房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與管控

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摘要：房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，資金投入量大，投資回收期普遍長，行業(yè)綜合稅負(fù)高，導(dǎo)致行業(yè)投資風(fēng)險高。隨著城市化建設(shè)的不斷發(fā)展，市場的細(xì)分及競爭的加劇，再加上國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，精細(xì)型管理的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢日漸明顯。為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，提升盈利能力，要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步細(xì)化分析項目開發(fā)成本的組成內(nèi)容。本文通過分析成本核算各階段存在的問題，進(jìn)而展開有效的成本核算，并圍繞成本核算提出有效的管控措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計核算；管控；合約化

針對房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點及目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，以及房地產(chǎn)項目資金占用額、市場理性消費(fèi)及利潤趨薄的情況，企業(yè)的成本管理水平和項目建設(shè)過程中對成本的有效管控，就成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的重中之重。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算特點

由于房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長、資金占用大及銷售實現(xiàn)的滯后性，決定了房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算不同于其他行業(yè)。隨著國家對房價的不斷調(diào)控，加上房產(chǎn)企業(yè)取得土地的成本一路上揚(yáng)，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須做好成本控制，加強(qiáng)成本的核算及管控，為企業(yè)爭取利潤空間，從而提高市場競爭力。爭取利潤空間，首先要做好會計核算，做好會計核算的首要任務(wù)是掌握房地產(chǎn)企業(yè)的核算特點，對行業(yè)核算特點進(jìn)行深入分析，找到企業(yè)利潤的發(fā)掘點。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算針對性強(qiáng)

房地產(chǎn)建設(shè)從項目論證、取得土地、項目施工到項目可銷售這一過程花費(fèi)時間長、內(nèi)容多，資金量大。不同的建設(shè)項目，存在的業(yè)態(tài)形式不同，需要進(jìn)行建設(shè)的周期因為企業(yè)內(nèi)、外在的條件等而各不相同，且房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項目后期在稅務(wù)上有清算的需要。針對以上，房地產(chǎn)企業(yè)的會計針對項目的核算尤其是成本核算應(yīng)有明確的針對性。

（二）預(yù)收款項發(fā)生時間跨度長，金額大

按現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的行規(guī)：房地產(chǎn)項目建設(shè)達(dá)到政府預(yù)設(shè)的條件，就可以提前向社會發(fā)售，取得商品的預(yù)收收入，從而減輕企業(yè)的資金占用壓力。增加企業(yè)的運(yùn)營活力。到商品真正交付的業(yè)主手中之前，要經(jīng)過收取意向金、預(yù)售、簽訂正式合同以及貸款辦理環(huán)節(jié)，各環(huán)節(jié)因為與會計核算上收入實現(xiàn)的條件的切合度不同，而需要在不同的會計科目之間統(tǒng)計、核算，直至符合收入實現(xiàn)條件，才能在賬務(wù)上確認(rèn)收入的實現(xiàn)，而房地產(chǎn)企業(yè)通行的做法是將提前收取的預(yù)售收入通過“預(yù)收賬款”科目進(jìn)行核算。

（三）行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)較高

房地產(chǎn)企業(yè)在項目的進(jìn)行過程中，需要繳納契稅、印花稅、增值稅、稅金附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅等各種稅種，以上稅種綜合起來在收入里所占的比重較大。并且每一稅種計算繳納的依據(jù)、基數(shù)及方法均不同，尤其是增值稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅在項目過程中需要按照不同的口徑預(yù)繳，以及按照稅務(wù)約定的條件進(jìn)行匯算清繳。均帶足了鮮明的房地產(chǎn)企業(yè)的稅收特點。總之，房地產(chǎn)企業(yè)的總體稅負(fù)高于其他行業(yè)，且計算和征納操作更復(fù)雜。

（四）資金占用成本占開發(fā)成本比重大

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售實現(xiàn)之前需要投入大量的資金進(jìn)行項目的規(guī)劃和建設(shè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都需要通過不同的途徑籌措資金來完成。房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金投入，對應(yīng)著較高額度的資金占用成本。按照會計核算的一般性原則，這部分資金占用成本要全部計入項目的開發(fā)成本，構(gòu)成項目開發(fā)成本的重要組成部分。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀及存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點加上2016年以來營業(yè)稅改增值稅政策的實施，為房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算帶來了變化的同時，加深了房地產(chǎn)項目會計核算的復(fù)雜程度。房地產(chǎn)企業(yè)不論規(guī)模大小，以下會計核算方面的現(xiàn)狀及問題或多或少的存在于企業(yè)內(nèi)部。

（一）會計核算科目不明確

房地產(chǎn)企業(yè)一般在進(jìn)行會計核算時都采用了通行做法，且將成本大約分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)等幾個大項進(jìn)行核算。在項目建設(shè)開始不考慮項目的具體情況，也未將項目的最終增值情況進(jìn)行預(yù)估，更不會按照增值情況對成本分配方法進(jìn)行事先明確，造成直到項目結(jié)束后期，甚至在清算時間還在調(diào)整前期的成本核算，影響了成本核算的準(zhǔn)確性。

（二）收款到實現(xiàn)收入過程復(fù)雜

房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期長，決定了它不可能要等到項目完全建設(shè)完成再進(jìn)行銷售，也就衍生出了房地產(chǎn)行業(yè)為了早日回籠資金，減少資金壓力而推行的預(yù)售制度，更有部分企業(yè)為探得市場對項目的認(rèn)可度所推行的意向金制度。不管是意向金還是預(yù)售收款的款項都無法在會計核算上作為收入的實現(xiàn)，只能等到達(dá)到收入確認(rèn)的條件再行確認(rèn)，更有期房和現(xiàn)房的項目業(yè)態(tài)的區(qū)別，也給行業(yè)收入的核算增加了復(fù)雜性。

（三）成本與收入發(fā)生在時間上不配比

房地產(chǎn)企業(yè)在前期建設(shè)過程中，大量發(fā)生成本費(fèi)用，而未有收入的實現(xiàn)。直至后期成本費(fèi)用發(fā)生過半或接近尾聲，又會大量發(fā)生收入，但僅有少量的成本支出，更甚至到銷售幾近完成，仍有很多配套措施在進(jìn)行的現(xiàn)象，從定義和表象上都無法真實體現(xiàn)會計核算上的配比原則。

（四）稅款繳納過程的特殊性

房地產(chǎn)企業(yè)先收款后實現(xiàn)收入的特點，如果完全按照會計核算來繳納稅費(fèi)的話，會造成房地產(chǎn)項目在很長一段時間內(nèi)無稅可納。為了體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在項目存續(xù)期內(nèi)能夠均衡納稅，出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳稅款的管理制度。從增值稅、土地增值稅到企業(yè)所得稅，無不是采用預(yù)繳或先核定后清算的方式，從項目收款伊始就要分別繳納各項稅費(fèi)，也就造成了房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)繳納從計提、申報到繳納都采用了與其他正常核算企業(yè)不同的方式及報表。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的完善與管控措施

（一）根據(jù)土增稅的特點，做好項目稅收籌劃

土地增值稅——房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的重要稅種之一，對房地產(chǎn)企業(yè)的整體稅負(fù)影響最大。因其可以在企業(yè)所得稅前扣除，是名義上的第二道流轉(zhuǎn)稅，但是從操作上來講其計算口徑又參照企業(yè)所得稅的計算方式，所以又被稱為第二道所得稅。并且由于土地增值稅在不同的計算方式及各地的征管政策下，不同的人、不同的機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算，清算結(jié)果可能相差懸殊，是目前操作層面上最變化多端的稅種，且在征繳過程中引起的稅企征議繁多。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在項目開始就要做好各項稅收籌劃，提出詳盡的成本預(yù)算數(shù)據(jù)，通過嘗試不同的成本核算分?jǐn)偡椒ǎ瑥闹羞x取最有利于企業(yè)的一種，并以此為依據(jù)進(jìn)行后期核算的詳細(xì)規(guī)劃和基礎(chǔ)工作，爭取降低項目的總體稅負(fù)，讓企業(yè)實現(xiàn)最大的利潤。改變房地產(chǎn)企業(yè)因為沒有成本預(yù)算數(shù)據(jù)而在核算后期，因清算或核算的需要而更改財務(wù)核算方法的現(xiàn)象，將所有的計劃工作前置，改為前繁后簡的管理模式，保證項目核算與項目成果一直在預(yù)計的可控范圍內(nèi)進(jìn)行。

（二）規(guī)范設(shè)置會計核算科目

房地產(chǎn)項目的資金密集性質(zhì)及市場的瞬息萬變，要求房地產(chǎn)企業(yè)在項目立項到開工之間要對項目進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃及成本測算，根據(jù)市場的需要和客戶的需求對項目的各項建造標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體的規(guī)劃，形成詳細(xì)的成本測算數(shù)據(jù)，在項目開工之前，對項目整體定位和預(yù)計稅負(fù)進(jìn)行清晰的籌劃。根據(jù)項目的籌劃，事先對成本核算對象按稅收籌劃的需要進(jìn)行規(guī)劃。設(shè)置相應(yīng)的會計核算科目，對項目的各項成本進(jìn)行有條理的核算。并保證在項目建設(shè)過程中嚴(yán)格按照事先規(guī)劃進(jìn)行，避免在項目進(jìn)行過程中，偏離甚至脫離項目規(guī)劃建設(shè)，而引起不必要的賬目重新規(guī)劃調(diào)整。讓成本核算清晰明確，按照項目建設(shè)進(jìn)度有條不紊的進(jìn)行。有效降低因為各種條件變化而調(diào)整賬務(wù)核算引起不必要的財稅風(fēng)險。

（三）按會計準(zhǔn)則要求，合理確認(rèn)收入

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》的要求，企業(yè)銷售商品確認(rèn)收入實現(xiàn)的條件有五條，其中最重要的一條是企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方。房地產(chǎn)企業(yè)作為商品銷售企業(yè)，確認(rèn)收入也應(yīng)當(dāng)符合準(zhǔn)則確認(rèn)的條件。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的商品銷售要先取得商品預(yù)售證明，經(jīng)過預(yù)售、簽訂預(yù)售合同、收款、貸款業(yè)務(wù)辦理，一直到工程竣工驗收將商品交付買方，交付商品才能確認(rèn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生真正的轉(zhuǎn)移。因此，房地產(chǎn)企業(yè)核算收入既與一般商品銷售企業(yè)相同又帶有明顯的行業(yè)特點。按照收入準(zhǔn)則的要求，房地產(chǎn)企業(yè)的收入應(yīng)該在竣工驗收，將產(chǎn)品實際交付買方開始確認(rèn)收入。由于房地產(chǎn)企業(yè)的商品特性，商品在交付時，仍有部分商品的銷售款項不能全部流入企業(yè)、發(fā)票不能及時開具或者業(yè)主原因不能參與收房等多種情況，以上錯綜復(fù)雜的情況影響到會計對收入的核算判斷。這就需要根據(jù)實質(zhì)重于形式原則的要求，在商品竣工達(dá)到交付條件時，根據(jù)合同金額確定收入的實現(xiàn)，待各種情況發(fā)生或解決時，再對會計收入進(jìn)行差異調(diào)整。

（四）按照收入與成本的配比原則結(jié)轉(zhuǎn)成本

在項目開始之前，建議編制較詳細(xì)的成本規(guī)劃，以備在銷售收入實現(xiàn)時，保證實際成本與預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)成本的偏離在合理范圍內(nèi)的前提下，采用規(guī)劃成本預(yù)提計入相應(yīng)的成本項目，待實際工程結(jié)算完成，取得相應(yīng)的結(jié)算發(fā)票后再據(jù)以調(diào)整，這樣既確保了開發(fā)成本的相對準(zhǔn)確，又能讓成本與收入在時間上進(jìn)行匹配。

（五）建立成本合約臺賬

為了有效提升會計核算的準(zhǔn)確度，減少誤差，保證成本實際發(fā)生過程中與預(yù)算成本偏離的可控性，建議開發(fā)企業(yè)設(shè)計創(chuàng)建《成本明細(xì)合約臺賬》對項目成本費(fèi)用進(jìn)行實時監(jiān)控。強(qiáng)化因各明細(xì)分項工程施工較分散且施工時間較長時，其成本費(fèi)用能夠適時記錄，及時發(fā)現(xiàn)偏離，提升房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的工作質(zhì)量，對建設(shè)項目成本費(fèi)用進(jìn)行實時動態(tài)統(tǒng)計，從而提高成本核算的準(zhǔn)確度，為結(jié)轉(zhuǎn)收入時成本的預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)打好數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)項目與人民的生活息息相關(guān)，并對人民的生活質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)狀況產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，完整詳盡的數(shù)據(jù)積累有著重要的意義。本文希望可以提高房地產(chǎn)企業(yè)對成本核算的重視，通過項目成本合約化的實施加強(qiáng)對成本的有效管控，提升房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)和長久健康發(fā)展。

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作者:趙坤 單位:煙臺金橋集團(tuán)有限公司