房產(chǎn)開發(fā)財務(wù)管理的難題及對策

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預(yù)算工作執(zhí)行不到位

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，資金周轉(zhuǎn)時間長，前期開發(fā)需要大量的資金投入和長期持續(xù)的資金保障。資金順暢運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵是預(yù)算管理工作是否執(zhí)行到位。房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象：資金的支出與施工進(jìn)度不一致，不嚴(yán)格按照預(yù)算計劃和合同執(zhí)行，超進(jìn)度或超額支付工程款；資金撥付的手續(xù)不完善，審批不嚴(yán)，對于一些費(fèi)用的報銷未能嚴(yán)格按照財務(wù)制度規(guī)定執(zhí)行，領(lǐng)導(dǎo)單方面同意支付，導(dǎo)致資金使用的隨意性增大，最終與預(yù)算偏離更大,影響預(yù)算的執(zhí)行。如果預(yù)算執(zhí)行不到位，資金的使用偏離的預(yù)算的要求和規(guī)定，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂情況，房地產(chǎn)企業(yè)就會出現(xiàn)爛尾樓項目或破產(chǎn)，如中國有名的爛尾樓——中誠廣場、羊城大廈、麗景臺等，嚴(yán)重?fù)p害房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和購房者的利益。

資產(chǎn)負(fù)債率高，財務(wù)風(fēng)險大

負(fù)債經(jīng)營是現(xiàn)代企業(yè)重要的一種經(jīng)營方式，可以促使企業(yè)利用財務(wù)杠桿，以較小的代價獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，但必須合理利用財務(wù)杠桿，控制資產(chǎn)負(fù)債率，降低財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿地、拿證、封頂?shù)葧r，需要大量的資金投入運(yùn)作，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快使項目動工，想方設(shè)法地向其他單位借款或向銀行貸款，加大了房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理工作難題的對策分析

1、把握好收入確認(rèn)的時點(diǎn)，合理避稅

房地產(chǎn)行業(yè)是國家支柱產(chǎn)業(yè)，是宏觀調(diào)控的重要對象，與房款收入成正比的營業(yè)稅、土地增值稅及附加稅等稅種成為企業(yè)的一種剛性支出。若能合理合法的進(jìn)行稅務(wù)籌劃，充分利用各種稅收優(yōu)惠政策，合理避稅，可有效的減少企業(yè)現(xiàn)金流出，將有限的資金用在企業(yè)最需要的地方，變被動為主動，為公司獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)稅法的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)繳營業(yè)稅及附加的方式，只要收到房款就要征稅，因此，減輕稅負(fù)的關(guān)鍵是把握好收入時點(diǎn)的確認(rèn)，適度推遲財務(wù)結(jié)算時間及縮小收入規(guī)模，對利潤臨界點(diǎn)涉稅問題進(jìn)行科學(xué)測算，爭取貨幣時間價值，分解利潤，緩解稅收壓力。

2、做好預(yù)算管理工作，保證項目運(yùn)轉(zhuǎn)順暢

通過預(yù)算管理，促使企業(yè)管理者嚴(yán)格按照預(yù)算規(guī)定進(jìn)行資金的支付，合理地安排和使用資金，并有效降低成本費(fèi)用。具體而言，每一個開發(fā)項目都要有項目負(fù)責(zé)人，項目負(fù)責(zé)人首先要對項目資金需要量和費(fèi)用支出進(jìn)行測算，編制具體的資金需要量計劃、成本費(fèi)用耗用計劃和銷售計劃，再由項目的工程技術(shù)人員和財務(wù)部門協(xié)助做出更詳盡的測算，不僅要考慮企業(yè)在不同發(fā)展階段下需要多少資金，還要考慮可能獲得的最大資金。嚴(yán)格按照預(yù)算的要求和規(guī)定執(zhí)行，杜絕提前付款、超額付款、單獨(dú)審批、隨意支出的現(xiàn)象，盡快收回資金，統(tǒng)一調(diào)度和統(tǒng)籌安排資金，減少資金閑置，降低資金成本，保證資金鏈的安全及項目運(yùn)轉(zhuǎn)順暢。

3、開發(fā)新融資渠道，降低財務(wù)風(fēng)險

資金是企業(yè)的血脈，尤其是對房地產(chǎn)企業(yè)。當(dāng)企業(yè)資金需求和供給不匹配，存在較大缺口時，就要通過籌集資金彌補(bǔ)資金缺口。房地產(chǎn)企業(yè)主要是靠融資來做強(qiáng)做大的，如萬科集團(tuán)的成功主要在于能從資本市場獲得資金，確保資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)順暢。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要靠從銀行借款的方式獲取資金，在銀根趨緊、市場低迷的情況下，從銀行貸款的難度對于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說比較困難，IPO融資更是難上加難。因此，可適當(dāng)發(fā)展信托投資、股權(quán)基金、融資租賃、典當(dāng)融資、發(fā)行債券等非銀行機(jī)構(gòu)融資渠道，合理安排債務(wù)結(jié)構(gòu)和使用期限。無論采取何種融資方式，最重要的是應(yīng)從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自身的積累和清理外債及閑置資產(chǎn)的方式安排資金的使用，降低財務(wù)風(fēng)險。

作者：霍雪梅單位：中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司