小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同
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小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文第1篇
第一，根據(jù)北京市建委發(fā)出購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示指出，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
第二，像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證。雙方簽署的購(gòu)房合同也不是法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。
第三，購(gòu)買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無(wú)形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。
嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房包括：已購(gòu)公房，鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權(quán)房。根據(jù)這些房屋性質(zhì)的不同，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)也會(huì)區(qū)別對(duì)待。“已購(gòu)公房”，購(gòu)房人只要補(bǔ)齊土地出讓金，也就是購(gòu)買房款的1%，就可以等同為商品房上市出售。“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，很難過渡為完全產(chǎn)權(quán)，否則將會(huì)動(dòng)搖國(guó)家的土地制度。而對(duì)于“使用權(quán)”房來(lái)說(shuō)，上市出售則會(huì)有一線希望，因?yàn)椋瑖?guó)家也在一直提倡并做著改革試點(diǎn)的努力。
小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文(1)出賣人(甲方)：________________村委會(huì)
買受人(乙方)：______________________
身份證號(hào)碼：_______________________
一、甲方自愿將位于________市________區(qū)________街道________小區(qū)拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣_(tái)_______元整的價(jià)款出售給乙方。乙方首付人民幣_(tái)_______元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為________元，需于____年____月至____年________月壹年內(nèi)付清，每個(gè)月的支付期限為月底的最后一天。
二、乙方支付甲方合同保證定金___萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、自甲乙雙方簽訂協(xié)議乙方交付首付款后 年內(nèi)甲方和村委會(huì)應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。
四、本合同簽訂后，甲方對(duì)房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同生效之日，甲方和村委會(huì)保證乙方享有居住權(quán)利和使用權(quán)并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個(gè)人和組織沒有債務(wù)和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》或《出租合同》;
六、違約責(zé)任
1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失，。
2、甲方應(yīng)當(dāng)于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時(shí)將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權(quán)和使用權(quán)，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期___天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)___元。
3、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日___%計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過__個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的__%作為甲方的損失賠償金。
4、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
6、自合同生效之日起________年內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證和土地證因?yàn)榧追降脑虿荒苻k理，甲方應(yīng)支付乙方違約金人民幣_(tái)_______元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產(chǎn)權(quán)證因?yàn)榧追降脑蛉匀徊荒苻k理，每逾期 天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。
7、如果因?yàn)楸竞贤谖鍡l的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為 元，甲方支付乙方違約金后，侵權(quán)仍在繼續(xù)的，每逾期___天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)_______元。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的可以向法院或仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行起訴或仲裁。
八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。
九、本合同一式____份，甲乙雙方見證人各執(zhí)一份
甲方：________________乙方：________________見證人：______________
____年____月____日
小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文(2)出賣人(甲方)：____________身份證號(hào)碼：____________________
買受人(乙方)：____________身份證號(hào)碼：____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于____市_______區(qū)__________的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣_(tái)____仟____佰_____拾____萬(wàn)_____仟____佰____拾____元整(￥________ 元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室______號(hào)_______平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金________元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對(duì)__________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責(zé)任
1、甲方應(yīng)當(dāng)于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過_______個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)_______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過_____個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。
1、提交______________仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向____________區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式三份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
甲方：____________乙方：____________見證人：__________
簽訂日期：____________________
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責(zé)任
1、甲方應(yīng)當(dāng)于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過_______個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)_______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過_____個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。
1、提交______________仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向____________區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式三份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文第2篇
身份證號(hào)碼：
買受人(乙方)：
身份證號(hào)碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室__號(hào)__平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對(duì)__的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責(zé)任
1、甲方應(yīng)當(dāng)于2014年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過_______個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)________元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過_______個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向__區(qū)人民法院。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
甲方： 乙方： 見證人：
小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文第3篇
一、小產(chǎn)權(quán)房向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的合同效力
目前該種情況，在實(shí)踐中普遍的認(rèn)定為合同無(wú)效。而在理論上，國(guó)內(nèi)較多的學(xué)者對(duì)合同的效力持肯定態(tài)度。筆者持合同無(wú)效論，主要基于以下幾個(gè)理由：
（一）違反我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。”根據(jù)這一規(guī)定得知，轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)必須是依法登記且具有完整權(quán)屬證書的。而小產(chǎn)權(quán)房是建立在農(nóng)村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產(chǎn)權(quán)，根本無(wú)法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。
（二）違反我國(guó)房地一體主義
我國(guó)《物權(quán)法》第146條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。該條規(guī)定主要是指國(guó)有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)原則，它表明房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓之時(shí)，房產(chǎn)之上的土地所有權(quán)也隨房一起轉(zhuǎn)讓，該原則的實(shí)行，避免了我國(guó)房產(chǎn)交易市場(chǎng)出現(xiàn)混亂局面，維護(hù)了房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。對(duì)于這一原則對(duì)集體土地上的房屋買賣同樣適用。而小產(chǎn)權(quán)房恰恰違反了這一原則，根據(jù)我國(guó)土地管理法的相關(guān)規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。故小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)中城鎮(zhèn)居民根本無(wú)法取得土地的所有權(quán)，使得房地分離，較易產(chǎn)生糾紛。
二、小產(chǎn)權(quán)房向其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓的合同效力
針對(duì)這一情形，實(shí)踐中多數(shù)判定為合同無(wú)效，但筆者認(rèn)為合同應(yīng)認(rèn)定為有效，主要基于以下理由：
（一）基于公平正義原則
國(guó)家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農(nóng)民最基本的生存及生活居住權(quán)，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)傾向。但與此同時(shí)，這也恰恰是限制了農(nóng)民應(yīng)享有的同城鎮(zhèn)居民一樣的權(quán)利，“農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民”，對(duì)稱謂及身份的區(qū)別本身就是違反公平的體現(xiàn)。為了農(nóng)民的身份，他們無(wú)法享受房屋及土地所帶來(lái)的升值利益，他們與國(guó)家一樣擁有土地，但無(wú)法同國(guó)家一樣買賣土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護(hù)著，而是被禁錮在了這片土地上。
（二）維護(hù)農(nóng)民合法收益權(quán)
基于我國(guó)現(xiàn)有規(guī)定及我國(guó)國(guó)情，允許小產(chǎn)權(quán)房在市場(chǎng)隨意流轉(zhuǎn)勢(shì)必將造成我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，引發(fā)各方利益矛盾沖突。但完全限制小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)則是對(duì)公平原則的違反，農(nóng)民對(duì)土地可以占有、使用，因無(wú)處分權(quán)而無(wú)法像城鎮(zhèn)居民一樣獲得房屋升值所帶來(lái)的利益，在目前我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況之下雖不能立即實(shí)現(xiàn)同城市房地產(chǎn)一樣的大市場(chǎng)，但筆者認(rèn)為可以嘗試在各集體經(jīng)濟(jì)組織之間開拓一個(gè)獨(dú)立的小市場(chǎng)，允許各集體經(jīng)濟(jì)組織之間的房屋進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)，使集體經(jīng)濟(jì)組織的成員也能收獲房產(chǎn)所帶來(lái)的利益。
三、小產(chǎn)權(quán)房在理論界和審判實(shí)務(wù)上的合同效力
理論界的爭(zhēng)論和審判實(shí)務(wù)上的分歧固然跟個(gè)人的認(rèn)識(shí)有關(guān)，但是追根問底是小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓合同問題涉及到國(guó)家土地政策，是一個(gè)兼具私法、公法性質(zhì)的問題。單從合同角度上看這是單純私法領(lǐng)域調(diào)整的范疇，另外從國(guó)家的土地政策上我們又可以看出這又受到公權(quán)力的約束。私法以追求公平與正義為目標(biāo)，公法以追求效率為價(jià)值取向。由于主管范圍、價(jià)值目標(biāo)等不同，私法與公法在調(diào)整同一社會(huì)現(xiàn)象時(shí)難免發(fā)生沖突。但是，筆者認(rèn)為無(wú)論是理論觀點(diǎn)還是審判實(shí)務(wù)的認(rèn)識(shí)，判斷小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力完全是一個(gè)歸于是私法領(lǐng)域的民法問題，應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)有的相關(guān)法律規(guī)范《合同法》、《物權(quán)法》作為討論基礎(chǔ)，以民法領(lǐng)域自身的規(guī)則作為判斷準(zhǔn)繩。
四、房屋合同無(wú)效后的利益平衡
由于小產(chǎn)權(quán)房的交易不在少數(shù)，其中涉及多方之間的利益，易引發(fā)多種矛盾。因此，在解決小產(chǎn)權(quán)房的問題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。
（一）責(zé)任比例的確定
實(shí)踐中多數(shù)情況下是因房?jī)r(jià)的不斷增長(zhǎng)使得賣方反悔而向法院主張房屋買賣合同無(wú)效，小產(chǎn)權(quán)房交易之時(shí)必然是雙方合意的結(jié)果，但賣方因利益驅(qū)使，違反當(dāng)初協(xié)議，這是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的違背，但是否能因賣方對(duì)誠(chéng)實(shí)信用的違背而判定賣方承擔(dān)主要責(zé)任呢？筆者認(rèn)為這是不妥的。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同簽訂之時(shí)，雙方都明知這一行為在我國(guó)存在違法情況，即都存在過錯(cuò)，雙方過錯(cuò)大小應(yīng)相同，不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)的大幅增長(zhǎng)而讓賣方承擔(dān)更重的過錯(cuò)責(zé)任，因此，筆者認(rèn)為在合同無(wú)效的情況下雙方仍是承擔(dān)相同的過錯(cuò)責(zé)任。
（二）實(shí)際操作
既然雙方是同等責(zé)任，合同無(wú)效后，首先考慮的應(yīng)是恢復(fù)原狀，即房款返還，房屋歸還。如果買房人使用房屋期間對(duì)房屋進(jìn)行了修葺或裝修等，可以按照添附的原理處理，賣房人取得利益，應(yīng)補(bǔ)償買房人因此支付的費(fèi)用。當(dāng)然，若買房人在居住期間對(duì)房屋造成一定的損害，也應(yīng)對(duì)賣方遭受的損失進(jìn)行賠償。對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲，在房屋合同簽訂之時(shí)是雙方都不可預(yù)見的，房?jī)r(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作用的結(jié)果，雙方對(duì)此均無(wú)需承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。因此，合同無(wú)效引起的房屋返還，其中的房屋升值利益應(yīng)當(dāng)歸房屋所有人所有，即賣方所有。作為房屋的買方，明知小產(chǎn)權(quán)房先天不足而選擇購(gòu)買，承擔(dān)房屋返還的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)是其可以預(yù)見到的。當(dāng)然，其因買房失去的一部分存款利息，筆者認(rèn)為是可以向賣方主張承擔(dān)的。
在我國(guó)房屋被賦予了很多社會(huì)意義，房屋不僅是居住場(chǎng)所，也體現(xiàn)為居住人的財(cái)產(chǎn)、社會(huì)依附關(guān)系。尤其是房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營(yíng)，房屋買受人對(duì)涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感，建立了較為穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系，在認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力上不應(yīng)一刀切地認(rèn)定無(wú)效，農(nóng)村私有的合法的房屋買賣合同有充分可以認(rèn)定為有效的理由，其效力應(yīng)認(rèn)定為有效為宜。在實(shí)務(wù)中我們不僅應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)《合同法》的立法精神和規(guī)定，也要從尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)和維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全的角度出發(fā)，區(qū)分認(rèn)定此類合同的效力，達(dá)到化解糾紛，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會(huì)效果有機(jī)統(tǒng)一。
小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文第4篇
【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房； 原因； 現(xiàn)狀； 解決。
1993 年來(lái)自河北的畫家李某心懷對(duì)藝術(shù)和夢(mèng)想的追求來(lái)到北京，想找一個(gè)寧?kù)o的地方，從事專業(yè)繪畫。經(jīng)人推薦，她來(lái)到了小有名氣的“畫家村”宋莊。恰巧宋莊辛店村村民馬某有一套閑置的老房子要出售，李某便立即買下并于2002 年7 月1 日與馬某簽訂了房屋買賣合同，以 45000 元買下了馬某的正房、廂房和院落，馬某還將集體土地建設(shè)用地使用證也交給了李某。在該房屋買賣合同上，有買賣雙方的簽字和辛店村大隊(duì)的蓋章，見證人是村副書記郭某和康某。在宋莊辛店村有將近 50 個(gè)和李某有相同買房經(jīng)歷的藝術(shù)家。但是 2006 年 10 月，這樣寧?kù)o的生活出現(xiàn)了危機(jī)。一個(gè)自稱是馬某的朋友的人來(lái)到李某家，并說(shuō)是代表馬某來(lái)向李某要回其賣出的房屋，并說(shuō)他們的房屋買賣合同無(wú)效。但是李某立即回絕了此人。見李某不同意，馬某的妻子便前去與李某協(xié)商，并說(shuō)可以給李某 70000 元作為補(bǔ)償，李某仍然拒絕了她。
于是馬某于 2006 年 10 月向法院起訴狀告李某，要求確認(rèn)法院他與李某之間的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，并要求李某返還其房屋。2007 年 7 月一審法院判決如下： 李某是外來(lái)人，按照我國(guó)法律規(guī)定不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房，因此判決李某和該集體組織村民馬某簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，并責(zé)令李某一家在法院判決生效 90 天內(nèi)騰退房屋，與此同時(shí)，馬某要付給李某夫婦 93808 元的補(bǔ)償款。
我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問題由來(lái)已久，上案中畫家村事件更是小產(chǎn)權(quán)房案件的典型代表。隨著我國(guó)新農(nóng)村建設(shè)，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)和城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，越來(lái)越多的農(nóng)村居民涌入城市，使得城市房?jī)r(jià)步步高升，商品房?jī)r(jià)格更是久升不降。在此種情況下價(jià)格相對(duì)低廉的小產(chǎn)權(quán)房變得炙手可熱。然而現(xiàn)階段我國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房還存在諸多問題亟待解決。
一、小產(chǎn)權(quán)房概述。
（ 一） 小產(chǎn)權(quán)房的概念。
所謂小產(chǎn)權(quán)房（ 又叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房） ，是指在農(nóng)民集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)用于銷售的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)而不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)。小產(chǎn)權(quán)房并不是一個(gè)法律上的概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐和市場(chǎng)交易中一種不成文的約定俗成的稱謂。
（ 二） 小產(chǎn)權(quán)房的分類。
第一種小產(chǎn)權(quán)房： 在政府出讓或劃撥的土地上，未按原先規(guī)劃的用途開發(fā)或利用，且將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，有潛在產(chǎn)權(quán)糾紛可能的房屋。
第二種小產(chǎn)權(quán)房： 在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)和買賣，銷售個(gè)軍人以外的其他地方居民的房屋。
第三種小產(chǎn)權(quán)房： 占用集體土地或耕地違法建設(shè)在農(nóng)民集體土地上用于商品住宅銷售的或由村集體或農(nóng)民自行組織建造銷售給集體以外其他人的房屋。
（ 三） 小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀和國(guó)家的相關(guān)政策。
我國(guó)各地都存在小產(chǎn)權(quán)房，在建的已建的不計(jì)其數(shù)。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，北京、上海和一些珠三角地區(qū)城市的小產(chǎn)權(quán)房所占比例驚人。其中深圳的小產(chǎn)權(quán)房面積占城市住房總面積高達(dá) 40% － 50%，而廣州的小產(chǎn)權(quán)房出租則占了其房屋出租面積的 50%以上。
國(guó)家相關(guān)部門近些年相繼了有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的各項(xiàng)政策，但各地小產(chǎn)權(quán)房仍有難以遏制之勢(shì)。2007 年，國(guó)家相繼嚴(yán)禁違規(guī)開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房和購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的“風(fēng)險(xiǎn)提示”； 2008 年，國(guó)土資源部發(fā)出的通知中明確表明不允許任何機(jī)關(guān)為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何產(chǎn)權(quán)證明； 2009年，國(guó)土資源部下發(fā)的通知中仍然重申堅(jiān)決叫停各種小產(chǎn)權(quán)房； 2012年，國(guó)土部表示將限期處理土地閑置等違法違規(guī)類案件，包括重點(diǎn)處理小產(chǎn)權(quán)房問題。2012 年 9 月，北京市開始試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房。
二、小產(chǎn)權(quán)房興起的原因。
（ 一） 城鄉(xiāng)二元土地制度的影響。
我國(guó)對(duì)城市國(guó)有土地和農(nóng)村集體土地采取不同的政策，城市國(guó)有土地通常進(jìn)行市場(chǎng)定價(jià)，而農(nóng)村集體建設(shè)用地的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和價(jià)格機(jī)制尚未形成。國(guó)有土地建設(shè)用地使用權(quán)的取得通常是劃撥、出讓或拍賣招標(biāo)等方式取得，而農(nóng)村村民宅基地使用權(quán)的取得是有集體經(jīng)濟(jì)組織依法無(wú)償分配的。
（ 二） 居高不下的商品房?jī)r(jià)格。
近些年來(lái)，全國(guó)各大城市的商品房?jī)r(jià)格只升不降，即使按揭貸款買房已經(jīng)十分普遍，但仍有許多人無(wú)力承擔(dān)如此之高的房?jī)r(jià)。與此同時(shí)，價(jià)格相對(duì)低廉的小產(chǎn)權(quán)房讓想買房的人看到了希望。同樣是普通住宅，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格只有相同位置的商品房?jī)r(jià)格的 40% － 60%。一時(shí)間小產(chǎn)權(quán)房熱銷起來(lái)。
（ 三） 相關(guān)法律規(guī)定的欠缺和漏洞。
我國(guó)法律雖規(guī)定“農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護(hù)”，但法律對(duì)于農(nóng)民在舊宅基地上再建樓房，把空置的部分賣給集體以外人的行為沒有明確規(guī)定，中間有許多法律空白或缺陷。根據(jù)現(xiàn)行的法律原理，法無(wú)明文規(guī)定即為不禁止。所以人們也就鉆了法律的漏洞。新出臺(tái)的《物權(quán)法》并沒有限制農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，也沒有規(guī)定禁止小產(chǎn)權(quán)房。
（ 四） 小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)有利于抑制商品房房?jī)r(jià)和保障住房需要。
小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低，它的大量存在會(huì)一定程度上起到抑制商品房?jī)r(jià)格的作用，促使開發(fā)商調(diào)整相關(guān)政策。目前市面上小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量很大，對(duì)緩解緊張的城市住房問題、保障住房需要，緩解了政府為居民提供住房的壓力。這就讓小產(chǎn)權(quán)房有了其存在的價(jià)值。
三、購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)。
（ 一） 小產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證。
因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房是在集體土地上建設(shè)的，而我國(guó)法律規(guī)定“農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護(hù)”，不允許用于銷售。所以小產(chǎn)權(quán)房的買賣是不受法律保護(hù)的，這種買賣行為基本上是無(wú)效的。而且正因?yàn)樗荒艽_權(quán)發(fā)證，在交易時(shí)相比其他合法商品房交易要付出許多額外的交易費(fèi)用，這期間可能會(huì)引發(fā)各種糾紛。將來(lái)出售或者遺贈(zèng)給子女時(shí)也會(huì)有很大麻煩。
（ 二） 安全沒有保證、配套設(shè)施不全面。
由于小產(chǎn)權(quán)房主要是集體組織或村民自行建造或者由一些開發(fā)商投資建造出售的，建成的房屋沒有相關(guān)部門檢驗(yàn)和監(jiān)督，大多會(huì)因偷工減料或技術(shù)不佳、材料質(zhì)量低劣而不合格甚至存在很大的安全隱患，住房安全得不到保障。加上其價(jià)格低廉，相關(guān)配套設(shè)施比如車庫(kù)、天然氣和物業(yè)管理都基本沒有。雖然人們買房是為了有個(gè)遮風(fēng)擋雨的家，但至少要住得放心，住得安心。
（ 三） 得不到拆遷補(bǔ)償。
小產(chǎn)權(quán)房本身就是不合法的建筑，其買賣過程是違法的無(wú)效的，其買賣行為是不受法律保護(hù)的，在拆遷時(shí)也會(huì)被當(dāng)作政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果與國(guó)家的規(guī)劃相沖突，很可能會(huì)被強(qiáng)制拆除，而其買主也得不到拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
四、小產(chǎn)權(quán)房的解決建議。
（ 一） 解決城鄉(xiāng)二元土地制度和農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。
城鄉(xiāng)二元土地制度是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的主要原因之一，雖然現(xiàn)狀是我國(guó)法律限制或禁止農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)建設(shè)用地，但是眼下隨著城市化和新農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)行，城市國(guó)有土地已經(jīng)滿足不了建設(shè)和住房需要了。所以近年來(lái)國(guó)家大量征收集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地之后再出讓或劃撥給地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行建設(shè)。但是這種做法使國(guó)家耗費(fèi)了大量財(cái)力物力，使得土地流轉(zhuǎn)的過程更加復(fù)雜，而農(nóng)民的切身利益和征收補(bǔ)償也沒有很好的落實(shí)。在解決好集體土地使用流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)探尋統(tǒng)一城鄉(xiāng)土地制度的路子，讓農(nóng)村集體土地和城市國(guó)有土地統(tǒng)一市場(chǎng)，同地同價(jià)，解決小產(chǎn)權(quán)房與商品房的價(jià)格差異。
（ 二） 完善相關(guān)立法和集體土地登記管理制度。
首先應(yīng)該出臺(tái)一些整治和規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房的專門性法律法規(guī)，具體規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房的概念和范圍，說(shuō)明其是否存在不合法之處和買賣行為是否有效、不受法律保護(hù)等，同事也要表明國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的治理態(tài)度和政策。其次應(yīng)該修改相關(guān)法律。雖然規(guī)定農(nóng)村集體土地不能用于非農(nóng)建設(shè)，農(nóng)民對(duì)集體土地有宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，享有占有、使用、收益的權(quán)利，但是沒有處分權(quán)，只能在集體組織成員內(nèi)部流通，這樣使得集體土地上建設(shè)的房屋不能充分流通無(wú)法實(shí)現(xiàn)土地資源價(jià)值、房屋價(jià)值和農(nóng)民利益的最大化。因此，相關(guān)法律可以修訂為： 對(duì)在集體土地上建設(shè)的房屋銷售轉(zhuǎn)讓時(shí)，將該房屋下的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，這樣就有利于保障房屋的產(chǎn)權(quán)。最后，加強(qiáng)對(duì)集體土地的登記管理，在集體土地上建造房屋的，向集體組織繳納一定的集體土地使用金。
（ 三） 針對(duì)不同情況，具體問題具體分析。
在不違反國(guó)家規(guī)劃的地區(qū)，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房在實(shí)行補(bǔ)交土地出讓金的相關(guān)手續(xù)后，按經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)政策確權(quán)發(fā)證，但不允許直接在市場(chǎng)上交易。已建好或出售的小產(chǎn)權(quán)房只要不是在耕地上建設(shè)的，可以讓開發(fā)商或買房人補(bǔ)交土地出讓金或相關(guān)土地價(jià)款，完成征地過程后可發(fā)給相關(guān)產(chǎn)權(quán)證。
五、結(jié)語(yǔ)。
面對(duì)我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀，要全面分析其利與弊，慎重權(quán)衡各方利益，找出正確的解決方向和方法。
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小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文第5篇
關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；耕地；宅基地；其他集體建設(shè)用地；法律處置
中圖分類號(hào)：D922.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1003—0751（2012）06—0075—05
“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律層面上的規(guī)范用語(yǔ)，而是一個(gè)民間俗稱，一般是指建造在農(nóng)民集體所有的土地之上、并不具有國(guó)家統(tǒng)一發(fā)放的房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證的商品房。隨著近年來(lái)我國(guó)城市化進(jìn)程的加快和城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的飆升，“小產(chǎn)權(quán)房”因其價(jià)格低廉而備受市場(chǎng)青睞。雖然“小產(chǎn)權(quán)房”的銷售可以起到抑制商品房?jī)r(jià)格及緩解中低收入者住房困難的作用，但不可否認(rèn)，“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)至少會(huì)產(chǎn)生以下負(fù)面影響：一是侵占了農(nóng)地；二是減少了國(guó)家稅收；三是擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)；四是減損了法律公信力。①總體而言，“小產(chǎn)權(quán)房”的存在弊大于利，處置現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)房”已迫在眉睫。目前，面對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的熱銷現(xiàn)象，政府相關(guān)部門一再“叫停”，法院在審理此類糾紛中也基本上確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效，某些地區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)房”甚至已被強(qiáng)行拆除。在理論界，學(xué)者們對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的處置問題產(chǎn)生較大分歧。根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”背后之集體所有土地性質(zhì)的不同，可以將其大致分為耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”、宅基地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”及其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”三類。耕地、宅基地及其他集體建設(shè)用地的用途不同，現(xiàn)行法律為之配置的法權(quán)類型也不相同，在其上建造“小產(chǎn)權(quán)房”的違法程度及社會(huì)不良后果也因而不同，因此，應(yīng)當(dāng)根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”背后的土地性質(zhì)來(lái)分類處置之。
一、耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之處置
為了優(yōu)化生態(tài)環(huán)境及確保糧食安全，我國(guó)現(xiàn)行法律不僅嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，而且規(guī)定了全球最為嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。2008年9月國(guó)家監(jiān)察部、人力資源和社會(huì)保障部及國(guó)土資源部聯(lián)合出臺(tái)的《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》中規(guī)定，對(duì)一年度內(nèi)違法占用耕地面積占新增建設(shè)用地總面積的比例達(dá)到15%以上的地區(qū)，可以啟動(dòng)司法程序追究當(dāng)?shù)卣饕I(lǐng)導(dǎo)的法律責(zé)任。可見，我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)占用耕地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”是嚴(yán)令禁止的。遺憾的是，現(xiàn)實(shí)中占用耕地建造“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)象屢禁不止。許多學(xué)者認(rèn)為我國(guó)應(yīng)守住18億畝耕地紅線，占用耕地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”的行為嚴(yán)重違反了我國(guó)耕地保護(hù)制度，應(yīng)一律拆除這類“小產(chǎn)權(quán)房”。②也有學(xué)者認(rèn)為，雖然占用耕地建造的“小產(chǎn)權(quán)房”不合法，但對(duì)其處置應(yīng)視情況而定。一些建設(shè)規(guī)模較大、主要由中低收入人員購(gòu)買用于自住的“小產(chǎn)權(quán)房”，全部予以拆除的成本較高，對(duì)此可依據(jù)比例原則，在耕地保護(hù)區(qū)域可調(diào)整的情況下，通過政府征收集體土地的方式予以認(rèn)可。③
對(duì)于第一種觀點(diǎn)，筆者不敢茍同。毋庸置疑，對(duì)處于城市邊緣地帶、正在建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”采取拆除的辦法，不僅可以維護(hù)法律的權(quán)威，而且可以確保耕地不會(huì)大面積減少。然而，我國(guó)“小產(chǎn)權(quán)房”問題由來(lái)已久，不少占用耕地建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”不僅已出售、入住，而且近年來(lái)城市化進(jìn)程的加快已使其處于國(guó)有土地（主要由農(nóng)村集體所有土地經(jīng)過征收轉(zhuǎn)化而來(lái)）和集體建設(shè)用地之上的合法建筑物的重重包圍之中。對(duì)于此類“小產(chǎn)權(quán)房”，采取“一律拆除”的簡(jiǎn)單處置辦法，至少存在以下弊端：第一，農(nóng)地的非農(nóng)利用具有不可逆轉(zhuǎn)性，加之土地利用較一般物之利用具有更為強(qiáng)烈的互依性即土地使用類型的聚集、兼容性，因而輕率地拆除“小產(chǎn)權(quán)房”，不僅土地本身可能因無(wú)法恢復(fù)農(nóng)用或恢復(fù)成本過高而不得不被閑置，而且周邊其他建筑的經(jīng)濟(jì)功能會(huì)因此衰退。即使拆除“小產(chǎn)權(quán)房”后土地可以恢復(fù)農(nóng)用，周邊建筑的經(jīng)濟(jì)功能不會(huì)衰退，也會(huì)因該土地已處于合法建筑群（合法建筑不能拆除）的包圍中而無(wú)法實(shí)際用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，或拆除成本太高而不具有可行性。第二，大量“小產(chǎn)權(quán)房”的拆除可能會(huì)造成大批中低收入的小產(chǎn)權(quán)房主“無(wú)家可歸”，從而誘發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。第三，“小產(chǎn)權(quán)房”的大規(guī)模拆除及隨之而來(lái)的大批居民的搬遷不僅需要較高的行政執(zhí)法成本，浪費(fèi)了大量建筑材料，而且會(huì)造成嚴(yán)重的環(huán)境污染。可見，主張一律拆除耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之建議并不具備實(shí)踐操作性。
第二種觀點(diǎn)對(duì)將耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”予以“合法化”的理由及具體辦法未加詳述，但其提出的“國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法”這一處置路徑極具啟發(fā)意義。筆者認(rèn)為，對(duì)于耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”的處置應(yīng)視具體情況而定。對(duì)于處于城市邊緣地帶、尚在建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”可以一律拆除，而對(duì)于建設(shè)在耕地之上的已出售甚至已入住的“小產(chǎn)權(quán)房”，尤其是已處于合法建筑物重重包圍之中的“小產(chǎn)權(quán)房”，可以通過國(guó)家征收農(nóng)村集體土地的方式予以認(rèn)可，使其轉(zhuǎn)化成“大產(chǎn)權(quán)房”。或許有學(xué)者認(rèn)為此種方案存在以下弊端：第一，“國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法”有違《憲法》和《物權(quán)法》確立的征收須為公共利益目的的原則④；第二，“國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法”使得“國(guó)家在決定是否征收土地問題上陷于被動(dòng)，“小產(chǎn)權(quán)房”建造者有“先斬后奏”的行為傾向。⑤筆者認(rèn)為，第一種擔(dān)憂大可不必：從立法層面上看，雖然我國(guó)《憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》都規(guī)定土地征收應(yīng)基于公益之目的，但現(xiàn)行法律至今沒有明確界定“公共利益”的內(nèi)涵，因而從嚴(yán)格意義上講，“國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法”并不一定違反公益；從執(zhí)法層面上看，由于現(xiàn)行法律規(guī)定除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、建造農(nóng)民住宅、建設(shè)鄉(xiāng)村公共設(shè)施、發(fā)展公益事業(yè)等少數(shù)情形外，其他建設(shè)用地應(yīng)一律使用國(guó)有土地，所以土地征收的公益目的在實(shí)踐中其實(shí)很難得到實(shí)現(xiàn)，征收農(nóng)村集體土地建設(shè)商品房因而成了很多地方的通行做法。“現(xiàn)實(shí)的做法只不過是在‘公共利益’的標(biāo)題下，允許為經(jīng)濟(jì)建設(shè)而征收征用土地，即從實(shí)踐上已對(duì)‘公共利益’有所突破。”⑥當(dāng)然不可否認(rèn)，通過國(guó)家征收農(nóng)村集體土地的方式認(rèn)可“小產(chǎn)權(quán)房”的辦法確實(shí)使國(guó)家在決定是否征收土地問題上陷于被動(dòng)，學(xué)者們的第二種擔(dān)憂不無(wú)道理。然而，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的處置是對(duì)土地利用違法行為的糾偏與修正，任何“事后性”的糾偏與修正都不可能不帶來(lái)一定程度的不良社會(huì)后果，從這個(gè)角度看，“國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法”是權(quán)衡利弊后的一種比較現(xiàn)實(shí)的選擇。
或許有人擔(dān)心，“國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法”會(huì)造成耕地乃至農(nóng)用地的銳減，以及建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo)和年度計(jì)劃指標(biāo)的失控。筆者認(rèn)為，“國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法”確實(shí)可能產(chǎn)生此類弊端。不過，這種弊端完全可以通過以下措施得以消除：第一，嚴(yán)格實(shí)施《土地管理法》第31條規(guī)定的“耕地占補(bǔ)平衡”制度，盡可能避免或消除因小產(chǎn)權(quán)房的“合法化”而致耕地減少的不良后果。可以通過三種途徑實(shí)施耕地占補(bǔ)平衡制度：其一，在本區(qū)域范圍內(nèi)開墾數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母亍Ｆ涠瑢?shí)行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，即通過農(nóng)民新居建設(shè)和集體建設(shè)用地整理復(fù)墾，將節(jié)省出來(lái)的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)有償轉(zhuǎn)移給“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的地區(qū)。⑦其三，采取“地票”交易的做法，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)的跨地區(qū)轉(zhuǎn)移。⑧如此不僅可以實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡，而且“捎帶地”實(shí)現(xiàn)了土地增值利益分享，有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。第二，逐年削減各省建設(shè)用地年度計(jì)劃指標(biāo)，消除建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)超出之不良后果。根據(jù)《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定，我國(guó)對(duì)建設(shè)用地實(shí)行計(jì)劃管理。這種計(jì)劃管理主要是通過實(shí)施土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計(jì)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)的，原則上，一個(gè)地區(qū)實(shí)際新增建設(shè)用地占用耕地的數(shù)量在規(guī)劃期內(nèi)不僅不能超過“規(guī)劃指標(biāo)”總量，而且在該年度內(nèi)必須符合年度計(jì)劃指標(biāo)。據(jù)此，可以采取變通的做法，根據(jù)各省“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的土地面積，逐年削減各省建設(shè)用地年度計(jì)劃指標(biāo)，在若干年內(nèi)實(shí)現(xiàn)各省“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的土地總面積與所削減的建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)總量的平衡，從而使得各省在一個(gè)或若干個(gè)規(guī)劃期內(nèi)新增建設(shè)用地總面積與“規(guī)劃指標(biāo)”總量相符。為了不影響我國(guó)工業(yè)化和城市化的正常推進(jìn)，確保今后若干年內(nèi)其他建設(shè)項(xiàng)目用地不會(huì)因“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”而受到影響，可以采取以下措施消除新增建設(shè)用地指標(biāo)削減可能帶來(lái)的負(fù)面影響：其一，實(shí)行“慢跑規(guī)則”，將逐年削減的新增建設(shè)用地指標(biāo)控制在適度范圍內(nèi)，盡量減少此種削減對(duì)其他建設(shè)項(xiàng)目用地的沖擊；其二，鑒于城鄉(xiāng)土地利用具有“此消彼長(zhǎng)”之特征，可以適當(dāng)提高城市土地的容積率，提高其開發(fā)強(qiáng)度，降低其他建設(shè)項(xiàng)目對(duì)土地占用面積的依賴程度，從而減輕集體土地被占用的壓力。
為了不至于使“小產(chǎn)權(quán)房”的潛在購(gòu)買人、開發(fā)商及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)生“投機(jī)取巧”的心理預(yù)期，在將耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的過程中，還必須實(shí)施以下處罰性措施：第一，針對(duì)各方當(dāng)事人的獲利情況，分別對(duì)購(gòu)買人、開發(fā)商及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織科以一定比例的土地出讓金。其中，鑒于購(gòu)買人的資金籌措能力存在差異，“對(duì)于購(gòu)房人，可以允許其采取靈活多樣的方式補(bǔ)繳土地出讓金，如能一次清，政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證書。如果不能一次交清，也可分期繳納，待交清之后為其辦證，但是辦證之前禁止土地流轉(zhuǎn)”。⑨第二，對(duì)參與開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”的相關(guān)責(zé)任單位進(jìn)行行政處罰。第三，對(duì)在“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)過程中存在違法行為的相關(guān)人員，嚴(yán)格追究其法律責(zé)任。
二、宅基地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之處置
為了滿足農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房用地需求，《土地管理法》第43條及《物權(quán)法》第152條規(guī)定集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法對(duì)集體所有的土地享有宅基地使用權(quán)。根據(jù)民法原理，宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)，其權(quán)利人應(yīng)享有自由處分權(quán)。然而，土地權(quán)利具有社會(huì)性，土地資源不僅關(guān)涉?zhèn)€人利益，也關(guān)涉社會(huì)利益。為了調(diào)和涉及土地資源的私人權(quán)益與社會(huì)權(quán)益之沖突，《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓而用于非農(nóng)建設(shè)。至于“土地使用權(quán)”應(yīng)該涵括哪些土地權(quán)利，我國(guó)相關(guān)法律沒有進(jìn)一步明確，學(xué)術(shù)界對(duì)此多有爭(zhēng)議。隨著《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，學(xué)界對(duì)此已逐漸形成了比較統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。一般認(rèn)為，“土地使用權(quán)”是對(duì)一類權(quán)利的稱謂，是對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)、其他集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)及其他具有債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)等一系列權(quán)利的總稱。⑩我國(guó)現(xiàn)行法律禁止將農(nóng)村宅基地非法轉(zhuǎn)化為商品房建設(shè)用地。為了體現(xiàn)和突出宅基地使用權(quán)的社會(huì)保障功能，1993年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、2004年10月國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》及2004年11月國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》均嚴(yán)格禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，從而將農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)限定在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員在宅基地上建造房屋后出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，屬于合法流轉(zhuǎn)，應(yīng)受法律保護(hù)。然而，宅基地上建造的房屋一旦被出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，即屬于不受法律保護(hù)的“小產(chǎn)權(quán)房”。
“法律社會(huì)學(xué)視野下的小產(chǎn)權(quán)房問題研究”課題組于2010年9月至12月對(duì)廣東、湖北、江西、安徽四省進(jìn)行了為期四個(gè)多月的實(shí)地調(diào)研，調(diào)查表明，宅基地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”主要基于兩種情況形成：一是農(nóng)戶自行將自己宅基地上建造的多余房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員而形成“零星”的“小產(chǎn)權(quán)房”；二是集體經(jīng)濟(jì)組織或基層政府以“新農(nóng)村建設(shè)”為名進(jìn)行宅基地整理，將農(nóng)戶“集中上樓”后，在節(jié)約出來(lái)的宅基地上建造房屋并將其出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員而形成“成片”的“小產(chǎn)權(quán)房”。這兩種“小產(chǎn)權(quán)房”的法權(quán)類型并無(wú)本質(zhì)區(qū)別，但兩者產(chǎn)生的不良后果卻不盡相同，因而應(yīng)采取不同的處置辦法。由于農(nóng)戶零星出售的“小產(chǎn)權(quán)房”分布較為分散且比較隱蔽，加之其出售入住可以最大限度地利用閑置的房產(chǎn)資源，不僅增加了出售方的收入，而且解決了購(gòu)買方的住房困難，對(duì)于當(dāng)事人均有益而無(wú)害，所以此類“小產(chǎn)權(quán)房”不易被行政部門發(fā)現(xiàn)，對(duì)其處置的執(zhí)法成本較高。“‘沒有受害者’的‘非法’活動(dòng)很難監(jiān)管，要制止之更難或需要高昂的執(zhí)法成本。”筆者認(rèn)為，對(duì)于農(nóng)戶建在自己宅基地之上的、零星出售的“小產(chǎn)權(quán)房”，若其符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，則公權(quán)力沒必要主動(dòng)去處置之，完全可以“不告不理”，留待城鄉(xiāng)一體化過程中一并處理。或許有人認(rèn)為這是理性的法律對(duì)非理性的“自生自發(fā)秩序”的一種妥協(xié)，會(huì)減損法律的公信力。但是，“現(xiàn)實(shí)的法律秩序絕非簡(jiǎn)單的理性之物。它是一種復(fù)雜體，而且或多或少是一種我們努力將理性注入其間的非理性體；盡管我們不停努力地將理性因素置于其中，但新的非理性因素在它以試錯(cuò)的方式去滿足新需求的過程中卻幾乎以同樣的速度產(chǎn)生”。即使以處罰嚴(yán)厲著稱的刑事法律對(duì)于遺棄罪、重婚罪、暴力干涉婚姻自由罪等案件，基于其社會(huì)危害性較小、執(zhí)法成本較高等多方面考慮，也實(shí)行了當(dāng)事人“不告不理”的辦法而將其歸入了自訴案件。其他法律領(lǐng)域當(dāng)然也應(yīng)面對(duì)現(xiàn)實(shí)作出靈活應(yīng)對(duì)。
或許有人擔(dān)心“不告不理”的處置辦法會(huì)誘發(fā)農(nóng)民實(shí)施無(wú)視城鄉(xiāng)規(guī)劃的亂搭亂建行為，從而加劇宅基地上“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)。這種后果確實(shí)可能產(chǎn)生，不過可以通過以下辦法最大程度地予以避免或消除：第一，嚴(yán)格貫徹“一戶一宅”的農(nóng)地政策，控制農(nóng)戶宅基地的使用面積，盡量減小農(nóng)戶利用宅基地“大興土木”的可能性。第二，嚴(yán)格實(shí)施《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，強(qiáng)化土地管理部門的管理職能，最大限度地壓縮農(nóng)戶可用于銷售的房屋范圍。如果買賣雙方因房屋漲價(jià)或拆遷補(bǔ)償發(fā)生糾紛而訴諸法律，法院可以根據(jù)相關(guān)法律，認(rèn)定“小產(chǎn)權(quán)房”買賣行為違犯強(qiáng)行法規(guī)定，買賣合同無(wú)效。對(duì)于買賣合同無(wú)效后的締約過失責(zé)任的承擔(dān)，有學(xué)者認(rèn)為根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，應(yīng)由出售方承擔(dān)締約過失責(zé)任，即出售方應(yīng)向購(gòu)買方賠償交易無(wú)效所造成的損失。筆者對(duì)此不予茍同。實(shí)際上，在締結(jié)“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的過程中，出售方與購(gòu)買方都是在知曉或應(yīng)當(dāng)知曉現(xiàn)行法律禁止“小產(chǎn)權(quán)房”買賣的情況下作出行為選擇的，雙方在法律認(rèn)知上均存在過錯(cuò)，出賣方“受利益驅(qū)使，利用司法途徑確認(rèn)買賣無(wú)效，嚴(yán)重?fù)p害了公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)根基”，因而其主觀過錯(cuò)更大。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)事人主張“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無(wú)效的案件，不妨借鑒合同法或侵權(quán)法中的“與有過失”原則進(jìn)行締約過失責(zé)任分配。具體而言，出售方因“小產(chǎn)權(quán)房”漲價(jià)而主張房屋買賣合同無(wú)效的，其不僅要向購(gòu)買方返還售房時(shí)購(gòu)買方所支付的房屋價(jià)款，還要支付判決作出時(shí)房地產(chǎn)升值所帶來(lái)的房屋差價(jià)；出售方因“小產(chǎn)權(quán)房”拆遷補(bǔ)償款較多而主張房屋買賣合同無(wú)效的，其只能獲得購(gòu)房款、拆遷補(bǔ)償款與購(gòu)買方所支付的房?jī)r(jià)之間的差額。判決“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無(wú)效且按照“與有過失”原則劃分民事責(zé)任，可以發(fā)揮司法的導(dǎo)向作用，警示潛在的出售方與購(gòu)買方，從而收到遏制“小產(chǎn)權(quán)房”買賣的良好社會(huì)效果。
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)村集體建設(shè)用地的一種。實(shí)踐中宅基地與其他集體建設(shè)用地之間存在著相互轉(zhuǎn)化的可能性。當(dāng)其他集體建設(shè)用地被分配給農(nóng)戶建造房屋時(shí)即為宅基地，而當(dāng)集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行宅基地整理后將部分宅基地收歸己有時(shí)，宅基地就轉(zhuǎn)化成了其他集體建設(shè)用地。可見，集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行宅基地整理后在節(jié)約出來(lái)的宅基地上建造的“小產(chǎn)權(quán)房”，應(yīng)該屬于其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”，故而筆者將此類“小產(chǎn)權(quán)房”歸入其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”，在下文一并討論其如何得到妥當(dāng)處置。
三、其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之處置
對(duì)于其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”，不少學(xué)者提出了應(yīng)該允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易的處置方案，即實(shí)行國(guó)有土地和集體土地的平等保護(hù)，將國(guó)家土地征收嚴(yán)格限定在為“公共利益”之范疇內(nèi)，允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易。這樣既可以使土地的出讓程序更加簡(jiǎn)潔，又可以使集體土地的增值利益直接歸屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，更重要的是，還可以使建設(shè)用地的供應(yīng)主體多元化，打破政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的局面。該方案確實(shí)具有徹底解決“小產(chǎn)權(quán)房”交易違法問題之效，但該方案面臨的一個(gè)關(guān)鍵問題是，目前即使在廣東等部分地允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易的地區(qū)，也還禁止將集體建設(shè)用地用于商品房建設(shè)，則集體建設(shè)用地使用權(quán)能否在全國(guó)范圍內(nèi)入市交易還有待詳細(xì)論證和實(shí)踐中逐步探索。退一步講，即使集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易在總體思路上可行，也還需要相應(yīng)的配套制度改革。集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易在短期內(nèi)尚無(wú)法實(shí)現(xiàn)，而“小產(chǎn)權(quán)房”的處置卻“迫在眉睫”，因而寄希望于允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易來(lái)解決“小產(chǎn)權(quán)房”處置問題實(shí)在是“遠(yuǎn)水解不了近渴”。
雖然其他集體建設(shè)用地之上的已出售、已入住的“小產(chǎn)權(quán)房”與已建成、尚未出售的“小產(chǎn)權(quán)房”在本質(zhì)上并無(wú)區(qū)別，但兩者的處理難度卻相差甚遠(yuǎn)，故而應(yīng)采取不同辦法分別處置。其他集體建設(shè)用地之上已建成、尚未出售的“小產(chǎn)權(quán)房”雖然并不符合國(guó)家法律規(guī)定，但將其一律按違章建筑拆除不利于節(jié)約社會(huì)資源和發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)，對(duì)此，法律可以區(qū)別對(duì)待：若此類“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃，或其質(zhì)量存在嚴(yán)重瑕疵，則采取拆除的辦法予以處置；對(duì)于沒有嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃且建筑質(zhì)量尚可的此類“小產(chǎn)權(quán)房”，國(guó)家可以通過征收農(nóng)村集體土地、回購(gòu)房屋的辦法，將其轉(zhuǎn)化成廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房。當(dāng)然，如此處置可能會(huì)產(chǎn)生農(nóng)村與城市建設(shè)用地規(guī)模“此消彼長(zhǎng)”的弊端。不過如前所述，這種弊端可以通過逐年削減各省建設(shè)用地年度計(jì)劃指標(biāo)的辦法予以消除。
“小產(chǎn)權(quán)房”的購(gòu)買者多數(shù)是中、低收入者，因而對(duì)于其他集體建設(shè)用地之上的已出售甚至已入住的“小產(chǎn)權(quán)房”不宜輕言拆除。此類“小產(chǎn)權(quán)房”也不宜“轉(zhuǎn)化”為廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)椴簧儋?gòu)買者并不符合入住廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房的條件。從物權(quán)法的角度來(lái)看，“小產(chǎn)權(quán)房”的物權(quán)并不屬于購(gòu)買者。在債權(quán)法上，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無(wú)效。據(jù)此，可將此類“小產(chǎn)權(quán)房”確認(rèn)為農(nóng)村集體所有的租賃性經(jīng)營(yíng)房屋，由村民在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，將房屋買賣合同轉(zhuǎn)化為租賃合同，由村集體經(jīng)濟(jì)組織將該房屋出租給購(gòu)買人。如此處置既維護(hù)了法律的權(quán)威，又維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定，還使集體經(jīng)濟(jì)獲得了持續(xù)發(fā)展的資金支持。四川省成都市在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革實(shí)驗(yàn)中，已通過出臺(tái)地方性法規(guī)，確認(rèn)了在其他集體建設(shè)用地上建設(shè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的租賃性經(jīng)營(yíng)房屋的合法性。可見，如此處置在實(shí)踐上具有可行性。
四、結(jié)語(yǔ)
任何問題都是在一定的社會(huì)現(xiàn)實(shí)中生成的，也都是在一定的社會(huì)背景中被發(fā)現(xiàn)和解決的。社會(huì)問題通常不能脫離其所處的社會(huì)環(huán)境而孤立地得到解決，必須考慮問題生成的歷史背景及其現(xiàn)實(shí)制約條件，在此基礎(chǔ)上尋求破解之道。“小產(chǎn)權(quán)房”的處置也不能脫離對(duì)具體社會(huì)環(huán)境的考量而“自?shī)首詷贰钡厝プ非蠓蓪?shí)施的“純粹性”，應(yīng)當(dāng)對(duì)法律實(shí)施、資源綜合利用、社會(huì)穩(wěn)定、執(zhí)法成本等諸多因素進(jìn)行全面考量和權(quán)衡。“小產(chǎn)權(quán)房”的處置不必非在標(biāo)的物是否合法、買賣合同是否有效、能否辦理物權(quán)登記等純法律問題上繞圈子，還可以考慮在現(xiàn)行法律框架內(nèi)對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”采取其他變通性處置方案，如可以根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”背后土地性質(zhì)的不同予以分類處置：或予以拆除，或通過國(guó)家征收土地的辦法予以“合法化”，或暫時(shí)“不告不理”，一旦起了糾紛，則確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效并按照“與有過失”原則分配締約過失責(zé)任。當(dāng)然，“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決，不僅需要根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定適當(dāng)?shù)靥幹矛F(xiàn)有“小產(chǎn)權(quán)房”，而且需要完善相關(guān)法律制度，徹底杜絕“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象的產(chǎn)生。
