地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)中成本控制重點(diǎn)探析

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摘要:經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)一步提升了地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)的熱度，為了提高經(jīng)營效益，地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中成本控制至關(guān)重要。筆者在本文中將對地產(chǎn)項(xiàng)目的工程建設(shè)成本控制重點(diǎn)進(jìn)行分析，并對其方法進(jìn)行探討，以供讀者參考。

關(guān)鍵詞:地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)成本控制方法

一、優(yōu)化設(shè)計(jì)方案和工程預(yù)算工作

在進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)中，為了更好地提高成本控制效率，應(yīng)從設(shè)計(jì)方案入手，提高其方案設(shè)計(jì)的性價(jià)比。根據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工量估算與造價(jià)估算。同時在經(jīng)濟(jì)與技術(shù)兩項(xiàng)指標(biāo)下進(jìn)行方案的初選。再結(jié)合地產(chǎn)項(xiàng)目工程能籌集到的資金量進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的最終確定。在設(shè)計(jì)與預(yù)算管理兩者間尋求平衡，聯(lián)合地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)設(shè)計(jì)人員與預(yù)算管理人員一起進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，以保證最終選定的設(shè)計(jì)方案技術(shù)水平達(dá)標(biāo)，經(jīng)濟(jì)效益高。在設(shè)計(jì)方案的確定過程中，要對施工地區(qū)的工、料、機(jī)械與市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)研。了解地區(qū)的價(jià)格信息，并根據(jù)市場的工藝付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，形成一個價(jià)格體系。考慮到每個地產(chǎn)項(xiàng)目的工程建設(shè)成本中，其項(xiàng)目的工程材料費(fèi)一般占去了總工程款的一半以上。所以在成本控制中，材料費(fèi)控制決定了整個成本控制效果。在保障材料質(zhì)量的前提下，重點(diǎn)關(guān)注市場的平均價(jià)格，以甲方供應(yīng)或者甲方控制的方式進(jìn)行材料的選定。當(dāng)然在材料的采購中，也要發(fā)揮地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢，尋找性價(jià)比更高的材料供應(yīng)，并且可以考慮從長期合作的商家處拿到更為合適的價(jià)格。在這個過程中，作為地產(chǎn)項(xiàng)目的投資商，應(yīng)對地產(chǎn)項(xiàng)目需要用到的所有材料進(jìn)行以時間為軸線的價(jià)格變化研究，按工程進(jìn)度，從價(jià)格最低點(diǎn)買入，進(jìn)一步提高工程預(yù)算的準(zhǔn)確性。

二、合同條款與工程變動的處理

對于地產(chǎn)項(xiàng)目來說，由于工程管理的過程中有很大的機(jī)率遇到合同條款變更工程產(chǎn)生變動的情況。一方面地產(chǎn)項(xiàng)目的工程建設(shè)方應(yīng)對施工合同中的條款進(jìn)行細(xì)節(jié)上的推敲，提高合同的準(zhǔn)確性，對所有可能發(fā)生的情況進(jìn)行全面的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估，提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識。另一方面，設(shè)計(jì)時的筆誤，或者需要對控制點(diǎn)進(jìn)補(bǔ)測，以及其它不可預(yù)見事件的發(fā)生都會造成工程變動。如自然與社會原因造成的施工變動，施工過程中的工期進(jìn)度未完成，施工時遇到未考慮到的地質(zhì)條件改變等情況。這些問題的出現(xiàn)，都會直接影響到工程量的準(zhǔn)確性。此時在工程建設(shè)的成本管控工作里，應(yīng)逐條細(xì)算工程變動后將產(chǎn)生的費(fèi)用支出，并因地制宜進(jìn)行工程上的安排與優(yōu)化。提高整個地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制針對性，在保證工程質(zhì)量的前提下，高效完成工程變動后的工程施工安排問題。

三、施工組織工作

在施工組織中，應(yīng)對施工的組織設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。對于施工過程中的工序銜接，施工管理中的協(xié)作精神等都要進(jìn)行管理。施工組織工作必須建立在一個科學(xué)合理的基礎(chǔ)上，以此體現(xiàn)施工工作的經(jīng)濟(jì)性。所以在地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)中，施工組織工作初始，就給員工一個成本控制的目標(biāo)。要求全體企業(yè)員工參與加入到工程建設(shè)的優(yōu)化中來。實(shí)行成本責(zé)任制度，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時反饋，并根據(jù)工序流程進(jìn)行審核與后續(xù)施工。進(jìn)而明了施工組織中的責(zé)任范圍，發(fā)現(xiàn)實(shí)際上的施工與計(jì)劃中的施工是否存在差異。出現(xiàn)差異時，要系統(tǒng)性分析其成本超出的原因，并進(jìn)行糾正。對于成本管理來說，其控制重點(diǎn)在于動態(tài)化的監(jiān)控與及時的糾正。只有不斷地進(jìn)行循環(huán)，才能實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。在施工組織工作中，發(fā)動全體員工開展成本管理工作，就可以促進(jìn)成本管理工作的無縫銜接，減少項(xiàng)目無效支出，提高施工的有效性。當(dāng)然，在施工組織過程中，成本的核算應(yīng)堅(jiān)持成本最低化這一原則。由于地產(chǎn)項(xiàng)目的工程建設(shè)是執(zhí)行項(xiàng)目經(jīng)理制。所以項(xiàng)目經(jīng)理要對每一個工程里的每一個工序制訂出一個成本優(yōu)化指標(biāo)。其成本優(yōu)化指標(biāo)應(yīng)與成本核算指標(biāo)相一致，且體現(xiàn)細(xì)節(jié)處的精確性，體現(xiàn)整體上的配合度。通過對實(shí)際成本與預(yù)算收入的對比，進(jìn)而找出不利偏差發(fā)生的位置，對實(shí)際的施工成本與預(yù)算成本進(jìn)行對比，找出差距，對癥下藥。

四、風(fēng)險(xiǎn)控制方面

作為地產(chǎn)項(xiàng)目工程部，風(fēng)險(xiǎn)控制的重點(diǎn)是預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生的主因與次因。對風(fēng)險(xiǎn)的主因要進(jìn)行全面的分析，如對項(xiàng)目實(shí)際作業(yè)中的資源消耗領(lǐng)用進(jìn)行分析，對其價(jià)格與資源價(jià)格的變動情況進(jìn)行分析。同時以可控成本為控制的第一要點(diǎn)，制訂出風(fēng)險(xiǎn)控制的機(jī)制。對風(fēng)險(xiǎn)可能存在的環(huán)節(jié)，風(fēng)險(xiǎn)可能造成的損害進(jìn)行預(yù)警，并以此形成一整套風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對機(jī)制。通過制訂風(fēng)險(xiǎn)控制流程，對地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行控制，而對于已經(jīng)造成了損害的風(fēng)險(xiǎn)事件，及時索賠，通過法律手段和管理程序，以談判和仲裁等方式來要求責(zé)任人賠付地產(chǎn)項(xiàng)目的損失。

五、成本控制的注意事項(xiàng)

在地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)中，成本控制工作是一項(xiàng)長期而復(fù)雜的工作。不僅要求各施工人員業(yè)務(wù)水平過硬，還要做好各施工人員工程施工的銜接，做好質(zhì)量技術(shù)的管理，通過提高管理效率，來達(dá)到成本控制的目標(biāo)。每個從事地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)的人員都要有一個成本節(jié)約的意識，每個參與工程建設(shè)的人都應(yīng)該明白自己的責(zé)任。而地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)方則要立足于為工作成員提供充足的物資支撐，為員工的晉升提供更為細(xì)致的工作記錄，以此提高員工成本控制的自覺性。成本控制是所有的管理人員的一項(xiàng)重要管理目標(biāo)。只有把成本控制的責(zé)任落實(shí)到人，才能有效開展地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)的成本控制工作。

六、結(jié)束語

綜上所述，在進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)中的成本控制時，應(yīng)以地產(chǎn)項(xiàng)目為中心，圍繞優(yōu)化地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度，來進(jìn)行成本的重點(diǎn)控制。當(dāng)然其方法都是從現(xiàn)有的管理機(jī)制上進(jìn)行延伸，通過各類的成本控制手段來實(shí)現(xiàn)整個成本的執(zhí)行。責(zé)任落實(shí)到人，管理細(xì)致入微，才能把地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)中的成本控制工作做好。

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作者：張娜 單位：河北旅游投資集團(tuán)股份有限公司