商業性房地產信貸管理

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商業性房地產信貸管理范文第1篇

一、嚴格房地產開發貸款管理

對項目資本金（所有者權益）比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，商業銀行不得發放任何形式的貸款；對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

商業銀行對房地產開發企業發放的貸款只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款或其他貸款科目發放。

商業銀行發放的房地產開發貸款原則上只能用于本地區的房地產開發項目，不得跨地區使用。對確需用于異地房地產開發項目并已落實相應風險控制措施的貸款，商業銀行在貸款發放前應向監管部門報備。

二、嚴格規范土地儲備貸款管理

商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放，且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。

三、嚴格住房消費貸款管理

商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。

商業銀行應提請借款人按誠實守信原則,在住房貸款合同中如實填寫所貸款項用于購買第幾套住房的相關信息。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。

四、嚴格商業用房購房貸款管理

利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。

商業用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定；對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業性用房貸款管理規定執行。

五、加強房地產信貸征信管理

商業銀行接受房地產開發企業貸款申請后，應及時通過中國人民銀行企業信用信息基礎數據庫對借款企業信用狀況進行查詢；貸款申請批準后，應將相關信息錄入企業信用信息基礎數據庫，詳細記載房地產開發企業的基本信息、借款金額、貸款期限以及違約情況等。

商業銀行接受個人住房貸款申請后，應及時通過中國人民銀行個人信用信息基礎數據庫對借款人信用狀況進行查詢；貸款申請批準后，應將相關信息及時錄入個人信用信息基礎數據庫，詳細記載借款人及其配偶的身份證號碼、購房套數、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。

六、加強房地產貸款監測和風險防范工作

商業銀行應密切監測房地產價格變化及其對信貸資產質量的影響狀況，切實加強商業性房地產信貸管理和內控機制建設，積極防范房地產信貸風險。

中國人民銀行各分支機構、各銀監局應加強轄區內金融機構房地產信貸管理的“窗口指導”，加大對相關違規行為的查處力度。要跟蹤房地產信貸政策執行過程中出現的新情況、新問題，并及時向中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會報告。

各商業銀行（包括中資銀行、外商獨資、中外合資商業銀行以及外國銀行分行等）要認真貫徹落實國家房地產宏觀調控政策，切實加強房地產信貸風險管理，要根據本通知精神和國家各項房地產信貸政策規定，抓緊制定或完善房地產信貸業務管理操作細則，并向中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會報備。

商業性房地產信貸管理范文第2篇

【關鍵詞】房地產企業，融資模式

（一）中國房地產企業融資模式現狀

目前房地產企業融資的模式中，最常見的是銀行信貸，此外還有房地產企業上市、發行公司債、房地產信托，以及正在討論、試點中的房地產投資信托和保險基金等。

1、銀行信貸模式。銀行信貸是銀行將自己籌集的資金暫時借給企事業單位使用，在約定時間內收回并收取一定利息的經濟活動。房地產開發貸款的規范體系相對比較完整，相關的規范性文件主要包括：中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀發[2003]121號）；中國銀行業監督管理委員會《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》（銀監發[2006]54號）；以及中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會共同制定、頒布的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀發〔2007〕359號）及其補充通知（2007年12月5日，銀發〔2007〕452號）。從現狀來看，銀行信貸仍是房地產企業融資最主要的模式，房地產企業存在過度依賴銀行信貸的現象，截至2012年末，主要金融機構人民幣房地產貸款余額12.11萬億元，同比增長12.8%，全年增加1.35萬億元，同比多增897億元。

2、資本市場模式。房地產企業通過資本市場進行融資是一種比較傳統的方式，其最大的優點在于可以最大程度的吸收社會閑散資金，但是中國境內對公司上市、發行公司債的條件限制非常嚴格，因此，資本市場融資在目前中國房地產企業融資總額中比重較小。就房企發行股票來說，由于受政策限制，房企上市比較困難，大多數房企很難達到相關要求，因此，上市的房地產企業基本都是國內知名的大型房企，且大多數選擇在境外上市。與之相比，房企發行公司債融資更是少見，主要原因為：一是中國對發行公司債券的主體要求非常嚴格；二是，中國債券市場相對規模較小，發行和持有的風險均較大。

3、房地產信托模式。《中華人民共和國信托法》第二條規定，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。關于房地產信托，中國銀行業監督管理委員會于2004年10月18日《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱“《征求意見稿》”），《征求意見稿》第二條規定，房地產信托業務，是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產或其經營企業為主要運用標的，對房地產信托資金進行管理、運用和處分的行為。

《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規定，信托投資公司可以集合管理、運用、處分信托資金，但接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬元（含5萬元）。《中國人民銀行關于信托投資公司資金信托業務有關問題的通知》進一步規定，具有相同運用范圍并被集合管理、運用、處分的信托資金，為一個集合信托計劃。

2005年9月銀監會公布《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（212號文），房地產信托的門檻大幅度提高：自有資金超過35%、“四證”齊全、二級以上開發資質三個條件全部具備才能融資。這一規定的嚴格程度超過了銀行，也不利于房地產信托業務的發展。

（二）中國房地產企業融資模式的發展方向

結合中國房地產企業融資的特點，傳統的、過分依賴銀行信貸的房地產企業融資結構顯然是不合理的。房地產企業融資量大、市場對房地產融資的關鍵作用，大大降低了國家金融體系的穩定性和抗風險能力；同時，由于房地產企業融資深受宏觀經濟政策的影響，使房地產企業在整體上脫離市場，造成在房地產領域，“國家政策先行、市場規律作用被弱化”的現實狀況。令人欣慰的是，中國房地產企業融資的模式正處于轉型期，從單一、過度依賴銀行信貸的融資結構，轉型為以銀行信貸為主，結合資本市場的多元化融資結構。

1、房地產投資信托基金REITs（Real Estate Investment Trusts）

房地產投資信托基金是指，由房地產投資信托基金公司對外發行受益憑證（股票、商業票據或債券），向投資大眾募集資金，用以投資、經營、管理房地產及房地產相關產業，所獲利潤在扣除一般房地產管理費用和買賣傭金后，由受益憑證持有人分享。

房地產投資信托基金是一種不動產投資工具，也是房地產企業融資的一種方式。房地產投資信托基金實際上是將“不動產證券化”，借助資本市場，改變不動產的價值形式，將有形的、固定的不動產轉化為可以流通、變現有價證券，從而將不動產市場和資本市場有機結合起來。這也是房地產投資信托基金和房地產信托最顯著的區別，前者是不動產價值證券化的產物，而后者是基于合同而建立起來的信托法律關系。

2009年3月18日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合《關于進一步加強信貸結構調整促進國民經濟平穩較快發展的指導意見》（銀發〔2009〕92號），標志著房地產投資信托基金及其立法和試點工作將在我國推廣。

2、保險資金。新《保險法》對保險資金的運用形式進行了修訂，允許保險公司運用保險資金投資不動產，因此，保險資金也成為房地產企業一種新型的融資方式。目前，《保險資金投資不動產試點管理辦法》正在制定中。

總而言之，無論是從房地產企業本身出發，還是結合中國房地產企業融資的特點，除了那些具有雄厚經濟實力的上市房地產開發企業外，對目前多數的中小房地產開發企業而言，面對日益激烈的商業生存環境，必須從以上幾個方面推進融資渠道向多元化發展。

參考文獻：

[1]王誠慶，我國房地產融資模式的改進與制度創新，財貿經濟，2005（11）

商業性房地產信貸管理范文第3篇

【關鍵詞】房地產信貸規模；協整分析；商品住宅價格

自從1998年我國實行住房分配改革，我國的房地產行業進入了一個高速增長的階段。房地產除了對國家的經濟增長有一定的貢獻之外，與人們的生活也息息相關。同時，房地產業是一個資金密集的行業，對信貸有較高的依賴度。在房地產信貸的支持下，產生了巨大的有效需求群體，并且在信貸規模對開發商的作用下，最終推動了房地產價格的上升。由于房地產信貸政策一直是政府對房地產市場進行調控的重要手段。因此，本文對我國房地產市場價格與房地產市場信貸規模關系進行實證研究，以獲得房地產信貸規模與房地產市場價格之間的定量關系，為信貸的政策分析建議尋找事實上的依據。

一、我國房地產信貸政策歷史變遷

房地產是一個資金密集的行業，從前期獲得土地使用權，到后期的銷售，每一個環節都涉及高額資金的投入。信貸對房地產的支持也主要體現在對房地產供求雙方的資金支持。金融機構為房地產開發商提供房地產開發貸款的同時，也為消費者提供個人住房貸款。信貸政策對供求雙方都會產生一定的影響。

（一）1991年―2002年以支持供求雙方信貸政策為主的階段

1991年住房信貸業務開始起步，各項住房信貸政策出臺。由于住房體制改革進展較慢，并在1992年出現了房地產熱，1993年著手進行控制。中國人民銀行于1995年8月頒布了《商業銀行自營住房貸款管理暫行辦法》，從而標志著我國銀行商業性住房貸款走上正軌。1997年中國人民銀行頒布了《個人擔保住房貸款管理辦法》，這一辦法對原暫行辦法進行了修正。1998年4月中國人民銀行發出了《關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》，隨后頒布了《個人住房貸款管理辦法》。擴大了貸款可用于購買住房的范圍。1999年，人民銀行下發《關于鼓勵消費貸款的若干意見》，鼓勵商業銀行提供全方位優質金融服務。2002年2月21日開始，中國人民銀行降低個人住房公積金貸款利率水平，5年以下（含5年）由現行的4.14%下調為3.6%，5年以上由現行的4.59%下調為4.05%。

（二）2002―2007年為抑制房地產開發信貸和投資性需求階段

2003年6月13日，人民銀行了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。2004年9月2日，銀監會公布實施了《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，提高了了對房地產企業提供信貸支持的條件。2005年3月16日人民銀行《關于調整商業銀行住房信貸政策和超額準備金存款利率的通知》，取消商業銀行自營性個人住房貸款優惠利率。2006年5月，國務院轉發九部門制定的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》嚴格控制展期貸款或任何形式的滾動授信，調整了個人貸款首付款比例。2007年9月27日央行和銀監會聯合《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》一是對不得向查實具有囤地、囤房現象的開發商發放貸款，二是禁止發放用于土地出讓金性質的貸款，三是加強了住房消費貸款的管理，放寬了對90平米以下住房貸款首付比例，對人均住房面積低于當地平均水平的再次申請住房貸款的可比照首套自住房貸款政策執行。

（三）2008―2009緊急應急階段

2008年lO月央行決定自10月27日起，金融機構對居民首次購買住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍（原為O.8倍）；最低首付款比例調整為20%；個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個百分點。

（四）2009年至今差別化信貸階段

2010年4月13日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。4月17日國務院下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，指出房價過高地區可暫停第三套及以上住房放貸。

二、河南省房地產市場信貸支持情況。

（一）銀行對房地產供應方的信貸支持。經過多年發展，河南省房地產市場資金來源中，主要依靠自籌資金，自籌資金的比重較大，2002年我國房地產開發投資資金中來自銀行貸款的比例為25.9%至2011年這一比例下降到10.64%，低于全國15.3%的平均水平。而自籌資金的比重在波動中呈現上升態勢。說明國家的從2002年以來，國家對開發商信貸嚴格控制的政策發揮了一定的作用，因此開發商的資金轉向自籌資金。而河南省住宅的平均價格在這幾年里節節攀升，如圖2所示，雖然國家對供給和投資需求的消費信貸采取較為嚴厲的措施，但是并沒有使房價增長速度放緩。

圖1.2002―2011河南省房地產投資資金來源比重

數據來源：2003―2012年《河南統計年鑒》整理所得

圖2.

數據來源：2003―2012年《河南統計年鑒》整理所得

（二）金融機構對房地產需求方的信貸支持。1998年以前， 房地產信貸主要是對房地產供給方的支持。1998 年， 我國開始取消福利分房進行個人住房貨幣化改革，住房開始商品化， 把居民個人住房需求推向房地產市場個人住房貸款業務從開展以來，發展相當迅速，增長速度相當快。個人住房貸款余額從2005年末的269.71億元增長到2011 年末的1576.79億元， 年平均增長速度為47.91%。個人住房貸款一直占個人貸款總額的75%以上。住房貸款是主要的個人貸款項目。

三、河南省房地產信貸規模與房地產價格關系的實證的分析

選取2002―2011年河南省商品住宅銷售均價和房地產信貸額的時序數據，運用協整分析方法對房地產信貸規模和商品住宅價格之間的相關關系進行實證分析。

（一）數據收集與變量的單位根平穩性檢驗

本文選取能夠直接反映房地產信貸規模的兩個指標，房地產開發國內貸款和個人住房貸款余額，以2002年至2011年的河南省商品住宅的平均售價P、河南省房地產開發貸款余額IL、和河南省個人住房貸款余額CL三個時間序列作為研究對象進行定量分析。同時，為消除時間序列中存在的異方差對以上變量取自然對數，用，用LnP、LnI和lnC來表示。

本文采用ADF單位根檢驗的方法來檢驗時間序列的平穩性。本采用麥金農（Mackinnon） 臨界值， 最優滯后期的確定同時采用AIC 準則與SC 準則， 在二者值同時為最小時的滯后長度即為最佳長度。檢驗結果見表1。

表1 時間序列的ADF單位根檢驗

（1） 檢驗形式中的C 和T 表示常數項和趨勢項，N表示不包括C 或T， K 表示滯后階數。（2） ADF 檢驗的臨界值來自軟件Eviews5.0。

（二）協整關系檢驗

由于LnP與LnIL、LnCL都是一階單整的，可能存在協整關系，做LnP與LnIL、LnCL的OLS回歸，消除自相關性后得回歸結果如表2所示：

表2 回歸結果

根據輸出結果，LnIL與LnP之間的檢驗結果不理想，說明房地產開發貸款與商品房之間的協整關系不明顯。因此進一步對LnP和LnCL做回歸分析，根據回歸結果計算殘差項E，對其進行ADF檢驗，可得LnP與LnCL的長期均衡關系表達式：

結果表明，河南省商品住宅均價價格與信貸規模兩個指標中的個人貸款余額之間存在顯著的長期的穩定的數量相關關系：商品住宅均價對個人貸款余額的長期均衡彈性值為0.309，即從長期看，住房個人貸款余額每上升1%，商品住宅價格相應地增長0.309%，住房個人貸款的規模對商業住宅的價格影響較為明顯。

（三）誤差修正模型

為研究短期內商品住宅價格與商品住宅價格之間的相關性，可建立誤差修正模型（EMC），以滯后一期殘差項作為誤差修正項，根據計算結果，可得ECM模型如下：

結果表明，本期LnCL和上一期的LnP在短期內每增長1%，河南省的商品住宅平均售價將依次增長0.14%、和0.63%。

四、結論與政策建議

（一）主要結論

1、河南省房地產的繁榮發展與銀行對開發商提供的信貸支持之間的關系不明顯。從河南省的房地產投資的資金來源比重來看，低于全國平均水平，說明開發商對銀行信貸的依賴程度不高。減少對開發商的信貸支持并不會減少商品房的供給從而使價格上漲。我國從2003年開始控制對房地產投資的信貸支持，使得開發商尋找其他方式的資金來源，其中河南省房地產投資來源的很大一部分來自于自籌資金。加上河南省作為人口大省，城鎮化率也遠遠低于全國平均水平，大部分開發商都認為河南省的房地產市場仍然是供不應求，這也使得河南成為非法集資的重災區之一，加大了融資的金融風險。

2、住房個人貸款對商品住宅價格影響明顯。個人住房貸款與商品住宅平均售價之間存在長期的協整關系，影響方向為正。分析其原因，目前河南省消費者對商品住宅的需求仍然以剛性需求為主，且個人住房貸款占個人貸款總額的75%以上。需求的增加拉動價格的上漲。因此，對于河南省來講，抑制投資性需求極為重要。嚴格控制投資性需求的住房個人信貸，防止房價的進一步上漲，加重有居住需求的消費者的負擔。

（二）政策建議

1、適當放寬對房地產開發商的信貸控制。實證分析表明房地產信貸規模中的房地產開發貸款對房價影響不大。可通過寬松的信貸支持，減少投資商的財務費用，提高其利潤空間，降低投資風險，可以減少其他高風險渠道的融資。從而防止房價的進一步上漲。

2、嚴格控制投資需求的貸款。盡量減少個人住房信貸，防止房價的過快上漲，最合理的辦法就是抑制投資需求，從而穩定房地產市場。

3、建立健全統一貨幣政策框架下的差別性金融調控體系。不斷完善差別性調控工具，提高金融宏觀調控的針對性和有效性。對房地產開發企業通過設置不同的貸款利率種類，引導企業擴大普通商品住宅和經濟適用房的供給，縮小高檔住房的供給，使住房的供給結構與居民的需求能力相適應。對普通商品住宅、經濟適用房和高檔住房的按揭貸款設置不同的利率種類，科學地確定同種類的利率之間的差異，并對每一類利率規定不同的浮動幅度，由貸款銀行據樓盤具體情況確定具體的執行利率，以此引導居民的住房需求，形成合理的住房需求結構。

前面的實證分析說明，個人住房貸款規模對房價的長期影響均大于短期影響。隨著時間的積累，政府積極和適度寬松的貨幣政策，兼顧長期和短期、平衡房地產開發信貸和個人信貸，適時靈活調整的政策將會對商品房價格穩定和房地產市場平穩發展起到良好的政策支持。

參考文獻：

[1]溫尚錕，閆弘文，趙志英 中國房地產資金來源特征與調控政策[J]房地產市場 2013（3）

[2]曹華 我國房地產價格變動趨勢及其經濟效應分析[J] 價格理論與實踐 2009（6）

商業性房地產信貸管理范文第4篇

關鍵詞：房地產；企業融資；房地產信托

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673－291X（2008）10－0080－04

引言

從廣義上講，融資也稱金融，是指貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。從狹義上而言，融資是指一個企業的資金籌集的行為與過程。即公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。公司籌集資金的動機應該遵循一定的原則，通過一定的渠道和一定的方式去進行。企業籌集資金主要基于三大目的：企業要擴張、企業要還債以及混合動機（擴張與還債混合在一起的動機）。

房地產融資渠道是指融通資本來源的方向和通道,體現資本的源泉和流量，主要由社會資本的提供者及數量決定。長期以來，我國房地產企業的融資渠道比較單一，基本上以銀行信貸為主。2007年12月5日閉幕的中央經濟工作會議在部署2008年經濟工作時明確提出，2008年要實施穩健的財政政策和從緊的貨幣政策。貨幣政策從“穩健”轉為 “從緊”，中央就金融政策的宏觀調控發出強烈的政策信號。

本文將圍繞國家宏觀調控的大背景,辯證分析現行金融調控政策與房地產企業融資渠道的關系，闡述我國當前房地產企業傳統單一融資渠道存在的弊端及其影響。最后,結合國外現行較為成功的房地產企業融資渠道，進一步提出創新我國房地產融資渠道的若干意見。

一、宏觀調控背景下的國家房地產金融調控政策概述

我國房地產宏觀調控政策始于1998年的住房分配制度改革，到目前為止主要經歷了三個階段，調控重點從促進房地產業持續健康發展，到重點控制房價，再到改善住房供應結構。調控手段主要包括土地、金融、住房供應結構及稅收方面的政策。

就金融調控政策而言，由于房地產業的興衰，直接影響到銀行體系的安危，在擠壓房地產泡沫的宏觀調控中，金融政策的調控就成了管理層最常用、最有效的手段之一。近年來，央行的政策主要以緊縮銀根為主，通過加強房地產信貸業務管理，加息等措施，嚴格限制房地產投資貸款和個人貸款，增加房地產企業的財務費用及個人購房短、長期成本。比較有代表性的金融調控政策包括：

（一）出臺《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》

2003年6月，央行發出《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（121號文），要求對房地產投資貸款和個人住房信貸實行嚴格限制。

（二）調整商業銀行自營性個人住房貸款政策

2005年3月，央行宣布調整商業銀行自營性個人住房貸款政策，將住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平。同時實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。

（三）建議取消房屋預售制度和推出固定利率房貸產品

2005年8月，央行2004年房地產金融報告，建議取消房屋預售制度和推出固定利率房貸產品，考慮允許商業銀行發放固定利率個人住房貸款。

（四）《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》和《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》

2007年7月，建設部、外匯局等部委聯合了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》和《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，對境外主體投資境內房地產市場進行了規范和限制。

（五）《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》

2007年9月，央行和銀監會聯合的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》明確指出：對已利用貸款買房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不低于40%，貸款利率不低于央行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，且首付比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。商業銀行不得向開發商發放專門用于繳交土地出讓金的貸款。

最值得關注的是2007年，除了落實2003―2006年出臺的各項措施外，2007年的宏觀調控政策再次強化，在堅定不移的保持房價穩定之外，又從建立完善的住房保障制度角度出發，承擔起政府在房產領域所應起到的社會公共職責。2007年8月份國務院出臺的24號文件，使得建立及完善住房保障體系成為2007年調控的中心，并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的啟動。

此外，2007年的行業規范、限制外資又得到了進一步的細化和補充；特別是連續6次加息、10次提高存款準備金率等金融緊縮政策密集出臺，也形成了今年調控的一大特色，以至于理論界和房地產商界紛紛將2007年定位為“政府房地產調控政策落實年”。

二、我國房地產現行融資渠道在當前金融調控政策下的不足

隨著國家對房地產業進行宏觀調控和金融調控政策的持續升溫，尤其是在國家土地大限令過后，房地產行業開始步入一個資本時代，而房地產資金來源和資金運用結構不匹配，房地產資金來源過于集中于銀行等問題開始凸顯出來，房地產企業融資渠道單一的弊端逐步顯現。

（一）我國房地產企業傳統融資渠道概述及現狀分析

長期以來，我國房地產企業的融資渠道比較單一，銀行系統背負了房地產業大量風險。近年來，國家開始了新一輪的宏觀調控，緊縮房地產銀行貸款的政策措施相繼出臺。房地產企業傳統融資渠道必將經歷一次前所未有的大轉型。我國房地產企業主要融資渠道有：

1.銀行貸款。作為資金密集型產業，融資向來是房地產業生存和發展的關鍵，目前,我國房地產開發資金來源還是以銀行信貸為主導的較為單一的融資渠道，造成房地產業潛在的金融風險。統計數據顯示，截至2006年6月末，房地產貸款余額占同期金融機構人民幣貸款余額的比重已達15.5%，占同期金融機構人民幣中長期貸款余額的比重為33.3%。但同前幾年相比，增長速度卻有所下降，主要是受國家一系列宏觀調控政策影響。隨著政府對金融調控的利劍頻頻出鞘，銀行信貸被逐步收緊，房地產企業融資面臨前所未有的挑戰。因此，目前房地產企業的銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待拓寬新的融資渠道。

2.上市融資。上市融資是房地產企業進行融資的一個較好渠道，不僅可以化解金融風險，而且可以降低融資成本。但是，鑒于金融安全的考慮，國家對房地產企業上市有著嚴格的審批。2007年末，中國證券監督管理委員會開始通過“窗口指導”的方式，對今后一段時間內房地產企業IPO（首次公開發行股票）以及其他再融資方式加以限制，內容包括暫停受理房地產企業IPO的申請材料、對已上報IPO申請的暫緩審核（排除接近上市的企業），暫停受理房地產企業包括增發、配股、發債等再融資方案，只放行優質的房企以借殼的方式上市。因此，上市融資的愿望對大多數房地產企業來說，短時期內還無法實現。

3.海外房產基金。隨著國家對房地產業宏觀調控政策的實施，海外房地產投資基金卻加快了進入中國市場的步伐，像摩根士丹利、SUN-REF盛陽地產基金、ING地產、美林投資銀行等著名國際地產基金采取多種渠道陸續進入中國房地產市場。海外房產基金的進入，如果控制好風險，對中國房地產業的發展是有益的，一方面，可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助于房地產市場的持續發展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由于目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，再加上國內一些房產企業運作的不規范。因此,海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。

4.債券融資。房地產債券與一般債券相比收益較高，與股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，并且具有一定的流動性，因此，在境外成為廣大投資者歡迎的金融品種。但由于目前國家對發行債券的企業要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，并且對企業資產負債率、資本金及擔保等都有嚴格限制。再加上相關的法律、法規不健全、風險比較大等原因，房地產開發企業通過債券融資的規模相當少。

（二）我國房地產企業傳統融資渠道存在的弊端分析

我國房地產企業融資發展是伴隨改革開放的深入，隨著城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步發展起來的。房地產企業融資作為房地產金融的組成部分，經歷了一個由傳統計劃經濟體制下的財政供給渠道融資方式，向現代市場經濟體制下的金融資源配置方式的變遷過程。從上述論述中，我們可以看出，銀行信貸融資渠道曾經包括現在都對推動房地產的發展起過或起著舉足輕重的作用。但也存在部分弊端，不得不引起我們的關注。

1.實際融資渠道較為單一。從上述我國目前存在的主要四種融資渠道分析，我國房地產企業開展諸如上市融資、海外融資、債券融資等銀行貸款之外的融資渠道均受現行金融政策極大約束，難以發揮實際功效，導致我國房地產企業融資渠道單一化。

2.傳統融資渠道嚴重依賴商業銀行。目前,房地產開發投資資金中銀行貸款所占的比重為30%，如果考慮建筑安裝企業的墊資、個人房貸及土地儲備諸因素，這一比重已達到80%，在我國內地個別地區，這一比重，甚至已達80%～95%。由此可以看出，企業對銀行資金依賴的嚴重程度。

（三）我國房地產企業傳統融資渠道存在弊端產生的影響

在貨幣政策從“穩健”’轉為“從緊”現行金融調控政策影響，傳統房地產企業的融資渠道弊端所產生的影響正日益凸顯。

1.融資信用風險高度集中，銀行風險增大。由于傳統房地產企業融資渠道存在事實上的單一模式，將房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行，使銀行承擔風險增大，且一旦風險爆發，不但會危及金融業，甚至會危及整個國民經濟整體的健康發展。

2.房地產企業的發展將面臨資金瓶頸。房地產業是一個資金密集型產業，資金的稀缺性和重要性對房地產企業來說就更為明顯了。由于受現行宏觀政策主導下的貨幣政策“從緊”的影響，房地產企業試圖通過傳統銀行貸款的融資渠道獲取資金支持的難度將進一步加大，勢必使一些中小型房地產企業的發展面臨困境，進而制約整個房地產市場的有序競爭，使房地產企業的發展面臨資金瓶頸。

三、完善我國房地產企業融資渠道的若干建議

中國經濟的持續健康發展，房地產業、房地產企業的健康發展客觀上需要改變目前房地產融資渠道不暢、資金短缺的局面，必須對目前房地產融資渠道進行完善、創新。筆者認為，完善我國房地產企業的融資渠道主要有三大工作：一是構建多元合理的房地產企業融資渠道；二是不斷完善房地產企業融資相關法律法規及制度建設；三是強化房地產融資專業人才的培養和理論研究。

（一）構建多元合理的房地產企業融資渠道

2008年3月20日，中國房地產業協會了《關于2007年中國房地產市場運行情況及2008年房地產市場預測分析的報告》，該報告對2008年房地產市場發展提出幾點建議，其中包括“建議政府不失時機地拓寬房地產融資渠道”。報告建議，積極探索商業性與政策性相結合的住房融資模式和運作機制，實行差別化住房信貸政策、發展多樣化住房信貸機構、健全住房金融風險分擔和轉移體系、拓寬資金渠道，支持和鼓勵廣大的中等收入家庭通過市場，特別是二手房市場解決住房問題，使住房資源更加合理、有效的利用。

關于如何構建多元、合理、符合我國房地產市場發展的融資渠道，成了房地產理論界和業界討論和研究的重點。筆者認為，可以借鑒美國、英國、加拿大、新加坡等國以及我國香港、臺灣地區在房地產企業融資方面較為典型和成功的做法。

1.房地產信托。房地產信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產業以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。相對于上市、債務融資等渠道，信托方式具有操作靈活便利、運作周期短等優點。目前，國內比較多的是房地產資金信托，即投資人基于對信托投資公司的信任，將自有資金委托其投資于房地產，將所得按投資額分配。

2.房地產投資信托基金。房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，縮寫后即為REITs）是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票，集合投資者資金，由專門機構經營管理，通過投資，選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合在有效降低風險的同時通過將房地產經營收入以派息的方式分配給股東。從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。其實際上是由專業人員管理的房地產類的集合資金投資計劃。房地產投資信托基金從20世紀60年代在美國發展，出現以后不斷完善，在21世紀初進入到韓國、中國臺灣和香港、日本，是國際房地產市場上經過幾十年健全起來的成熟投資模式。

3.房地產產業投資基金。房地產投資基金是指通過發行基金受益憑證募集資金，交由專業投資管理機構運作，基金資產專門投資于房地產產業或項目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態。它不同于一般的投資基金，房地產投資基金是專門用于房地產投資、開發、銷售和消費等方面的投資資金，投資范圍限于房地產領域，是集眾多的分散資金于一體，同時采用專家經營、專業化管理的一種投資體制。其設立目的是集聚資金、分散風險，獲得較高的規模效益，促進房地產市場健康發展。美國是最早成立房地產產業投資基金的國家，其發展不僅為廣大投資者提供了金融投資工具，也為房地產企業提供了高效的融資渠道。

4.商業房地產抵押貸款支持證券。商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS，CommercialMortgage Backed Securities）屬于抵押貸款支持證券（MBS，Mortgage Backed Securities）的一種。根據打包資產的不同，MBS 可分為個人住房抵押貸款支持證券（RMBS ，Residential MBS）和商業房地產抵押貸款支持證券，前者屬于商業銀行資產證券化的范疇。后者是適用于房地產開發經營的一種債務性融資方式，是將房地產貸款中的商用房地產抵押貸款匯聚到一個組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券的形式向投資者發行。雖然都屬于債務性融資工具，這種債務與向商業銀行申請貸款在運作上復雜得多。

5.其他融資渠道。除以上融資方式外，還有企業上市融資、發行企業債券、個人住房貸款證券化、BOT、TOT、ABS等方式。

綜上所述，筆者認為，構建多元合理的、符合我國國情的融資渠道，除了不斷克服現行宏觀政策主導下的金融調控政策給傳統銀行貸款傳統融資帶來的消極影響外，下階段我國應重點培育發展房地產信托業務，同時積極探索完善房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等融資渠道。積極鼓勵和引導有條件的房地產企業進行上市融資和發行公司債券。尤其對積極開發中小戶型、中低價位普通商品住宅的企業、對推動節能環保型住宅的房地產企業，對其融資提供金融政策傾斜支持。

（二）不斷完善房地產企業融資相關法律法規

現行相關法律法規體系在現行的法律法規中，如《商業銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《擔保法》等法律法規條文中缺少有關房地產信貸和金融條款的法律條例，對約束和規范房地產開發商、個人的金融行為極為不利，造成了商業銀行在經營業務上容易產生急功近利的傾向，比如有的商業銀行降低客戶資質等級評定的門檻，將審查手續簡化，將審查速度加快等，也造成了一些開發商和購房個人提供假資料、假資信，來騙取信貸資金，造成了資產流失等損失。因此，我國應盡快修改完善現行的法律法規，確立房地產信貸的法律地位，如制定房地產開發企業貸款管理法、產業基金法、違反房地產信貸管理辦法處罰條例等，明確規定開發商及個人的權利與義務，規范房地產開發商的融資行為，促進房地產金融市場健康發展。

（三）繼續加強房地產信貸監管完善制度建設

加大房地產信貸監管。加強房地產貸款監管，對符合條件的房地產開發企業和房地產項目，要繼續加大信貸支持力度。同時，要加強房地產開發貸款審核管理，嚴禁違規發放房地產貸款；加強對預售款和信貸資金使用方向的監督管理，防止挪作他用。要進一步加快建立個人征信系統建設，繼續完善房地產抵押登記制度，探索符合國情的房地產保險制度，構建房地產抵押登記網上信息網絡。要妥善處理過去違規發放或取得貸款的項目，控制和化解房地產信貸風險。

（四）鼓勵房地產融資專業人才的培養和理論研究

要積極鼓勵和倡導既懂金融又懂房地產的復合型人才的培養和理論研究。房地產信托業務、房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等一系列新的房地產金融業務的興起,需要大量的人才作基礎后盾。這些人才與以往的不同,他們不僅精通金融、證券業務,還要涉獵與房地產經營、法律、資產評估等知識。同時，由于我國的房地產企業融資渠道相對于國外同行融資渠道顯得比較單一，導致對房地產企業融資的理論研究相對滯后。筆者認為，為了更好完善我國房地產企業的融資渠道，進一步降低融資風險，建立健全融資工作各項法律、法規和制度建設，有必要進一步強化對房地產企業融資工作的理論研究，以期更好地指導實踐工作。

結束語

目前，房地產業已經成為國民經濟的支柱產業，但與房地產業的重要地位和發展速度極不相稱的是房地產企業融資工作卻步履蹣跚。隨著近幾年來國家新一輪宏觀調控的推行，特別是金融調控政策的力度不斷加大，房地產企業的融資環境發生了深刻的變化，傳統單一的銀行貸款融資渠道弊端漸露,且門檻漸高。房地產業、房地產企業要健康穩步發展，必須構建多元合理的融資渠道。多元化的融資渠道要求在我國房地產以后的發展中，銀行貸款不能也不應該是房地產企業融資的唯一渠道，而應是以銀行貸款為主渠道的前提下，配之以房地產信托及房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等多種形式相結合的良性的、低風險、高效率的融資渠道。

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商業性房地產信貸管理范文第5篇

【關鍵詞】房地產；住房金融政策；樓市波動

1 國內外住房金融政策

對于中國房地產業來說，如果沒有金融政策調整和金融產品的創新，房地產市場要在近十年內得以發展與繁榮是不可能的。對于美國的房地產開發企業，不僅有便利融資渠道進入金融市場，而且融資產品多、融資成本低。對于住房的消費者來說，則形成了廣泛發達的房地產金融制度與市場。美國住房消費信貸的基本形式是住房按揭貸款。美國金融機構利用長期積累的經驗和現代信貸管理技術與方法，不斷地創造新的、多樣化的住房按揭貸款品種來促進居民購買住房、建房，并對購買住房者提供各種優惠，包括降低貸款利率和免稅。同時，對低收入家庭提供福利付款、住房津貼或允許租住政府建造的低租金公共住房，形成以市場機制為主導，政府參與為輔助的房地產金融市場體系。

2 住房金融政策對樓市的影響

在這樣的房地產金融體系下，房地產融資單一，對商業銀行信貸依賴程度過高；政策性住房金融發展滯后，更為重要的是，盡管目前許多房地產金融政策及制度安排看上去是從發達市場經濟引入，但是許多房地產金融政策只是學其形而無其神。例如，中國的住房預售制度就完全是一種單邊風險承擔機制。即這種住房預期制度僅是根據計劃經濟下的1994年制定的《城市管理法》而設立的一種房地產金融政策。由于這種房地產金融制度安排留下的是計劃印跡，從而使得這種房地產金融政策基本上與發達市場體系下的住房預售制度有很大差別。其制度安排更多的是考慮房地產開發商的利益、防范的是房地產開發商的風險，而更少考慮購買住房居民及商業銀行的風險，從而使得這種制度安排的金融風險或是讓住房購買者來承擔或是由商業銀行來承擔。由于這種住房預期制度是一種單邊風險承擔機制，從而使得這種制度成了房地產開發商“空手套白狼”獲取房地產市場暴利的重要工具。對于這樣一種存在嚴重的利益扭曲的房地產金融制度，2004年央行提議要取消這種住房預售制度，但遭到房地產開發商激烈的反對，從而使得央行取消住房預售制度的建議完全消失。

中國的個人收入證明的真實性與其他市場經濟國家相關十萬八千里。特別是，在中國人誠信不足的條件下，這種個人收入證明的真實性更是可信度低。正因為，個人按揭貸款市場準入門檻低，也為制造房地產泡沫創造的條件。可以說，前幾年房地產泡沫四起，就是與這種房地產按揭貸款市場準入標準寬松有關。當然，中國房地產金融政策所面臨的困難可能比這還多，這里僅舉出一點。正因為，中國房地產金融體系存在嚴重的缺陷，因此，房地產中長期規則就得重新檢討當前的房地產金融體系，找出其問題所在，這樣才能找到解決問題的辦法。

3 房地產中長期規劃的金融政策

首先，要圍繞房地產業發展之目標，研究建立與中國住房制度相適應、符合中國國情的房地產金融制度，比如，以359號文件把投資與消費區分，就得建立起商業性與政策性兩者并行的住房金融體系。這樣既可以商業化的方式支持住房市場發展，又能顧及中低收入者等特定人群的住房金融問題。

其次，改革與重新確立中國新的住房金融市場。新的住房金融市場力求建立起多層次的市場，利用不同融資方式、不同金融產品、不同金融市場，來滿足多層次住房融資需求。對于房地產開發融資可以依據住房的不同性質采取差異化的金融政策。但先要取消或改革現行的住房預售制度。通過這種差異化的金融政策鼓勵房地產開發商進入保障性等政策性住房建設、鼓勵房地產開發商圍繞著房地產發展目標進行產品結構的調整。這樣，通過差異化的金融政策不僅能夠促進房地產開發商實現政府房地產發展之目標，而且可促使房地產業實現整個產業結構調整及行業運作提高效率。再次，加快建立現行住房貸款風險分擔制度，針對性對風險高的制度安排進行全面改革。同時，要建立住房金融市場風險的監測與防范系統。加強住房金融市場信息搜集、整理、研究與分析，并給市場提高更多透明公開的相關信息知識等。

總之，住房金融政策是房地產市場得以健康發展的關鍵，它應該是房地產規劃最為核心的方面，因此，要保證房地產市場健康持續發展，就得對當前中國現行的房地產金融政策進行全面的調整與改革，以此建立起一套符合中國國情的住房金融支持體系。這才是房地產規劃核心部分。而且，政府要借助這次房地產市場的調整，加大房地產金融市場立法的力度，通過法律方式來界定房地產金融市場的功能及利益關系，而不是讓房地產金融市場成為少數人謀利的工具，對此監管部門要足夠的關注。

【參考文獻】

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