土地市場(chǎng)論文

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土地市場(chǎng)論文范文第1篇

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，迎來(lái)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高效率建設(shè)和經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，但也出現(xiàn)了土地市場(chǎng)權(quán)力“尋租”導(dǎo)致的不公平現(xiàn)象。改革開(kāi)放20多年來(lái)，由于政府職能不到位，土地市場(chǎng)存在違規(guī)交易，暗箱操作，閑置土地浪費(fèi)資源，出現(xiàn)了園區(qū)盲目跟風(fēng)而上，非法圈占集體土地等現(xiàn)象，降低了政府信譽(yù)，直接影響著經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施。發(fā)展經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展客觀上要求建立健康有序、合乎規(guī)則的市場(chǎng)平臺(tái)，創(chuàng)造公開(kāi)、公平、公正交易的市場(chǎng)環(huán)境，培育井然有序、有章可循的土地市場(chǎng)秩序。

一、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是“看不見(jiàn)的手”與“看得見(jiàn)的手”共同起作用的經(jīng)濟(jì)

改革開(kāi)放初期，我們忽視了政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的職能，從否定計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的“政府萬(wàn)能論”走到了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“市場(chǎng)萬(wàn)能論”。實(shí)際上市場(chǎng)是有缺陷的，市場(chǎng)的運(yùn)行和效益的發(fā)揮必須借助國(guó)家的干預(yù)，政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中有它的角色和職能，正如薩廖爾遜指出政府有三個(gè)方面的經(jīng)濟(jì)職能：一是政府力圖矯正市場(chǎng)失靈，以提高效率；二是政府要規(guī)劃利用稅收和支出向特殊群體進(jìn)行國(guó)民收入再分配，以促進(jìn)公平；三是政府要依靠稅收、預(yù)算支出和貨幣的供應(yīng)量來(lái)進(jìn)行宏觀調(diào)控，降低失業(yè)率和通貨膨脹，而同時(shí)又促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此，我國(guó)政府更應(yīng)承擔(dān)起推進(jìn)土地市場(chǎng)公平的職能，協(xié)調(diào)土地資源配置過(guò)程中產(chǎn)生的兩種“失靈”問(wèn)題。

1、城市土地的市場(chǎng)失靈

市場(chǎng)失靈是指由于市場(chǎng)內(nèi)在功能性缺陷和外部條件缺陷所引起的市場(chǎng)機(jī)制在資源配置上的低效率和在某些領(lǐng)域的運(yùn)作不靈，城市土地市場(chǎng)失靈主要表現(xiàn)在：宏觀性城市土地市場(chǎng)失靈，表現(xiàn)為城市土地市場(chǎng)總供求關(guān)系發(fā)生以超額供給或超額需求為特征的宏觀經(jīng)濟(jì)總量失衡；信息性城市土地市場(chǎng)失靈，表現(xiàn)為由于土地市場(chǎng)的信息不完全或不對(duì)稱，交易過(guò)程中一方因利益的驅(qū)動(dòng)損壞另一方利益的現(xiàn)象；公共性城市土地市場(chǎng)失靈，表現(xiàn)為市政建設(shè)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、教育和醫(yī)療保健等公共設(shè)施用地，不能像商品房等私用產(chǎn)品那樣，在市場(chǎng)上被自發(fā)有效的生產(chǎn)出來(lái)；壟斷性城市土地市場(chǎng)失靈，表現(xiàn)為市場(chǎng)上只有為數(shù)很少的幾家發(fā)展商壟斷的局面，土地壟斷者通過(guò)操縱地價(jià)牟取暴利，使市場(chǎng)均衡作用失靈；外在性城市土地市場(chǎng)失靈；表現(xiàn)為當(dāng)土地市場(chǎng)主體的活動(dòng)給外部帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的自發(fā)作用來(lái)調(diào)節(jié)將難以達(dá)到有效配置土地資源的目的；分配性城市土地市場(chǎng)失靈，表現(xiàn)為在土地收益分配領(lǐng)域，單純依靠市場(chǎng)機(jī)制的自發(fā)作用不可能實(shí)現(xiàn)公正的收入分配。一方面在存在壟斷的條件下，土地價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，使部分人獲得不合理收入；另一方面，土地資源的稀缺性使低收入者無(wú)法占有土地，住在交通不便，條件差的區(qū)域，高收入者占居區(qū)位好的地段，客觀上造成貧富區(qū)位分化。

2、城市土地的“政府失靈”

由于存在著城市土地市場(chǎng)功能的缺陷和不足，有必要進(jìn)行政府干預(yù)，以維護(hù)市場(chǎng)的功能，矯正市場(chǎng)機(jī)制的缺陷，彌補(bǔ)市場(chǎng)的不完全性，糾正市場(chǎng)作用的偏差。但是政府本身有某些缺陷，城市土地使用過(guò)程中出現(xiàn)“政府失靈”現(xiàn)象是多方因素共同的結(jié)果，如政府收集信息不足而影響決策；決策者智慧不足造成決策效率低下等影響；政府部門間缺乏協(xié)調(diào)、決策者利益的約束等影響，城市土地管理主要依靠計(jì)劃、規(guī)劃、土地管理三個(gè)部門，三部門各司其職，計(jì)劃部門主要給予項(xiàng)目立項(xiàng)、確定用地和建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃部門確定選址、核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，土地管理部門頒布并具體辦理土地手續(xù)，但三部門缺乏協(xié)調(diào)，使得政府干預(yù)也會(huì)有其缺陷，存在“政府失靈”現(xiàn)象。城市土地使用中的“政府失靈”主要表現(xiàn)在城市土地供應(yīng)的無(wú)序?qū)е鲁鞘薪ㄔO(shè)用地規(guī)模的擴(kuò)大和土地資源的浪費(fèi)，用地布局結(jié)構(gòu)的混亂和用地結(jié)構(gòu)比例的不平衡，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也呈結(jié)構(gòu)性缺陷；法制的不健全和行政管理的不完善，給一些靠土地投機(jī)謀取不當(dāng)利益者造成了鉆空子的機(jī)會(huì)，使得國(guó)有土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重，國(guó)有資產(chǎn)流失。

二、政府承擔(dān)推進(jìn)土地市場(chǎng)公平的職能分析

1、政府推進(jìn)公平，具有協(xié)調(diào)利益關(guān)系，維持社會(huì)穩(wěn)定的功能

公平是社會(huì)的“穩(wěn)定器”，由于經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系是其他利益關(guān)系的基礎(chǔ)和前提，所以推進(jìn)公平的首要任務(wù)是協(xié)調(diào)人們之間的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。市場(chǎng)主體都是追求利益實(shí)現(xiàn)最大化的理性“經(jīng)濟(jì)人”，因而在利益需要的無(wú)限性和社會(huì)資源供給有限性的矛盾前提下，人們之間經(jīng)濟(jì)利益上的沖突會(huì)大量的、經(jīng)常的發(fā)生。社會(huì)要穩(wěn)定、存續(xù)下去，就必須要有一個(gè)強(qiáng)有力的組織來(lái)協(xié)調(diào)利益關(guān)系，緩解利益沖突，這種組織只能是在社會(huì)形象上代表全體國(guó)民利益并行使公共權(quán)力的政府。政府通過(guò)確立公平原則并強(qiáng)制執(zhí)行來(lái)調(diào)節(jié)人們之間的利益關(guān)系，從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定和市場(chǎng)有序運(yùn)行。

2、政府推進(jìn)公平是提高效率的保證

公平與效率的關(guān)系相輔相成、互相制約，在一定條件下可以兼顧和協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系。效率是公平的基礎(chǔ)，為公平提供物質(zhì)保證，單方面追求公平的社會(huì)是一個(gè)沒(méi)有效率的社會(huì)，單方面追求效率，犧牲公平，最終效率也不能提高。公平制約著效率的提高，公平維系的社會(huì)穩(wěn)定，為效率的提高提供了良好的社會(huì)條件。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件，偏重效率必然是急功近利，當(dāng)短期利益同中長(zhǎng)期利益發(fā)生沖突時(shí)，市場(chǎng)機(jī)制必然是為眼前利益而犧牲未來(lái)利益；提高效率需要公平，而公平又不是自發(fā)產(chǎn)生的，必然要訴求政府，憑其社會(huì)公信力和權(quán)威性來(lái)解決。效率與公平能否兼顧關(guān)鍵是政府在推進(jìn)公平上的作用能否正確有效的發(fā)揮，政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)最困難的地方就是如何尋找效率與公平的平衡點(diǎn)。

3、政府推進(jìn)公平是對(duì)“市場(chǎng)缺陷”的矯正和彌補(bǔ)

公平包括起點(diǎn)公平、結(jié)果公平和環(huán)境公平三個(gè)方面。在土地市場(chǎng)上的起點(diǎn)公平是指機(jī)會(huì)均等，開(kāi)發(fā)企業(yè)站在同一條起跑線上平等參與。結(jié)果公平是指獲得土地成本的公平。目前的土地市場(chǎng)失靈及導(dǎo)致的政府失靈不利于開(kāi)發(fā)企業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng)，引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定，政府必須對(duì)其干預(yù)，為提高效率提供安全和穩(wěn)定機(jī)制。環(huán)境公平是指市場(chǎng)規(guī)則化、競(jìng)爭(zhēng)秩序化、權(quán)益保障法律化。環(huán)境公平是市場(chǎng)機(jī)制順利運(yùn)行的條件，是市場(chǎng)主體公平競(jìng)爭(zhēng)的保證。市場(chǎng)本身是不能夠創(chuàng)立和維持公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的，環(huán)境公平必須由政府強(qiáng)制地建立和維護(hù)。政府通過(guò)制定法令、制度、標(biāo)準(zhǔn)等形式確保市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行的基本秩序，確保土地市場(chǎng)交易的效率與公正性。

三、政府在土地市場(chǎng)應(yīng)該采取的措施

1、在推進(jìn)起點(diǎn)公平上，建立健全經(jīng)營(yíng)性用地的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制

建立健全經(jīng)營(yíng)性用地的招、拍、掛運(yùn)作機(jī)制，要嚴(yán)格城市土地使用權(quán)的交易制度，出讓土地成交后，必須在一定時(shí)間內(nèi)保證地價(jià)款足額到位。同時(shí)，在城市土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣和掛牌交易的過(guò)程中，要減少審批環(huán)節(jié)，降低交易費(fèi)用，保障交易安全，促進(jìn)城市土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。

2、在推進(jìn)結(jié)果公平上，政府要建立合理的土地價(jià)格體系

國(guó)土資源部門不能只顧增加財(cái)政收入，而要結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，通過(guò)建立合理的價(jià)格體系，適度調(diào)控土地出讓價(jià)格，盡力消除地價(jià)虛增成分，同時(shí)也可以避免土地市場(chǎng)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)和地產(chǎn)商的非理性投資。

3、在推進(jìn)市場(chǎng)環(huán)境公平上，加強(qiáng)管理和監(jiān)督

土地市場(chǎng)論文范文第2篇

【關(guān)鍵詞】土地有償使用費(fèi)管理；存在的問(wèn)題；完善措施

當(dāng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收土地得到國(guó)務(wù)院或省人民政府的批準(zhǔn)，國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府向獲得新增設(shè)用地使用權(quán)的縣、市征收的使用費(fèi),即為新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)（土地有償使用費(fèi)）。新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)的使用會(huì)對(duì)實(shí)現(xiàn)耕地總量的動(dòng)態(tài)平衡的目標(biāo)產(chǎn)生直接影響，而且不僅會(huì)關(guān)聯(lián)到耕地保護(hù)制度是否能落到實(shí)處，也會(huì)在一定程度上使建設(shè)用地的擴(kuò)張得到遏制，同時(shí)土地資源的宏觀調(diào)控措施也能夠更有效地實(shí)施。

1 新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)管理中存在的問(wèn)題

1.1 資金的使用渠道無(wú)序

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，土地的開(kāi)發(fā)利用，田地的建設(shè)及維護(hù)等土地整治項(xiàng)目的費(fèi)用應(yīng)為新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)的專項(xiàng)開(kāi)支。但是現(xiàn)實(shí)的情況并不是這樣，首先，由于相關(guān)費(fèi)用支出的規(guī)定界限不夠清晰。土地的開(kāi)發(fā) 、耕地的改造常常會(huì)與新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)的項(xiàng)目?jī)?nèi)容混為一談，難以區(qū)分它們之間的具體界線。其次，支出費(fèi)用的金額難以協(xié)調(diào)。某些項(xiàng)目所占比例偏小，比如田地的維護(hù)、拆遷及建造、土地的復(fù)耕等，而某些項(xiàng)目的建設(shè)比例則過(guò)大。最后在費(fèi)用支出的范圍內(nèi)違法亂紀(jì)問(wèn)題時(shí)有出現(xiàn)。某些地方機(jī)構(gòu)常常把中央、省以及地方下?lián)艿难a(bǔ)助或退還的新增建設(shè)用地的有償使用費(fèi)作為財(cái)政收入的一部分，將這部分費(fèi)用擅自占用甚至挪用。

1.2 財(cái)務(wù)管理中存在不足

在某些土地整治項(xiàng)目中，新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)的財(cái)務(wù)管理存在很多疏漏。例如：資金的擅自挪用，主要存在于項(xiàng)目核算方面；獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)不明確，招待費(fèi)用的管理不嚴(yán)格、白條坐支等現(xiàn)象擠占項(xiàng)目專用資金；項(xiàng)目專用資金支付過(guò)程欠缺依據(jù)、手續(xù)過(guò)于簡(jiǎn)單；項(xiàng)目資金清負(fù)不及時(shí)，甚至項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)仍有應(yīng)付未付的現(xiàn)象；后期監(jiān)管不嚴(yán)格，項(xiàng)目驗(yàn)收之后，對(duì)項(xiàng)目結(jié)余資金的處理不透明、驗(yàn)收意見(jiàn)整改缺乏監(jiān)督、地方配套資金落實(shí)情況不明確等。

1.3 分賬核算制度執(zhí)行有欠缺

國(guó)家財(cái)政部和國(guó)土資源部對(duì)新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)的使用提出了分賬核算的要求，但卻一直未能有效地實(shí)施。某些地方財(cái)政部門未將中央、省下?lián)艿馁Y金或省退還的新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)與某些項(xiàng)目的專項(xiàng)資金進(jìn)行單獨(dú)分賬，導(dǎo)致新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)的核算不夠完整、連續(xù)，也因此不能明確的反映該項(xiàng)費(fèi)用使用的總體情況。某些地區(qū)違反分賬核算制度規(guī)定，實(shí)施兩級(jí)核算，有些地區(qū)甚至將新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)作為土地整治項(xiàng)目資金的一部分統(tǒng)一核算，在一定程度上影響了分賬核算制度的執(zhí)行。

1.4 稽查范圍狹小

首先，新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)的稽查監(jiān)督范圍不夠廣，“財(cái)政收支”明顯重于“項(xiàng)目管理”。其次，土地有償使用費(fèi)稽查的縱向鏈條不夠長(zhǎng)，重“會(huì)計(jì)核算”輕“過(guò)程管理”。稽點(diǎn)放在土地有償使用費(fèi)使用具體項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算上，對(duì)土地有償使用費(fèi)的預(yù)算下達(dá)、撥付、使用、結(jié)余處置等環(huán)節(jié)和情況，缺少應(yīng)有的跟蹤與檢查。另外，土地有償使用費(fèi)稽查的評(píng)價(jià)內(nèi)容不夠全面，重“支出規(guī)范”輕“績(jī)效管理” 把土地有償使用費(fèi)使用的規(guī)范性作為稽點(diǎn)，卻忽視了因新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)的使用而隨之在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)等方面所產(chǎn)生的效益，更對(duì)其缺少相應(yīng)的關(guān)注與評(píng)價(jià)。

2 完善措施

2.1 使新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)管理得以完善的前提是嚴(yán)格立項(xiàng)審查

一是要審查土地整治項(xiàng)目的立項(xiàng)環(huán)節(jié)是否合乎相關(guān)制度，是否能與項(xiàng)目的環(huán)境和規(guī)模相匹配，是否按照科學(xué)研究的評(píng)估及結(jié)論進(jìn)行決策。二是使新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)的管理模式從項(xiàng)目立項(xiàng)、資金到位的原有模式轉(zhuǎn)變到按進(jìn)度撥款，驗(yàn)收后統(tǒng)一結(jié)算的科學(xué)管理模式。按進(jìn)度撥款的管理模式可以杜絕省級(jí)財(cái)政將新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)直接下?lián)艿娇h、市從而造成的專項(xiàng)資金被擠占、挪用的現(xiàn)象。

2.2 使新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)得以完善的關(guān)鍵是使資金的用途得到規(guī)范

隨著土地的開(kāi)發(fā)整理和田地的基礎(chǔ)建設(shè)發(fā)展形勢(shì)的加快，調(diào)整新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)的使用要求和范圍已經(jīng)成為國(guó)家財(cái)政部及國(guó)土資源部的當(dāng)務(wù)之急。一是明確相應(yīng)比例的基層國(guó)土部門基本農(nóng)田的維護(hù)費(fèi)用已經(jīng)作為新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)的一部分。二是調(diào)整了土地整治項(xiàng)目支出中前期工作費(fèi)、工程施工費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)、業(yè)主管理費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用的支出比例和定額標(biāo)準(zhǔn)。如在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和人均耕地偏少的地區(qū)，拆遷建設(shè)已成為土地整治項(xiàng)目中的重點(diǎn)，應(yīng)適當(dāng)提高項(xiàng)目中拆遷費(fèi)用和建設(shè)費(fèi)用的比重。三是對(duì)擅自挪用，擠占新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)作為私用等發(fā)亂紀(jì)行為做嚴(yán)肅處理。

2.3 使新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)的管理得到保障的是分賬核算的推進(jìn)

雖然財(cái)政部和國(guó)土資源部都已經(jīng)做出了對(duì)新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)施行分賬核算的要求，但一直未能找出有效地解決辦法。因此，建議財(cái)政部門對(duì)設(shè)置專門賬戶，單獨(dú)核算新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)的預(yù)算、撥付、使用、結(jié)余，并且按照不同的土地整治項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬，分類分算。在分賬核算的實(shí)施過(guò)程中，要加強(qiáng)新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)的使用管理，同時(shí)要在管理過(guò)程中不斷發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷提高分賬核算的管理水平，達(dá)到分賬核算管理水平要求。

2.4 使新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)管理得以完善的保證是審計(jì)稽查得到加強(qiáng)

一是提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平及管理技能，定期組織財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，在培訓(xùn)中，在培訓(xùn)中使從業(yè)人員了解有關(guān)招投標(biāo)、合同、工程管理的要求，掌握項(xiàng)目的規(guī)劃，預(yù)算會(huì)計(jì)核算等知識(shí)，同時(shí)熟悉新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)管理的要求。二是加強(qiáng)日?；?。將土地有償使用費(fèi)稽查工作常態(tài)化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)土地整治項(xiàng)目實(shí)施和新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)使用中存在的問(wèn)題，提出建議和意見(jiàn)進(jìn)行整改，并督促項(xiàng)目的承擔(dān)單位及時(shí)落實(shí)，以確保規(guī)范有序地使用新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)。三是健全審計(jì)的機(jī)制?？⒐そY(jié)算審計(jì)報(bào)告必須作為所有整改項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的必需材料，并把土地整治項(xiàng)目竣工結(jié)算審計(jì)作為的一項(xiàng)制度加以保留固定。

3 結(jié)語(yǔ)

總而言之，新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)這項(xiàng)土地管理制度的有效實(shí)施將會(huì)對(duì)土地的管理，耕地總量動(dòng)態(tài)平衡以及社會(huì)的穩(wěn)定及經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展都將具有積極的促進(jìn)作用。因此，要求地方政府加大對(duì)新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)的監(jiān)管力度，對(duì)違法亂紀(jì)現(xiàn)象作出嚴(yán)肅處理。

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