房產業資金監管問題與改善策略

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本文作者：黃春梅作者單位：大屯煤電（集團）有限責任公司金屯房地產住房公積金管理中心

一、房地產企業加強資金管理的意義

資金管理是房地產企業進行財務管理活動的關鍵部分。因此，房地產企業加強資金管理有助于實現預期收益，完成既定的發展目標。房地產企業的開發、銷售環節是資金運動的關鍵環節，在此環節進行資金管理有助于房地產企業實現對大部分經營活動的管理。所以，房地產企業有必要經常性的分析全部資金和處于各周轉環節的流動資金，從而及時地了解資金的使用情況，財務收支平衡狀況，根據實際情況，合理籌集和使用資金，促進企業健康的發展。

二、房地產企業在資金管理過程中存在的問題

（一）資金預算管理制度存在缺陷

由于一些房地產企業的領導缺乏資金預算管理的意識，從而疏于對企業的資金進行有效的管理，導致了沒有建立起完善的資金預算管理制度，進而不能夠在房地產開發項目的設計環節、施工環節、竣工環節等階段進行資金的管理活動，所以常常導致房地產開發企業在項目實施的各個階段發生成本超支的現象，造成不必要的資源浪費。

（二）不重視資金管理

房地產企業一般采用項目承包責任制度，由項目承包人承擔承包責任人，由于企業的管理人員不重視資金管理活動，從而使得這些項目承包責任人只關注工程的質量，缺乏對資金的控制，承包人不能如實的反應資金的使用狀況，進而不能夠控制成本，由于不重視對資金管理，導致房地產企業僅考核工程項目質量和安全等指標，不考核項目資金的使用效益指標，從而使得房地產企業很容易出現項目資金被挪用的現象，加大了房地產企業在建項目的風險。

（三）融資形式單一

眾所周知，我國的企業債券市場發展進程緩慢，導致房地產企業通過發行企業債券來籌集資金的方式變得非常艱難。同時，我國證監會也對企業IPO做出了嚴格的規定，特別是近兩年，監管部門控制房地產企業上市，這就造成了房地產企業，尤其是中小房地產企業通過發行股票方式來籌集資金變得異常困難。因此房地產企業需要資金時，只能通過銀行的長短期借款來取得所需要的資金，使房地產企業面臨較高的融資風險和較大的償債壓力。

三、完善房地產企業資金管理的對策

（一）提高房地產企業成員的資金管理意識

房地產企業的各級領導必須充分意識到資金管理的重要性，將資金管理活動提升到戰略的高度，從支出上加強對資金的管理。同時要強化房地產企業所有成員參與的成本管理的積極性，使他們認識到資金管理活動不僅是領導層的責任，也是每一個成員的責任，做到合理降低甚至規避房地產企業在使用資金過程中存在的財務風險。此外，房地產企業可以利用現代化的網絡平臺，在線監督資金的使用狀況。通過在線監控各項目資金的流動情況，房地產企業可以及時發現資金在使用過程中存在的問題，并有針對性的采取措施，以此來降低甚至或規避項目在資金使用上存在的風險，使各項目在資金的投向和使用上更加貼近于企業的整體利益。

（二）完善房地產企業的資金預算管理制度

房地產企業要建立資金預算管理小組，明確各小組的權利和義務，按照相關的制度來制定項目的資金預算計劃，使項目負責人對項目資金預算計劃有一個全面的了解后，給予他們相關的權限，有助于各項目負責人執行預算。在預算的執行進程當中，資金預算管理小組要及時、全面的加強對項目各個階段進行追蹤與檢查，通過掌握預算的執行情況，來分析制定的預算與實際情況之間存在的差異，從而有針對性的提出有關的改進措施與建議，并定期向預算管理部門上報預算的執行情況，有助于預算管理部門了解整個預算的執行情況，及時的查找存在問題的原因，從而修改預算，使得預算更接近實際情況，以保證房地產企業實現預定的經營目標。

（三）加強對房地產企業資金的監督

房地產企業應當加強對資金的監督，通過定期檢查，或者不定期地抽查資金的使用情況，有助于房地產企業全面掌握資金的使用情況。例如，通過定期查閱財務報表可以全面了解資金的動態；通過不定期抽查資金預算的執行情況，可以監督預算的認真落實；通過專項檢查預算的執行狀況，可以查找出資金預算在執行過程中更深層次的問題；通過追蹤管理應收款賬款、預付賬款和其他往來款項的情況，可以使項目負責人和相關業務人員的績效和應收款項的回籠效率和效果掛鉤，制定相應的獎罰考核方法，以此來確保資金的安全和完整。

（四）拓寬房地產企業的融資渠道

由于單一的融資方式不利于房地產企業的發展，所以，房地產企業除了向銀行借款以外，還應當有其他的籌資方式以獲取所需要的長短期資金。因此，房地產企業加強自身的經營管理，提高自身的競爭力非常重要。房地產企業通過自身壯大后發行股票或者債券籌集所需要的資金，來達到降低資金成本和財務風險的目的。對那些大型的房地產企業來講，可以通過建立房地產投資信托的方式，來拓寬其融資的渠道，這也是我國房地產企業發展融資模式的一種趨勢。對一般的房地產企業來講可以通過強強聯手的方式，共同開發或聯合集資，以此來達到緩解企業的融資壓力的目的。

（五）優化房地產企業的資金預算、結算管理模式

由于房地產行業的特殊性，導致了房地產企業不僅投資數額巨大、開發周期比較長、開發成本也比較高，而且施工項目的地理分布與其他行業相比較也比較分散，這就導致了房地產開發企業的各個項目組往往設立單獨的銀行賬戶，致使房地產開發企業的資金分散，從而使上級單位在準確掌握和全面了解資金的使用情況方面存在一定的難度。所以，有必要優化房地產企業的資金預算、結算管理模式，從而達到提高房地產企業資金管理的收益的目的。