全面預算管理在物業服務企業的應用

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摘要：美國著名管理學家戴維•奧利曾指出，全面預算管理是為數不多的幾個能把組織的所有關鍵問題融合于一個體系之中的管理控制方法之一。物業服務企業實施應用全面預算管理，可以在根本上提升服務質量、優化管理內容。本文主要對全面預算管理在物業服務企業中的應用進行簡單梳理探究，分析物業服務企業的全面預算管理流程、預算編制、預算執行、預算考評，并結合實際狀況對其進行系統分析。希望通過本文的研究，可以為物業服務企業開展全面預算管理工作提供信息參考。

關鍵詞：全面預算管理；物業服務企業；應用

物業服務企業想要提升工作質量，就要明確全面預算管理的重要性。在實踐中對全面預算管理進行系統分析，以本企業的戰略發展方向為基礎，對其進行深入探究分析，了解物業服務企業全面預算管理流程，分析物業服務企業在預算編制、預算執行、預算考核等各個方面的具體應用。進而在根本上提升物業服務企業的管理能力，提升其服務質量與效果。

一、物業服務企業全面預算管理流程概述

(一)根據戰略目標，確定戰略規劃和經營目標

物業服務企業要綜合本企業的戰略發展目標，明確企業的戰略規劃及經營目標，結合實際狀況制定系統、全面的預算管理組織體系。在實踐中，全面預算管理組織體系主要是通過成立全面預算管理委員會，設立預算管理工作小組，并由相關公司、不同物業大區的預算管理組織機構組成。全面預算管理的主要工作環節是預算編制、預算執行以及預算考核等。

(二)物業服務企業預算編制概述

物業服務企業全面預算管理具有全員性、全額性、全程性的特征。在預算編制過程中，確定預算管理的不同層次與等級，明確具體的責任重點。中小型物業服務企業的管理層級相對較為簡單，可以將物業項目部門作為預算的責任重點，將本企業的預算目標在不同的管理項目中直接劃分。大型物業服務企業，由于其物業管理項目數量繁多，可以根據項目的具體規模、地理位置等特征，基于成本效益和管理時效相融合的原則，通過大區制度管理模式，對其進行集合總結，確定責任中心。將大區中的設備管理、內業管理、安保管理、外部協調管理等工作進行統一處理，并通過責任中心對預算指標進行精準劃分。物業服務企業是輕資產服務類的企業，在全面預算編制方面，主要側重收入、成本、費用、利潤、現金流等利潤表和現金流量表的指標。在全面預算管理編制過程中，物業服務企業始終要遵循“由上至下、上下結合、分級編制、逐級匯總”的基礎性原則。

(三)物業服務企業預算執行概述

全面預算批復一旦下達，非特殊原因，預算目標不得更改，需全面落實。各責任部門需遵循預算要求對預算目標進行層層劃分處理，明確各部門、環節以及各崗位的實際狀況，構建系統完善的預算執行監督管理系統。物業服務企業的預算執行控制管理，以實際成本為基礎，并通過現金流量管理對其進行控制。成本預算可以為預算管理提供較為完善的預算標準信息，而資金則是物業服務企業各項活動的重點。預算執行主要基于現金流量管理為主要內容。現金流量管理，為預算執行工作的開展提供了信息支持與參考。

(四)物業服務企業預算考評概述

物業服務企業完成當期預算后，應對相關責任中心進行預算責任考評。預算的完成狀況要遵循審計要求標準，按照預算目標及其分解的不同子目標，對相關部門及其員工的工作效率進行系統的考核分析。員工的工作狀況，會在激勵及業績評價制度的影響下，與員工自身的經濟利益相結合，直接刺激員工的工作意識，從根本上提升工作效率與質量，增強員工的積極性與主動性，使物業服務企業的全面預算管理呈現出標準化及程序化的管理模式。

二、物業服務企業在預算編制方面的具體應用

(一)收入預算編制

物業服務企業的主要收入來源是物業管理收入、物業經營收入及物業大修收入。其中最主要的收入是物業管理收入。根據管理面積，單平米收費標準，以及以前年度收費率，綜合考慮已知因素，可基本做出物業部門的收入預算。結合物業服務企業的戰略發展目標和物價上漲指數，在合理范圍內，要求收費人員提高收費率。積極開拓市場，增加有效的物業管理面積。綜合以上情況，上下溝通，合理確定后，完成物業服務企業收入預算編制。

(二)成本費用預算編制

物業服務企業的主要成本支出是人工成本、材料成本及其他直接成本。其中最主要的成本支出是人工成本和材料成本。人工成本，主要包括保潔人員、保安人員、維修人員的成本。編制人工成本預算時，可按單位服務面積，綜合考慮所需人數，是否需要外包服務。編制材料成本預算時，可綜合分析單平米消耗量，制定標準化工作流程。物業服務企業的主要費用支出是管理費用支出。管理費用主要包括人工費、保險費、辦公費、會議費、折舊費等。以上費用，可根據歷史經驗，并綜合考慮已知因素，結合公司薪酬方案等，上下溝通，合理確定。進而完成物業服務企業成本費用預算編制。

(三)預算下達執行

物業服務企業的全面預算管理小組，對預算主體提供的預算草案進行審核、商討分析、匯總，形成統一的標準化公式。并根據各個部門的實際狀況進行綜合考慮，通過與各部門的共同溝通商討，對預算進行匯總，通過財務部門對其進行處理，上交全面預算管理委員會對其進行審核，待對各部門間情況審核分析后，預算草案經由決策層的審批后下達執行。

三、物業服務企業在預算執行方面的具體應用

(一)全面預算分析

物業服務企業的全面預算管理小組，按月對預算主體以及各個專項預算收支狀況進行系統管理、控制以及分析處理，對預算的執行狀況進行公布分析，保障其公開性，定期開展全面預算的執行狀況審查分析。物業服務企業監管預算執行的部門及相關預算主體的責任人，需編制預算執行報告。報告中要對預算的收支出狀況、實際收支出之間存在的差異，以及各項指標的完成狀況進行深入系統的分析。結合實際狀況提供完善的改善措施與對策，保障報告內容的精準、完整無誤，說明充分，且及時送達。

(二)全面預算控制與調整

物業服務企業的相關責任中心，根據要求規定上報經營分析報告內容，定期召開分析會議，對預算執行過程中存在的問題及時妥善處理，找到其產生的原因，結合實際情況進行系統分析，并調整以后預算中存在的該問題。物業服務企業遇到突發狀況的可能性較大。以夏季突發暴雨，需購入大量防汛物資為例。這種情況下，物業服務企業不能因為沒有該項預算，就不完成防汛工作，不顧業主安危。可填寫預算外專項審批單，加急上報審批，及時處理突出情況。事后，再調整預算，并把該項費用作為常規支出，在以后預算中體現。

四、物業服務企業在預算考核方面的具體應用

(一)制定合適本企業的預算考核管理辦法

物業服務企業要構建完善的預算管理機制，綜合實際狀況凸顯管理效能與作用，提升管理質量。加強與各部門之間的溝通與聯系，了解全面預算的重要性，提升不同部門、流程以及工作環節的重視。對預算考核管理方案進行對比分析，及時優化完善，提升管理質量。結合物業服務企業的要求，規范工作人員各項行為準則，強化基礎管理，提升物業服務業務能力以及水平，同步更新各項工作內容。結合投訴處理以及物業服務滿意度測評，對員工進行綜合評價。結合物業服務企業的實際狀況、工作內容及類型等，制定完善的考核標準與規定，完善考核權重，明確考核細則，對其進行系統的、科學的分析，進而制定完善的預算考核管理制度。

(二)確認預算執行結果，編制預算制定分析報告

綜合預算執行狀況，通過考核結果分析，了解不同部門的預算執行結果，了解不同部門在預算制定過程中存在的問題與不足，綜合實際狀況制定完善的預算分析報告，明確報告內容，對其進行精準分析。

(三)組織考核、撰寫考核報告、考核結果

通過考核內容與要求，組織員工開展考核，對員工的各項狀況進行系統分析，綜合實際狀況編寫考核報告與內容，并及時公開。結合本企業的具體狀況，制定今后的預算管理計劃，及時調整內容，完善目標。結合考核結果，分析存在的問題與不足，融合各種客觀狀況，對其進行數據分析，獲得精準、完善的信息數據，進而為下一次全面預算管理工作的開展奠定基礎，提升物業服務企業全面預算管理質量與效果。

五、結束語

總而言之，全面預算管理在物業服務企業的管理中有著較為重要的作用，是提升物業服務企業管理水平的有效措施，可以在根本上推動物業服務企業的管理效果。在物業行業迅猛發展的今天，行業競爭越來越激勵，物業服務企業要根據自身的發展狀況，結合國內外先進的管理技術與經驗，對全面預算管理進行系統研究，構建完善、系統的管理預算管理模式，明確本企業全面預算管理的流程。物業服務企業應在預算編制、預算執行、預算考核等全面預算管理的具體應用上進行匯總分析，進而在根本上提升本企業的管理能力，提升服務質量與效果。從而，凸顯其社會價值與作用，推動物業服務企業的持續發展。

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作者:張希 單位:北京天岳恒房屋經營管理有限公司