房地產項目進度管理

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房地產項目進度管理范文第1篇

關鍵詞：房地產項目;施工管理;安全與進度問題分析

進度管理與安全管理是房地產項目施工管理的重點，必須注重對影響房地產項目施工管理進度與安全問題的分析，結合建筑工程的現實需求，使用有效的管理策略。

1影響房地產項目進度與安全問題的因素

1.1項目業主因素

項目業主對房地產工程項目的要求不同，會影響房地產項目的工程進度與安全形勢，有些房地產項目業主重視質量與安全問題，房地產項目的安全形勢就會得到有效保障，相反房地產建筑工程項目的安全形勢會有不同程度隱患。①有些房地產項目業主過于追求項目的工期和速度，導致項目施工管理中無法有效保障安全，或者存在著忽略安全與質量的問題。②還有的房地產項目在審查施工計劃時過于要求壓低施工成本，導致施工現場的防護與安全設施不足，因此留有一定的安全隱患問題。③房地產項目業主對施工方案的可行性沒有進行深入的研究，不能綜合考慮房地產項目工程造價、質量與進度之間的關系，因此影響了工程進度目標設置，不合理的工程進度目標還會影響工程的安全性。

1.2監理方面因素

房地產項目的監理方對于保證房地產項目按照正常的施工方案與建筑合同要求施工有重要作用，監理到位與否直接影響建筑工程的質量和現場管理效果。①有些房地產項目的工程監理方沒能充分的考查施工現場的實際情況，因此影響了施工現場管理的合理性與科學性，導致房屋建筑工程施工過程中無法達到進度要求。②還有的監理部門由于缺乏必要的監理手段，導致建筑工程施工過程中沒能實現有效的管理，存在著監理不到位，監理滯后，以及隱蔽工程質量和安全規范監管不到位的問題，因此影響了建筑工程的正常施工秩序。③監理部門提出的意見沒能得到充分尊重，施工單位忽視工程監理方提出的要求，導致房屋建筑工程施工質量差，建筑工程施工風險不斷累積，最終很有可能造成建筑工程的返工問題，因此影響了建筑工程進度。

1.3施工單位因素

施工單位是造成房屋建筑工程施工管理問題重要因素，因為施工技術人員與施工人員的問題很可能導致房屋建筑工程的進度與安全問題。①有些施工單位的施工人員素質不足，缺乏足夠的施工操作技能，不能有效的按照施工標準操作，因此影響了房屋建筑工程的質量與施工效率。②還有的施工單位管理人員履職不到位，沒能起到必要的監督管理作用，無法在施工細節方面給予施工人員必要的指導和示范，因此影響了房屋建筑工程的質量與效率。③還有的施工單位規模較小，施工現場配置的機械與安全設施設備不足，不僅影響了建筑工程的進度，而且導致房屋建筑工程安全管護不到位，造成了施工現場的安全隱患問題。④現代建筑工程體量增大，特別是高層房屋建筑工程涉及的施工人員較多，房屋建筑工程管理更加復雜，這就使得有限的技術人員要負責更多的管理工作，由于管理壓力加大導致管理不到位。

2保證房地產項目工程進度的措施

2.1提供必要的基礎設施設備

保證房地產建筑工程項目的順利施工，確保房屋建筑工程的進度達到既定要求，必須滿足房屋建筑工程的基本施工條件，全面提供必要的施工基礎條件。①配備足夠的房屋建筑工程管理人員，全面提高房屋建筑工程管理人員的能力水平，使建筑工程管理人員吃透房屋建筑工程的管理重點，依靠管理人員提高建筑工程效率。②注重配置必要的施工材料，加強施工材料的質量檢驗關，注重施工材料的廠家選擇，注重加強在運輸、存儲過程中保證材料的安全，保證不因為資金和材料問題影響建筑工程的施工效率，保證以高質量的材料提高工程進度。③全面加強對施工人員的技術培訓，保證配置充足的熟練技術工人，重點加強對施工人員的技術考核，要求施工人員掌握基本的操作技能。

2.2提供必要的建筑工程技術

技術是保證建筑工程順利實施的重要條件，有效的技術保障可以解決好建筑工程施工過程中的難題，可以提高建筑工程的施工效率和速度。①加強對建筑工程現場的實地考查，綜合的考慮房屋建筑工程現場的實際情況，根據地域性的施工條件和周邊情況，由專家制度科學的施工方案，科學選擇房屋建筑工程施工技術。②注重引進的施工技術手段，注重使用信息化的房屋建筑工程管理方式，注重以BIM信息技術為代表的信息技術來優化施工進程，找出可以有效節約工期的方法步驟，在全面保證建筑工程質量的前提下，有效提高房屋建筑工程的進度。③提供必要的設施設備和技術支持，注重科學的配置大型機械設備，保證施工的基礎技術條件，保證按照施工要求提供有高技術成分的房屋建筑工程施工材料，保證相關配件的質量達到施工技術要求。

3保證房地產項目安全管理的措施

3.1全面提高安全管理意識

為了保證房地產項目的安全施工，必須提高安全管理意識，注重采用有效的安全管理方法，全面提高房屋建筑工程的安全水平，滿足安全施工的基本要求。①加強對施工人員的安全教育和培訓，全面提高施工人員的安全意識和安全管理能力，注重通過專業技術素質和良好操作習慣的培訓，把安全要求落實在日常施工中，力求以技術優勢來提高安全管理效率。②注重利用安全講座和安全宣傳等方式來提高施工人員的安全意識，注重采用以案說法等教育形式來提高施工人員對安全工作的重視程度。

3.2完善施工現場安全措施

為了提高房屋建筑工程安全管理水平，消除房地產項目施工現場的安全問題，必須使用科學的安全管理措施，解決房地產項目施工現場存在的安全問題。①制定完善的安全管理制度，注重落實各部門和管理人員的安全責任，保證安全制度的順利履行，保證安全激勵和處罰措施的執行。②加強施工現場安全管理，由專人負責進行施工現場的安全隱患排查，有效消除施工現場的危險因素，把施工現場的安全問題控制在有效范圍內。③配備必要的安全設施，注重安全補足安全設備，提高對施工人員的安全防護水平，保證做好具體安全防范工作。

4結論

房地產建設項目管理過程中的進度與安全問題，必須從房屋建筑工程的實際情況出發，注重發現房屋建筑工程中存在的安全隱患和問題，采用有針對性的措施，在全面配置必要的軟硬件條件的基礎上做好管理工作。

參考文獻

[1]趙波.房地產項目施工管理研究[D].華南理工大學，2013.

[2]林紀文.論房地產項目施工管理[J].科技風，2010，20：280+282.

房地產項目進度管理范文第2篇

【關鍵詞】房地產；項目管理；施工進度；施工質量；工程造價；成本構成；動態管理

一、引言

項目管理在房地產開發中起著重要的作用，是實現房地產開發科學化、系統化和合理化的有效工具，由于我國引進項目管理較晚，因此應對項目管理的研究和實踐投入更多的精力，促進我國房地產項目管理水平的迅速提高。

二、房地產項目進度管理

1.房地產項目進度管理的方法。

1.1 表格法。表格法是描述進度計劃的傳統方法。由于標的不容，導致進度計劃的內容隨之不同，因此，表格的形式也存在差異。但在一般的實施過程中，作為進度計劃標的，只需記錄檢查時刻正在進行的工作名稱、所耗費的時間以及還需的時間，然后計算相關的參數，從而根據時間參數來判斷實際進度與計劃進度之間的偏差。

1.2 橫道圖法。橫道圖法又名形象進度表法，是對進度表的變形。該方法首先通過觀察和檢測的方式收集項目進展中的相關信息，然后將整理后的信息采用實際的橫道線與原計劃的橫道線進行標示，最后通過對對二者的比較來衡量實際進度與計劃進度二者之間的偏差。

1.3 S曲線比較法。在該方法中，用橫軸表示項目進度計劃的時間，縱軸表示項目任務的累計完成量。坐標系內包括兩條S形曲線：一條S形曲線代表在項目進度計劃時間累計完成的任務量，另一條S形曲線代表在項目實際執行過程中各檢查時間實際完成的累計任務量，從而通過兩條S形曲線對實際進度與計劃進度進行直觀的比較。S型曲線表明了項目在某一進度計劃時間累計完成任務量的變化狀況。在S形圖上可以對項目實際進度與計劃進度進行直觀的比較。如果實際進展點落在進度計劃S曲線的右側，則表明實際進度拖后；如果實際進展點落在計劃S形曲線的左側，則表明實際進度超前；如果恰好落在曲線L上，則表示實際進度與計劃進度相一致。

1.4前鋒線比較法。前鋒線比較法是由進度計劃檢查的坐標點開始，至進度計劃檢查時間的坐標點終止，依次用點劃線連接各環節工作的實際進度點，根據形成的前鋒線與工作箭線的交點位置來判斷項目的實際進度與計劃進度之間的偏差。

2.房地產項目進度管理的影響因素。

2.1 由委托方導致的進度變更。委托方沒有按進度計劃要求及時將設計圖紙提供給承包商或未及時向承包商撥款，委托方臨時加大工程量，委托方變更項目設計方案等，這些源于委托方的因素都會導致項目進度的變化。

2.2 由承包商導致的進度變更。項目進度也常由于項目團隊的原因而被迫變更，如施工方案缺乏實際操作性，前期對項目地質條件項勘察不準確，項目各階段脫節、配合不協調，物資供應及其它配套服務沒有跟上等其它原因。

2.3 意料之外的變更。項目進度也常因為一些不可抗力或意料之外的因素而被迫變更。這些因素包括極端天氣、地質災害等自然因素，但更多的是人為因素或社會因素，如政策變更，審批手續的延遲，臨時停水、停電，社會動亂。

三、房地產項目質量管理

1.房地產項目質量管理的特點。

1.1 全面性。全面性要求對與房地產項目質量有關的所有方面進行控制，主要包括項目的實體質量、使用價值與功能及工作質量，從而使它在性能、可靠性、表明狀態、功能、安全性及可維護性等方面達到質量的符合性要求。

1.2 主動性與及時性。房地產企業開展質量管理的動力不應該只源于國家政策的壓力，還應來自對項目質量所產生效益的追求，變被動為主動，做好質量風險分析和管理工作，對可能出現質量問題的環節采取有效的預防措施，消除質量隱患。

1.3 動態性。對房地產項目的管理是一個動態的過程，在項目的質量管理方面也是如此。房地產項目質量管理的內容應該隨著項目建設時期、所處環節的不同而有所變化。

1.4 連續性和相關性。房地產項目各生命周期階段的質量管理應該是連學的，并且銜接緊密，不能出現空白期。此外，房地產項目的質量控制涉及到承包商、設計單位、施工單位、材料設備供應商等多個單位，只有所有的參與單位在質量管理上共同努力，才能保證項目質量達到合同規定的要求。

2.房地產項目質量管理的內容。

2.1 地域質量。房地產項目具有一定的地域性特征，項目管理者要考慮項目所處的區域位置、配套設施、周邊環境、城市規劃。

2.2 規劃設計質量。規劃設計質量是指房地產項目的總體布局要科學、合理，達到造型設計美觀、空間得到合理利用、生活環境舒適、配置設施齊全等方面的要求。

2.3 工程質量。爛尾樓、豆腐渣工程等現象的出現使得人們對房地產工程質量的關注度和重視度越來越高，有的購房者甚至對房屋的建造過程進行全程跟蹤，這些現象也使得房地產開發商對工程質量重要性的認識逐漸提高。

2.4 設備、材料質量。所有房地產項目都應將節地、節水、節能、節材、環保等技術進步目標列入項目方案，并在項目施工過程中通過采用優質設備材料來保證上述目標的實現。

四、房地產項目成本管理

1.房地產項目成本的構成。

1.1 土地成本。土地成本是房地產項目中投入比重較大的部分，也是決定項目啟動資金需求量大小的重要因素，它一般由國有土地使用權出讓金、土地出讓契稅、拆遷補償費等方面構成。

1.2 前期成本。主要包括施工設計費、前期工程費、地質勘察費、可行性研究等費用。

1.3 建安工程成本。指房地產項目在施工過程中按工程施工圖施工所發生的各項工程費。由于前期對建筑結構已有了明確規定，因此此項成本基本固定，浮動較小。

1.4 公共基礎配套設施成本。公共基礎配套設施主要包括道路、綠化、供水、供暖、供電、供氣、消防、安保等方面。

2.房地產項目成本管理的措施。

2.1 采用合理的項目設計方案是實現成本管理目標的基礎；

2.2 通過項目招標有效的控制項目成本；

2.3 采取嚴格的合同管理措施，保證房地產；

2.4 施工過程中成本的有效控制是保證項目成本總目標實現的關鍵；

2.5 竣工結算是核定工程造價的重要根據，是實現項目成本控制目標重要環節；

2.6 高素質的項目管理人才是實現成本控制目標的根本保證。

五、結語

與過去相比，現在我國房地產項目管理能力得到了大幅提升，尤其是在一些經濟發達地區，由于房地產業起步較早，房地產項目管理在項目定位、成本管理、質量管理等方面都取得了一些長足的進步。然而由于房地產項目管理是一個系統工程，最終追求的是項目整體目標的實現，而不是某個環節的最優化，但正是在這方面，我國很多房地產企業的項目管理還需要進一步改善，需要在理論和實踐兩方面開展大量的研究和探索。

參考文獻

房地產項目進度管理范文第3篇

關鍵詞：房地產項目施工階段 進度控制

中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：

出于資金安排和銷售的需要，項目開工后房地產企業不會輕易變更事前擬定的開盤時間和交房時間，這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，在交房前完成項目竣工驗收。 現實中，房地產公司確能做到上述兩點，問題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工的“ 結構性” 進度控制脫節，以此造成的后果是以犧牲工程質量為代價，將問題爆發于物業管理階段，加大了企業物業管理成本，降低了企業美譽度。

一、房地產項目進度控制含義

所謂進度控制，是指在房地產項目工程建設中執行經審核的施工進度計劃，利用相應手段定期檢查施工實際進度狀況，與原計劃進度計劃進行比較，找出進度偏差，通過對偏差產生的原因及影響工期目標程度的分析，監督施工單位及時采取措施調整進度計劃并執行調整后的進度計劃。如此這樣往復循環，直至實現既定的工期目標- - 項目竣工，或者在保證工程質量和不增加投資的條件下，縮短施工工期，提前竣工。

在房地產建筑施工中項目的進度、質量和成本三項目標控制關系是相互影響和統一的。在一般情況下，加快進度、縮短工期將會引起成本的增加。但由于建設項目提前竣工，就可盡早獲得預期的經濟效益；對質量標準的嚴格控制，極有可能影響進度，但對質量的嚴格控制而不致返工，不僅保證建設進度，也保證工程的質量標準及對投資費用的有效控制。

二、 進度控制的思路

1、系統控制

項目進度管理是一個系統工程，是對項目進行計劃、組織、指揮、協調、控制，應該具備管理的全部職能，所以要做好進度控制工作，需要有系統的進度控制規劃，包括項目總進度控制、年進度控制、季(月)進度控制等內容。這些控制由粗到細、由整體到局部，在執行時應以局部規劃保總體規劃，最終目標是達到項目總進度控制。

2、 動態循環

項目進度管理過程就是隨著項目的推進，根據各方的變化情況，對進度計劃不斷調整的過程。它從項目開始就進入執行的動態。實際進度與計劃進度一致時，兩者相吻合；實際進度與計劃進度不一致時，便產生超前或落后的偏差。分析偏差的原因，是否影響到后續的工作和工期，采取相應的措施，調整原有計劃，使二者重新吻合，繼續按計劃進行。

3、彈性控制

項目進度管理涉及的因素多、變化大和持續時間長，不可能十分準確地預測未來或做出絕對準確的項目進度安排，也不能期望項目進度會完全按既定日程進行，因此彈性控制是必要的。就是在確定項目進度時有合理的間歇，目標留有余地，以使項目進度控制具有應變能力。

4、信息反饋控制

為做好項目進度控制的協作工作，必須加強項目進度的信息反饋。當項目進度出現偏差時，相應的信息就會及時反饋，由計劃部門做出偏差糾正，使項目進度朝著預定目標進行，以達到預期效果。

三、房地產項目施工階段的進度控制措施

1、準備工作

在開工之前業主要切實做好自已應做的各項施工準備工作，為開工后的施工創造有利的條件，保證施工活動得以順利進行。如進行場地平整，完成施工用水、用電及場外道道路等外部條件，盡快辦理各種施工手續，請城市規劃部門現場實測定位、測放建筑界線、和水準點交給施工單位進行測量放線，準備開工。(1)合理制定計劃。計劃是控制的依據，計劃制定合理則進度控制成功了一半。目前的多數房地產企業，計劃制定不受重視，計劃的制定過程要么非常粗略，要么以走過場、交差的形式敷衍了事，造成以后的工作混亂。(2)圖紙會審嚴格把關。由于目前甲方對設計工期要求普遍緊，設計院任務較多的情況下提供的施工圖中細化程度不夠，錯誤、失誤較多，如果在項目圖紙會審中把關不嚴格，將會導致設計問題推后到后續施工階段暴露，增大設計變更、簽證量，延誤工期。所以可建議：項目部人員以“圖紙多審一天，施工就節約了三天”的態度參與技術評審；要注意充實項目部技術力量，使得項目部人員有足夠的能力發現簡單的設計問題；給監理單位和施工單位施加壓力，讓其輔助發現技術問題，最好是恩威并舉，發現問題給以獎勵，不能發現問題給以處罰。

2、施工階段

（1）尋找先進工藝、組織合理的施工工藝，在可能的條件下采取平行交叉的施工工序來縮短施工周期，增加人力和設備等措施，縮短某些工序的作業時間；利用時差，適當調配各環節施工的人力和物力，做好調度工作，使施工銜接緊密，有效地縮短工期，保證施工進度。并且，當工程的實際進展情況與計劃偏離時，積極主動地尋找出現偏差的原因并進行分析。

（2）對工程的進度計劃進行檢查應依據施工進度計劃實施記錄進行。施工進度計劃檢查要求以定期檢查的方式來進行，重點要檢查以下內容：檢查期內實際完成和累計完成工程量；實際參加工程施工的人員數量、設備數量；窩工人數、窩工機械臺班數及其原因分析；對實際進度與計劃進度產生的偏差進行分析，當發現進度計劃執行受到干擾時，應采取調度措施進行合理調配；檢查在進度的管理中存在的問題。

（3）監督并跟蹤工程的進度，對工程量、總產值、耗用的人工、材料和機械臺班等的數量進行統計與分析，編制統計報表；制定嚴格的進度控制的管理制度，落實控制進度的措施應具體到執行人、目標、任務、檢查方法和考核辦法。

（4）施工進度計劃的調整必須依據施工進度計劃檢查結果，采用科學的調整方法進行。在計劃圖上進行實際進度記錄，跟蹤記錄施工的每個過程的開始及完成日期，記錄每天完成的數量、施工現場的進展情況、對施工干擾因素的排除措施等；施工進度計劃調整應包括施工內容、工程量、起止時間、持續時間、資源供應等；在施工進度計劃完成后，應依據施工進度計劃及其執行的實際記錄、檢查結果、進度計劃的調整資料等及時進行施工進度控制的總結，包括合同工期目標及計劃期目標完成情況、進度控制中存在的問題及分析，施工進度計劃的應用情況及改進意見等。

（5）做好施工調度工作，調度工作主要對進度控制起協調作用，協調配合關系，排除施工中出現的各種矛盾，實現工程進展各方面的動態平衡。調度工作的內容有：檢查在作業計劃的執行中存在的問題，針對問題采取解決措施；確保材料、設備等資源供應按照原進度計劃來進行；按照計劃進行施工作業條件的準備；下達調度令，對人力、物力等資源根據實際施工需要進行合理調配，使工程進展的各環節緊湊地開展，節約工期。

（6）做好施工環境的管理，根據環境及氣候條件調節施工計劃和方案。良好的作業環境，有利于材料和設備的存放及保護，有利于順利開展施工，保證進度。要健全施工現場管理制度，實現文明施工，使施工現場秩序化、標準化、規范化，這有利于對施工的有效控制。

綜上所述，項目實施進度管控是房地產企業項目實施全過程中一項的重要的管理容，對項目的銷售、成本、預期收益等都會造成直接的影響。同時，項目的進度管控也是一種典型的“計劃管控”，即預先設定目標，分解目標，不斷修正，并以此為依據嚴格按照實施。在實施進度計劃控制時，應按照四階段循環控制原理: 即計劃、執行、檢查、糾偏，不斷循環。項目計劃的控制就是要時刻對每項工作進度進行監督，然后，對那些出現“偏差”的工作采取必要措施，以保證項目按照原定進度執行，使預定目標按時和在預算范圍內實現

參考文獻：

[1] 高興中, 黃智勇. 皂市水利樞紐主體工程施工進度管理[J]. 人民長江, 2008,(21)

房地產項目進度管理范文第4篇

【關鍵詞】房地產開發；設計；管理；質量控制

【 abstract 】 with the prosperity and development of the real estate market in China, the real estate enterprise project also will rapidly increase, and the development of real estate project design management is the real estate enterprise project is the important component of the development and design of control management quality is to guarantee the healthy and steady development of real estate market is the inevitable requirement of the essay is about the problem discussed in this paper.

【 key words 】 real estate development; Design; Management; Quality control

中圖分類號：S611 文獻標識碼：A文章編號：

房地產開發是房地產企業依法取得土地使用權后，在土地上進行的房地產相關的建設的行為，房地產設計管理是房地產企業在開發房地產項目時必經的階段，它的內容是設計管理者能夠代表房地產開發企業，對于與設計管理相關的事物進行統一的協調和管理，如市場調查、設計咨詢、規劃設計等；設計管理一方面要解決設計管理中的技術問題，又要能夠整合整個設計單位，避免矛盾沖突。另一方面又要協調管理合同各方以及上下級關系，以實現對房地產項目的投資、施工質量以及工程期限等各方面的控制和管理，實現房地產企業的整體目標。

一、房地產企業項目開發設計管理的要點

房地產設計管理是房地產商實施的對投資開發項目展開的有目標的管理活動，房地產開發項目的設計管理工作貫穿于整個房地產項目管理的階段，各個階段的工作要點各有不同，為了實現項目的開發目標，房地產企業應當對項目的整個開發設計過程進行管理，管理的要點主要表現在以下幾個方面：

（1）管理項目的設計目標。房地產企業在開發設計時都會有明確的目標，對設計目標進行管理就是保證設計階段能與企業設定的目標相符合，順應市場發展，保證企業利益最大化；(2)管理項目的設計流程。即使設計管理過程規范化，將復雜的設計管理工作標準化、制度化、程序化和系統化，整合設計管理工作中的各個環節和過程，實現其程序化要根據事物的客觀規律進行；(3)管理項目的設計進度。設計進度的滯后會使房地產商失去機會，損失將不可挽回，必須對設計進度能夠進行有效的控制；(4)管理項目的設計質量。質量管理普遍的集中在施工階段，設計階段的質量管理控制在房地產開發過程中常常被忽視，這種思維方式導致已經確定的規劃設計方案，在施工過程中才能發現其缺陷的地方，這時就晚了，就不能保證項目的投資收益。為了項目的順利進行，就要嚴格的控制設計質量，盡早發現設計中的缺陷。

二、影響房地產企業項目開發設計管理的因素

影響房地產企業項目開發設計管理的因素主要體現在對房地產企業項目開發設計管理中的項目進度管理和項目設計質量管理兩個方面造成的影響。

影響設計進度管理的因素主要有以下方面：（1）設計單位的選擇，房地產商都想請高水平的設計單位來做好項目的規劃設計，但一部分企業忽視了自身的實際情況，盲目的追求高水平的設計，然而高水平的設計跟企業的項目的總體規劃不一定相符，要求高水平的設計可能會適得其反，影響設計進度；（2）設計的目標不明確，設計單位在進行項目設計時，是根據開發企業的建設要求和目標進行的，如果在設計階段，因為設計單位的人員沒能準確接收開發商的建設要求，就會造成設計規劃反復的被修改或者變更，對于后期的設計進度管理有很大影響；（3）審批設計的時間影響，設計工作不是一蹴而就的，它是分階段進行的，前一階段的設計如果不能夠按時得到通過，那么后一個階段的設計工作就不能再按照原計劃進行下去，否則會導致設計圖紙反復修改，設計審批一方面是設計文件通過審核的問題，另一方面又是將合法確認設計目標的過程，審批設計文件的時間對設計進度有很大影響；（4）房地產項目開發設計需要不同部門、階段的專業設計進行協調配合，而且協調配合的部門較為復雜，如果各個單位之間不能進行很好協調配合，就會導致設計環節上出現不通暢，阻礙設計進度；（5）變更設計的影響，在項目的施工過程中，如果因為開發商的某些施工單位需要變更設計，或者因設計單位的設計方案存在缺陷等原有而引起對設計的變更，都有可能直接影響設計進度；（6）更換材料、選用設備不當的影響，在項目的建設過程中，如果因為更換建筑材料或是選用了不適當的設備，都有可能導致調整或者修改原有的設計方案，必然會對設計進度造成影響。

影響設計質量管理的因素主要有：（1） 選擇的設計單位的綜合實力的影響，因為房地產商在開發設計時往往會盲目的選擇高水平的設計單位，然而對何為高水平的設計單位缺缺乏統一的認識，就會導致選擇的設計單位的綜合實力參差不齊，而影響設計質量；另外即便是有名氣的設計院，如果不重視專業知識的培訓和校審制度的執行，也會因為設計人員水平的參差不齊，而影響設計質量。（2）完善的設計質量管理體系的缺乏，我國的房地產市場發展很快，導致開發商的實力差距十分明顯，對于一部分企業來說短時間內不可能建立一套完善的設計質量管理體系，更多的是盲目模仿或照搬實力較強的大房地產企業的質量管理模式，由于沒有結合自身的實際，結果往往適得其反，也難以保證設計質量；（3）不能夠有效的進行設計理念的溝通，目前的設計單位的設計人員缺乏強烈的市場成本意識，缺乏對所設計項目的實地考察，缺乏原創性，甚至直接照搬其他設計項目，毫無新意；（4）圖紙會審的質量還需要進一步提高，因為目前我國一部分房地產企業的技術力量缺乏，專業技術人員缺乏，專業化水平還較低，在認識上不夠重視圖紙會審，甚至就不知道要審查什么，對于整體的項目設計質量控制就難以保證。

三、加強房地產企業項目開發設計管理質量控制的措施

加強房地產企業項目開發設計管理的質量控制可以從以下幾個方面入手。

1.確定一定的標準，重視對設計公司的選擇

不能盲目的追求高水平的設計公司，而應該從其綜合實力的角度對其進行考量，并且還要結合自身的實際情況，還要加強對設計公司的設計質量的管理控制，有效的對設計中的各個環節質量進行控制，加強質量管理，正確把握控制設計方案的整體質量。在設計工作階段還可以引入設計監理機制，委托專業的設計監理機構，簽訂監理合同，實現監理責任制，保證設計進度管理和設計質量管理。

2.制定設計進度管理和設計質量管理目標控制體系

設計管理者應當按照開發項目的總體進度要求來確定設計的階段進度控制目標和質量控制目標。制定進度控制目標要設定主要的參考依據，可以依據開發項目對設計期間的要求、項目能夠采用的先進技術程度、項目的難度和復雜程度等。設計質量管理控制體系的建立需要房地產開發企業建立和完善設計質量管理以及其控制的程序，建立質量管理責任制。

3.加強企業內部的各專業各部門的協調和配合

因為房地產項目的開發設計管理是貫穿于整個項目的開發過程中的，它是由多個不同的實施階段組成的，每個階段都有差異，這不僅是每個專業每個部門自己的任務，它關系到整個開發項目的整體目標，以及能否實現企業的最終目標，協調好組織好各專業部門的力量是提高房地產企業設計管理質量的重要手段。

4.嚴格控制項目的設計變更

設計變更能夠使產品在功能上更加符合要求帶來好的結果，也可以產生不好的影響，但每一次變更對會影響設計進度。嚴格控制設計變更次數，前移設計變更次數的關鍵的風險將其解決在前面的設計管理工作中，正確處理設計變更才能使設計質量得到控制。

結束語

房地產企業項目中的開發設計管理對于房地產開發以及整個的企業利益都有著舉足輕重的作用，加強設計管理階段的質量控制有著重要的意義。

【參考文獻】

[1] 蘇凡. 房地產項目的工程質量控制研究[J]. 山西建筑, 2010,(10).

[2] 王凌. 淺析房地產項目管理的問題及應對措施[J]. 四川建材, 2009,(03).

房地產項目進度管理范文第5篇

【關鍵詞】掙值法，房地產項目，關鍵路徑，績效管理

1、引言

房地產業是我國國民經濟的支柱產業。改革開放以來，我國住宅竣工面積、人均住宅面積增長率等多項指標均列世界第一位。每年新開工房地產項目超萬個，房地產業在推動我國城市化、現代化過程中發揮了重要的作用。然而，盡管我國房地產行業超高速發展，規模迅速膨脹，但由于起步晚，企業管理總體水平落后，我國的房地產項目在建設過程中，普遍存在項目經常性延期、成本超支、績效考核狀況不佳等各種問題。因此，以期待用更好的管理方法來解決相關的問題。

掙值法在績效管理方面有獨特的優勢，在許多國家都有廣泛的應用。但國內房地產項目在施工時運用掙值法的實際案例并不多，這與掙值法本身缺陷和管理者本身能力都有關系。盡管近年來提出許多改進方法，但在具體工程很難實現，目前房地產項目在施工組織時基本有繪制網絡圖，在此基礎上較為容易找到關鍵工作，而關鍵工程才是控制進度、成本等的關鍵因素，所以基于關鍵線路的掙值分析更為可行和有效，本文以某房地產項目為對象進行相關實證研究和分析。

2、掙值方法介紹

掙值法作為目前國際項目管理領域中的一種項目費用—進度聯合績效評價方法。掙值法的分析原理簡單概括為：在考慮項目執行的綜合績效時，將項目在某個評價時間點上建立的三指標體系成本計劃值（BCWP）、實際成本（ACWP）和掙值（BCWP）數據進行綜合分析，從而得出有關項目進度和成本執行情況的信息，實現對項目執行績效的評價，為項目的后續工作提供指導性建議。但是，傳統掙得值法在進度和費用績效監測方面都還存在一定的局限性：①傳統掙得值法在監測進度績效時以項目整體作為監測對象，沒有區分掙得值是來自于關鍵路徑上的活動還是非關鍵路徑上的活動，因而無法準確評價進度績效； （2）進度與成本聯合管理的實現還取決于數據采集系統的效率進度與成本聯合管理的實現，還取決于數據采集系統的效率，精度依賴于大量數據的采集和分析，這對項目管理人員勢必是一種沉重的負擔。所以，掌握適當的監控精度，確保必要的監控效率，也是一個重要的實際問題。目前許多學者提出了許多改進方法， 但是，關于掙值法的國內文獻主要集中在掙值法的分析和應用上，真正結合本國實際情況并指導實際應用的研究還很少。

3、基于關鍵路徑的掙值分析

對于傳統掙值法評價方法的不足之處，有必要單獨反映關鍵路徑的進度和成本狀況，對關鍵路徑和非關鍵路徑在項目監控中處理不一樣，關鍵路徑是項目進度管理的重點，控制不當會直接影響其后的工作，應當予以重點監控，而掙值法僅僅給出整體工作完成情況，糾偏時無法進行重點管理他們。所以針對關鍵工作提出關鍵路徑掙值分析。在三大基本參數的基礎上，引入另外兩個重要參數BCWSCP和BCWPCP。用BCWPCP表示關鍵路徑上實現的掙值，BCWSCP表示關鍵路徑上的計劃值。關鍵路徑上進度偏差SVCP =BCWPCP一BCWSCP，成本偏差CVCP =BCWPCP一ACWPCP。在進行偏差分析時，重點對進度計劃中關鍵路徑上的進度偏差SVCP和成本偏差CVCP作比較，以確定項目的進度是否落后，成本是否超支。如果掙值分析的結果是項目落后于進度計劃，則應用關鍵路徑法對其進行調整， 重新分配資源，調整進度計劃。

具體運用步驟如下：

（1）創建工作分解結構（WBS）

項目目標確定后，制定出完善的項目進度計劃，對項目進行分解，以明確項目所包含的各項工作。

（2）編制切合實際的項目進度計劃

應根據項目的工作程序和相互間的關系，用網絡技術等方法確定關鍵線路，制定項目進度計劃。在這一階段還應區分關鍵路徑上的工作包與非關鍵路徑上的工作包，為實施項目監控與預測做準備。 同時，在編制項目進度計劃時應綜合考慮成本與進度。

（3）建立項目成本核算系統

將整體項目范圍內的預算分解為較小的預算，即成本賬戶，成本賬戶是項目跟蹤和控制的基礎單元。分層次建立的成本賬戶系統與WBS結構類似或相同。基于成本賬戶建立的項目成本核算系統，通過將項目成本與進度計劃和工作成果聯系起來考慮以強調項目成本，能對進度計劃和工作進展情況進行追蹤和控制。

4、關鍵路徑掙值法在工程實例的運用

（1）工程概況

廈門某房地產開發項目，總建筑面積11365平方米，為四層獨立住宅，共24棟，最高建筑高度為13.00m（室外地面至主要屋面板的板頂）。投資額：約為4000萬元。建設工期（中標合同工期）為不超過320日歷天，本工程所有單位工程同時開工。

（2）進度計劃分析

通過收集資料，對項目進行工作結構分解（WBS）劃分，建立邏輯關系，最終繪制工程的網絡圖，通過網絡圖表明預制管樁施工與驗收，基礎工程，擋墻施工，1-4層主體，結構封頂，混凝土養護、拆模、砌筑工程，外墻裝修工程，驗收整改工程為關鍵工作，應重點控制。對確定的關鍵工作進行成本跟蹤測量。

（3）數據整理分析

本項目采用對關鍵工序掙值法進行績效分析，以保證項目按期按預算完成。本項目以1個月進行數據采集，并對項目進行控制，控制的依據是關鍵工序的費用累計曲線BCWSCP和執行報表，把每個月的數據進行收集、整理，得到統計報表，并輸入到項目管理軟件中進行分析，對沒有按時完成的關鍵工序進行調整，同時也對非關鍵工作進行分析。項目從開始到完成整個過程，有幾次調整，其中項目進行到第1個月時由于臺風和下雨影響，使預制樁基工程和基礎工程滯后，發現問題后進行調整，第二個月檢查基本正常， 在第5個月檢查時，主體施工時由于施工單位效率等問題出現一些偏差，我們根據關鍵工作的掙值數據進行分析，重新安排計劃，采取一些措施加快進度，控制成本，最后項目如期按預算完成。

下面僅以項目進行到第5個月為檢查的關鍵工序進行掙值分析。該項目前5個月的關鍵工序預算費用與根據進度監測到的完成情況和每期實際費用累計曲線如圖1表示。

圖1 第5個月費用監測結果圖

從圖中可以分析項目執行情況。

CVCP=BCWPCP—ACWPCP = 2416-2432= -16萬元， 出現超支.

SVCP=BCWPCP—BCWSCP = 2416-2526= -90萬元，進度拖后

SPICP== BCWPCP/BCWSCP =2416/2526= 0.956，SCPICP== BCWPCP/BCWSCP =2416/24532= 0.993。

從以上計算結果可知，成本出現略為超支，進度拖后，如果進度此時不進行調整，將影響到項目的完工，所以，管理人員可以根據執行情況分析其原因，采取措施對項目的成本和工期進行控制。

4、結論

由于房地項目目前開發量大，而管理水平整體落后，對如何提高其管理水平是需要關注的問題，用基于關鍵路徑（CPM）的掙值法對項目實施過程監控、偏差分析，并在項目執行過程中考評項目的執行效果是有效和實用的。我們在管理過程中抓主要問題，時刻關注關鍵線路上的工作，這既可以減少數據的收集，整理工作，也可以結合目前廣泛運用的網絡計劃及一些項目管理軟件，對管理者來說也是一種很容易掌握和掌控的，文中通過一個具體的實證分析來闡述了利用基于關鍵路徑（CPM）的掙值管理方法進行費用與進度控制的具體實施過程，驗證了基于關鍵路徑掙值管理方法確實能夠克服傳統掙值方法的一些不足，從而可以更加準確的了解項目的實施情況，以此作為進度和費用是否需要調整的依據。

參考文獻：

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[2]趙發賓，伍玉靜.利用掙值管理進行項目成本及進度績效分析[J].昆明冶金高等專科學校，2009，（05）

[3]黃先鋒，謝英杰等.青島地區房地產開發項目建設階段成本控制研究[J].青島理工大學學報，2009，（06）

作者簡介：

楊榮華（1979—），女，湖南岳陽人，碩士研究生，單位：廈門理工學院，講師，從事工程施工管理研究。

麥高波（1979—），男，福建漳浦人，碩士研究生，單位：廈門市杏林建設開發公司，工程師，從事房地管理研究。