房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題及對策分析

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引言

隨著市場經(jīng)濟體制的確立，各行各業(yè)都發(fā)生了巨大的變化，住房也實行了商品化，因此房地產(chǎn)業(yè)也得到了巨大的發(fā)展。與此同時，民營房地產(chǎn)企業(yè)大量誕生，尤其是全球經(jīng)濟一體化的今天，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了巨大的壓力。如果財務(wù)工作管理不到位，那么很可能會出現(xiàn)資金短缺、經(jīng)營運轉(zhuǎn)失衡、企業(yè)舉步維艱。因此房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作倍加受到各界人士的關(guān)注。

一、房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理的作用

1、從企業(yè)的籌資方面看，有助于企業(yè)合理安排資金的比例。我們都知道房地產(chǎn)企業(yè)資金占有量大，資產(chǎn)負債率高這是必然。但是有效的財務(wù)管理可以使其債務(wù)債權(quán)比例合理，與企業(yè)自身的長期發(fā)展戰(zhàn)略相適宜。

2、從企業(yè)的投資方面看，可以為房地產(chǎn)企業(yè)合理地擴大規(guī)模，在有效地控制風(fēng)險的前提下，使企業(yè)的效益最大化提供科學(xué)的自身評估依據(jù)和可行性研究分析。

3、從企業(yè)本身運營方面看，提高企業(yè)資金的使用率，有效地利用現(xiàn)有資源，從而達到運用有限的運營資本來支持與之相同現(xiàn)金流量。

二、當前我國房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理工作存在的問題

從上邊的闡述我們可以看到，房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)管理實質(zhì)上就是資本運營效益的管理。但是在實際工作中，財務(wù)管理工作存在著許多不盡人意的地方，這些瑕疵的存在不但沒有加速資本的運營，同時還阻礙了資本的運營效益。具體如下：

1、缺乏對財務(wù)管理的足夠認識

目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)無論是所有者還是經(jīng)營者都是將主要精力投入到安全生產(chǎn)、占領(lǐng)客戶、開發(fā)市場上。他們對財務(wù)管理還停留在過去體制下的報銷、記賬、付款、匯總、報表等原始狀態(tài)下。在這種情況下，財務(wù)人員很少參與管理，那么從項目的設(shè)計到制定、再到籌資、融資等重大過程，財務(wù)人員都不直接參與現(xiàn)場，只是每個階段提供數(shù)據(jù)而已，這樣使財務(wù)人員缺少感性認識，所以提供的數(shù)據(jù)也缺乏科學(xué)性。這樣導(dǎo)致實際項目運營過程中，由于財務(wù)管理沒有充分發(fā)揮其作用，從而導(dǎo)致資金運營失衡，財務(wù)人員焦頭爛額，財務(wù)風(fēng)險得不到應(yīng)有的控制，那么企業(yè)總體運營風(fēng)險巨大，后果不堪設(shè)想。

2、資金的管控出現(xiàn)短期行為

現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)，在考慮資金的運營上出現(xiàn)了短期行為。為了快速地發(fā)展企業(yè)經(jīng)濟規(guī)模，盲目地大量投融資。如一個期房項目剛剛建起，所籌集資金馬上進入下一個項目的開始，在資金安排上非常緊湊，他們沒有考慮到市場經(jīng)濟的瞬間變化與資金運作的長期有效發(fā)展趨勢，這樣導(dǎo)致資金的運營瞬間都有出現(xiàn)斷裂的可能，并且給企業(yè)帶來的風(fēng)險也無法估量。另外有的房地產(chǎn)企業(yè)還不切合實際地搞多元化經(jīng)營，他們只做短期的考慮，缺乏對資本回報率的預(yù)測與分析，更缺乏對應(yīng)收賬款的賬齡分析與處理。綜上這種短期效益與長期戰(zhàn)略相違背的資金管理方式，使財務(wù)風(fēng)險增大，經(jīng)營風(fēng)險加劇，更影響了企業(yè)的效益與社會的安定。

3、忽略了全過程的監(jiān)督力度

由于房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他行業(yè)，從項目的設(shè)計到產(chǎn)品開發(fā)以及產(chǎn)成品的銷售過程都屬于重大事項，所以全過程的財務(wù)跟蹤與監(jiān)督是十分必要的。但是許多房地產(chǎn)企業(yè)的投資者同時又是經(jīng)營者，或者投資者參與經(jīng)營，即所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相統(tǒng)一，從而導(dǎo)致法人治理結(jié)構(gòu)的嚴重失衡，內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)成為虛設(shè)，因此就缺乏機構(gòu)之間的相互監(jiān)督、相互制衡的作用。也就有了從項目的設(shè)計到樓房的最終銷售一人說了算的習(xí)慣，更談不上財務(wù)的全過程監(jiān)督，財務(wù)報表成為只留作年終查看，最多也是對事后的總結(jié)，事前設(shè)計預(yù)算無監(jiān)督，事中控制流于形式，事后財務(wù)報表用“粉刷”來完成預(yù)算，這樣的財務(wù)管理失去其真正的含義與作用，其不但沒有使用價值，還會導(dǎo)致信息失真，影響房地產(chǎn)業(yè)的良性經(jīng)營于發(fā)展。

4、信息平臺不暢通

因為房地產(chǎn)企業(yè)一般不是單獨的公司，其下屬應(yīng)設(shè)有多個子公司或者分公司。這樣在各個下屬公司之間的財務(wù)軟件十分重要。但是有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是中小開發(fā)企業(yè)各個子公司之間的財務(wù)軟件很難統(tǒng)一規(guī)劃，并且下屬各公司采集的數(shù)據(jù)口徑也很難統(tǒng)一，總公司對這樣的信息進行匯總，也失去了信息之間的相關(guān)性，更大大地降低了數(shù)據(jù)的使用性。同時再加上前面說過的主管領(lǐng)導(dǎo)的粗放式管理模式以及對重大決策的孤注一擲，又缺乏良好的信息平臺，這樣更使財務(wù)信息成為“孤島”。所以整個財務(wù)活動將處于混亂狀態(tài)。

三、針對當前我國房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理存在的問題應(yīng)采取的措施

既然財務(wù)管理活動是企業(yè)管理的重要組成部分，所以它滲透了房地產(chǎn)企業(yè)的各個環(huán)節(jié)、各個部門，更是企業(yè)控制財務(wù)風(fēng)險與經(jīng)營風(fēng)險的重要手段。所以房地產(chǎn)企業(yè)要從全方位抓好財務(wù)管理工作：

1、提高認識，強化預(yù)算的管理水平

首先提高經(jīng)營管理者的意識，讓他們知道財務(wù)管理者是經(jīng)營的好參謀，并讓財務(wù)管理者參與經(jīng)營中來。從最基礎(chǔ)的預(yù)算開始，財務(wù)主管人員要參與企業(yè)生產(chǎn)活動的全過程，尤其在預(yù)算階段，這個階段是對企業(yè)全盤運營的總體把握階段，它需要最基礎(chǔ)可靠的財務(wù)數(shù)據(jù)與分析做依據(jù)，這是關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定持續(xù)運營的最關(guān)鍵一步。同時也是避免“一人談，一支筆”現(xiàn)象產(chǎn)生的重要舉措，因為有了集思廣益、共同參與、集體聯(lián)簽制的管理模式，為企業(yè)的今后有效運營打下了良好的基礎(chǔ)。

2、加強財務(wù)控制，完善資金管理

現(xiàn)代化管理模式下的財務(wù)，不僅僅是過去的記賬、匯總、報表等流水作業(yè)了，已經(jīng)由實務(wù)逐步向管理過渡，在財務(wù)基礎(chǔ)健全的前提下，有完善的控制體系。又因為房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，所以更要完善資金管理，關(guān)注資金的走向。因此房地產(chǎn)企業(yè)一定要從資金的融資開始就要以科學(xué)有效的財務(wù)分析以及各行各業(yè)的專家商討為依據(jù)，綜合分析企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營狀況以及企業(yè)外部包括項目地域周邊環(huán)境在內(nèi)的各種因素，科學(xué)地配比債權(quán)比例，使負債真正地發(fā)揮杠杠的作用，避免短期利益帶來資金危機。另外還有做好資金的日常管理工作，設(shè)置資金報警預(yù)算，這既是監(jiān)督企業(yè)的運行又是有效的補救措施。

3、建立風(fēng)險預(yù)案防范體系

企業(yè)要想運營就隨時隨地面臨著風(fēng)險這是客觀規(guī)律，那么知己知彼百戰(zhàn)不殆，說明風(fēng)險既可以控制又可以防范，所以企業(yè)必須建立重大風(fēng)險預(yù)案管理機制。尤其是投資大、風(fēng)險高的房地產(chǎn)企業(yè)更為重要。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理者在對重大的投融資面前，一定要慎重。在有周密市場調(diào)查研究、動態(tài)的分析與科學(xué)的預(yù)測以及定量與定性相結(jié)合的綜合分析之后，還應(yīng)制定該風(fēng)險如何去預(yù)算、評估、防范等預(yù)案，這也是財務(wù)管理不可缺少的重要內(nèi)容之一。

4、加強信息化建設(shè)，確保會計信息質(zhì)量

如今是信息化時代，真實可靠的信息是企業(yè)內(nèi)部之間以及內(nèi)部與外部之間溝通的有效平臺，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)工程項目多、施工地點不確定、人員分布不定，這就更需要房地產(chǎn)企業(yè)加大信息系統(tǒng)平臺的投資建設(shè)。現(xiàn)在的大中型房地產(chǎn)企業(yè)都有建立自己的內(nèi)部OA系統(tǒng)，員工的工作記錄、信息交流都可以通過協(xié)同軟件來解決。再統(tǒng)一對個下屬公司的財務(wù)人員進行繼續(xù)教育培訓(xùn)與相關(guān)業(yè)務(wù)進修活動。這樣通過財務(wù)軟件的統(tǒng)一安裝與建立信息平臺及時建立，可以有效地保證了內(nèi)部信息的及時性與準確性，更有利于主管領(lǐng)導(dǎo)全面掌握企業(yè)經(jīng)營活動的動態(tài)，同時又加速了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外信息的互動，進而更有效地促進房地產(chǎn)企業(yè)的良性循環(huán)。

四、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)是隨著社會的進步而興起，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理活動是隨著行業(yè)的發(fā)展而逐步被關(guān)注，所以財務(wù)管理者們一定要有團隊意識，發(fā)揚團隊精神，全面提升自我，努力地使財務(wù)工作促進房地產(chǎn)企業(yè)各項工作順利進行。

作者：李慶利 單位：泗縣城市建設(shè)投資有限公司