房地產(chǎn)商投資合同

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房地產(chǎn)商投資合同范文第1篇

一、社會風險因素

社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化以及房地產(chǎn)、土地等相關政策的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風險主要包括：

(一)政策風險

政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，房地產(chǎn)政策的變化趨向，直接關系到房地產(chǎn)投資者的成功與否。房地產(chǎn)業(yè)由于與國家經(jīng)濟發(fā)展緊密相關，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府對租金、售價的限制、對外資的控制、對土地使用的控制，對環(huán)境保護的要求，尤其對投資規(guī)模、投資方向、投融資的控制，以及新稅務政策的制定，都對房地產(chǎn)投資者構成風險。在未實現(xiàn)完全市場經(jīng)濟的條件下，政策風險對房地產(chǎn)市場的風險尤為重要。因此，房地產(chǎn)商都非常關注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此引發(fā)的風險。

(二)房地產(chǎn)審批風險

房地產(chǎn)審批風險是由于開發(fā)商報建以及辦理各種手續(xù)的過程不順利或者受到阻礙帶來的經(jīng)濟損失。房地產(chǎn)開發(fā)商要如期進行房產(chǎn)開發(fā)，首先要經(jīng)過建設行政主管部門的批準，這就要求開發(fā)商的報建工作順利進行。房地產(chǎn)開發(fā)投資成本高，工期的延誤可能會帶來巨大的經(jīng)濟損失，文件審批在政府任何一個管理部門受到阻礙都會影響預期收益，所以，房地產(chǎn)審批風險一直倍受房地產(chǎn)開發(fā)商的重視。

(三)城市規(guī)劃風險

城市規(guī)劃的變動對已經(jīng)建成的、正在建設中的以及將要建設的房地產(chǎn)商品的價值量會產(chǎn)生影響，其負面影響就是給房地產(chǎn)商品經(jīng)營者帶來經(jīng)濟上的損失。

(四)區(qū)域發(fā)展風險

區(qū)域發(fā)展風險是指由于周圍環(huán)境的房地產(chǎn)商品發(fā)生變化而影響其它房地產(chǎn)商品的價值和價格，為投資者帶來損失的風險。區(qū)域發(fā)展風險主要體現(xiàn)在兩個方面：近鄰地區(qū)發(fā)展風險和類似地區(qū)發(fā)展風險。

二、經(jīng)濟風險因素

經(jīng)濟風險因素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關的不確定因素，它們的出現(xiàn)會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，這類風險因素可以分為以下幾類：

(一)市場供求風險

任何市場的供給與需求都是動態(tài)的和不確定的。這種動態(tài)的不確定性決定了市場中的經(jīng)營者收入的不確定性。因為經(jīng)營者的收入主要是由市場的供給和需求決定的。房地產(chǎn)市場中的經(jīng)營者所承擔的這種風險比其它市場要大些。因為房地產(chǎn)商品的價值受供求影響的幅度很大。這種由于供給與需求之間的不平衡而有可能導致的損失，就是供求風險。只有對房地產(chǎn)供求關系做出客觀的判斷并進行科學的預測，把握房地產(chǎn)市場供求變化的客觀規(guī)律，才有可能避免該風險的發(fā)生。

(二)財務風險

財務風險是經(jīng)濟風險中的一大類，它主要是由于各種財務因素發(fā)生變化而給房地產(chǎn)商品經(jīng)營者帶來的各種損失。財務風險又可以分為以下幾類：通貨膨脹風險、資金變現(xiàn)風險、開發(fā)費用變化風險、稅率變動風險。包括：通貨膨脹風險、資金變現(xiàn)風險、開發(fā)費用變化風險。

(三)融資風險

房地產(chǎn)融資風險是指融資方式和條件發(fā)生變化對房地產(chǎn)投資經(jīng)營者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)商品是一種資金密集型商品，商品投資生產(chǎn)者對非自有資金的依賴性很強，外部資金條件一旦發(fā)生變化，便立即影響房地產(chǎn)商品的正常生產(chǎn)、經(jīng)營活動。與融資風險有關的因素可分為：“樓花”融資風險、房地產(chǎn)按揭風險。

三、技術風險

技術風險是指由于技術方面的不確定性給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的風險，表現(xiàn)在開發(fā)商對房屋戶型設計、功能要求、科技含量、工程質量、材料選擇等的掌握上。造成技術風險的因素很多，主要可分為以下幾種

(一)建筑施工技術和工藝革新的風險

采用不同的或新的施工技術，其可靠性是不完全確定的，存在失敗的可能性，另一方面還會增加試驗成本。因此，這樣的損失一旦出現(xiàn)就會增加開發(fā)商或投資者的成本，并依次轉移到商品的經(jīng)營者身上。當然，建筑施工技術和工藝的改變產(chǎn)生的風險是一種低概率風險。

(二)建筑設計變動或計算失誤風險

建筑設計變化或設計計算錯誤可能給投資者增加房地產(chǎn)開發(fā)成本或造成其它損失。設計變化主要是指建筑物設計的風格、流派等等的變化，這種變化將影響施工成本、材料成本以及建筑物建成后的出租和銷售。設計的準確性直接影響房地產(chǎn)商品的量和可靠性，一旦發(fā)生計算錯誤，已建的工程有可能需要砸掉重建，從而給開發(fā)商造成經(jīng)濟上的巨大損失。

(三)施工事故風險

施工事故風險是指施工過程中出現(xiàn)各種事故而造成房地產(chǎn)破壞、人的傷亡、機械設備損壞等損失。這類事故一旦發(fā)生，便會發(fā)生事故處理費和各種補償費，同時影響整體工作氣氛并延遲工期。這些損失變成開發(fā)成本的增加，而且也會轉移到商品的成本中而成為商品經(jīng)營者的損失。

(四)信息風險

信息風險是指因信息不精確或錯誤、信息短缺、信息處理緩慢、信息傳遞錯誤等造成損失的可能性。與房地產(chǎn)市場有關的有許多種信息，例如，建材價格信息、地價信息、設計信息、施工隊信息、招標信息等等。對這些信息掌握的不及時或管理的不完善都會間接增加房地產(chǎn)商品的開發(fā)成本。

(五)建筑材料改變和更新風險

裝演潮流的變化或其它原因可能會導致建筑材料的更新和改變。如果建筑材料需要更新和改變，一方面會迫使施工工藝隨之變化，還有可能影響到原有的設計，因此會造成建設成本的增加：另一方面，材料更新可能導致材料成本上升，或者造成原有材料的浪費。這些增加的成本或浪費的材料變成開發(fā)商的損失，其中一部分損失會轉到房地產(chǎn)商品經(jīng)營者身上。

四、經(jīng)營風險

經(jīng)營風險是指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，由經(jīng)營因素引起的風險。經(jīng)營風險可能是由于企業(yè)經(jīng)營決策失誤或管理混亂等內(nèi)部因素引起的，也可能是由競爭對手實力變化引起的。經(jīng)營風險一般被看作軟風險，也是影響房地產(chǎn)投資項目風險的一個重要因素。經(jīng)營風險的大小一般可用企業(yè)的盈利和盈利增長率來衡量，如果較穩(wěn)定，說明經(jīng)營風險較小：反之，風險較大。造成經(jīng)營風險的因素主要有項目策劃風險、項目管理風險、合同糾紛風險三種。

五、自然風險

自然風險是指由于各種自然原因對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。自然風險主要包括：自然災害風險和氣候災害風險兩大類。自然災害風險包括：地震、泥石流、滑坡、崩塌等；氣候災害風險包括：風暴、

雨雪等災害。這些風險出現(xiàn)的機會很低，但是一旦出現(xiàn)，造成的危害是相當嚴重的。

綜上，針對這些風險因素及時預測和發(fā)現(xiàn)可能存在的風險，采取相應的風險控制措施化解、調節(jié)、控制風險因素，以回避、消除和降低風險事件發(fā)生的概率以及風險損失的程度，從而最終實現(xiàn)降低房地產(chǎn)投資者預期收益損失。主要通過風險回避、風險預防和風險抑制三種方式控制風險。

(一)風險回避

風險回避是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過對房地產(chǎn)投資風險的識別和衡量，發(fā)現(xiàn)某項房地產(chǎn)投資活動可能帶來風險損失時，事先就避開風險源地或改變行為方式，主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的投資活動，以消除風險隱患。一般意義而言，風險回避是處理房地產(chǎn)投資風險最強有力、最徹底的手段。

在實際的房地產(chǎn)投資活動中，開發(fā)商常用的風險回避措施有：

1　放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產(chǎn)開發(fā)活動。在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商常常通過可行性研究來進行房地產(chǎn)投資風險的識別和衡量，放棄在風險較大的某個時間、某一開發(fā)位置，或以某種物業(yè)類型和投資方式乃至整個開發(fā)方案進行的房地產(chǎn)開發(fā)活動。在前期階段，基于對地塊自然屬性、社會屬性或有關部門對地塊使用的規(guī)劃要求的深入調查，放棄購買不合格土地，終止開發(fā)活動。

2　改變房地產(chǎn)投資開發(fā)活動的性質、地點或工作方法。在投資決策階段，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進行商業(yè)樓宇開發(fā)風險較大，而進行住宅開發(fā)市場前景樂觀且收益有保障，此時開發(fā)商通過改變開發(fā)性質從而回避開發(fā)商業(yè)樓宇的風險；又如，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進行住宅開發(fā)成本高、位置差，而另一塊宗地卻比較適合，因此開發(fā)商改變開發(fā)地點從而回避在原地塊開發(fā)帶來的風險。

(二)房地產(chǎn)投資風險預防

房地產(chǎn)投資風險預防是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)投資風險損失發(fā)生前采取某些具體措施以消除或減少可能引致風險損失的各項風險因素，實現(xiàn)降低風險損失發(fā)生的概率，同時也能達到減少風險損失程度的作用。風險預防措施可以是一種行動或一套安全設備裝置，開發(fā)商在深入研究風險損失是怎樣發(fā)生的基礎上，在風險損失發(fā)生前將引發(fā)事故的風險因素或環(huán)境進行隔離，即切斷風險事故鏈，從而預防風險損失的發(fā)生。

1　在投資決策階段，開發(fā)商預防風險的首要任務是建立一支高水平、多學科的開發(fā)隊伍，把握國際、國內(nèi)和地區(qū)當前和今后的政治、經(jīng)濟形勢，經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況，諸如工商業(yè)狀況、人口結構與密度、居住條件、基礎設施現(xiàn)狀、建設規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及未來發(fā)展趨勢等，理性研判該類物業(yè)的市場供求狀況并進行科學的項目可行性研究，合理評價和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全員正確的風險態(tài)度，加強風險資料搜集、整理和比較，強化對房地產(chǎn)投資風險管理理論的研究和學習，高度重視企業(yè)風險管理；最后，要建立風險管理制度，制定科學的考核標準和獎罰措施，并在實際中嚴格執(zhí)行，建立健全風險管理機構，編制并推行風險管理計劃。

2　在開發(fā)前期階段，開發(fā)商應主動與地方政府、各專業(yè)管理部門、金融機構、原土地、地上物所有者搞好關系，密切雙方聯(lián)系，征得其理解和支持；了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況，以適當?shù)姆绞皆谶m當?shù)臅r機購買土地；及時同有關部門溝通，獲取對地塊使用意圖的確認，妥善處理征地、拆遷和補償問題；委托水平高、信譽好的勘察、設計單位進行勘察、設計，并就初步設計方案與政府有關管理部門進行溝通，認可后方才進行詳細設計，同時嚴格控制設計進度及設計質量；根據(jù)資金需求量、使用時間和融資成本確定最佳融資方案；及時落實建設條件并根據(jù)開發(fā)商自身招標能力、管理能力、工程特點、工程規(guī)模等選擇適當?shù)恼袠恕l(fā)包方式，嚴格承包商和分包商的資格審查，并選擇合適的合同形式簽訂工程承包合同。

3　在工程建設階段，開發(fā)商應明確工程開竣工日期，確定質量標準和進度、質量、安全要求，嚴格審查承包商和分包商的施工組織設計、技術方案，特別是新材料、新技術和新工藝的應用，以及承包商和分包商的進度、質量、安全保證體系并督促其落實進行設計交底，嚴格控制設計變更，做好現(xiàn)場施工日志并注意資料收集和保存，按時支付工程預付款、進度款，確保按施工總進度計劃和年、季、月進度計劃進行施工，妥善、及時處理施工索賠與反索賠；堅持以人為控制中心，從人、材料、機械設備、方法和環(huán)境五個方面嚴格進行質量、安全控制，建立健全質量、安全負責制；嚴格按概預算控制建筑成本；加強工程監(jiān)理，定期視察現(xiàn)場，定期、及時召開現(xiàn)場例會以及臨時協(xié)調會等。

4　在房地產(chǎn)租售階段，開發(fā)商應充分了解市場需求，包括供求狀況、消費者購買力和消費偏好、房地產(chǎn)市場競爭程度、競爭規(guī)模及競爭方式、房地產(chǎn)市場的性質、結構及發(fā)育程度等，并結合所推出物業(yè)的特點制定營銷策略，進行房地產(chǎn)市場合理定位，確定房地產(chǎn)的租售價格，同時在考慮成本及投資收益目標前提下選擇適當?shù)淖馐矍兰盃I銷方式，通過廣告、宣傳推廣、人員推銷及促銷措施，明確房地產(chǎn)租售指標，制定營銷獎罰制度，加強營銷人員的業(yè)務培訓；在租售后階段應選擇那些管理水平高、經(jīng)驗豐富、服務周到和信譽良好的物業(yè)管理公司，建立健全物業(yè)管理制度、收費體系及收費措施，加強物業(yè)管理人員上崗培訓；配備消防器材，及時對建筑物及附屬設備進行定期檢查維修并消除火災、事故隱患等。

房地產(chǎn)商投資合同范文第2篇

【關鍵詞】房地產(chǎn)項目；管理；問題；對策

引言

由于房地產(chǎn)行業(yè)具有自身獨特的特點，它是極易受經(jīng)濟市場影響的一個行業(yè)，對整個社會的穩(wěn)定尤為重要。房地產(chǎn)行業(yè)一直都是受到社會各界關注的重點行業(yè)。近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國城市的房價呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢，老百姓的經(jīng)濟承受能力無法滿足過高的房價，“蝸居”、“北漂”一族的出現(xiàn)都是當前高昂房價的真實體現(xiàn)。因此，如何對房地產(chǎn)進行正確、合理的管理，研究出一套有效的項目管理模式，是當前所有房地產(chǎn)行業(yè)都必須關注的一個重要問題。下文筆者重點論述房地產(chǎn)項目在管理中存在的問題及應采取的措施，推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)項目管理概述

1.1 概念

通常所說的房地產(chǎn)項目管理，實質上是工程項目管理的一個分支，是指房地產(chǎn)項目的管理者通過綜合對系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法的運用，全過程、全方位的綜合管理房地產(chǎn)項目的建設和使用，優(yōu)化配置房地產(chǎn)項目中的各項生產(chǎn)要素，從而為將優(yōu)質產(chǎn)品提供給用戶。它是一門實用性很強的綜合性學科，是發(fā)展?jié)摿艽蟮男屡d學科。

1.2 原則

在對房地產(chǎn)項目進行管理的過程中，應堅持相應的原則。首先應堅持成本最低原則，從房地產(chǎn)項目管理的角度來看房地產(chǎn)的成本運作，應做到成本的最低化，不斷降低運行房地產(chǎn)的成本，實現(xiàn)的最低目標成本的要求，但其前提條件必須要保證質量；其次，必須對房產(chǎn)質量管理嚴格把握，做到行之有效的項目管理運作；再次，應堅持責任對等的原則，因為房地產(chǎn)行業(yè)極易受到市場經(jīng)濟的影響且是一個暴利的行業(yè)，對于房地產(chǎn)商來說，不能為了追求利潤而忽視的質量，應講責任與利益對等，從而保證房地產(chǎn)項目管理的有序進展。

2 房地產(chǎn)項目管理中存在的問題剖析

2.1 缺乏科學合理的前期可行性研究

房地產(chǎn)項目管理的最基本的前提便是前期研究。只有確定了具體合理的方案，才能有序的進行下期的投資建設項目。然而，當前很多房地產(chǎn)開發(fā)商忽視了對項目前期可行性的研究，在拿的項目后，為了趕工程進度，立馬動工，而沒有對市場調研及前期可行性進行充分的研究，僅僅依據(jù)目前市場經(jīng)濟的動向，在實際施工過程中，就會導致嚴重的重復建設社會資源的狀況，從而對資源造成嚴重的浪費，不利于企業(yè)和國家的長遠發(fā)展。

2.2 缺乏完善的項目監(jiān)督程序

由于對房地產(chǎn)項目前期的可行性研究不足，很多房地產(chǎn)商為了獲取利潤，過分追趕工程進度，對工程中應該注意的安全及質量問題的監(jiān)管不重視，監(jiān)管工作不到位。當出現(xiàn)實際問題時，房地產(chǎn)商僅僅是將設計圖紙與現(xiàn)實施工存在的爭議簡單對比，并沒有堅持從實際出發(fā)的原則，而是從經(jīng)濟利益的角度圖紙進行修改，很多臨時調整的決策都是由開發(fā)商廠商一手操辦，缺少有效項目監(jiān)督，沒有制定完善的項目監(jiān)督程序及當實際施工與圖紙設計出現(xiàn)偏差時的解決措施，這就嚴重制約了房地產(chǎn)項目管理的科學性。

2.3 缺乏強烈的合同管理意識

當前，我國房地產(chǎn)商在對項目管理中存在的又一個嚴重的問題是缺乏合同管理意識，很多房地產(chǎn)商的合同管理意識比較。近年來，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，逐步融入世界經(jīng)濟競爭之中，不同文化之間的沖擊對傳統(tǒng)的“口頭”合同思想產(chǎn)生了很大的影響。這意味著，在以后的合同管理中，房地產(chǎn)商必須認真斟酌合同中的每個詞、每個字，更不可隨意的憑個人主觀意識去修改合同。然而，當前我國很多房地產(chǎn)商沒有認識到經(jīng)濟形式和競爭形式的變化，合同意識很淡薄，由于缺乏強烈的合同管理意識，對房地產(chǎn)項目的管理產(chǎn)生了很多不利的影響。

3 改善我國房地產(chǎn)項目管理的措施探究

通過上文對房地產(chǎn)項目管理中存在的問題進行剖析，我們可以看出當前房地產(chǎn)項目管理的問題主要集中在前期的可行性研究、項目監(jiān)督程序及合同管理意識方面，針對這些問題，筆者認為我們可以從下述幾點著手，改善我國房地產(chǎn)項目的管理。

3.1 科學有力的加大進行前期可行性研究

在進行項目施工前，開發(fā)商應收集和整理各方面的信息如市場經(jīng)濟信息、競爭對手的信息等，從市場定位和產(chǎn)品研究及項目的品牌戰(zhàn)略進行科學的前期可行性研究。隨著房地產(chǎn)市場競爭的不斷加劇，開發(fā)商不能僅僅依靠單純的廣告的投入來進行企業(yè)的品牌建設，越來越多的消費者逐步趨向理性和成熟的消費，他們對產(chǎn)品的質量及系列的售后服務更加注重。因此，房地產(chǎn)商應深刻意識到這一點，客觀合理的對自己的產(chǎn)品有進行評價，進行充分的前期可行性研究，才能確保產(chǎn)品質量的實現(xiàn)及企業(yè)自身利益最大化的需求。

3.2 制定完善的房地產(chǎn)項目管理程序

為了確保項目管理的順利進行，必須不斷完善和公開程序監(jiān)督，才能保證項目管理目標的實現(xiàn)。針對目前各地房產(chǎn)項目管理程序不規(guī)范的問題，應該充分發(fā)揮監(jiān)委會的作用，借助第三方力量，避免 “自己監(jiān)督自己”現(xiàn)象的出現(xiàn)。因為房產(chǎn)項目存在點多、面廣、戰(zhàn)線廣的特點，涉及的內(nèi)容更是全面，只有通過有效的管理程序，按部就班，適時的調整項目當中遇到的問題，使項目能夠順利的進行下去。

3.3 強化房地產(chǎn)合同管理意識

房地產(chǎn)商應在前期充分完整的調查研究基礎上，不斷提高項目管理意識。針對當前房地產(chǎn)中普遍存在項目管理意識不強的局面，只有通過對管理意識的不斷強化，讓其意識到項目管理的重要性。首先必須要轉變觀念，改變傳統(tǒng)的“口頭“做法的觀念，意識到合同所具有的強制性及其所具有的威力，這樣才能從根本上解決房地產(chǎn)合同管理意識不強的局面，也能更好的實現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理。

結論

綜上所述，當前由于早房地產(chǎn)項目管理中對項目前期的可行性缺乏研究；在項目實施過程中對項目監(jiān)督程序不夠完善以及合同管理意識淡薄等問題，嚴重制約了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我們應針對出現(xiàn)的問題及時采取解決措施，諸如加大對前期可行性的研究、不斷完善房地產(chǎn)項目管理的程序以及逐步提高房地產(chǎn)合同管理意識等，從而有效的推動我國房地產(chǎn)項目的管理，更好的為市場經(jīng)濟服務。

參考文獻

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房地產(chǎn)商投資合同范文第3篇

關鍵詞房地產(chǎn)產(chǎn)品策略價格策略促銷策略渠道策略

改革開放以來，隨著城市住宅制度改革的不斷深化和土地有償使用制度的實施，房地產(chǎn)業(yè)作為一個獨立的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)在我國迅速發(fā)展起來。我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)從“賣方市場”向“買方市場”的轉變，這就要求房地產(chǎn)行業(yè)要與市場營銷策略相結合。

1房地產(chǎn)商品的特點

房地產(chǎn)是房屋和土地財產(chǎn)的總稱，又稱不動產(chǎn)。其特征與土地特征密切相關。它既屬于生產(chǎn)要素又屬于生活消費品，所以對于消費者來說購買這種特殊的商品既可以看作是投資也可以看作是消費。就房地產(chǎn)這一特殊商品而言，它具有以下特點：

（1）固定性。也稱不可移動性，房地產(chǎn)項目一旦落成，其位置、結構便固定下來，難作大的改動。

（2）組合性。土地和房屋的組合：每個房地產(chǎn)項目都包括房產(chǎn)與地產(chǎn)、房屋與土地兩個部分。消費品和投資品的組合：房地產(chǎn)既有使用價值又有投資價值，隨著發(fā)展，房地產(chǎn)商品的使用價值會減少，但投資價值卻會因某些特定因素而升值。

（3）差異性。在房地產(chǎn)市場上沒有完全相同的兩件產(chǎn)品，因為它不僅受到開發(fā)商、物業(yè)類型、建筑設計的影響，即使建在同一塊土地上，每宗房地產(chǎn)的交通、日照、周邊環(huán)境、景觀等也是不同的，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨有的自然地理位置和社會經(jīng)濟位置，使房地產(chǎn)有區(qū)位優(yōu)劣之分。

（4）稀缺性。這是由土地的自然屬性決定的，因為土地具有不可再生性。

（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地產(chǎn)具有保值增值的特性。

（6）使用周期長。某一項目工程建成通常要2～3年的時間，甚至更長，而產(chǎn)品建成后，一般可使用50年以上。

（7）耗費資金大。房地產(chǎn)售價昂貴，往往要花費人們很多年甚至是一輩子的積蓄。所以購買者在選購住房時慎之又慎，對物業(yè)的質量、價格、配套設施、小區(qū)環(huán)境等許多方面都要進行細致的比較。

2房地產(chǎn)營銷策略的應用

房地產(chǎn)商品有其自己的特征，使得房地產(chǎn)市場營銷不同于日用品、食品、藥品等低值易耗的產(chǎn)品，同時也不同于汽車、電器等使用周期短、升級快的產(chǎn)品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。

2.1產(chǎn)品策略（product）

隨著人們生活水平的提高，對住房的要求已不再只是能遮風避雨的“鋼筋加水泥的叢林”，而是更多的追求其個性化和獨特性。這就要求開發(fā)商通過對產(chǎn)品的名稱、物業(yè)、文化、自然環(huán)境等方面進行精心設計來體現(xiàn)其差異性，做到“人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇”，從而贏得更多的消費者。

（1）名稱。給房地產(chǎn)商品取一個好聽的名字不僅能給人好的第一印象而且還能引發(fā)美好的遐想。比如，金馬公司開發(fā)的“羅馬花園”，其名稱就是追求一種異國的浪漫和古典的高雅。

（2）物業(yè)。提高物業(yè)質量，趕超時代潮流。在當前房地產(chǎn)商品供大于求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內(nèi)部布局、裝飾裝修。為此，開發(fā)商要采用現(xiàn)代化的新材料、新技術，使物業(yè)具有智能化和現(xiàn)代化的格局。

（3）文化。房地產(chǎn)開發(fā)商要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園與中小學來營造小區(qū)的文化氛圍，這些都是在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。

（4）借助自然環(huán)境。開發(fā)商一般只注重對小區(qū)環(huán)境進行人為的建設，而忽略了借助自然環(huán)境，比如借助天然的河流、現(xiàn)有的綠地等，既能使小區(qū)環(huán)境更具特色和自然性，而且還能在經(jīng)濟上節(jié)省人為造勢的費用。

另外還要注意產(chǎn)品創(chuàng)新。產(chǎn)品創(chuàng)新主要包括產(chǎn)品開發(fā)、更新速度及產(chǎn)品質量和水平，可劃分為高科技型、綠色環(huán)保型、社會保障型、設計綜合型。

2.2價格策略（price）

房地產(chǎn)價格營銷策略是房地產(chǎn)營銷策略中的一個重要環(huán)節(jié)。科學合理地制定房地產(chǎn)價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對項目成功及開發(fā)商的生存和發(fā)展具有積極意義。

（1）定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有成本導向的定價、競爭導向的定價和需求導向的定價。總之，在制定價格的時候應根據(jù)成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設計、裝修、配套設施等各個方面進行合理地定價。

（2）定價策略。房地產(chǎn)定價策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價策略。指售房者根據(jù)銷售情況不斷地調整定價的一種方法。這是房地產(chǎn)經(jīng)營者綜合分析同類商品房價格情況后，先以較低的價格出售少量的商品房，然后根據(jù)買房的人多或少的情況適當?shù)靥醿r或降價的一種方法；二是折扣優(yōu)惠。房地產(chǎn)公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優(yōu)惠，可以通過不同的付款方式來實現(xiàn)。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5～10%的折扣優(yōu)惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定合同時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司采取預付定金的辦法，然后余額在一個規(guī)定的期限內(nèi)分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產(chǎn)業(yè)，一些房地產(chǎn)公司和銀行開展了樓宇按揭業(yè)務。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行申請抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產(chǎn)權。這是目前國際上房地產(chǎn)交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。

2.3促銷策略（promotion）

房地產(chǎn)促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。目前我國常采用的促銷有以下幾種：

（1）人員促銷。它是一種傳統(tǒng)的推銷方法，是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握客戶的信息，向目標顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優(yōu)點在于，目標顧客明確、促銷力量集中、互動性強等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業(yè)務素質，而且還要求有較高的個人素質。

（2）廣告。房地產(chǎn)廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產(chǎn)廣告訴求的重點有地段優(yōu)勢、質量優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、教育優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、開發(fā)商的聲譽等。每個開發(fā)商都應根據(jù)自己樓盤的具體情況選擇適當?shù)膹V告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。

（3）公共關系。房地產(chǎn)公關是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過傳播溝通在公眾中樹立良好的形象，以實現(xiàn)其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區(qū)公眾、社團公眾、政府公眾、內(nèi)部公眾等的關系。這可以通過具體的活動來實現(xiàn)，如召開新聞會、進行奠基和封頂儀式、參加社會公益活動，或通過危機公關化不利為有利，從而達到公關的目的。公共關系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。

（4）營業(yè)推廣。這是一種利用短期誘因誘導消費者購買、鼓勵房地產(chǎn)商和企業(yè)推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對于消費者而言，在某個時間段可享受買房送空調、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內(nèi)設施、地下室、花園等。這也是價格策略中的優(yōu)惠折扣。

2.4渠道策略（place）

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道大致可以分為直銷、經(jīng)紀以及近幾年興起的網(wǎng)絡營銷。

（1）直銷。它是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過自己的營銷人員直接向潛在顧客推銷自己產(chǎn)品的行為。直銷的優(yōu)勢在于可以節(jié)省一筆委托的費用，同時它對營銷人員的經(jīng)驗、素質要求很高。

（2）委托推銷。它是指房地產(chǎn)開發(fā)商委托房地產(chǎn)推銷商來推銷其房產(chǎn)的行為。委托商可以是企業(yè)商，也可以是個人商。前者是指由多人組成的具備法人資格的機構，后者是指中介的個人，即經(jīng)紀人。

（3）網(wǎng)絡營銷。這是房地產(chǎn)業(yè)借助網(wǎng)絡進行有效營銷的一種手段。利用互聯(lián)網(wǎng)可以打破地域限制，進行遠程信息傳播，且圖文并茂，效果比較好。目前，國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)、中房網(wǎng)等。隨著電子商務的發(fā)展，網(wǎng)絡營銷應用在房地產(chǎn)業(yè)上將具有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

3結語

綜上所述，結合房地產(chǎn)商品本身的特點，房地產(chǎn)營銷策略大致可分為以上幾個方面。目前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于一個嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷是其一個重要的方面，所以營銷策略對房地產(chǎn)行業(yè)而言有著很重要的現(xiàn)實意義。

參考文獻

1陶婷.略談房地產(chǎn)營銷策略[J].外國經(jīng)濟與管理，2004（8）

2劉艷.淺談房地產(chǎn)營銷策略[J].沈陽干部學刊，2008（6）

房地產(chǎn)商投資合同范文第4篇

唐　中間推廣費用并非成本之重，房地產(chǎn)商的開發(fā)成本主要是基礎成本更高一些，對土地以及建設等投入比例較大。作為廣告費用本身來說是一種可控的成本。畢竟開發(fā)商會根據(jù)收益率來衡量推廣費的比例。

?　文化牌是樓盤競爭之利器，本地消費者是否真正買賬?

唐　如今的房地產(chǎn)市場，消費者選購時依然會很看重地段和價格，而作為房地產(chǎn)開發(fā)商來說，主要滿足消費者兩種需求即可得到市場認可，其一是剛性需求，也就是要滿足購房者一個基本的居住目的。其二則是為了滿足消費者享受生活的欲望。文化牌現(xiàn)在還不是主流需要，但是日后會成為競爭的要素之一。

?　從理財角度看，期房、現(xiàn)房哪個更具優(yōu)勢?

唐　期房作為一個并未成形的樓房，購買本身只是一紙合同，自然會存在一定的不穩(wěn)定性。然而其利潤上升的空間當然也是現(xiàn)房所不能及的。相對于保障而言，購買現(xiàn)房則具備更多的穩(wěn)定性，利潤空間就要小很多了。消費者還是應該明確其中利弊，做出適合自己的判斷。

?　地理位置優(yōu)勢是得天獨厚的稀缺資源，作為城中上班族，選購近郊樓盤應關注什么?

唐　對于項目整體的開發(fā)應該相對成熟，房產(chǎn)五證齊全，最重要的是戶型一定要合理。合理的戶型其實就是在為消費者省錢。不合理的戶型不僅不能改善生活的品質，還會為今后的生活帶來不必要的麻煩，當然，除此之外還要看樓盤未來的規(guī)劃等等。

?　停車位成為現(xiàn)今購房者趨之若騖的珍寶，作為房產(chǎn)商如何解決入住率遠遠高于停車位的現(xiàn)狀?

唐　房地產(chǎn)商應該有“三多一少”的心態(tài)。這就需要他在開發(fā)項目的時候，多一點考慮；多一點負責；多一點良心，少賺一點就可以適當減緩車位壓力。

?　開發(fā)、銷售、物業(yè)常常是三方合作，消費者如何維權，購買時應注意什么?

唐　作為消費者照樣也有“三多一少”值得大家注意。在購房的時候多考察、多對比、多詢問，少聽銷售人員的美言。三方推諉的事其實是可控的，主要是看消費者前期做了多少的預防和準備工作。

?　面對抽獎、返現(xiàn)、會員等等促銷模式，消費者應如何慎重選擇應對?

唐　俗話說“買的不如賣的精”，消費者購房、看房的時候必須做到現(xiàn)流行的那個詞――淡定。購房的過程一定是順其自然的過程，不貪小便宜就不會吃大虧。

房地產(chǎn)商投資合同范文第5篇

扣除預收賬款

筆者查閱萬達地產(chǎn)招股說明書發(fā)現(xiàn)，其資產(chǎn)負債率的定義中，將預收賬款從負債中扣除了。萬達稱，“資產(chǎn)負債率按資產(chǎn)總額（扣除客戶墊款）除以資產(chǎn)總值再將所得值乘以100%計算”（招股說明書P377），“我們的客戶墊款主要包括預售物業(yè)所得款項”（P363），由此可知，其客戶墊款即指預收賬款。

根據(jù)萬達地產(chǎn)招股說明書披露的資產(chǎn)負債數(shù)據(jù)，如果負債總額不扣除預收賬款，萬達地產(chǎn)2013年末和2014年6月30日資產(chǎn)負債率分別高達74%和78%。這一負債率水平與萬科A（000002.SZ）的負債率大致相當。

值得一提的是，萬達地產(chǎn)的投資性物業(yè)以市價計量，其賬面資產(chǎn)中包含了巨額商業(yè)地產(chǎn)增值，如果投資性物業(yè)以歷史成本計量，其負債率遠高于萬科A。

將預收賬款從負債中扣除，并非萬達地產(chǎn)首創(chuàng)。近年來，中國房地產(chǎn)業(yè)形成了一個流行的觀點：預收賬款不是負債，在計算資產(chǎn)負債率時將其從負債中扣除。一些機構和媒體也以此計算房地產(chǎn)企業(yè)負債率。

不過，在招股說明書中將預收賬款從負債中扣除而計算資產(chǎn)負債率，筆者印象中萬達地產(chǎn)似乎是首家。A股市場的房地產(chǎn)上市公司財報中披露的資產(chǎn)負債率指標計算中仍然將預收賬款包括在其債務中，如萬科A的2013年年報披露，其資產(chǎn)負債率為78.0%，并沒有將預收賬款從負債中扣除。不過，“2013年經(jīng)營業(yè)績與分析”中有如此表述： “2013年底，公司剔除預收賬款后的其他負債占總資產(chǎn)的比例為45.54%”。

謬誤已久的預收賬款不是債

房地產(chǎn)企業(yè)的預收賬款究竟是不是債務呢？如果不是債務，那么它是什么？

在資產(chǎn)負債表中，預收賬款列示于企業(yè)的流動負債項下。對于有大額預收賬款的房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果將預收賬款從負債中剔除，那么會計恒等式“資產(chǎn)=負債+所有者權益”就不再成立，以此計算的資產(chǎn)負債率也就失去其應有的意義。

仍以萬達地產(chǎn)為例，2014年6月30日，其賬面資產(chǎn)總額5040億元，負債總額3914億元，所有者權益1126億元。將預收賬款1311億元從負債總額中扣除后的負債額為2603億元，以此計算的資產(chǎn)總額將會大于負債與所有者權益之和。

預收賬款是核算企業(yè)按合同約定向其客戶預收的貨款、定金等。與應付款項等經(jīng)營性負債相比，預收賬款是一項不需要以現(xiàn)金償付的債務，與銀行貸款等有息負債相比，預收賬款通常是一項不需要支付利息的負債。但從本質上來說，預收賬款仍然是一項債務，企業(yè)需要按照合同的約定，按時向客戶交付相應的商品（勞務）。

房地產(chǎn)企業(yè)需要按合同約定的期限向客戶交付商品房，并據(jù)此確認商品房銷售收入；若不能如期交付商品房就構成違約，須向客戶支付違約金。如果房地產(chǎn)商根本沒有足夠的資金用于相應商品房項目的建設，那么房地產(chǎn)商就會由于資金鏈斷裂而導致項目爛尾，企業(yè)有可能因此陷入破產(chǎn)困境。

由于中國商品房實行預售制，房地產(chǎn)企業(yè)賬面都有巨額預收款項。房地產(chǎn)企業(yè)之所以如此扣除，主要理由是，房地產(chǎn)企業(yè)與預收賬款相應的房地產(chǎn)項目銷售結算完畢后，預收賬款余額就會變成零，企業(yè)無須對外支付現(xiàn)金清償。但實際上，與預收賬款相應的房地產(chǎn)項目的建設仍須投入資金，至項目竣工結算期間，仍會發(fā)生管理費用、財務費用等期間費用，繳納營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、教育費附加等稅費。而項目銷售結算時，相應的存貨也會結轉至銷售成本，總資產(chǎn)會相應減少。

簡單地將預收賬款從負債總額中扣除，并以此計算資產(chǎn)負債率，一方面，沒有考慮到與預收賬款相關的房地產(chǎn)項目后續(xù)建設資金支出和期間費用、稅費支出，低估企業(yè)的負債額；另一方面沒有考慮項目結算后，隨著預收賬款結轉至銷售收入、負債減少，相應的存貨也會隨之結轉至銷售成本，企業(yè)的資產(chǎn)相應減少，因而高估企業(yè)的資產(chǎn)總額；由此將嚴重低估企業(yè)的資產(chǎn)負債率。

個人認為，如果房地產(chǎn)商的預收賬款余額高，且銷售毛利率、銷售凈利潤高，從最大限度利用資金角度出發(fā)，在計算資產(chǎn)負債率時，若要將預收賬款從負債中扣除，那么，應同時考慮與預收賬款相關的資產(chǎn)、負債的變化。

不妨以具體數(shù)據(jù)來舉例：

假設某房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)總額100億元，負債總額80億元，其中，預收賬款30億元，其資產(chǎn)負債率為80%；若簡單地將預收賬款從負債中扣除，則以此計算的資產(chǎn)負債率為50%。那么，將預收賬款從負債總額中扣除后計算的資產(chǎn)負債率是否能真實反映企業(yè)的財務狀況？

假設該企業(yè)30億元預收款對應的商品房都已竣工，達到交付、結算條件，我們不妨看一看其與預收賬款相應的商品房全部銷售結算完畢、預收賬款為零時的資產(chǎn)負債狀況。

假設該企業(yè)的銷售毛利率為40%，銷售凈利率為20%，則30億元預收賬款對應的賬面存貨為18億元（30×60%），項目全部銷售可實現(xiàn)凈利潤6億元（30×20%），與其相關的期間費用、主營業(yè)務稅金、所得稅等為6億元（30-18-6）。

那么，與30億元預收賬款相關的房地產(chǎn)項目全部實現(xiàn)銷售后，預收賬款為零，存貨減少18億元，所有者權益（未分配利潤）增加6億元，應付賬款、應交稅金增加6億元（假設與項目銷售結算相關產(chǎn)生的債務尚未以現(xiàn)金支付，由此形成應付賬款、應交稅金）。

而銷售結算后，企業(yè)的資產(chǎn)總額為82億元（100-18），負債總額為56億元（80-30+6），所有者權益總額為26億元（20+6）。

這個時候，由于與預收賬款相關的項目已全部銷售結算完畢，預收賬款余額為零，在計算資產(chǎn)負債率時，是否剔除預收賬款，對資產(chǎn)負債率沒有影響。根據(jù)上述數(shù)據(jù)可以計算出，企業(yè)的資產(chǎn)負債率為68.29%。

可見，即使企業(yè)與預收賬款相關的商品房已全部達到竣工狀態(tài)，其項目全部銷售結算后資產(chǎn)負債率也高達68.29%，而不是直接將預收賬款從負債總額中簡單扣除后的50%。

如果企業(yè)與預收賬款相關的商品房尚未竣工，須繼續(xù)投入資金建設，則項目全部竣工結算后的資產(chǎn)負債率會更高。

假設企業(yè)與預收賬款相關的商品房賬面存貨余額為5億元，達到竣工狀態(tài)尚需要繼續(xù)投入資金13億元，假設以現(xiàn)金支付3億元、產(chǎn)生應付賬款10億元，在此情形下，項目全部竣工結算后的資產(chǎn)負債狀況如下：

企業(yè)的資產(chǎn)總額為92億元（82+13-3），負債總額為66億元（56+10），所有者權益總額為26億元；其資產(chǎn)負債率71.74%。

上述案例顯示，如果房地產(chǎn)企業(yè)與預收賬款相關的房地產(chǎn)項目尚在建設中，則后續(xù)建設仍須支付現(xiàn)金，或增加債務。即使項目已全部竣工，達到可交付狀態(tài)，銷售結算過程中也會發(fā)生相關稅費，須以現(xiàn)金支付或增加應交稅金、應付賬款等負債。而在銷售結算時，隨著預收賬款因結算而減少，與其相關的存貨也因結轉至銷售成本而減少，企業(yè)的資產(chǎn)總額也會隨之下降。

房地產(chǎn)企業(yè)在計算資產(chǎn)負債率時，簡單地將預收賬款從負債總額中扣除，而不考慮與之相關的存貨、應付賬款、應交稅金等資產(chǎn)負債項目隨預收賬款的變化而變化，由此將會導致資產(chǎn)負債表失衡（資產(chǎn)>負債+所有者權益），顯著低估企業(yè)的資產(chǎn)負債率沒有任何實際意義。

但預收賬款不是債，在中國房地產(chǎn)業(yè)已成為一個流行的觀點。這一謬誤之所以能夠流行，只是因為中國房地產(chǎn)企業(yè)的負債率過高而已，且國內(nèi)商品房實行預售制，其負債中預收賬款也很高。