養(yǎng)老項(xiàng)目盈利模式

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養(yǎng)老項(xiàng)目盈利模式范文第1篇

但厲兵秣馬者眾，敢于嘗鮮者寡。目前，社會(huì)資本主要集中于以養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)為主的養(yǎng)老地產(chǎn)。活躍的投資機(jī)構(gòu)主要包括房地產(chǎn)企業(yè)、保險(xiǎn)企業(yè)，以及民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是片藍(lán)海，處處充滿著機(jī)遇，也時(shí)時(shí)伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。要想享受養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)帶來的機(jī)遇，必須建立行之有效的商業(yè)模式。

解析要素，設(shè)計(jì)模式

商業(yè)模式設(shè)計(jì)不僅需要緩解和規(guī)避產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，更要為企業(yè)帶來持續(xù)的經(jīng)濟(jì)收益和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。商業(yè)模式是特定業(yè)務(wù)為顧客、企業(yè)創(chuàng)造與傳遞價(jià)值的系統(tǒng)呈現(xiàn)。在考慮外部產(chǎn)業(yè)環(huán)境因素條件下（如產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)規(guī)模等），養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式設(shè)計(jì)應(yīng)該聚焦于價(jià)值主張、關(guān)鍵資源、業(yè)務(wù)平臺(tái)和盈利模式四大關(guān)鍵要素。

開發(fā)價(jià)值主張

有力而聚焦的價(jià)值主張是商業(yè)模式的基石，它包含確定目標(biāo)顧客、凝煉價(jià)值訴求，以及開發(fā)產(chǎn)品/服務(wù)組合，可以形象地表述為“找對(duì)人、說對(duì)話、做對(duì)事”。

確定目標(biāo)顧客

產(chǎn)業(yè)中的目標(biāo)顧客，可以依據(jù)需求層次與生活自理能力分為四類典型目標(biāo)客戶群。

低端自理型老人群體，是絕大多數(shù)政府和社會(huì)福利性質(zhì)養(yǎng)老院所面對(duì)的目標(biāo)顧客，它們?cè)谧畹统杀炯s束下提供基本養(yǎng)老服務(wù)，如老人床位、基礎(chǔ)看護(hù)、娛樂等生活設(shè)施與服務(wù)。低端介護(hù)型老人群體成為中小規(guī)模民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的主要服務(wù)對(duì)象，是以靈活服務(wù)、個(gè)性需求為特點(diǎn)的中低端養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的“長(zhǎng)尾市場(chǎng)”。

高端自理型和高端介護(hù)型兩類群體，一般具有較高文化水平和購買能力，幾乎沒有家庭負(fù)擔(dān)（如照看孫輩、資助子女等），因而有比較廣泛的興趣愛好和社交圈子，在生活和消費(fèi)理念上更能夠接受新式觀念。他們應(yīng)是行業(yè)重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。

凝煉價(jià)值訴求

價(jià)值訴求反映企業(yè)為顧客提品或服務(wù)所包含的核心利益，超越產(chǎn)品或服務(wù)形態(tài)本身。

以產(chǎn)權(quán)銷售為內(nèi)核的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)目標(biāo)顧客而言，不僅意味著擁有獨(dú)立、舒適的居住條件，可能還包含“老有所居、老有所依”的人生成就，以及可供遺贈(zèng)子孫的增值資產(chǎn)。

以保健療養(yǎng)為賣點(diǎn)的養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，其價(jià)值訴求重點(diǎn)可能并不在于是否從產(chǎn)權(quán)上擁有住所，而是作為尊貴會(huì)員所享受的定制化服務(wù)。

企業(yè)應(yīng)該針對(duì)已確定的目標(biāo)顧客，在深入調(diào)研和分析其需求特征的基礎(chǔ)上，開發(fā)具有吸引力的價(jià)值訴求。

設(shè)計(jì)產(chǎn)品/服務(wù)組合

產(chǎn)品或服務(wù)是企業(yè)向顧客交付價(jià)值的載體，也是顧客購買的核心內(nèi)容。在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)品或服務(wù)都是以組合的形式出現(xiàn)。無論是養(yǎng)老地產(chǎn)，還是地產(chǎn)養(yǎng)老，都表現(xiàn)為“居住環(huán)境+生活服務(wù)”的硬產(chǎn)品和軟服務(wù)組合。

在硬產(chǎn)品方面，核心要素包括居住小區(qū)選址/規(guī)模、產(chǎn)品形態(tài)（產(chǎn)權(quán)銷售/會(huì)員制/租賃）、居住條件、醫(yī)療與娛樂配套設(shè)施，以及定價(jià)策略等方面；在軟服務(wù)方面，護(hù)理團(tuán)隊(duì)服務(wù)水平、醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模及服務(wù)能力，以及日常起居綜合服務(wù)品質(zhì)等是關(guān)鍵因素。

不同顧客對(duì)產(chǎn)品/服務(wù)組合各要素的匹配要求存在差異。例如自理型老人對(duì)居住空間私密性、娛樂及理療設(shè)施完備性的關(guān)注更多，而介護(hù)型老人更關(guān)注居住小區(qū)的護(hù)理水平、醫(yī)療服務(wù)能力等。

整合關(guān)鍵資源

關(guān)鍵資源是企業(yè)商業(yè)模式持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的來源，它涵蓋企業(yè)掌握的核心資源與能力。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的參與企業(yè)大致可以分為保利、萬科、復(fù)星等為代表的“房企系”，新華保險(xiǎn)、泰康人壽、中國人壽等為代表的“險(xiǎn)企系”，以及其他民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。

不同的企業(yè)類型具備各自的核心資源和能力。對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)商而言，其核心資源在于地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、與地方政府良好合作關(guān)系，具備地產(chǎn)項(xiàng)目短期融資、開發(fā)與管理、物業(yè)服務(wù)等方面能力；保險(xiǎn)企業(yè)則具有壽險(xiǎn)產(chǎn)品開發(fā)管理、醫(yī)療保險(xiǎn)與服務(wù)等領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)，具備運(yùn)用保險(xiǎn)資金長(zhǎng)線投資、進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)和開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)周邊產(chǎn)品的能力。

其他民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，具備更準(zhǔn)確地把握和理解養(yǎng)老市場(chǎng)顧客需求，更高效地開展機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)和價(jià)值輸出，更寬泛地銜接社會(huì)資源的核心資源，并具有形成差異化競(jìng)爭(zhēng)模式、服務(wù)利基市場(chǎng)，以及通過個(gè)性化產(chǎn)品開發(fā)，識(shí)別并滿足“長(zhǎng)尾需求”的能力。

例如上海親和源公司開發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)采取“銷售+持有運(yùn)營(yíng)”方式運(yùn)作，前期自主進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，并采取會(huì)員制發(fā)售，進(jìn)而在后期將更多資源投入到社區(qū)服務(wù)管理。

打造業(yè)務(wù)平臺(tái)

任何優(yōu)勢(shì)資源和能力都可能伴隨著短板。

從產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展“前途光明、道路模糊”，其本質(zhì)原因是參與市場(chǎng)角逐的各類型企業(yè)群與生俱來的典型優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。因此，打造具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的特色業(yè)務(wù)平臺(tái)，是彌補(bǔ)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)資源短板、創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式的核心內(nèi)容。無論是企業(yè)價(jià)值主張，還是關(guān)鍵資源，都需要通過特定的運(yùn)營(yíng)流程和體系進(jìn)行高效率配置和最大化呈現(xiàn)，這就需要企業(yè)通過業(yè)務(wù)協(xié)同和戰(zhàn)略合作的方式打造業(yè)務(wù)平臺(tái)。

戰(zhàn)略合作 通過戰(zhàn)略合作實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)資源互補(bǔ)是快速獲取綜合競(jìng)爭(zhēng)力的不二法則。擅長(zhǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)與物業(yè)管理的房地產(chǎn)企業(yè)可能在老人護(hù)理、保健理療方面存在資源和能力缺陷，同時(shí)在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)開展長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)中也并無經(jīng)驗(yàn)和資金方面的優(yōu)勢(shì)。

那么，企業(yè)可以通過選擇具備相應(yīng)資源優(yōu)勢(shì)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，打造養(yǎng)醫(yī)結(jié)合專業(yè)團(tuán)隊(duì)，或引入純粹財(cái)務(wù)投資機(jī)構(gòu)參與，規(guī)避中長(zhǎng)期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。萬科在開發(fā)杭州某地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，通過向當(dāng)?shù)刭Y質(zhì)最好的醫(yī)療機(jī)構(gòu)無償贈(zèng)送社區(qū)醫(yī)院房屋產(chǎn)權(quán)，在小區(qū)開辦社區(qū)醫(yī)院，從而帶動(dòng)該項(xiàng)目銷售量?jī)r(jià)雙升。上海親和源則引入美國摯信資本作為財(cái)務(wù)投資機(jī)構(gòu)，也是有效緩解長(zhǎng)期投資壓力的戰(zhàn)略布局。

業(yè)務(wù)協(xié)同 養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)投資周期長(zhǎng)、單位回報(bào)率低，使企業(yè)很難依靠會(huì)員費(fèi)、租賃費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等常規(guī)業(yè)務(wù)收入，以及政府可能提供的一次性運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼、床位補(bǔ)貼或稅費(fèi)優(yōu)惠來獲利。在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，以目標(biāo)顧客群為圓心，將針對(duì)養(yǎng)老群體的各類業(yè)務(wù)進(jìn)行協(xié)同，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利最大化的重要手段。

在業(yè)務(wù)協(xié)同方面，“險(xiǎn)企系”的資金和業(yè)務(wù)屬性與養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)更加匹配：一方面可以銜接醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)等養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，開展交叉銷售和捆綁銷售；另一方面，帶動(dòng)護(hù)理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品、老年旅游服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，延伸養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品價(jià)值鏈。

設(shè)計(jì)盈利模式

盈利模式是界定企業(yè)以利潤(rùn)形式為自身和股東獲取價(jià)值的方式，它將復(fù)雜財(cái)務(wù)公式提煉為盈利生成過程中最關(guān)鍵的四大變量：收益模式、成本結(jié)構(gòu)、目標(biāo)單元盈余和資源周轉(zhuǎn)率。養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的盈利模式大致可歸為產(chǎn)品主導(dǎo)型、服務(wù)主導(dǎo)型和混合型三類。

產(chǎn)品主導(dǎo)型 以高端自理型老人為目標(biāo)顧客群，通過老年公寓等地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、銷售和管理獲得一次性收益。由于房屋產(chǎn)權(quán)銷售有效覆蓋社區(qū)開發(fā)建設(shè)成本，因而產(chǎn)品主導(dǎo)型養(yǎng)老服務(wù)的單位盈余水平很高，而資源周轉(zhuǎn)率很低。影響產(chǎn)品定價(jià)的成本因素主要是社區(qū)開發(fā)建設(shè)和管理成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是產(chǎn)品主導(dǎo)型養(yǎng)老服務(wù)的主要提供方。

服務(wù)主導(dǎo)型 由于保監(jiān)會(huì)明確規(guī)定保險(xiǎn)公司不得以投資不動(dòng)產(chǎn)為目的，參與或變相參與一級(jí)土地開發(fā)。因此，保險(xiǎn)企業(yè)介入養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)主要以服務(wù)主導(dǎo)型盈利模式為主。通過建設(shè)老年社區(qū)，以會(huì)員制的方式吸引高端介護(hù)型老人為主體的養(yǎng)老人群。服務(wù)主導(dǎo)型盈利模式不涉及到產(chǎn)權(quán)售賣與轉(zhuǎn)讓，因而資源周轉(zhuǎn)率高，但單位盈余水平低；以服務(wù)成本和管理成本為主體的成本結(jié)構(gòu)，決定了規(guī)模效益是其獲利的重要保障。

混合型 以床位租賃費(fèi)、外加管理/服務(wù)費(fèi)為主要收益，主要面向低端自理型老人群體，能夠獲得一定程度的政府補(bǔ)貼。民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)以建設(shè)養(yǎng)老院為載體，以最具經(jīng)濟(jì)性方式提供基礎(chǔ)服務(wù)，通過較低運(yùn)營(yíng)成本，獲取規(guī)模效益的方式實(shí)現(xiàn)盈利。

無法對(duì)抗的風(fēng)險(xiǎn)

在機(jī)遇背后，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)也隱藏著相互影響的風(fēng)險(xiǎn)：政策、金融、市場(chǎng)和傳統(tǒng)文化。這些風(fēng)險(xiǎn)，僅僅依靠商業(yè)模式設(shè)計(jì)是無法規(guī)避的。

政策風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在政策有效性和穩(wěn)定性兩方面。國家出臺(tái)了一些養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)政策，但是令人遺憾的是，地方政府并沒有相應(yīng)出臺(tái)具備系統(tǒng)可操作性的配套實(shí)施辦法及措施。中央政策如何有效地影響市場(chǎng)，還存在諸多的不確定性因素。

金融風(fēng)險(xiǎn) 養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)一次性投入高，回報(bào)周期長(zhǎng)。普通養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的建設(shè)周期一般為3～5年，建成后可運(yùn)營(yíng)50年左右。開發(fā)企業(yè)不僅面臨住宅開發(fā)的一次性投入，還有醫(yī)療服務(wù)中心、老年活動(dòng)中心等醫(yī)護(hù)、娛樂等配套設(shè)施和服務(wù)的持續(xù)投入。

若在出租率和預(yù)付費(fèi)水平不確定的情況下，企業(yè)試圖通過長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)獲得收益將面臨極大金融風(fēng)險(xiǎn)。保利北京和熹會(huì)預(yù)計(jì)需要運(yùn)營(yíng)30年才能收回成本。其負(fù)責(zé)人也承認(rèn)：“現(xiàn)在所收的會(huì)員費(fèi)不要說土地成本和建筑成本，連裝修成本都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”

若養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目沒有得到土地出讓及相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠，以及政府補(bǔ)貼等政策扶持，僅僅以租賃和服務(wù)幾乎不可能實(shí)現(xiàn)盈利。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 北京養(yǎng)老助殘服務(wù)管理中心，北京首個(gè)社區(qū)養(yǎng)老“服務(wù)托管”模式試點(diǎn)機(jī)構(gòu)，在獲得免費(fèi)設(shè)備和場(chǎng)地等政府優(yōu)惠政策之后，于2013年7月正式營(yíng)業(yè)。但它在試運(yùn)營(yíng)以來卻不得不面對(duì)虧損的尷尬；北京某地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)“只租不售”老年公寓，擁有110個(gè)公寓單位，但開盤近五個(gè)月也才出租6戶。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的潛在需求很大，但有效需求不足，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)仍然很大。

中國老齡化處在城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、社會(huì)整體發(fā)展水平不高的背景之下。已進(jìn)入或即將進(jìn)入老齡化社會(huì)的國家中，中國“未富先老”現(xiàn)象更為嚴(yán)重。2014年，中國企業(yè)職工月人均退休金為2082元。養(yǎng)老人群所掌握的財(cái)富較少，直接影響其購買力。

文化風(fēng)險(xiǎn) “養(yǎng)兒防老”是中華民族的傳統(tǒng)觀念，居家養(yǎng)老是幾千年延續(xù)下來的傳統(tǒng)習(xí)慣。如何將養(yǎng)兒防老變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)養(yǎng)老？如何讓習(xí)慣于居家養(yǎng)老的老人走進(jìn)老年公寓、老年社區(qū)？

養(yǎng)老項(xiàng)目盈利模式范文第2篇

8月23日，潘軍在花樣年上半年業(yè)績(jī)會(huì)上透露，花樣年進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式理論研究已經(jīng)完成，目前著手于健康產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃與建設(shè)，預(yù)計(jì)明年下半年將在深圳推出第一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

一輪輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，迫使開發(fā)商走到選擇的十字路口。他們或繼續(xù)規(guī)模擴(kuò)張，或轉(zhuǎn)型求存。尋找新掘金點(diǎn)，無論是商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，抑或是養(yǎng)老地產(chǎn)，都成為地產(chǎn)行業(yè)談?wù)摰男聼狳c(diǎn)與方向。

花樣年在這個(gè)“路口”中，選擇的是舍棄規(guī)模擴(kuò)張，改變自身的商業(yè)模式。即逐漸退出中低端市場(chǎng)，未來只開發(fā)以服務(wù)提升附加值的高端產(chǎn)品，從而由地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為地產(chǎn)綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。2011年，作為花樣年從住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榈禺a(chǎn)服務(wù)商的元年，養(yǎng)老地產(chǎn)成為花樣年轉(zhuǎn)型的新發(fā)力點(diǎn)。

暗合服務(wù)轉(zhuǎn)型

一直在規(guī)模擴(kuò)張上收效不大的花樣年，為自己下一步發(fā)展找到路子。花樣年從今年初開始，對(duì)外界高調(diào)宣稱轉(zhuǎn)型為服務(wù)商，并籌謀與之企業(yè)定位相吻合的養(yǎng)老地產(chǎn)。

近日，潘軍在花樣年上半年業(yè)績(jī)會(huì)上透露，花樣年對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的第一輪理論研究已經(jīng)完成，已經(jīng)開始著手健康產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃與建設(shè)，并預(yù)計(jì)明年下半年在深圳推出第一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

花樣年所規(guī)劃的健康產(chǎn)業(yè)園，位于深圳南山蛇口南海大道與工業(yè)六路交界處，屬地段優(yōu)越、交通便利。花樣年在今年6月份，以人民幣3.16億元收購TCL王牌電子（深圳）有限公司，從中獲得TCL深圳在蛇口的三宗地塊以及地塊上現(xiàn)有的五棟建筑物。

潘軍此前向媒體介紹，這3塊地塊所處區(qū)域，未來將會(huì)進(jìn)行大規(guī)模的城市升級(jí)改造，形成一個(gè)高端的城市綜合體。健康產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，是花樣年先期進(jìn)行的改造項(xiàng)目，是對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個(gè)嘗試。

按照潘軍早前向媒體透露的信息，試點(diǎn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)完后不銷售，全部用來租賃。在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方面，花樣年會(huì)與美國、中國臺(tái)灣的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，外判管理服務(wù)，并與醫(yī)院合作提供健康檢查。

時(shí)代周報(bào)記者從花樣年內(nèi)部人士處了解到，該項(xiàng)目改造完成后，將以高級(jí)酒店會(huì)所模式經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)可提供150個(gè)房間，最多可收納200多個(gè)老人。除了一般醫(yī)護(hù)服務(wù)外，也會(huì)提供各類型的活動(dòng)，以滿足退休老人多樣生活需求。這個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年下半年推出市場(chǎng)，主要針對(duì)60-80歲年齡段的高收入家庭，月租金約在6000-8000元。

花樣年轉(zhuǎn)型服務(wù)商，做細(xì)分市場(chǎng)，為何會(huì)選擇養(yǎng)老地產(chǎn)作為轉(zhuǎn)型的一個(gè)發(fā)力點(diǎn)？

潘軍在接受香港媒體采訪時(shí)表示，花樣年進(jìn)入養(yǎng)老項(xiàng)目完全沒有難度，“房產(chǎn)開發(fā)商的長(zhǎng)處就是整合資源”。此外，花樣年的核心競(jìng)爭(zhēng)力是做品質(zhì)，在商業(yè)管理上比其他企業(yè)下的功夫要大，這使得花樣年有優(yōu)勢(shì)成立自己養(yǎng)老、養(yǎng)生的管理公司。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，對(duì)國內(nèi)開發(fā)商而言，養(yǎng)老地產(chǎn)尚屬全新領(lǐng)域，無論是開發(fā)經(jīng)驗(yàn)還是經(jīng)營(yíng)模式，因此沒有太大的進(jìn)入門檻。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)的特有屬性，與花樣年轉(zhuǎn)型服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的自我定位是相吻合的，有利于其進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。

“對(duì)于開發(fā)商而言，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)打壓的形勢(shì)，涉老地產(chǎn)或者養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可以有效地回避調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，參與民生建設(shè)，獲得各級(jí)政府的支持，同時(shí)保有型的物業(yè)也是開發(fā)商后期持續(xù)融資的一個(gè)有效工具。”北京清華城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳首春指出，同時(shí)對(duì)于日益提高的土地增值稅，也有利于開發(fā)商稅務(wù)籌劃，獲得最大的收益。

盈利模式猜想

盡管，花樣年宣稱在進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)模式研究已經(jīng)完成，但并沒有進(jìn)一步對(duì)外透露具體運(yùn)作模式。花樣年未來的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式，也成為市場(chǎng)的一大猜想。

與普通住宅開發(fā)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)更接近于持有型商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式。這意味著，需要較多的資金沉淀，投資回報(bào)周期較長(zhǎng)，同時(shí)存在一定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。這也是國內(nèi)開發(fā)商謹(jǐn)慎進(jìn)入的主要原因。

萬科從2006年開始探索養(yǎng)老地產(chǎn)，直至2010年底才將首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目―“活躍長(zhǎng)者之家”推至臺(tái)前。探索兩年多的保利地產(chǎn)，對(duì)其首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是租還是售，仍未有確定。

“目前，深圳健康產(chǎn)業(yè)園的項(xiàng)目已經(jīng)在做，但具體的經(jīng)營(yíng)模式還不適合公開，因?yàn)樯婕暗缴虡I(yè)機(jī)密。”上述花樣年的內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者說道，在一切都未定型之前，不方便作過多透露。

陳首春根據(jù)商業(yè)型養(yǎng)老地產(chǎn)的功能，劃分適老住宅、老年公寓以及長(zhǎng)期照護(hù)機(jī)構(gòu)三類。其中，這些地產(chǎn)項(xiàng)目又可分銷售型物業(yè)和持有型物業(yè)。

鑒于國內(nèi)開發(fā)商的融資瓶頸和資金壓力，“我認(rèn)為，可能涉老地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該參照目前商業(yè)地產(chǎn)的操作模式，”陳首春表示，在養(yǎng)老項(xiàng)目中可配備一定數(shù)量的住宅類物業(yè)作為快速套現(xiàn)的產(chǎn)品來平衡開發(fā)商的資金壓力。同時(shí)，持有型物業(yè)和銷售物業(yè)的比例要通過測(cè)算，使銷售型物業(yè)的銷售收入能夠基本覆蓋全部初投資。

此外，長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，對(duì)于開發(fā)商而言，也是一大挑戰(zhàn)。

保利地產(chǎn)副總經(jīng)理王健對(duì)此坦言，養(yǎng)老社區(qū)若長(zhǎng)期運(yùn)轉(zhuǎn)則需要生存下去，盈利模式是一個(gè)難點(diǎn)，需要投入多少資源都需要摸索。此外，養(yǎng)老配套服務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)起來不容易，企業(yè)要對(duì)社工以及服務(wù)人員培訓(xùn)問題，還包括要整合政府、醫(yī)院等各方面的資源，涉及問題太多太復(fù)雜。

對(duì)于開發(fā)商而言，進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)，“玩概念是嘴皮子門檻，真正要做門檻不少，包括投資、產(chǎn)品、設(shè)計(jì)、管理等等。”資深房地產(chǎn)投融資、戰(zhàn)略專家張健向時(shí)代周報(bào)記者說道。

養(yǎng)老項(xiàng)目盈利模式范文第3篇

“新國五條細(xì)則及各地方版的細(xì)則的出臺(tái)，更趨向于為今后以稅費(fèi)調(diào)節(jié)為主的長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制逐漸形成和出臺(tái)提供時(shí)間窗口。”潘媛分析認(rèn)為，“從中長(zhǎng)期來看，以新型城鎮(zhèn)化為載體的內(nèi)需釋放，固定資產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)投資，有繼續(xù)發(fā)揮應(yīng)有作用的需要，穩(wěn)中求進(jìn)的經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)方針更容不得房地產(chǎn)調(diào)控矯枉過正。這是導(dǎo)致政府調(diào)控留存空間的內(nèi)在原因。”

政策繼續(xù)實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不放松的宏觀調(diào)控，繼續(xù)打壓地產(chǎn)市場(chǎng)。種種不利因素導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)原有的住宅地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃略顯窘態(tài)，而商業(yè)、旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)正為房企提供新的發(fā)展契機(jī)，私募房地產(chǎn)投資基金已展開掘金嘗試。

“房企應(yīng)擺脫單純的房地產(chǎn)開發(fā)模式，結(jié)合自身能力，審視市場(chǎng)定位，成為城市綜合運(yùn)營(yíng)商和細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者。”羅蘭貝格咨詢公司在一份最新的研究報(bào)告中提出。

房企融資新渠道

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控依舊嚴(yán)格，新開工項(xiàng)目融資渠道變窄，開發(fā)商回籠資金壓力增大，而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品幾近停發(fā)，銀行也調(diào)高對(duì)房企的信貸風(fēng)險(xiǎn)，這些都加劇了房企社會(huì)融資的難度。近些年，私募房地產(chǎn)投資基金在國內(nèi)發(fā)展迅速，作為一種融資途徑開始深受房企的青睞，其投資方式呈現(xiàn)多樣化發(fā)展。

清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年中國私募房地產(chǎn)投資基金共發(fā)生80起投資案例。在披露投資方式的案例中，股權(quán)與債權(quán)結(jié)合的投資方式為房地產(chǎn)基金的首選。

股權(quán)投資是一種權(quán)益性投資，注重被投資企業(yè)未來發(fā)展前景和資本增值，且參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和重大決策，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，投資期長(zhǎng)，借助退出機(jī)制出售持股獲利。房地產(chǎn)基金在實(shí)施股權(quán)投資時(shí)通常要對(duì)房企項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研分析、土地競(jìng)標(biāo)觀察和未來前景估值等，期間委托成本高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)難以把握，退出難度較大，直接影響投資回報(bào)率。此外，在期限短收益率高的各類債權(quán)投資方式前，房地產(chǎn)基金如何得到LP（有限合伙人）對(duì)股權(quán)投資的認(rèn)同，也是其進(jìn)行股權(quán)投資的一大難點(diǎn)。私募房地產(chǎn)基金通過股權(quán)投資參與房企項(xiàng)目運(yùn)作，共擔(dān)盈虧，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入長(zhǎng)期發(fā)展資金，股權(quán)投資作為一種戰(zhàn)略投資，將是私募房地產(chǎn)基金未來發(fā)展趨勢(shì)。清科研究中心注意到，近年私募房地產(chǎn)基金股權(quán)投資比例上升，未來會(huì)逐漸淡化“明股暗債”的陰影，以明晰的股權(quán)投資方式完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。

警惕商業(yè)地產(chǎn)泡沫

商業(yè)地產(chǎn)是以經(jīng)營(yíng)商業(yè)活動(dòng)為主題的房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)，涉及商場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所和其他消費(fèi)場(chǎng)所的一個(gè)綜合商業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，中國新興城市50強(qiáng)城鎮(zhèn)人口達(dá)2.6億，輻射人口3.7億。預(yù)計(jì)到2020年，甲級(jí)辦公樓存量將新增3，000萬平方米，現(xiàn)代零售物業(yè)將超過1億平方米，廣闊的發(fā)展空間推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)迅猛增長(zhǎng)。國內(nèi)房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的典型模式多采用“租售結(jié)合”，將一層出租，其余出售，這種經(jīng)營(yíng)模式符合目前房企發(fā)展現(xiàn)狀。房地產(chǎn)限購政策的出臺(tái)一定程度上抑制了炒作住宅房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，迫使部分投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，而地方政府也積極地推崇商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，這就加快了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，2012年全國商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量較上年上漲22%。

商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展前景可觀，私募房地產(chǎn)投資基金已嘗試介入。據(jù)清科研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2012年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域私募房地產(chǎn)投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當(dāng)前，房企對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)多數(shù)是轉(zhuǎn)移住宅地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，不排除部分為投機(jī)性投資。清科研究中心認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)期長(zhǎng)，占用資金量大，新增商業(yè)地產(chǎn)迅猛增加，容易導(dǎo)致市場(chǎng)定位不清、空置率上升、多數(shù)項(xiàng)目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時(shí)間檢驗(yàn)。此外部分開發(fā)商懷揣投機(jī)心理，易產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)泡沫。

養(yǎng)老地產(chǎn)尚缺發(fā)展模式

養(yǎng)老地產(chǎn)是介于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)之間，以專門服務(wù)老年市場(chǎng)為主題而打造的一類高端住宅場(chǎng)所，它對(duì)配套設(shè)施和居住環(huán)境要求更高，集合了護(hù)理、醫(yī)療、餐飲和康復(fù)等功能為一體的綜合型地產(chǎn)。2013年北京率先開啟養(yǎng)老地產(chǎn)“元年”，將養(yǎng)老用地納入北京市國有建設(shè)用地范疇，這與當(dāng)前社會(huì)老齡化速度加快和房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型緊密相關(guān)。養(yǎng)老地產(chǎn)為房企帶來前景廣闊的投資機(jī)會(huì)，私募房地產(chǎn)基金可以布局有清晰發(fā)展思路的項(xiàng)目，著眼長(zhǎng)期的投資回報(bào)。日本醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院以小規(guī)模多功能服務(wù)設(shè)施深受老年群體的歡迎，臺(tái)灣老年公寓滿足老年人多樣化需求的基礎(chǔ)上創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)方式，美國CCRC社區(qū)通過自費(fèi)方式選取不同的養(yǎng)老套餐，這三類是國際上運(yùn)營(yíng)成功的養(yǎng)老地產(chǎn)范例。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)尚未發(fā)展成形，目前多以敬老院為主，這是政府公辦、私人經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，另有家庭住宅養(yǎng)老小區(qū)和綜合養(yǎng)老社區(qū)，這類由房地產(chǎn)公司開發(fā)，不提供專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)，但配備部分老年活動(dòng)場(chǎng)所和娛樂休閑項(xiàng)目。

面對(duì)龐大的老年市場(chǎng)，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景不可忽視。然而，養(yǎng)老地產(chǎn)在國內(nèi)仍處于起步階段，已經(jīng)實(shí)施的項(xiàng)目較少，想要做好養(yǎng)老地產(chǎn)并，還需要整合多行業(yè)間資源優(yōu)勢(shì)。投資期長(zhǎng)，回報(bào)低，更重要是發(fā)展模式不清晰。清科研究中心建議，私募房地產(chǎn)基金可以借鑒國外成功的投資案例，探索適合在國內(nèi)環(huán)境下運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利途徑，協(xié)助房企做大、做強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。

旅游地產(chǎn)防虛熱

2012年房地產(chǎn)行業(yè)仍處于“寒潮”之中，但旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)快速發(fā)展。據(jù)多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，年內(nèi)旅游地產(chǎn)的投資額突破萬億關(guān)口，涉及的旅游項(xiàng)目達(dá)到3000多個(gè)，甚至出現(xiàn)華誼兄弟、新華聯(lián)、華東電器和盛大網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)跨行業(yè)投資旅游地產(chǎn)，以謀求新的投資機(jī)會(huì)。

旅游地產(chǎn)是依托于旅游資源的優(yōu)勢(shì)，集休閑、度假、養(yǎng)生和觀光為一體的新型地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。目前，旅游地產(chǎn)的投資模式大致分為依托自然資源的“寄生”模式、人為建造的娛樂休閑模式和陳述歷史人文為核心的城市主題模式，第一種模式借助自然資源的優(yōu)勢(shì)，通過發(fā)展旅游來促進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，后續(xù)地產(chǎn)開發(fā)反哺旅游，實(shí)現(xiàn)旅游和地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)結(jié)合，新加坡克拉碼頭是典型的成功范例；第二種模式經(jīng)由開發(fā)商建立大型娛樂和休閑場(chǎng)所，營(yíng)造出一種愉悅和放松的氣氛，以PGA國家度假村的高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目為核心代表；第三種模式僅在受歷史和文化熏陶的特點(diǎn)地區(qū)，重塑歷史文化景象，滿足人民的憧憬和向往，代表項(xiàng)目以古鎮(zhèn)開發(fā)、風(fēng)俗節(jié)慶演出和旅游城市再規(guī)劃等，日本豪華登堡主題樂園為運(yùn)作典范。

養(yǎng)老項(xiàng)目盈利模式范文第4篇

去年上映的香港電影《桃姐》以生活中再平實(shí)不過的故事賺取了千萬人的眼淚。拋開諸多深層次的探究，簡(jiǎn)單地說，電影講述的是一個(gè)無子女、無財(cái)富的草根人物晚年的境遇，發(fā)聵出一場(chǎng)關(guān)于“養(yǎng)老”的大共鳴。

演員秦海璐在北大百年講堂的首映式上說，“每個(gè)人身邊都有一個(gè)桃姐。”的確如此。近年來，隨著中國人口老齡化程度加深，養(yǎng)老問題已然成為當(dāng)今普遍關(guān)注的社會(huì)問題，但同時(shí)也催生一系列圍繞“銀發(fā)人群”需求的新興產(chǎn)業(yè)和投資機(jī)遇，尤其是作為“排頭兵”的養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入公眾視野，吸引不少資本大佬蜂擁而至。

“夕陽紅”蘊(yùn)藏朝陽產(chǎn)業(yè)

據(jù)中國老齡工作委員會(huì)辦公室公布的信息顯示，到2013年底，總數(shù)將超過2億，到2015年，老年人口總數(shù)將達(dá)到2.21億，占總?cè)丝诘?6%，人口老齡化形勢(shì)嚴(yán)峻。

民政部社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司原司長(zhǎng)王振耀在第三屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇上表示，中國老齡人口中預(yù)計(jì)大約有6～8%的人要依靠養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也就是說需要1200～1800萬張床位，而目前國內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位總共不超過300萬張，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)的總體供求之間呈現(xiàn)出嚴(yán)重失衡的狀態(tài)。未來去哪里養(yǎng)老，這個(gè)市場(chǎng)的缺口是極其巨大的。

有媒體針對(duì)一線城市的養(yǎng)老院進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不論是公立的還是民辦的，在北京、上海、廣州等地，有一定規(guī)模的養(yǎng)老院，即便是地處郊區(qū)，住十年的消費(fèi)動(dòng)輒數(shù)十萬元，但盡管如此，相對(duì)于逐年遞增的獨(dú)居老人數(shù)量來說，養(yǎng)老院仍然“一床難求”。

居住在福州的陳女士剛從事業(yè)單位退休，不愿意和子女生活，一直想找一家合適的養(yǎng)老院長(zhǎng)住。她先后咨詢了十幾家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，都因?yàn)閮r(jià)格普遍偏高而沒有打定主意。“人住養(yǎng)老院一般都要求先一次納入院費(fèi)，靠近市區(qū)、條件較好的養(yǎng)老院人院費(fèi)平均在6萬左右，如果是一問15平方米的單人房，之后每月的租金加其它雜項(xiàng)也需支付2000元以上，還不包括生病住院等開銷。”她告訴記者，福州的氣候環(huán)境適合養(yǎng)老，老年人口增多凸顯出福州養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的稀缺，養(yǎng)老成本自然居高不下。

與選擇租賃方式的陳女士不同，廈門85歲高齡的孫先生和老伴兩年前了解到產(chǎn)權(quán)式老年公寓這一新鮮事物。和傳統(tǒng)養(yǎng)老院不同，它能擁有房屋產(chǎn)權(quán)。孫先生認(rèn)為，這是兩全其美的辦法，既不會(huì)給孩子造成負(fù)擔(dān)，又可以住在自己的房子里享受專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)。“老年公寓的單個(gè)房間面積在30～40平方米，我們怕一間太小，就用賣掉原有房子的錢買了相連的兩間，合起來足夠住，當(dāng)初買的時(shí)候每平方米均價(jià)是15000元，現(xiàn)在差不多漲到18000元了。”孫先生說。

摸著石頭過河

目前，在養(yǎng)老地產(chǎn)最活躍的先行者主要還是大型房企、保險(xiǎn)公司和投資機(jī)構(gòu)，然而國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛起步，可提供參考借鑒的成功項(xiàng)目幾乎為零，雖然歐美一些發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老地產(chǎn)已進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段，但其開發(fā)模式無法適用于中國具體情況，因此，這些企業(yè)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的試水皆在摸索中進(jìn)行。

“大型房企或投資機(jī)構(gòu)與國外投資集團(tuán)合作是國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式之一，能夠確保項(xiàng)目資金穩(wěn)定。”上海星堡首席市場(chǎng)官王雨珂表示，上海星堡是復(fù)星集團(tuán)與美國峰堡投資集團(tuán)在中國合資運(yùn)營(yíng)的首個(gè)綜合養(yǎng)老社區(qū)，經(jīng)過3個(gè)月試運(yùn)營(yíng)之后，目前已有近60位老人支付了定金，20多位老人已人住。

有業(yè)內(nèi)人士介紹，星堡項(xiàng)目門檻比較高，要求除了繳納一次性人住費(fèi)外，每月自理費(fèi)用基本在萬元以上，僅有一部分收入高的老年人才負(fù)擔(dān)得起。

另外，大型險(xiǎn)企的介入為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)了一種創(chuàng)新的商業(yè)模式。泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升表示，將保險(xiǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合改變了中國人傳統(tǒng)的養(yǎng)老理念。保險(xiǎn)公司有大量的長(zhǎng)期資金，需要尋找有穩(wěn)定回報(bào)的投資出路，養(yǎng)老社區(qū)屬于商業(yè)地產(chǎn)，但與寫字樓、零售等商業(yè)地產(chǎn)相比，不會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)周期而波動(dòng)，因此投資養(yǎng)老社區(qū)非常符合保險(xiǎn)資金投資對(duì)安全、有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但不追求高回報(bào)的要求。

萬科集團(tuán)副總裁在接受媒體采訪時(shí)表示，養(yǎng)老地產(chǎn)首先是保障老年人老有所居，這必然成為以住宅開發(fā)為主的地產(chǎn)商未來轉(zhuǎn)型的方向，但養(yǎng)老地產(chǎn)只是一個(gè)載體，其中很多內(nèi)容還需要社會(huì)去填充，養(yǎng)老地產(chǎn)不等于養(yǎng)老解決方案。“萬科集團(tuán)這幾年也一直在研究各種國際養(yǎng)老模式，發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)相當(dāng)復(fù)雜，開發(fā)的首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目只是一個(gè)探索，還有配套服務(wù)、盈利模式等諸多問題亟待解決。”他說。

如何盈利？

根據(jù)中研普華研究機(jī)構(gòu)的調(diào)查結(jié)果顯示，高端的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老還屬于培育階段，養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)的收益不足10%，尚不足以償還貸款利息。養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利問題成為投資者主要的關(guān)注點(diǎn)。

“險(xiǎn)資企業(yè)做養(yǎng)老地產(chǎn)很容易被誤解成掛羊頭賣狗肉。”泰康之家投資有限公司首席執(zhí)行官劉挺軍說，“保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目并沒有外界想象的那么高歌猛進(jìn)，泰康堅(jiān)持養(yǎng)老地產(chǎn)首先是服務(wù)業(yè)，其次才是房地產(chǎn)業(yè)。”

有業(yè)內(nèi)人士分析，國外社保、保險(xiǎn)和養(yǎng)老護(hù)理等模塊都是獨(dú)立運(yùn)行，專業(yè)化程度很高，而國內(nèi)這些方面都不成熟，泰康親自操刀投資、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，雖然運(yùn)營(yíng)效率低，投入成本高，但把前端保險(xiǎn)提供的資金鏈和后端真正提供養(yǎng)老服務(wù)的實(shí)體結(jié)合起來，也正是為了盈利的考慮。

劉挺軍認(rèn)為，如果扎扎實(shí)實(shí)地做下去，養(yǎng)老地產(chǎn)絕對(duì)能夠賺錢，整個(gè)市場(chǎng)最需要的是時(shí)間。如果用房地產(chǎn)的操作手法來套養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，永遠(yuǎn)都不會(huì)想清楚養(yǎng)老地產(chǎn)真正的盈利來自服務(wù)附加值。

養(yǎng)老地產(chǎn)的資金投入大且回報(bào)慢，缺少追求穩(wěn)定長(zhǎng)期回報(bào)的基金支持，地產(chǎn)商很難獨(dú)立推動(dòng)項(xiàng)目。與有外資背景的投資機(jī)構(gòu)合作，投資養(yǎng)老地產(chǎn)更像是一件“照葫蘆畫瓢”的事情，但大多數(shù)的發(fā)達(dá)國家都擁有相對(duì)完善的社會(huì)醫(yī)療體系，而成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)正是依托于這些完善的體系。因此，要想在中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，對(duì)于外資機(jī)構(gòu)來說仍然是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。

北京太陽城集團(tuán)董事長(zhǎng)朱鳳泊表示，國內(nèi)養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展離不開政府政策上的支持，但養(yǎng)老政策的支持模式尚處于摸石頭過河的階段，動(dòng)作幅度還比較小。

國外養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)典項(xiàng)目

美國太陽城

美國太陽城是世界知名的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，該中心始建于1961年，坐落在佛羅里達(dá)西海岸，現(xiàn)有來自全美以及世界各地的1.6萬戶，并一直處于持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

整個(gè)社區(qū)由獨(dú)立家庭別墅、連體別墅、庭院和出租的獨(dú)立居住公寓以及“自由廣潮”六大居住社區(qū)組成，并共同享用一個(gè)郵局、超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂。無論哪種年齡段的老人，選擇哪種住宅，每人每年繳納一定費(fèi)用，都會(huì)享受到積極活躍的老年生活方式。這里有個(gè)規(guī)定：居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住時(shí)間不能超過30天。

日本港北新城

基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，港北新城致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，把老少戶住宅、老人專用住宅、養(yǎng)老公寓等鑲嵌在普通住宅中。

老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭，包括24小時(shí)的入住照顧服務(wù)、白天的日托服務(wù)和居家上門服務(wù)，類似于養(yǎng)老地產(chǎn)的“7-11”。

美國大學(xué)村

養(yǎng)老項(xiàng)目盈利模式范文第5篇

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；財(cái)務(wù)分析；融資模式；PFI

本文系中央高校基本科研業(yè)務(wù)費(fèi)科研專項(xiàng)：“我國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式比選和構(gòu)建研究”（項(xiàng)目編號(hào)：CDJXS12031221）子課題研究成果

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2015年3月23日

引言

2013年，我國60歲以上老年人口了突破2億，2033年前后將翻番到4億，平均每年增加1，000萬。本世紀(jì)中葉，60歲以上人口將達(dá)到峰值4.87億，占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)34.8%。2012年末，重慶市60歲以上的老年人口已達(dá)到了584萬，占重慶市人口比例約17%，并呈現(xiàn)出“未富先老”、地區(qū)老齡化程度不平衡、城鄉(xiāng)倒置等特點(diǎn)。面對(duì)我國未來龐大的老年人口，老年人口分層次養(yǎng)老，應(yīng)該是比較現(xiàn)實(shí)的選擇。建設(shè)以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)體系。社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的“主角”。政府應(yīng)做好“保基本、兜底線”的基礎(chǔ)工作，著力保障特殊困難老年人群的養(yǎng)老服務(wù)需求，確保人人享有基本養(yǎng)老服務(wù)。

目前，國內(nèi)有多種養(yǎng)老模式，主要分為居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。隨著居民收入和儲(chǔ)蓄的顯著增加，社會(huì)對(duì)老年產(chǎn)業(yè)的逐步重視和開發(fā)等因素，養(yǎng)老地產(chǎn)成為一種新興的業(yè)態(tài)在全國發(fā)展迅速，尤其在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，老年人對(duì)老年社區(qū)的需求呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)作為中高收入老年群體社會(huì)養(yǎng)老的一種重要形式。

雖然國家表示支持社會(huì)資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，但是逐漸向成熟道路上邁進(jìn)的養(yǎng)老地產(chǎn)在融資問題上荊棘叢生。制約我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要有兩大因素：一是土地；二是資金。在土地方面，國家在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目上政策非常優(yōu)惠：土地可以免招拍掛；項(xiàng)目享受稅費(fèi)減免。

關(guān)鍵問題是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的資金來源。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的低收益性決定了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不能采用常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)的融資問題已經(jīng)成為制約我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要瓶頸。重慶的養(yǎng)老地產(chǎn)處于初創(chuàng)期，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的融資問題更為嚴(yán)重。養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目融資研究，一般分為兩個(gè)階段：一是項(xiàng)目建設(shè)階段融資模式研究；二是項(xiàng)目建成后進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段的項(xiàng)目資金平衡模式研究。本文是基于重慶養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資階段融資模式研究。

一、重慶養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀和面臨的困境

現(xiàn)階段，重慶在建和擬建主要的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目有6個(gè)，分別是：

南岸：寬庭實(shí)業(yè)開發(fā)的如恩歲月醫(yī)療護(hù)理養(yǎng)老公寓

巴南：常青國際養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)的巴南羊鹿山常青國際養(yǎng)生園

萬盛：金科地產(chǎn)開發(fā)的金科中華養(yǎng)生城

大足：臺(tái)企品安生命集團(tuán)開發(fā)的五星級(jí)養(yǎng)老院

南川：美國舒侖士頤養(yǎng)國際打造的國內(nèi)首個(gè)養(yǎng)老護(hù)理主題大型國際社區(qū)

璧山：中水電地產(chǎn)開發(fā)的重慶三擔(dān)健康城

以上項(xiàng)目的概況如表1所示。（表1）

二、重慶典型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目融資分析和財(cái)務(wù)分析

在重慶現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，主城范圍內(nèi)具有典型意義的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是RY醫(yī)療護(hù)理養(yǎng)老公寓（出于企業(yè)商業(yè)秘密的考慮，項(xiàng)目名稱用RY代替），在區(qū)縣范圍內(nèi)具體典型意義的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是JS養(yǎng)生城（出于企業(yè)商業(yè)秘密的考慮，項(xiàng)目名稱用JS代替）。筆者通過專家訪談法，從相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)人處獲得了與項(xiàng)目相關(guān)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，以下分別對(duì)以上兩個(gè)項(xiàng)目做實(shí)證性分析。

（一）RY醫(yī)療護(hù)理養(yǎng)老公寓項(xiàng)目融資分析和財(cái)務(wù)分析。在獲得項(xiàng)目相關(guān)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行本項(xiàng)目的總投資估算，結(jié)果如下：本項(xiàng)目總投資3.97億元，其中：建設(shè)成本3.21億元，配套的三甲醫(yī)院投資1，000萬元，項(xiàng)目裝修費(fèi)3，000萬元，項(xiàng)目建設(shè)期資金利息（靜態(tài)，年利率：12%）3，600萬元（項(xiàng)目建設(shè)期：24個(gè)月）。本項(xiàng)目資金籌措圖如圖1所示。（圖1）

項(xiàng)目建設(shè)資金：自有資金2.5億元，項(xiàng)目借債的本利和1.86億元。

項(xiàng)目預(yù)期收益：商鋪銷售收入（稅前）1.7525億元，項(xiàng)目完工后預(yù)期收入年租金3，463.2萬元，項(xiàng)目完工前預(yù)期收入入住保證金2，000萬元。

由以上數(shù)據(jù)可以看出，本項(xiàng)目的建設(shè)資金理論上是可以平衡的。但項(xiàng)目實(shí)際操作的結(jié)果是無法達(dá)到項(xiàng)目的資金平衡，原因如下：項(xiàng)目開工后沒有收取到充足的入住保證金，另外作為項(xiàng)目資金平衡的基本來源――商鋪，按照重慶市最新的銷售政策，需要在項(xiàng)目工程竣工后才能銷售，面對(duì)著強(qiáng)大的資金壓力，該項(xiàng)目不得不走向帶有養(yǎng)老設(shè)施配套的常規(guī)商品房銷售之路。而作為養(yǎng)老地產(chǎn)的核心――養(yǎng)老服務(wù)，則蕩然無存。

（二）JS養(yǎng)生城（一期）項(xiàng)目融資分析和財(cái)務(wù)分析。在獲得項(xiàng)目相關(guān)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行本項(xiàng)目的總投資估算，結(jié)果如下：該項(xiàng)目實(shí)際投資總額為2.61億元，其中項(xiàng)目建設(shè)期（17個(gè)月）資金利息（靜態(tài)，年利率：15%）：2，656萬元。本項(xiàng)目資金籌措圖如圖2所示。（圖2）

項(xiàng)目建設(shè)資金：項(xiàng)目啟動(dòng)資金（自有資金）：0.9748億元，項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)資金：0.3789億元，項(xiàng)目借債的本利和1.5156億元。

在開發(fā)上，JS集團(tuán)采用的是項(xiàng)目事業(yè)部制，集團(tuán)公司只給項(xiàng)目部不足40%的項(xiàng)目啟動(dòng)資金，項(xiàng)目所需45%以上的資金需要項(xiàng)目部以15%的年利率向集團(tuán)財(cái)務(wù)公司借款，其余部分通過預(yù)售資金滾動(dòng)解決。

在強(qiáng)大的資金利息壓力下，JS所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)只是打著“養(yǎng)老”的名義，一開始就實(shí)施商品房銷售，由于項(xiàng)目配套設(shè)施不足，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心――養(yǎng)老服務(wù)在本項(xiàng)目上是不存在的，因此項(xiàng)目銷售情況不理想，銷售速度較慢。

（三）研究小結(jié)。通過兩個(gè)重慶最具有代表性的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可以看出，重慶養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)有的開發(fā)模式、盈利模式和融資方式，注定它們?cè)谖磥碜卟贿h(yuǎn)，具體原因如下：

1、重慶養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大都名不副實(shí)。客觀地講，重慶做養(yǎng)老地產(chǎn)的并不多，屈指可數(shù)的幾個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目更多的偏向旅游地產(chǎn)方面，只是打著養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，很多項(xiàng)目都名不副實(shí)。

2、重慶許多開發(fā)商做養(yǎng)老地產(chǎn)其目的仍然是大規(guī)模圈地。開發(fā)商一窩蜂地涌入，可以說，目前養(yǎng)老地產(chǎn)正蘊(yùn)含著泡沫，開發(fā)商的追捧也過于盲目。

3、重慶目前市場(chǎng)上養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際的盈利性都很差，需要開發(fā)商不斷投入資金。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)目前所面臨的困境在于：首先客戶有限，又不具備盈利能力，實(shí)際操作起來難度很大，一般開發(fā)商依靠傳統(tǒng)的融資方式來做，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。

4、重慶養(yǎng)老地產(chǎn)沒有固定的盈利模式，大多數(shù)項(xiàng)目只是通過一次性賣房來獲得現(xiàn)金流。事實(shí)上，長(zhǎng)期運(yùn)行的成熟養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，一般都是靠收取租金和服務(wù)費(fèi)來獲取最終的資金平衡。實(shí)際上，養(yǎng)老地產(chǎn)涉及領(lǐng)域較廣，比如老年護(hù)理、服務(wù)、醫(yī)療，這些才是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心，但目前這些方面的政策法規(guī)尚不完善，所以在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)過程中還有很多難關(guān)要過。

5、重慶現(xiàn)有的“養(yǎng)老”地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)踐表明：沒有一個(gè)是真正解決了項(xiàng)目的社會(huì)融資問題。

三、重慶養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式

（一）重慶養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目融資模式選擇。項(xiàng)目融資模式有PPP、BOT、PFI，等等。

PPP，即public-private partnership的縮寫，通常譯為“公私合伙/合營(yíng)”。PPP本質(zhì)上是公共和私營(yíng)部門為基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和管理而達(dá)成的長(zhǎng)期合同關(guān)系，公共部門由在傳統(tǒng)方式下公共設(shè)施和服務(wù)的提供者變?yōu)楸O(jiān)督者和合作者，它強(qiáng)調(diào)的是優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ)、風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)和利益的分享。廣義的PPP泛指公共部門與私營(yíng)部門為提供公共產(chǎn)品或服務(wù)而建立的合作關(guān)系。狹義的PPP，更加強(qiáng)調(diào)政府在項(xiàng)目中的所有權(quán)（有股份以及與企業(yè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和利益共享）。

BOT，即build-operate-transfer（建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交），是相對(duì)比較簡(jiǎn)單的或典型的特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目融資模式。BOT是指政府（主要是省市級(jí)以上）通過特許權(quán)協(xié)議，授權(quán)外商或私營(yíng)商進(jìn)行項(xiàng)目（主要是基礎(chǔ)設(shè)施和自然資源開發(fā)）的融資、設(shè)計(jì)、建造、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)，在規(guī)定的特許期（通常為10～30年）內(nèi)向該項(xiàng)目的使用者收取費(fèi)用，由此回收項(xiàng)目的投資、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)等成本，并獲得合理的回報(bào)，特許期滿后，項(xiàng)目將移交（一般是免費(fèi)）給政府。

PFI，即Private-Finance-Initiative的縮寫，即“私營(yíng)主動(dòng)融資”。PFI起源于英國，是BOT之后又一優(yōu)化和創(chuàng)新的公共項(xiàng)目融資模式。PFI更強(qiáng)調(diào)的是私營(yíng)企業(yè)在融資中的主動(dòng)性和主導(dǎo)性。采用這種模式是政府部門發(fā)起項(xiàng)目，由財(cái)團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)，并按照事先的規(guī)定，提供所需的服務(wù)，政府采用PFI的目的在于獲得有效的服務(wù)，而并非旨在最終的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的所有權(quán)。在PFI下，公共部門在合同期內(nèi)應(yīng)使用承包商提供的設(shè)施并向其付款，在合同結(jié)束時(shí)，有關(guān)資產(chǎn)的所有權(quán)或留給承包商，或交回公共部門，取決于原合同規(guī)定。

上述研究表明，狹義的PPP強(qiáng)調(diào)政府在項(xiàng)目中的所有權(quán)（有股份以及與企業(yè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和利益共享）。采用BOT模式的主要問題是特許期滿后養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將移交給政府，政府不得不承擔(dān)起運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的責(zé)任，日常運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不是政府的長(zhǎng)處，且養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)儆谝话闶袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域，政府不應(yīng)參與其中作為運(yùn)營(yíng)的主體。政府采用PFI模式的目的在于獲得有效的養(yǎng)老服務(wù)，而并非旨在最終的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的所有權(quán)。這樣一來，政府既獲得了充足的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)，又避免了自己成為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)主體，同時(shí)也避免了讓自己背上沉重的財(cái)政包袱。

通過上述比選，筆者認(rèn)為采用PFI項(xiàng)目融資模式，可以使重慶養(yǎng)老地產(chǎn)得以較快的發(fā)展。

重慶養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目采用PFI融資模式能夠解決一系列問題：（1）解決政府融資資金不足的困境；（2）使政府可以轉(zhuǎn)換職能，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督職責(zé)；（3）可以有效轉(zhuǎn)移和分散項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)；（4）能夠提高經(jīng)營(yíng)效益和管理能力；（5）重慶養(yǎng)老地產(chǎn)突破目前由私營(yíng)企業(yè)自我融資、自我發(fā)展較慢的瓶頸，得以快速發(fā)展，滿足日益迫切的重慶養(yǎng)老服務(wù)的需要。

（二）PFI建設(shè)重慶養(yǎng)老地產(chǎn)的模式構(gòu)建。結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程，進(jìn)行了PFI模式構(gòu)建。通過模式構(gòu)建將養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)分為準(zhǔn)備階段、招標(biāo)階段、融資階段、開發(fā)運(yùn)營(yíng)階段和轉(zhuǎn)移終止階段。

1、準(zhǔn)備階段。由政府部門確定養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，通過財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)性評(píng)價(jià)等分析進(jìn)行民營(yíng)化可行性研究。養(yǎng)老地產(chǎn)帶有一定的福利性，進(jìn)行社會(huì)性等外部性評(píng)價(jià)是作為養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)社會(huì)養(yǎng)老功能的必要環(huán)節(jié)。此外，雖然在全國掀起了養(yǎng)老地產(chǎn)熱，但跟風(fēng)式的建設(shè)比較多，這一階段養(yǎng)老地產(chǎn)選址尤為關(guān)鍵，可以采取“政府部門主導(dǎo)，企業(yè)參與”的形式；養(yǎng)老地產(chǎn)有其規(guī)模性，應(yīng)當(dāng)一定區(qū)域內(nèi)照顧周邊老年人的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目過于集中給本就投資收益較低的該類型項(xiàng)目施加壓力；現(xiàn)行養(yǎng)老地產(chǎn)劃撥用地可以做抵押，但分割起來較難處理，給項(xiàng)目取得銀行貸款增加了難度，如信用擔(dān)保、一定區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目唯一、減免稅費(fèi)等優(yōu)惠條件在這一階段也要進(jìn)行協(xié)調(diào)和確定。

2、招標(biāo)階段。由政府部門通過招標(biāo)、投標(biāo)、競(jìng)標(biāo)，確定開發(fā)主體，進(jìn)行談判，并審查主體的開發(fā)能力，然后簽訂協(xié)議，相比較于特許權(quán)合同，服務(wù)合同對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)更為適合，因此協(xié)議中應(yīng)側(cè)重服務(wù)性條款。PFI公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，制定開發(fā)計(jì)劃，辦理公司成立等事宜。

3、融資階段。這一階段主要是PFI公司主動(dòng)融資，政府提供私人部門融資的優(yōu)惠條件，包括對(duì)銀行的擔(dān)保、土地優(yōu)惠政策、公共事業(yè)收費(fèi)減免、貸款利率優(yōu)惠、市場(chǎng)準(zhǔn)入等方面。此外，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在發(fā)展反向抵押貸款等養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，參與養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，可以發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，延伸服務(wù)鏈條。保險(xiǎn)資金具有長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性，也是養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)資金的主要來源，如何促進(jìn)保險(xiǎn)資金帶動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)范持久發(fā)展在這一階段比較重要，在這一階段促進(jìn)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)也是可行的措施。（圖3）

4、開發(fā)運(yùn)營(yíng)階段。由PFI公司履行協(xié)議，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)，而政府起指導(dǎo)、支援作用。對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)適老化設(shè)計(jì)，政府部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立第三方監(jiān)管。在運(yùn)營(yíng)階段，監(jiān)督和規(guī)范老年服務(wù)的情況，也可以探索政府部門購買老年服務(wù)的形式，進(jìn)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)研究和人員培育，拓展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。

5、轉(zhuǎn)移、終止階段。PFI公司辦理轉(zhuǎn)移、清算等事宜或者重新簽訂服務(wù)合同。在這一階段，養(yǎng)老公寓作為養(yǎng)老地產(chǎn)的一種退出機(jī)制可以作為所有權(quán)移交的一種探索。（圖4）

通過模式構(gòu)件和分析，養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)用PFI模式公共部門主要負(fù)責(zé)準(zhǔn)備和招標(biāo)階段，在融資和實(shí)施階段主要起監(jiān)督作用；私營(yíng)部門負(fù)責(zé)全過程的開發(fā)運(yùn)營(yíng)。

四、對(duì)重慶養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)用PFI融資模式的建議

發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，是人口老齡化的現(xiàn)實(shí)需要，但融資問題阻礙了其社會(huì)養(yǎng)老功能的實(shí)現(xiàn)。政府一定程度地參與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)范和監(jiān)督養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)，對(duì)于降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提高社會(huì)資金進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)乃至養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的積極性，提高項(xiàng)目的社會(huì)性和外部性效應(yīng)，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)養(yǎng)老功能十分重要。

目前，我國缺失對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)和PFI方面的立法監(jiān)督，為了保證PFI融資模式對(duì)重慶養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展起到積極作用，我們做以下建議：

要完善養(yǎng)老地產(chǎn)相應(yīng)的投資法律法規(guī)，出臺(tái)針對(duì)性強(qiáng)的法律，使其適應(yīng)PFI項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的需要。

加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，建立合理的利益共享和風(fēng)險(xiǎn)分配機(jī)制，這是PFI項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。

應(yīng)當(dāng)建立政府監(jiān)管體系和扶持力度，明確養(yǎng)老地產(chǎn)中政府部門和私營(yíng)部門的責(zé)任和義務(wù)，設(shè)定法定的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和問責(zé)制，產(chǎn)生激勵(lì)約束機(jī)制。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]Guidebook on promoting good governance in public-private partnerships.United Nations Economic Commission for Europe，2008.

[2]PPPs infrastructure development a introduction to issues from different perspectives High-level Expert Group Meeting on Public-Private Partnerships，Seoul，2007 UNESCAP.