房地產企業經營戰略思考

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摘要：我國經濟發展已進入新常態階段，如何適應新常態成為每一個企業需要面對的問題。對于房地產企業來說，在結束了高速發展的黃金十年后，如何在新常態中生存和突圍，需要進行深刻的思考和戰略布局。

關鍵詞：新常態；中小房企；經營戰略

任何事物的發展都要遵循客觀規律，經濟發展也是如此。客觀規律顯示經濟高速發展到一定階段，會由高速增長逐漸轉變為中高速增長。在經歷了改革開放高速發展的三十年后，近幾年來我國經濟增速逐漸呈下降趨勢。2014年5月在河南考察時指出：“我國發展仍處于重要戰略機遇期，我們要增強信心，從當前我國經濟發展的階段性特征出發，適應新常態，保持戰略上的平常心態。”這是中央領導人首次以“新常態”描述新周期中的中國經濟。

一、何謂“新常態”

所謂常態，就是正常的、常規的狀態；新常態，就是經過一段不正常的狀態后重新恢復正常狀態，就是不同以往、相對穩定、符合一般規律的狀態。這是一種不可逆的發展狀態，意味著我國經濟已經基本告別結構不合理的高能耗發展階段，進入一個與過去三十多年高速增長期截然不同的，以創新驅動發展的新階段。資料顯示我國的GDP增速從2012年起已經開始回落，2012年為7.7%、2013年7.7%、2014年為7.3%、2015年為6.9%，首度跌破7%。進入中速發展周期后，我國的經濟會呈現出新的一些特點，經濟結構不斷優化升級，從要素驅動、投資驅動轉向創新驅動等。生產結構中的農業和制造業比重會有所下降，服務業比重將會有所上升，經濟發展將更多地依靠第三產業帶動。

二、房地產行業的“新常態”

在這樣的經濟新常態下，中央對房地產行業調控的思路，已由行政干預手段轉變為堅持市場調節和構建房地產市場平穩發展的長效機制。政府大力簡政放權，市場活力進一步釋放。

1.房地產低速增長將為常態。

近十年來，我國房地產市場經歷多次漲落，自2014年底進入新一輪的回落期后，雖然在去年多次降息降準和一系列利好政策的刺激下有小幅升溫的跡象，卻難見全面攀升的局面。可以說房地產行業已經結束了發展的黃金十年，進入行業發展的下半場。

2.我國經過近二十年的高速發展，大部分居民的住房需求得到滿足

購房觀念逐漸回歸理性，房地產的黃金時期已過，在經歷瘋長以后，行業將進入成熟穩定的發展階段。今后的房地產行業將以品質、環境、綠色環保、智能和物業服務為中心展開競爭。

3.房地產有效需求和理性消費將進一步放大和提高。

新常態和一系列的反腐舉措有效抑制了投資購房，促進了房地產有效需求的進一步提升。隨著不動產統一登記制度執行和將來房產稅的開征，將導致炒房現象減弱，房地產市場將以剛需和改善型居住為主，理性需求和理性消費將成為新常態經濟的主流。

4．市場將更加規范和公平。

新常態下的房地產市場將在新一屆政府勵精圖治下市場進一步理順和回歸經濟規律本質，簡政放權和法制的逐步完善，會杜絕各種不正當的市場行為，行業將進入優勝劣汰的正常階段，市場規律和市場手段將發揮真正的調節作用。

三、新常態下房地產企業的經營戰略

所謂新常態，即告別過去經濟高速發展過程中一些粗放行為的新的發展模式，而且不會是一個短期行為，因此經濟新常態使得房地產企業將面對不同以往的機遇和挑戰，需要認真研究經濟新常態的特點，通過轉型發展應對新常態。

1.重新規劃房地產企業的發展戰略

企業發展戰略是決定企業經營成敗的關鍵因素。如果戰略選擇出現偏差，那么企業可能在某一段時間里具有一定活力，但最終卻很難長久的存在，逐漸被競爭對手超越或是行業發展趨勢所淘汰。新常態房地產經濟將擁有更加完善的市場機制，需要房地產企業做好新的戰略布局。要重新研究以往高速增長趨勢下掩蓋的矛盾與風險，規劃新的發展戰略，保持戰略平常心，更加注重長遠發展，找出新常態下企業的獨特競爭優勢。

2.推行房地產產業結構轉型升級

房地產開發是典型的資本密集型行業，資金需求量大、周轉慢的特性決定了在新常態下房地產企業要盡快轉型升級。因此，必須著力提升經營水平，快速完成資金積累，加快向綜合型企業轉型。比如說可以向持有商業租賃領域進行拓展，商業租賃業務資源豐富、業態多樣是可以作為中小房企未來發展的方向之一。通過對商業租賃的深入拓展逐步引入電子商務等信息技術，大力發展租賃衍生服務，實現規模與效益兩方面的持續快速增長。

3.研究和細分市場，開發適宜的產品

新常態下，城鎮化發展將成為新的引擎和發展動力，中國的現代化必然伴隨著城鎮化。科技創新發展、戶籍改革政策落實和“二胎”開放的人口紅利等需要房地產企業充分研究市場，更多的關注客戶需求，注重產品的差異化，找到新的目標市場開發出對路的產品。隨著居民收入的不斷提高和觀念的轉變，必將促進廣大民眾向其他房地產產品消費轉移，旅游地產、生態地產、養老地產、度假地產及其配套的相關服務產業必將需求大增。因此對新常態房地產市場細分，勢必可以挖掘出更多的新業態和新機會。

4.發揮品牌效應

企業的品牌是企業影響力擴展、促進企業再發展的基石。中小房企加強企業品牌建設，以品牌影響力擴展促進企業和業務更好發展，構建品牌與發展的良性互動關系。

5.園區工業地產開發

根據我國深化經濟改革“調結構”的要求，主城區企業退城進園勢在必行，這就為房企轉向工業園區地產開發提供了商機。工業園區地產可以采取租賃、產權銷售、股份制產權合并等模式進行開發。

6.參與政府PPP模式合作項目

PPP模式是指政府以城市基礎設施建設項目為依托使用民間資本、與企業合作的一種新型項目融資模式。政府以經營特許權協議為基礎，與企業之間形成合作經營關系。隨著政府在民生、城市基礎配套設施等方面的投入加大，PPP模式發展前景看好。

7.養老地產開發

近年來，養老地產在地產界是一個非常熱炒的詞匯。我國步入老齡化社會，據國家統計局公布的數據顯示，中國的老齡人口有2億之多，養老產業帶來的是一個萬億元的大蛋糕。房企涉足養老地產是深化布局的一個重要契機，中小房企可以布局三、四線城市養老地產領域。面對經濟新常態，企業的戰略設計與選擇是企業最重要的決策，戰略的正確性影響了企業長期的經營績效。在變化迅速的環境中，企業應該采取主動積極的戰略行動，在經營的每一階段，集中運用資源分析和適應環境的變化，持續地培植未來所需要的競爭能力，才能及時把握機會。

參考文獻

[1]　王軍武，蒙銳.淺談新時期房地產企業的可持續發展[J].國外建材科技，2005（，5）：113-116

作者：趙陽 單位：萬合集團邯鄲天潤房地產開發有限公司