商業綜合體優秀案例

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商業綜合體優秀案例范文第1篇

關鍵詞： 城市規劃；城市綜合體；建設開發

中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：

Abstract: this article with the urban planning for professional basic view, in conjunction with the relevant real estate development management knowledge, through the domestic and international successful cases, summarizes the concept of complex from the city and the origin of it analyzes the characteristics, and then some of the development of urban complex factors of planning analysis, understand its base, analyzes its space organization of function, improve the structure and finally to a new city dalian axis concept design, for example, combined with the present situation of the construction of the urban complex put forward some ideas, in order to China's urban planning and construction is complex with a little help.

Key words: urban planning; Urban complex; Construction development

引言

城市綜合體是城市發展到一定程度的必然產物，當城市建設在經歷了將住宅和商業嚴格區分的時代后，人們發現，單一的用地模式已經越來越不能滿足人們的生活居住要求，不能適應城市的迅速發展，開創一種嶄新的城市開發模式就成為城市建設者們面臨的課題，城市綜合體模式自然而然的登上時代的舞臺。城市綜合體開發是當今城市建設的熱點，逐漸代表城市的發展能力。

1 城市綜合體的概念及發展歷程

1.1城市綜合體的概念

城市綜合體是建筑綜合體的升級版，所謂“城市綜合體”，是將城市中商業、辦公、居住、酒店、餐飲、會議、文娛、交通樞紐等城市功能在空間上進行組合。城市綜合體基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。

1.2城市綜合體的發展歷程

1.2.1第一代城市綜合體

第一代綜合體即20世紀30年代至50年代的美國郊區購物中心，如美國新澤西花園購物中心。大多選擇在高速公路的附近，以一組建筑綜合體或者商業建筑群為主，把一系列零售商店、超級市場組織在一起，而其周圍則是大面積的停車場，是后期城市綜合體的雛形。

1.2.2第二代城市綜合體

第二代城市綜合體即20世紀60年代至70年代的舊城中心建筑綜合體。在這個階段，西方國家由于經濟、政治、文化所引發的社會矛盾引起了人們對城市歷史文化價值的思考，其主要形式有購物中心以及早期歷史建筑改造成的建筑綜合體，如洛克菲勒中心。

圖1.洛克菲勒中心平面圖圖2.洛克菲勒中心鳥瞰

1.2.3第三代城市綜合體

第三代城市綜合體于20世紀70年代末至今，即城市區域開發。由于社會的發展，人們的生活觀念發生了很大改變，其娛樂形式的多元化及游憩空間互相融合形成了多姿多彩的新城市生活，在城市的局部地區進行統一規劃、合理布局、統一建設、協調開發，如加拿大多倫多伊頓中心等。

在中國，城市綜合體作為一種“泊來品”，直到九十年代才相繼出現，如北京的國際貿易中心、上海的新天地等。

2 城市綜合體規劃要素分析

城市綜合體發展到第3代的區域開發，已經無法用單一建筑思維去設計組織，通過以往城市綜合體開發經驗的總結可以看到，一個成功的城市綜合體必然需要規劃控制，它不能無的放矢的隨處建造，也不能毫無限制的膨脹開發，更不會是一蹴而就的。

2.1 規劃選址要求

（1）城市綜合體開發所在位置通常要求為城市的核心區，具有一定的人流和消費基礎。

（2）需要擁有交通便捷這一區位優勢。

（3）需要具備完善的生活系統。

2.2 規劃周期分析

城市綜合體開發周期跟城市經濟能力和地塊選址有關，在開發過程中必須要有商務辦公、商業休閑、酒店餐飲和公寓住宅四大核心功能。一般要求開發商要有能力結合城市規劃目標有計劃的控制開發節奏，一般需要3～5年的開發周期，新城區開發相對快些，如杭州萬象城（規劃周期5年）；而由于舊城改造等原因，在市中心區域開發的周期往往較長，通常采取片區逐步分期開發的模式，如上海新天地（整體開發約15年，開發程序如下表）。

圖3. 上海新天地鳥瞰

3 城市綜合體空間組織

對一個城市進行城市綜合體開發前，要分析研究該城市的各種零售功能、商務辦公功能以及其他具體功能的現狀和發展趨勢，同時還要分析各功能場所的空間選擇習慣，結合所需的輔助配套條件（如交通方式、貨物運輸等）的要求程度，才能確定城市綜合體規劃中每一種功能的地價區位的位序，為了實現城市綜合體內各個物業綜合價值的最大化，不同類型的物業依據其商業價值最大化的原則進行空間組織。

3.1 空間布局分析

3.1.1立體化空間布局形式

立體化空間布局指在城市綜合體中利用空間豎向層面來組織和布置各功能區域的混合。這一混合使用的形式一般表現為城市綜合體的建筑內部是由多種不同的使用功能在不同層面上相互組合而成。而在其地面層上多是公共性質的功能空間，如商業零售、服務大廳等；高層部分則集聚的是相對私人化的功能空間，如辦公、公寓等。

3.1.2平行空間組合形式

平行空間組合形式是指在同一空間層面上同類功能空間的組織布局的混合使用方式。該類型的產生是由于城市綜合體中同類功能的組合使用存在競爭性、互補性、輔的功能關系，例如辦公、商廈附近的餐飲功能等。在使用平行空間組合形式布局時需要在同一范圍層面上對這些同類功能使用進行準確推測，空間分布上規劃組合布局適當，才能夠達到城市綜合體經濟收益增長的目的。

3.1.3多時間區段的空間混合組合形式

由于城市綜合體在其運作過程中明顯會受到時間段的影響，因此出現了利用服務時間區段的交叉來使用各功能空間的組合形式。通過把不同時間段的功能組合在同一系列的空間區域中，空間使用能夠持續較長的時間，能得到空間的充分利用，這即是多時間區段混合組合的形式。在城市綜合體同一區域中，利用一天不同時間段的特性，靈活的調動不同功能不斷運轉，從而使得城市綜合體擁有更高的空間使用效率，這是保持城市綜合體持續活力的最有效手段。

3.1.4多活動層次的空間混合組合形式

在城市綜合體中的人群行為各有不同，一類是以工作目的為主的人群，這類人群在室外活動的流動速度比較快，在室內滯留的時間相對較長，有固定的休息時間；另一類是以購物娛樂目的為主的人群，與前類人群不同，這些人群在室外有較長的逗留時間。無論哪類人群都伴有偶發性和多樣性的其它活動行為，如休息、集會、進餐、社交等活動。因此，多活動層次是指活動內容多元化的組合方式，在城市綜合體的空間組合上要注重活動空間的主次排列、層次結構以及多元化的使用特性，尤其各公共空間之間的聯系，需要公共活動特質相互鏈接。

3.2 功能組織分析

由于城市綜合體的包容性，因此它的功能選擇的范圍很寬。從成功的實踐中來看，功能組織不合理是造成城市綜合體失敗的重要原因。而這其中，最核心的問題是如何能做到各種功能的目標客群一致，又能做到有效的交叉互動。解決這一問題的關鍵在于綜合體內部功能的組織，城市綜合體中各物業功能的確定是一個非常復雜的過程，與城市的經濟特點、地域文化等要素息息相關，同時又由其開發選址區域所決定。

3.2.1功能組織影響因素

（1）地塊規劃指標、政府要求；

（2）市場狀況；

（3）項目的整體定位；

（4）開發單位預期的收益目標。

3.2.2功能組織的區域性

（1）在城市商務集中的CBD地區，一般以寫字樓、酒店、服務式公寓的開發為主，零售只作為配套服務功能，主要客群針對高端的商務、企業職員等，成功案例如新加坡新達城等。

（2）在城市傳統的購物街區，零售所占的比重往往超過商務類需求，利用商業綜合體的人流聚集特質，提升商業的品質，其針對客群面往往較廣，面向全市，成功案例如上海新天地等。

（3）在城市新開發區域，除了有一定的商務類需求外，安插些生活類、社區型的商業元素也比較容易獲得成功，針對人群以項目周邊3-5公里內的城市消費人群為主，成功案例如香港太古城等。

4 大連某新城中軸概念方案簡介

4.1 項目前期分析

4.1.1區位分析

本項目位于大連某新城中軸所在的經濟核心區上，處于兩大商圈之間，未來與機場新區城市副中心之間形成很好的人氣和呼應效果，有條件成為一個綜合性城市副中心級別、商業繁榮、人氣旺盛的區域。

規劃用地內東側和北側為建成的經濟適用房和商品房居住片區，用地中心為已修建的大型城市綠地公園。現狀對外交通主要依靠一條主干路，與將要建設的快速路、輕軌線、小公汽等共同形成新城的交通網絡，實現新城與大連主城區和經濟開發區的便捷聯系。

4.1.2定位分析

城市綜合體是一個可以將建筑與城市道路、廣場、公園等要素結合起來的城市場所；同時它還具有很高的城市開放性，通常將城市開放空間、建筑公共空間和交通空間等要素融合起來，形成具有開放性、立體性和連續性的公共空間體系。

通過前期的分析，根據該項目的區位條件和發展方向，我們將該項目定位為城市綜合體，一個綜合性的區域。一個成功的城市綜合體最終會成為一個區域、城市的標志，同時會成為一個城市居民娛樂消費的中心。希望將該綜合體項目做成一個大連積聚人脈的目的地，成為大連的城市標志之一。

4.2 方案設計

4.2.1規劃目標

本次規劃希望能追求多功能及其層面間的“協同作用”創造的整體效應。并且在項目中強化城市的特征，不僅僅針對特定的使用人群，城市公園和城市綜合體應為廣大公眾提供“公共空間”。確定空間形態特征，營造戲劇化的空間特質。

規劃方案以一根流動的綠飄帶（即立體步行空間）為出發點，將各個功能子系統串聯起來，以中央公園為核心，形成一串流動的音符，組成一段浪漫的旋律，成為舞動的浪漫之城，成為新城的價值引爆點和標志性名片。

4.2.2空間結構

方案采用“一軸一帶四BLOCK”的空間結構進行布局?！耙惠S”即中央公園的綠色休閑軸；“一帶”即立體步行系統，由地面步行空間、地上連廊和地下通道組成，這一帶將四個BLOCK和中央公園有機的連接起來成為一個整體?！八腂LOCK”即辦公、酒店、商業、公寓四個功能子系統。

圖4. 方案總平面圖

圖5. 夜景鳥瞰圖

圖6. 空間結構分析

4.2.3功能布局

在功能布局方面采用了3種模式來分別營造“四BLOCK”――即辦公、酒店、商業、公寓四個功能子系統的不同場所體驗。（1）標志性建筑群――超高層酒店及辦公。（2）景觀型商業中心。（3）多功能公寓――Box-living的居住模式。

圖7. 功能布局分析

4.2.4交通組織

方案通過地下層、地面層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的地下、地上交通和公共空間貫穿起來，形成立體步行交通體系；同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系。這種交通系統形態打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間，將四個功能子系統有機串聯起來，形成流暢的動線，為進入其中的人們提供了戲劇化的步行體驗。

圖8.交通系統分析

5 結語

一個成功的城市綜合體項目是一個城市文化與靈魂的標簽；是一個城市的名片；是一個城市商業價值最大化的體現；是一個城市經濟發展的發動機。城市綜合體對加快城市商業產業升級換代、再造城市區域經濟、升級城市產業結構起到不可估量的作用。

在中國，城市綜合體開發一般具備四個要素：1，城市的中心和副中心地段；2，公共交通樞紐；3，具有或者相鄰城市的優秀自然景觀或公共資源；4，有利的政策。我們的城市能滿足這些條件的機會很多，商人地產逐利的欲望也很多，但是城市的土地和人口只有這么多，在城市綜合體建設如火如荼的今天，我們的城市到底能承載多少。中國有句老話：“過猶不及”，城市綜合體尤其應該嚴格的通過規劃論證把關，依靠科學的方法統籌去實現這一利城利民的工程。

參考文獻

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商業綜合體優秀案例范文第2篇

關鍵詞：軌道交通樞紐綜合體　流線　空間環境　標識

中圖分類號：TU997

文獻標識碼：A

文章編號：1004－8537(2011)09－0171－05

引言

20世紀90年代初，美國新城市主義代表人物之一的彼得，卡爾索普(PeterCalthorpe)提出TOD(Transport OrientedDevelopment)理論，即以軌道交通或公共汽車站點為核心進行高密度的城市開發。TOD強調區域的增長結構應與公共交通的發展方向一致；用混合使用的、適于步行的規劃原則取代現狀普遍存在的單一用途的區控制(Zoning)原則：城市設計應當面向公共領域，以人的尺度為導向，而不是傾向于私人領域和小汽車尺度(王志誠，2009)。TOD模式在區域層面下整合了公共交通與土地利用的關系，把城市交通樞紐的定位上升到城市發展的核心節點，引導合理的城市結構，是達到土地集約利用和城市可持續發展的有效途徑。

“軌道交通樞紐綜合開發”(StationIntegrated Development，簡稱SlD)，是在TOD理念引導下軌道交通樞紐綜合開發的直接體現。它通常指“在考慮站點交通功能的前提下，通過站點與上蓋建筑及周邊建筑、物業一體化建設、整體規劃、統籌發展，將不同類別空間有機融合在一起，實現功能互利以及土地的集約利用(梁正，陳水英，2008)。”

軌道交通樞紐綜合體建筑(本文簡稱SID建筑)，是圍繞軌道交通樞紐建造的復合功能建筑。這種建筑一般直接連接軌道交通站點，多數情況又同時連接公交樞紐。SID建筑體現了對交通資源(軌道、公交、汽車、自行車等)的綜合利用和對其它功能(商業、辦公、娛樂、餐飲等)的統籌布置，通過地上、地下、室內與室外空間的三維應用，整合建筑與城市空間。本文討論了SID建筑設計的主要問題，并以近期完成的北京市房山線長陽鎮站軌道交通樞紐綜合體設計為例，介紹對SID建筑的認識。

軌道交通樞紐綜合體設計的主要問題

軌道交通樞紐綜合體是多功能綜合、全方位服務、一體化空間和立體化拓展的綜合性項目，是“復雜城市生活在一個特定空間中的延續”(李澍，2007)。在國內建成的軌道交通樞紐綜合體建筑大多存在著諸如交通流線組織混亂、功能配置不合理、公共空間組織的整體性差、公共空間環境質量不高、公共空間導向性差(徐婷婷，2008)等諸多問題。近年來TOD開發在國內方興未艾，對軌道交通樞紐綜合體設計提出了嚴肅的課題。

作為國際知名的擅長大型的綜合性商業開發設計公司，RTKL在近20年來完成了許多軌道交通樞紐綜合體建筑的設計。通過對相關案例的研究，我們發現成功的交通樞紐建筑設計通常要很好的解決以下幾個問題：①交通組織；②功能組織；③空間布局；④景觀環境；⑤標識系統；⑥公共設施。

1、交通組織

交通組織是一個樞紐綜合體建筑是否成功的最關鍵的因素之一。通常來說，樞紐綜合體建筑要解決好以下幾個方面：①對外交通聯系；②流線系統；③交通接駁；④停車系統。

交通樞紐綜合體建筑要與周邊內城市區域有順暢的人行與車行聯系，保證乘客可以方便的進、快速的出。對公共汽車、出租車、私家車、自行車等車行流線與乘客、顧客(購物休閑人群)等人行流線要合理安排，避免交叉。對于需要換乘的客流，要設置短捷的換乘路線，使乘客在合理的時間內到達換乘站點。對于不需要換乘的乘客提供多種選擇，既可以直接疏散到周邊區域，也可以選擇在綜合體建筑里購物、吃飯或者會見朋友。SID建筑通常利用分層的方法解決不同交通流線的關系。在設計上需要分析換乘人群、購物休閑人群的行為特征，提供多條通道與多向疏散口，通向換乘點、城市街道或者商業、文化等其它功能區域。此外還要注意通道、樓梯、大廳、出入口等不同功能區的連接順暢，盡量減少轉角設計(顧靜航，2008)。在人流通過量大的地段也不宜設置立柱，自動售貨機等設施阻擋流線，走道要考慮足夠的寬度，設置易于辨認的引導等。在停車系統的設計上，要根據不同的組織形式一停車換乘(P+R)或者接送換乘(K+R)，設置置相應的停車位置、空間和進出流線。

2、功能組織

人流的集中是商業開發的基本條件，而交通站點是人流最集中的區域之一，因此軌道站點周邊是最適宜進行商業開發的地段。現代生活的快節奏，使得大多數人偏向在上下班的路途中購買生活用品，因為這樣更節省時間。以往的軌道站點功能單一，或者僅有零星商業配套，不能滿足實際的需求，也損失了巨大商機。而實際的訴求又促生了自發的、無序的小型零售攤點，造成站點區域的混亂狀態。

交通樞紐綜合體建筑解決了這些問題。小型商業如快餐廳、咖啡店、便利店、郵局、報刊，大型商業如百貨商店，購物超市，以及特色商業如藥店、時裝店、音像片店等，甚至健身房、電影院等休閑場所，都可以落戶交通樞紐綜合體。站點的區位和功能需求決定各功能部分的比例、分配和業態布局。在功能組織和人流動線設計上，需要處理好商業等功能與交通換乘的關系，盡量不影響交通換乘的效率，又最大限度地利用人流集散帶來的商業價值。

從另一個角度講，交通樞紐綜合體為乘客提供“購物消費”和“時間消費”的樂趣，方便乘客消磨時間，分流人群，提供文化休閑，文化傳播的功能，同時也增加了經濟效益，彌補由于低票價造成的軌道交通運營成本的損失(圖1)。

3、空間布局

軌道交通樞紐綜合體由于綜合了各種交通工具的換乘過程以及各種功能空間的組合，空間關系復雜。在空間設計上，首先要建立清晰易辨認的空間結構，保證空間有明確的導向性。清晰可讀的空間結構可以讓客人很快地理解，容易在空間內定位自己而不會走失，因此也就避免因迷失方向造成的重復運動。對環境空間的認知度也直接影響人的安全感和舒適感。其次，換乘空間、廣場、步行道等需要整體的、立體化的空間布局，提供室內空間、室外空間、灰空間(半室內，指有屋頂遮擋而無墻的空間)的銜接、過渡和滲透，形成活躍有節奏感的空間序列。在垂直關系上還可以利用下沉廣場、共享中庭等方式，使得不同高度上產生空間呼應和視覺聯系，這種聯系對于商業和休閑人群具有強烈的吸引和導向性，也同時增加了空間的趣味感。此外，設計上要保證各種空間之間平穩的轉換，比如高度、溫度、濕

度，光環境的漸進，可以給乘客一種舒適的體驗而不是辛苦的往復(圖2、3)。

4、景觀環境

對于軌道交通樞紐綜合體來說，把景觀自然的結合到建筑中，將大大提高綜合體的環境品質。走出地鐵、公交的人群需要透透氣，而逛商店累了的人群也想找個地方坐坐。更有許多人希望在這里會見朋友。這些實際的功能都需要舒適的休息環境。植被可以凈化空氣，擋雨避日，分割空間，水體可以降溫，提供倒影和美妙的聲音，雕塑小品可以提供視覺焦點，定義空間，增添藝術氣氛。景觀設施水平連接了室內外空間，垂直上可以連接不同的高度，提供一種接近自然的環境。人們在這里可以欣賞植被的蔥綠、巖石的班駁，草坪上的點點陽光，和溪流、瀑布或池塘里跳躍的鯉魚，在空中花園中盡享體驗式購物的樂趣。優秀的景觀環境充分滿足了人的心理和心理需求，可以吸引更多的人流，留住更多的商業機會(圖4)。

5、標識系統

交通樞紐綜合體功能復合，空間多層次，除了建筑空間設計上要保證易于辨別的空間特征，還需要提供室內外空間的良好的識別系統，來幫助人們在地上和地下建筑中確定方位和辨認方向。交通樞紐綜合體的標識系統要建立有秩序的識別等級和系統(功能、出入口、空間、設施等)，確立合理的標識間距(例如對于比較長的通道要重復設置標識)和標識位置(標識應設置在每一個出入口及通道交叉口和空間節點)，而且要做到清晰、簡單、易于理解。標識應醒目，對人的視覺產生強烈的沖激效果，可以利用獨特的圖案和顏色標志，突出標識強烈的視覺效果，以有效、快速地吸引人們的注意力(徐婷婷，2038)。

標識種類包括平面標識(文字、圖象標識)和三維標識。平面標識，尤其是樞紐交通指引功能的標識，其立字、語言，符號等等通常采用國家統一規范、標準及國際慣用的符號。而三維標識一般用于商業、休閑等功能的空間引導，尤其作為特色地標，起到展示和宣傳的作用，也可以提高空間的趣味性和環境的品質(圖5)。

6、公共設施

由于人流大量聚集的特性，在交通樞紐綜合體中設計中要注意提供足夠的公共設施，滿足照明、引導、休息、飲水、如廁、丟棄廢物等人的基本需求。這些設施的位置要避免干擾主要人行流線，同時易于被人群找到和使用?；驹O施的布置間距和密度也要根據人的實際生理特點和客流量分布確定。在設計上，這些設施應該盡量納入環境設計的總體風格，在色彩、材質、尺度、符號系統上相互協調。公共設施的方便程度和質量決定了人的感知舒適度，直接影響人是否愿意在一個空間停留的可能性，因此也是衡量樞紐綜合體建筑品質的重要指標之一，絕對不可小視。

以上對于交通樞紐綜合體建筑設計上的幾個最關鍵問題進行了初步的論述。實際上，不管是對外聯系、流線設計、空間布局還是標識、環境、設施的創造，都需要以人的使用需求和舒適度為出發點，因為只有這些方面的成功才能使整個綜合體建筑的功能最好地發揮，提升其在區域中的綜合價值。以下以RTKL近期完成的北京市房山線長陽鎮站軌道交通樞紐綜合體設計為例，進一步論證以上觀點。

實例－北京市房山線長陽鎮站軌道交通樞紐綜合體設計

1、項目概況

在北京市確立為世界城市的宏觀發展背景下，房山區面臨發展的重要機遇。國內知名企業的接連進駐房山，也讓整個區域的發展有了堅實的基礎。作為2009年北京南城發展的重要區域一房山依托CSD中央購物區的商業構想推出后，成為北京乃至津冀地區關注的焦點。2009年萬科斥資超50億元，在房山長陽鎮先后拿下兩塊地，標志著長陽的發展正式步入進行時。

軌道交通房山線是北京市西南重要的交通干線，2009年RTKL與北京市建筑設計研究院合作完成了北京軌道交通房山線長陽鎮站及周邊用地一體化規劃設計方案深化。該深化方案被吸納入新版控規并成為長陽鎮站區域建設發展的依據。2010年6月，北京市基礎設施投資有限公司正式委托RTKL進行北京市房山線長陽鎮站軌道交通樞紐綜合體建筑設計。

本項目基地位于北京市五環路和六環路之間，房山長陽京良路以南。建筑向北連接軌道交通房山線長陽鎮站，向南連接停車樓，向西、向東分別與城市連接項目總占地1.55hm2，總建筑面積約53000m2(圖6)。

2、設計概念

本設計體現出“聯系、交融，低碳、人本”的主要概念，充分體現樞紐建筑對人流的疏散和疏導功能，滿足軌道交通和公交的無縫換乘需求。方案創造與周邊地塊的地上、地下的多層級聯系，同時通過多種功能的組合，以景觀中庭為紐帶，連接各種功能區域，滿足不同人群的要求(圖7，8)。

根據北京市規劃院交通所提供的長陽客運樞紐規劃設計條件，公交樞紐部分需要滿足每天56544人次的客流要求，其中區內公交38400人，共5條線路：市區公交18144人，共3條線路。本方案共設11個公交停靠站臺，21個公交車泊車位，約270個地下停車位。此外，還包括17個地面臨時?？课?。根據規劃設計條件，本樞紐還配置了公安、公交樞紐指揮及業務用房等功能。

3、交通流線設計

合理有效的疏散人流和車流是軌道交通樞紐綜合體建筑的主要素求之一。本次設計實現了人行、車行的多層立體化疏導策略，通過地下通道、天橋等的設置將乘車人流，換乘人流、購物休閑人流、辦公人流等進行分流，既滿足了快捷疏導人群進出的要求以及地鐵和公交的無縫換乘，又創造了豐富的過程體驗，為購物休閑等功能提供便利(圖9)。

進出本地塊的車流包括公交車、出租車、公安及公交辦公車輛、服務性車輛、私家車、自行車等。本設計分析了各種車輛的運行流線需求，制定了地塊內部和對外的流線，確定了合理的出入口位置，妥善處理與周邊道路交通的關系，避免車流間的交叉和對區域交通的不利影響。

4、建筑設計

長陽鎮站軌道交通樞紐綜合體地上9層，地下2層，總高50m。平面圍繞景觀中庭布置相關功能，景觀退臺與天橋加強了各層間的空間聯系與視覺聯系，提供豐富愉悅的空間體驗。建筑南部為公交樞紐站和商業休閑功能。二層向北與地鐵長陽鎮站站廳層連接。辦公部分位于基地北部，可以作為整個項目的視覺地標，并為乘坐地鐵和輕軌到達的人們打造一個夢幻的入口空間。建筑采用流動的屋頂形態，隱喻軌道交通樞紐綜合體的動感本質，以提高戲劇性反差效果，并反映綠色景觀的有機特質(圖10，11，12)。

結語

商業綜合體優秀案例范文第3篇

報告總結，全國品牌企業的發展呈現出如下特點：第一，調整產品策略，以合理、多元化的產品結構和不斷提升的產品口碑契合市場主流需求，實現品牌影響力的穩步提升。第二，均衡布局與深耕重點區域相結合，持續強化品牌輻射力。

國有品牌房企積極謀求多元化

研究機構評出“2013中國房地產公司品牌價值”Top10，從榜單可以看出，國有品牌企業積極開展多元業務轉型，愈發注重對城市可持續發展價值的挖掘，實現更深遠的品牌影響。國有品牌企業2012年銷售額均值達到297.56億元，同比增長26.22%，平均進入城市達21.4個，較上年增加2.3個。國有背景的全國品牌企業2013品牌價值均值為81.49億元。

國有背景的全國品牌企業發展表現出如下特點：第一，抓住城鎮化發展機遇，積極拓展多元化業務，進一步豐富企業品牌內涵。中信地產借助多年積累的運營經驗和品牌優勢，2012年已在遼東半島、環渤海、長三角、珠三角等經濟圈多個城市打造了23個旅游度假系列產品；首創置業2012年創新性地提出“城市綜合營運模式”，以住宅產業新型綜合體業務線為核心，有效融合養老地產、教育地產、產業地產等業務模式，通過各產業之間的連橫整合實現了良好的品牌協同效應。第二，堅持履行社會責任，提升城市價值。招商地產已形成可持續發展的綠色生態開發理念、綜合的社區資源整合開發能力、租售并舉的產品結構形態、完善的全程服務體系四大核心價值體系，被譽為中國地產界“城市運營”、“可持續發展”最早的實踐者和成功典范。

專業領先品牌房企注重核心競爭力打造

經調查研究發現，專業領先品牌房企十分注重品牌核心競爭力的打造，致力于提升產品品質、強化產品特質，其發展特點體現在：第一，依托專業領域，鑄造專業特色，深度挖掘品牌價值，構建品牌專業優勢。融匯地產以“復合型的大盤運作，高起點的城市運營，可持續的規模開發”為核心競爭力，堅持“有山有水”的“山水觀”，先后在全國開發了以融匯千畝桂湖、融匯溫泉城為代表的溫泉旅游度假大盤，一躍成為國內溫泉旅游度假地產行業的新標桿。第二，為品牌價值注入人文情懷，構建和諧人居理念。卓越集團定位為CBD商務標桿和城市人居引領者，通過對商業地產的深度挖掘，已開發出卓越商務系列、卓越蔚藍系列、卓越城市上居系列等多條成熟產品線。

住宅品牌項目均為品牌房企精雕細琢的成熟產品，已經形成了統一的產品技術標準，其發展軌跡顯現出如下特點。第一，全國項目品牌通過不斷提升項目品質，積累良好的口碑以獲得更高的認知度。中海1號系列將中海的精品理念滲透至產品的每一個細節，以優化的產品設計規劃全方位滿足城市高端人居的極致需求，締造出地標級產品的經典案例。第二，全國項目品牌承載濃厚的人文理念，通過產品品牌內涵展示企業文化價值觀。孔雀城將現代詩意生態小鎮的風格有機融入規劃設計之中；綠城·金華御園涵蓋法式別墅、法式合院、法式排屋和景觀高層四類高端物業，采用“整體設計、整體營造”的空間規劃理念，項目品牌特色濃郁。

商業地產品牌企業在發展過程中呈現出如下特點：第一，加強細分市場定位，產品組合日益豐富。寶龍針對各類細分市場采取不同產品組合的發展策略，在定位鮮明的“寶龍城市廣場”系列基礎上，進一步擴充了定位于城市休閑度假的“寶龍天地”、定位于旅游區域商業需求的“寶龍城”等產品線，產品組合更趨多元；隆基泰和依據不同市場定位，建立并完善其“專業市場”、“城市綜合體”、“城市商業中心”三類商業地產業態，打造的“泰禾廣場”、“未來城”等產品系列品牌，以“產品專業化、營銷品牌化、運營創意化、理念人性化”來升級城市功能，樹立了城市新名片。第二，創新業務運營模式，進行全國化復制，擴大品牌影響力。東方銀座集團秉承“涵養一生高貴”的品牌口號，形成了以城市綜合體開發為核心，高端商業、五星酒店運營及高端酒店式物業管理服務創品牌的綜合開發模式，品牌影響力持續擴展。

優秀商業地產品牌項目伴隨著商業地產的快速發展，把握商業地產發展趨勢，充分整合內外部資源，通過不斷契合消費者需求、增強產品差異化競爭優勢，形成了鮮明的品牌特色，具體如下：第一，品牌綜合體項目繼續強化多業態運營，成為城市功能高效整合的重要載體。萬達廣場準確把握城市文化和發展脈絡，融合了大型商業中心、城市步行街、五星級酒店、寫字樓、公寓等多種業態類型，并且注重豐富和完善業態組合，形成集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體的國際化、現代化大型城市綜合體，持續創造“締造都市魅力中心”的奇跡；重慶高科·重慶涉外商務區以外事、外企、外資“三外”為核心，引入國際流行的商務與居住結合的新商務中心概念，集甲級5A寫字樓、五星級酒店、大型高檔購物中心、大型娛樂中心、時尚街區為一體，成為24小時服務的“城中之城”，為重慶涉外經濟打造高標準的外事服務、商務辦公、文化交流和特色消費平臺，充分展現項目品牌的國際影響力。第二，商業地產品牌項目向精細化、體驗化發展。華潤萬象城構建購物、餐飲、娛樂、休閑與時尚生活等多元素為一體的“現代化、一站式”消費中心，創造全新的消費概念和生活體驗，確立“華潤萬象城”品牌在業內的領先地位；泰禾廣場注重購物環境的營造，打造與世界高品質消費體驗同步的商業綜合體，以充滿人性化和“一切以客戶為中心”的卓越服務新概念，樹立購物中心行業新標桿，提升了項目高端商業形象及城市地標的價值。

產業地產品牌企業發展特點體現為：第一，不斷開展業務產品創新，大力發展跨業態產業綜合體以契合市場需求。聯東集團以聯東U谷為品牌，于2013年開創“科技研發綜合體”即旗下第三大產品線體系，以研發設計企業為核心，打造集科技研發樓宇、低密度總部、高層辦公樓、商業配套于一體的綜合業態，品牌影響持續向縱深發展；百世金谷高度重視產品創新和品牌建設，致力于創造超越客戶期望值的產品與服務，其“產業生態體”創新型模式通過圈層融合的理念將生產圈層、產業圈層和生活圈層互相融合，形成資金、資源以及平臺的聚合效應，樹立了企業獨特的品牌形象。第二，完善園區增值服務，持續提升園區核心競爭力。光谷聯合以“城市建設與開發的資源整合者、方法創新者、過程控制者和綜合服務者”為企業發展定位，致力于打造入園企業一站式服務平臺，企業逐步具備了全產業鏈式營運服務能力，園區品牌滿意度明顯增強。

旅游地產開發具有周期長、配套要求高、資金投入大等特點，更加需要企業擁有較深厚的品牌積淀來支持，其表現出以下發展特點：第一，注重整合多方資源，配套設施不斷完善?！皽婧Ｒ皇表椖孔鳛閷嵙瘓F旅游地產開發的標桿典范，貫穿休閑、養生、度假三大產業主題，構筑了復合型旅游休閑度假小鎮，為商務和休閑旅游創造最高價值體驗；在“夢云南”系列項目產品的打造過程中，云南城投整合國際一流的旅游度假產品資源，強化與華僑城、希爾頓集團、洲際酒店集團、悅榕集團等戰略合作關系，強強聯合保障產品品質，深化品牌價值。第二，強調品牌個性，重視產品質量和產品功能，滿足客戶差異化的需求。歡樂谷項目承襲華僑城獨有的創想文化內核，打造世界領先的高科技游樂設施，以“動感、時尚、激情”的品牌個性豐富產品內涵，提供多元化旅游休閑方式和都市旅游產品，締造了文化主題旅游產業地產最具代表性的特色品牌；恒大海上威尼斯項目以生態、環保、健康為主題，在產品質量上嚴格執行“新精品標準”，打造了集酒店、會議、飲食、娛樂、運動、保健與商業于一體的多功能綜合旅游度假居住區，多方面滿足客戶個性化需求。

各大房企成功的品牌塑造經驗證實，品牌是提供優質產品、履行服務承諾的重要保證，在激烈的市場競爭中，品牌已成為驅動企業快速發展的重要引擎。2013中國房地產品牌企業在2012年以來充分發揮品牌的市場作用，競爭優勢凸顯：1.品牌謀定市場：品牌企業充分發揮品牌影響力的引擎作用，驅動其進一步綁定市場需求，有效幫助企業獲取品牌溢價、提升品牌區域延伸能力、提高銷售速度、擴大市場占有率等，品牌優勢成為品牌企業在市場深度調整中獲勝的關鍵；2.品牌主導經營：品牌企業進一步完善品牌管理職能體系、強化品牌組合的協同作用，以“品牌主導型”經營有效輔助企業進行業務延伸與區域拓展，持續挖掘品牌效應的最大價值；3.品牌提升形象：品牌企業圍繞“以客戶為中心”的品牌傳播渠道，注重傳統媒體與新媒體、全國化與全面化的互動傳播，有效提升品牌傳播邊際效益的同時，品牌三度（忠誠度、美譽度、知名度）也顯著提升；4.品牌引聚資源：品牌企業憑借良好的品牌形象，通過多渠道低成本融資，同時補充土地資源儲備，獲得政府或品牌企業項目合作支持，以不斷升級的品質和服務吸引大量優質客戶，實現全方位資源的優化整合，為企業進一步擴張和可持續發展提供源源動力。

策劃品牌企業市場集中度提升

此次會還同時公布了《2013中國房地產策劃品牌價值研究報告》，研究指出：伴隨房地產市場平穩向上發展，策劃品牌企業憑借專業能力不斷獲得開發企業認可；同時，品牌企業市場份額逐步增加，市場集中度持續提升，品牌影響力不斷擴大。

策劃企業市場前景大好，為此，研究機構給出如下建議：一方面，品牌企業通過整合自身資源，提升企業競爭力，實現企業效益最大化：世聯地產2012年一手物業實現銷售額2111億元，成為首家突破2000億元規模的商，市場份額提升至3.28%，主要得益于企業實施“大客戶拓展、大區域裂變和核心成熟城市領先”三大策略，各分公司升級迅速，共同促進世聯地產的快速發展；思源經紀在2012年6月份成立南方大區，通過優化區域公司合理分配企業資源，進一步推進全國化布局；同策咨詢依托完善的服務體系、專業的技術人才、豐富的社會資源先后成立20多家控股子公司，截至2012年底已經覆蓋了全國56個城市，持續推進全國化布局，借助布局城市的升級，企業在2012年一手物業實現銷售額630億元；博思堂以專業、信譽和創利能力享譽業內，已形成輻射華東的“博思堂”品牌，同時在企業品牌延伸方面成就斐然，通過開展投資咨詢、廣告企劃、二手房中介、裝飾裝潢等業務，形成了“博仕會”、“博屋館”等一系列市場品牌，向成為品牌地產最具價值的綜合服務商進發；在致力于成為房地產全程行銷策劃服務機構的使命下，新景祥經過16年的發展，業務遍布上海、北京、天津、福建、浙江、江蘇等17個省市自治區，市場份額穩固。

商業綜合體優秀案例范文第4篇

[關鍵詞]地下空間、綜合體、多維城市、無縫銜接、公交樞紐用地、鋪裝組成

中圖分類號：U412.38 文獻標識碼：A 文章編號：

從天上到地下！園區在經過多年快速擴張，不斷挑戰新高的同時，開發理念已經開始走向更深層次。如何走向國際化且集約型的地產開發新模式？蘇州首個地下商業綜合項目——星海生活廣場以其全新理念和定位，對這個問題作了最好的說明。目前，星海生活廣場的主體結構已經竣工，與輕軌一號線同步投入運行。

星海生活廣場項目是蘇州地區首個地下空間開發項目，與蘇州軌道交通一號線（星海街站）無縫對接。大部分筑處于地面以下,地面為公共綠地，與地面建筑相比，工程內的溫度較低且較穩定，波動范圍小。地下建筑的冷熱負荷均比地面建筑少，節能方面有突出的優勢。同時,設計遵照“地盡其用”的原則，立體布局，以達到“節約用地”的目的；以可持續發展為導向，充分結合現有條件，合理控制成本。注重空間的再塑造，充分考慮利用植物及現代環保的建筑材料，建立集環保、展示、休閑、交流、購物、餐飲等多功能于一體的綜合體。創造多種形態的現代生活空間環境。

一、建筑專業設計主要特點

1、總體布局：

星海生活廣場雄踞湖西CBD正中央，處星海街以西、蘇華路南北兩側，總投資4.2億元，總建筑面積5.22萬㎡，分南北兩個廣場，共地下三層。項目倡導“多維城市”的設計理念，融自然、城市功能與城市人生活便利于一體。充分借鑒日本、新加坡等成熟的地下空間開發經驗，與軌道1號線同步設計、開發。地面以多個入口直入地下商業，負二層與星海街站地下站廳層無縫銜接，從輕軌出來，可直通周邊的建行、農行、環球188、蘇州信托、恒宇等寫字樓。

2、規劃設計特點：

本項目位于蘇州工業園區湖西CBD，設計充分利用有利條件為“城市CBD中心區”創造一個地標性景觀廣場，成為辦公環境中的“城市客廳”。基地北側為公交樞紐用地，南側臨相門塘，西側為規劃中的兩棟超高層建筑，東接最為城市主干道的星海街。地塊分別布置在蘇州軌道交通一號線的南北兩側，同時也作為軌道交通一號線的“星海街站”出口，是城市時尚生活的體現，人氣的聚集與疏散地。規劃方案結合周邊的商業、辦公用地，合理布置建筑功能及有效地組織人流，充分利用景觀空間營造一個提供開放的活動，停車，休閑購物中心。

3、單體設計特點：

根據功能定位及空間景觀序列，將南北地塊相對劃分為動、靜兩個區域，作為人流活躍的下沉廣場區域以及成環繞狀相對安靜的綠化景觀區。下沉廣場的兩組可以滿足地下人流的快速疏散要求，此外人群還可以享受一種更為靜謐、舒適的步行體驗，由室外臺階上至地面景觀廣場，又可通過出入口進入地下一層商業區。整個地面景觀注重細節塑造，充分利用植物，鋪地及現代環保的材料營造科技、生活、文化三大主題。在南側基地緊鄰相門塘處，布設了濱水休閑景觀區。

下沉廣場位于相對標高-3.700米，由較大面積的鋪裝組成并利用一定面積的挑空區域將室外的陽光引入地下二層。不僅豐富了建筑空間，同時也令原本相對封閉的空間增添一些色彩。作為進入地下空間和車站的主要集散地，下沉廣場通過兩組樓梯和扶梯可直接將人流引導至地面，并利用同等數量的樓梯與地下二層相接。與下沉廣場面相接的地下一層商業空間由于軌道交通而擁有了商機，地下廣場的室外區域則提供了人們休憩和聚會的良好場所。

4、建筑消防

星海生活廣場消防系統在設計建設中存在兩大難題。一是“疏散”難題，與一般建筑相比，地下空間相對密閉，發生火災后煙熱和有毒氣體很難有效排出；同時，由于氣流作用，人員疏散方向往往與煙熱上排方向相同，增加逃生和救援難度。星海生活廣場處于園區CBD核心位置，總建筑面積超過5萬平方米，與軌道交通車站無縫對接，商業客流和軌道客流多向密集交叉；第二個難題是沒有經驗可以借鑒，據介紹，星海生活廣場規劃設計啟動于2007年，當時在國內與軌道交通車站共用消防疏散空間的大型地下商業空間少見，在消防規劃設計上沒有可以借鑒參考的具體案例。

針對兩大難題，星海生活廣場項目在全市首次引進了“性能化防火設計”等多個消防設計建設理念?！靶阅芑阑鹪O計”是個系統工程，一旦發生火災，可量化火災危險性、危害性，將火災后果“圈定”在預定規模內;在建筑結構設計上，星海生活廣場采用“空間互借”的設計手法，突破了密閉環境的限制，通過露天區域的廣場和公共景觀區，把地鐵站廳層拓展到地下空間，形成地下“開放式”空間，為消防疏散創造基礎性條件；在逃生通道設計上，根據空間格局分布情況，設置了22個防火分區，每個分區設置兩個專用寬尺度逃生通道，確保緊急情況下大規模人員疏散能力；在保障上，規劃建設了蘇州地區最大的兩個露天下沉式廣場作為安全緩沖區，為疏散和救援提供充足的空間保障；在疏散標識設置上，首次在我市采用了稀土自發光標識系統，該系統在電源中斷的情況下，可自身持續發光10多個小時；同時，在廣場周邊的商鋪內首次使用了櫥窗噴淋保護系統，火災發生時可有效阻隔火勢蔓延。

該項目創下蘇州市多個建筑消防系統“首次”記錄的星海生活廣場不僅填補了我市大型地下空間消防系統設計建設的空白，同時還得到公安部消防局、江蘇省公安廳、江蘇省消防總隊等上級部門的認可，成為江蘇省大型地下空間建設的“消防樣板間”。

二、結構專業設計主要特點

星海街地下空間為三層全地下建筑，分為南區和北區。南區與北區之間為蘇州城市軌道1#線星海街地下站點，南區和北區地下二層均與軌道站點對接，并作為軌道站點出入口。地下三層為汽車庫和設備用房，地下二層為汽車庫和商業，地下一層為商業，地下二層地下一層靠近軌道站點處有下沉廣場兼作軌道站點出入口。

抗震設防烈度為6度，對應于設計基本地震加速度值為0.05g，設計地震分組為第一組。建筑抗震設防類別為標準設防類(丙類)，根據工程地質勘察報告，建筑場地類別為Ⅲ類場地。本工程南區和北區與軌道站點之間均設置沉降變形縫，采用鋼筋混凝土框架結構體系，框架抗震等級為四級。樓屋面采用現澆鋼筋混凝土梁板結構。

地基基礎設計等級為丙級，基礎采用“鉆孔灌注樁+筏板”組成的樁筏基礎，樁兼作抗拔樁，樁徑600mm，樁長20米。

三、各設備專業設計主要特點：

1、電氣專業：

本工程大量采用新設備、新工藝，達到節能降耗，提高使用質量和安全，降低維護費用及難度；配電系統中使用高性能開關，使上下級選擇性配合更準確合理，限制了故障面，提高用電可靠性。公共走道及車庫部分設置燈光控制系統，根據日照強度和使用環境來對燈具進行智能化控制。通過BA系統的運作，有效控制空調系統，實現零能耗的目標。

電氣設備采用大量節能設備，如低損耗干式變壓器（SCB10系列）、低功耗控制保護設備，高效節能熒光燈（T5）及電子鎮流器，且就地加電容補償功率因素至0.9，減少線路損耗，并通過燈光控制系統來達到節能目的。

2、暖通專業：

采用2臺額定制熱量為400kW的風冷熱泵式機組作為所有區域的冬季空調熱源.選用2臺額定制冷量為2250kW的封閉型離心式冷水機組作為所有區域的夏季空調冷源. 空調循環水系統采用閉式兩管制系統,管道為異程式,集水器處設靜態平衡調閥,用以初調管道的水力平衡.各AHU空調器及CAU吊頂空調器的回水管上設電動動態平衡調節閥,根據空調回風溫度進行調節. 排煙風機與空調系統的回風機合用,設雙速風機,平時風機低速運行, 進行空調房間的回風兼排風,火災時高速運行,對房間和走道排煙。

因本工程為地下商業建筑，冬季熱負荷較小，因此選用風冷熱泵式機組作為所有區域的冬季空調熱源，風冷熱泵放置地面綠化帶內，可取消地下室鍋爐房。排煙風機與空調系統的回風機、回風管與排煙管合用，節約排煙風管及設備初投資。

3、給排水專業：

生活給水系統充分采用市政管網直供的方式，利用市政管道的壓力，避免二次污染。南區和北區合用一套消防給水系統，為確保消防給水安全，在地庫頂板上設置了18噸的消防水箱，消火栓泵和噴淋泵均一用一備；與下沉廣場相通的室內外窗采用冷卻水幕系統保護，噴頭采用窗櫥噴頭。地下一～三層的衛生間排水采用整體式污水提升裝置，避免了普通“集水坑+潛污泵”衛生條件差、維護工作量大的缺點；各廚房含油污水由整體式隔油器處理后再提升排至室外污水管網；為確保下沉廣場雨水排水的安全，每個下沉廣場均設2套獨立排水系統。

潔具采用節水龍頭，大便器采用容積小于6L的水箱;冷卻塔采用超低噪音節能型矩形塔，降低噪聲，避免飄水。

商業綜合體優秀案例范文第5篇

我今天講的是被迫做的，但是做得很成功。怎么樣尋找自己的方向呢？這個項目本身在沈陽的西塔位置，靠近沈陽的西邊，他買地的時候，政府上這個地方容積率4.5，高度沒有限制，理論上說蓋一百多米作住宅也沒有問題，我們把這個地拍了，拍下來之后發現一個問題，在北邊隔了一個馬上，上邊的住宅四層政府說一快都不能動，高度能不受限制嗎？拍地之前，他去找過我，我說先幫他看看地，幫他算算，他說不用，問題沒有，說拍完地之后找我，地拍下來之后，我算了一下，容積率最多做到3，加入原來預計每平米賣1萬元的話，容積率一下下了30－40％，房子每平要賣到1.5萬元才能賺錢，這對開發商的壓力太大了，怎么辦呢？只能做商業建筑，盡管風險很大，但只能這樣做，住宅還要做，但要把商業比例大大提高。所以以后在拍地的時候，一定要先做清楚調查研究。既然要這樣做，甲方問我，說高老師，我們要把這個項目做好，降低風險，很多人說商業定位的問題，我也看了很多書，根據這么多年工作總結，我給大家介紹三句話，聽了之后覺得定位也沒什么難。第一叫：研究透競爭對手。你在研究做任何一個商業規劃的時候，不知道干什么的時候，先看看你的對手在干什么，在作地的時候，首先要把自己的對手研究透徹，我們在看很多報告、包括設計公司搞的建筑方案的時候，他的策劃報告研究的都是附近有多少項目、售價多少、賣得怎么樣、賣出去多少？這樣的報告對搞項目的效果不大，只知道銷售，不知道成本怎么性？

第二怎么賣出去的，盈利的模式是什么？你把競爭對手的銷售、成本、盈利模式都要調查清楚。跟你差不多的情況都要調查清楚。第二叫：我們要比對手領先一點點就可以了，我經常碰到很多人跟我講“高老師我的建筑一定要做成北京最好的、沈陽最好的、大連最高的標志性的，領先三十年”這樣的話。對建筑師來講，認為這樣的項目根本沒有必要，你要領先30年，30年后的價值你今天能賣出去嗎？你賣不出去怎么樣領先30年，沒有這個必要。所以，商業建筑最怕就是把他當成一個標志性建筑或者紀念性建筑來做，不管你拿了多好的地，當時多么熱血沸騰，千萬不要對自己的建筑提出不切實際的。好的建筑師、優秀的建筑師就是能讓你的項目比別人強，而又強得恰到好處，特別是商業建筑，商業建筑往往處于城市里最核心的地位。第三叫：滿足顧客（城市）的需求（唯一才是忠誠）。商業建筑往往被政府有關部門作為城市一個形象來要求，所以大家千萬要注意，作為城市形象要求沒有問題，但是你如何保證客戶的唯一性啊，不是說你是城市的標志性建筑，他就一定到你這里來買東西。我給大家舉個例子，我平時抽“555”，這里沒有，我就買了別的煙，我會不會為了買一盒煙飛到北京去呢？建筑師如何幫你做一些，做什么呢？不是做得多少豪華、多么高，而是做出你的個性，作出你這個地方沒有的。

當時我妻子也是看中了我的個性。滿足了城市形象，不是你的最終目的，你的目的是做出自己的個性。最近我又發展出新三條（三個競爭）：第一條：現在的商業技術已經從簡單的產品競爭變成了盈利模式的競爭（賣點不要過分，景觀、節能都一樣，唯有系統的方法是永恒的）。北京的王府井、上海第一百貨公司、國貿等等，裝修、擺設不要于歐洲國家的任何一個商店，我們差在整個盈利模式、系統有問題，在整個商業建筑、規劃的時候，把眼光多向盈利模式方面發展，而不是產品，產品的問題差距不大。用系統的觀點來看問題。第二條：只比對手領先一點點（短時間和平面）變成產業鏈的競爭（持續和立體的）時機?，F在是產業鏈的競爭，不是產品的競爭。第三條：滿足購房者（鋪面投資者、商業投資者）的需求變成滿足城市間競爭的需求。這有點象我們做股票，大家發現不管你做那支股票，不能肯定賺錢，但是當大勢很好的時候，一般都能夠賺錢。你要想清楚你這個商業建筑在城市是什么樣的位置？這個城市是什么樣的城市？我在濟南也講過，北京是個什么樣的城市呢？北京是一個政治中心，所以說北京是中國的班長，中國的副班長在哪里？上海，上海的城市是女性化的。沈陽是什么城市？是班里的體育委員，體育特別好，但是沈陽的學習很用功，但成績不太好，沈陽這個城市是男的。大連呢？大連是女的，是班里的班花。沈陽根本不看大連，直接跟班長聯系。所以在沈陽跟在大連做項目完全是兩回事。建筑師在使用自己建筑風格和手法的時候，不同城市要采用不同的風格，北京的建筑搬到上海去，沒法看，倒過來也一樣。上海的東方之珠搬到北京來，北京人肯定不接受。為什么因為上海是副班長，出身是買辦，北京不接受，北京是一個重要的城市。所以什么叫好項目？你一定要忘了，城市間是有競爭的。

建筑設計在商業里面是要幫助甲方做一套動態的經營體系（企業的一套經營盈利模式），是一個過程，圖紙是結論。體系如何建立？八個字：頭兩個“標準”。離開了標準，什么都別談，所有商業建筑沒有必要做得最好，要做得合適，標準是基本要求。二是“次序”。功能、空間、環境之間的關系。商業建筑很大問題是消防和緊急疏散的問題，人流如何處理？三是“尺度”。我現在的感覺國內所有商業建筑尺度普遍存在的問題都是尺度偏大。都覺得房子蓋得越多越好，其實如果按照一個高標準，比較正規的購物中心來講，可以用銷售面積和使用面積一般不超過50％，可是我們的尺度普遍都偏大，大部分都要要求做70－80％。四是“語言”。不同的城市不同的項目，使用什么樣的語言都可以，但一定要用對。另外還有五大系統。第一要把功能系統弄得很清楚，支撐功能系統一定是空間系統，但是商業建筑非常重要的特點就是必須有一個引導系統。因為商場是個公共場所，誰都去，你不能上個廁所老問別人，這不行，不管賣什么，不能哪個都問別人，所以這套引導系統和將來銷售的效率是成正比的。所以引導系統很重要。還有一個叫符號系統和顏色系統。符號系統大家都知道，顏色系統在商業建筑中也很重要。

時間關系，我的理論不說了。

下面給大家講一個具體的項目。

大家看，當時是這樣一塊地，這塊地我剛才跟大家講了，買地的時候甲方政府說可以做到4.5，但真正只能做到3，所以必須要做商業建筑才能賺錢。做這個項目首先對沈陽要有個認識，沈陽是班里的體育委員，學習非?？炭嗪陀霉Α？粗〉拿琅筮B跟班長北京勾勾搭搭心里很不是滋味，所以沈陽說要從生產型的城市往消費型的城市來轉變。我們要努力發展這個城市的貿易和商業。在城市多功能結構中，市場中心功能將隨著正式能級的提高，取代制造中心功能而成為核心功能。這符號未來城市發展的趨勢，沈陽很缺這個東西。

再講規劃定位：商業建筑發展趨勢是向綜合性發展，但是光蓋社區商店還是不行，不能賺錢，商業建筑的另一個于是趨勢是和旅游業結合起來的。比如說一塊手表在店里賣5元錢，打上三亞天涯海角紀念品能賣50元，在酒店里可能能賣500元。這就是旅游的價值。沈陽是東北大城市里面韓國人訪問最多的，西塔又是朝鮮人的故居區，所以我們要把沈陽建成除了紐約以外，世界上最大的韓國人居住的地方，要想辦理吸引那些消費能力強的人來。因為他是朝鮮人聚居區，語言相通。再開始做基地研究，這塊地原來說要做溶劑率研究、日照研究、選址研究和交通組織研究。這塊地因為后面有遮擋的問題，蓋房子南邊要高，北方要低，所以房子的容積率就做不出來了。昨天老師講的是先策劃后規劃，我的觀點是策劃和規劃應該同步進行。否則策劃沒有量的概念，策劃是不成立的，規劃沒有建筑經濟的概念，規劃也是不成立。規劃是給你的建筑模式搭一個平臺。

所以我們要考驗他的總體布局的時候，就從一個以未來盈利的產業鏈入手，而不是從房子入手，現在做商業不是從賣什么入手，是整個地方，建這個商業，靠什么賺錢這里入手。現在城市的商業建筑一般的領軍人物不是購物中心，而是叫酒店群，往往是一個五星級或者四星級酒店起領軍作用。商業總希望有錢人來買，什么地方是有錢人聚居的地方呢？就是星級酒店，而且酒店可以蓋得很高，很容易成為城市的商業中心。我們把酒店、購物中心、酒店公寓作為龍頭。而且商業要向旅游業發展，我們這個地方正好做旅游房地產，或者叫商業房地產加旅游房地產，我們給他安排了步行街，現在很多新的商業網點做了很多步行街，但我覺得步行街不可以濫用。只有兩種情況下可以用：第一是老舊城區要做改造，要做步行街，可以做。第二種是旅游商業區可以做步行街，因為旅游是可買可不買，是來玩的，所以在旅游勝地，或者以旅游為主的商業做步行街效果特別好。所以我就安排了做步行街。步行街要有3.5的容積率，那怎么辦，地下我做步行街，上面做了SOHO公寓，就是可以居住，又可以做小公司辦公的區域，這種效果非常好。SOHO臨街兩棟樓基本沒人住，全是小公司的辦公室。本身商業街不適合居住，但是全蓋成寫字樓風險太大，所以做這種SOHO比較灰色的產品。大家逛街逛累了怎么辦？大家要吃啊。所以在步行街旁邊專門做了韓國料理。吃了東西，很舒服了，想干什么？想唱歌了。吃飽了喝足了，再唱唱歌，搞點精神文明活動。唱歌完了想干什么？想睡覺。我們拐過來做了高保安公寓。