房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理

前言：本站為你精心整理了房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

一、引言

20世紀(jì)90年代，我國房地產(chǎn)行業(yè)過度膨脹引致整個行業(yè)一度蕭條的余痛在某些地區(qū)尚未消失，今天該行業(yè)又再度展現(xiàn)了如日中天的投資氣氛。在樂觀的投資氣氛背后有很多投資者因為無法抵擋風(fēng)險的襲擊而投資失敗，因此，對房地產(chǎn)項目實施風(fēng)險管理就顯得至關(guān)重要。

二、房地產(chǎn)項目風(fēng)險產(chǎn)生的原因

房地產(chǎn)是一個特殊的行業(yè)，它具有以下特點：投資額大、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差，涉及到的社會、經(jīng)濟和環(huán)境因素多，其投資過程是一種預(yù)測未知將來需求而進行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程。這些特點決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的高風(fēng)險投機行業(yè)。其次，由于房地產(chǎn)的地區(qū)差異、項目差異，涉及的內(nèi)容不單單是技術(shù)問題，還有很多其它方面的問題，因此，國家很難像針對建筑工程那樣去制定房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的統(tǒng)一規(guī)范和規(guī)程。這一切都決定了房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險性。

三、房地產(chǎn)項目主要風(fēng)險

在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段存在不同風(fēng)險

1、投資決策階段的風(fēng)險

投資決策階段的風(fēng)險主要有開發(fā)區(qū)域風(fēng)險，開發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險，開發(fā)時機風(fēng)險和開發(fā)項目的定位風(fēng)險。

2、土地獲取階段的風(fēng)險

土地風(fēng)險主要來自于土地自然屬性、社會屬性和土地規(guī)劃部門對土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計指示的不確定性。購買了土地使用權(quán)后，還有大量的征地、拆遷、安置和補償工作。

3、項目建設(shè)階段的風(fēng)險

項目建設(shè)階段的風(fēng)險主要來自設(shè)計理念的落后、建筑物實用性差、甚至由于承包商建筑技術(shù)落后、施工方案與方法不同、偷工減料以及項目監(jiān)管不負責(zé)任等導(dǎo)致建筑物存在質(zhì)量安全隱患。

4、售管理階段的風(fēng)險

這個階段的主要風(fēng)險有銷售時機的風(fēng)險、租售合同的風(fēng)險、自然災(zāi)害的風(fēng)險和意外事故的風(fēng)險。

五、房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理與控制

1、風(fēng)險分析

風(fēng)險分析一般要經(jīng)過三個步驟。一是風(fēng)險辨識階段找出風(fēng)險因素，研究風(fēng)險因素會造成的后果；二是風(fēng)險估計階段，根據(jù)已有資料和經(jīng)驗對各風(fēng)險因素可能發(fā)生的概率及對項目的影響程度做出估計；三是風(fēng)險的評價階段，采用適當(dāng)?shù)姆椒▽Ω鞣N風(fēng)險因素的影響進行評價，即確定風(fēng)險的概率分布。項目管理者聯(lián)盟，項目管理問題。

2、風(fēng)險預(yù)防

在風(fēng)險發(fā)生前，為了消除或減少可能導(dǎo)致?lián)p失的各種風(fēng)險因素，而采取的各種措施稱之為風(fēng)險預(yù)防。風(fēng)險預(yù)防貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個階段。

在投資決策的階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險預(yù)防的主要任務(wù)包括：

（1）建立高水平、多學(xué)科的開發(fā)人員隊伍。

（2）建立健全風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。

（3）貫徹執(zhí)行風(fēng)險管理責(zé)任制度。

在土地獲取階段，開發(fā)商應(yīng)該重視以下幾個問題：履行開發(fā)商的社會責(zé)任，積極主動的與各地方政府管理部門和土地所有者搞好關(guān)系，妥善處理征地、拆遷和安置補償工作中遇到的棘手問題。增強合同意識，認真簽訂各種相關(guān)合同，盡量避免合同歧義。

項目建設(shè)階段風(fēng)險預(yù)防的主要措施有：高度重視項目建設(shè)中的安全問題，在現(xiàn)場控制中，減少風(fēng)險源，防止風(fēng)險擴散，特別是強化現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)控，防止出現(xiàn)質(zhì)量缺陷和建筑工程質(zhì)量。及時協(xié)調(diào)、妥善處理建設(shè)過程中的設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料設(shè)備供應(yīng)之間的矛盾，使項目的建設(shè)順利的進行

在房地產(chǎn)開發(fā)租售管理階段，為了預(yù)防風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)特別重視租售合同條款的明確、詳盡,

并聘請律師或法律工作者審核。

3、風(fēng)險轉(zhuǎn)移

可以采取工程保險或工程擔(dān)保的方式來轉(zhuǎn)移風(fēng)險。

4、風(fēng)險管理

合理界定項目覆蓋的范圍，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，用科學(xué)的方法和態(tài)度進行項目決策，確定項目目標(biāo)，避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險;編制《項目管理規(guī)劃》，用《項目管理規(guī)劃》指導(dǎo)項目的建設(shè)和管理;理順組織結(jié)構(gòu)，明確崗位職責(zé)，建立項目的反饋溝通職能，為風(fēng)險管理提供組織保障。

5、風(fēng)險抑制

風(fēng)險抑制是在風(fēng)險發(fā)生時或風(fēng)險發(fā)生后采取的各種降低損失程度或縮小損失發(fā)生范圍的措施，目的是使風(fēng)險發(fā)生時損失最小，風(fēng)險發(fā)生后有挽救措施。

房地產(chǎn)是一種投資大、周期長、內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜、涉及因素眾多的復(fù)雜開發(fā)系統(tǒng)，影響該系統(tǒng)的風(fēng)險因素眾多，影響關(guān)系錯綜復(fù)雜。同時，不同風(fēng)險因素引起后果的嚴(yán)重程度迥異，項目能否取得預(yù)期結(jié)果具有很大的不確定性，因此，在項目風(fēng)險管理中，應(yīng)進行科學(xué)的、系統(tǒng)的風(fēng)險分析，風(fēng)險預(yù)防，風(fēng)險轉(zhuǎn)移，風(fēng)險管理，風(fēng)險抑制，將風(fēng)險損失降低到最低程度，確保建設(shè)項目取得良好的社會和經(jīng)濟效益。