房地產(chǎn)完善合理避稅綜治思考

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摘要：合理避稅是企業(yè)降低成本的重要手段，它的產(chǎn)生是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，其最大限度地發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，從長遠(yuǎn)和整體來看，納稅人按照國家的稅收政策進(jìn)行合理避稅籌劃，促進(jìn)7產(chǎn)業(yè)布局的進(jìn)一步發(fā)展，有利于涵養(yǎng)稅源，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會的長期發(fā)展和繁榮，本文就我國開發(fā)企業(yè)常用的一些避稅方法進(jìn)行了簡要的舉例分析，探討房地產(chǎn)企業(yè)如何合理避稅，利用各種手段提高綜合收益，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：納稅籌劃；合理避稅；避稅方法

房地產(chǎn)企業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其生產(chǎn)經(jīng)營活動非常廣泛，也非常復(fù)雜，具有所需資金大、開發(fā)建設(shè)周期長、開發(fā)經(jīng)營復(fù)雜、開發(fā)產(chǎn)品商品性等特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性必然決定了其納稅問題的復(fù)雜多變和避稅籌劃技巧運(yùn)用的靈活多樣。

稅收優(yōu)惠政策是國家發(fā)給企業(yè)的“稅收優(yōu)惠券”，利用稅收優(yōu)惠政策減少應(yīng)納稅額和降低稅負(fù)是所有納稅籌劃方法中風(fēng)險最小的一種，并且是國家完全認(rèn)可的避稅方法。通曉、理解、用足稅收優(yōu)惠政策能使年?duì)I業(yè)額巨大的房地產(chǎn)企業(yè)成功、有效、安全地規(guī)避掉巨額稅款，從而將利潤最大限度地留歸企業(yè)。

避稅是一種非違法的行為，而納稅人從自身經(jīng)濟(jì)利益最大化出發(fā)進(jìn)行避稅籌劃，

是客觀存在的。下面就介紹幾種常見的避稅方法。

一、利用臺作開發(fā)方式合理避稅

利用此方法可以通過經(jīng)營收入利息收入以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)化，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際需要選擇恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營方式以減輕稅收負(fù)擔(dān)。

例：甲公司擬投入資金200萬與乙公司合作開發(fā)一個商住樓項(xiàng)目。甲公司可采取以下幾種方法與乙公司合作；

1甲公司出資200萬與乙合作開發(fā)該商住樓，

2甲公司可通過銀行把200萬元出借給乙公司參與該商住樓開發(fā)

3甲公司可以采取投資入股方式參與該商住樓開發(fā)

籌劃分析；現(xiàn)假定甲公司1年后中途退出該商住樓開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與乙公司協(xié)商分得現(xiàn)金40萬元。

方案一：合作開發(fā)

甲公司與乙公司合作開發(fā)該商住樓，1年后所得為40萬元，收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利，由于甲公司出資金其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀尽Ｔ诠痉值?0萬時，相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的商住樓中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給了乙公司，轉(zhuǎn)讓價格240萬元，轉(zhuǎn)讓收入需繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加費(fèi)、土地增值稅、印花稅、所得稅后方為所得。

方案二；出借資金

假如甲公司通過銀行將200萬元借給乙公司，利率為5％，1年后甲公司同樣收回40萬元，其作為利息收入應(yīng)繳金融業(yè)營業(yè)稅及附加、所得稅后方為所得。

方案三；投資入股，商務(wù)樓完工銷售后分回股利。

由于甲、乙兩個公司稅率相同，公司40萬元稅后利潤不需補(bǔ)稅即甲公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為40萬元。

籌劃結(jié)果；

從上面的比較可以看出這三種方案單從節(jié)稅角度看，第三種方案為最佳。即甲公司將200萬作為投資入股，分回的40萬稅后利潤不需要補(bǔ)稅，成為甲公司實(shí)際獲得的經(jīng)濟(jì)利益。

二、利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式合理避稅

例；某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者，開發(fā)成本18億元售價28億元，按規(guī)定此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元(計算過程略)

籌劃分析；

該房地產(chǎn)開發(fā)公司可以先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款，具體的操作過程如下：

第一步；聯(lián)合其他股東共同出資，設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店擁有法人資格獨(dú)立核算。

第二部；某某大酒店進(jìn)行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項(xiàng)處理

第三部；固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款及大酒店所有債權(quán)。

籌劃結(jié)果；

經(jīng)過上述一番籌劃，雖然股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需要繳納企業(yè)所得稅，但這部分所得稅是房產(chǎn)開發(fā)收益本來就需要繳納的，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，從而少納了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。

三、利用簽訂合同裝修費(fèi)的合理避稅

例：某開發(fā)公司為了促銷，優(yōu)惠客戶贈送客戶裝修費(fèi)，有一套高級住宅1平方米1萬元，面積為100平方。價款為100萬元，開發(fā)商在與客戶簽訂的合同中規(guī)定有10萬元是贈送給客戶的這10萬元裝修費(fèi)如何避稅。

籌劃分析：

按規(guī)定10萬元要進(jìn)入宣傳費(fèi)的，如果這筆費(fèi)用在該企業(yè)全部銷售收入納稅范圍內(nèi)，則當(dāng)年可以在企業(yè)所得稅前列支。如果合同中規(guī)定這套住宅是向客戶交付已經(jīng)裝修完畢的住宅，合同中不去強(qiáng)調(diào)指出有10萬元裝修費(fèi)用，這時10萬元的裝修費(fèi)就可以計入成本，并允許稅前扣除。

籌劃結(jié)果；

經(jīng)過這樣的籌劃，10萬元的裝修費(fèi)就成了稅前可扣除項(xiàng)目，這筆裝修費(fèi)被輕松消化掉。

通過避稅籌劃對各種備選的經(jīng)營方式納稅方案進(jìn)行擇優(yōu)盡管在主觀上是為了減輕自身的稅收負(fù)擔(dān)，但在客觀上都是在國家稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用下逐步走向優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和合理配置資源的道理，體現(xiàn)了國家的產(chǎn)業(yè)政策，從而更好地更快地發(fā)揮國家的稅收宏觀調(diào)控職能。