資產評估指導意見

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資產評估指導意見范文第1篇

【關鍵詞】 投資性房地產； 評估準則； 會計準則

一、引言

我國2006年頒布的《企業會計準則》體系中，《企業會計準則第3號——投資性房地產》是新增的一項重要內容，主要用于規范投資性房地產的確認、計量和披露等業務。為了加強會計行業和資產評估行業的協作，推廣投資性房地產公允價值計量模式，中國資產評估協會在2009年了《投資性房地產評估指導意見（試行）》（以下簡稱“指導意見”）。與此同時，國際評估準則理事會（International Valuation Standards Council，IVSC）在2011年的第九版《國際評估準則》中也新增了有關投資性房地產評估的內容，即國際評估準則第233號《IVS233在建投資性房地產》（以下簡稱“IVS233”）。雖然在建投資性房地產情況比較特殊，但IVS233與我國的指導意見之間不乏可比性。本文期望通過對這兩者的比較為今后進一步完善我國投資性房地產評估準則提供一些借鑒。

二、國際資產評估準則與中國資產評估準則的總體框架比較

第九版《國際評估準則》與早期版本相比，修訂后的準則在語言和形式上有了重大的變化，準則內容突出了原則性。《國際評估準則》是由國際評估準則委員會制定的。2008年，國際評估準則委員會（International Valuation Standards Committee）改組為國際評估準則理事會（International Valuation Standards Council），簡稱為IVSC。IVSC是一個獨立的、非營利的民間組織，實行會員制。改組后的會員不再局限于專業評估機構的社團組織，還吸納了包括評估機構、評估報告使用方和學術界等更為廣泛的代表，目前由來自54個國家的74個成員組織組成。第九版《國際評估準則》包括3項通用準則、6項資產準則以及2項評估應用。通用準則適用于所有的資產類型和評估目的。資產準則對具體資產的評估提供指導，包括“準則”和“注釋”兩個部分。評估應用服務于常見的評估目的，包括“準則”和“指南”兩個部分。

《中國資產評估準則》體系中的基本準則是由國家財政部以規范性文件形式；評估具體準則則是由財政部授權中國資產評估協會制定并的。中國資產評估協會主要負責制定資產評估執業具體準則和行業自律管理規范，并負責組織實施，監督、檢查其執行情況，同時依法接受財政部和民政部的指導與監督。至2012年，我國財政部和中國資產評估協會共了21項資產評估準則，包括2項基本準則、9項具體準則、4項評估指南、6項指導意見。與國際評估準則相比，我國的評估準則層次更加分明，內容更為充實。另外，我國的資產評估準則還特別強調了評估師的職業道德以及評估機構的質量控制。

三、《IVS233在建投資性房地產》與《投資性房產評估指導意見（試行）》的比較

目前IVS233對投資性房地產制定的準則主要針對在建情況，但仍對投資性房地產的一般情況及相關概念進行了描述。拋開IVS233中對在建情況的描述，可從以下幾個方面將IVS233的相關內容與我國指導意見中的相關內容作個比較。

（一）主要相同點

1.主要依據相同

《IVS233在建投資性房地產》在國際評估準則中不屬于《IVS230不動產權益》，IVS233主要依據通用準則和不動產權益準則的原則制定。同時，IVS233在注釋3中將財務報告作為評估目的，在注釋12中將財務報告列為特別注意事項，所以IVS233也必須遵循《IVS300以財務報告為目的的評估》的原則?！锻顿Y性房產評估指導意見（試行）》在第一條就明確指出，該指導意見是依據《資產評估準則——基本準則》、《資產評估準則——不動產》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》制定的。我國的會計準則中明確規定了投資性房地產是企業的一項重要資產，必須列于財務報告中。因此，投資性房地產評估是以財務報告為目的的評估的重要組成部分。

2.評估一般目的相同

在我國的資產評估理論中，資產評估的一般目的是資產的公允價值，而資產的市場價值是公允價值的基本表現形式。IVS233注釋4指出，“此準則提供評估在建投資性房地產的市場價值時應遵守的原則，市場價值是指在市場中模擬交換的價格”。指導意見第三條指出，“對符合會計準則規定條件的投資性房地產在評估基準日的公允價值進行分析、估算，并發表專業意見”；第十條指出，“會計準則中投資性房地產的公允價值一般等同于資產評估準則中的市場價值”。由此可見，兩者的評估一般目的都是投資性房地產的公允價值，即市場價值，而我國的指導意見則更加側重于結合會計準則。

3.評估方法相同

由于投資性房地產自身的特性，成本法不適合用來評估投資性房地產的價值，IVS233和指導意見都優先考慮采用市場法和收益法來評估投資性房地產的價值。IVS233注釋6指出，“在缺乏直接可比的銷售證據時，評估價值必須使用一個或多個以市場為基礎的估值方法”、“關鍵投入的可比市場數據用以支持貼現現金流量預測或收入資本化的計算”。IVS233不僅贊成使用市場法，而且支持更加廣義的市場法——“在不同的地點或在不同的條件下可比房地產的銷售證據”、“在不同的經濟條件下成交的房地產銷售證據”。評估人員依據IVS233運用市場法時可以獲取更廣泛的信息，但是必須對不同條件下的差異作出合理的解釋和適當的調整。運用收益法時，有關參數選擇還需結合市場法。指導意見則在《第四章評估方法》中用大量篇幅對市場法和收益法的運用進行了詳細闡述。

4.重要參數相同

用市場法評估投資性房地產價值，評估結果的準確性有賴于可比案例的選取。IVS233注釋6和指導意見第十五條及第十六條都明確了可比基礎的重要性。指導意見采取了更為謹慎的態度，同時對有關比較因素作出明示，包括“交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經營業態和所帶租約等”。收益法的主要參數有：收益額、收益期限和折現率。IVS233在注釋11“租賃”中對租賃收入的解釋體現了收益的計算；注釋9“現金流可能持續時間”體現了對收益期限的確定原則；注釋11“風險”中指出，“折現率是市場中典型的買方所要求的最低回報率”。指導意見則在第十七條至第二十條內容中以“凈收益”、“收益期限”、“折現率”這樣的字眼明確提出了對收益法三大參數的相關要求。

（二）主要區別

1.表述不同

IVS233中并沒有對“市場法”、“收益法”等類似字眼形成一個專有名詞，而是用“現金流量預測”、“收入資本化”等來描述。由于語言的不同和翻譯的缺憾，勢必約束了對國際評估準則的全面理解。但這些差異尚且停留在局部，未對全局造成重大影響，亦不構成IVS233和指導意見的實質性差異。

2.定義不同

IVS233中的“投資性房地產”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑。不包括：（1）為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產；（2）在日常業務過程中作為存貨銷售的房地產。我國指導意見中的“投資性房地產”是指企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。其中，“房地產”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。指導意見對投資性房地產的定義與IVS233的定義略有不同。

3.詳略程度不同

IVS233相比指導意見更具原則性，內容較為簡潔；指導意見則更加具體，在解釋有關概念時更為詳細。例如，在運用收益法時，IVS233要求用建造成本、租約條款、經營成本、增長假設、折現率、資本化率和其他關鍵投入的可比市場數據來支持收益法的計算；指導意見要求評估師應當關注投資性房地產現有租約條款對公允價值的影響，包括租金及其構成、租期、免租期、續租條件和提前終止租約的條件。指導意見相比IVS233對“租約條款”進行了適當闡述，更加清晰明了。

4.結構不同

《IVS233在建投資性房地產》由準則正文和注釋兩部分構成。準則正文部分包括準則的適用范圍、工作范圍、實施、報告和生效日期，注釋部分闡釋了投資性房地產的概念及其類型、評估方法、評估輸入參數、財務報告特別注意事項、抵押貸款評估注意事項。我國《投資性房地產評估指導意見（試行）》包括“引言”、“基本要求”、“評估對象”、“評估方法”、“評估披露”和“附則”?！禝VS233在建投資性房地產》延續了國際評估準則中資產準則的一般結構體例，即采用了準則加注釋的模式。其中，除了對在建情況的詳細描述和一般要求外，主要涉及術語解釋、評估目的、評估方法、評估參數和特別注意事項等。《投資性房產評估指導意見（試行）》的結構體例大體和其他專業準則的結構體例相同，采用了部門規章性質的條款式體例，符合我國的一般閱讀習慣。主要內容涉及具體操作要求、評估準則、評估方法和會計準則中投資性房地產的分類等。兩者在結構與內容上的差異主要來自于不同地區之間行文方式的差異，這些差異并不妨礙閱讀者的理解，同樣也不構成IVS233和指導意見的實質性差異。

5.關注內容不同

IVS233中除了對在建工程評估一系列注意事項的強調外，還特別明確了財務報告、抵押貸款評估的注意事項。除此之外，IVS233還在評估目的中列舉了“收購、兼并和出售企業或部分企業、訴訟”，這些內容尚未體現在我國的指導意見中。指導意見中則提出了“土地使用權”、“區間值”的有關事項。指導意見第二十一條指出，“注冊資產評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產時，評估結論通常包括土地使用權價值?！钡诙龡l指出：“注冊資產評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產公允價值時，可以采用符合會計準則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產公允價值，經委托方同意，還可以采用恰當的方式分析投資性房地產公允價值的區間值，得出價值分析結論，并提醒評估報告使用者關注公允價值評估結論和價值分析結論的區別?！敝笇б庖娫诜诸?、剩余使用年限和評估結論等方面對土地使用權作出了多條說明。而區間值則是我國評估準則中較為創新的部分，有效解決了我國評估實踐中的難題。關注內容上的差異主要是由不同地區之間不同的政治經濟政策以及具體評估實踐不同引起的，都旨在解決實踐中最棘手的問題，這些差異是必須關注的實質性差異。

四、比較啟示與改進建議

（一）評估準則的制定與會計準則密切相關

《企業會計準則第3號——投資性房地產》中規定，投資性房地產滿足特定條件的，可以采用公允價值模式進行后續計量。投資性房地產采用公允價值計量可以更好地反映資產的市場價值，滿足會計信息相關性的要求。在經濟增長的情況下，市場價值一般都會高于賬面價值。企業資產的增加能夠提升企業形象，有助于企業融資決策。專業的評估人員可以為投資性房地產的公允價值提供專業意見，因此，IVS233和指導意見都在投資性房地產的評估中體現了會計準則的要求。IVS233在注釋12中提出了對財務報告的特別注意事項，要求評估人員關注持續經營假設。指導意見第二章《基本要求》第七條至第十條的內容中，明確要求評估人員在評估投資性房地產時，必須理解相關會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。評估機構在執行其他評估業務時，同樣會涉及到投資性房地產。《企業會計準則第8號——資產減值》第八條至第十四條關于可收回金額的內容中，對市場法獲取公允價值、收益法獲取預計未來現金流量現值進行了具體的闡述；第二十八條則要求披露可收回金額的確定方法?！镀髽I會計準則第20號 ——企業合并》規定，非同一控制下的企業合并，合并對價付出的資產、發生或承擔的負債應當按照公允價值計量。在企業合并或進行資產減值測試時，都有可能涉及到投資性房地產公允價值的評估業務，而目前指導意見未對此作出特別說明，指導意見可就第8號、第20號會計準則以及其他會計準則的有關要求進行補充和完善。

（二）明確評估特定目的

評估特定目的會影響評估方法的選擇進而影響評估結果。評估人員在評估時，必須首先確定評估特定目的。IVS233相比于指導意見明確了4個特定目的：財務報告、抵押貸款、訴訟和收購兼并。指導意見中主要涉及以財務報告為目的的評估，但隨著經濟水平的不斷發展，各項經濟活動頻繁發生，單一的評估目的將無法滿足未來經濟發展的需要。目前以抵押貸款、訴訟和收購兼并為特定目的的評估業務已經較為普遍，指導意見中也應該加入特定目的的描述。例如，抵押評估是當抵押人不履行債務、抵押權人依法以提供擔保的投資性房地產折價或拍賣、變買該投資性房地產時，該投資性房地產所能實現的客觀合理價格折算到設定抵押權時的價值。在確定抵押價格時，應根據抵押房地產的具體情況，選擇合適的估價方法。對收益穩定的投資性房地產，可選擇收益法評估。對可比實例較多的投資性房地產，可選擇市場法評估。

（三）改進評估方法

在運用市場法評估投資性房地產市場價值時，可借鑒IVS233適當放寬條件。投資性房地產只是不動產中的一部分，可能會缺乏大量的實際交易案例來建立嚴格的可比基礎，放寬在地點、時間和交易情況上的限制，便于實際評估工作。同時，這也要求評估人員要有扎實的業務水平和豐富的經驗來調整差異，盡可能排除評估人員主觀因素的影響，在對同一投資性房地產進行評估時，由至少3名評估人員共同確定可比實例的最終選擇，確保選取的可比實例能較真實地反映待估房地產的價值。

而在抵押評估中，在建的投資性房地產也經常作為抵押標的，評估在建投資性房地產可以選擇假設開發法。假設開發法又稱剩余法，是成本法與收益法的綜合運用，符合房地產估價的最高最佳使用原則，適用于待開發土地、待拆遷改造的再開發地產、舊有房地產重新利用、在建工程等具有開發價值或潛力的房地產的評估。假設開發法考慮了在建投資性房地產未來的收益，評估結果更為合理，指導意見在評估方法一章中可加入假設開發法的應用說明。

【參考文獻】

[1] 王志芳，閆建■.試論投資性房地產評估及其方法[J].稅務研究，2010（4）.

[2] 王小力.投資性房地產后續計量模式偏好分析[J].財會月刊，2012（1）.

[3] 劉穎.以財務報告為目的的評估實務應用——資產評估在投資性房地產評估中的應用[J].會計之友，2010（8）.

資產評估指導意見范文第2篇

關鍵詞：評估準則趨同財務報告目的評估企業價值評估

隨著《國際財務報告準則》(IFRSs)在全球范圍的推廣，我國會計準則與IFRSs實現趨同，預示了我國評估準則與國際趨同的發展趨勢。

一、我國《企業價值評估指導意見(試行)》與《國際評估指南第6號――企業價值評估(修訂)》的比較

(一)框架的比較為了從整體上把握我國《企業價值評估指導意見(試行)》(下文簡稱“指導意見”)與《國際評估指南第‘號――企業價值評估(修訂)》(下文簡稱“GN(指南)”)的異同。直觀地看，我國指導意見與國際指南均包括六個部分，其名稱不盡相同，見(表1)。按照各部分內容的功能，對上述框架進行調整，對應關系見(表2)。

IVGN6 Business Valuation(Revised)于2004年11月30日。我國《企業價值評估指導意見(試行)》于2004年12月30日。從準則日期的先后看，幾乎是同一時期。經過比較可以看到我國指導意見，已經基本與國際指南趨同，其共同點包括(但不限于)：(1)都要求根據評估目的選擇適當的價值類型(市場價值與非市場價值)。(2)都要求確信信息來源的可靠和適當性；對所利用的別的專家的工作，要采取必要措施確信其合理性。(3)都指出了執行企業價值評估業務應當明確的事項以及應當考慮的因素。(4)都指出了財務報表調整的必要性及相關要求。(5)都要求正確運用資產基礎法(成本法)、市場法、收益法三種基本評估方法，對各種評估方法得出的結論進行綜合分析，形成可信的評估意見。

雖然從總體上看兩者基本趨同，但仍然存在以下幾處值得關注的差異：

(1)應用導向的明確性。國際指南明確地將其目標導向定位于服務于財務會計報告，表現在：在In-troduction中指出評估指南的服務對象是“財務報表使用者以及企業價值評估結論使用者”，特別是點明了“財務報表使用者”是評估指南的服務對象；專設Relationship to Accounting Standards部分，對企業價值評估與財務報表之間的關系進行了簡要闡述，并將這種聯系建立于評估與財務報表的普遍聯系(1VAl財務報告目的評估應用指南)之上。相比之下，我國指導意見在這方面顯得較為單薄，原因是我國尚未將財務報告目的作為評估的應用導向：在引言中將服務對象定位于“社會公眾”和“資產評估各方當事人”，較之國際指南，這種界定顯得較為含糊，特別是沒有明確評估結論被使用的方式主要是通過財務會計報表；沒有明確企業價值評估與會計報表之間的關系。

(2)理論基礎的科學嚴謹性 國際指南非常重視評估的一般原理在企業價值評估領域運用的正確性，為此專設Definitions這一部分，對評估的一般概念、程序、方法等的術語在企業價值評估中的具體含義進行了詳細解釋與界定。這些術語共達數十項，包括調整后的賬面價值、賬面價值、資本化、控制權缺乏折扣、經濟壽命、持續經營、股份公司、收益資本化法、多數股權、凈資產、營業公司、回報率、評估途徑(方法)、營運資本等。我國指導意見直接使用國際指南中上述這些術語，并未針對4"_lk價值評估業務進行專門的定義。

(3)可理解性和可執行性一方面，準則的可理解性和可執行性基于理論基礎的科學嚴謹性，這在前文已述。另一方面，是準則條文的細致程度：國際指南的突出特點是雖然以原則為主，但條文較為詳細和實用。如在Guidance中較為全面而細致地闡述了財務信息及財務報表的用途、財務報表分析和調整的目的以及方法。我國指導意見的細致程度不及國際指南，這可能會對其理解和使用產生一定的影響。如在評估要求與評估方法中提到了財務報表調整的必要性以及基本要點，但過于簡略；對財務報表調整的目的――進行財務分析以獲取評估相關信息，并未強調。

(4)框架的合理性。IVSC由于有專門的IVS3評估報告準則，所以沒有再在IVGN6中對評估結果的報告進行大篇幅贅述。而我國目前準則體系中尚未建立專門的評估報告準則，所以在本指導意見中專設評估披露部分對評估結果的披露進行了非常詳細的規范；這一部分以后如果被整合人我國的評估報告準則將會優化指導意見的框架。

(二)內容的比效 (1)國際評估準則體系：國際評估準則體系主要由七部分組成，其中General Valuation Concepn(評估的基本概念和原則)提供了作為評估及評估準則基礎的基本法律、經濟概念框架的說明，理解這些基本概念和原則對正確理解評估和運用評估準則有重要意義。這些概念和原則主要包括：土地、財產、不動產、資產、價格、成本、市場、價值、市場價值、最佳用途、效用、公允價值、非市場價值、評估途徑(方法)等。Code。fConduct(行為守則)對評估師的職業道德和專業勝任能力提出了要求，確保評估結論的可靠、一致和無偏性。Standards(準則)是較Applications(應用指南)和Guidance Notes(評估指南)更為基礎和穩定的部分，包括了三條具體準則：IVSl市場價值基礎評估和IVS 2非市場價值評估是Applications(應用指南)的基礎；IVS 3評估報告是第六版新增準則，是由以前分散在準則體系中的有關評估披露的方面總結而成。Applications(應用指南)包括從評估目的角度制定的兩條指南。IVAl財務報告目的評估在第七版中進行了廣泛修訂，以反映IFKSs2004新的項目與變化。Guidance Notes(評估指南)是對Standards(準則)和Applications(應用指南)的補充與拓展，是針對評估過程中以及評估結論使用中出現的具體問題制定的，包括十四條具體指南。GN 8 Cost Approach for Financial Reporting(DRC)(財務報告目的評估中的成本法)是第七版在原有基礎上重新起草、命名的。WhitePaper(白皮書)是第六版新增的，其性質是預備準則或指南，待時機成熟的時候就會上升為正式準則或指南。目前這一部分僅包括新興市場的評估一項內容，如(圖1)所示。(2)我國評估準則體系。從準則建設的歷程上看，最早頒布的是無形資產準則，而非基本準則，這反映了早期的準則建設缺乏整體性思路。2004年財政部了兩項基本準則，標志著我國資產評估準則體系初步建立，目前已經的資產評估準則與指導意見數量較少，共7項，按照時間的先后排列見(表3)

其中《資產評估準則――基本準則》是我國評估準則體系的一大特點，是注冊資產評估師執行各種資產類型、各種評估目的資產評估的基本規范。目前我國的評估準則體系很不健全，缺少專門性的具體準則，因此對一些

專門事項進行規范和指導的任務都只能全部由《基本準則》承擔。所以《資產評估準則――基本準則》在我國目前的評估準則體系中居于核心地位。另一基本準則《資產評估職業道德準則――基本準則》與IVS的Code of Con-duct(行為守則)功能類似?？偟膩砜?，目前我國的評估準則體系尚未成形。在企業價值評估準則比較的基礎上，通過準則體系的進一步比較，我國與國際準則的差距凸現：雖然我國評估準則已經積極地邁出了向國際準則靠攏的步伐，但相對于后者完備的體系，我國的準則建設尚處于初級階段；我國評估準則的制定已經接近了與國際準則趨同的方向，但從目前看來，離實現趨同還有很長的路要走。

三、我國評估準則的完善空間

我國與國際準則的顯著差距，為我國評估準則建設留下了很大的完善空間，而這個完善空間也體現了我國評估準則與國際準則趨同的進程。

(一)準則的導向 IFKSs對公允價值概念的堅持推行推動了財務報告目的評估業務在全球的開展，也促使《國際評估準則》的專業定位轉向以財務報告目的為導向。2005年我國會計準則與IFRSs基本實現趨同，這為我國評估業務的發展提供了一個重要契機，由此可預見以財務報告為目的的評估業務在我國的發展勢頭以及我國評估準則的發展方向。我國評估準則的現有體系尚未體現出明顯的專業定位，因此在今后的建設中應當：建立類似于IVA性質的準則，明確地對財務報告目的評估以及其他目的評估進行規范與指導。在相關的具體準則中，適當增加類似于Relationship to Accounting Standards的部分，對該項評估業務與財務報表之間的關系進行必要說明。

(二)準則的理論基礎 《國際評估準則》非常重視評估理論對實務的指導作用，將評估的基本概念與原理作為貫穿其整個體系的內在線索，無論是IVS、IVA、GN都建諸其上。對于特定的業務，還在相應的GN中專門對其運用的概念、程序、方法等的特定含義進行詳解。我國現有的評估準則在這方面尚處于真空狀態，因此在今后的建設中應當：在基本準則或具有基礎性質的準則中明確列示評估的一般概念與原則；在相關的具體準則中，對一般理論在該領域的運用進行具體化的規范。

(三)準則的框架 《國際評估準則》已經形成了一個相對穩定和完備的框架體系；我國現有的評估準則體系尚未形成清晰的框架，可以在借鑒國際準則體系的基礎上，根據我國的國情建立目標準則框架見圖(2)目標框架橫向上劃分為業務準則與職業道德準則兩個部分，一是業務準則在縱向上分為四個層次：(1)資產評估基本準則。(2)資產評估具體準則，又可劃分為兩部分：程序性準則是注冊資產評估師通過履行一定的專業程序完成評估業務、保證評估質量的規范；專業性準則是針對不同資產類別的特點，分別對不同類別評估業務中的評估師執業行為進行規范。(3)資產評估指南是對特定評估目的、特定資產類別的評估業務以及評估中某些重要事項的規范。(4)資產評估指導意見是針對評估業務中的某些具體問題的指導性文件。該層次較為靈活，既可以是暫時性規定，也可以是預備性質的準則。二是職業道德準則在縱向上分為兩個層次：職業道德基本準則；職業道德具體準則。

資產評估指導意見范文第3篇

摘 要 隨著經濟體制改革的進一步深入和經濟增長方式的轉變，公司上市、企業并購等經濟活動愈加頻繁。企業價值評估也成為市場經濟的一個重要話題。本文對中國資產評估協會公布的收益法、市場法和成本法三種分析收益法、市場法和成本法三種資產評估基本方法進行對比分析，并對其適用性進行探討。

關鍵詞 價值評估 文獻綜述

卡爾馬克思曾經說過：“Values determine prices only basically and in the medium-term sense of the world，in the shorter run，prices fluctuate around values as axes?！睆淖顬閷挿旱囊饬x上講，企業資產價值可以通過三種方式來評估：通過將未來現金流量折現加總；通過各種乘數和有關數據，也可以得出待評估的公司和股權的價值；通過采用或有要求權價值評估方法（或者期權定價模型），也可以得出相應資產的價值。

2005年1月12日，中國資產評估協會頒布了企業價值評估指導意見（試行）文件，主要就基本要求、評估要求、評估方法和評估披露四個方面對企業價值評估進行了規范，并明確提出注冊資產評估師執行企業價值評估業務應當根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析收益法、市場法和成本法三種資產評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產評估基本方法。

一、評估方法綜述

1．收益法

收益法依據的理論基礎最早可追溯到20世紀初費雪（Irving Fisher）在1906年出版的《資本與收入的性質》中提出未來收入與資本價值的關系。收益法實質上就是通過對未來收益的合理折現得到目標企業的當前價值，其公式為：

持續經營前提下，

3．成本法

由于歷史的原因，成本法是長期以來我國通行的企業價值評估方法。中國資產評估協會早先的《資產評估操作規范意見（試行）》中稱之為重置成本法。成本法就是在現實條件下重新購置或建造一個全新狀態的評估對象，所需的全部成本減去評估對象的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經濟性陳舊貶值后的差額，以其作為評估對象現實價值的一種評估方法。

二、評估方法適用性

在運用收益法的過程中，需要對企業的未來收益進行合理的預測，并將與收益并存的風險進行合理的量化，反應在未來收益中。運用收益法的關鍵所在是合理的預測未來收益。因此，按照目標水平管理的公司可用收益法。

市場法思路簡單，易于理解，方法依賴于市場信息的充分性。運用市場法必須滿足兩個前提條件：一是要有一個活躍的公開市場。二是要有可比的企業及交易活動。因此市場法主要適用于上市公司的價值評估。

成本法的評估結果客觀依據較強，但在持續經營假設前提下，成本法無法將各個資產間的有機效應綜合考慮，根據成本法的特點，最適用的范圍是沒有收益、市場上又很難找到交易參照物的評估對象。這類資產既無法運用收益現值法，又不能運用現行市價法進行評估，唯有應用重置成本法才是可行的。

參考文獻：

資產評估指導意見范文第4篇

【關鍵詞】公允價值資產評估

2008年9月，中國證監會正式《關于進一步規范證券投資基金估值業務的指導意見》（以下簡稱《意見》），主要根據近期市場的變化和基金管理公司執行新準則中存在的有關公允價值認定和計量方面的問題，對基金估值業務，特別是長期停牌股票等沒有市價的投資品種的估值等問題做出了規范。其中第二條第五款規定：“基金管理公司在采用估值政策和程序時，應當充分考慮參與估值流程各方及人員的經驗、專業勝任能力和獨立性，通過建立估值委員會、參考行業協會估值意見、參考獨立第三方機構估值數據等一種或多種方式的有效結合，減少或避免估值偏差的發生”。

該指導意見進一步規范了新會計準則在證券市場的運用，同時也為資產評估行業與會計行業在資本市場的深入合作提供了新契機。

一、會計與資產評估協作的必要性

會計與資產評估從不同角度對公允價值進行定義。新會計準則定義為：“在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量”。這一概念基本把公允價值等同于公平交易的市場成交價格。而在資產評估中，公允價值是在完全市場或非完全市場下、針對某項經營或非經營資產，其符合最佳用途時的價值，是一個更具一般性的經濟學概念。評估結果的形式之一即會計定義的完全市場交換價格。因此，會計力圖根據實際價格計量價值，資產評估則從經濟價值評定價格，兩者是互補的。

（一）正確計量公允價值的重要性

會計定義的前提假設是公平交易，即經濟學上的市場信息對稱和經濟人理性。但現實中，由于信息局限、政策激勵、關聯交易等多種因素，企業會表現出對市場整體風險的低估。這種交易客觀上是不公平的，導致成交價格與會計公允價值背離。這種情況在基本面市場出現得越多越復雜，對資本市場影響越不利，當市場非理性積累嚴重時就產生經濟泡沫。這就使正確計量公允價值具有了十分重要的意義。

（二）會計計量的局限性

1.偏向于“盯住市場”，估值方法運用不夠充分。新會計準則下分為3個層次確定公允價值：有活躍市場的報價；同類相似資產或負債市場的報價；無活躍市場的依靠估值技術方法。涉及到現金流、折現率、期間等參數的估值技術方法是最后的選擇。以基金為例，對于股票的常用估值方法主要有指數收益法、可比公司法、市場價格模型法、資本資產定價模型法等?！兑庖姟烦雠_后，多數基金傾向于選擇指數收益法，即參考兩個交易所的行業指數對停牌股票進行估值。這種估值方法看齊市場總體，參數易得、操作簡便，但缺少對股票本身價值和基本面的考察。對于信息使用者來講，這個公允價值結果仍含有市場“失真”成分，有必要進行再分析。

2.遵循一貫性原則，計量缺乏靈活性。會計準則規定估值政策和方法一經確定，應持續使用，不得隨意變更。即會計計量是持續經營假設下的事后計價，是對經營成果的定期總結，要保持前后各期間的相關可比。因此，其估計公允價值的角度、觀點、方法也都建立在一個相對固定的假設下，即“市場波動處于能夠合理預期范圍內”。但決定公允價值的市場，尤其是金融市場，很難有一個“合理范圍”，也難有哪一種估值方法能夠放之四海而皆準。估值方法的唯一確定限制了會計公允價值的“公允”程度，會計信息對于使用者的實際參考價值就降低了。

3.存在會計內部操縱的可能。公允價值的弱點就是缺少可驗證性。我國會計準則早在1998年就曾使用過公允價值計量，但由于市場不完善和監管漏洞，出現了企業濫用公允價值操縱利潤的情況。2007年新會計準則實施，仍然要預防這種操縱利潤的發生。因此，會計信息使用者在依靠財務報告做分析決策時，需要參考來自第三方對公允價值的評估計量結果。

（三）資產評估計量的優勢

1.市場信息和評估技術兼備。資產評估機構在業務發展中積累了大量的市場信息，有能力把握多種行業的市場動向，分析市場的潛力。同時，評估機構擁有經驗豐富的跨學科的評估專家，他們擅長測量個別資產的價值，區分其與現實價格的差異。

2.評估業務和方法多樣。資產評估業務是針對委托人的評估目的開展的，國際上的評估目的分為：產權交易、抵押貸款、稅基評估、工商注冊、確定訴訟標的價值、財務報告為目的、其他目的等。根據不同目的，結合實際情況，適用不同假設，以一種評估方法為主，其他方法為輔，將最終估計的結果限制于一個合理的區間內。資產評估還可以在交易前對會計計量結果進行合理預測，在財務管理決策時更具有用性。

3.評估具有獨立性。作為獨立第三方，資產評估師按照法定程序開展評估業務活動，操作規范，對評估結果承擔法律責任，保證了公允價值計量的獨立公正性，起到監督會計估值的作用。

三、會計與資產評估行業協作的現實與展望

國內外會計準則推廣公允價值計量，為會計和資產評估兩個行業更緊密地合作架起了橋梁。在會計領域，雖然準則沒有明確要求估值工作由誰來完成，但為了保證會計信息質量，已產生了對第三方專業評估的需求。從《意見》出臺可見，這種需求正在成為必要。在評估領域，隨著評估技術和評估準則的發展和完善，實際評估能力已經從機器、不動產向無形資產、金融資產、企業整體價值，甚至環境價值評估方向發展和提高。也就是說，相對需求的供給能力正在積極增加。

（一）國際協作

在美國、歐洲和其他國家或地區，評估協會組織都與會計組織保持密切聯系和溝通，圍繞公允價值開展討論，積極尋求兩行業相互促進、相互協調的發展道路。國際會計準則規定，采用公允價值模式可能需要對資產進行評估，在一些具體準則中，直接鼓勵由專業評估師評估公允價值。

目前，新會計準則對資產評估行業的現實影響，主要表現為上市公司以財務報告為目的的評估業務量增長。根據美國評估公司2006年的非正式統計，香港業務部全年以財務報告為目的的評估業務收入占全部收入的50％以上。四大會計師事務所也將這一評估業務作為重要的咨詢業務內容，取得了較大成績。

（二）國內發展

相比于會計行業的成熟，國內資產評估行業發展相對緩慢。2004年出臺《資產評估準則――基本準則》，標志著我國逐步邁入國際化咨詢行列。中國資產評估協會至今仍致力于準則體系的建立工作。在新會計準則的實施過程中，中評協積極建議，在公允價值計量方面，為評估的參與保留了一定空間。證監會《意見》的出臺也為資產評估在證券市場開展業務提供了方向和指導。

目前，我國資產評估行業尚不成熟，參與會計協作的主要障礙有以下兩點：一是沒有立法監督，制度不健全，缺乏約束力?，F實中，資產評估人員有按委托人提供的結果走評估程序的所謂“價值操縱”行為，機構之間存在惡性競爭，這些情況導致評估結果有失公允。二是評估人員經驗能力不足。注冊資產評估師應該是一個匯集具備房地產、土地、會計、金融、企業管理等多方面豐富經驗和知識的專家，否則難以勝任市場經濟中咨詢行業的發展要求。我國的從業人員大多達不到這一水平，這也是國內評估機構與國外評估機構進行業務競爭的主要差距所在。

（三）對于未來的展望

1.健全資產評估立法和準則。用法律手段保證資產評估作為一個咨詢業的獨立公正性，正確發揮其評估公允價值的基本職能，嚴厲打擊利用資產評估程序進行價值操縱的行為。由于國際評估準則本身尚不健全，國際會計界和評估界對公允價值的認定方法尚存在分歧。在與國際接軌同時，我們應立足我國市場經濟實際，進行理論創新，盡快填補《資產評估準則》體系的空白。

2.明確資產評估咨詢業的地位，理順其對會計的預測、決策和監督關系。資產評估通過“事前”評估，預測市場交易結果和會計計量結果，起到輔助決策的作用。同時，將評估價值結果與實際交易的會計計量比對，能夠度量交易的“公允”程度，起到監督作用。

3.加強資產評估從業人才的培養。無論從行業供需前景還是政策層面，未來我國對高素質資產評估人才的需求都是明顯的。人才的職業道德、知識理論基礎、實務經驗等方面都有待提高，注冊資產評估師的資格考試和后續教育制度都將逐步完善。

4.樹立會計人員的評估意識。深入對公允價值及其估計方法的研究，運用公允價值把握市場、進行決策。規范實施新企業會計準則，為公允價值的進一步推廣做好準備。

主要參考文獻：

[1]中國資產評估協會.《資產評估與市場經濟發展：2006國際評估論壇中外嘉賓演講文集》.經濟科學出版社，2007.3.

[2]中國資產評估協會.《中國資產評估》，2007-2008.

資產評估指導意見范文第5篇

關鍵詞：金融；不良資產價值；評估方法

前言：金融不良資產價值評估方法是目前我國評估人員獲得金融不良資產價值評估結論的最為有效的途徑，而金融不良資產價值評相關估結論則是確保金融不良資產處置合理性與科學性至關重要的依據。近年來，我國金融不良資產處置工作不斷完善，其處置途徑也呈現出多樣化的特點。在這種形勢下，評估人員應當重視選擇合適的金融不良資產價值評估方法，從而將其可回收價值合理、準確的反應出來。

一、 當前金融不良資產價值評估現狀

21世紀以來，金融體制相關改革不斷深化，有效推動了我國金融不良資產處置工作的順利開展，同時也促進了金融不良資產價值評估相關業務的蓬勃發展。我國資產評估協會為了有效規范和管理金融不良資產評估行業，于2005年正式了《金融不良資產評估指導意見（試行）》。該意見相關條例詳細規定了金融不良資產評估要求、價值類型的有效選取、評估對象的明確界定、業務類型選取以及意見披露等內容。同時，它還規定了金融不良資產的具體評估方法。

二、 金融不良資產價的主要值評估方法

（一）現金流償債法

現金流償債法是指對企業持續經營條件下償還債務的模擬，通過分析、預測企業未來一定時間內可償債現金流，考察企業產生現金流清償債務的一種金融不良資產價值評估方法。

現金流償債法必須立足于企業持續經營這一假設條件下。它一般被應用于持續經營的企業，這樣的企業大多具有穩定可償債現金流量，并能夠有效利用其他相關財務資料，展開科學、合理的分析與預測。部分企業雖然能夠保持持續經營，但是沒有辦法預測其現金流量，這種企業大多不適宜使用現金流償債法。

（二）假設清算法

假設清算法是指假設對企業進行清算償債，分析債權資產在某個特定時間點能夠從債務責任關聯方或者債務人處獲得的賠償程度，是一種模擬形式的清算。

假設清算法一般建立在假設的條件下，為了確保假設清算法的合理性，這種方法大多用于具有清算可能的企業評估當中。比如：持續經營但是不具備一定凈現金流的企業、不具備持續經營條件的企業、持續經營但是凈現金流不足的企業。對于那些資產相對雄厚，資產分布范圍較為廣泛，且不良債權相對較少的企業，一般不適合使用假設清算法。

（三）專家打分

專家打分法即我們通常所說的Delpli法。它是指在匿名的前提下，反復征求相關意見，并且進行及時的反饋、調整、統計、分析、處理、歸納，從而達到合理分析債權價值以及價值可實現程度的目的。

專家打分法受不確定因素影響顯著，通常在其它方法進行困難時采用。一些債務企業對債權資產價值分析存在一定的抵觸心理，單純依靠評估人員大多無法確定該債權的實際價值，因此需要采用相關專家的進行集體判斷。

（四）交易案例對比

交易案例對比法是指在量化分析交易案例并且合理修正其處置價格的基礎上，對其結果進行綜合修正從而得出該債權資產的價值。

交易案例對比法必須具備以下兩個條件。第一，交易案例和被評估債權的相關比較參數、指標等具有可收集性。第二，金融不良資產交易市場活躍程度高。

三、 評估方法的選擇

金融不良資產評估方法的本質是通過各種途徑，有效實現債權資產具體價值。金融不良資產評估中可實現途徑選擇、金融不良資產評估相關經濟技術參數選擇以及其評估方法本身是金融不良資產評估方法選擇的主要影響因素。金融不良資產選取評估方法相關經濟技術參數和其可實現途徑均對金融不良資產價值評估結果和評估結果的公允性產生重大影響。《金融不良資產評估指導意見（試行）》中重點闡述了如何正確選擇金融不良資產價值評估方法。其中主要包含了以下幾點：第一，評估方法相關具體要求；第二，評估相關工作者如何正確選擇不良資產相關可實現途徑；第三，評估人員如何科學、有效選擇評估方法應用過程中涉及到的經濟技術參數。因此，選擇不良資產可實現途徑、相關經濟技術參數、具體方法是構成正確選擇金融不良資產價值評估方法的主要內容。

四、 方法選擇中應考慮的諸多因素

金融不良資產評估方法的選擇過程，實際上是評估人員在模擬或者實際條件的約束下，分析、論證、比較金融不良資產價值的過程，從而促使評估人員做出論據充足的價值判斷。

評估人員在金融不良資產價值評估方法的選擇過程中，應當注意以下幾點：第一，評估人員必須充分結合不良資產委托方對不良資產的相關處置模式、資產評估價值以及資產評估價值所屬類型，科學、合理地選擇金融不良資產價值評估的具體方法。暫緩處理和快速變現是當前我國金融不良資產處置最為重要的兩種方式。暫緩處理主要適用于可以成功實現債權資產保值，甚至增值的資產，對于這種類型的資產大多采用投資價值類型或者市場機制類型，因此在價值評估中一般采取交易案例比較法或者現金流償債法。而快速變現則主要適用于資產價值貶值風險較大的資產，這種類型的資產大多采取清算價值類型，因此在價值評估中一般采取假設清算法。第二，金融不良資產價值評估過程中所需數據和相關經濟技術參數是否能夠被有效收集，一定程度上影響金融不良資產相關評估方法的合理選擇和有效應用。任何一種金融不良資產價值評估方法相關經濟技術參數都必須有足夠的數據資料作為依據。如果在收集數據資料的過程中遇到困難，便會在一定程度上對該方法的選擇和應用造成影響。這就要求評估人員充分立足于替代這一基本原則，合理選取信息和資料相對充足的評估方法，從而有效實現金融不良資產價值的科學評估。第三，評估人員在使用具體某種評估方法進行不良資產價值評估的時候，應當立高度重視當前不良資產價值評估方法的使用效率和適用范圍，并充分滿足該評估方法的相關條件和具體的程序要求。比如：如果將假設清算法應用到資產雄厚、分布范圍廣的國有企業中，將會大大降低其評估效率和評估質量。

結束語：

綜上所述，目前我國擁有假設清算法、專家打分法、現金流償債法等多種金融不良資產價值評估方法，且每種評估方法具有不同的特點和適用范圍。這就要求評估人員必須在熟練掌握金融不良資產價主要值評估方法的基礎上，根據不良資產的具體特征，充分考慮方法選擇中的諸多因素，認真分析，選擇并采用最佳資產處置方法，從而確保債權回收利益最大化。（作者單位：河北大學）

參考文獻：

[1]. 試論金融不良資產價值評估方法的選擇[J]. 行政事業資產與財務，2011，04：54-56.

[2]高強. 金融不良資產評估問題研究[D].東北財經大學，2010.

[3]金發奇，劉彩虹. 金融不良資產價值評估方法研究[J]. 山東財經大學學報，2014，05：21-25+121.