如何做好房地產收入確認工作

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摘要：新形勢下，房地產行業得到了政府和國家的政策支持，房地產行業取得了快速發展，在房地產企業的管理工作中，對房地產行業收入確認工作是需要重視的問題。收入確認在房地產行業中存在一定復雜性，為了更好的進行房地產行業收入確認，筆者展開了研究分析，從房地產行業發展，到傳統的房地產收入確認等進行研究，希望對新形勢下房地產收入確認工作有所啟發。

關鍵詞：房地產；收入確認；工作研究；核算準則

房地產行業發展受到多種因素影響，比如政策、市場和資金等問題，這些因素對房地產行業的發展都有重要作用，針對房地產開發中遇到的收入確認問題，需要從多個方面進行核算管理。基于此，筆者展開研究分析，從房地產行業的發展及會計核算進行研究，并對房地產行業收入確認的五種情況進行系統分析，然后結合特殊情況下的房地產行業收入確認進行闡述，希望對新形勢下房地產收入確認起到相關指導作用。

一、房地產行業的發展及會計核算

房地產行業經過近二十年的快速發展，已經成為市場上較為重要的產業，國家針對房地產開發建設的扶持力度越來越大，整個房地產管理的規則也越來越規范，針對房地產行業需要進行進一步管理，尤其是針對房地產行業開發中遇到的政策、市場和資金等問題，對于房地產行業的發展都有重要作用，在房地產建設中都會遇到會計核算的問題，所以針對房地產行業會計管理，需要從多個方面進行核算管理。新的會計準則對收入確認進行了新的規定，企業在日常活動中形成的、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入。企業應當在客戶取得相關商品控制權時確認收入，但同時需要滿足以下條件：(一)合同各方已批準該合同并承諾將履行各自義務；(二)該合同明確了合同各方與所轉讓商品或提供勞務相關的權利和義務；(三)該合同有明確的與所轉讓商品相關的支付條款；(四)該合同具有商業實質，即履行該合同將改變企業未來現金流量的風險、時間分布或金額；(五)企業因向客戶轉讓商品而有權取得的對價很可能收回。以上闡述的是收入確認的定義和條件。在整個房地產行業方面，由于房地產行業的投資規模大，建設周期也比較長，而且在進行產品銷售中涉及到的產品驗收和產品交付及產權轉移等程序較為復雜，導致房地產行業的銷售后續服務工作與其他行業之間有較為明顯的特點。所以房地產行業的收入確認需要會計人員綜合掌握多種方面，按照傳統的收入確認準則不易準確的確認房地產行業收入。

二、房地產行業收入確認的五種情況

(一)傳統意義上的房地產收入確認

由于房地產行業的投資規模大，建設周期也比較長，而且在進行產品銷售中涉及到的產品驗收和產品交付及產權轉移等程序較為復雜，針對房地產行業的收入確認，很多房地產行業結合會計政策對房地產行業予以收入確認多數是采用的是房地產已經竣工并且是按照標準程序進行審核驗收，且發放入住通知書，房地產開發行業的企業與買受人已經簽訂《商品房買賣合同》、收取房款且已經出具發票，從而能夠確定房地產銷售收入。這是較為通用的房地產收入確認的方式。以上的收入確認方式看起來較為正確，但實際上流程不夠嚴謹，不符合房地產行業中風險和報酬實質轉移的法律標準。因為房地產行業中，如果開發商的出售房屋延期交付或者出現面積誤差比值超過3%，主體結構不合格等情況，買受方，可以單方面解除合同，對之前的房地產收入確認產生影響。

(二)準確把握房地產行業收入確認

針對房地產行業的收入確認，需要從會計上對收入進行執行確認，而且在法律法規上也需要遵照其中的準則，筆者結合多方資料展開調查，在基本準則確認的基礎上，從謹慎的角度出發，對房地產行業的收入確認工作進行重新定義，希望供大家參考：1.房地產開發商開發的工程已經竣工并且通過合格驗收。政府部門對開發項目工程進行核驗，工程項目取得政府部門發放的竣工備案表。2.開發工程的銷售面積與合同約定中相符合。一般來說，房產實際銷售面積與合同規定的面積存在一定差異，需要取得政府測部門的測繪面積表，并且按照實際測繪面積進行價格計算。3.房屋交付手續已經完成，而且買受方出具交房確認單，并且無異議。一般來說，開發商的企業在進行房屋交付中可能會由于買受方的原因導致沒有進行正常的房屋交付，這就需要對業主進行通知和送達，首先可以采取報紙公告，然后保存報紙原價。另外進行郵遞，保留郵遞底單或郵局回執。進行電話或傳真通知，應該保留記錄。只有當以上步驟完成后，整個房產收入確認才算完成。4.房屋買賣過程中，客戶的錢款交付有多種形式。對于客戶采取一次性全額交情房款的，開發商應當在收取錢款后出具錢款憑據，然后辦理房屋交接手續，并進行收入確認。另外采取按揭付款的方式，開發商應當要在實際首付款到賬或者是銀行按揭錢款到賬時，進行房地產收入確認。5.成本能夠可靠的計量。工程項目的工程竣工后，要對成本進行可靠計量，這就要求對工程進行準確估計，然后結合工程量進行成本計算。上面所講述的收入確認原則適用于房地產銷售的一般情形，當開發商依照程序進行房產產權轉移及相關程序完成后，并將所有權轉移到買方，企業的銷售收入確認可以進行。

三、特殊情況下的房地產行業收入確認

房地產行業的收入確認，按照傳統形式上的收入確認需要依照所有權轉移之后，風險和報酬轉移后進行收入確認，在遵照以上準則確認時，要對每項業務進行核算，然后結合實際情況進行分析，確保收入確認工作有序進行。當然，往往存在一些情況導致風險和報酬沒有進行有效轉移。

(一)合同存在重大不確定因素，市場上房地產經營效益不好，房地產開發商為了回籠資金，采取多種錢款收取方式進行房款收取，確保買方效益。約定到一定條件下買方有退房的權利，比如在進行房產銷售中，開發商進行市場跌價賠償措施，或者買方有權獲得損失賠償，這種方式，導致收入確認工作出現一定的不確定性，這要求企業需要在不確定性因素消除后進行收入確認。

(二)房地產銷售后，開發商仍然有向房屋進行管理涉及的因素，比如房屋銷售過程中，與買方簽署一定附帶協議，承諾一定時期內的既定報酬，針對這樣的情況，要對交易實質進行分析，確保企業這是銷售行為還是融資及利潤獲取行為，以便后續更好的進行房產收入確認工作。

四、結語

總體來說，隨著市場經濟的不斷發展，房地產行業也得到了迅速進步和發展，但在房地產行業發展中，容易受到多種因素影響，比如政策、市場和資金等問題，這些因素對房地產行業的發展都有重要作用，針對房地產開發中遇到的收入確認問題，需要從多個方面進行核算管理。首先應把握房地產行業的發展及會計核算問題，系統研究房地產行業收入確認的五種情況，同時要考慮到特殊情況下的房地產行業收入確認情況，只有科學把握這些因素和情況，才能夠更好的做好新形勢下房地產收入確認工作，提高企業管理質量和效果。

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作者:徐麗君 單位:杭州市城建開發集團有限公司