房地產投資信托基金發行模式

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房地產投資信托基金(REITs)的發行模式主要是在組織不同、信托不同、資金籌集形式不同的情況下，有著不同的發行模式，為房地產行業、投資者提供了很好的雙向服務，但是目前也有很多困境，需系統性、深入性的研究分析，調查實際情況，提升服務質量、服務水平。

國內房地產投資信托基金(REITs)發行模式

組織層面分類從組織層面進行發行模式的分類，主要涉及到公司類型、契約類型，首先，對于公司類型的發行模式，就是發起人需要根據公司法的相關法律法規，在法律方面享受獨立性法人資格的基金公司，向著社會公開性的發行股票，投資的一方可以利用購買股份的形式實現投資的目的，股東所選舉出來的董事會，負責管理基金投資的事宜，最終將投資所獲得的利益，利用股息的形式、紅利的形式等為投資者分配。公司類型的發行模式，其中主要的法人治理結構主要就是股東會、監事會、董事會、管理隊伍，互相具有制約性的特點、監督性的特點，使得投資者能夠獲得更大的利益、更多的效益。其次，契約類型的發行模式，就是將信托契約所設立的基金當做是基礎部分，沒有獨立性法人的資格，屬于單純的金融產品。此類發行模式中的契約，是由投資一方、資產管理一方、資產托管一方所組成，其中的投資一方、資產管理一方利用契約的形式設立信托關系，資產管理的一方需要結合契約要求，為投資一方發放受益憑證，并且還要接受委托針對資金的運營進行管理，資產托管的一方，需要接受委托，對信托資產進行報關，在名義方面屬于資產的所有人，三方之間利用契約的形式，可以預防資產管理一方或者是托管一方侵吞資金，最大程度上達到投資一方利益的保障目的。信托類型分類按照我國的房地產投資信托資金(REITs)的具體投資方向來講，可以將其劃分成權益類型、抵押類型。首先，從權益類型的情況而言，就是直接投資經營類型的房地產，經營收入屬于主要的資金來源，涉及到租金收益、本身升值方面的收益。其次，抵押類型的(REITs)發行模式，是為房地產所有者，提供相應的抵押貸款，獲取到利息方面的收益，也可以是投資到資金證券化的產品中，獲得到一定的效益。另外還有混合類型的(REITs)發行模式，就是將上面兩種模式相互混合。資金籌集方面的分類從資金籌集的角度來講，主要劃分成私募類型、公募類型的(REITs)，首先，對于私募類型而言，就是不公開的向著某些個人或是機構投資一方籌集資金，不可以進行上市公開性的交易。其次，從公募類型的情況而言，就是利用公開發行的形式，面向群眾、機構等投資一方籌集資金。當前從國際領域的發展情況來看，主要使用公募類型的(REITs)發行模式，但是，我國目前還沒有制定完善的房地產投資信托基金的法律制度、規定內容，缺乏監管工作力度，難以確保公募類型發行模式的良好應用，所以局限在私募類型的模式，相信在未來的階段，房地產信托基金會逐漸向著成熟化、現代化的方向進步，公募類型的發行模式會成為投資信托基金市場中最為良好的應用模式。

國內房地產投資信托基金(REITs)發展困境

法律法規、政策制度不完善目前在我國的(REITs)發展過程中，還存有法律法規不完善、政策制度不健全的問題，究其原因就是缺少一定的重視度，不能按照行業的發展特點健全法律法規的內容、政策保障制度。近年來在房地產開發商炒作的情況下，價格快速提升，導致商品的售價已經超出本身具有的價值，在市場價格過高的情況下，會導致多數有購房需求的人缺少購買的經濟能力，導致房屋的控制率開始變得越來越高，對房地產企業的效益產生一定影響。而房地產行業在發展的過程中，對金融資金的需求量高，(REITs)方面的需求也在不斷增加，如果我國不能健全有關的法規、政策，將會導致(REITs)的發展受到不利影響。缺乏健全的監督機制我國(REITs)發展的過程中，監督體系的構建、完善屬于重要基礎保障，只有合理執行監督工作，才能促使行業的良好發展。但是，當前相關行業缺少完善監督機制、監督模式，難以通過有效性的監督措施來規范行業的行為、增強行業的發展水平，長此以往會導致行業發展水平難以提升。缺乏高素質的管理隊伍管理人員、隊伍的專業性直接影響我國(REITs)的發展水平，但是目前在相關的(REITs)領域中，存有管理人員、隊伍不專業的問題，所聘用的管理人員缺少一定專業素質，工作的過程中不能通過科學化、專業性的措施來執行工作，長此以往會導致管理效果降低、管理質量難以提升。國內房地產投資信托基金(REITs)的困境應對措施完善法律法規、政策制度我國在時展的進程中，銀行貸款已經成為房地產行業的融資主要措施，在過于依賴貸款的情況下，很容易導致銀行面臨風險、壓力，并且在(REITs)方面也會面臨一定風險。因此在我國(REITs)發展期間應該重點健全法律法規、政策制度，明確以公募為核心的不同發行模式法律要求、規定，提出不同主體的行為規范標準、行為的要求，在規范人員行為的同時預防出現市場混亂、盲目投資等各類可能發生的問題，提升相關投資信托基金(REITs)市場管理效果的同時，使得各種發行模式的應用都能夠得到保護。其次，應完善政策制度，為(REITs)提供優惠政策、指導政策與扶持政策，爭取在新時期的環境下促使(REITs)各種發行模式的良好實施。健全監督機制(REITs)的發展過程中監督工作十分重要，應完善其中的監督模式和機制，首先，統一監督工作標準、要求，整合市場中的各類監管資源，預防出現監督成本過高的現象，利用靈活性的形式進行市場價格調整的監督、貨幣金融調控的監督，嚴格落實信息披露的制度和要求，階段性利用日報形式、年報形式、月報形式等將財務信息狀況披露出來。其次，應保證監督機制具有與時俱進的特點，在全面、系統監督(REITs)發行模式的同時增強行業發展的規范性水平。提升管理團隊專業化程度對于(REITs)管理團隊來講，工作的專業性、規范性直接影響我國房地產投資信托基金的發展水平。因此，應該重視管理隊伍的專業性，定期開展培訓活動、教育活動，利用教育培訓的方式增強其工作的專業化程度，使其可以掌握各種管理工作的專業知識、專業技能。同時還需建設人才庫系統，在其中存儲與整合各類管理人員的信息、資料，便于統一性、規范性的實現人才管理目的。

結語

我國房地產投資信托基金的發行模式較為豐富，發展效果較好，但是目前在發展過程中存有法律政策制度不健全、管理隊伍不專業等問題，不能保證發展水平。因此在未來發展期間應重點完善法律法規、政策制度，健全監督管理的體系和機制，增強團隊的專業性、專業化程度。

作者：張洋