房地產企業資金成本研究
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［摘要］通過分析房地產業的籌融資渠道和方式，選擇最優方式，實現最佳的資金結構，并從中發現問題，實現資金成本控制，解決資金成本現存問題，為企業長遠發展提出可行方案，以便達到降低財務風險，實現可持續、穩定地發展的目標。
近年來形成的房地產熱吸引著眾多投資，房地產企業像雨后春筍一樣，迅速擁現出來，急速增長。隨著我國政府對房地產業實施一系列宏觀調控“組合拳”后，金融業門檻逐步加高，再加上土地招投標政策的實施，房地產公司的核心競爭力業已不再局限于產品本身，資本實力成為企業乃至整個行業健康發展的決定性力量。房地產業是資金密集型產業，高投入、高風險、高產出，房地產公司能否盡快建立健全多策略的房地產融資體系來獲得足夠的資金支持，已成為企業發展的瓶頸。
1房地產企業資金成本影響因素
房地產企業的資金成本除了受總體經濟環境、證券市場條件、企業內部的經營和融資狀況及項目融資規模等因素的影響外，還有房地產資金管理因素的影響。房地產企業的資金管理是一項系統工程，它涉及企業管理的方方面。企業的戰略是生存和發展，資金管理會影響企業總體的生存和發展。資金管理上去了，成本降低了，就贏得了企業效益。因此搞好房地產企業的資金管理，是施工企業提高企業經濟效益，促進企業發展的關鍵所在，如此才能使企業效益實現又好又快地發展。目前房地產企業在資金管理存在的問題主要有以下幾個方面：
（1）資金預算管理制度不完善。
由于一些房地產企業的領導對資金的預算管理認識不到位，對企業資金的管理不夠重視，沒有建立完善或根本沒有建立企業的資金預算管理制度，缺少對企業在項目投資、經營等各個環節中資金管理的控制，導致項目各個環節中成本及各項財務費用超支。
（2）資金結算管理模式落后。
房地產企業的特點是項目成本高、分散周期長、投資額度大，一個房地產企業通常會在不同的地點，不同區域或者不同省內外都存在項目，這些項目組或者隊伍通常又會設立單獨的銀行賬戶，導致企業的資金分散，上級單位很難掌握或了解資金的使用情況。由于這種落后的資金結算管理模式的存在，使得房地產企業存在嚴重的賬外循環資金。
（3）資金管理意識淡薄。
眾所周知，大多數房地產企業都采用項目承包責任制度，項目的一系列責任分散給了項目承包責任人，由于企業的管理人員資金管理意識淡薄，造成這些項目承包責任人只重視工程的質量控制，缺少對資金方面的控制。另外，這些項目承包責任人既有財務權，又有采購權，這種管理結構存在很大的弊斷，既不能很好的控制成本，又不能真實的反應資金的使用情況。由于企業領導對資金管理的不重視，造成企業在進行工程項目的考核時只注重項目的質量和安全等，忽略了項目中資金的使用情況，缺乏完善的項目資金管理考核制度，由于這種制度的不完善，很容易出現項目資金被挪用的現象，增加了企業在建項目的風險。
（4）資金管理不善。
企業在預算前期沒有做好充分的可行性分析，沒有預期項目的投資風險，盲目開發，加大了不必要的公關費用，造成資金浪費；施工期間由于缺乏責任心造成工程質量不過關，使得工期延長，加大了工程成本的占有量；另外，由于預售前期的銷售策劃不完善，售后服務欠佳等等行為，都直接影響企業投入的資金不能按時回收，造成企業資金的短缺。盡管大部分房地產企業都可能制訂了資金預算管理制度，但是制度形同虛設，企業并不能按計劃執行，造成預算與實際脫節，影響企業資金的正常周轉和有效利用。（5）缺乏資金使用監督激勵機制。大多數房地產企業對資金預算執行情況不重視，不能定期對資金使用情況進行檢查，通常表現為對資金的使用情況沒有進行全面深入的了解，特別是應收賬款，預付賬款，其他應收款等往來賬目都不能進行逐筆跟蹤管理，不能將項目承包責任人績效同應收款項的回收速度和回收金額掛鉤，也沒有制定相應的獎罰激勵制度，缺乏對項目的事前預防和事中控制。（6）房地產企業融資渠道狹窄。在現有的經濟體制條件下，我國的房地產行業的融資主要來源于銀行貸款，加大了企業的資產負債率，銀行在一定程度上承擔了企業的風險，這種融資方式是我國房地產業融資存在的“瓶頸”。
2房地產業資金短缺的原因
（1）政策性原因造成企業融資更加困難。
國家實施宏觀調控措施后，各商業信貸政策從緊，一些企業原貸款計劃受挫或貸款額度減少，如有的企業有房產、土地作抵押，但因承辦銀行受信貸規模的限制或沒有貸款指標等而不能落實銀行貸款。
（2）固定資產投資建設進度較快，企業需要大量的生產流動資金，但一些部門拖欠工程款特別嚴重，直接影響企業的正常運營。
（3）原材料價格上漲，使企業資金需求量上升。同時，由于資金緊缺，企業之間的資金鏈延長，形成新的三角債，降低了企業的資金利用效率。
（4）生產經營規模擴大，流動資金需求量增加。
3房地產現行融資方式的不足
（1）現行融資渠道較為單一，主要以銀行信貸為主。
目前房地產業資金來源當中，上市融資、債券融資、利用外資等均受現行金融政策極大約束。資金來源過度集中于銀行信貸，會導致融資風險高度集中，銀行風險增大。
（2）融資渠道受國家調控政策影響較大，缺乏靈活性。
在房地產企業融資渠道當中，銀行信貸、上市融資、債券融資以及房地產信托融資和利用外資一直是開發商獲得資金的渠道。在國家宏觀調控政策密集出臺的情況下，這些融資渠道不是那么暢通。政府為了防止房價的過快上漲，出臺了一系列規范房地產市場的政策。例如，2010年出臺的“新國十一條”和“國十條”，使銀行信貸收緊，房地產市場交易量明顯下降，嚴重影響了房地產企業資金的快速回籠，增加了資金成本。
4房地產企業資金管理存在問題的對策
（1）完善資金預算管理制度。
加強企業領導對資金預算管理的重視，完善房地產企業的資金預算管理制度，成立企業資金預算管理小組，明確責、權、利，依據制度制定項目資金預算計劃。使項目負責人全面了解項目資金預算計劃，并給予一定的權限，鼓勵其對預算的執行力度，在預算執行過程中，資金預算管理小組要及時全面的對項目的各環節進行追蹤與檢查，全面了解預算的執行情況，分析預算與實際的差異，對存在的問題提出改進措施與建議，定期向預算管理部門報告，以利于預算管理部門掌握整個預算的執行進度情況。因為預算的不合理或者是不確定因素造成的預算失誤，企業可以分析原因，適當修正，并納入預算外支出，以確保經營目標和預算目標的實現。
（2）加強內部資金集中管理。
基于房地產企業項目成本高、分散周期長、投資額度大，工程項目分散等特點，企業應積極尋找資金集中的管理辦法，避免這些現象引起的財務風險。首先，企業應當建立和完善內部資金集中管理制度，設立專門的資金結算中心，給予合理的權限和責任，將企業內部資金都由資金結算中心進行集中、統一調配和監督使用，使其對多頭開戶和資金賬外循環現象進行嚴格控制。但在施工企業設立結算中心實際實施過程中，也應在內部合理劃分權責，加強管控手段。
（3）加強全員資金管理意識。
首先，房地產企業各級領導必須切實認識到資金管理對企業生存發展的重要性，將資金管理提升到企業戰略的重要位置上。要從支出上加強控制。其次，要強化全員參與的成本管理意識、全員全方位的成本控制，合理規避資金使用的財務風險。企業應利用現代化的網絡平臺，實施資金在線監控。通過在線監控各項目的資金流動情況，企業可以及時發現資金使用中存在的問題并加以解決，減少或避免項目在資金使用上的風險，使各項目在資金的投向和使用上更加趨近于企業的整體利益。
（4）強化內部資金管理。
企業在預算前期應當作好充分的項目可行性分析，在充分估計風險的前提下，將資金投資于高收益項目。加強應收賬款的管理，設立應收賬款臺賬，記錄每筆的回款情況，財務部門和銷售部門要定期溝通，及時做好催款工作，保證資金的回收，減少資金的積壓。加強企業內部流動資金管理，減少資金閑置，應貫徹并執行分期滾動開發的理念，減少在建工程成本的占有量。企業內部對資金占用應建立完善的結算機構與制度，準確核算占用量及占用期，努力降低企業資金的占用成本。
（5）加強監督。
企業應定期、不定期地對資金使用情況進行檢查，既通過日常的報表了解全面情況，又通過專項檢查發現資金預算執行過程中的深層次問題，特別是應收款、預付賬款、其他應收款等往來賬目應逐筆實行跟蹤管理，將項目負責人及業務人員的績效同應收款項的回籠速度和回籠金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，把壞賬損失降到最低程度。企業還可以積極開展內部審計，對財務會計信息和經營業績真實性與合法性進行審計與監督，前移監督關口，強化事前預防和事中控制，確保資金的安全和完整。
（6）拓寬企業的融資渠道。
房地產企業應拓寬企業的融資渠道，除在銀行貸款外，如果企業的自身條件允許可考慮上市或發行債券。對大型的房地產企業可建立房地產投資信托，其特點是證券化。從長遠來看，房地產投資信托是能為房地產企業提供長期穩定資金，拓寬了企業融資渠道，這是我國房地產企業發展融資模式的必然趨勢。對一般的房地產企業可采用強強聯手，共同開發或聯合集資等方式，減輕企業的融資壓力。
主要參考文獻
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作者：牛云 單位：許昌躍達房地產開發有限公司
