房地產企業會計核算細則

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房地產企業會計核算細則范文第1篇

摘 要 近二十年來，房地產業通過快速發展，成為我國重要支柱產業之一。但是我國房地產業在會計核算、稅務處理等方面，還有很多不成熟和不規范之處，本文將對房地產企業銷售未完工開發產品取得預售收入這一業務，從會計核算與稅務處理方面結合實際進行介紹、分析和探討。

關鍵詞 房地產 預售收入 財稅處理

房地產企業預售收入是指房地產企業根據《城市商品房預售管理辦法》的有關規定，對符合預售條件的在建開發產品，在向主管部門申請并取得預售許可后，與買受人簽訂《商品房預售合同》，將正在建設中的商品房預先出售給買受人，而向買受人收取的定金或房款收入。

一、房地產企業預售收入財稅處理規定

（一）會計核算規定

由于在房地產預售過程中取得的預售收入不能符合新《企業會計準則――收入》關于收入確認的相關條件，因此房地產企業在預售過程中所取得的價款，只能是預收性質的款項，應作為“預收賬款”進行核算；待開發項目完工經驗收合格、竣工決算后，房地產開發企業按照購銷合同規定將合格的房產移交給購買方，辦妥移交手續后再確認收入的實現。

而對于預售收入繳納的相關稅費如何進行會計核算，現行會計制度還未及時進行規范。

（二）稅收征管規定

根據我國現行稅法的規定，對房地產企業銷售未完工開發產品所取得的預售收入應分別按以下規定繳納相關稅費：

1、營業稅：根據2009年1月1日實施的《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

2、土地增值稅：根據《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字【1995】第048號）第十四條、《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條及各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定的土地增值稅預征辦法預繳土地增值稅。

3、企業所得稅：根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季度（或月度）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。第十二條規定，企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。

由此可見，國家對房地產企業銷售收入是按照“收付實現制”的原則來確認應納稅義務發生時間的，通過提前征收相關稅費，加強了稅收的源頭控制，確保了房地產稅收能夠及時地、均衡地解繳入庫。

二、房地產企業預售收入財稅處理現狀

（一）預售收入財稅處理現狀

1、雖然近幾年房地產企業會計核算已在逐步規范，但仍有部分房地產企業在預售階段的會計核算上不能嚴格區分預售收入與代收代繳款項，使用科目混亂，甚至存在部分預售收入不入賬現象。

2、預售階段大部分房地產企業以“預收賬款”的貸方發生額作為當期應納營業稅、土地增值稅及企業所得稅的計算依據。

（二）預售收入相關稅費財稅處理現狀

由于現行會計制度未能及時對預售收入相關稅費如何會計核算進行規范，使得各房地產企業在稅費計提（或結轉）環節做法不一，導致會計信息不能正確反映。目前各房企關于預售收入相關稅費的會計處理方較多，但大致可歸納為如下兩類：

1、相關稅費直接損益類。該類方法的要點是先根據當期預售收入對相關稅費（包含營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅）進行計提，將稅費計入“營業稅金及附加”，月末結轉當期損益。計算當期應納所得稅時，不再單獨對當期繳納的營業稅、土地增值稅等進行納稅調整。該類方法的弊端在于：把不符合收入確認條件的“預收賬款”以收入的形式結算了相關稅費，虛增了損益和負債，且人為地割斷了預售收入、營業收入與營業稅、土地增值稅等相關稅費之間的勾稽關系，也違背了會計的配比原則。

2、相關稅費配比損益類。該類方法的要點是通過使用過渡性科目或單獨使用“應交稅費”科目將預售收入繳納的相關稅費逐步與營業收入配比確認當期損益。該類方法在計算當月應納所得稅時，需對預售收入繳納的相關稅費調減應納稅所得額。在該類處理方法中，如果通過增設相關資產類過渡性科目來將預售收入繳納的相關稅費逐步確認為損益，會造成資產的虛增，但可解決了營業稅金及附加、所得稅的應交數和已交數問題，資產負債表中能清楚地反映已預繳的相關稅費，損益表也體現了配比。如果不借助任何過渡科目而直接通過“應交稅費”科目進行核算的話，可能容易讓人把企業按規定繳納的相關稅費誤認為是企業“多交了稅費”，影響了會計的“明晰性原則”。

根據對以上兩類相關稅費處理方法的比較與分析，筆者個人認為通過增設過渡科目來配比結轉相關稅費進損益的作法更為合理。

三、房地產企業預售收入財稅處理方法的相關建議

（一）規范房地產企業預售收入會計核算

1、由于國家對房地產企業在預售階段進行稅收征管的主要依據為“是否取得預售收入”（即是否取得預收賬款）。因此，如何正確核算“預收賬款”對于房地產企業來說至關重要，我們只有在日常核算過程中能夠明確區分哪些屬于是建立在購銷合同基礎上取得的應稅收入（如向購貨方預收的定金或部分房款），哪些不屬于應稅收入而應作為“其他應付款”來核算的其他暫收、應付款項（如誠意金、公共維修基金等），才能正確計算各期應納稅額，才能有效防范涉稅風險。

2、為了便于日后對預售收入納稅的管理與檢查，并統一房地產企業各經營時期（包括預售期與現房銷售期）相關稅費的計算口徑，筆者建議，在收到賬款時，不管是在預售期還是在現房銷售期均一律從“預收賬款”科目過賬。這樣我們就很容易地從“預收賬款”的當期借方發生額得知企業當期確認的主營業務收入是多少、當期應計提多少稅費；從“預收賬款”的當期貸方發生額就能計算出當期應交多少稅費。

（二）完善房地產企業預售收入相關稅費的計算公式

根據稅法對房地產企業預售收入應繳稅費的相關規定，并結合工作實踐情況與稅務征管要求，現對房地產預售階段應繳營業稅、土地增值稅、企業所得稅的計算公式作了相應延伸與完善，使其適用于房地產企業的各經營時期（包括預售期與現房銷售期）：

當前本年累計應繳所得稅額=[當前實際利潤總額-本年度"預收賬款"借方累計發生額×預計計稅毛利率+本年度"預收賬款"貸方累計發生額×預計計稅毛利率-本年預售收入繳納的稅費+本年確認的"營業稅金及附加"]×稅率

通過以上對房地產企業預售收入財稅處理的介紹、比較與分析，我們可以看出房地產企業預售收入的會計與稅務處理方法因各自確認的時點不同而存在一定的差異，即取得預售收入時不得確認會計上的收入，但應作為應納稅收入計算繳納相關稅費。因此，我們在處理房地產企業預售收入時，應按照有關要求對會計處理與稅務處理區別對待，只有這樣我們才能在正確核算會計業務、準確反映會計信息的同時有效地避免可能遭受的稅務風險。

參考文獻：

房地產企業會計核算細則范文第2篇

摘要：本文通過分析房地產企業稅務內控體系的現狀，闡釋房地產企業建立稅務內控體系的重要性，并針對房地產企業現有的問題，對房地產企業構建稅務內控體系提出合理的建議。

關鍵詞 ：房地產企業；稅務內控；構建；探究

一、房地產企業構建稅務內控體系的重要性

近年來，我國的房地產行業迅猛發展，對房地產企業進行宏觀調控，采取有效的措施加強管理，制定了很多制度來約束房地產市場。房地產行業作為我國的重點產業，其稅收占國家總稅收額的大部分。所以，建立健全房地產企業的稅務內控體系對我國國民經濟的發展起到了重要的作用，其有利于約束房地產行業，保障房地產行業的健康發展。

二、房地產企業稅務內控體系的問題

（一）房地產企業的稅務內控存在漏洞

現在，很多企業還沒有建立完善的內控體制，沒有良好的控制環境，尤其是房地產企業的會計系統還不是特別健全，企業的控制程序還是沿用傳統的方法。內控體系出現漏洞，原因在于房地產企業沒有制定良好的發展戰略，企業在經營過程中忽視了房地產行業的發展規律，對房地產行業的管理要求沒有清晰的認識。目前，房地產行業的內控體系都停滯在過度分散化的文字編寫的步驟上，沒有采取有效的配套措施，內控體系的可操作性比較差。

（二）房地產企業的內控環境差

房地產企業在建立內控體系時，沒有形成一套系統的章程，企業制定的細則實用性不強，沒有詳細的計劃。內控的主體沒有較高的素質，在一定程度上增加了企業管理的難度，風險控制的效率降低。

（三）稅務的外部環境惡劣

房地產企業的投資大，具有一定的特殊性，其外部環境不穩定，風險難以控制。房地產企業在會計核算方面也存在很多不確定的因素，導致了房地產開發成本難以預算。

三、構建房地產企業稅務內控體系應遵循的原則

（一）遵守法律原則

房地產企業在制定稅務內控體系時必須堅持國家規定的法律和法規，在國家法規允許的情況下，制定企業可操作的稅務內控體系。

（二）兼顧性原則

房地產企業的稅務內控要充分體現企業的會計核算和會計控制，內控體系要與企業的長遠發展的目標相一致，同時內控體系又要協調企業的短期規劃，稅務內控要與企業的其他內部控制協調。

（三）指向性原則

企業的稅務內控控制要按照企業實際經營情況，要抓住企業在會計核算中的薄弱環節，要有指向性的找出企業容易失誤的內控環節。

（四）一致性原則

企業在制定稅務內控體系時一定要長期的執行，不能過多地變動，否則內控體制就不能落實下去。

（五）普適性原則

企業的稅務內控要按照企業的變動以及企業會計制度的更新來對稅務內控進行調整。普適性原則包括對內的普適性和對外的普適性。

（六）成本性原則

企業的稅務內控體系必須要考慮成本問題，稅務內控體系的制定盡量節約成本。

（七）實用性原則

企業的稅務內控體系要實現實際的運用效果，稅務內控體系要有很強的操作性，其制定的方案一定要可行。

（八）可持續性原則

房地產企業在制定稅務內控體系時要聯系國家的宏觀調控政策，并結合企業自身的發展，制定出有助于企業長遠發展的制度和體系。

四、構建房地產企業稅務內控體系的策略

（一）房地產企業要不斷完善稅務內控的管理水準房地產企業要建立專業的稅務管理部門，請專業人員來對稅務進行管理和控制。企業要把稅務管理項目落實到個人，要制定獎懲制度，大力推廣稅務管理工作。加強對稅務申報的核對、對稅務發票嚴格管理、權衡各類稅收的風險、分析國家稅收制度，合理運用國家稅收政策來指導企業進行稅收的籌劃工作，引導企業稅務部門規避稅務風險，企業稅務部門要牢牢把握企業的投資方向，提出可行的稅務控制措施。

（二）房地產企業要加強對稅務風險的控制

房地產企業內控體系是企業管理的核心環節，因此，在企業內部開設專業的稅務管理機構，加強對稅務的控制力度，保障企業在經營過程中實現高收益。房地產企業要了解自身發展的情況，要準確定位，實現對生產經營中的每一項與稅收有關的環節的控制，降低企業的風險。企業要改進稅務風險管理體制，使該體制可以順利運行，達到稅務內部控制的效果。房地產企業在開發時要控制好增值稅，在銷售時要嚴格管理其營業稅，企業在保有環節上要處理好房產稅，實現對稅務的內部控制。

（三）房地產企業要設置內部風險預報體系

風險預報體系要求企業內部人員要樹立整體觀念，要考慮企業的整體效益，要站在企業的角度對稅務進行控制。房地產企業投入的資金比較多，其涉及的稅種有不確定性，因此，企業的員工要根據實際情況，要分析企業的運營狀況再做出判斷。企業很多重要的涉稅項目，要提前預算，及時匯報。企業的稅務人員要遵守稅務匯報的步驟，確保匯報的文件在各部門有效地流通。

（四）房地產企業要建立健全稅務風險評估機制

風險評估機制是企業在運營過程中對稅務風險的預測，并將預測的結果采取制度化的方式進行評定。房地產企業在建立風險評估機制時要加強職工對稅務風險的控制意識，樹立高度的責任心。房地產企業一定要做好員工的教育的培訓工作，讓員工了解基本的稅務知識，增強員工抗風險的能力。企業稅務部門要及時評定涉稅的風險，將風險及時消除。

（五）房地產企業要加強稅務管理人員的素質

現在，房地產企業的稅務人員的素質參差不齊，因此，企業要通過定期的培訓來提高稅務人員的專業素養，不斷更新稅務人員的理念。房地產企業要制定考核機制，定期對稅務人員的專業知識考核，保障稅務人員能夠勝任自身的崗位。提高稅務人員的道德素質，防止偷稅、漏稅的現象發生。

結語

房地產企業中存在著偷稅和漏稅的現象，使國家的稅收大量地流失，因此，構建房地產企業內控體系有著重要的意義，房地產企業稅務內控體系的建立，不僅僅可以促進房地產行業的發展，而且對國家經濟的發展起著重要作用。因此，房地產企業構建稅務內控體系是很有必要的。建立健全房地產企業稅務內控體系必須堅持一致性原則、成本性原則，房地產企業要不斷完善稅務內控的管理水準，設置內部風險預報體系，建立健全稅務風險評估機制，從而促進房地產企業的長遠發展。

參考文獻：

[1]許明. 對我國企業稅務內控體系的構建研究[J]. 財經界,2014（02）.

房地產企業會計核算細則范文第3篇

近年來，房地產業的迅猛發展，逐漸成為一項國民經濟的重要產業和國家稅收收入的重要來源。然而房地產企業銷售不動產預收款項的核算和銷售收入的確認以及相關營業稅、企業所得稅的稅收處理上，由于行業會計制度和稅收政策法規的要求不同，使其相關稅收的核算與會計處理產生明顯差異。

一、銷售不動產預收款項收入的確認和核算

房地產企業銷售不動產收入的確認同一般的生產企業相比具有一定特殊性，其取得的預收款項未能同時符合《企業會計準則――收入》中關于商品銷售收入確認的條件。在會計實務的處理上，房地產企業對收入的確認上也出現過因采用不同的方法而導致不同的結果。比較有代表性的做法包括：以簽訂預售合同并收取預收款項作為收入確認的依據、以簽訂正式銷售合同作為收入實現、以竣工驗收并開具發票作為銷售實現、以收訖款項并辦妥產權過戶手續作為收入的確認等。這些做法曾經引起嚴重的分歧，有些房地產上市公司因銷售收入的確認問題而被出具保留意見或解釋性說明段的審計意見。

為加強房地產企業稅收征管，特別是規范企業所得稅的納稅行為，2003年7月，國家稅務總局下發了《關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發［2003］83號）。時隔兩年多，針對房地產行業所得稅管理新暴露的問題，國家稅務總局又于2006年3月下發了《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發［2006］31號）。由此，現行稅收政策在確認銷售不動產收入的問題上，分別按照一次性全額收款方式、分期收款方式、銀行按揭方式、委托銷售方式、先租再售方式、視同銷售等不同方式采取不同的方法來明確。總體上說，銷售不動產預收款項確認收入的原則，其核心不外乎包括以下兩個基本條件：1.開發產品的產權已經轉移，并將開發的房地產項目交付給購買人；2.價款已經收到或者已取得收取價款的權利。

為此，在銷售不動產取得預收款項時，與其他工商企業預收款項一樣，會計上不將其確認為收到當期的銷售收入，而將其作為預收賬款處理，待以后符合不同銷售方式下收入確認要件時，再將其轉為符合條件當期的損益。

二、銷售不動產預收款項的納稅義務

在營業稅方面，《中華人民共和國營業稅暫行條例》第十一條第三款規定：“納稅人銷售不動產，應當向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。”《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十八條規定“納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”

在企業所得稅方面，對房地產企業在取得銷售不動產預收款項時，采取預計應納稅所得額的辦法計算繳納企業所得稅，計算方法從國稅發［2003］83號文規定的預計營業利潤率修改為國稅發［2006］31號文規定預計計稅毛利率。現行政策規定：1.房地產企業在開發產品未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。預計計稅毛利率按開發項目的性質（經濟適用房和非經濟適用房）以及按非經濟適用房項目的不同區域分別確定為預售收入的3%、10%、15%和20%。2.房地產企業在開發產品完工后，根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。該項開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。

因此，結合銷售不動產預收款項確認收入的原則，稅法與會計制度對預收款項在收入確認時間與納稅義務時間存在差異，房地產企業銷售不動產收取預收款項雖然不確認經營收入，但同樣產生了營業稅、企業所得稅的納稅義務。

三、銷售不動產預收款項的賬務處理和納稅調整

由于房地產企業銷售不動產預收款項的應交營業稅和企業所得稅的計算、申報與會計核算結轉收入不匹配、不一致，那么房地產企業應如何針對預收款項進行賬務處理和納稅調整呢？

房地產企業應在收到銷售不動產預收款項的當期，不僅要將其并入發生當期的應納稅營業額計算繳納營業稅金及附加，而且要其預收款項先按預計計稅毛利率計算出當期毛利額，可以扣除相關的期間費用、營業稅稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，并將按上述計稅毛利率計算的金額作為取得當期的應納稅所得額的調增項目處理，計算繳納企業所得稅。同時允許企業在按會計制度規定將上述預售收入確認為收入實現時，將已繳納過營業稅的應納稅營業額、企業所得稅的應納稅所得額作為發生當期的應納稅營業額和應納稅所得額的調減項目處理。總體上說，國稅發［2006］31號采用預計計稅毛利率法計算預計應納稅所得額后，對實際發生的費用、稅金及附加，已于發生的當期依法在企業所得稅前扣除，待開發產品完工后只需考慮產品的計稅成本問題，因而更加科學、合理、合法。

由于按現行稅收政策對銷售不動產預收款項采取預計計稅毛利率法估算的應交所得稅稅額，與某一會計期間實際應交所得稅稅額以及完工決算應交所得稅稅額一般會存在差異，因此，房地產企業必須建立相應的明細賬或輔助賬，對會計制度和稅收政策允許扣除的與同期預收款項配比的稅金及附加進行登記。嚴格按照企業會計制度進行賬務處理的前提，其實質上是一種時間性差異，利用“遞延稅款”賬戶歸集和轉回企業所得稅，可以有效地將按稅收政策預計計稅毛利率法預交的所得稅與確認收入時確定的所得稅相聯系，按照會計處理的權責發生制原則、配比原則等相關原則解決好賬務處理問題。

四、銷售不動產預收款項核算注意事項

2003年以來，國家稅務總局每年都把房地產業作為稅收專項檢查的重點，在明晰政策和強化征管等方面規范企業納稅行為，采取有效措施防止逃避納稅義務，保證國家稅收及時足額入庫。為此，加強銷售不動產預收款項的核算工作，必須做好以下兩個方面工作：

房地產企業會計核算細則范文第4篇

房地產企業收入是指企業對外轉讓、銷售、結算開發產品等所形成的經濟利益的總流入。會計法規與稅收法規分別從不同的角度規定了房地產企業收入的確認原則。

(一)會計法規關于房地產企業收入的確認原則 《企業會計準則――收入》規定了銷售商品的收入確認條件，房地產銷售與一般的商品銷售類似，按銷售商品確認收入的原則確認實現的銷售收入。但房地產銷售要經過取得預售許可證、預售并簽訂商品房買賣合同、辦理產權過戶等環節，因此房地產企業同一般的生產企業相比，收入的確認又具有其特殊性。

在房地產銷售中，房地產的法定所有權轉移給買方，且所有權上的主要風險和報酬也已轉移，企業即應確認銷售收入。但也有可能出現法定所有權轉移后，風險和報酬尚未轉移的情況，此時，賣方在繼續涉入的期間內不應確認收入。房地產銷售由于其商品價值很大，收款方式與一般的產品有很大的不同，買方可能選擇一次性付款、分期付款、按揭付款等方式。但無論買方采用何種付款方式，房地產企業確認收入的實現，均應同時具備以下條件：(1)商品房已經移交；(2)已將發票或結算賬單提交買方；(3)履行了銷售合同規定的義務，且價款已經取得或確信可以取得；(4)成本能夠可靠地計量。在收到預售房款或簽訂商品房買賣合同時不應確認收入實現，因為這種情況下主要風險和報酬不一定已經轉移；如在產權過戶后才確認收入實現，則會造成推遲確認收入，不符合實質重于形式原則。

(二)稅收法規關于房地產企業收入的確認原則 稅法對于內外資房地產企業的收入確認原則均有專門規定，其共同點在于都按照銷售方式的不同來確認收入的實現。

對于內資房地產企業，根據《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》，住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：(1)采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(權利)時，確認收入的實現；(2)采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現，付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現；(3)采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

對于涉外房地產企業，根據《國家稅務總局關于外商投資房地產企業所得稅管理問題的通知》，外商投資企業及外國企業房地產銷售收入的確定以權責發生制為原則，具體可根據銷售方式的不同按以下原則確定：(1)采取一次性全額收取房款的，以房產使用權交付買方之日或開具發票之日作為銷售收入的實現；(2)采取分期付款或預售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現；(3)采取以土地使用權或者其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收入的實現；(4)采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉賬之日為銷售收入的實現。

可見，會計法規與稅收法規對于房地產企業涉及所得稅的收入確認原則存在區別。會計法規對房地產企業收入的確認主要以房地產的法定所有權轉移給買方且所有權上的主要風險和報酬轉移為前提，而稅法則按銷售方式的不同確認房地產企業收入的實現。

(三)房地產企業流轉稅的計繳房地產銷售一般都會收取購房定金，購房定金在會計核算上只能反映為預收賬款，不能作為銷售收入的實現。而按照《營業稅暫行條例實施細則》的規定，納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此，房地產企業收到預收款時，須按照適用稅率計提并繳納營業稅及附加，而不論當期會計核算上是否結轉收入。

我國稅法規定土地增值稅按單個開發項目進行計征，對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入可以預征土地增值稅。對納稅人預售房地產所取得的收入，納稅人應當到主管稅務機關辦理納稅申報，并按規定比例預交，待辦理項目竣工結算后，多退少補。

[例1]某房地產企業開發的商住小區項目于2×6年2月份開盤預售，住宅尚未完工，計劃于20×6年5月份交房。2月份取得合同預收款收入1500萬元，其中含有一幢綜合樓，售價為1000萬元，全部款項已收訖并已竣工交房，發票已提交買方。綜合樓買賣合同約定，兩年期滿后15日內買方可選擇按原價退房，賣方同時一次性給予10％的補償金；買方也可選擇不退房，但仍享有10％的一次性補償金。該企業適用營業稅率5％(主管稅務機關核定以1個月為一期納稅)、城建稅率7％、教育費附加率3％，土地增值稅按1％預征。

(1)收入確認問題。該房地產企業在2月份不應確認銷售收入。原因在于該小區的住宅尚未交房，主要風險和報酬尚未轉移。綜合樓雖然已經移交、全部款項已收訖并已提供發票，但是買方有退房選擇權，故該企業應在重大不確定因素消失(即兩年期滿15日內買方未選擇退房)后確認收入。

(2)流轉稅計繳問題。根據稅法規定及稅務機關核定，該企業應在申報期3月10日前按照預收款收入的5．5％繳納2月份營業稅及附加82．5萬元。同時，對該企業應按預收款的1％預征土地增值稅15萬元，辦理竣工結算后根據預征情況多退少補。

[例2]某房地產企業開發的商業房項目于20×5年4月份開盤預售，20×6年2月份完工交房并辦理了竣工結算。該項目20×5年取得銷售收入5000萬元，20×6取得銷售收入2000萬元，至此全部銷售完畢且發票或結算賬單已提交買方。為建造該商業用房支付的地價為1500萬元，投入了3000萬元的房地產開發成本。該企業不能按該商業用房計算分攤銀行貸款利息，當地規定的房地產開發費用按10％扣除，該企業適用營業稅率5％、城建稅率7％、教育費附加率3％，20×5年該項目已按1％預征土地增值稅。計算20x6年度該項目應納土地增值稅額。

1、轉讓房地產的收入=5000+2000=7000(萬元)

2、確定轉讓房地產的扣除項目金額

(1)取得土地使用權所支付的金額為1500萬元

(2)房地產的開發成本為3000萬元

(3)與房地產開發有關的費用：(1500+3000)×1O％=450(萬元)

(4)與轉讓房地產有關的稅金=7000×5．5％=385(萬元)

(5)從事房地產開發的加計扣除：(1500+3000)×20％=900(萬元)

轉讓房地產的扣除項目金額=1500+3000+450+385+900=6235(萬元)

3、轉讓房地產的增值額=7000-6235=765(萬元)

4、增值額與扣除項目金額的比率=765+6235≈12％

5、20×6年度該項目應納土地增值稅額=765×30％-5000x1％＝179．5(萬元)

二、房地產企業成本確認及所得稅問題

(一)房地產企業成本確認應遵循配比原則 在房地產開發中，一個住宅小區的開發建設通常需要較長時間，往往會出現住宅已經建成而配套工程尚未投入使用，或者住宅已經銷售而道路、綠化尚未完工的情況。這種商品房與配套設施建設的時間差，使得那些已經具備使用條件、并已出售的商品房應負擔的配套設施建設費用無法按照配套設施的實際成本來計算。為了及時結轉小區內已出售商品房的開發成本，以便與銷售收入相配比，就需要采取預提方式，將未完工的配套設施的預計建設費用計入已銷售商品房的開發成本。其計算方法一般是以未完工配套設施預算為基數，計算出已出售商品房應負擔的數額，作為預提費用計入已出售商品房開發成本。待開發小區全部竣工決算時，再調整預提配套設施費用，以保證整個開發小區成本計算的準確性。

正是由于房地產項目開發周期長，收入、成本的結轉往往要跨年度才能完成，使得房地產企業在成本的確認與計量中存在一定的操作空間，可能違反配比原則，多計或虛增成本，調節當年利潤。主要表現為：(1)多計開發成本。如對于不能有償轉讓的公共配套設施，人為多預提計入成本；虛構欠付的工程款掛賬進成本；拖延工程結算時間，推遲項目財務決算。(2)濫擠亂攤成本。為了降低應納稅所得額，人為將應由未售商品房負擔的成本擠入已售商品房承擔；將非開發項目的借款利息、工資、福利費等計入該項目，人為虛減項目利潤。

(二)房地產企業成本費用的分攤 一是借款利息的處理。房地產企業開發項目前期進行征地、拆遷、補償以及基礎設施建設都需要投入大量的資金。其資金來源除了預收款外，還可能有銀行借款。按照企業會計制度的規定，房地產企業為開發房地產而借入的資金所發生的利息等借款費用，在開發產品完工之前，應計入開發成本，待銷售實現時按照配比原則轉入當期銷售成本。在開發產品完工之后，則應計入當期費用。二是共同性成本的分配。房地產企業土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等共同性成本歸集完畢，在財務結算時是按占地面積、可售面積還是按建筑面積分配?筆者建議按可售面積分配，原因是：首先各建筑物的占地面積需要國土部門核定，可能存在滯后性，因而財務操作上有困難；其次，如按可售面積分配，由于可售面積在銷售過程中可能會有所調整，如此前已售開發產品成本已經結轉，會造成未售與已售開發產品成本分配標準不一致。反之，按照建筑面積(扣除不能有償轉讓的公共配套設施面積)分配，則可保證已售和未售開發產品成本分攤的合理性、一致性、準確性。

(三)房地產企業成本結轉方法的選擇房地產企業結轉商品房銷售成本時一般有兩種方法：一是按面積比結轉。先將完工開發產品總成本除以總建筑面積(扣除不能有償轉讓的公共配套設施面積)得出單位成本，再用已售面積乘以單位成本即為應結轉的銷售成本，未結轉部分為存貨。二是按收入比結轉。將已售合同收入占總可售合同收入的比率乘以完工開發產品總成本即為應結轉的銷售成本，未結轉部分為存貨。

房地產企業會計核算細則范文第5篇

【關鍵詞】房地產；銷售；收入確認；過程；時點

一、 房地產行業收入概述

1.房地產行業收入確認的理論依據

房地產收入符合《企業會計準則第14號――收入》指南中提供勞務收入標準。準則對收入的確認規定得比較原則化、注重交易的經濟實質，要求符合以下四個條件：

（1）收入的金額能夠可靠地計量；

（2）相關的經濟利益很可能流入企業；

（3）交易的完工進度能夠可靠地確定；

（4）交易中已發生和將發生的成本能夠可靠地計量。

顯然，一項交易或事項發生后，若僅同商品銷售、提供勞務收入有關，則應否和何時確認為收入，就需要會計人員運用專業知識和實際工作經驗進行職業判斷，從交易的類型、收入的種類、銷售、提供勞務時有無附加條件而使所銷售的商品或勞務在似乎錢貨兩清的表面現象后，與商品或勞務有關的所有權及其風險在實質上是否完全轉移等方面進行分析與判斷，才能決定收入應否和何時確認。

2.房地產行業收入構成、合同有關收入條款類型

（1）收入構成

①費是指公司銷售開發商開發的樓盤，銷售成功且達到合同約定條款后按照合同約定比例，開發商結算給公司的銷售傭金。

②顧問費是指公司為開發商提供的前期市場調研、產品定位、市場策劃以及后期銷售過程中的策劃服務等工作得到的相應報酬。

③渠道分銷收入是指銷售公司行業內資源共享，在公司間再次簽訂合同，按約定比例結算分銷傭金。

④開發商給予的獎勵是指在房地產銷售期間開發商根據銷售情況給予的固定的或者臨時性的各項獎勵，其中包含：跳點、超價等。

（2）合同收入確認條款類型

①銷售合同

a.以開發商房款到賬金額確認銷售公司費收入

合同約定不論收到的房款為部分或全部，開發商以收到的房款金額結算銷售傭金。

b.開發商必須收到全部房款后，以全部房款金額確認公司銷售傭金

合同約定開發商必須收到全部房款后按照總房款的一定比例結算傭金。

c.開發商必須收到全部房款后，結算80%傭金且留有收房控存20%

開發商必須收到全部房款，只結算80%傭金，另外20%傭金，必須等到業主收房且業主滿意評價達標后才可結算。

②顧問策劃合同，是與開發商簽訂的為開發項目提供市場定位、數據調查、營銷計劃等服務的合同。合同中一般規定按照所約定的服務內容條款和完成時間節點，按合同總價款的比例，分階段結算傭金報酬。

③渠道分銷合同是指銷售公司間再次簽訂合同，按照合同中約定的銷售方式和提成比例完成同一項目的銷售服務活動。

④獎勵合同或臨時約定協議，開發公司視銷售情況階段性和臨時性與公司約定的銷售獎勵。比如：跳點合同中的傭金結算。

3.規范房地產行業收入確認的重要性

隨著房地產行業的不斷壯大和深入發展，規范的收入確認原則不僅能夠幫助企業準確計量經營業績、規避法律及涉稅風險，而且促使企業提高內控管理水平。

（1）計量標準的統一，能夠增強可比性。統一了行業收入確認的條件，而非個性化逐一分析合同條款即收款條件，可以使得企業間可對標，行業業績可評判，為企業經營決策提供有效數據。

（2）規避法律及涉稅風險。統一規范的收入確認過程，是需要公司和開發商之間進行數據交換和確認，這個過程為今后新合同的條款設計、合同糾紛中證據的收集提供了保障；同時也可以避免在混亂的收入確認下產生的稅務差異和納稅風險。

（3）提升企業內控的管理水平。規范化的收入確認過程，使得企業建立起一套規范的、完整的、標準的銷售數據統計流程，這個流程本身就是一個科學管理的方法，這將有助于企業加強自身管理，提高內控制度建設。

（4）通過行業標準的統一，減少行業內的不公平現象，創造一個良好的經營競爭環境。為公司上市審計提供理論支持，方便審計師發表審計意見，從而為企業的上市融資提供便利，促進整個行業的長足發展。

二、 房地產行業收入確認的影響因素

1.收入準則的限制

《企業會計準則――收入》應用指南中認為：長期為客戶提供重復的勞務收取的勞務費，在相關勞務活動發生時確認收入。房地產銷售業務從服務周期來說其時間跨度往往需要幾個月甚至一兩年，在此期間為開發商提供一項重復勞務即銷售服務。按照指南中的規定根據相關勞務發生時確認收入，這里的確認時點不是由銷售公司所能掌控的。

從本文中對房地產行業收入構成、合同有關收入條款類型的分析中不難看出，看似明確的收入類型和合同條款，確因開發商的主導地位導致的信息的收集和確認過程的不對等地位，在實際工作中很難作為收入確認的依據。且現在開發商作為強勢的一方，經常會有不按合同約定支付傭金，最終壓低結算費的情況出現，導致以權責發生制按合同條款確認收入卻無法收回所確認款項。

2.收入條款的不確定性

（1）以開發商房款到賬金額確認銷售公司費收入

在現實中，銷售公司負責協助業主簽訂銷售合同及支付首付款，在該環節能夠掌握每套銷售房屋的首付款到達開發商賬戶時間及金額，此部分房款對應費可以依據合同確認傭金，但是由于開發商財務及放款銀行具有保密性，銷售公司無法隨時查詢已銷售房屋尾款是否到達開發商賬戶及具體金額，由于開發商自身利益需要，其在收到房款后長期不與銷售公司對賬確認，導致銷售公司實際已達到合同約定收入確認條件，但是因為信息的不完整而無法確認收入。

（2）開發商必須收到全部房款后以全部房款金額確認銷售公司傭金

此類型銷售合同看似簡單，但銷售公司完全無法掌握全部房款是否已經到達開發商賬戶，原因同上，從而無法根據合同條款確認收入。

（3）開發商必須收到全部房款才結算80%傭金且留有收房控存20%

此類型合同基本與第2條情況相同，但是關于20%的收房控存傭金信息銷售公司更加無法掌握，只能按照開發商結算傭金時點確認收入。

（4）顧問策劃收入

此類收入是銷售行業唯一處于相對主導地位的收入形式，因為其需要大量的信息、經驗和人才積累，又處于房地產業務前端，所以基本能夠按照完工百分比法確認收入，但是如果面對的是房地產開發行業的巨頭，為了取得后期的銷售業務，也不得不遷就開發商的意愿。

（5）渠道分銷收入、跳點收入

此二類收入因統計過程需大量開發商的考核銷售記錄支持，另因銷售公司與房地產開發公司信息的不對等，導致實操中也無法完全按照合同條款確認收入，也只能按照實際到賬時確認。

3.稅務收入確認的差異

根據國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知國稅函[2008]875號中關于勞務交易的規定：企業在各個納稅期末，提供勞務交易的結果能夠可靠估計的，應采用完工進度（完工百分比）法確認提供勞務收入。

（1）提供勞務交易的結果能夠可靠估計，是指同時滿足下列條件：①收入的金額能夠可靠地計量；②交易的完工進度能夠可靠地確定；③交易中已發生和將發生的成本能夠可靠地核算。

（2）企業提供勞務完工進度的確定，可選用下列方法：①已完工作的測量；②已提供勞務占勞務總量的比例；③發生成本占總成本的比例。

（3）企業應按照從接受勞務方已收或應收的合同或協議價款確定勞務收入總額，根據納稅期末提供勞務收入總額乘以完工進度扣除以前納稅年度累計已確認提供勞務收入后的金額，確認為當期勞務收入；同時，按照提供勞務估計總成本乘以完工進度扣除以前納稅期間累計已確認勞務成本后的金額，結轉為當期勞務成本。

根據之前對房地產銷售行業現狀及特點分析可見，該行業屬于提供勞務交易，但是因實操中需要根據合同條款并結合開發商確認的證據來確認交易的完工進度、勞務總量比例以及發生成本占總成本比例，所以會與國家稅務總局的規定產生差異。如若房地產銷售公司按照稅務確認收入條件確認收入，將業務合同作為確認基礎，而得不到真實的業務數據支持，那么不難預測，大量應收賬款的呆死賬將在確認收入后期出現，同時已經上繳的稅款也無法退回，那么對于房地產銷售行業而言，完全依照稅務收入確認方式確認收入將加大行業稅務風險。

三、 完善房地產行業收入確認的建議

1.銷售經紀公司自身需要完善的流程

（1） 建立和完善基礎臺賬

在銷售過程中，建立銷售基礎臺賬，掌握客戶從簽約到最終收房整個過程中客戶與開發商完成交易的所有信息，包括：定金的繳納、簽約首付的付款時間、全額房款支付完畢的時點以及客戶的滿意度評價等等。

（2）與開發商定期溝通和對賬

與開發商建立起良好溝通機制，是為其提供服務，保證質量的有效措施。公司和開發商的相關人員應該定期進行數據核對和交換，以便于雙方能夠準確確認收入和成本（公司確認收入，開發商確認成本）。

（3）定期匯總分析，明確催款方法

為了有效保證經濟利益能夠及時流入企業，維護企業自身利益，銷售公司應該針對應收款項建立相應的管理措施，比如應收款預警時間的設定，分別不同的賬期采取不同的催繳方式，與律師事務所建立長期的合作機制等等。

2.政府房地產管理部門建立相應的監督機制

（1）完善房地產銷售合同備案的內容

受到現有房產銷售備案內容的限制，作為房地產監管部門也不能隨時動態掌握銷售情況，這既不便于國家監管也不方便數據的統計和使用。建議增加房地產銷售合同備案登記內容，如增加全款支付時間、貸款銀行等。

（2）建立備案登記查詢系統

既然監管部門建立了備案登記制度，那就應該把相關的不涉及隱私的登記信息進行公開，方便信息的使用者查詢。可以分為個人用戶和企業用戶，對其相應公開不同等級的信息查詢內容。提高數據的使用效率，從而降低企業數據采集成本。

（3）加大對房地產銷售的管理與控制，從政府層面建立項目運作的上報機制

在國家利用政策宏觀調控房地產的基礎上，引入一些具體的控制措施，指引項目操作的過程，從而引導房地產行業的健康發展。比如：建立項目進展全過程的上報制度，監控相關項目從立項到最終銷售全過程的收入、成本、利潤的確認。

3.完善《企業會計準則》的可操作性

盡管《企業會計準則》的收入確認原則對規范會計核算，提高會計信息質量雖然有很大的作用，但不能徹底消除不規范、不公平現象。我們可以進一步探索在收入確認原則中采用“收付實現制”，以實際收到價款作為收入確認的依據，在其他確認條件不變的情況下，將第三條件改為“與交易相關的經濟利益已經流入企業”，這樣就不需要由企業來判斷，會計管理機構，稅收征管機構也不會出現爭議，也更能使會計核算規范統一，提高會計信息質量，且為企業創造一種公平的納稅環境。

同時，希望財政部門能夠根據不同行業，出具行業內的實施細則和操作規范，從而對實際業務更具有指導意義。

參考文獻：

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