餐廳考察報告

前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇餐廳考察報告范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

餐廳考察報告范文第1篇

新島咖啡，一個具有東方韻味的咖啡品牌，2003年誕生于素有人間天堂美譽的著名城市蘇州。在這個文化底蘊十分厚重的地方，新島食品有限公司建立了科學(xué)化的咖啡館連鎖經(jīng)營體系，利用世界咖啡業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗，以現(xiàn)代科技成果創(chuàng)辦企業(yè)，崇尚研究創(chuàng)新，堅持共同發(fā)展，為求達到與全體加盟者共繁榮為永續(xù)經(jīng)營的目的。

新島咖啡不僅有風(fēng)味獨特的各式飲品，而且有中西方多種精致的點心和商務(wù)套餐。新島咖啡裝潢舒適、優(yōu)雅，服務(wù)親和、體貼，營造悠然的休閑生活時空，格調(diào)非凡，注重給予顧客環(huán)境體驗。商務(wù)功能和免費寬帶網(wǎng)絡(luò)接入，是以咖啡館的名義附加給顧客的便捷服務(wù)，也是新島咖啡適應(yīng)時展的商務(wù)咖啡理念的詮釋之一。

新島咖啡塑造了辦公室與家之間的美好空間。休閑、用餐、洽商、移動辦公，在新島，心動的不僅僅是一杯咖啡！

意境香醇，品味人生！自成為蘇州國際旅游節(jié)和國際著名旅游城市市長論壇唯一指定咖啡后，新島咖啡又被第二十八屆世界遺產(chǎn)大會指定為唯一的咖啡、茶點合作機構(gòu)，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和良好的服務(wù)，得到了有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的表揚和高度評價，也贏得國際友人一致的好評。

新島，是根植于輝煌而瑰麗的東方文明里的中國咖啡品牌，香醇中更有情義。追求合理，注重創(chuàng)新，每一家分號的登場，都是一個區(qū)域格調(diào)的提升，在全國，新島已擁有四十余家連鎖咖啡館。

品牌，是智慧與勤勞的結(jié)晶，也是誠信與合理治業(yè)態(tài)度的回報；新島將以接受加盟的形式，發(fā)展品牌連鎖。為便于加盟商分享品牌的價值以及經(jīng)營管理的經(jīng)驗，新島公司投入巨資創(chuàng)建加盟中心，提供完善的技術(shù)輔導(dǎo)，幫助加盟商在一個較高的起點上開創(chuàng)未來，獲取成功。同時開辟3000平方米，建成集管理、研發(fā)、物流、品牌事業(yè)、員工培訓(xùn)為一體的公司總部。

新島咖啡，正已騰飛的速度健康地發(fā)展。熱忱歡迎有志趣者加盟，輕松創(chuàng)業(yè)，快樂賺錢！

加盟新島

一、 開業(yè)前規(guī)劃準備，包括指導(dǎo)證照等手續(xù)的辦理：

1、完整的市場考察報告：從潛在消費分析、門店規(guī)劃、營業(yè)點周邊消費水平、市場競爭狀況作科學(xué)評估，預(yù)測開業(yè)后的經(jīng)營情況；

2、代訓(xùn)專業(yè)咖啡館從業(yè)人員：新島培訓(xùn)部建設(shè)有教學(xué)吧臺、理論教室、學(xué)員餐廳宿舍一體化的綜合設(shè)施，為加盟者培訓(xùn)出稱職的各類員工；

3、統(tǒng)一的門店裝潢設(shè)計：保證統(tǒng)一的新島咖啡環(huán)境格調(diào)，合理利用內(nèi)部空間，裝飾出一級品位的經(jīng)營環(huán)境。

二、 經(jīng)營期間的指導(dǎo)協(xié)助，解除合作伙伴的后顧之憂：

1、 提供科學(xué)的營業(yè)管理模式，保證經(jīng)營的有序，以及工作的高效；

2、 共享總部的新產(chǎn)品研發(fā)成果，鼎力支持加盟商的經(jīng)營發(fā)展；

餐廳考察報告范文第2篇

一、深入學(xué)習(xí)，不斷提高政治理論和業(yè)務(wù)水平

xxxx年，我積極參與中心組織開展的深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀等學(xué)習(xí)教育活動，認真學(xué)習(xí)黨的xx大和xx屆三中、四中全會精神，學(xué)習(xí)黨的最新理論，學(xué)習(xí)有關(guān)政策法規(guī)和業(yè)務(wù)知識，不斷提升自身綜合素質(zhì)和工作能力。特別是到辦公室工作以來，我結(jié)合工作實際和工作職責(zé)，本著缺什么補什么的原則，邊學(xué)習(xí)邊熟悉工作，把學(xué)習(xí)貫穿工作始終，堅持帶著問題學(xué)，開動腦筋學(xué)，努力向書本學(xué)、向領(lǐng)導(dǎo)和同事學(xué)，力求學(xué)以致用，推動工作。通過學(xué)習(xí)提高了自身綜合素質(zhì)和分析處理問題的能力。

二、xxxx年所做的主要工作

xxxx年，根據(jù)工作分工和自身承擔(dān)的任務(wù)，主要做了以下幾項工作：

1、抓好市長便民公開電話工作，充分發(fā)揮市長電話在關(guān)注民生、服務(wù)群眾方面的作用。xxxx年8月份以前，我作為市長便民公開電話受理中心副主任，負責(zé)市長電話工作。在抓好日常工作的同時，我注重從多方面提高市長電話運行質(zhì)量。一是加強對工作人員的政治業(yè)務(wù)培訓(xùn)，先后邀請公安局、教育局、房管局、勞動局等多個單位負責(zé)人為工作人員講授相關(guān)政策和業(yè)務(wù)知識，提高了工作人員的業(yè)務(wù)能力和服務(wù)水平。二是切實解決了市長電話受話系統(tǒng)和轉(zhuǎn)辦系統(tǒng)的技術(shù)問題。針對市長電話系統(tǒng)陳舊，故障多發(fā)、群眾打電話難等實際情況，租用聯(lián)通公司呼叫平臺，并開發(fā)了網(wǎng)上轉(zhuǎn)辦系統(tǒng)，使49個網(wǎng)絡(luò)單位實現(xiàn)了網(wǎng)上轉(zhuǎn)辦和反饋，提高了工作效率。三是加大了對網(wǎng)絡(luò)單位的協(xié)調(diào)和督辦力度。在工作中，市長電話中心注重調(diào)動網(wǎng)絡(luò)單位工作積極性，通過現(xiàn)場協(xié)調(diào)、跟蹤督辦、專項督辦等措施，為群眾解決了大量社會熱點難點問題。四是繼續(xù)堅持社會各界代表接聽市長電話活動，邀請人大代表、政協(xié)委員、企業(yè)和群眾代表走進市長電話中心，直接傾聽群眾呼聲，零距離感受市長電話工作，很多代表對市長電話忙碌的工作情景印象深刻，稱贊市長電話為群眾解決了很多實際問題，切實發(fā)揮了關(guān)注民生、服務(wù)群眾的作用。

2、認真做好辦公室文字材料的起草、修訂和審核把關(guān)工作。由辦公室負責(zé)的文秘工作，xxxx年起草制發(fā)中心行政文件49個，黨組文件23個；編發(fā)行政便民服務(wù)工作通報5期，行政便民信息20期40多條，以及各種工作總結(jié)、匯報提綱、工作反映、考察報告、領(lǐng)導(dǎo)講話、領(lǐng)導(dǎo)署名文章、會議交流材料、通知、信函等文字材料60多篇，總計40多萬字，及時總結(jié)反映了中心各個階段的主要工作。并有多篇文稿被省、市政府信息采用。同時，認真做好上級機關(guān)和兄弟單位的來文、來電、來函的處理和擬辦工作，全年共處理各類來文1100多件，保證了機關(guān)政令暢通和工作的高效運轉(zhuǎn)。

3、精心籌備和組織好各類會務(wù)工作。xxxx年，中心先后組織召開了各類座談會、征求意見會、工作通報會、總結(jié)表彰會、主任辦公會、黨組會議以及行政便民服務(wù)工作總結(jié)會、推進會、部署會、檢查考核會等大小會議50多個，對這些事關(guān)中心形象和發(fā)展的大事，辦公室都堅持做到會前精心籌備、會上全程服務(wù)、會后抓好落實，保證了會議的勝利召開和工作的順利推進。

4、積極做好后勤保障和精神文明創(chuàng)建工作，為中心工作營造良好氛圍。xxxx年，辦公室認真落實優(yōu)先保障窗口福利待遇、優(yōu)先保障窗口工作正常運轉(zhuǎn)的工作原則，堅持科學(xué)理財，節(jié)能降耗，嚴格管理，在財政部門取消各種補貼后，積極做工作想辦法，協(xié)調(diào)各方支持中心工作，全額解決了窗口人員的服裝費，按月兌現(xiàn)了窗口勞保用品和生日蛋糕，如期改造了供暖系統(tǒng)，購置了大量辦公用品，為中心各項工作高效運轉(zhuǎn)提供了堅強保障。

特別是在創(chuàng)建和保持省級文明單位工作中，辦公室同志全身心投入，從最基礎(chǔ)工作做起，整檔案、抓環(huán)境、清理衛(wèi)生死角、開辟文體活動場所、協(xié)調(diào)上下關(guān)系，在中心全體工作人員的共同參與努力下，連續(xù)兩年順利通過了省級文明單位復(fù)查驗收。創(chuàng)建活動的開展，使中心辦公條件不斷得到改善，中心文化建設(shè)日益豐富多彩，增強了中心凝聚力和向心力。

5、全力籌建中心食堂，解決工作人員中午就餐問題。根據(jù)主任辦公會議決定，辦公室承擔(dān)了籌建食堂的工作任務(wù)。為辦好食堂，我做了大量工作：一是廣泛深入調(diào)查了解了其他單位食堂籌辦和管理經(jīng)驗，并多次進行試餐、召開座談會征求意見，了解情況，為領(lǐng)導(dǎo)決策當(dāng)好參謀；二是做好餐廳基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和餐具的購置工作；三是做好廚師的選聘工作，經(jīng)多方面篩選比較，綜合考察，最后選定五彩香飯店廚師作為中心食堂的承包商；四是做好食堂管理和餐票發(fā)放工作，確保食堂正常營業(yè)。目前，大部分同志對食堂還是滿意的，沒有提出具體的批評意見。

餐廳考察報告范文第3篇

圖1 六本木新城在東京的地圖位置 發(fā)展商簡介： 森稔，森大廈株式會社社長。日本森大廈株式會社出資興建了上海森茂國際大廈，該公司一直在日本東京的中心地區(qū)從事城市開發(fā)事業(yè)，上海國際森茂大廈是其在海外進行正式投資的重要項目之一。森大廈在上海投資的第二個項目是世界最高的上海環(huán)球金融中心大廈的建設(shè)。

圖2 空中看東京 六本木項目考察的啟發(fā)不僅在項目技術(shù)層面，而且要深入思考我們對留下對后代有價值建筑及商業(yè)文化作品的負責(zé)態(tài)度與敬業(yè)精神，提醒我們在前期投入足夠的精力和心血。17年的堅韌精神，就是堅持不懈的努力。 二、總體規(guī)劃設(shè)計特點 城市設(shè)計與項目設(shè)計相互結(jié)合，充分利用地鐵交通和城市公路交通，園林設(shè)計立體化，整體設(shè)計趣味化，具有豐富的設(shè)計內(nèi)涵。 1.總體布局—酒店與購物中心形成綜合體

圖3項目總體布局示意圖 2.購物中心建筑設(shè)計特點 美國jerde建筑事務(wù)所負責(zé)六本木購物中心及公共空間設(shè)計，jerde在購物中心設(shè)計中非常注重將項目設(shè)計為旅游目的地，立面變化豐富，不斷讓顧客產(chǎn)生好奇心，延長顧客的停留時間，很多游客停留一天還沒有單調(diào)的感覺，實踐證明jerde的設(shè)計思想是成熟的。

圖4 空間的構(gòu)思—將綜合體連接為整體

圖5 露天廣場與舞臺 外立面設(shè)計變化比較豐富，采用空間向上退臺的方式，與大阪難波城有類似之處。露天廣場舞臺上設(shè)置圓形頂棚，具有強烈的聚集導(dǎo)向作用。通過舞臺活動，讓顧客參與互動，空中庭院綠化空間，也是讓顧客可以參與的公共空間。

圖6 露天廣場舞臺使用場景 水晶島的設(shè)計也突出了強烈的標識作用，它的內(nèi)部是進出地鐵的重要通道。

圖7 從毛利庭院看項目立面

圖9 六本木新城購物中心中庭 購物中心內(nèi)部的中庭設(shè)計很有特色，采用內(nèi)部地面盆景綠化，而且中庭內(nèi)部立面設(shè)置空中綠化花池和水幕處理，增強了中庭空間的動態(tài)特征。中庭上空采用透明的天棚處理，同時適度遮擋陽光直射，創(chuàng)造了通透宜人的空間。 中庭主要通道采用曲線方式布置，讓顧客在中庭方便找到自己喜歡的商店。 由六本木新城前露天廣場和66廣場組成公共活動空間，六本木新城經(jīng)常舉辦營銷及文化活動。 3.交通體系與停車特點 顧客可以乘坐地鐵、公共汽車，也可以開車前來，總體停車位2762輛，共計12個停車場，方便顧客尋找方便的地方就近停車。 六本木新城設(shè)有摩托車與自行車停車位置，其中自行車免費。地鐵直接連通六本木新城b1f。

圖10 12個停車場分布指南 六本木地鐵站

圖11 六本木地鐵站位置及入口

圖12 一個汽車停車場入口

圖13 普通地下停車場

圖14 六本木新城采用立體自動化停車 4.園林設(shè)計與藝術(shù)設(shè)計 綠化與園林是城市綜合體的必需的配套設(shè)施，空中花園與地上園林相互結(jié)合。

圖15 六本木新城部分園林圖片

圖16 66露天廣場鳥瞰圖 高達10米的巨蜘蛛象征世界各地的人聚集在一起，交流新的信息。

圖18 .六本木新城的藝術(shù)標志

5.關(guān)于屋頂庭院的綠化—空中花園的借鑒 六本木新城的空中花園，從人的最基本生存需要出發(fā)，設(shè)置了稻田、蔬菜等田園風(fēng)格的景觀，強調(diào)了業(yè)主的可參與性，人們在春天開始播種，為大城市帶來清新的田園景觀。

圖19 春天的景觀 春天是播種希望的季節(jié)，春天是屬于少男少女的季節(jié)。六本木新城為學(xué)生提供實習(xí)勞動的機會，幫助學(xué)生學(xué)會在春天播種，通過實際勞動增強對生活的認識，在勞動中認識自然。 夏天是美麗的季節(jié)，所有的鮮花開放，青蛙為繁華的東京帶來歡快的叫聲。 鮮花怒放，青菜長勢喜人，在六本木新城的空中花園感受夏天斑斕的色彩。

圖20 夏天的景觀 秋天到了，稻田中間插著的老鷹嚇跑了偷吃水稻的麻雀，成熟的水稻在微風(fēng)中搖曳。老師帶著小學(xué)生來空中花園勞動，看到成熟的水稻，感受秋天收獲的喜悅。

圖21 秋天的景觀 冬天到了，周邊的樹葉開始飄落，六本木新城精心選擇的鮮花依舊開放，讓嚴冬里的人們看到春天的希望。

圖22 冬天的景觀 6.六本木新城公共空間藝術(shù)作品 媽媽

薔薇花

露易絲・布魯喬亞作。高10米的巨大蜘蛛像是來自世界各地的人們聚集一堂，編織新的信息的場所之象征。

伊扎・簡茲肯作。遠遠超出人的身長之巨大薔薇是六本木新城的愛與美之象征。（由好萊塢美容美發(fā)集團公司提供）

counter void

壁畫作品

宮島達男作。玻璃屏幕上飄蕩的數(shù)碼式數(shù)字喚起人們無窮的想象力。

索爾・露維特作。這是為朝日電視臺入口大廳而作的活潑多彩的圓環(huán)形象。（由朝日電視臺委托制作）

安娜之石

只將愛……

托馬斯・珊黛爾作。斯得哥爾摩海岸群島旅行時的回憶是我的設(shè)計的全部。（設(shè)計師語）

內(nèi)田繁作。與爵士樂名曲同名的椅子是根據(jù)想從東西中除去某種重力的思考而設(shè)計的。

公園長椅

day tripper

加斯帕・莫利森作。設(shè)計概念就是椅子本身。它的意圖不是挑起好奇心，只是表現(xiàn)與環(huán)境的平衡。

朵魯格設(shè)計集團/約爾亙・貝與克里斯查尼・歐珀瓦爾＆尼爾萬v.d.威爾登作。家具被結(jié)合在人類形成的波形上而形成一體。

卡里穆・拉稀德作。斯・克普是漂流的彩色島。它是作為東京景色之延續(xù)而設(shè)計的。

城市綜合體的公共藝術(shù)作品不僅點綴了空間，而且提升了城市藝術(shù)品位。

三、業(yè)態(tài)組合與動線特點 商業(yè)與旅游觀光相結(jié)合，整個業(yè)態(tài)組合考慮了顧客的多種需求，顧客參觀購物一天也不覺單調(diào)。 1.六本木新城業(yè)態(tài)組合 商業(yè)

具體包括服裝、皮具、珠寶、電影院、餐飲名店

森美術(shù)館

可鑒賞到深夜的以現(xiàn)代藝術(shù)為中心的美術(shù)館，

以世界的現(xiàn)代藝術(shù)為中心舉辦時裝、建筑、設(shè)計、攝影、影像等各種形式的展覽會

電影 院

六本木新城維珍toho影城

城市觀景

都市未來展覽館

處于地上50層的展示設(shè)施，從各種角度研討過“都市”

學(xué)術(shù)中心

六本木新城森大廈第49層、第40層里集結(jié)著世界中的智慧。立足于此可以眺望整個東京之位置，通過學(xué)校、論壇、圖書館、研究網(wǎng)絡(luò)這四種功能，人與信息的合作開始了

酒店

東京凱悅大酒店 提供包括28間套房在內(nèi)的389間客房，最高級的廚師們用精選之食材創(chuàng)造出美味佳肴的10間餐廳、酒吧，絕對寬敞舒適的溫泉浴場和健身房，13個宴會會場，教堂，神殿等優(yōu)雅舒適的空間與無微不至的服務(wù)

住宅

六本木新城開發(fā)包含多棟高層住宅，立體園林何商業(yè)設(shè)施為住宅銷售提供了支撐條件

電視臺總部

2.六本木新城購物中心的動線特點 顧客動線與景觀變化相結(jié)合，有意識吸引顧客在六本木新城停留更多時間。 不僅可以通過高速電梯到達頂層，而且在購物中心內(nèi)設(shè)置扶梯到達購物中心各層。由于開車前來購物的顧客可以直接停在不同層的停車場，因此顧客可以方便地進入自己喜歡的空間。 圖23 垂直電梯充分考慮殘疾人使用的便利 圖24 一層的動線 圖25 購物中心二層的動線 圖26 動線環(huán)繞森大廈組織 圖27 根據(jù)洋流特點設(shè)置四層營業(yè)通道 四、商品陳列與vmd特點 200間以上的商店與餐廳毗鄰接踵，商店薈萃了世界各地的名牌，餐飲也是將世界風(fēng)味集成在一起。每個商店的vmd都具有自己的特色，您可以一邊游覽一邊享受購物和美食之歡愉。

餐廳考察報告范文第4篇

老年公寓（apartment for the aged），是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。

在老年公寓的建筑設(shè)計中，有很多方面是與普通公寓不同的，也是需要完善和規(guī)范的，比如：在高級老年公寓中，各個功能空間的大小必須控制。因為老年人在生活中，雖然衣食無憂，可是在心理上容易產(chǎn)生孤獨感，過大的空間容易使得老年人產(chǎn)生空蕩蕩的孤獨感；同時使用空間也不能過小，因為老年人在生活中，行動是很不方便的，例如下蹲，下蹲后站立，彎腰，爬高等等。過小的空間會增加這種局促感，會使得老年人覺得很壓抑，很不方便。

【目錄】

第一部分老年公寓項目總論

總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、老年公寓項目概況

（一）項目名稱

（二）項目承辦單位

（三）可行性研究工作承擔(dān)單位

（四）項目可行性研究依據(jù)

本項目可行性研究報告編制依據(jù)如下：

1．《中華人民共和國公司法》；

2．《中華人民共和國行政許可法》；

3．《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》國發(fā)（20xx）20號 ；

4．《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄20xx版》；

5．《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年發(fā)展規(guī)劃》；

6．《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》，國家發(fā)展與改革委員會20xx

年審核批準施行；

7．《投資項目可行性研究指南》，國家發(fā)展與改革委員會20xx年

8． 企業(yè)投資決議；

9． ……；

10． 地方出臺的相關(guān)投資法律法規(guī)等。

（五）項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標

（六）項目建設(shè)地點

二、老年公寓項目可行性研究主要結(jié)論

在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額及籌措、項目的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟、社會效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：

（一）項目產(chǎn)品市場前景

（二）項目原料供應(yīng)問題

（三）項目政策保障問題

（四）項目資金保障問題

（五）項目組織保障問題

（六）項目技術(shù)保障問題

（七）項目人力保障問題

（八）項目風(fēng)險控制問題

（九）項目財務(wù)效益結(jié)論

（十）項目社會效益結(jié)論

（十一）項目可行性綜合評價

三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。

表1 技術(shù)經(jīng)濟指標匯總表（略）

四、存在的問題及建議

對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

1．項目總投資來源及投入問題

項目總投資主要來自項目發(fā)起公司自籌資金，按照計劃在20xx年3月份前完成項目申報審批工作。預(yù)計項目總投資資金到位時間在20xx年4月底。整個項目建設(shè)期內(nèi)，主要完成項目可研報告編制、項目備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓(xùn)、設(shè)備簽約、設(shè)備生產(chǎn)、設(shè)備運行及驗收等工作。

項目發(fā)起公司擬設(shè)立專項資金賬戶用于項目建設(shè)用資金的管理工作。對于資金不足部分則以銀行貸款、設(shè)備融資，合作，租賃等多種方式解決。

2．項目原料供應(yīng)及使用問題

項目產(chǎn)品的原料目前在市場上供應(yīng)充足，可以實現(xiàn)就近采購。項目本著生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、創(chuàng)造一流品牌的理念，對原材料環(huán)節(jié)進行嚴格把關(guān)，對原料供應(yīng)商進行優(yōu)選，保證生產(chǎn)順利進行。

3．項目技術(shù)先進性問題

項目生產(chǎn)本著高起點、高標準的準則，擬采購先進技術(shù)工藝設(shè)備，引進先進生產(chǎn)管理經(jīng)驗，對生產(chǎn)技術(shù)員工進行專業(yè)化培訓(xùn)，保證生產(chǎn)高效、工藝先進、產(chǎn)品質(zhì)量達標。

第二部分老年公寓項目建設(shè)背景、必要性、可行性

這一部分主要應(yīng)說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

一、老年公寓項目建設(shè)背景

（一）老年公寓項目市場迅速發(fā)展

老年公寓項目所屬行業(yè)是在最近幾年間迅速發(fā)展。行業(yè)在繁榮國內(nèi)市場、擴大出口創(chuàng)匯、吸納社會就業(yè)、促進經(jīng)濟增長等方面發(fā)揮的作用越來越明顯……

（二）國家產(chǎn)業(yè)規(guī)劃或地方產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

我國非常中國老年公寓領(lǐng)域的發(fā)展，國家和地方在最近幾年有關(guān)該領(lǐng)域的政策力度明顯加強，突出表現(xiàn)在如下幾個方面：

（1）穩(wěn)定國內(nèi)外市場；

（2）提高自主創(chuàng)新能力；

（3）加快實施技術(shù)改造；

（4）淘汰落后產(chǎn)能；

（5）優(yōu)化區(qū)域布局；

（6）完善服務(wù)體系；

（7）加快自主品牌建設(shè)；

（8）提升企業(yè)競爭實力。

（三）項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

……

二、老年公寓項目建設(shè)必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、老年公寓項目建設(shè)可行性

（一）經(jīng)濟可行性

（二）政策可行性

（三）技術(shù)可行性

本項目建設(shè)堅持高起點、高標準方案，為保證工藝先進性，關(guān)鍵設(shè)備引進國外廠商，其他輔助設(shè)備從國內(nèi)廠商中優(yōu)選。該公司始建于1998年，20xx年改制為股份有限公司，經(jīng)過多年的技術(shù)改造和生產(chǎn)實踐，公司創(chuàng)造出一流的老年公寓工藝和先進的管理技術(shù)，完全能夠按照行業(yè)標準進行生產(chǎn)和檢測，其新技術(shù)方案的引入，將有效保證本項目順利開展。

（四）模式可行性

老年公寓項目實施由項目發(fā)起公司自行組織，引進先進生產(chǎn)設(shè)備，土建工程由公司自主組織建設(shè)。項目建成后，項目運作由該公司全資注冊子公司主導(dǎo)，項目產(chǎn)品面向國內(nèi)、國際兩個市場。目前，國內(nèi)外市場發(fā)展均較為迅速，市場空間放量速度加快，市場需求強勁，可以保證產(chǎn)品有效銷售。

（五）組織和人力資源可行性

第三部分老年公寓項目產(chǎn)品市場分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當(dāng)前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

一、老年公寓項目產(chǎn)品市場調(diào)查

（一）老年公寓項目產(chǎn)品國際市場調(diào)查

（二）老年公寓項目產(chǎn)品國內(nèi)市場調(diào)查

（三）老年公寓項目產(chǎn)品價格調(diào)查

（四）老年公寓項目產(chǎn)品上游原料市場調(diào)查

（五）老年公寓項目產(chǎn)品下游消費市場調(diào)查

（六）老年公寓項目產(chǎn)品市場競爭調(diào)查

二、老年公寓項目產(chǎn)品市場預(yù)測

市場預(yù)測是市場調(diào)查在時間上和空間上的延續(xù)，是利用市場調(diào)查所得到的信息資料，根據(jù)市場信息資料分析報告的結(jié)論，對本項目產(chǎn)品未來市場需求量及相關(guān)因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預(yù)測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項目建設(shè)規(guī)模所必須的依據(jù)。

（一）老年公寓項目產(chǎn)品國際市場預(yù)測

（二）老年公寓項目產(chǎn)品國內(nèi)市場預(yù)測

（三）老年公寓項目產(chǎn)品價格預(yù)測

（四）老年公寓項目產(chǎn)品上游原料市場預(yù)測

（五）老年公寓項目產(chǎn)品下游消費市場預(yù)測

（六）老年公寓項目發(fā)展前景綜述

第四部分老年公寓項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

一、老年公寓項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

二、老年公寓項目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

（一）工藝設(shè)備選型

（二）工藝說明

（三）工藝流程

三、老年公寓項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案

（一）營銷戰(zhàn)略規(guī)劃

（二）營銷模式

在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對市場營銷模式進行研究。

1、投資者分成

2、企業(yè)自銷

3、國家部分收購

4、經(jīng)銷人情況分析

（三）促銷策略

……

第五部分老年公寓項目建設(shè)地與土建總規(guī)

一、老年公寓項目建設(shè)地

（一）老年公寓項目建設(shè)地地理位置

（二）老年公寓項目建設(shè)地自然情況

（三）老年公寓項目建設(shè)地資源情況

（四）老年公寓項目建設(shè)地經(jīng)濟情況

近年來，項目所在地多元產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟迅速發(fā)展，第一產(chǎn)業(yè)基本穩(wěn)定，工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁；新興產(chǎn)業(yè)成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展新的帶動力量；餐飲娛樂、交通運輸?shù)鹊谌a(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展；一大批改制企業(yè)充滿活力，民營經(jīng)濟發(fā)展發(fā)展步伐加快。重點調(diào)產(chǎn)工程扎實推進，經(jīng)濟多元化支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在形成，綜合實力明顯增強……

（五）老年公寓項目建設(shè)地人口情況

（六）老年公寓項目建設(shè)地交通運輸

項目運作立當(dāng)?shù)兀嫦驀鴥?nèi)、國際兩個市場，項目建設(shè)地交通運輸條件優(yōu)越，目前已形成鐵路、公路、航空等立體方式的交通運輸網(wǎng)。公路四通八達，境內(nèi)有3條國道、2條省道，高速老年公寓步伐進一步加快，將進一步改善當(dāng)?shù)氐墓愤\輸條件，逐漸優(yōu)化的交通條件有利于項目產(chǎn)品銷售物流環(huán)節(jié)效率的提升，使得產(chǎn)品能夠及時投放到銷售目標市場。

二、老年公寓項目土建總規(guī)

（一）項目廠址及廠房建設(shè)

1．廠址

2．廠房建設(shè)內(nèi)容

3．廠房建設(shè)造價

（二）土建規(guī)劃總平面布置圖

（三）場內(nèi)外運輸

1．場外運輸量及運輸方式

2．場內(nèi)運輸量及運輸方式

3．場內(nèi)運輸設(shè)施及設(shè)備

（四）項目土建及配套工程

1．項目占地

2．項目土建及配套工程內(nèi)容

序號

建設(shè)項目

建筑結(jié)構(gòu)

建筑方式

施工面積(m2)

1 辦公樓 框架結(jié)構(gòu) 多層建筑 9011

2 展廳 磚混結(jié)構(gòu) 單層建筑 1802

3 公寓 磚混結(jié)構(gòu) 多層建筑 37847

4 餐廳 磚混結(jié)構(gòu) 多層建筑 2703

5 1號車間 輕鋼結(jié)構(gòu) 單層建筑 6308

6 2號車間 輕鋼結(jié)構(gòu) 單層建筑 7209

7 3號車間 輕鋼結(jié)構(gòu) 單層建筑 8110

8 后序處理、庫房 輕鋼磚混結(jié)構(gòu) 單層建筑 7209

9 鍋爐房及其它輔助實施 框架磚混結(jié)構(gòu) 單層建筑 1802

10 小計 80200

11 綠化設(shè)施 5407

12 廠區(qū)硬化周圍美化 4506

13 總施工面積(m2) 90112

（五）項目土建及配套工程造價

（六）項目其他輔助工程

1．供水工程

2．供電工程

3．供暖工程

4．通信工程

5．其他

第六部分老年公寓項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案

在項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對項目可能對環(huán)境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。

一、老年公寓項目環(huán)境保護方案

（一）項目環(huán)境保護設(shè)計依據(jù)

（二）項目環(huán)境保護措施

（三）項目環(huán)境保護評價

二、老年公寓項目資源利用及能耗分析

（一）項目資源利用及能耗標準

（二）項目資源利用及能耗分析

三、老年公寓項目節(jié)能方案

按照國家發(fā)改委的規(guī)定，節(jié)能需要單獨列一章。按照國家發(fā)改委的相關(guān)規(guī)定，建筑面積在2萬平方米以上的公共建筑項目、建筑面積在20萬平方米以上的居住建筑項目以及其他年耗能20xx噸標準煤以上的項目，項目建設(shè)方都必須出具《節(jié)能專篇》，作為項目節(jié)能評估和審查中的重要環(huán)節(jié)。項目立項必須取得節(jié)能審查批準意見后，項目方可立項。因此，對建設(shè)規(guī)模超過發(fā)改委規(guī)定要求的項目，《節(jié)能專篇》如同《環(huán)境評價報告》一樣，是項目建設(shè)前置審核的必須環(huán)節(jié)。

（一）項目節(jié)能設(shè)計依據(jù)

（二）項目節(jié)能分析

四、老年公寓項目消防方案

（一）項目消防設(shè)計依據(jù)

（二）項目消防措施

（三）火災(zāi)報警系統(tǒng)

（四）滅火系統(tǒng)

（五）消防知識教育

五、老年公寓項目勞動安全衛(wèi)生方案

（一）項目勞動安全設(shè)計依據(jù)

（二）項目勞動安全保護措施

第七部分老年公寓項目組織和勞動定員

在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。

一、老年公寓項目組織

（一）組織形式

（二）工作制度

二、老年公寓項目勞動定員和人員培訓(xùn)

（一）勞動定員

（二）年總工資和職工年平均工資估算

（三）人員培訓(xùn)

本項目采用“標準化培訓(xùn)”實施人員培訓(xùn)，所謂“標準化培訓(xùn)”指的是定崗前招聘、基本技能培訓(xùn)等由公司安排各部門技術(shù)骨干統(tǒng)一按照規(guī)定執(zhí)行，力求使得員工熟悉公司業(yè)務(wù)和需要掌握的各項基本技能。經(jīng)過標準化培訓(xùn)后，公司根據(jù)各人表現(xiàn)確定崗位，然后由各崗位的技術(shù)負責(zé)人針對崗位特有業(yè)務(wù)進行學(xué)徒式指導(dǎo)和培訓(xùn)。兩種方式的結(jié)合既保證了員工定崗的準確性，也縮短了員工定崗后成為合格員工的時間，這對于節(jié)約人員培訓(xùn)成本和縮短培訓(xùn)時間都具有極好的效果。

第八部分老年公寓項目實施進度安排

項目實施時期的進度安排也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。所謂項目實施時期亦可稱為投資時間，是指從正式確定建設(shè)項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時間。這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準備，施工和生產(chǎn)準備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

一、老年公寓項目實施的各階段

（一）建立項目實施管理機構(gòu)

（二）資金籌集安排

（三）技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

（四）勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨

（五）施工準備

（六）施工和生產(chǎn)準備

（七）竣工驗收

二、老年公寓項目實施進度表

三、老年公寓項目實施費用

（一）建設(shè)單位管理費

（二）生產(chǎn)籌備費

（三）生產(chǎn)職工培訓(xùn)費

（四）辦公和生活家具購置費

（五）其他應(yīng)支出的費用

第九部分老年公寓項目財務(wù)評價分析

圖-4 財務(wù)評價基本思路

一、老年公寓項目總投資估算

二、老年公寓項目資金籌措

一個建設(shè)項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設(shè)項目固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算的結(jié)果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金?？尚行匝芯繄蟾嬷?，應(yīng)對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應(yīng)對下列內(nèi)容加以說明：

（一）資金來源

（二）項目籌資方案

三、老年公寓項目投資使用計劃

（一）投資使用計劃

（二）借款償還計劃

四、項目財務(wù)評價說明&財務(wù)測算假定

（一）計算依據(jù)及相關(guān)說明

1．《中華人民共和國會計法》，[主席令第24號]，20xx年1月1日起實施。

2．《企業(yè)會計準則》，[財政部令第5號]，20xx年1月1日起實施。

3．《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》，[國務(wù)院令第512號]，20xx年1月1日起實施。

4．《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》，[財政部、國家稅務(wù)總局令第50號]，20xx年1月1日起實施。

5．《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》，國家發(fā)展與改革委員會20xx年審核批準施行。

6．項目必須遵守的國內(nèi)外其他工商稅務(wù)法律文件。

（二）項目測算基本設(shè)定

五、老年公寓項目總成本費用估算

（一）直接成本

（二）工資及福利費用

（三）折舊及攤銷

（四）工資及福利費用

（五）修理費

（六）財務(wù)費用

（七）其他費用

（八）財務(wù)費用

（九）總成本費用

六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

（一）銷售收入

（二）銷售稅金及附加

（三）增值稅

（四）銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

七、損益及利潤分配估算

八、現(xiàn)金流估算

（一）項目投資現(xiàn)金流估算

（二）項目資本金現(xiàn)金流估算

第十部分老年公寓項目不確定性分析

在對建設(shè)項目進行評價時，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風(fēng)險。為避免或盡可能減少風(fēng)險，就要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。

根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。

（一）盈虧平衡分析

（二）敏感性分析

第十一部分老年公寓項目財務(wù)效益、經(jīng)濟和社會效益評價

在建設(shè)項目的技術(shù)路線確定以后，必須對不同的方案進行財務(wù)、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設(shè)項目進行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報告中財務(wù)、經(jīng)濟與社會效益評價的主要內(nèi)容做一概要說明

一、財務(wù)評價

財務(wù)評價是考察項目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財務(wù)狀況，以判斷建設(shè)項目在財務(wù)上的可行性。財務(wù)評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)為主的辦法進行。并用財務(wù)評價指標分別和相應(yīng)的基準參數(shù)——財務(wù)基準收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務(wù)上是否可行。

（一）財務(wù)凈現(xiàn)值

財務(wù)凈現(xiàn)值是指把項目計算期內(nèi)各年的財務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個設(shè)定的標準折現(xiàn)率（基準收益率）折算到建設(shè)期初（項目計算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。財務(wù)凈現(xiàn)值是考察項目在其計算期內(nèi)盈利能力的主要動態(tài)評價指標。

如果項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，項目財務(wù)上可行。

（二）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）

財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年財務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，也就是使項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。

財務(wù)內(nèi)部收益率是反映項目實際收益率的一個動態(tài)指標，該指標越大越好。

一般情況下，財務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。

（三）投資回收期Pt

投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。以動態(tài)回收期為例：

（1）計算公式

動態(tài)投資回收期的計算在實際應(yīng)用中根據(jù)項目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計算：

Pt＝（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

（2）評價準則

1）Pt≤Pc（基準投資回收期）時，說明項目（或方案）能在要求的時間內(nèi)收回投資，是可行的；

2）Pt＞Pc時，則項目（或方案）不可行，應(yīng)予拒絕。

（四）項目投資收益率ROI

項目投資收益率是指項目達到設(shè)計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內(nèi)年平均息稅前利潤（EBIT)與項目總投資（TI）的比率。總投資收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

ROI≥部門（行業(yè)）平均投資利潤率（或基準投資利潤率）時，項目在財務(wù)上可考慮接受。

（五）項目投資利稅率

項目投資利稅率是指項目達到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：

投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

投資利稅率≥部門（行業(yè)）平均投資利稅率（或基準投資利稅率）時，項目在財務(wù)上可考慮接受。

（六）項目資本金凈利潤率（ROE）

項目資本金凈利潤率是指項目達到設(shè)計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內(nèi)平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。

項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。

（七）項目測算核心指標匯總表

二、國民經(jīng)濟評價

國民經(jīng)濟評價是項目經(jīng)濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項目國民經(jīng)濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，評價項目在經(jīng)濟上的合理性。國民經(jīng)濟評價采用國民經(jīng)濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟內(nèi)部收益率（EIRR）作為主要的評價指標。根據(jù)項目的具體特點和實際需要，也可計算經(jīng)濟凈現(xiàn)值（ENPV）指標，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進口節(jié)匯的項目，要計算經(jīng)濟外匯凈現(xiàn)值（ENPV），經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟節(jié)匯成本。

三、社會效益和社會影響分析

在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應(yīng)對項目的社會效益和社會影響進行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。

第十二部分老年公寓項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控

一、建設(shè)風(fēng)險分析及防控措施

二、法律政策風(fēng)險及防控措施

三、市場風(fēng)險及防控措施

四、籌資風(fēng)險及防控措施

五、其他相關(guān)風(fēng)險及防控措施

第十三部分老年公寓項目可行性研究結(jié)論與建議

一、結(jié)論與建議

根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設(shè)方案進行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。主要內(nèi)容有：

1．對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見

2．對主要的對比方案進行說明

3．對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

4．對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見

5．對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見

6．可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論

二、附件

凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號。

1．項目建議書（初步可行性報告）

2．項目立項批文

3．廠址選擇報告書

4．資源勘探報告

5．貸款意向書

6．環(huán)境影響報告

7．需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告

8．需要的市場預(yù)測報告

9．引進技術(shù)項目的考察報告

10．引進外資的名類協(xié)議文件

11．其他主要對比方案說明

12．其他

三、附圖

1．廠址地形或位置圖（設(shè)有等高線）

2．總平面布置方案圖（設(shè)有標高）

3．工藝流程圖

4．主要車間布置方案簡圖