土地抵押金融風(fēng)險論文

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一、土地抵押中存在的金融風(fēng)險

1.土地使用權(quán)存在權(quán)利瑕疵而抵押的金融風(fēng)險。

1.1土地使用權(quán)不在該人手中，卻從該人手中取得了土地使用權(quán)的抵押，這種抵押將視為無效。如開發(fā)區(qū)管委會對國有土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，則是無效的，這是由于管委會不是國家法定土地管理部門，因此沒有權(quán)利對國有土地使用權(quán)進(jìn)行處理。

1.2國有土地使用權(quán)沒有按照法律規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而進(jìn)行的抵押，抵押無效。國有土地使用權(quán)采取出讓的方式進(jìn)行，而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，其投資開發(fā)沒有依據(jù)出讓合同約定，房地產(chǎn)的房屋建設(shè)工程部分的開發(fā)投資總額，出讓人和受讓人未完成的百分之二十五以上，則視出讓土地使用權(quán)合同為無效。

1.3歸屬于村民的一些荒山、荒丘、荒灘、荒溝等，沒有土地所有人的書面同意而提供的抵押無效。國家鼓勵進(jìn)行開發(fā)荒廢的土地，并將“四荒”作為允許的特例進(jìn)行，而這必須要土地所有人進(jìn)行抵押書面承諾的簽訂。

1.4集體土地的使用權(quán)抵押，土地上的農(nóng)村物抵押，則集體土地的使用權(quán)抵押無效。由《擔(dān)保法》規(guī)定，歸屬于集體所有的土地使用權(quán)不可抵押，而農(nóng)作物可以進(jìn)行抵押。

1.5國有土地使用權(quán)已經(jīng)被監(jiān)管、扣押或查封，則抵押無效。有關(guān)權(quán)利機(jī)關(guān)依法查處的土地使用權(quán)，已經(jīng)缺少了完整的土地使用權(quán)利，不能再作為抵押物進(jìn)行抵押權(quán)的行使。

1.6土地使用權(quán)存在爭議或權(quán)利不明確，堅(jiān)決不作借款抵押物。對國有土地使用權(quán)的權(quán)屬審查抵押過程中，存在爭議的土地，為降低實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的成本和權(quán)利爭議等，堅(jiān)決不作借款抵押物。

2.土地使用權(quán)抵押過程中，登記操作存在的金融風(fēng)險

依法辦理土地登記手續(xù)進(jìn)行土地使用權(quán)抵押的設(shè)立、變更、消滅，也只有辦理土地登記手續(xù)才能讓土地使用權(quán)抵押合同生效，否則不受法律保護(hù)。

2.1以土地使用權(quán)登記為基礎(chǔ)，堅(jiān)持登記機(jī)關(guān)一致原則進(jìn)行土地使用權(quán)的抵押登記。登記機(jī)關(guān)一致要求土地使用權(quán)發(fā)證機(jī)關(guān)和抵押登記機(jī)關(guān)保持一致。異地土地使用權(quán)抵押辦理必須到土地使用權(quán)發(fā)證機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押手續(xù)辦理。

2.2《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》是土地使用權(quán)進(jìn)行抵押登記的合法憑證，而其他的如《國有土地使用證》、《集體土地使用證》、《集體土地所有證》等都不具備充當(dāng)?shù)盅簷?quán)的法律憑證。抵押權(quán)人扣押的土地證書可視為無效，因?yàn)橥恋厥褂萌丝梢匀ハ嚓P(guān)機(jī)關(guān)申請?jiān)械耐恋刈C書作廢，從而辦理新證。

2.3土地使用權(quán)和房地產(chǎn)沒有同時進(jìn)行抵押登記手續(xù)辦理，則在未來處理抵押物時，沒有辦理登記的部分將不會受償，造成風(fēng)險。

3.土地使用權(quán)分割抵押中的金融風(fēng)險

國有土地使用權(quán)進(jìn)行分割抵押時，存在的主要問題有：抵押人與抵押權(quán)人、抵押物評估人，在擔(dān)保貸款的一定額度上進(jìn)行土地所有權(quán)抵押的分割，而造成土地抵押面積的分割。但《土地使用權(quán)他項(xiàng)權(quán)利證書》對抵押土地的規(guī)定只有土地的價值和方位，沒有對抵押物的具體位置進(jìn)行明確。很容易由于操作不規(guī)范引起后續(xù)抵押障礙。法律上允許對分割抵押后的土地上剩余的土地使用權(quán)或存在較大價值的土地使用權(quán)再次進(jìn)行抵押，且建立在科學(xué)評估土地抵押價值基礎(chǔ)上實(shí)施，并通過土地管理部門對抵押部分的土地進(jìn)行面積和界線劃分，充分實(shí)現(xiàn)土地抵押的全部價值，確保信貸的資產(chǎn)安全。

二、土地抵押造成金融風(fēng)險的原因

1.土地抵押市場不完善，較弱的監(jiān)管力量

土地抵押涉及多個環(huán)節(jié)，其中最重要的是地價評估、銀行放貸、土地交易等環(huán)節(jié)。而現(xiàn)階段我國土地抵押市場并不完善，監(jiān)管力量較為薄弱，不利于土地抵押的順利發(fā)展，推動了金融風(fēng)險的形成。

1.1土地抵押市場發(fā)展不完善，信息披露不全面。我國土地使用“雙軌制”，而土地資產(chǎn)又存在多種的處理方式，導(dǎo)致土地市場的土地使用權(quán)存在多種不同性質(zhì)權(quán)能的使用權(quán)。銀行放貸時對市場上的土地抵押貸款，很難準(zhǔn)確識別各類土地存在的風(fēng)險。

1.2信息披露不全面，特別是各土地、房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)之間、金融機(jī)構(gòu)之間和機(jī)關(guān)與金融之間的信息溝通不全面，土地抵押信息沒有實(shí)現(xiàn)共享，容易造成土地的重復(fù)抵押或超值抵押等，擴(kuò)大了金融風(fēng)險。1.3土地價值評估不規(guī)范，沒有有效的監(jiān)管機(jī)制。價值評估人員以權(quán)謀私，為滿足貸款人多貸款的目的而對土地價值評估給出市場價數(shù)倍的價格，又缺乏監(jiān)管機(jī)制進(jìn)行約束，造成加大的金融風(fēng)險。

2.不完善的銀行風(fēng)險管理體制。

2.1土地抵押在現(xiàn)階段是相對較好的一種抵押擔(dān)保品，各金融機(jī)構(gòu)競爭激烈，常常降低考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行土地和房產(chǎn)的抵押貸款，降低了風(fēng)險防范意識，且一定程度的提高了貸款抵押率，特別是一些儲備土地的抵押。

2.2銀行內(nèi)部沒有實(shí)施動態(tài)監(jiān)測，缺少對土地抵押風(fēng)險的敏感性。沒有有效監(jiān)管抵押土地的實(shí)際使用情況、價格變化情況等，也不能有效防范一些土地的投機(jī)行為。

3.土地抵押的法律、法規(guī)制定落后

現(xiàn)行的土地抵押法律法規(guī)已不滿足日益發(fā)展的市場經(jīng)濟(jì)，缺乏有效規(guī)范和約束土地抵押中出現(xiàn)的問題，擴(kuò)大了金融風(fēng)險。

3.1沒有有效的規(guī)范約束和技術(shù)指導(dǎo)抵押貸款的發(fā)放工作，尤其是一些空地的抵押規(guī)范、按揭抵押、在建工程的抵押、不同性質(zhì)土地的使用權(quán)抵押等問題。

3.2沒有明確規(guī)定抵押客體的范圍，將導(dǎo)致銀行等金融機(jī)構(gòu)、登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行抵押貸款辦理時面臨較大的政策風(fēng)險。

3.3沒有明確規(guī)定當(dāng)事人的權(quán)利、職責(zé)，如借款人、中介機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)和登記機(jī)關(guān)等。

三、防范我國土地抵押金融風(fēng)險的措施

1.完善土地抵押的法律制度。

1.1對現(xiàn)行的土地抵押登記法律制度進(jìn)行完善，并建立具有較強(qiáng)操作性的土地抵押貸款制度，明確并細(xì)化抵押登記的內(nèi)容、效力，土地抵押過程中當(dāng)事人的權(quán)利、職責(zé)，抵押的客體范圍和貸款額度等。

1.2嚴(yán)格土地抵押規(guī)范，確保土地的足額抵押，對一些不具備抵押效力的土地使用權(quán)進(jìn)行明確列出，避免無效抵押。

1.3通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押時，要特別注意土地估值時要去掉土地出讓金，才能進(jìn)行抵押率的計(jì)算。

2.健全銀行風(fēng)險管理

銀行要及時、準(zhǔn)確了解國家的經(jīng)濟(jì)政策變動情況，并分析和預(yù)測經(jīng)濟(jì)形勢走向，特別是一些地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢的走向分析，全面把握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，加強(qiáng)防范抵押的各種風(fēng)險。面對土地抵押貸款時，首先進(jìn)行土地價格的變化預(yù)期，后對各類土地的貸款抵押率進(jìn)行適當(dāng)選擇；貸款成功后，建立動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)實(shí)時監(jiān)測土地抵押動態(tài)，并跟蹤監(jiān)管抵押土地的使用情況，及時預(yù)警抵押土地的投機(jī)行為，降低外部風(fēng)險。同時加強(qiáng)銀行內(nèi)部的自我監(jiān)管，內(nèi)部責(zé)任分配，防止內(nèi)外聯(lián)手進(jìn)行的一些違規(guī)操作。

3.加強(qiáng)政府改革。

3.1政府改革形成多元化的公共投資機(jī)制，服務(wù)于市場，逐步規(guī)范土地出讓機(jī)制，宏觀調(diào)控市場土地的供應(yīng)現(xiàn)狀，避免快速緊縮、膨脹等引起信貸危機(jī)。

3.2政府完善公共財(cái)政體制，減少城市發(fā)展依靠土地?cái)U(kuò)張和土地抵押狀況。

4.規(guī)范化市場建設(shè)。

4.1建立資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，克服土地交易的虛假情況。銀行加強(qiáng)資產(chǎn)評估中的抵押物和非抵押物的評估區(qū)分。

4.2規(guī)范評估市場，并推進(jìn)土地一、二級市場發(fā)展，加強(qiáng)土地抵押信息的登記和，建立土地抵押信息平臺。特別是一些土地使用權(quán)的扣押、查封等信息的，方便貸款銀行等的查詢，從而降低信貸風(fēng)險。

4.3制定合理的貸款抵押比率。貸款擔(dān)保管理辦法中明確對房地產(chǎn)抵押、機(jī)械設(shè)備抵押、小額存單質(zhì)押等有明確規(guī)定，但這不是固定執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，銀行應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行貸款抵押比率的合理調(diào)整，以適應(yīng)市場情況。如城市內(nèi)的房地產(chǎn)可以制定的比規(guī)定70%高些，鄉(xiāng)村的房地產(chǎn)則較規(guī)定低些，從而降低金融風(fēng)險。

作者：趙一單位：廣安控股有限公司