房地產金融風險

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摘要：分析了我國房地產金融風險的現狀，提出了尋求房地產金融風險防范的方法。

關鍵詞：房地產金融;房地產金融風險?お?

隨著經濟的發展，房地產產業已經成為我國國民經濟的重要組成部分，在經濟體系中屬于基礎性、先導性的行業。房地產產業具有投資規模大、周期長和商品價值大的特點，所以房地產的開發和銷售等活動都是在金融部門的支持下進行的，房地產金融是房地產業發展中不可替代的重要支持和保障因素。防范房地產金融風險，不僅是房地產業和房地產金融業穩定和發展的需要，對整個金融業和國民經濟的穩定和發展也至關重要。

1房地產金融風險概述

房地產金融風險，指經營房地產金融業務的金融機構，由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。就房地產資金融通業務而言，房地產金融風險主要有信用風險、流動性風險、系統性風險、利率風險、匯率風險、通貨膨脹風險和房地產金融中的其它風險。

2我國房地產金融風險現狀

2.1個人住房抵押貸款風險

2.1.1欺詐風險

截止目前，我國人民銀行信用體系雖已建立起個人信用評級機制，但還不夠完善，只能依據已在冊的信用記錄狀況來進行評定和審核，加上個人收入的不透明和個人征稅機制的不盡完善，銀行在發放個人貸款時，很難對借款人的資信狀況做出正確判斷。在這樣的情況下，借款人或擔保人就很容易采取捏造事實、隱瞞真相等不正當手段，致使貸款人本息受損，加大銀行金融風險。如果借款人的個人收入一旦出問題，雖可以通過處置抵押物來獲得清償，但這是在借款人另有住處的前提下才可以強制執行拍賣抵押物以清償債務，同時加大了執行的難度。此外還有通過虛擬抵押、虛立存款賬戶或保證金等方式來騙取銀行貸款。

2.1.2提前償還貸款風險

因為金融工具的流動性與收益率之間有一定的關系，提前還款發生后，銀行將因此遭受服務成本不能得到補償、提前收回資金閑置、預期收益減少等三種經濟損失風險。2007年12月21日中國人民銀行已經連續六次上調人民幣利率，其中五年期的商業貸款利率提高到了7.74%，上調了1.35個百分點；五年期以上個人住房公積金貸款利率提高到5.22%，上調了0.64個百分點。利率對房貸借款人來說是最重要的財務指標，因為它直接影響到借款人的現金流。利率的提高直接增加了房貸借款人的還款數量，有可能使一部分目前有資金閑置的還款人提前還貸，減少利息支出成本，從而使銀行面臨提前還貸的風險。

2.2房地產企業貸款風險

2.2.1假按揭

因為個人住房貸款比項目開發貸款手續較為簡單，利率也比較低，速度快。為了獲取開發建設項目的資金，開發商會使用“假按揭”的方法來籌集建設資金。而這些“購房者”往往與開發商有協議在先，約定只“落名”而不負責還款供樓。如果這些房屋有真正的買家時，開發商則要提前向銀行還貸，到房管局注銷抵押登記后轉讓給購房者。可是一旦樓盤銷售情況欠佳，這些按揭貸款就將成為又一筆房地產不良貸款。即使銀行發現有“假按揭”的嫌疑，開發商也總能夠拿出各種材料和理由證明個人住房的合理性，或者索性將“假按揭”貸款一次性償還。這樣，房地產的不良貸款的幾率會更大。“假按揭”的危害性很大，一方面它使銀行信貸資金以流動資金貸款之外的形式諸如房地產行業，誘導大量住房投資資金涌入房地產市場，導致房地產泡沫。另一方面，房地產企業通過這種欺詐行為來獲得資金，必然導致銀行個人住房貸款質量惡化，形成房地產金融風險。目前我國的“假按揭”情況比較嚴重，在北京地區，僅2006年9月份先后就有“盛鑫嘉園”和“立恒名苑”兩起假按揭案件曝光，合計涉案金額達2.2億元。

2.2.2房地產企業財務信息“失真”

按人民銀行規定開發企業自有資金達到30%以后才能申請房地產開發貸款。由于我國房地產開發企業過分依賴銀行的信貸資金，為了取得商業銀行信貸支持，房地產開發企業往往利用財務手段，制造虛假報表來虛增自有資金的比例。

因為當前商業銀行信貸分析的主要內容是基于客戶財務報表的財務比率分析，而在實際操作中，銀行信貸人員很難判斷自有資金是資本金還是借款資金，多頭貸款、拆東墻補西墻是開發企業的一貫做法。另外，房地產開發企業超越自身資金實力搞滾動式開發。一旦企業融資渠道不暢，“資金鏈”斷裂，就會造成項目停工，已投入的信貸資金就會遭受毀滅性的損失。

3我國房地產金融風險防范措施

3.1政府要加強對房地產的宏觀調控

政府要加強對房地產的宏觀調控的前瞻性和科學性，改善對房地產市場的監督管理，完善調控手段，提高調控能力，促進房地產業健康、穩定、有序的均衡發展，防止大起大落，避免房地產泡沫的產生。為此必須首先加強房地產市場統計工作，完善全國房地產市場信息系統，建立健全房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產發展的相關數據進行分析、公布，政府可以全面及時、準確的掌握我國房地產市場運行情況，加強對房地產市場的監控和指導，以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。其次政府要設計合理、嚴密的房地產稅制，引導土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機。比如對土地空(閑)置征稅，以鼓勵持有人積極投資開發，以刺激土地供給等。

3.2加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險

隨著我國住房商品化加快，個人住房貸款將迅速增加。當到一定規模時，商業銀行會面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會帶來新的金融風險。從國際經驗看，一旦經濟不景氣，呆壞比例容易升高，而實施住房貸款證券化，可以分散該業務面臨的金融風險。通過實施住房貸款證券化，使整個住房金融市場與資本市場有機互動，可以擴大商業銀行的融資規模，同時還會帶來良性的連鎖效應，提高銀行資產的流動性，降低銀行開展住房貸款業務成本。

3.3商業銀行自身應加強管理，提高風險防范能力

首先商業銀行要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系，建立和擴大房地產市場信息來源，及時關注各地房地產市場的發展變化情況，提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力;要加強產業政策研究，制定與產業政策相互協調的房地產信貸政策;要加強對房地產行業周期波動的研究，防范市場風險于未然。其次信貸從業人員必須牢固樹立風險意識和良好的職業道德意識，在調查環節盡職盡責，認真做好貸前調查工作，及時分析信貸業務的客戶風險和經營風險，研究信貸風險防范措施。

3.4建立和完善個人信用制度

從今后我國房地產抵押貸款的發展方向來看，住房抵押貸款無疑是發展的重點，在房地產抵押貸款中的比重會不斷提高。因此建立和完善我國的個人信用制度，對降低我國房地產抵押貸款風險具有重要的意義。鑒于我國國情和個人信用制度行業的特殊性，目前單靠民間很難在較短時間內培育出比較成熟的個人信用聯合征信公司。我國應該走歐美模式二者結合的，采取政府推動、征信公司市場化運作的模式。

4結語

近年來我國房地產價格增長過快，房地產投資過熱，使得我國政府不得不采取相應的宏觀調控措施，目的在于降低不斷增加的房地產金融風險，本文只是簡要分析了我國房地產金融風險現狀和如何進行房地產金融風險的防范。

參考文獻

［1］?@曹建元.房地產金融［M］.上海：上海財經大學出版社，2003.

［2］?@王浩.個人住房貸款的風險與防范［J］.黑龍江對外經貿,2006,3:91-93.