探求房產項目管理的問題和策略
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1.房地產管理問題分析
1.1忽視市場調研，盲目進行開發
一些開發商為了節約成本，往往不做或者只做簡單的項目前期市場調研。然后在項目決策階段要不就是猶豫不決要不就是盲目自信匆忙決策。殊不知缺乏市場調研會對決策產生很大的影響，可能會導致對消費者人群定位不準確，錯過最佳的開發機會。雖然當前大體上樓市依然火爆，但也出現了三四線城市房價走低，樓房賣不出去的現象。若地產商對房產項目定位錯誤，沒有找到最佳的消費人群，就可能有樓房空置，資金鏈斷裂的危險。
1.2設計階段忽略成本控制，導致建設期投入過大
設計階段成本控制的問題是比較常見的，因為一個設計師很難既能設計出優美的建筑外形，合理的戶型，又懂得房屋的安全結構設計，還懂得建筑的造價與預算。現階段，這些過程往往分配給不同專業的人員共同完成。三方的專業人員又往往不在同一個單位，這就造成了溝通困難，設計方案需要反復修改，不僅很難做出外觀，安全，造價三方面都讓人滿意的項目，而且會拖延進度浪費時間。所以，在項目建設過程中，我們常常發現這樣的現象：不是建筑質量強度不合格；就是項目投資遠遠超出預期導致項目資金跟不上而停工；再者就是發現施工過程中難以達到設計的要求，設計需要變更。
1.3項目分包轉包嚴重，收尾階段質量問題突出，各方矛盾重重
工程項目分包轉包問題是常見問題之一，分包不符合國家法律規范，多次轉包的項目從來沒有不出問題的。轉包是違法的，必須禁止。這里主要談談分包可能會對開發商項目管理造成的困難。像房產開發這樣的大型工程，現在多是由眾多的分包建設單位分別于開發商簽訂合同的。例如比較常見的有樁基工程，模板工程，鋼筋工程，腳手架工程，混凝土泵送等等主要的分包單位。然而，由于不同的分包商所進行的工程或多或少會有聯系，這往往牽涉到了各方利益，如果協調管理不及時，容易出現矛盾。筆者參與的項目中就出現了施工過程中各分包的單位互相掐架，扯皮的現象，工程建設不得不停工。開放商不得已充當和事老，在利益糾紛面前盡量協調，往往是以自掏腰包的方式來平息各方爭執。在項目即將驗收時期這種利益之爭更加嚴重，因為開放商與住戶已簽訂交房合同，面臨違約追責的風險。而施工方此時往往糾結合同中細節不到位的地方，可以說是趁火打劫。開發商面臨著延期交房，給住戶違約金，或者滿足施工方要求，新增項目接口工程的投入的二重選擇。總之，出現問題受損的肯定是開發商。
2.房地產項目管理問題的應對策略
在上一小節中，作者提出了房地產項目管理過程中可能出現的諸多問題。重點分析了調研階段，設計階段和工程收尾階段的關鍵難點問題。經過筆者的認真研究與調研，認為解決上述工期拖延，成本過高的問題，管理者可以從以下幾個方面進行優化。
2.1積極調研市場，做好項目可行性分析
在現階段白熱化的市場競爭環境中，開發商首先要做到兩點.。其一是做好市場調研工作，牢牢把握住消費人群，制定合理的房產項目開發策略。意思就是說開發商需要在首先在調查的基礎上做好定位，房子是走高端還是終端定位，消費人群是普通工薪階層還是高層白領。其二就是項目的可行性研究問題。這包含了經濟可行性研究和技術可行性研究兩個方面。產品定位完成以后就要做經濟可行性研究，分析投資與回報。若經濟上合理還要看技術上是否可行。必要時，對重大項目開發商需要召開專家座談會，嚴格論證項目的可行性。
2.2加強設計階段的成本控制
加強設計階段的成本控制的意思并不是要減少設計費，而是要控制設計對后續開工建設階段的投資的影響。在某種程度上，開發商可以增加設計費，邀請資質較高的設計院進行設計。因為開發商需要的是在保證項目品質和質量基礎上花錢最少的設計方案。房地產商可以嘗試一些新鮮的管理辦法，比如價值工程理論，來引導設計工程師對成本的控制。給那些造型美觀而成本節約的一些項目重點表彰，增加這類設計師的薪酬，鼓勵設計師去注重產品的實用性。這樣，設計師們不僅會絞盡腦汁的去構建精美的建筑外形，同時也會思考建筑的使用功能，提升房產的性價比。另外，在設計階段影響成本的另一個問題就是設計，施工，管理溝通少，導致項目因頻繁變更而停工，浪費時間，浪費金錢。在這方面，管理者必須不辭辛苦的周轉于雙反之間，建立起雙方溝通的橋梁。盡快的論證設計是否需要變更，分析變更與不變更對整個項目造成的影響對比。
2.3重點關注收尾階段的項目管理
要做好收尾階段的項目管理，首先必須要在項目建設的分包合同簽訂的時候慎之又慎。開發商必須派經驗豐富的管理者和承包商去簽訂施工合同。并嚴格限制項目的分包，對分包商的資質也必須審查。若發現轉包情況必須及時叫停。在合同簽訂時需按照國家合同法和行業的一些法律規范嚴格明確各分包商的責任義務，并建立質量問題與工期問題的糾責機制，明確規定誰的問題誰負責，誰拖延工期誰承擔責任。才能盡量避免項目的接口工程的利益糾紛問題。但是在實際操作的過程中，開發商可能會為了節約成本，而忽略對分包商的資質審查，默許資質不夠的施工的單位入駐工地。這些小的施工企業，沒有固定的駐點，也沒有承擔責任賠償的能力，若在日后出現問題就很難追究責任。所以在我國工程項目的質量問題只能是由開發商承擔。因此開發管理者需要著眼大處，有全局成不控制的眼觀，不要被蠅頭小利引誘。
3.結束語
本文對房地產項目開發過程中各個階段的管理問題作了一些探討，提出了一些房地產企業必須認真對待的管理措施。把這些工作做好，才能為提高企業的競爭力。
作者：楊楊單位：安徽元鼎房屋開發有限責任公司
