土地一級開發財務風險論文
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1.土地一級開發企業融資風險的管控
在融資渠道的拓展方面，隨著房地產整體行業信貸政策的不斷收緊，企業應該采取措施，積極拓展融資渠道，緩解企業所面臨的極大的融資壓力。企業可以將資金的籌集向信托、債券等債務融資渠道和發行優先股、普通股等股權融資渠道轉移。通過融資渠道不斷被拓寬，企業的風險得以不斷被分散，轉而也會降低通過其他渠道來獲取資金的成本。在股權融資方面，以北京城建投資發展股份有限公司為例，該公司于2009年通過非公開發行股票來募集資金以進行危改和項目一級土地開發。通過發行股票募集到的資金，使得開發及運營階段所需要的大量資金得以滿足，增加了公司的資本實力，提高了公司的凈資產，一定程度上降低了公司的資產負債率，償債風險得以減輕，公司的抗風險能力得到加強。通過此次的非公開募股使得公司的財務狀況極大改善，在增強公司盈利能力的同時，公司的發展勢頭也越來越強勁。面對資金成本高的問題，通過信貸等金融機構來獲取資金是不錯的選擇。土地一級開發企業通過設立信托計劃，向受益人募集項目所需的資金，在取得資金后，可以有效補充土地一級開發企業的資金需求，并通過項目信托計劃與信托受益人分享項目收益。在創新型融資層面，資產證券化是值得考慮的內容，土地一級開發企業可以通過土地證券化的相關收益作為擔保發行證券，這樣既使得土地一級開發企業能夠擁有土地的使用權，又能將未來的收益轉化成當前可以使用的資金。面對債務期限的問題，土地一級開發企業應該做長遠的發展規劃，制定長期的資金使用計劃，為進一步資金的募集和使用預留出富余的時間，使得貸款期限與土地一級開發資金運用的時間和期限相匹配，確保土地一級開發資金鏈的完整。
2.土地一級開發企業投資風險的管控投資風險
在房地產開發企業中日益凸顯，土地一級開發項目的成本中，被拆遷企業的成本主要發生在補償費、安置費中，可以通過制定相關的補償標準來對該項成本的發生予以適當控制。首先，應該明確被拆遷房屋的性質與用途，針對不同的性質與用途的房屋，細化補償標準，并嚴格執行；其次，應該考慮拆遷過程中的時效性問題，針對在較短時間內完成拆遷工作的團隊或者項目組建立獎勵機制。在土地價格變動層面，應與政府或者土地受讓方簽訂協議，以最為合適的價格鎖定價格變動所帶來的風險。
3.土地一級開發企業資金回籠的管控
在資金回籠層面，一方面要努力縮短一級土地的開發周期，通過與土地儲備機構簽訂協議等方式，使得一級土地在滿足土地出讓的相關標準以后，盡快完成土地出讓交易，回籠開發成本。另一方面，土地一級開發的成本核算工作應該積極落實，通過成本核算來確定土地出讓的合適價格，在不影響資金回籠的情況下，使得土地開發的增值收益達到最大。
二、結論
受到房地產開發產業整體大環境的影響，土地一級開發企業面臨的風險日益擴大，在財務層面的壓力更大。土地一級開發企業應該將融資、投資和資金回籠層面的風險進行深入分析，并有針對性地采取措施。只有這樣才能保證土地一級開發企業在不利的產業背景下做到財務風險整體可控，企業運營良好。
作者：毛棟杰單位：河南國土開發建設有限公司
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