房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)

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1、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段造價(jià)分析

（1）方案設(shè)計(jì)階段：制定房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的整體造價(jià)目標(biāo)；

（2）方案初步設(shè)計(jì)階段：結(jié)合具體方案的細(xì)則，進(jìn)行造價(jià)控制的設(shè)計(jì)概算文本制定；

（3）方案技術(shù)設(shè)計(jì)階段：從技術(shù)角度對(duì)方案細(xì)則進(jìn)行設(shè)計(jì)，這階段應(yīng)制定出對(duì)于設(shè)計(jì)概算的修正；

（4）施工圖設(shè)計(jì)階段：結(jié)合技術(shù)設(shè)計(jì)方案細(xì)則，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工圖紙進(jìn)行確定。這階段應(yīng)以施工圖的角度對(duì)修正后的概算進(jìn)行分析，得出施工圖預(yù)算的詳細(xì)文本；

（5）設(shè)計(jì)交底、設(shè)計(jì)變更以及配合施工：這階段則應(yīng)綜合考慮各方情況，進(jìn)行工程價(jià)款的調(diào)整，使最終的成本能夠得到最大限度的控制，實(shí)現(xiàn)工程設(shè)計(jì)階段的造價(jià)目標(biāo)。

2、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段造價(jià)方案

2.1編制過(guò)程設(shè)計(jì)概算

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)概算中，結(jié)合工程整體的投資估算，對(duì)比設(shè)計(jì)圖紙，將工程項(xiàng)目所設(shè)計(jì)的所有文件和費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)籌分析，實(shí)現(xiàn)造價(jià)控制的目標(biāo)。因此應(yīng)該在設(shè)計(jì)階段對(duì)概算進(jìn)行良好的控制，應(yīng)該注重做好以下的工作：首先，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體功能進(jìn)行詳盡的分析，在設(shè)計(jì)前期，應(yīng)通過(guò)調(diào)查的方式，結(jié)合價(jià)值工程理論和方法，對(duì)該房地產(chǎn)工程的實(shí)際功能進(jìn)行合理的評(píng)估，并作出相應(yīng)的決策。這種做法能夠使工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)者更加貼近該項(xiàng)目的實(shí)際特點(diǎn)及需求，從而在保證房地產(chǎn)項(xiàng)目功能實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)其成本也進(jìn)行更加合理的控制。其次，應(yīng)在局個(gè)體的設(shè)計(jì)過(guò)程中遵循相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)律，從而使設(shè)計(jì)方案得到最大限度的優(yōu)化。只有遵循設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，才能在設(shè)計(jì)質(zhì)量的把控中掌握先機(jī)，從而為工程日后的施工創(chuàng)造一個(gè)更加有利的條件，達(dá)到提升進(jìn)度、節(jié)約成本和減少造價(jià)的目標(biāo)。第三，應(yīng)引入限額設(shè)計(jì)的理念。在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)過(guò)程中，就誒和項(xiàng)目的實(shí)際情況制定嚴(yán)格的限額目標(biāo)，在此目標(biāo)之下選擇合理的設(shè)計(jì)方案。此外還應(yīng)評(píng)估限額方案本身的合理性和科學(xué)性。

2.2編制施工圖預(yù)算

施工圖預(yù)算的編制是十分重要的環(huán)節(jié)，只有編制出具體的內(nèi)容，才能夠控制施工圖設(shè)計(jì)階段不超過(guò)概算上限。此外，只有編制合理的施工圖，才能制定出更加貼近實(shí)際情況的標(biāo)底，并為競(jìng)爭(zhēng)者的投標(biāo)和業(yè)主的評(píng)標(biāo)提供合理的依據(jù)。而對(duì)于某些未經(jīng)過(guò)招投標(biāo)過(guò)程而確定的過(guò)程，則通過(guò)施工圖圖預(yù)算的編制，可以為其合同款的確定提供合理的依據(jù)。設(shè)計(jì)概算在造價(jià)控制中是十分重要的，在編制施工圖預(yù)算時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)以下的內(nèi)容：①房地產(chǎn)工程所確定的施工圖紙；②房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算定額；③房地產(chǎn)項(xiàng)目施工組織具體流程和方案；④房地產(chǎn)工程項(xiàng)目材料、人工等要素的市場(chǎng)價(jià)格；⑤安裝工程費(fèi)用定額;⑥其他施工說(shuō)明等。

3、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制案例分析

本文以某高層住宅建筑的設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制為例，闡述具體的策略：該項(xiàng)目從論證階段，便提出了具體的造價(jià)控制目標(biāo)。進(jìn)入設(shè)計(jì)階段之后，便組織相關(guān)的設(shè)計(jì)方、項(xiàng)目方以及工程方組成了造價(jià)管理機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)的具體職能是，結(jié)合具體的建筑功能以及所選取的工程材料等，前期首先對(duì)項(xiàng)目本身的投資額度進(jìn)行初步的評(píng)估。并對(duì)各類材料的用量進(jìn)行計(jì)算，對(duì)不合理的用料模式進(jìn)行優(yōu)化等等。該高層建筑的主要功能是居民住宅，而住宅的地基情況不夠完善，因此項(xiàng)目初期的方案中的地基項(xiàng)目必須進(jìn)行改動(dòng)，由最初的人工挖孔樁基礎(chǔ)改為其他模式，理由是：基于人力的挖孔樁會(huì)有較長(zhǎng)的施工周期，并且受到周邊氣候情況的影響。而由于地質(zhì)情況較為復(fù)雜，因此會(huì)對(duì)項(xiàng)目成本帶來(lái)許多不確定的影響。結(jié)合項(xiàng)目管理方法，應(yīng)對(duì)數(shù)種不同的挖孔樁基礎(chǔ)進(jìn)行比較和論證，選取的方法包括靜壓樁、鉆孔灌注樁以及人工挖孔樁。選取的比較指標(biāo)有：

（1）B1：質(zhì)量指標(biāo)：該方法是否可以滿足工程項(xiàng)目對(duì)于結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求，能否保證施工質(zhì)量達(dá)到預(yù)期水平；

（2）B2：環(huán)境指標(biāo)：該方法能是否對(duì)周邊的環(huán)境帶來(lái)了負(fù)面影響，是否會(huì)對(duì)地下水質(zhì)和水位等造成不利影響；

（3）B3：造價(jià)指標(biāo)：該方法在材料方面，使用的設(shè)備器材方面以及人力方面，對(duì)于造價(jià)的影響；

（4）B4：工期指標(biāo)：該方法是否能夠?qū)て谠斐赏涎拥炔焕绊憽＝Y(jié)合層次分析AHP法，對(duì)所有指標(biāo)的權(quán)重進(jìn)行分析計(jì)算，最終鉆孔灌注作為最低成本方案入選。結(jié)合工程項(xiàng)目控制論，對(duì)該住宅小區(qū)的結(jié)構(gòu)以及鋼筋用量進(jìn)行評(píng)估。為了實(shí)現(xiàn)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性與客觀性，委托了專業(yè)的造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，最終對(duì)設(shè)計(jì)方案中的施工圖預(yù)算進(jìn)行分析，并優(yōu)化了其中的不合理之處，實(shí)現(xiàn)了造價(jià)管理的科學(xué)化和客觀化。具體的做法，要求能夠及時(shí)評(píng)估出該工程所需的鋼筋材料總量，并且結(jié)合工程各個(gè)模塊的鋼筋用量與一些典范工程進(jìn)行比對(duì)，從而提出改進(jìn)的方案，尋找降低成本的空間。下圖所示為咨詢機(jī)構(gòu)最終得到的鋼筋指標(biāo)評(píng)估對(duì)比情況表：

作者：秦武單位：深圳市建安（集團(tuán)）股份有限公司