房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性問題與對(duì)策分析

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一、 可行性研究的概念

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是指根據(jù)市場(chǎng)需求和城市規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的各方面問題進(jìn)行全面、深入的分析，從而判斷此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，經(jīng)濟(jì)上是否合理的科學(xué)方法。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題

1.缺乏系統(tǒng)的理論指導(dǎo)

目前能用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的指導(dǎo)性文件較少。比如說如何根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)劃的要求，運(yùn)用各種科學(xué)的分析方法，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的重要內(nèi)容進(jìn)行綜合分析、評(píng)價(jià)和確定，還缺乏明確的指導(dǎo)性意見。近幾年國(guó)內(nèi)的專家學(xué)者對(duì)可行性的理論也進(jìn)行了深入的研究。然而這些理論的指導(dǎo)性還有待于提高。由于指導(dǎo)理論的缺乏，必定影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的發(fā)展。

2.有待完善評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)、市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)不確定性評(píng)價(jià)指標(biāo)等是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析采用的主要的評(píng)價(jià)指標(biāo)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究通過不同的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的不同角度進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。但是還存在很多的不足之處，有待于完善。

3.缺乏準(zhǔn)確的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究過程中需要收集大量的信息和多方面的資料和數(shù)據(jù)。這些都是前期工作中的基礎(chǔ)性工作，也是比較重要的工作。但是我國(guó)到目前為止還沒有形成一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)信息平臺(tái)。相比之下一些發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，已有比較完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)平臺(tái)。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的研究有很大的幫助。所以我們要不斷的完善我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有利。

4.統(tǒng)一行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐中我們會(huì)發(fā)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范性之間存在不一致性。這種不一致就會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)研究出的可行性研究報(bào)告和標(biāo)準(zhǔn)之間存在差異，編制單位將無從進(jìn)行準(zhǔn)確的工作和正常的交流，會(huì)使整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究缺少真是性，它將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序的發(fā)展產(chǎn)生影響。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究對(duì)策

1.可行性理論要不斷的深入和創(chuàng)新

首先，我們應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)踐中不斷的歸納、整理可行性研究的理論，逐步建立系統(tǒng)的可行性研究理論，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展迫切需要解決的。其次，在此基礎(chǔ)上要不斷的對(duì)理論創(chuàng)新，比如項(xiàng)目所在地理位置分析、項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境分析、項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析等。理論研究的不斷深入和發(fā)展才會(huì)更有利于我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的不斷健全和完善。2.建立綜合評(píng)價(jià)體系可行性研究綜合評(píng)價(jià)體系是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究從社會(huì)、經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)本區(qū)域的影響情況，包括經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響兩個(gè)方面。通過它可以判斷出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是有利的還是有比弊的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系在房地產(chǎn)市場(chǎng)中起到舉足輕重的作用，所以建立科學(xué)的綜合評(píng)價(jià)體系對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是不可缺少的。

3.建立可行性研究數(shù)據(jù)信息庫

房地產(chǎn)行業(yè)要想持續(xù)健康的發(fā)展，必須要盡早建立房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究數(shù)據(jù)信息庫，它同時(shí)也給國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)的平臺(tái)，一個(gè)交流的平臺(tái)。數(shù)據(jù)信息庫的建立可以是多方面的，可以是全國(guó)性的也可以是地方性的。但數(shù)據(jù)信息庫的建立我認(rèn)為應(yīng)包含以下的內(nèi)容:(1)城市或一個(gè)區(qū)域的基礎(chǔ)情況。（人口、年齡、民族、文化背景、職業(yè)）(2)城市或一個(gè)區(qū)域的規(guī)劃情況。（政府對(duì)本城市、本區(qū)域近5年的規(guī)劃）(3)城市或一個(gè)區(qū)域的所擁有的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量、資質(zhì)。(4)最近5年內(nèi)的城市樓盤銷售情況(5)不同層次的消費(fèi)者對(duì)房屋喜好。（面積、戶型、風(fēng)格）(6)該城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最新動(dòng)向。(7)建筑材料市場(chǎng)的最新動(dòng)態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究數(shù)據(jù)信息庫可以由政府和房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)同時(shí)建立，也可以單獨(dú)建立，最終的目的都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)正確的進(jìn)行投資決策，從而降低因信息缺乏帶來的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序的發(fā)展。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)咨詢業(yè)的規(guī)范化

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)行業(yè)的咨詢窗口，越來越被人們所熟悉，越來越被重視。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐步與國(guó)際的房地產(chǎn)市場(chǎng)接軌。這就需要我們要盡快的加強(qiáng)房地產(chǎn)咨詢業(yè)的規(guī)范化，建立由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為主的咨詢隊(duì)伍，改變房地產(chǎn)可行性研究資質(zhì)由計(jì)委審批的這種形式，改變成由房地產(chǎn)主管部門根據(jù)資質(zhì)確定相應(yīng)的編制范圍。這樣做的好處在于它也能規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。

作者：溫希錦 單位：長(zhǎng)春建筑學(xué)院