房地產企業財務管理改革與創新

前言：本站為你精心整理了房地產企業財務管理改革與創新范文，希望能為你的創作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

一、房地產公司中財務管理主要面臨的困難

（一）財務人員在確定收入中所存在的困難。

房地產企業與其他企業從各方面上來講，是存在很大不同的，在確認收入上更是與其他企業不同，通常狀況下，對于經濟收入的概念要么是增加企業的經濟效益，要么給企業帶來負債，但在最終確認收入時，與其他企業確認收入采用的方式不同的。因為房地產商品實體是比較龐大的，所需要的消耗量也較大，在這樣的情況下，導致房地產具有較長的開發周期。但從另外一方面上來講，房地產的收入是分階段的，在開發前段時期或者開發中段時期中收入成本是無法確定的，只能在房屋建設完工之后，在產權證書辦理中，才能明確掌握收入狀況，這時需要財務部門做好財務處理相關工作，保證銷售的收入，為核算稅金以及所需繳納的稅率做好充足的準備工作。所以，在確認具體收入時，無疑是財務人員非常困難的時候，但是財務人員更應該做好確認收入的工作。

（二）財務人員在控制成本中所存在的困難。

在房地產企業中，成本控制工作相對來講，是一項比較困難的工作，在編寫合同中，需要控制成本、控制預算、管理資金等等。首先，合同管理制定是否科學合理直接影響著成本控制。但由于房地產商品實體比較龐大，所涉及到的內容也較多，因此制定合同已經管理合同都是很復雜的，但房地產企業中很多與經濟效益相關的大型活動，都需要按照合同規定來展開，因此不管是指定合作還是管理合同，都需要與預算、工程、財務等有關部門進行事先溝通和交流，同時成本會計也需要控制好合同的成本，保證資金管理環節與合同管理環節之間的聯系性。另外，就是工程預算工作的進行，在房地產企業中，管理資金以及核算成本作為財務管理中重要的兩項工作，因此房地產企業需要高度重視這兩項工作的開展狀況，為保證工程質量以及銷售收入打下堅實的基礎。

（三）財務人員在分析財務風險中所存在的困難。

在開發房地產過程中，整項工程的建設需要投入大量的資金，尤其是建造工程所需的地面，所以相對來講，融資工作是比較繁重的具有很大壓力的，同時也存在著一定的風險性。如果在開發過程中，資金周轉不靈或者周轉率較低，那么會在一定程度上加大了房地產開發的風險。所以，房地產企業想要做到真正的規避風險必須對產生風險的原因有一個清醒的認識，通常情況下，開發房地產過程中，各資金分散在各部分中，資金回收的速度也較慢，在不同程度上加大了風險控制的難度，尤其是房地產企業，由于運作周期較長，加劇了開發房地產的風險。面臨著這么多風險，如果財務管理工作在處于混亂的狀態中，沒有明確的財務管理機制，那么房地產企業的財務控制能力就發揮不出任何作用，在這樣的狀況下，不但對房地產施工質量有著直接的影響，而且也不利于房地產企業的發展。

二、房地產企業中創新財務管理實行的

（一）分離企業經營權與所有權。

根據現代企業的要求，需要將企業經營權與企業所有權進行分離，投資者也需要適當減少干預企業日常經營管理工作的開展，使企業管理人員能夠全身心的管理企業發展，將企業制度與管理理念進行完善，在生產經營過程中，充分借鑒現代企業中所運用的管理方式，在工作過程中，調動起企業員工的主動性、積極性，能夠解決在企業發展過程中所存在的各種問題，結合現代企業管理制度及發展方向，房地產企業可以有效的進行借鑒，促進自身企業的穩定、快速發展，在發展過程中，能夠對所存在的各方面問題，加以完善和解決。

（二）研究項目開發的可行性。

根據房地產企業的產品特征、行業特征，在開發房地產項目之前，需要結合企業的實際狀況，充分考慮到企業的整體效益，進一步研究所開發的項目是否具備可行性。在展開投資時，不單單投資一個項目，可以根據當前狀況，同時引入不同類型的項目，對每一個需要開發的項目，研究不可控成本、可控成本，并且整理每一個項目的固定成本以及變動成本。可以同時開發兩個項目，分攤兩個項目的成本，如果兩個最后都發生虧損現象，那么可以適當的重新加上一個項目，三個項目將固定成本進行分攤，如果有一個項目是虧損的，那么另外兩個項目肯定是盈利的。在整個項目的決策中，財務部門需要從規模籌資、成本籌資、投入資金等等方面，展開整體性的分析和預算，所提出的信息需準確、及時。

（三）完善投資項目工作。

首先，在房地產經營過程中，財務部門需要積極參與到其中，分析投資項目的可行性，對投資項目各項工作進行完善和整改。因為財務工作與其他工作性質是不同的，在開始項目投資時，財務人員就需要編制一份可行性的報告，在有關部門的論證下，決定這份可行性報告是否能夠實行，共同進行研究和分析。其次，財務管理工作人員不能單單分析財務報表的狀況，同時也需要對企業各部門狀況熟悉掌握，為做好財務方面的工作打下堅實的基礎。在房地產企業發展中，不但要對企業運作狀況充分了解，且還需要掌握產品的運作流程。為了能夠很好的適應時展的需求，財務管理人員需要改進一些方式方法，這其中包括很多領域。因此，財務管理人員需要與其他部門經常溝通和聯系，以便能夠及時了解行業發展方向以及相關知識。

（四）成本控制工作的加強。

在房地產企業中，預算分析工作以及考核工作需要分開進行，也需要定期進行，定期對各自執行狀況展開深入的分析和研究，在考核工作人員業績時，需要結合所設定的業績以及他們完成的狀況。另外，還需要對房地產企業全年執行狀況進行整體性研究，找出其中所存在的問題，對問題加以解決，并且在解決問題過程中，制定下一年度的發展方向以及經營目標。分期進行控制收入，可提升資金的使用效率，也需要在不同程度上使資金使用成本降低。在控制成本方面上，需要對開發土地所需的成本進行降低，前期各種工作需做好。通過與責任中心預算、項目預算、資金預算等等相結合的預算成本，準確預測所需資金以及資金調動狀況，在不同程度上減少資金所需成本，提高其使用率。在分析資金實際預算過程中，可以及時反饋和整改資金使用狀況。

（五）資金籌集途徑的建立。

從各方面上來講，房地產企業開發項目，是需要投入大量的資金，當然在工程完成之后，也會獲取到可觀的經濟效益，但不得不講，籌集資金的任務是比較繁重的。所以，企業需要想盡各種辦法，建立企業多元化的資金籌集途徑：（1）充分利用資本市場，通過發行債券、股票、貼現率等等方式酬金資金；（2）向銀行貸款或者其他與金融相關的業務，比如充分運用信用證、商業匯票、保函等一系列的結算方式；（3）通過并購其他企業或者重組其他企業的方法，來加強自身的企業現存規模；（4）可募集民間的閑散資金。

三、結語

綜上所述，房地產企業想要取得更好的發展，企業經營者需要加強自身的管理意識，意識到財務管理工作的重要性，對各項項目實施全方面、全過程的管理，從一定程度上控制各項成本費用，建立起多元化的資金籌集渠道，唯有這樣，房地產企業才能穩定、有序的持續發展。

作者：彭礪 單位：重慶中昂地產有限公司