規劃局加強私人住宅規劃管理意見

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區、*區、*區建設局，市規劃局*分局、*分局、*分局：

改革開放以來，我市住宅建設發展很快，居住水平明顯提高。在經濟發展水平和城市建設發展的一定階段，多種形式的私人住宅建設模式和政策，在促進居住條件改善方面起到了積極的作用；但是，私人住宅建設中也出現了一些不容忽視的問題，特別是我市新一輪城市總體規劃和現代化城市建設發展目標，對各項城市建設活動提出了新的要求，私人住宅建設存在的問題在一定程度上影響了城鄉規劃建設的健康發展。為進一步加強我市城市規劃區內私人住宅的翻建、改建、擴建和新建（以下統稱私人住宅建設）的規劃管理，健全私人住宅建設的規劃管理制度，合理利用城鄉空間資源，保證城市現代化建設健康有序發展，根據城市規劃法律法規規章的有關規定，結合我市實際，就進一步加強市區私人住宅建設（不包括農民多層公寓式住宅、農民拆遷安置房以及非住宅性質的建筑物、構筑物建設）的規劃管理工作，提出如下意見。

一、私人住宅建設規劃管理的原則

私人住宅建設既關系到城鄉建設發展的整體利益和長遠利益，又涉及到居民群眾的切身利益和基本生活保障。在私人住宅建設規劃管理中，必須遵循和堅持以下原則：

依法管理原則。私人住宅建設是公民實施的建設行為，是城市規劃行政執法管理的內容之一。城市規劃區范圍內的私人住宅建設，必須遵守《城市規劃法》、《江蘇省實施<城市規劃法>辦法》和本市城市規劃管理的有關規定。

先規劃后建設原則。規劃是管理的依據，私人住宅建設必須以規劃為指導，服從和符合城市規劃，按照批準的規劃實施。

從嚴控制原則。為適應現代化特大城市建設和政府經營城市的需要，必須調整原有私人住宅建設的思路、模式和相關辦法，城市規劃區范圍內的私人住宅建設應嚴格控制，農村居民私人住宅建設應推廣多層公寓式住宅小區、集中居民點建設等模式，提高村（居）民的聚居程度，不再審批零星低層私人住宅。私人住宅建設的條件和標準，必須嚴格按照有關規定執行。

因地制宜原則。私人住宅建設應當按照城市總體規劃確定的功能布局和城市發展的建設時序的要求，區分不同情況，實行分區管理。

二、私人住宅建設分區管理的規定

1、*區、*區、*區、*區（東鎮、*鎮、*鎮、*鎮和*鎮除外）范圍，*區*鎮，*區*鎮，不得改建、擴建和新建私人住宅；經房屋鑒定機構鑒定確屬危房的，可以翻建，但不得擴大原有宅基地和建筑面積。

2、*區東鎮、*鎮、*鎮和*鎮，*區東*鎮，*區錢橋鎮，不得占用土地新建私人住宅；經房屋鑒定機構鑒定確屬危房，符合城市規劃要求和有關建房條件，可以利用原有宅基地翻建、改建和擴建，建筑層數不得超過兩層，沿高不得超過7米。

3、*區*鎮、*區（*鎮和東*鎮除外）、*區（錢橋鎮和*鎮除外），原則上不得零星新建私人住宅。利用老村改造新建私人住宅，應統一編制老村改造的集中居民點建設規劃，按照批準的規劃實施。老村改造私人住宅建設的建筑層數不得超過三層，沿高不得超過9米。

4、上述地區內，凡是規劃部門已核發規劃選址意見書、建設用地規劃許可證的用地，已公布規劃部門編制的地塊規劃的用地，國家和地方政府基礎設施建設控制用地，城市主干道兩側100米范圍，風景名勝區規劃、環境保護規劃、歷史街區保護規劃和文物保護規劃等確定的禁止建設或控制建設用地，各鎮規劃區范圍內，統一規劃建設的住宅小區內，以及住宅商品房和享受優惠政策購買的房改房，不得進行私人住宅建設。

三、私人住宅建設規劃管理的職責

根據城市規劃法律法規的規定和我市規劃管理體制的具體情況，*區、*區和*區范圍內的私人住宅建設，分別由*規劃局*分局、*分局和*分局審批；*區、*區和*區范圍內的私人住宅建設，由區人民政府確定的私人住宅建設規劃管理部門審批。區私人住宅建設規劃管理部門應按季度（在每季度后的一周內），將私人住宅建設審批的結果報市規劃局備案。

四、私人住宅建設的規劃管理制度和審批程序

私人住宅建設的規劃管理實行建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證制度。私人住宅建設需要新增宅基地的，辦理私人住宅建設用地規劃許可證和私人住宅建設工程規劃許可證；在原有合法土地上翻建、改建和擴建的，辦理私人住宅建設工程規劃許可證。私人住宅建設規劃審批實行私人住宅建設工程規劃許可證正本、副本制度。

凡是沒有辦理領取私人住宅建設用地規劃許可證的，土地部門不得辦理用地批準文件；沒有辦理領取私人住宅建設工程規劃許可證（副本）的，不得開工建設；沒有依法取得私人住宅建設工程規劃許可證（正本），或不符合私人住宅建設工程規劃許可證（正本）要求的，有關部門不得核發產權證及其他有關證照。

私人住宅建設應按規定程序辦理規劃審批手續。其一般程序為建房人申請，居（村）民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）簽署意見，規劃分局或區私人住宅建設規劃管理部門審批。規劃分局和區私人住宅建設規劃管理部門審批應在15個有效工作日內辦理私人住宅建設規劃審批手續。

農村集中居民點規劃，由鎮人民政府組織編制，報市規劃部門審批；私人住宅建設申請人按照規定程序辦理私人住宅建設用地規劃許可證和私人住宅建設工程規劃許可證。

私人住宅建設的規劃管理技術規范，按照《江蘇省城市規劃管理技術規定》執行。

五、加強私人住宅建設的規劃監察

加強規劃監察，嚴肅查處私房違法建設行為，關系到城鄉規劃的權威性和嚴肅性，關系到城市的整體利益和長遠發展；同時，是私人住宅建設有序進行的重要保證，關系到社會穩定。對私房違法建設要加大查處力度，及時制止，堅決糾正，該拆除的要拆除。進一步強化私人住宅建設規劃監察職責，*區、*區和*區范圍內的私房違法建設行為，由規劃分局查處，*區、*區和*區范圍內的私房違法建設行為，由轄區內私人住宅建設規劃管理部門查處。

本意見自之日起施行。凡是以前本市私人住宅建設規劃管理的有關規定與本意見不一致的，按本意見執行。規劃分局和區私人住宅建設規劃管理部門，可以根據本意見，結合當地實際情況，制定私人住宅建設規劃管理的具體措施，報市規劃局批準后施行。新區范圍內的私人住宅建設規劃管理，根據市政府授權，由新區管委會負責。