參考文獻：

[1]張紅殷紅:房地產金融學.北京：清華大學出版社，2007年

房地產宏觀政策范文第5篇

關鍵詞：房地產；宏觀調控；目標

一、引言

2008年，國際金融危機增加了我國房地產業宏觀調控的復雜性，隨著2008年9月16日人民銀行下調貸款基準利率和住房公積金貸款利率，標志著5年多來的緊縮性政策轉向，同時各地房地產市場普遍出現不景氣的局面。然而到了2009年下半年，房地產市場一掃陰霾，各地房地產市場頻頻上演“地王頻出”、“量價齊升”、“一房難求”的火爆場面。隨著2009年9月1日國土資源部的《國土資源部關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》標志著我國房地產業宏觀調控政策重新啟動。

二、房價成為調控的目標

房價上漲過快是當前房地產領域最突出的問題，房價為什么會不斷上升?不同的人有不同的答案，有的人認為是開發商牟取了暴利，有的人認為是炒房團在存心哄抬，也有人說，是很多人的超前消費觀念有問題，眾說紛紜莫衷一是。可人們明知開發商通過炒作而哄抬價格、明知自己難堪重負，為什么還有超前消費?這是因為房價越調控越漲的事實，強化了人們的預期，如果現在不趕緊買，將來可能付出更多。歸根結底，任何商品的價格高低只與需求和供應兩項因素相關。當需求旺盛時，價格上漲以抑止需求，同時上漲帶來的暴利，又吸引了更多的制造商加入，于是增加了供應，競爭逐步加強，價格慢慢回落，如此周而復始。住房價格是住房市場的核心，是住房市場健康的“晴雨表”，怎樣對其進行調控、其調控的目標是什么，這些都是必須關注的問題。一般來說，宏觀調控就是政府對經濟總量的控制，并通過這種總量控制來穩定整個社會經濟周期中的經濟上下波動。對國家來說，經濟總量就是GDP增長速度、失業率與就業率的高低、貨幣供應量的大小、利率和匯率的調整等。但從當前政府出臺的不少關于房地產市場的調控政策來看，基本上沒有走出那種以微觀行政方式來代替宏觀調控的窠臼，而僅僅是遏制過熱行業的發展等。

三、以市場為導向，積極推進制度創新

隨著住房制度改革的推進，我國房地產市場化程度逐漸提高，但房地產的生產要素土地與金融的市場化程度偏低，不僅嚴重制約著房地產市場化進程，而且呈現出一定的偽市場化特征。現有的房地產發展模式其表現形式為“政府低價征用農民土地――政府高價拍賣――開發商開發成商品房后再更高價出售”的“官商聯合開發模式”，使得政府和房地產開發商在短期內容易獲得較大的經濟利益，但卻進一步加劇了市場風險。這也就不難理解地方政府在這一輪宏觀調控中首當其沖地承擔的救市義務。另外，基于房地產市場準入門檻較高的特點，房地產市場競爭程度低下，壟斷特征明顯。同時，房地產市場效率不高也是不爭的事實，資源閑置和短缺并存的局面并未得以根本扭轉。為此，應當堅持市場化改革方向，實現市場調節與政府干預的有機結合，使市場供求均衡得以優化和保障；應當積極引入競爭機制，提高房地產企業的競爭能力；積極推進上游資源――土地和金融市場的改革，創新房地產開發模式；按照總量平衡、結構優化的原則，積極發展商品房市場，活躍二手房市場，規范租賃房市場，創新經濟適用房產權制度以及廉租房分配制度，建立多層次的住房供給和保障體系，促進資源的優化配置；實施監管制度創新，削弱地方政府與房地產市場間的利益聯結，推動政府職能的轉變，使其能夠真正承擔起為各階層民眾提供更多更好公共服務的職責。

四、應積極發揮中央和地方的兩個積極性，提高調控的有效性

應該說，住宅和房地產區域性很強，不同的經濟發展水平、不同的土地資源情況、不同的消費習慣都會影響其發展。由于級差地租的存在，住宅和房地產本質上不是全國統一市場。這一特殊性決定了各級地方政府在房地產調控中發揮著不可替代的作用。因此，在我國房地產宏觀調控政策制訂和實施的過程中，中央政府和地方政府應各司其職，在不同層面發揮不同的作用。應明確中央政府的職能主要是確定宏觀調控政策的方向，通過金融政策、稅收和財政政策進行調控，而涉及到住宅建設中的土地供應、容積率、戶型結構以及市場調控的具體操作則應由各級地方政府來完成。現在我們對地方政府對宏觀調控政策執行不力多有抱怨，但不去追究導致這種情況發生的原因。因此，筆者認為，現在已到了要建立中央與地方對房地產調控“共同治理”機制的時候了。