房地產(chǎn)整體估價概念及模型

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隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和財稅體制改革的推進(jìn)，規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理，通過稅收平衡收益分配、促進(jìn)社會公平等要求日益迫切，其中以市場評估價值作為計稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅收管理和稅制改革的主要內(nèi)容．為此，國家先后出臺了一系列文件要求全國各地建立房屋交易最低計稅價格管理制度，開展應(yīng)用房地產(chǎn)評稅技術(shù)、核定交易環(huán)節(jié)計稅價格工作．在這個過程中，鑒于評估對象數(shù)量龐大，因此采用先進(jìn)的評估技術(shù)、建立批量評估系統(tǒng)便成為稅制改革成功的關(guān)鍵．批量評估是當(dāng)前國際房地產(chǎn)稅基評估普遍采用的方法之一．國際估價官協(xié)會（InternationalAssoci－ationofAssessingOfficers，IAAO）于2002年制定的《批量評估準(zhǔn)則》，對批量評估作了如下定義：批量評估（MassAppraisal，MA）是指利用共同的數(shù)據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)化的方法和統(tǒng)計檢驗(yàn)技術(shù)評估一組財產(chǎn)確定日期價值的過程．《國際評估準(zhǔn)則2007》（Interna－tionalValuationStandard，IVS）中對批量評估的解釋是：在特定的評估基準(zhǔn)日，應(yīng)用系統(tǒng)的、統(tǒng)一的、考慮統(tǒng)計檢驗(yàn)和結(jié)果分析的評估方法和技術(shù)，同時對多個財產(chǎn)進(jìn)行評估的活動．美國《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（UniformStandardsofProfessionalAp－praisalPractice，USPAP，2008－2009）中對批量評估也有類似的表述．國際上普遍采用的批量評估方法可分為兩大類［4］，即傳統(tǒng)方法和非傳統(tǒng)方法．由于多元回歸方法［5］的廣泛應(yīng)用，一般將其稱為傳統(tǒng)方法，相對于多元回歸的其他方法則稱為非傳統(tǒng)方法，如人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)［6］、遺傳算法［7］、模糊理論［8］、適應(yīng)估計技術(shù)［9］等．目前廣泛應(yīng)用的主要是傳統(tǒng)的多元回歸方法，不過多元回歸方法也存在對房地產(chǎn)屬性數(shù)據(jù)要求較高、特殊性難于反映、納稅人解釋困難等問題．房地產(chǎn)批量評估技術(shù)在國外已有幾十年的歷史，但在中國仍屬新生事物，研究與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)均相對較少．同時，中國的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型和特點(diǎn)與國外差異較大，很難直接借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)．在此背景之下，研究適合中國的批量評估方法，顯得尤為重要．本文針對中國房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，研究適用的批量評估方法和模型，以期實(shí)現(xiàn)高精度、低成本的房地產(chǎn)稅基評估．

1中國房地產(chǎn)市場特點(diǎn)分析

與西方發(fā)達(dá)國家相比，中國房地產(chǎn)市場和建筑形態(tài)有以下幾個方面的特點(diǎn)：1）單元住宅是整個住宅市場的主體．根據(jù)對深圳房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，全市已登記的房地產(chǎn)中，多層或高層住宅占總量的85％（截至2011年年底）．這與西方發(fā)達(dá)國家（如美國、加拿大）獨(dú)立住宅廣泛存在的情況有很大區(qū)別，使得我國以住宅小區(qū)或單一樓棟作為建模單元成為可能．2）土地混合使用的情況普遍存在．國外許多國家土地使用分區(qū)明確，比較強(qiáng)調(diào)單一機(jī)能分區(qū)．我國土地使用分區(qū)管制并不明確，土地混合使用現(xiàn)象十分常見．“住宅＋商業(yè)”、“商業(yè)＋辦公”、“住宅＋辦公＋酒店”等混合使用情況非常普遍．3）存量住宅交易活躍度較高．隨著城鎮(zhèn)化水平快速提高，許多大城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入存量住宅時代，存量住宅的交易量已經(jīng)超過新建住宅，交易頻度也加大．以深圳市為例，在“十一五”期間，年均存量住宅交易套數(shù)約為9．83萬套，約占全市商品住宅總量的9％左右．4）土地交易量及市場化水平較低．我國實(shí)行土地公有制，相比而言，西方發(fā)達(dá)國家，多數(shù)采用土地私有制，土地市場交易活躍，價格透明度高．綜合以上特點(diǎn)，考慮到我國房地產(chǎn)市場與國外市場的巨大差異，無法直接采用國外的評估方法和模型進(jìn)行我國房地產(chǎn)市場的批量評估．

2整體估價概念

及模型根據(jù)上文分析，我國的普通住宅小區(qū)內(nèi)，一般存在著較大量的同質(zhì)住房和交易信息，這使得以住宅小區(qū)或樓棟為單元建立評估模型成為可能，這樣可以最大程度地減少房地產(chǎn)異質(zhì)性帶來的屬性調(diào)整困難．

2．1整體估價定義整體估價是把每個價格集聚區(qū)域，即房產(chǎn)評估分區(qū)，看作一個整體或系統(tǒng)，假設(shè)在該區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)的價格存在內(nèi)在聯(lián)動機(jī)制，即一套房產(chǎn)的價格變動會影響本棟、本小區(qū)及本評估分區(qū)的其他房產(chǎn)價格變動，且各房產(chǎn)之間的價格關(guān)聯(lián)關(guān)系在一定時間內(nèi)保持相對穩(wěn)定，然后在每棟樓宇內(nèi)挑選一個典型房產(chǎn)單位（即標(biāo)準(zhǔn)單位），建立評估分區(qū)內(nèi)、小區(qū)內(nèi)、樓棟內(nèi)各房屋與標(biāo)準(zhǔn)單位之間的三級價格關(guān)聯(lián)體系，在每個評估周期內(nèi)通過對評估分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)單位價格的評估，實(shí)現(xiàn)對分區(qū)內(nèi)所有住房單位的價格評估，其核心方法是市場比較法．

2．2整體估價模型構(gòu)建基于上述整體估價的思想，結(jié)合圖1評估分區(qū)示意圖，構(gòu)建其相關(guān)模型．圖1中，某評估分區(qū)有多個類型相似的樓宇，如樓宇A(yù)、B、X等；每棟樓宇均有不同樓層、不同戶型的多個住房，如樓宇A(yù)有m層，每層有n戶．其中，Aij、Bij、Xij分別為樓宇A(yù)、B、X選定的標(biāo)準(zhǔn)單位，Xij同時被選定為評估分區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)單位．在此基礎(chǔ)上，建立該分區(qū)內(nèi)各房產(chǎn)間的價格關(guān)系．1）樓宇內(nèi)部價格關(guān)系通過各房屋與標(biāo)準(zhǔn)單位之間的價格修正系數(shù)建立樓宇內(nèi)各房屋之間的價格關(guān)系：PXmn＝αmn•PXij（1）其中：PXmn為房屋Xmn的價格；αmn為房屋Xmn相對于標(biāo)準(zhǔn)單位Xij的價格修正系數(shù)；PXij為該樓宇標(biāo)準(zhǔn)單位的價格．2）小區(qū)內(nèi)部價格關(guān)系假設(shè)樓宇A(yù)與樓宇B位于同一住宅小區(qū)，樓宇B的標(biāo)準(zhǔn)單位被選定為該小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)單位，建立小區(qū)內(nèi)部各房屋之間的價格關(guān)系：PAij＝βAB•PBij（2）其中：PAij為樓宇A(yù)標(biāo)準(zhǔn)單位Aij的價格；βAB為房屋Aij相對于小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)單位Bij的價格修正系數(shù)；PBij為B樓宇標(biāo)準(zhǔn)單位的價格．3）評估分區(qū)內(nèi)部價格關(guān)系通過小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)單位與評估分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)單位之間的價格修正系數(shù)建立評估分區(qū)內(nèi)各房屋之間的價格關(guān)系：PXij＝δXB•PBij其中：δXB為某小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)單位Bij相對于評估分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)單位Xij的修正系數(shù)．

2．3整體估價實(shí)施方法圖1所示的模型結(jié)構(gòu)有幾個關(guān)鍵問題需要解決：1）劃分評估分區(qū)．這是實(shí)施整體評估的先決條件．評估分區(qū)需考慮城市房地產(chǎn)的集聚性、建筑類型、建筑特點(diǎn)等，評估分區(qū)一旦確定，即假設(shè)分區(qū)內(nèi)存在統(tǒng)一的供求關(guān)系，且價格位于一致的價格區(qū)間．2）確定每級修正關(guān)系中的標(biāo)準(zhǔn)單位．標(biāo)準(zhǔn)單位確定的標(biāo)準(zhǔn)需具有可操作性及合理性，以便所有房屋之間的修正比例之和最小．3）構(gòu)建修正系數(shù)體系．這是實(shí)施整體估價的核心，修正系數(shù)體系建立以后，通過評估標(biāo)準(zhǔn)單位即可評估區(qū)域內(nèi)所有房屋的價格（租金價格或銷售價格）．4）結(jié)果檢驗(yàn)．這是保證評估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵步驟．檢驗(yàn)數(shù)據(jù)的來源及覆蓋面是檢驗(yàn)?zāi)芊襁_(dá)到目標(biāo)的主要因素．考慮到確定標(biāo)準(zhǔn)單位和修正系數(shù)的重要性和復(fù)雜性，下文將對二者進(jìn)行詳細(xì)闡述．

3標(biāo)準(zhǔn)單位選取

標(biāo)準(zhǔn)單位是指在一幢樓宇內(nèi)擁有最多共通屬性或最多數(shù)目的典型房產(chǎn)，代表了本樓宇的價格水平．標(biāo)準(zhǔn)單位的設(shè)定十分重要，它將直接影響批量評估的合理性和準(zhǔn)確性．在設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)單位過程中，應(yīng)綜合考慮樓層、朝向、戶型、產(chǎn)權(quán)等因素，具體如下：1）標(biāo)準(zhǔn)單位是整棟樓宇內(nèi)擁有最多房屋特征的房地產(chǎn)，且不含附加值成分．所謂附加值，是指不包括在主物業(yè)樓面面積內(nèi)、素質(zhì)稍差的額外樓面面積的價值，例如閣樓、露臺、花園及停車庫等．2）高層、小高層或多層有電梯的樓宇，標(biāo)準(zhǔn)單位一般選擇較中間的樓層，而多層無電梯的樓宇，一般選擇在二層3）標(biāo)準(zhǔn)單位的戶型、朝向需綜合考慮，但不是傳統(tǒng)意義上的戶型、朝向，而是房屋所在樓宇的某一方位，其囊括了戶型、朝向等致使房產(chǎn)價格差異的多方面特征．標(biāo)準(zhǔn)單位的方位一般選取整幢樓宇內(nèi)處于中間價位的方位．4）標(biāo)準(zhǔn)單位其他條件均處于樓宇的一般水平．例如，裝修水平設(shè)定為普通裝修，水電氣網(wǎng)等配套設(shè)施都是健全的，建成后房屋結(jié)構(gòu)沒有經(jīng)過改造等．5）為了可比案例選取與房屋修正的方便，樓盤內(nèi)同類型樓宇的標(biāo)準(zhǔn)單位設(shè)定應(yīng)盡量保持統(tǒng)一，特別是樓層、方位等特征，減少各標(biāo)準(zhǔn)單位之間的價格修正．若在設(shè)定上已經(jīng)存在偏差，應(yīng)該做適當(dāng)調(diào)整．6）標(biāo)準(zhǔn)單位并不是一定存在的，它可以是一套虛擬的房產(chǎn)單元．即使標(biāo)準(zhǔn)單位與實(shí)體房產(chǎn)單元具有相同樓層和方位，也可能存在其他特征上的差異，因此它們之間的價格可能并不相等，這時也存在價格修正．

4修正系數(shù)體系

建立修正系數(shù)體系主要包括3個層次：樓宇內(nèi)部修正、小區(qū)內(nèi)部修正及評稅分區(qū)內(nèi)修正．確定修正系數(shù)需綜合考慮不同層面的價格影響因素，下文以商品住宅為例進(jìn)行詳細(xì)分析．表1列出了評估中需要考慮的影響商品住宅價格的區(qū)域因素（D1－D6）和個別因素（x1－x10）．這些因素的修正系數(shù)，可采用特征價格模型（也稱為Hedonic模型），結(jié)合市場分析及現(xiàn)場調(diào)研來確定。

4．1樓宇修正系數(shù)樓宇修正系數(shù)只需考慮影響樓宇內(nèi)部房屋價格的變量，主要包括x6、x7、x8、x9、x10．x7采用戶型修正系數(shù)來表達(dá)其差異；x8采用樓層修正系數(shù)來表達(dá)；x6、x10采用朝向修正系數(shù)表達(dá)；對于存量住宅來說，裝修對價格影響較小（除了比較豪華的裝修會有一定影響），因此可不考慮x9．1）樓層修正系數(shù)經(jīng)過現(xiàn)場踏勘和市場數(shù)據(jù)分析，可建立樓層調(diào)整模型，確立標(biāo)準(zhǔn)單位樓層與其他樓層價格差，進(jìn)而計算樓層差系數(shù)．具體樓層價格差需根據(jù)實(shí)際調(diào)查情況而定，受樓盤品質(zhì)、樓層高低、景觀等影響，舊樓盤的樓層差不明顯，新樓盤的樓層差稍大．總樓層數(shù)越低，樓層價差越高；總樓層數(shù)越高，樓層價差越低．一般而言，樓層價差由高到低的順序是：多層、小高層、高層．如果小區(qū)密度較大，當(dāng)上升到某一樓層后突然視野開闊，樓層差會呈現(xiàn)跳躍式上漲．因此，樓層調(diào)差一般分為整體調(diào)差、分段調(diào)差、每層調(diào)差等．整體調(diào)差是指樓宇相鄰價格的兩層樓層價格差基本相同，呈現(xiàn)線性遞增（或遞減）趨勢，是比較簡單的調(diào)差方式；分段調(diào)差是指樓宇的樓層價格差有2個或2個以上的取值，如在較低樓層有較低的樓層價格差，在較高樓層有較高的樓層價格差；每層調(diào)差是指樓宇因樓層產(chǎn)生的價格增長（或降低）并不是線性的，呈現(xiàn)較為復(fù)雜的形式，需采用不同的值來確定每兩層之間的價格關(guān)系．2）朝向修正系數(shù)朝向調(diào)整系數(shù)是一個綜合指標(biāo)，不只是考慮房地產(chǎn)朝向，還需綜合考慮通風(fēng)、采光、噪音等其他影響因素．一般是根據(jù)樓盤具體情況、市場調(diào)查情況來確定．景觀一般比朝向優(yōu)先，有景觀的房地產(chǎn)主要考慮景觀，無景觀的房地產(chǎn)主要考慮朝向，其他情況（如噪音）依據(jù)具體情況適當(dāng)調(diào)整．3）戶型修正系數(shù)同一樓宇內(nèi)部戶型差別不大（主要戶型產(chǎn)品價格差異在5％以內(nèi)）時，一般只作朝向、景觀等調(diào)整，不納入戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整．同一樓宇內(nèi)部戶型差別較大（主要戶型產(chǎn)品價格差異5％～10％，且戶型結(jié)構(gòu)差異較大）時，需測算不同戶型單位之間的價格差距（一般以百分比衡量），以此為依據(jù)進(jìn)行系數(shù)調(diào)整．同一樓宇內(nèi)部戶型差別巨大（主要戶型產(chǎn)品價格差異10％以上，通常為綜合大社區(qū)，涉及多層、高層、別墅、洋房等各類產(chǎn)品）時，分別計算不同產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)單位價格，系數(shù)不作特別設(shè)置．針對底層帶花園、頂層復(fù)式或帶花園、送大面積露臺等特殊戶型情況，通常采取系數(shù)調(diào)整及重點(diǎn)跟蹤的方式，測算特殊戶型的單位與標(biāo)準(zhǔn)戶型之間的價格差距（一般以百分比衡量），以此為依據(jù)單獨(dú)就該房屋單位設(shè)定調(diào)整系數(shù)．4）特殊修正系數(shù)該系數(shù)主要反映樓宇內(nèi)房屋的某些特別因素，比如有特殊景觀、特別裝修等．

4．2小區(qū)修正系數(shù)小區(qū)內(nèi)相同建筑類型樓宇的標(biāo)準(zhǔn)單位之間價格差異，還需考慮各樓宇在小區(qū)內(nèi)的位置，即位置修正系數(shù)．位置修正系數(shù)綜合考慮樓宇在樓盤整體價格水平中所處的位置，特別是樓宇標(biāo)準(zhǔn)單位的價格在樓盤中的價格水平，并考慮其影響因素，包括周邊環(huán)境（如綠化、小區(qū)環(huán)境等）、安靜程度（如臨街情況、噪音影響等）、舒適程度（如電梯戶數(shù)比等）、生活便利度（如交通、購物便捷度等）等．一般情況下是靠路邊的價格相對較低，但是靠路邊樓棟有較好景觀時情況又不同．有些大型小區(qū)靠里面的樓棟距離出口較遠(yuǎn)，交通便利性差，但在小區(qū)設(shè)計時可能會設(shè)置花園、綠地等景觀來使其價值有所保證．具體修正系數(shù)需根據(jù)各樓宇的實(shí)際位置情況進(jìn)行確定．

4．3評估分區(qū)修正系數(shù)評估分區(qū)內(nèi)影響房屋價格的因素主要有x1－x10、D1－D6．除了4．1和4．2中所提及的因素外，x1、x2主要反映小區(qū)的建筑規(guī)模，采用建筑規(guī)模系數(shù)來反映；x3－x5采用樓齡系數(shù)來反映；D1－D3反映小區(qū)所在區(qū)域的繁華程度和交通便捷度，采用小區(qū)位置系數(shù)來反映；D4－D6反映小區(qū)的設(shè)施和環(huán)境，采用小區(qū)品質(zhì)系數(shù)來反映．通過建立上述修正系數(shù)體系，任何一個評估分區(qū)內(nèi)的交易，均可修正為標(biāo)準(zhǔn)單位的比準(zhǔn)價格．例如，同小區(qū)內(nèi)交易的修正公式為Psi＝Ptitfrul（4）其中：Psi為標(biāo)準(zhǔn)單位的比準(zhǔn)價格；Pti為評估分區(qū)內(nèi)交易案例的單價；t、f、r、u、l分別為可比實(shí)例與標(biāo)準(zhǔn)單位之間的交易時間、樓層、朝向、戶型以及樓宇位置的修正系數(shù)．其他區(qū)域范圍修正與式（4）類似．

5案例分析

采用深圳市中心區(qū)的房屋交易基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行整體估價模型的應(yīng)用分析，以檢驗(yàn)該模型的有效性和實(shí)用性．以該分區(qū)內(nèi)一住宅小區(qū)星河國際花園為例，建立樓棟修正系數(shù)體系．該小區(qū)共有9棟，表2所示為D1棟2011年部分房屋交易價格信息和屬性信息．該樓棟共有28層，每層6戶，為保證價格信息的可比性，價格已進(jìn)行過時間修正，即均修正到2011年12月的價格水平上．該樓棟交易信息較多，屬性信息也較全面，可采用特征價格模型進(jìn)行樓棟修正系數(shù)的確定．根據(jù)調(diào)研結(jié)果，該樓棟為普通高層住宅，每層戶型分布均一致，每個戶型均具有固定的位置、面積和朝向，因此，戶型變量可以替代以上3個變量．以時間修正價格為自變量，以樓層變量、戶型虛擬變量（戶型A、戶型B、戶型C、戶型D、戶型E及戶型F）為因變量進(jìn)行多元回歸分析，采用線性模型．回歸結(jié)果表明，樓層價格差為192元／m2，戶型A、B、F價格水平相當(dāng)，同樓層中戶型C較A、B、F高1492元／m2，較D高1802元／m2，較E高1640元／m2．選擇價格水平比較居中的14層C戶型作為標(biāo)準(zhǔn)房，并根據(jù)回歸結(jié)果計算得出該棟樓每套房屋的價格，確定每套房屋與標(biāo)準(zhǔn)房之間的綜合修正系數(shù)．16E、25B、6E、7F、10A、13C、9F的修正系數(shù)分別為1．0567、1．0592、1．0028、0．9623、0．9785、1．0363、0．9731．同理，基于調(diào)查數(shù)據(jù)和修正體系確定的方法，建立了某小區(qū)修正系數(shù)與深圳中心區(qū)（評估分區(qū)）修正系數(shù)，．基于這些修正系數(shù)，對該評估分區(qū)內(nèi)的樓宇價格進(jìn)行了批量評估．為了檢驗(yàn)該模型的有效性，參考IAAO的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)對評估結(jié)果進(jìn)行了檢驗(yàn)．檢驗(yàn)樣本數(shù)為1579個房產(chǎn)單元，包括其市場交易價格和批量評估價格2％（比率中位數(shù)反映評估值與檢驗(yàn)樣本間的一致性），結(jié)果的離散程度也較低（離散系數(shù)），各類房產(chǎn)估價水平基本一致（價格相關(guān)差）．應(yīng)用研究表明，整體估價模型可以有效地實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價格的批量評估，可操作性較強(qiáng)．

6結(jié)論

本文基于我國房地產(chǎn)市場特點(diǎn)，提出了整體估價的思想，建立了房地產(chǎn)整體估價模型，并對模型所需的標(biāo)準(zhǔn)單位選取和修正系數(shù)確立進(jìn)行了詳細(xì)分析．此外，基于深圳市中心區(qū)的房屋交易數(shù)據(jù)進(jìn)行了模型應(yīng)用及檢驗(yàn)分析，結(jié)果表明本研究建立的整體評估模型是切實(shí)可行的．該模型的前提假設(shè)是在一定時段內(nèi)評估分區(qū)各房屋價格存在著關(guān)聯(lián)關(guān)系．如果房地產(chǎn)市場發(fā)生較大波動時，可能會打破已建立的關(guān)聯(lián)，這時需要對修正系數(shù)體系進(jìn)行調(diào)整．另外，如果房屋屬性出現(xiàn)大幅變動，如因遮擋物的出現(xiàn)使房屋景觀消失等，也需要對修正系數(shù)進(jìn)行調(diào)整。