房地產(chǎn)項目財務(wù)培訓

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房地產(chǎn)項目財務(wù)培訓范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理；問題與建議

一、重要性

(一)財務(wù)管理是核心

管理好房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作，相關(guān)的財務(wù)管理體制是保證，好的體制能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低并抵御財務(wù)風險，實現(xiàn)自身效益和利潤的最大化。新時期下，房地產(chǎn)企業(yè)要加強成本和財務(wù)管理，實現(xiàn)低成本、高收益的財務(wù)管理模式，提高自身的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中，原料采購、項目施工到房屋銷售這一系列活動，都貫穿有財務(wù)活動，財務(wù)活動是房地產(chǎn)項目運營的基礎(chǔ)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)自身的決策和各個部門工作的開展，一定程度上受財務(wù)信息的影響，利用財務(wù)信息，可以推算出項目預(yù)期投資和造價的資金需求，掌握了這些數(shù)據(jù)，企業(yè)才能更好的管控開發(fā)項目，利用項目增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。

(二)預(yù)知企業(yè)風險

經(jīng)濟發(fā)展浪潮中，企業(yè)就像一艘船，在大海里航行，想要到達終點，必須有良好的導航和天氣預(yù)報系統(tǒng)來指明方向，同時躲避暴風雨，降低損失。房地產(chǎn)項目建設(shè)的周期長，需要投入的資金多，投資得到回收的時間也長，并且投資風險高，這些特點的存在，使項目預(yù)測和實際收益情況產(chǎn)生很大的差距。為了避免這些特點對地產(chǎn)項目運行的影響，就需要預(yù)測可能出現(xiàn)的問題，利用財務(wù)資料進行分析，發(fā)掘隱藏的問題，及時發(fā)現(xiàn)及時解決，減少風險對自身項目的影響。

(三)財務(wù)管理現(xiàn)狀

“高出生，高死亡”是目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)的狀態(tài)，這種狀況的出現(xiàn)有很多原因，通過分析這些失敗案例，我們可以發(fā)現(xiàn)一個共同點，這些沒有成功的房地產(chǎn)企業(yè)都存在財務(wù)管理缺失和體制不健全的情況，財務(wù)管理發(fā)揮不出實際作用。我國房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響是多方面的，為了銷售，企業(yè)都將重點放在消費者需求上，忽視自身財務(wù)管理的重要性。在產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型中，財務(wù)管理逐漸突出，項目被迫停工。所以企業(yè)也開始加強自身的財務(wù)管理，做好項目預(yù)期分析，防范財務(wù)風險，提高自身在行業(yè)中的競爭力，始終立于不敗之地。

二、出現(xiàn)的問題

(一)機制不完善

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，在機制建設(shè)上不下功夫，管理機制不健全，財務(wù)管理工作開展艱難。一方面，財務(wù)管理部門的工作人員，財務(wù)管理知識和經(jīng)驗都不足，在財務(wù)管理工作上態(tài)度和行為閑散，使房地產(chǎn)項目的財務(wù)方面存在很多問題和漏洞。另一方面，財務(wù)管理體制不完善，財務(wù)信息不能及時準確的上報，導致項目得不到整體掌控，對于項目使用的資金也不能進行準確估計，很容易造成資金的浪費，損失企業(yè)的錢財，加重項目的資金負擔。

(二)力度不深入

目前，大部分房地產(chǎn)的財務(wù)管理，僅僅是填寫憑證、帳簿登記和財務(wù)報表編制，財務(wù)預(yù)算、控制、分析以及決策等工作都沒有涉及到。原因之一是房地產(chǎn)財務(wù)管理人才缺失，原有的工作人員無法完成財務(wù)預(yù)測等工作，房地產(chǎn)目前的財務(wù)管理存在數(shù)據(jù)缺失、探索不夠的情況，無法給項目決策提供依據(jù)。同時領(lǐng)導對于財務(wù)管理的重視度也不高，重點還是放在滿足顧客需求和提高銷量上。財務(wù)管理只做表面工作，財務(wù)管理數(shù)據(jù)無法實現(xiàn)同步，不僅降低項目利潤，還會影響企業(yè)發(fā)展。

(三)成本達不到最優(yōu)

項目設(shè)計方案、土地使用權(quán)購買、工程招投標和施工是房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本來源。只有降低成本，才能提升項目開發(fā)利潤。但企業(yè)在成本管理中出現(xiàn)很多問題，不能選擇最優(yōu)方案導致資金流失，，購置土地使用權(quán)時，由于沒有事先預(yù)估，購買的土地價格超出預(yù)算，給項目開發(fā)帶來資金壓力等等，這些問題不解決好，不利于房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè)。

三、改善的措施

(一)健全制度

首先，房地產(chǎn)財務(wù)管理機制的完善，要根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)和自身的具體財務(wù)工作情況，科學的考量，進而完善好財務(wù)管理工作的機制。其次，要管理好財務(wù)人員的行為，健全行為準則，使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作分工更明確，具體工作更詳細。財務(wù)管理人員要遵守制度，根據(jù)制度進行財務(wù)管理活動。最后，要加強財務(wù)管理制度的建設(shè)，分析房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，制定出一套具有針對性的財務(wù)管理制度，財務(wù)管理制度有實用性，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的水平，保證企業(yè)房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益。

(二)樹立思想

財務(wù)管理是一項長期工作，是企業(yè)實現(xiàn)項目目標的基本手段，通過財務(wù)預(yù)算安排房地產(chǎn)項目開發(fā)的方向和規(guī)劃具體方案，合理控制項目支出資金、考核自身的實際情況，將企業(yè)開發(fā)資金合理分配給開發(fā)的地產(chǎn)項目中。為了更好的做好項目預(yù)算工作，財務(wù)管理人員必須樹立預(yù)算管理思想，強化預(yù)算工作組織，將項目管理的程序進行細分，擬定每個階段的具體預(yù)算方案，保證項目預(yù)算管理發(fā)揮真正的作用和功能。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的全面實施，要將預(yù)算管理和發(fā)展目標進行結(jié)合，改變企業(yè)對財務(wù)部門的認識，促使各個部門積極配合和協(xié)助財務(wù)管理工作，完成了整個企業(yè)的預(yù)算管理工作。

(三)提高素質(zhì)

房地產(chǎn)財務(wù)管理人員的招聘中，要優(yōu)先選擇有經(jīng)驗的財務(wù)管理應(yīng)聘者，對于應(yīng)聘上的人員，首先需要向他們宣傳財務(wù)管理的重要性，讓他們清楚認識到自身所從事的工作對企業(yè)運營的重要作用，增強其財務(wù)管理工作的責任感。同時，建立專業(yè)財務(wù)管理，明確分工，應(yīng)對財務(wù)問題。另外，定期組織培訓，聘請財務(wù)管理專家到企業(yè)進行培訓，提升財務(wù)管理人員業(yè)務(wù)技能。培訓結(jié)束后，要對企業(yè)財務(wù)管理工作進行評比，表現(xiàn)優(yōu)秀的給予一定獎勵，通過這種方式，提高財務(wù)管理人員工作的積極性，促進財務(wù)管理工作的順利開展。

(四)信息化建設(shè)

財務(wù)管理工作，不是簡單的憑證填寫、帳簿登記和報表編制等，還有財務(wù)預(yù)測、項目控制、決策和分析等。這些工作會產(chǎn)生大量數(shù)據(jù)，光靠手工記錄不僅費時費力，還會出現(xiàn)很多問題。信息化的到來，要求房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理達到信息化管理要求。企業(yè)要重視自身的財務(wù)管理工作，為財務(wù)部門提供所需要的辦公設(shè)備，引進技術(shù)人員，建立和管理自身的財務(wù)信息系統(tǒng)，將企業(yè)的項目數(shù)據(jù)登入財務(wù)系統(tǒng)，方便企業(yè)各個部門進行信息整合，加強企業(yè)部門間的溝通，同時也給各個部門進行項目決策提供財務(wù)數(shù)據(jù)參考，保證決策的科學合理性。

四、結(jié)語

經(jīng)濟轉(zhuǎn)型之后，財務(wù)管理成為房地產(chǎn)企業(yè)運營的關(guān)鍵，做好企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理工作，對企業(yè)發(fā)展起至關(guān)重要的作用。企業(yè)要重視財務(wù)管理工作，財務(wù)管理人員要做好財務(wù)管理工作，及時發(fā)展問題和風險，并采取措施進行規(guī)避，保證企業(yè)利益不受到損失。財務(wù)管理人員要重視引起財務(wù)管理問題的因素，對這些因素進行分析，找到出現(xiàn)財務(wù)管理問題的原因，進而進行預(yù)防和找到解決辦法，將問題扼殺在萌芽階段，保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

參考文獻：

[1]張爽.探究房地產(chǎn)財務(wù)管理中的問題與建議[J].財經(jīng)界(學術(shù)版)，2015(05).

[2]周巖.房地產(chǎn)財務(wù)管理中的問題與建議分析[J].中外企業(yè)家，2015(10).

房地產(chǎn)項目財務(wù)培訓范文第2篇

3.1房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能;工作內(nèi)容;技能要求;1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場調(diào)查工作;(一)開展市場2.能夠收集和記錄市場調(diào)研信息;

一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場信息項目市場調(diào)查研;

(二)信息分類1.能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進行匯總匯總;1.能夠進行市場細分資料整理;

(一)開展市場2.能夠?qū)οM者心理與行為信息匯細;

二、房地產(chǎn);3.房地產(chǎn)策劃師工作的要求

3.1 房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能

工作內(nèi)容

技 能 要 求

1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場調(diào)查工作

(一) 開展市場2.能夠收集和記錄市場調(diào)研信息

一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場信息項目市場調(diào)查研究

(二) 信息分類1.能夠?qū)κ袌稣{(diào)研信息進行匯總匯總能夠按照信息來源和特征進行分類

1.能夠進行市場細分資料整理

(一) 開展市場2.能夠?qū)οM者心理與行為信息匯細分調(diào)研總整理

二、房地產(chǎn)

3.能夠進行消費者心理與行為調(diào)查

項目定位

(二) 收集項目1.能夠收集項目及周邊規(guī)劃信息規(guī)劃設(shè)計資料2.能夠匯總項目規(guī)劃設(shè)計資料

1.能夠?qū)椖客顿Y環(huán)境進行資料收集

(一)收集房地

2.能夠收集政府的政策與法規(guī)

產(chǎn)投資環(huán)境資料三、房地產(chǎn)

項目投資策劃

(二)房地產(chǎn)投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環(huán)境資料分類

2.能夠?qū)ν顿Y科目進行分類

1.能夠記錄周邊競爭性樓盤調(diào)查表

(一)建立市場2.能夠記錄客戶購買行為類型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案

4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地

產(chǎn) 項目 整1.能夠根據(jù)項目特點提出媒體推廣合 營 銷的建議方案

(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應(yīng)商的信息資與監(jiān)控料

3.能夠監(jiān)控廣告投放實施情況

(三)銷售資料1.能夠跟蹤現(xiàn)場銷售過程匯總2.能夠?qū)ΜF(xiàn)場銷售情況進行匯總

相 關(guān) 知 識

1.市場調(diào)查的作用、特點2.市場調(diào)查訪問法3.市場供求的知識4.統(tǒng)計數(shù)據(jù)收集知識1.調(diào)研信息分類的知識2.信息分類的方法1.市場細分的概念與作用2.信息匯總的方法

3.消費者調(diào)查與分析的知識規(guī)劃設(shè)計資料分析匯總的方法1.房地產(chǎn)項目投資環(huán)境要素2.政策法規(guī)收集的范圍與內(nèi)容3.投資估算知識

1.項目總投資構(gòu)成的知識

2.地塊影響因素分析的內(nèi)容與方法1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計方法市場競爭的分析方法3.消費行為學相關(guān)知識

1.廣告投放的主要形式與內(nèi)容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應(yīng)監(jiān)控方法

1. 銷售工具種類及用途、特點的相關(guān)

內(nèi)容

2.銷售情況日報表的撰寫方法

3.2 助理房地產(chǎn)策劃師

職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識

1.市場調(diào)查的原則

2.市場調(diào)查問卷的制定方法1.項目概況調(diào)查與分析的方法2.市場宏觀調(diào)查的內(nèi)容與方法3.競爭對手資料分析內(nèi)容與方法4.市場需求估算方法與內(nèi)容5.消費者行為的分析方法1.房地產(chǎn)市場細分的原理2.市場評估報告的編寫方法1.規(guī)劃與建筑知識

2.設(shè)施與配套對比與分析的方法3.戶型特點與配比的知識1.投資環(huán)境的內(nèi)容

2.房地產(chǎn)項目投資環(huán)境的影響要素1. 房地產(chǎn)項目投資成本費用的構(gòu)成2.投資估算方法

3.房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營稅費內(nèi)容

1.房地產(chǎn)營銷的機會威脅分析方法2.房地產(chǎn)營銷環(huán)境分析1.廣告媒體的投放原則

2.廣告媒體選擇方法與注意內(nèi)容

1.能夠確定調(diào)研范圍與流程

(一) 制定市場2.能夠設(shè)計調(diào)查表和調(diào)研問卷調(diào)研計劃

3.能夠組織策劃員開展調(diào)研工作1.能夠評定調(diào)研信息，剔除誤差信

一、房地產(chǎn)息

2.能夠?qū)椖扛艣r進行分析項目市場調(diào)

查研究(二) 市場調(diào)研3.能夠?qū)κ袌龊暧^調(diào)查進行分析

內(nèi)容分析

4.能夠分析競爭對手資料5.能夠估算市場需求狀況6.能夠?qū)οM者行為進行分析1.能夠制定目標市場細分計劃

(一)制定市場

2.能夠制定項目細分參數(shù)

細分計劃

二、房地產(chǎn)3.能夠進行項目競爭性分析項目定位

1.能夠進行產(chǎn)品分類分析

(二)產(chǎn)品分析2.能夠進行競爭產(chǎn)品的分析和判別(一)分析房地1.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境進行分類產(chǎn)投資決策的影

2.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境要素進行分析三、房地產(chǎn)項目投資策1.能夠計算投資項目的具體費用

(二)房地產(chǎn)項劃

2.能夠制作各項投資匯總表目投資估算

1.能夠分析市場消費群體的構(gòu)成

(一)目標市場2.能夠分析項目所在地經(jīng)濟發(fā)展狀分析況和消費人群分布情況

3.能夠進行目標客戶群定位分析

1.能夠進行媒體的選擇和組合

四、房地產(chǎn)

項目整合營(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規(guī)模銷策 劃搜尋和分析

3.能夠?qū)V告設(shè)計工作進行指導

4.能夠組織和實施公共宣傳現(xiàn)場活1.能夠準備銷售資料2.能夠制定銷售工作計劃1.能夠收集客戶反饋資料

(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息

3.能夠編制客戶意見表

五、房地產(chǎn)1.能夠收集項目周邊物業(yè)管理資料項目售后服(二) 項目物業(yè)

務(wù)和物業(yè)管管理資料準備2.能夠編繪物業(yè)管理流程示意圖理

3.能夠進行物業(yè)公司的初步篩選

1.能夠?qū)ξ飿I(yè)管理前期介入中提出

三)確定項目物合理建議業(yè)管理合同文本

2.能夠指導編寫物業(yè)管理合同書

(三)營銷準備

1.銷售策劃的程序2.銷售計劃的編制方法客戶意見表的編制方法1.物業(yè)管理的內(nèi)容與業(yè)務(wù)范圍2.物業(yè)工作流程示意圖的編制方法

1.物業(yè)管理前期介入的概念

2.物業(yè)管理合同書的編寫格式與方法

3.3 房地產(chǎn)策劃師職業(yè)功能

工作內(nèi)容

技 能 要 求

相 關(guān) 知 識

職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求

1.能夠確定調(diào)查的主題和內(nèi)容

相 關(guān) 知 識

1.市場調(diào)查的流程與方法2.市場調(diào)查組織方法

1.房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測的方法2.項目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務(wù)環(huán)境分析的內(nèi)容2.商務(wù)環(huán)境分析的方法房地產(chǎn)市場細分的方法2.細分市場的評估方法3.市場定位的內(nèi)容與方法1.項目規(guī)劃設(shè)計的概念2.規(guī)劃設(shè)計要則

3.項目用地的功能性質(zhì)分類方法1.房地產(chǎn)項目財務(wù)評價概述2.總成本的構(gòu)成容內(nèi)

3.房地產(chǎn)投資項目成本計算方法4.財務(wù)分析工具的使用和評價方法1.投資風險分析的基本方法2.投資風險評估的方法

3.投資風險防范對策的相關(guān)知識1.項目可行性研究報告的撰寫方法2.文案撰寫格式與方法

一、房 地

1.能夠針對項目強、弱勢進行分析產(chǎn) 項目 市

場 調(diào)查 研(二)市場分析2.能夠進行項目定價分析評價究

3.能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進行預(yù)測

(三)商務(wù)環(huán)境1.能夠針對社會、經(jīng)濟狀況進行分

析分析2.能夠?qū)Ψㄒ?guī)、政策等軟環(huán)境進行

1.能夠確定市場細分的內(nèi)容和目的

(一)確定目標

2.能夠進行市場現(xiàn)狀與趨勢分析

市場

二、房 地3.能夠?qū)椖窟M行市場定位分析產(chǎn) 項 目

1.能夠?qū)Ξa(chǎn)品進行定位定 位

(二)項目規(guī)劃

2.能夠提出項目方案規(guī)劃

建議

3.能夠制定設(shè)計任務(wù)書

1.能夠?qū)椖砍杀具M行估算

(一)項目效益2.能夠?qū)椖客顿Y收益進行靜態(tài)與

動態(tài)評估評估3.能夠制定投資項目的運營計劃

1.能夠確認投資風險因素三、房 地

(二)項目風險

產(chǎn) 項目 投2.能夠評估投資風險

評估

資 策劃3.能夠提出投資風險防范對策

1.能夠編制商業(yè)建議書

(三) 編制商業(yè)2.能夠編制預(yù)期現(xiàn)金流量表

計劃書3.能夠撰寫項目市場評估報告

4.能夠撰寫可行性報告

(一)營銷價格1.能夠制定目標價格方案策劃2.能夠制定價格策略

1.能夠編寫項目銷售推廣計劃書

(二)制定銷售

2.能夠估算項目銷售推廣費用

四、房 地推廣計劃

3.能夠制訂項目銷售推廣活動方案產(chǎn) 項目 整

合 營 銷1.能夠制定營銷目標和策略策 劃

2.能夠制定各階段營銷控制實施方

(三)營銷管理案

3.能夠組織和實施營銷培訓計劃和培訓

4.能夠提出營銷組織構(gòu)架建議

(一)售后服務(wù)1.能夠制定客戶維持與服務(wù)計劃策劃2.能夠制定公關(guān)策略(二)選擇物業(yè)1.能夠確定項目物業(yè)管理要求管理方案2.能夠選擇物業(yè)管理方案

(一)組織市場

2.能夠選擇市場調(diào)研方法

調(diào)查

3.能夠組織實施市場調(diào)研活動

1.價格形成的原理2.產(chǎn)品定價方法

1.項目銷售推廣計劃書的撰寫方法2.銷售推廣活動的組織技巧1.銷售控制的方法

2.階段性營銷策略的制定方法3.銷售培訓流程與內(nèi)容4.銷售組織與日常管理的方法5.營銷成本費用的構(gòu)成1.售后服務(wù)技巧2.售后服務(wù)組織方法1.物業(yè)管理成本構(gòu)成2.現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展趨勢

五、房 地產(chǎn) 項目 售后 服務(wù) 和物 業(yè)管 理

3.4 高級房地產(chǎn)策劃師

職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識

1.房地產(chǎn)項目的影響因素的內(nèi)容2.市場調(diào)研目標的設(shè)計方法1.土地價值分析方法2.項目市場定位決策方法3.項目功能設(shè)計的相關(guān)知識4.成本控制的方法5.財務(wù)評價的分析指標

6.財務(wù)評價中主要變量分析方法

1.能夠分析市場宏觀環(huán)境、微觀環(huán)

(一) 制定市場境對項目的影響調(diào)研策略2.能夠制定市場調(diào)研的目標

1.能夠進行項目土地價值分析

2.能夠制定市場定位策略一、房 地

產(chǎn) 項目 市

3.能夠?qū)彾椖抗δ茉O(shè)計方案

場 調(diào)查 研

(二)市場定位策4.能夠根據(jù)市場調(diào)研報告作出項目究

劃投資機會分析

5.能夠進行市場投資預(yù)測

6.能夠進行房地產(chǎn)項目財務(wù)分析

7.能夠進行風險分析并制定防范措(一) 項目產(chǎn)品1.能夠制定產(chǎn)品設(shè)計方案定位2.能夠制定產(chǎn)品定位策略

1.能夠制定項目概念設(shè)計方案

二、房地產(chǎn)(二) 項目形象

2.能夠制定項目品牌策略

項目定位定位

1.產(chǎn)品定位的流程與內(nèi)容2.產(chǎn)品定位的注意事項及方法1.項目形象策劃的概念2.項目概念設(shè)計的制定方法3.項目品牌策劃的概念

(三)項目整體1.能夠制定項目定價目標定價2.能夠制定項目定價策略

(一)房地產(chǎn)投1.能夠制定項目投資資金來源與運

三、房地產(chǎn)資項目資金管理用方案2.能夠制定項目資金籌措方案項目投資策

(二)房地產(chǎn)投1.能夠設(shè)計項目資金籌措渠道劃

資項目融資策劃2.能夠制定項目投資資金間接籌措

1.能夠選擇定價方法，確定基本價

(一)審定營銷格總體策略2.能夠制定項目上市計劃四、房地產(chǎn)

項目整合營

1.能夠制定媒體推廣策略

銷策 劃(二)營銷推廣

的總體策劃和評2.能夠選擇推廣效果測評機制并制估定評估方案

1.能夠制定和實施物業(yè)管理團隊組(一)物業(yè)管理機建和招聘計劃構(gòu)組建2.能夠制定和實施人員培訓計劃

五、房 地

產(chǎn) 項目 售(二)全程物業(yè)管1.能夠策劃全程物業(yè)管理概念后 服務(wù) 和理策劃2.能夠制定物業(yè)管理模式物 業(yè)管 理

1.能夠制訂物業(yè)管理綜合經(jīng)營模式

(三)綜合經(jīng)營模策劃式策劃2.能夠進行物業(yè)管理品牌策劃

項目價格定位的原則

1.房地產(chǎn)項目資本結(jié)構(gòu)知識

2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項目價格階段性調(diào)整策略的相關(guān)知識

2.上市計劃的制定原則1.廣告時機與媒介的選擇方法2.廣告測評機制與評估方案的制定方法

1.物業(yè)管理組織與人員架構(gòu)的知識2.物業(yè)管理人員培訓計劃的制定方法1.物業(yè)管理模式的制定方法

房地產(chǎn)項目財務(wù)培訓范文第3篇

在“十二五”期間國務(wù)院提出完成“營改增”改革規(guī)劃后，“營改增”政策成為各相關(guān)行業(yè)研究的熱點，至財稅〔2016〕36號文正式，房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”就此塵埃落定。

雖然“營改增”作為我國稅收制度的減稅措施，但由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的行業(yè)較多、項目建設(shè)的周期較長、成本費用構(gòu)成復雜，其也需要進行合理的稅收籌劃，并對過渡期的稅務(wù)政策進行充分的學習。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自有的項目具體開況，進行合理的稅務(wù)預(yù)測，選擇適應(yīng)本企業(yè)的計稅方法，選定符合要求的上下游合作單位，取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，從而有效地降低企業(yè)的整體稅負。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的影響

（一）稅負水平的影響

根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年3月31日的《關(guān)于的公告》，確定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人在2016年4月30日之前開工的房地產(chǎn)老項目，可以選擇簡易征稅和一般計稅兩種方式進行增值稅預(yù)繳和申報。2016年4月30日之后開工的新項目必須選擇一般計稅方式進行增值稅預(yù)繳和申報，小規(guī)模納稅人以簡易征稅方式進行增值稅預(yù)繳和申報。

選擇簡易征稅方式的房地產(chǎn)企業(yè)，假設(shè)其所售房價為100萬元，原先繳納營業(yè)稅5萬元，“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)的增值稅征收率為5%，則增值稅計算為100/（1+5%）*5%=4.76（萬元）。且公告中規(guī)定在收到預(yù)收款時先按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，因而選擇簡易征稅的房地產(chǎn)企業(yè)較之前的營業(yè)稅明顯地降低了稅負。

選擇一般計稅方式的房地產(chǎn)企業(yè)新項目，增值稅實際稅負取決于可抵扣進項稅額發(fā)票的取得情況。因而房地產(chǎn)企業(yè)需要對增值稅發(fā)票的取得進行科學管理，確保房地產(chǎn)項目開發(fā)所對應(yīng)的成本費用可以進項抵扣，從而達到減少稅負的目的。

對于可選擇簡易征收和一般計稅兩種方式的一般納稅人的房地產(chǎn)老項目，需要根據(jù)項目自身的已售部分，及未來可取得的進項抵扣金額進行科學的測算，比較哪一種計稅方式的整體稅負對企業(yè)更為有利。例如，選擇一般計稅方式，企業(yè)需要與原有供應(yīng)商進行充分的協(xié)商溝通，確保未來結(jié)算的成本費用均可以取得增值稅專用發(fā)票，才能計入增值稅進項可抵扣稅額，從而落實企業(yè)整體稅負的變化。

（二）盈利水平的變化

增值稅作為價外稅，相對于營業(yè)稅減少了中間環(huán)節(jié)的重復征稅問題，對房地產(chǎn)企業(yè)整體來說，可以起到減少稅負的作用。對于選擇簡易征收的房地產(chǎn)企業(yè)，增值稅作為價外稅在減少企業(yè)實際銷售收入的同時也減少了流轉(zhuǎn)稅額，在相同的房價下，兩種計稅方法的毛利相同。對于一般計稅的房地產(chǎn)企業(yè)，項目整體的稅負取決于可抵扣進項稅額，即成本費用相應(yīng)可抵扣增值稅發(fā)票的獲取，可抵扣進項稅額發(fā)票的取得直接影響企業(yè)整體的利潤水平。另外“營改增”后土地增值稅清算時，將以不含稅的收入與成本費用計算，需要對銷售定價進行合理的測算，避免土地增值稅稅率臨界點，造成企業(yè)凈利潤的變化。

（三）企業(yè)財務(wù)管理的變化

首先，增值稅專用發(fā)票可以作為企業(yè)的進項稅額抵扣，因而需要房地產(chǎn)企業(yè)加大對增值稅發(fā)票的管理力度，對不可抵扣的或抵扣額度小的項目要充分的學習和掌握。其次，“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算提出了更高的要求，營業(yè)稅的會計科目設(shè)置相對簡單，而“營改增”后企業(yè)需要根據(jù)不同的業(yè)務(wù)增加會計核算科目，對不同的涉稅業(yè)務(wù)進行區(qū)別核算。因而，房地產(chǎn)企業(yè)需要對財務(wù)管理人員進行系統(tǒng)的培訓，對房地產(chǎn)企業(yè)使用的財務(wù)核算系統(tǒng)也要進行相應(yīng)的升級處理。因增值稅專用發(fā)票在企業(yè)取得后180天內(nèi)需要進行認證才能抵扣，因而需要由專人負責建立詳盡的發(fā)票臺賬，及時認證，確保取得的專業(yè)發(fā)票可按期抵扣。

三、“營改增”政策后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的應(yīng)對措施

（一）政策過渡期選擇合理的計稅方式及合理定價

“營改增”政策雖然已正式推開，各項執(zhí)行細則也在逐步地頒布，但因房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，涉及的范圍廣，對一般納稅人在過渡期存在的兩種計稅方法，如選擇了簡易征收方式，在36個月內(nèi)不能更改。因而。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目自身的實際情況，進行準確的測算，比較實行不同計稅方法給企業(yè)帶來的稅負變化，確定合理的計稅方法。對于開發(fā)周期較長有可能更改為一般計稅方式的項目，在簡易征收階段需要做好變更計稅方式的相關(guān)準備工作，對于后續(xù)可以抵扣的成本費用支出，特別是使用周期較長的權(quán)益性資產(chǎn)購入，應(yīng)盡可能取得增值稅專用發(fā)票，并及時認證計入進項稅額可抵扣金額，便于更改計稅方法后可以抵扣進項稅額。房地產(chǎn)企業(yè)對產(chǎn)品的定價也要進行合理的測算，特別是項目整體的土地增值稅的測算，需要規(guī)避土地增值稅稅率的臨界點，合理調(diào)整價格，不能盲目地向消費者轉(zhuǎn)嫁稅負而增加了項目整體的稅負，從而降低了房地產(chǎn)項目的整體利潤率。

（二）加強成本費用管理、提高進項抵扣金額

“營改增”政策實施后，采用一般計稅方法的房地產(chǎn)企業(yè)，需要對上下游合作單位合理合規(guī)的取得相應(yīng)增值稅專用發(fā)票進行增值稅進項稅額的抵扣。因而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強增值稅發(fā)票的發(fā)票管理、首先在材料供應(yīng)商的招標采購階段，就需要財務(wù)人員的介入，提前進行稅票事宜的溝通，嚴格要求供應(yīng)商具備相應(yīng)的資質(zhì)，及時開具可進項抵扣的增值稅專用發(fā)票。其次，對施工單位資質(zhì)也需進行提前審查，選取具有增值稅一般納稅人資格的施工企業(yè)，確保及時取得增值稅專用發(fā)票。最后，應(yīng)根據(jù)合同實際執(zhí)行情況及付款節(jié)點，嚴格要求供應(yīng)商及時提供可進項抵扣的增值稅專用發(fā)票，盡量做到合同簽署方、發(fā)票提供方及收款單位三者一致，并加強工程合同決算的管理，及時與施工企業(yè)進行工程決算，在項目竣工驗收時，及時完成會計核算的要求，做到銷項稅額與進項稅額抵扣相匹配。

（三）加強稅票內(nèi)部控制，提高財務(wù)管理水平

針對“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)所帶來的涉稅風險問題，首先要對企業(yè)的全體員工進行增值稅方（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）面的相關(guān)培訓，使企業(yè)的各相關(guān)部門，如銷售部門、招標采購部門、項目施工相關(guān)人員，以及行政管理部門對財務(wù)和稅務(wù)的相關(guān)知識都應(yīng)有所認識。在實際工作中加強增值稅票的內(nèi)部管理，對增值稅發(fā)票的領(lǐng)購、使用、作廢、傳遞、保管、繳銷、認證等過程，按國家有關(guān)發(fā)票及增值稅發(fā)票管理的法律法規(guī)嚴格執(zhí)行。對不可抵扣項目要進行針對性的學習，通過具體的實例充分掌握增值稅發(fā)票的各項管理要求，避免取得不可抵扣的發(fā)票或因管理不善造成發(fā)票遺失、損毀等問題。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對取得的可抵扣增值稅專用發(fā)票，實施專人保管，建立詳細的登記臺賬，對財務(wù)會計人員進行相應(yīng)的培訓，對財務(wù)核算系統(tǒng)進行相應(yīng)的科目更新和升級，提高財務(wù)核算水平，對房地產(chǎn)項目的整體稅負進行合理的測算比較，對相應(yīng)政策的變動及時了解掌握，并積極采取應(yīng)對措施。提前做好增值稅的申報準備，及時準確的進行納稅申報，避免稅務(wù)風險。

（四）企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

在目前的宏觀調(diào)控大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負將很難通過單純的提高售價來轉(zhuǎn)嫁給消費者，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要增加多元化的產(chǎn)品組合策略來有效地降低整體稅負，如商業(yè)地產(chǎn)的定價權(quán)較靈活，可以實現(xiàn)稅負轉(zhuǎn)嫁。“營改增”政策對新老房地產(chǎn)項目不同征收稅率的規(guī)定，需要企業(yè)根據(jù)自身項目的實際開發(fā)進度選擇適當?shù)挠嫸惙椒ǎ瑢ν坏貕K的不同產(chǎn)品，需要進行成本費用的合理分攤，使得收入與成本費用相匹配。房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”的背景下，可以考慮自身的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，調(diào)整目標客戶群體及產(chǎn)品定位，優(yōu)化企業(yè)的產(chǎn)品種類和結(jié)構(gòu)，根據(jù)市場需求向多業(yè)態(tài)發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從而降低企業(yè)稅負。

房地產(chǎn)項目財務(wù)培訓范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；成本分攤；問題對策

房地產(chǎn)行業(yè)是國民稅收的主要來源之一，對整個中國經(jīng)濟發(fā)展、社會建設(shè)等起到關(guān)鍵性的作用，所以房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一直是國家密切關(guān)注的行業(yè)。對房地產(chǎn)企業(yè)加收土地增值稅是出于規(guī)范房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定財政稅收以及保障房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化、持續(xù)化發(fā)展的客觀需要，但需要在此過程中做好清算與稅務(wù)籌劃等相關(guān)工作。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中，需要對成本進行合理的分攤，以保證清算工作的穩(wěn)步進行，但很多房地產(chǎn)企業(yè)在此過程中仍然存在不足之處，這不僅會降低工作質(zhì)量，還會影響整體布局、市場競爭等，所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須要重視土地增值稅清算中有關(guān)成本分攤的相關(guān)問題，需要及時制定出有效的措施來加以解決。

一、有關(guān)成本分攤方法研究

（一）現(xiàn)行成本分攤方式現(xiàn)行的土地增值稅清算的成本分攤方式主要有三種，分別是占地面積法、售價比率法、建筑面積法。占地面積法是按照房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)面積占總面積的比例來進行成本分攤計算，售價比率法是以房地產(chǎn)項目單位售價為基礎(chǔ)來進行成本分攤計算，建筑面積法是房地產(chǎn)項目的建筑面積占總建筑面積的比例來進行成本分攤計算。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算的成本分攤計算時，具體還要看當?shù)赜嘘P(guān)部門的規(guī)定來選擇合適的成本分攤計算方式。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的成本分攤方法舉例分析對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，分期開發(fā)的房產(chǎn)項目，或多個同時開發(fā)的項目他們之間的土地成本分攤方式是不同的。房地產(chǎn)企業(yè)因項目差異等不僅導致分攤方式不同，而如果房地產(chǎn)項目存在商業(yè)、住宅及地下車庫的時候時，那么在土地增值稅清算時，房地產(chǎn)項目的土地成本分攤方式也會存在較大的爭議，而且房地產(chǎn)項目在不同分攤方式中，各種類型的土地成本也存差異性。本文將對房地產(chǎn)項目在土地增值稅成本分方式選擇中以銷售收入和建筑面積兩種不同的分攤方式進行對比。如:甲房地產(chǎn)企業(yè)某項目的總建筑面積約15萬平方米，占地面積約3萬平方米，不可售建筑面積約2萬平方米，可售建筑面積約10萬平方米，其中，商業(yè)用地面積約為3萬平方米，住宅面積約8萬平方米、地下車庫面積約為2萬平方米。甲房地產(chǎn)公司該項目于2020年5月售罄，該項目開發(fā)過程中土地成本約為1億元人民幣，住宅銷售收入約為8千萬元，地下車庫銷售收入約為1千萬元，商業(yè)銷售收入約為3千萬元。其中，分別按照銷售收入和面積進行不同方式的分攤方式計算，具體分析結(jié)果如表1所示：根據(jù)表1中的內(nèi)容分析，可以看出按照建筑面積來對房地產(chǎn)項目土地成本進行分攤，對不同類型土地價值的體現(xiàn)并不清晰、準確，而按照銷售收入對房地產(chǎn)項目土地成本進行分攤，對不同類型土地價值的體現(xiàn)就比較清楚、合理。此外，甲房地產(chǎn)企業(yè)地下車庫分攤了13%的土地成本，但地下車庫的銷售收入?yún)s沒有達到10%，所以房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算的成本分攤方式選擇不同，對其的利潤影響是不同的。從中也可以總結(jié)出，房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本分攤時一定要根據(jù)內(nèi)外部需要，選擇合適的成本分攤方法，以保證工作的合理性。

二、成本分攤問題分析

地下車庫、公共設(shè)施、建設(shè)安裝是房產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中的主要構(gòu)成部分，而且現(xiàn)階段有關(guān)這三方面的土地增值稅清算成本分攤規(guī)定也不是很清楚，所以最容易產(chǎn)生相關(guān)問題，也是做好成本分攤必須要解決的問題，所以一定要詳細、全面的分析這些環(huán)節(jié)中的成本分攤問題。

（一）地下車庫成本分攤中的問題地下車庫成本分攤時房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中的重要方面，也是房地產(chǎn)土地增值稅清算中的一個難點。首先，按照當前我國有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算相關(guān)制度中的規(guī)定看，沒有針對房地產(chǎn)項目地下車庫成本分攤作出明確的要求與規(guī)定，這就給相關(guān)部門工作開展，以及房地產(chǎn)企業(yè)進行地下車庫成本分攤帶來了諸多不便。現(xiàn)在在一些地區(qū)中，針對房地產(chǎn)地下車庫土地成本分攤的規(guī)定，要求房地產(chǎn)企業(yè)地下車庫按照地上建筑的標準開展成本分攤工作，這樣確實有利于對其的管理，但是地下車庫無論是從性質(zhì)，還是從功能等多個方面看，都與地上建筑存在很大的差別，如果籠統(tǒng)的按照地上建筑標準來進行成本分攤，明顯存在不合理之處。其次，在一些地區(qū)，地下車庫是被列入在人防工程中的，而對于人防工程的要求與普通建筑的要求是不同的，人防工程建筑是可以認定為公共配套設(shè)施的，如果被認定為人防工程，那么在針對該部分進行成本分攤時，可將其劃入可售建筑面積中并直接進行清算分析。

（二）公共設(shè)施分攤問題當前房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭不斷加劇，各大房地產(chǎn)企業(yè)為了更好地滿足客戶需要、提高服務(wù)質(zhì)量，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)項目銷售盈利目的，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，越來越重視公共設(shè)施的建設(shè)，以期滿足客戶需求，但房地產(chǎn)項目公共設(shè)施在成本分攤時往往容易出現(xiàn)一些問題。首先，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，部分企業(yè)選擇將幼兒園、道路等公共設(shè)施采用同一時間建造的方式，而樓盤卻并不是一下就完工的，分期項目會公用上述同一時期內(nèi)集中建造的公共設(shè)施。在這種情況下，成本分攤計算時所獲得的結(jié)果是不同的，但很多房地產(chǎn)公司往往容易忽視這一點。其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)在樓盤施工時，整體樓盤和基礎(chǔ)設(shè)施是分開施工的，會先進行樓盤的完成，然后再修建基礎(chǔ)設(shè)施，導致樓盤完工時基礎(chǔ)設(shè)施還在建設(shè)當中，此時按照規(guī)定，就需要對先進行完工的樓盤進行土地增值稅清算，但由于公共設(shè)施未完工，所以在實際清算時，就沒辦法納入房地產(chǎn)成本中，與前期房地產(chǎn)項目共同進行成本分攤。此時不管公共設(shè)施成本投入多與少，都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅收繳納情況，房地產(chǎn)企業(yè)可能無法享受到免稅政策，這會造成房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃不合理，額外增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本，這對房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利潤收益來說是非常不利的。

（三）建筑安裝成本分攤中的問題房地產(chǎn)開發(fā)項目往往都是一個樓盤或者是多個樓盤，占地面積大、施工量大，再加上多地已經(jīng)開始推行商品房精裝修政策，所以房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中需要進行大量的施工與安裝，其中所產(chǎn)生的成本額在房地產(chǎn)企業(yè)總成本中的占比也是比較大的，對與其的成本分攤也非常重要，也容易產(chǎn)生一些問題。房地產(chǎn)開發(fā)項目構(gòu)成較為復雜，包含普通住宅、商業(yè)建筑等，再加上施工量大、周期長，所以往往都是部分建筑已完成，而部分建筑尚在修建當中。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本分攤時，如果是按照建筑面就法來實施的話，因開發(fā)項目性質(zhì)上的差異而導致安裝成本上的差異，這樣在進行成本分攤時往往很難做到合理。

三、優(yōu)化措施

據(jù)成本分攤問題分析可知，房地產(chǎn)企業(yè)想要做好成本分攤工作，必須要及時解決地下車庫、公共設(shè)施、建筑安裝中的成本分攤問題，以及不斷提高管理隊伍的能力，只有這樣才能夠保證工作效率與質(zhì)量。

（一）解決地下車庫、公共設(shè)施、建筑安裝問題地下車庫、公共設(shè)施、建筑安裝中都會產(chǎn)生成本，而且這些成本又是房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中的關(guān)鍵部分，所以必須要落實好這部分的成本分攤、計算。（1）不可售地下車庫清算：可以要求房地產(chǎn)企業(yè)在地下車庫建成后，被認定為人防性質(zhì)的，可允許房地產(chǎn)企業(yè)扣除地下車庫對應(yīng)的土地成本。（2）可售地下車庫清算：對于房地產(chǎn)項目中的可售地下車庫，可要求房地產(chǎn)企業(yè)按照整棟建筑物單位面積成本×地下車庫面積來進行成本分攤。針對公共設(shè)施與建筑安裝成本分攤中的問題，房地產(chǎn)企業(yè)也要及時加以解決。如：在建筑安裝成本分攤過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用層高系數(shù)法進行成本分攤計算。

（二）提高管理人員的能力水平房地產(chǎn)企業(yè)想要做好土地增值稅清算的成本分攤工作，必須要保證從業(yè)人員的專業(yè)性、綜合能力，尤其是財務(wù)管理人員、會計核算人員的能力水平。首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須要根據(jù)成本分攤工作要求，進一步完善管理隊伍的培訓機制、考核機制等，通過培訓與考核相結(jié)合的方式，不斷提高成本分攤相關(guān)從業(yè)人員的整體實力水平，為落實成本分攤打好基礎(chǔ)。其次，要求管理人員要在實際工作中，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)要求、項目實際情況等來選擇不同的土地成本分攤方式，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地完成此項工作，實現(xiàn)發(fā)展需要。

房地產(chǎn)項目財務(wù)培訓范文第5篇

(一)企業(yè)的財務(wù)管理機制不夠完善

財務(wù)管理機制不夠完善主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理不夠嚴謹，存在著很多的漏洞，這主要是由于財務(wù)管理人員素質(zhì)較低，缺乏足夠的經(jīng)驗，沒有風險意識造成的。二是房地產(chǎn)企業(yè)在項目的預(yù)決算中存在問題，例如，無法準確的核算項目的預(yù)決算金額，缺乏對項目的全面掌控等，會加大企業(yè)的資金負擔，造成資金的浪費。三是房地產(chǎn)企業(yè)對資金的籌措和使用沒有制定相應(yīng)的計劃，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念，特別是在經(jīng)濟效益良好的情況下，企業(yè)擁有較大可以選擇的投資機會，加大了企業(yè)對控制風險的難度。

(二)企業(yè)的財務(wù)管理工作不夠深入

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作僅單純的包括財務(wù)會計的部分，例如，填寫憑證、登記賬簿和編制財務(wù)報表等，而更進一步的財務(wù)管理工作，如財務(wù)預(yù)測、控制、決策、分析等完全沒有涉及。這主要是有以下幾個原因造成：首先，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員素質(zhì)低，財務(wù)管理工作只能涉及簡單的財務(wù)會計部分，無法完成整個財務(wù)管理的流程。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，需要大量的資金投入、資金周轉(zhuǎn)率低、資金占用時間較長，這要求房地產(chǎn)企業(yè)的融資具有很高的水平，然而房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的財務(wù)管理狀況，缺乏深入探索，難以為房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供正確的選擇。其次，不夠深入，只停留在表面的財務(wù)管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的數(shù)據(jù)同步無法實現(xiàn)，以及財務(wù)管理對業(yè)務(wù)監(jiān)控和企業(yè)業(yè)務(wù)流程的持續(xù)升級優(yōu)化，使得企業(yè)的利潤無法增加，不利于企業(yè)的可持續(xù)的發(fā)展。

(三)財務(wù)管理人員素質(zhì)不高

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，相對于其他企業(yè)對財務(wù)管理擁有更高的需求，這就要求了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員需要具備高超的專業(yè)素養(yǎng)，豐富的財務(wù)管理經(jīng)驗，還要時刻保持風險意識。但是，現(xiàn)在國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)都不夠高，財務(wù)管理經(jīng)驗不夠豐富，缺乏風險意識。在企業(yè)財務(wù)管理過程中，財務(wù)管理人員通常只憑借著自己的經(jīng)驗和直覺做出判斷，而沒有進行科學的預(yù)測、決策、執(zhí)行和反饋的過程。近幾年，由于房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，財務(wù)管理人員素質(zhì)不高這一問題表現(xiàn)得尤為突出。例如，很多新成立的房地產(chǎn)企業(yè)其管理者是包工頭出身，過于看重經(jīng)濟利益，忽視人才的應(yīng)用，缺乏日常管理的經(jīng)驗。因此，這些房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員多是由管理者的親戚擔任，這些財務(wù)管理人員大部分，文化程度不高，缺乏會計素養(yǎng)，沒有較高的管理水平。

(四)成本管理不夠到位

房地產(chǎn)企業(yè)的成本與房地產(chǎn)項目的成本密切相關(guān)，而與房地產(chǎn)項目成本緊密聯(lián)系的包括設(shè)計項目方案、購置土地使用權(quán)、管理工程招投標和施工過程中的成本。對以上過程進行有效地成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)降低成本至關(guān)重要。但是，目前房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中存在著很多的問題。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇設(shè)計方案時，沒有綜合考慮各種因素，使得設(shè)計方案不能再降低成本方面達到最優(yōu)；在購置土地使用權(quán)時，由于各種不合理因素的影響，造成了土地的購買價格和實際成本之間存在著較大的差距；在管理工程招投標的過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)都簡單的把標價等同于最終成本，忽視了項目會受到合同、糾紛等因素的影響；在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)通常忽視了對工程開發(fā)前的造價控制，導致了工程造價管理各個階段的脫節(jié)，不利于項目的建設(shè)。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在問題的措施

(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的機制

首先，完善財務(wù)會計工作的機制。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合自身的財務(wù)工作需要，科學地設(shè)置會計科目，例如，工程項目盡可能地將核算對象細化，按照項目名稱等對成本進行歸集。其次，完善財務(wù)管理人員的行為準則。健全的財務(wù)管理人員的行為準則能夠使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作更加的標準化。財務(wù)管理人員能夠根據(jù)標準的財務(wù)管理制度，去進行房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理活動。最后，要加強財務(wù)管理制度建設(shè)。制定一套符合房地產(chǎn)企業(yè)實際情況的財務(wù)管理制度，使得財務(wù)管理制度具有可操作性強、有針對性。在資金管理方面，實現(xiàn)集中分配、統(tǒng)一管理、綜合調(diào)控，避免分散管理和多頭管理給企業(yè)造成的資金損失。譬如，對于集團公司，如中信、保利這類國有超大型企業(yè)集團，從集團層面的預(yù)算管理，則以戰(zhàn)略預(yù)算管理的角度進行控制，而對于承擔具體職能的子公司，則以具體效益與現(xiàn)金流的控制為要素的預(yù)算管理模式。

(二)深入財務(wù)管理工作

首先，加強財務(wù)管理中的內(nèi)部風險控制。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要成立以領(lǐng)導牽頭，財務(wù)管理人員為組成部分的財務(wù)管理內(nèi)部風險控制小組。對財務(wù)管理工作實行實時監(jiān)督，對內(nèi)部風險防范于未然，降低內(nèi)部風險對企業(yè)財務(wù)管理工作的不利影響。其次，強化財務(wù)管理工作中深入分析的部分。例如，房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，需要大量的資金投入，財務(wù)管理人員需要采用多籌資渠道，降低資金使用成本和資金運營風險。在資金的預(yù)算管理中，需要將企業(yè)的所有資金納入預(yù)算管理，建立資金的預(yù)算控制和決算的控制。此外，加強應(yīng)收賬款的管理，提高應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率，降低資金成本。財務(wù)管理人員，通過財務(wù)管理的多種手段并加以分析，用以改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，提高企業(yè)生產(chǎn)效率。

(三)提高財務(wù)管理人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)在招聘財務(wù)管理人員時，最好選擇擁有相應(yīng)資質(zhì)和豐富經(jīng)驗的財務(wù)管理人員，擁有豐富房地產(chǎn)財務(wù)管理工作經(jīng)驗這一點十分重要。而對于企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理人員，要重視他們，要向他們宣傳財務(wù)工作的重要性，使其產(chǎn)生對財務(wù)管理工作的自豪感和責任感。此外，更重要的是對財務(wù)管理人員進行日常培訓。房地產(chǎn)企業(yè)可以指派財務(wù)管理人員參加外部專業(yè)培訓，或者聘請財務(wù)管理方面的專家到企業(yè)內(nèi)部對財務(wù)管理人員進行培訓。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以培養(yǎng)專業(yè)化的財務(wù)管理團隊，以提高財務(wù)管理工作的準確性和有效性，提高財務(wù)管理工作的整體水平，同時還可以提升房地產(chǎn)企業(yè)對于高素質(zhì)財務(wù)管理人員的吸引力。

(四)加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理

成本領(lǐng)先是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中取得勝利的關(guān)鍵因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理不僅要像其他行業(yè)一樣努力降低成本，還要面臨更加復雜的成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)項目的成本概算、預(yù)算以及項目的竣工決算是建立工程造價、降低開發(fā)成本、辦理工程價款結(jié)算的重要依據(jù)，也是財務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)。目前房地產(chǎn)企業(yè)采用“三算審計”的方法，這個方法一般由施工技術(shù)人員和預(yù)算人員進行審核，財務(wù)管理人員只進行簡單的記賬工作。這個方法要求財務(wù)人員必須熟練的掌握“三算”有關(guān)方面的知識，提供準確、有效的會計信息，并參與監(jiān)督，加強項目的成本控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大成本管理力度，并考慮引入現(xiàn)代信息化手段參與管理。如中信地產(chǎn)等公司已委托明源軟件企業(yè)開發(fā)了成本管理系統(tǒng)，對于成本規(guī)劃、目標成本、合同管理進行全過程的管理，并與ERP系統(tǒng)相對接，使成本管理達到即時、動態(tài)管理。

三、結(jié)束語