房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

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一、引言

20世紀(jì)90年代，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度膨脹引致整個(gè)行業(yè)一度蕭條的余痛在某些地區(qū)尚未消失，今天該行業(yè)又再度展現(xiàn)了如日中天的投資氣氛。在樂(lè)觀的投資氣氛背后有很多投資者因?yàn)闊o(wú)法抵擋風(fēng)險(xiǎn)的襲擊而投資失敗，因此，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理就顯得至關(guān)重要。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

房地產(chǎn)是一個(gè)特殊的行業(yè)，它具有以下特點(diǎn)：投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差，涉及到的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境因素多，其投資過(guò)程是一種預(yù)測(cè)未知將來(lái)需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過(guò)程。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的高風(fēng)險(xiǎn)投機(jī)行業(yè)。其次，由于房地產(chǎn)的地區(qū)差異、項(xiàng)目差異，涉及的內(nèi)容不單單是技術(shù)問(wèn)題，還有很多其它方面的問(wèn)題，因此，國(guó)家很難像針對(duì)建筑工程那樣去制定房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的統(tǒng)一規(guī)范和規(guī)程。這一切都決定了房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段存在不同風(fēng)險(xiǎn)

1、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)

投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)主要有開發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)。

2、土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)

土地風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于土地自然屬性、社會(huì)屬性和土地規(guī)劃部門對(duì)土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)指示的不確定性。購(gòu)買了土地使用權(quán)后，還有大量的征地、拆遷、安置和補(bǔ)償工作。

3、項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自設(shè)計(jì)理念的落后、建筑物實(shí)用性差、甚至由于承包商建筑技術(shù)落后、施工方案與方法不同、偷工減料以及項(xiàng)目監(jiān)管不負(fù)責(zé)任等導(dǎo)致建筑物存在質(zhì)量安全隱患。

4、售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)

這個(gè)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)有銷售時(shí)機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)、租售合同的風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害的風(fēng)險(xiǎn)和意外事故的風(fēng)險(xiǎn)。

五、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理與控制

1、風(fēng)險(xiǎn)分析

風(fēng)險(xiǎn)分析一般要經(jīng)過(guò)三個(gè)步驟。一是風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)階段找出風(fēng)險(xiǎn)因素，研究風(fēng)險(xiǎn)因素會(huì)造成的后果；二是風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，根據(jù)已有資料和經(jīng)驗(yàn)對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)因素可能發(fā)生的概率及對(duì)項(xiàng)目的影響程度做出估計(jì)；三是風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)階段，采用適當(dāng)?shù)姆椒▽?duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響進(jìn)行評(píng)價(jià)，即確定風(fēng)險(xiǎn)的概率分布。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟，項(xiàng)目管理問(wèn)題。

2、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前，為了消除或減少可能導(dǎo)致?lián)p失的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，而采取的各種措施稱之為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)階段。

在投資決策的階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的主要任務(wù)包括：

（1）建立高水平、多學(xué)科的開發(fā)人員隊(duì)伍。

（2）建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。

（3）貫徹執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任制度。

在土地獲取階段，開發(fā)商應(yīng)該重視以下幾個(gè)問(wèn)題：履行開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任，積極主動(dòng)的與各地方政府管理部門和土地所有者搞好關(guān)系，妥善處理征地、拆遷和安置補(bǔ)償工作中遇到的棘手問(wèn)題。增強(qiáng)合同意識(shí)，認(rèn)真簽訂各種相關(guān)合同，盡量避免合同歧義。

項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的主要措施有：高度重視項(xiàng)目建設(shè)中的安全問(wèn)題，在現(xiàn)場(chǎng)控制中，減少風(fēng)險(xiǎn)源，防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，特別是強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量監(jiān)控，防止出現(xiàn)質(zhì)量缺陷和建筑工程質(zhì)量。及時(shí)協(xié)調(diào)、妥善處理建設(shè)過(guò)程中的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料設(shè)備供應(yīng)之間的矛盾，使項(xiàng)目的建設(shè)順利的進(jìn)行

在房地產(chǎn)開發(fā)租售管理階段，為了預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)特別重視租售合同條款的明確、詳盡,

并聘請(qǐng)律師或法律工作者審核。

3、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

可以采取工程保險(xiǎn)或工程擔(dān)保的方式來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。

4、風(fēng)險(xiǎn)管理

合理界定項(xiàng)目覆蓋的范圍，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，用科學(xué)的方法和態(tài)度進(jìn)行項(xiàng)目決策，確定項(xiàng)目目標(biāo)，避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險(xiǎn);編制《項(xiàng)目管理規(guī)劃》，用《項(xiàng)目管理規(guī)劃》指導(dǎo)項(xiàng)目的建設(shè)和管理;理順組織結(jié)構(gòu)，明確崗位職責(zé)，建立項(xiàng)目的反饋溝通職能，為風(fēng)險(xiǎn)管理提供組織保障。

5、風(fēng)險(xiǎn)抑制

風(fēng)險(xiǎn)抑制是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)或風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后采取的各種降低損失程度或縮小損失發(fā)生范圍的措施，目的是使風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)損失最小，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后有挽救措施。

房地產(chǎn)是一種投資大、周期長(zhǎng)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜、涉及因素眾多的復(fù)雜開發(fā)系統(tǒng)，影響該系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，影響關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。同時(shí)，不同風(fēng)險(xiǎn)因素引起后果的嚴(yán)重程度迥異，項(xiàng)目能否取得預(yù)期結(jié)果具有很大的不確定性，因此，在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中，應(yīng)進(jìn)行科學(xué)的、系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分析，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，風(fēng)險(xiǎn)管理，風(fēng)險(xiǎn)抑制，將風(fēng)險(xiǎn)損失降低到最低程度，確保建設(shè)項(xiàng)目取得良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。