房地產企業資金管理的問題和對策探析

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摘要：房地產項目涉及巨大的資金流轉，任何一家房地產企業都必須高度重視資金管理工作，切實提高資金管理綜合水平，以此來科學有效防范控制財務風險，最大程度提升各項資金的利用率，推動企業建設和諧穩定地持續發展。然而，在當今互聯網背景下，一些房地產企業缺乏良好的資金管理意識，未能構建專業完善的資金管理制度，從而導致企業容易出現資金壓力大的問題。

關鍵詞：房地產企業；資金管理問題；解決對策

引言

當前是一個經濟全球化的時代，互聯網技術日新月異，我國房地產企業建設發展需與時俱進，跟上時代前進的腳步。隨著國家一系列關于房地產行業調控政策措施的頒布實施，各地區房地產企業面臨更為嚴峻的市場發展形勢，競爭也變得越來越激烈。在如此環境下，房地產企業要想獲得更為長遠的發展，獲取到更多的經濟效益，就必須利用互聯網技術加強企業內部資金管理問題，結合以往企業資金管理中存在的問題，及時采取有效的措施，這樣才能夠保障企業建設和諧健康的發展[1]。

一、房地產企業資金管理存在的主要問題

（一）資金周轉效率偏低。與其他行業相比較，房地產開發項目建設需要經過較長的周期，從房地產項目的成立、選址分析、施工設計、成本預算，到項目報建、招標、勘查、施工完成、預售等環節通常要經過2-3年時間，房地產項目的開發建設過程中往往需要投入大量的資金，占用資金多，資金周轉期長。與此同時，房地產項目在市場上屬于一種較為特殊的商品，并不是快消品，其購買價格少則數十萬，多則數百萬上千萬，當市場消費需求者在選擇購買某地區房子時會經過慎重的考慮，這樣一來就會影響到當地房地產企業對自家商品的銷售進度，從而導致企業大量資金套牢在固定資產上，造成房地產企業資金周轉效率偏低，資金回籠周期變長。

（二）忽視資金監管、融資管理規則、按揭貸款政策。1.不嚴格遵從預售資金監管。以欽州當地政府制定頒布的《欽州市商品房預售資金監管辦法》為例，當地房地產企業的商品房預售資金監督管理必須遵循政府監督、銀行支持、專戶儲存以及專款專用等基本原則[2]，一旦房地產企業有以下行為之一：（1）不按規定使用商品房預售資金的；（2）不按約定將購房款存入監管專用賬戶的；（3）隱瞞真實情況，提交虛假材料申請使用預售資金的。2.不關注融資管理規則。房地產行業與國家金融政策密切相關，國家近年來不斷進行宏觀調控，房地產企業貸款的政策越來越嚴，直接影響企業籌資的速度。2020年8月20日，住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制，并且形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，即“三道紅線”。對房地產融資的管理，主要以“三條紅線”為標準，具體為剔除預收款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍不得融資。如果不熟悉國家的融資管理規則，觸及“三道紅線”，就無法在融資上取得如開發貸等資金支持，造成項目運營資金不足的風險。3.對銀行按揭貸款政策變動不敏感。當前房地產嚴重依賴于銀行按揭貸款銷售收款方式。銀行按揭政策的變動如首付比例、對客戶的要求、貸款利率等，直接影響產品的銷售情況和銷售資金回籠。同時，由于房地產企業向銀行對業主借款人申請的個人房屋按揭貸款提供階段性連帶保證擔保責任，在保證期限內，若借款人出現逾期，房地產企業面臨著代借款人向銀行履行還款義務的風險。這需要資金管理人員熟悉按揭政策，有較強的風險意識。

（三）資金管理制度不夠完善。由于受到自身建設規模與綜合實力的影響，存在一些中小型房地產企業并沒有專門設置房地產資金管理部門，而只是聘請了一些市場財務人員負責管理企業資金，這樣會導致企業當前制定實施的資金管理制度內容不夠完善，會一定程度影響到房地產企業各項資金資源的合理分配。比如，一些房地產企業過于注重前期項目的投資開放，將過多資金利用在各地區土地開方環節上，在市場推廣營銷工作上資金分配不足，這樣會導致資金難以在短時間回籠，造成企業資金壓力過大。

二、房地產企業資金管理的優化改進措施

（一）提高資金使用率。基于社會經濟發展新形勢下，房地產企業必須注重提高自身的資金使用率，讓資金快速流動起來。同時，在互聯網時代下，各種新興技術不斷涌現，為各大企業優化管理模式提供了技術助力。因此，房地產企業資金管理人員可以結合自身發展情況合理創建、應用最佳資金管理模式，幫助企業有效提升資金利用率。首先，房地產企業資金管理人員要完善內部控制管理制度，強化預算管理工作，實現對房地產投資項目全周期資金的實時監控操作，避免各個環節出現不必要的開支，充分保障企業資金調動使用的科學準確性與高效及時性，防止企業資金周轉期變得過場；其次，資金管理人員還需加強對房地產工程項目付款不同節點的控制工作，科學統籌安排資金支出，深入分析了解到不同階段企業的財務經營情況和工程進展情況[3]，從而有針對性地改進企業內部資金流轉管理計劃；最后，企業還需安排專業人員負責對應收賬款、預收賬款的動態追蹤與監控作業，要將資金回籠情況與員工工作績效掛鉤在一起，這樣有利于充分調動起其工作的積極性和主動性。

（二）重視政策的學習與運用。房地產企業的資金管理容易受政策影響，因此必須加強對政策的學習與運用。高層領導要充分認識到資金風險控制管理工作的重要性，主動指導全體員工樹立起良好風險控制意識。在資金監管、融資管理、按揭貸款管理工作中采取對應的控制措施，以有效降低企業風險發生的概率，保證企業資金管理工作順利地開展。在房地產企業預售資金監督管理上，房地產企業單位資金管理人員可以根據預售資金監管的要求和商業銀行簽訂商品房預售資金監管協議，規范商品房預售資金收、存使用行為。根據辦法規定資金使用計劃確定的節點，向監管機構申請使用重點監管資金、非重點監管資金。在遵從監管辦法規定下，做好資金預測與可申請使用監管資金的計算，及時的辦理資金解禁業務，提高資金的使用效率。在融資方面，企業應當深入學習國家的融資管理規則，調整企業的資本結構，保持財務健康。為了防范融資形式單一的風險，企業可以實行多元化的融資方式規避風險。房地產企業在相關政策法規的允許范圍內，通過投資的方式在社會進行資金募集。還可以將房地產項目作為基礎，通過金融結構公開發行債券等。在發行債券的過程中要密切關注債券金額償還期要貼近房地產企業當前經營情況。如在債券發行過程中控制不力，則會由于債券還款金額相對較大而面臨金融風險。房地產企業應關注各銀行的按揭貸款政策，充分了解各行的按揭貸款額度、首付成數、利率、按揭保證金比例，客戶資料要求，接收材料到發放貸款的審批周期等信息，選擇性的與銀行建立長期的戰略合作關系，簽訂個人房屋按揭貸款合作協議，保持政策相對穩定的延續。房地產企業在采用按揭貸款方式銷售房屋時，應當對客戶的還款能力充分的評估，降低后續借款人無法償還銀行按揭貸款引起的代償風險。同時，企業還可以采用分期付款等方式銷售產品，降低按揭貸款方式付款的占比，減少銀行按揭貸款政策變動造成對銷售回款的影響。

（三）創新完善資金管理制度。房地產企業要想實現內部資金的合理分配，就必須專門設置成熟完善的資金管理部門，培養高能力、高素質的資金管理人才隊伍，督促資金管理人員結合企業內部經營管理情況，創新完善資金管理制度，構建出一套符合企業發展特點的預算管理機制。資金管理人員要高度重視企業內部資金的預算管理，只有不斷強化預算管理才能夠為房地產企業資金合理投放使用打下扎實的工作基礎。房地產企業資金管理部門工作人員在要預算管理機制指引下[4]，制定實施一定的獎懲措施，在提高企業銷售資金回款的同時，要適當放慢資金支付的實際時間，這樣有利于降低企業資金緊張壓力，實現對房地產項目資金的最大化利用[5]。

三、結語

綜上所述，在當今信息技術不斷發展的背景下，現代房地產企業要想保障自身建設穩定持續的發展，在最低成本下創造出最大的社會經濟效益，就必須高度重視資金管理工作。房地產企業要結合自身發展情況和需求，合理設置資金管理部門，培養或者引進高能力、高素質的資金管理人才，提高其資金風險管理意識，重視相關政策的學習與運用，優化改善內部控制管理制度，切實落實好各項資金管理措施。房地產企業管理人員還需注重提高資金周轉利用效率，優化配置資金使用資源，加強對資金投入使用過程的跟蹤管理，確保資金用在實處。

作者:阮文雄 單位:欽州市泰俊置業有限公司