房地產企業管理改革研討

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房地產企業是知識密集型企業，在選擇企業知識管理戰略時要謹慎周全，綜合考慮企業的經濟狀況、企業經營和服務客戶的方式等具體情況，針對其自身的特點制定相應的知識管理戰略。通常來說，知識管理戰略的模式大致分為以下兩種方式：信息戰略：系統全面的收集與企業密切相關的理論知識和實踐經驗，通過信息技術儲存于企業的數據庫中，企業員工可以隨時調用并學習。商業戰略：商業戰略一般將知識視為一種商品，將企業的重要資源融入到企業所有的相關業務領域，確保持續增長的知識到達并貫穿企業每個員工、操作過程和產品中。事實上，在企業制定其知識管理戰略時，往往并不是單一的選擇某一方面，而是將兩者結合使用。

房地產企業管理現狀及存在的主要問題

近幾年，房地產業取得快速發展，同時其整體管理水平也有較大程度的提高。隨之脫穎而出了許多優秀的房地產企業，也開發了一批具有較高知名度和較好經濟效益的房地產項目，使房地產企業在管理上積累了一定的經驗。雖然房地產業取得快速的發展，企業管理取得較大成績，但是房地產企業在管理上存在的問題也隨之突顯：

1．缺乏科學的經營理念、過分依賴經驗。企業家的素質存在良莠不齊的情況，過去依靠一些“關系”和“人脈”曾創造輝煌的業績，對于再學習房地產經營的理論和操作技能不感興趣，充分的相信自我的直覺和經驗，不對開發項目作深入的可行性研究和營銷策劃。但是，由于地產項目一般有經營周期長報酬高的特點，許多中小企業或家族型企業都是短期行為，這樣既不能擴大經營規模，也無法整合建筑產品特色和品牌優勢。雖然有的企業逐漸意識到知識的重要性，但是對于項目的開發或銷售缺少深入和客觀的科學論證，盲目的模仿和“學習”他人的經驗和案例，缺乏獨立的思考和分析，所以在市場競爭中始終處于劣勢。

2．財務失控幾率大、成本控制意識薄弱。目前，房地產行業的利潤相對較高，從而削弱和降低了許多房地產企業加強自管理并獲取合理收益的積極性。我國目前存在一些扶持房地產產業的特殊政策，加之企業自身存在一些不規范行為，這樣不僅降低了房地產企業開發項目的門檻，減少前期投入，同時提高了房地產開發的實際效益。一些企業習慣了“大進大出”的開發模式，沒有成本控制的意識，但是因為上述的優勢，即使管理不善造成較大浪費也還有大錢可賺，所以導致企業缺乏“集約經營”、“精耕細作”等這些理性的管理意識。資金管理多頭、分散，缺乏系統明確的財務業務授權機制，有些企業的二級項目開發公司各自為政，自成體系，母公司無法有效地進行監控和管理。如此諸多因素在客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。

3．企業存在結構性缺陷、不利于制度創新。國內房地產大部分從事項目開發，企業極少從事資產經營。從事項目開發的企業，也往往要么只經營住宅房產，要么只經營商業房產。這種資產結構單一的經營模式一旦處于低谷，企業必將面臨巨大的經營風險。所以導致企業普遍拒絕創新建立有效的人力資源機制，企業運行模式陳舊，即使是那些曾經創造了“市場輝煌”的企業，也往往處于制度創新的盲區里，導致企業運行無法適應新的挑戰，最終降低企業的競爭力。

知識經濟條件下推進房地產企業管理創新的主要措施

1．不斷探索和借鑒新的管理模式。隨著國外管理文化對我們的影響，一些有代表性的新思想和新模式逐漸被我們理解和接受，如再造工程、學習型組織、精靈生產、虛擬企業、電子商務等。再造工程就是再思考和再設計業務過程，以求明顯改善一些關鍵性績效指標，如成本、質量、速度、服務等，這種再造過程不僅限于對舊的過程的修補和改善，而是完全摒棄舊有的思維模式，對過程進行根本性改造。學習型組織是指一個組織通過學習自我調整和改造，以適應迅速變化的外部環境。持久的競爭優勢需要擁有比競爭對手學習得更多更快的能力。信息量的飛速膨脹，要求企業不斷學習，而信息技術的高速發展，互聯網的廣泛應用已為企業的集體學習奠定了技術基礎。精靈生產是通過先進的柔性生產技術、動態的組織結構和高素質的人員組成，從企業長遠利益出發，用全新的產品設計加上高效的生產組織管理模式，對市場和用戶的需求作靈敏而有效的反應。這種管理模式按需求靈活組織加工順序和工藝流程，進一步提高工作效率，減少了浪費。虛擬企業是由不同的企業或企業中的一些部門，按某種特定任務的要求而臨時組建的實體。這種管理方式要以強大的信息網絡技術為基礎，各項目組織間通過互聯網或企業區域網來相互溝通和交流信息。這種管理方式不僅可以加快項目實施的進度和質量，還可以節約人力物力。

2．進行制度創新、建立適應市場經濟的企業制度體系。建立適應市場經濟的企業制度，就要實行政企分開、政資分開、政事分開，轉換經營機制，深化市場化改革，做到真正的自主經營、自負盈虧，成為市場經濟主體和市場競爭主體。并且，完善公司制的法人治理結構，形成權力機構、決策機構、執行機構和監督機構之間互相配合、互相制約的制衡機制，使企業制度與國際接軌，在自由競爭中取得長遠的生存和發展。

3．加強人力資源的開發管理?，F在是知識經濟的時代，房地產為了適應時代需要，必須加強人力資源的開發和管理，把人力資源提高到企業管理的核心地位來考慮。重視企業高科技人才的招聘和培養，加大智力投資的比重，大力開展房地產教育和崗位培訓，特別加大對復合型人才的培養力度，盡快為企業培養出一批既有管理經驗、組織能力、創新能力，又懂專業知識、信息技術、新材料技術的綜合型人才。同時建立健全人力資源開發管理的激勵制度，包括薪酬制度、社會保障制度、激勵制度等，使企業在引進人才的同時，而且能培養人才并且留得住人才。

作者：向軍單位：湖北興潤置業有限責任公司