房地產會計核算

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稅法規定，房產稅的征稅對象是房屋。企業自用房產依照房產原值一次減除10％至％30后的余值按1.2％的稅率計算繳納。房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在帳簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。因此，對于自用房產應納房產稅的籌劃因當緊密圍繞房產原值的會計核算進行。

一、房屋范圍有章法，既不擴大也不縮小

稅法規定，獨立于房屋之外的建筑物不征房產稅，但與房屋不可分割的附屬設施或者一般不單獨計價的配套設施需要并入原房屋原值計征房產稅。這就要求我們在核算房屋原值時，應當對房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分。

所謂房屋，就是上面有頂，四面有墻（或柱），能夠遮風避雨，可以供人們生產、休息、娛樂、活動、倉儲等的場所。根據這個定義，我們可以區別于其他的獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦廠灰窯以及各種油氣罐等，以上建筑物均不屬于房產，不征房產稅。與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施，是指暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備，各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線，電梯、升降機、過道、曬臺等等。由于附屬設備和配套設施往往不僅僅為房產服務，稅法同時規定了具體界限：“附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網、照明線從進線盒聯接管算起。”

關于房屋中央空調設備是否計入房產原值的問題，財稅地字[1987]28號文件規定，新建房屋交付使用時，如中央空調設備已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央空調設備；如中央空調設備作單項固定資產入帳，單獨核算并提取折舊，則房產原值不應包括中央空調設備。關于舊房安裝空調設備，一般都作單項固定資產入帳，不應計入房產原值。

二、核算地價有技巧，圍繞“相關”找歸屬

無形資產準則第21條規定，“企業進行房地產開發時，應將相關的土地使用權予以結轉。結轉時，將土地使用權的賬面價值一次計入房地產開發成本。”該規定不僅適用于房產開發企業開發的商品房，對非房地產企業自行建造自用的房屋同樣適用。

根據《企業會計制度》第47條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本；企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。這里應當注意，一次結轉的土地使用權賬面價值只是指與在建工程相關的土地。

這里的“相關”應當理解為“對應”或“配比”。企業應當以對應房產占用的土地面積按比例結轉，對于非房產占用土地（如場地），應當予以攤銷。

例如，某企業于2002年3月1日征用100畝（66666.66平方米）土地，支付土地出讓金500萬元。企業按50年攤銷。2002年6月份，動用5000平方米（長100米，寬50米）

興建一號廠房。相關賬務處理為：

1.取得土地使用權時：

借：無形資產——土地使用權5000000

貸：銀行存款5000000

2.2002年3月、4月、5月，每月應攤銷：5000000/50/12=8333.33（元）

借：管理費用——無形資產攤銷8333.33

貸：無形資產——土地使用權8333.33

3.2002年6月初，“無形資產——土地使用權”賬面余額為：5000000－8333.33×3＝4975000（元）

應結轉至在建工程金額為：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）

借：在建工程——一號廠房373125.03

貸：無形資產——土地使用權373125.03

4.本月應攤銷額＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）

借：管理費用——無形資產攤銷7708.33

貸：無形資產——土地使用權7708.33

以后仍按上述方法進行賬務處理。

上述方法的可行性，在于會計核算時遵循了“配比”原則，避免了場地占用的土地結轉至在建工程成本，從而減少了房產稅稅負。需要注意的是，有人提倡推遲項目建設時間，以便在“管理費用”中多攤銷土地價款，從而減少結轉至“在建工程”的金額，這種做法是不可取的。因為，推遲項目建設時間，會影響投資進度，即使是提前征用土地，也會浪費500萬元的資金成本，這種做法只能是得不償失。