房地產創新改革探討

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一，房價過高的原因思考

（一）生產性資本的介入。經濟危機導致全球消費萎縮，生產性企業利潤持續下滑，企業為追求利潤的最大化把原本用于投資于生產資料和廠房的錢卻投向了房地產。眼瞅著身邊的企業把工廠拆掉蓋起蓋樓大廈，這是我們要的繁榮嗎？如此下去國何以強!?

（二）土地出讓價格超高，建筑材料，人工費用持續上漲。中國相對人多地少，然而我們每年又有那么多的村莊和農田消失在茫茫樓海，如此下去民以何生!？

（三）國際熱錢的介入。由于人民幣兌美元的匯率持續升值，國際熱錢熱錢大量涌入中國樓市和股市。人民幣越升值熱錢就越多，物價就越高，外貿企業就越難發展，外匯儲備就越貶值，可怕的是熱錢一旦迅速撤出導致泡沫破裂，來不及撤退的資金必將所省無幾。中國改革開放30多年的成果必將毀于一旦。

二，房價過高的主要危害有。

（一）普通家庭買不起房，越來越多年輕人走向房奴生活，直接影響國家的前途命運。中國房價上漲遠超經濟增長，能靠工資買房的比例基本變得越來越少。房地產在GDP中所占比重明顯過大，很多地方政府依靠賣地維持財政增加和GDP的增長，請問剔除房地產中國2本文來自009年GDP的增長是多少？

（二）影響民生影響社會的穩定，滋生貪污腐敗。我們80一代，上了大學沒工作，不買樓房難結婚，做了房奴難翻身，這樣的現實必將影國家的長治久安。南京市長都說買不起房，中國房價之高可見一斑。

（三）房地產價格的持續上漲制約著中國經濟的可持續發展。全民炒房，形成泡沫，加大貧富差距，耕地減少，廠房變樓盤，直接影響資金的合理利用，產業鏈惡化，就業壓力增大。一旦地房產價格如當年日本樓市迅速破滅，將有數不盡的財富付之一炬，灰飛煙滅。

三，措施。

眾所周知，價格是由其價值和供求關系決定的。就其價值而言無論是建筑土地，建筑材料，人工費用的不斷上漲都是是會發展的必然。因此我們應當把措施重點放在調節供求方面，也就嚴控炒房！

（一）降低土地出讓金首付比例。

我對提高土地出讓首付增至50%，還要一年內付清，減少土地出讓數量，國企退出房地產等一系列措施深表憂慮。我覺得控制房價防止泡沫的關鍵不是堵而是疏。我們要在提高房產質量的前提下，想辦法增加樓房供給。

1，我認為土地出讓首付比例應該調低而不是提高；應當是七十年付清而不是一年。提高首付比例就是變相提高房地產的門檻，一是容易形成區域性的壟斷，二是容易導致地產開發商資金鏈斷裂從而形成豆腐渣工程或爛尾工程。

2，如果說把土地出讓金首付比例降至10%，剩余的90%讓購房的業主在未來的50年內還清。這樣不僅可以限制炒房還可以保證政府財政收入的可持續性。例如：2010年3月15日，遠洋地產旗下子公司以40.8億元競得大望京1號地，樓面價達2.75萬元/平方米，被稱為單價地王。假如建筑成本為2000元/平方米，其他成本1000元/平方米，讓遠洋地產按10%只支付2750元/平方米的土地出讓金，剩余的2.475萬/讓業主在未來的50年支付，如果開發商利潤高達50%，那么北京單價地王的樓價也僅8625元/平方米。如果土地出讓金全部付清出售3萬/平方米還要虧損500/平方米！也就說如此一來我們把做三萬沒利潤價格降到8625卻產生了50%的利潤。業主可以一次性付清剩余的土地出讓費用，也可以分五十年分期付款（當然利率要低于商業貸款）。

3，我們不應當減少土地出讓數量，但應當減少耕地出讓數量，我們可以通過對城中村的改造來獲取更多的土地，增加村民的收入，形成新的生活社區。

4，我認為國企沒必要退出房地產市場，無論國企民企只要建的房子質量過關，誰做都一樣。

（二）征收物業稅。

現在大家都在討論這個問題，具體怎實施何時實施都是一個未知數。我覺的征收物業稅的目的要明確，不是增加財政收入而是減小貧富差距，增加人民的幸福感。

1，物業管理，把房產和戶口綁架在一起，以派出所為中心形成檔案，以家庭為單位本文來自劃片管理。物業相當于村委負責所轄區域計劃生育，小孩入學，負責水電物業等。

2，對于房產和戶口在一起住房面積少于160平米的家庭，免收物業稅。對于超出面積每年按照該物業所轄范圍近兩年成交價格的1%收取。

3，對于沒有與戶口在一起的房產，收取物業稅。收取價格按該物業所轄范圍近兩年成交價格的1%收取。對于不交的停水停電，交齊并交一點數額的罰金再給開通。十年未交，沒收樓房由物業部門拍賣。

4，對于年滿18周歲未婚青年可以單獨立戶，購置房產免除物業稅。

5，無需建造經濟適用房。對于符合買經濟適用房的人免除一定數量的土地出讓金就可以了。

6，樓盤開發銷售必須在規定時間內完成并移交物業部門管理。沒售出的樓房開發商行使業主的權利和義務，按規定繳納各項費用。

四，總結。

（一）普通房子不是奢侈品，是人類賴以生存的必需品，政府應當完善城市管理機構，加大房產監管力度，保證房產質量嚴禁違法行為，一旦發現問題就要舉政府之力為業主維權，讓其一敗涂地，以示國家之威嚴。

（二）不要讓房子綁架中國經濟吸收社會財富，到處都是閑置的樓房。要引導閑置資金流到他該去的地方，完善中國的產業鏈，促進就業，改善民生。