舊村改造可行性調研報告
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一.放眼未來,與時俱進,
推進社會主義新農村建設的歷史任務，這是黨中央統攬全局、著眼長遠、與時俱進作出的重大決策，是一項不但惠及億萬農民、而且關系國家長治久安的戰略舉措，是我們在當前社會主義現代化建設的關鍵時期必須擔負和完成的一項重要使命,農村建設城市化.村莊管理規模化,是黨中央和省市縣委以后幾年中建設社會主義新農村工作的重點項目.城市化經營是在我國社會主義市場經濟體制不斷完善的條件下,應運而生的全新理念.也是政府運用市場機制來調控城市發展與有限資源之間矛盾的一種經濟活動,為加快城鄉一體化進程，實現我縣城區內的幾個鄉村由農業向工.商業化的轉型，根據市政府關于加快農村改造建設步伐，積極推進農村集鎮化、集鎮城市化的要求，結合各我村的實際情況，××村村委會及其全體村民決定,積極響應上級號召,群策群力,力爭成為高青縣第一批“規劃科學，布局合理，獨具特色，交通方便，設施配套，衛生整潔，環境優美”的社會主義現代化新農村，為高青縣的舊村改造做示范帶頭作用.
為了能夠作好舊村改造工作,村兩委帶領舊村改建領導小組,每家每戶做工作.搞測量,經過十幾天的日夜奮戰,取的了全體村民的一致通過和贊成并完成了樓房兌換的基礎工作.為××村的舊村改造打下了堅實的基礎.
二.利國利民.義不容辭
××村位于張田路北側.,張田路.南外環(花博路).和魯泰路的交會之處,在城市的總體規中以列入了城鎮規劃之內.也是高青縣新開發區的南大門.
隨著社會的發展,科學技術的不斷提高,農民的生活已經從溫飽奔向了小康,對物質文化的生活也有了越來越高的要求,有些剛過溫飽線村民盲目攀比,劃新宅,建新房,致使我村出現了大量的空白和閑置宅基.久而久之使我村形成了一個龐大的"空心村".
據統計,我村現有人口406人,共計130戶.舊村占地450畝,戶均占地3.46畝,人均占地約1.12畝,占人均良田地的0.5倍.造成了土地資源的極大浪費,因此,舊村的改造工作是我村一項勢在必行的百年大計!
1.舊村改造有利于加快村村民的轉型
我村原有土地700余畝,目前,經濟開發區已占用我村100多畝(租賃費1000元/年/畝),加上這次城市總體規劃修建東外環和南外環又將征用我村土地500余畝(租賃費1000元/年/畝),屆時,全村剩余土地將不足100畝.到那時,因我村的特殊位置所剩的這百余畝地也完全可以以1000元/年/畝的價格進行租賃,這樣,我村所有村民全部都能在不減少收入的情況下完全脫離了繁重的土地勞動.繼而投入別的經營行業.也就基本完成了由農轉工轉商的過程.
2.舊村改造有利于節約土地增值增收.
我村舊村占據土地面積450余畝,改造后的新村只占150余畝,可騰出土地300多畝用于更充分的利用.據預計,那時,只是此一項,我村村民就可每人每年多增加收入1000余元(僅此項增收完全可以彌補入住樓區后的多余開支).因此,事實上,進行舊村改造后的可利用土地不是減少而且是增加了.
3.原村村民將在改建后的新村中得到更大的受益
據預計,在我村改建后,將來會在新村處形成一個龐大的社區,屆時必須配備水.電.暖.有線電視.寬帶網絡等設施,建全完善綠化.亮化.美化和各項物業管理,并設立購物.餐飲.醫療.幼兒教育.健身娛樂.美容美發.以及各種維修等機構.所有這些都會成為廣大村民的又一增收項目.
4.舊村改建會有效的減少村民的重復建設投資
此次的樓房建造絕對按照有關部門的施工標準進行,設計為七級防震的五層豪華居民樓.戶形以70---136平方米不等,村民可按照自己的所需兌換和購買.進而減少了不必要的重復建設.
第二章.舊村改建的宗旨以及初步意見
一.土地置換,建設家園
此次進行舊村改造,是響應黨中央第十六屆五中全會的號召,在為全縣做好示范村的同時,造福我村子孫后代.為了加快我村的經濟發展,使廣大村民都能脫離土地盡快的過上幸福生活,千方百計增加村民收入,把發展外向型經濟,引進外商前來投資興業作為一項加快富民工程來抓.通過招商引資,規劃相應區域,以土地置換的方式利用外資建設一個全新的.具有現代氣息的新農村.
二.精心組織，統一部署，高標準制定發展規劃
我們按照新農村建設出新意、出精品的指導思想，采取學外地、看當地、比著干的辦法，2006年在縣.鎮級領導的帶領下,組織村中群眾代表以及部分群眾到張店區甘家村、南王村.桓臺縣馬橋村.金家村以及泰安.蓬萊等地.學習、借鑒外地經驗，通過實地看、問、學，提高了干部群眾對新農村建設的感性認識。近來,又在鎮委.鎮府的大力協助下,進行了各個有關部門的審批工作.同時，組織群眾.干部系統地學習十六屆五中全會精神和中共中央國務院關于推進社會主義新農村建設的若干意見，增強村民對建設社會主義新農村的理性認識。在此基礎上結合自身實際，詳細制定我村新農村建設規劃。對全村167處住宅進行了全面測量.制定出了兌換的初步方案,并取的了戶主的同意.
三.咬定目標，精心組織實施
從外地發展的經驗看，社會主義新農村建設是通過長期抓、長期積累形成的，最根本的一點是咬定目標不放松，我村無疑也必須走這條路。當然××村有××村的有利條件，我們立足從努力調整產業結構、轉變增長方式入手，解放生產力,促進生產發展,農村農民生活富裕,立足通過用先進文化、致富策略、《鄉規民約》打造文明鄉風，立足通過集鎮建設、公路建設、現代化住宅小區建設、生態家園建設等基礎設施建設改善群眾生活環境，實現村容整潔.力爭使我村成為我高青縣第一個高標準.高質量的社會主義新農村.
四.充分體現民意，讓群眾參與新農村建設
新農村是人民群眾的新農村，他們日常生活中最缺、最盼、最急的事情他們自己最清楚，建什么樣的新農村，他們最有發言權。因此，我們在領導、主導舊村改建時，最重要的是充分聽取、采納他們的建議、意見，體現民意，讓群眾的主人翁精神在新農村建設過程中迸發出來。為此,我村成立了由15名群眾代表組成的××村舊村改建領導小組,分片到戶廣泛收集村民意見和建議,并在街頭按裝了群眾意見箱,使群眾的意見和建議能夠得到幾時的反應.只有這樣才不會出現“急在上頭，冷在下頭”的尷尬局面，才能調動全體群眾參與新村建設的主動性、積極性和進取心，才能全村上下擰成一股繩，加快××村新農村建設步伐。
五.
創新思維，創造條件，扎實推進××村的舊村改造
社會主義新農村建設是一項時代負于我們的歷史任務,是黨中央統攬全局、著眼長遠、與時俱進作出的重大決策，是一項不但惠及億萬農民、而且關系國家長治久安的戰略舉措，是我們在當前社會主義現代化建設的關鍵時期必須擔負和完成的一項重要使命,農村建設城市化.村莊管理規模化,是黨中央和省市縣委以后幾年中建設社會主義新農村工作的重點項目.
要想扎扎實實的完成這一項歷史使命,做好農村建設城市化.村莊管理規模化,建設一個全新的.具有現代氣息的新農村.就需要有一個好的規劃.高的起點.單一.零散的幾棟樓房,想做到水.電.暖等現代化設施配備齊全,是不太現實的.要想做到這些,首先必須有一個初據規模的小型住宅區.據有關規定,一個住宅小區的基本概念是:能容納3000--5000人居住,建筑面積在十幾萬平米.基礎設施配套比較齊全的才算是一個標準的小型社區.根據我地區的實際情況建造這樣一個小區只需要150余畝地.可現在我村不足400人,卻占用了450余畝地.因此我們要用150畝置換出這450畝.這樣就能節約出了300余畝土地.當然,要完成這一艱巨而宏偉的大業也不是一件簡單的事情,為此我們預先做好了大量的調查分析和研究策劃.計劃將150余畝地全部建設,將本村村民入住后剩余的樓房賣與其他入住戶,用所得利潤來彌補原村民的資金空缺.
第三章.高青經濟的發展及其房產的市場潛力
高青縣位于黃河南岸,有三條主要道路穿縱高青,是名列前茅的產棉區,近年來,有許多象魯泰等大型的全國棉紡企業入住高青.給高青注入了新的活力.隨著經濟的發展和外來常住人口的增加,帶動了房產業的發展,
房地產市場處于由啟動階段向快速發展階段過渡的關鍵時期，消費者需求不斷增加，住宅價格與投資穩步提高，未來幾年將持續發展；城市基礎設施建設逐年持續增長，促進房地產開發的穩步發展；當前房地產整體開發效率及水平有限，未來有較大的發展空間，外來開發商對高青本土房地產開發起到了較大的帶動效用。
房地產已進入快速發展期，潛力很大，發展前景看好；人均可支配收入增長迅速，人民生活水平逐年提高，消費能力逐步增強；住房支出比重及人均住房面積還有一定的上漲空間，房地產業有一定的發展前景；區域經濟對周邊縣鎮具有一定輻射效應，對周邊經商戶有吸引力；高青投資的綜合運行成本低。××村位于開發區的南大門,不但,享有投資黃金地帶的地域優勢、市場優勢、信息優勢和發展優勢，而且其投資成本也低的多，使客商以最低的投入獲得最高利潤的回報。
××村是一塊蘊育著無限商機和廣闊發展空間的地盤。隨著市場經濟的完善和對外開放的更加深入，××村的投資環境將更加優秀。
經濟的發展，必然帶動對商品房的需求。而住房做為一種特殊的商品也有其自身的需求特點。面積、環境、位置、物業、價格是購房者主要考慮的因素，并同時考慮該地區的整體價格水平。從市場供應與需求兩方面結合考慮，在70-120平米的區段，供應少于需求，因此,我們計劃建造一部分建筑面積在70-110平米的設計適量略緊湊的戶型，以在較低單價的前提下控制總價，并填補市場空白。主力戶型仍以70-120平米為主。戶型創新要考慮：結合當地的氣候及生活習慣，結合當地市場能接受的適當創新，以高青的市場情況為參考，并完善提升其不合理之處，挖掘當地消費者的潛在需求，以考慮居住者的舒適度、功能合理分區、突顯主人的尊貴感等普識原則為依據，引導市場的高端需求。
第四章建設條件和項目建設規模
一、項目建設規模
依據淄博市規劃局的規劃設計要點，我村聘請北京墨臣建筑設計院完成××村新村改建項目規劃設計方案，規劃用地面積共計150畝，總建筑面積20.38萬平方米，容積率約為1.4。
依據市場定位，考慮到消費者不同的購買動機和不同的面積需要，大三室和小三室的布置占總套數的26%，大戶型安排比較少，僅占總面積的7%，符合國辦發【2006】37號文件中，關于“凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上”的要求。公建建筑包括物業設施用房，如變電所、泵房、調壓站、垃圾轉運站、公廁等。全部建筑采取現代建筑風格，具有很強的時尚感，住宅分為五層以下的坡屋頂框架結構,底層配套車庫，滿足存放小型轎車的需要。
小區設計南北走向的中央綠化景觀帶，沿魯泰路設計綠地公園休閑廣場，樓間設計了庭院景觀，綠化率達到31%，利用小區以南30余畝的天然水庫建造一處人造湖公園,完全體現生態綠化小區的特點，小區設計運動主題公園，大量的運動健身地點集中在公園內，為小區住戶提供交流、溝通的環境。分布在小區東側和西側的商業店鋪滿足小區購物需求，小區生活便利。
項目建成后由村委成立物業管理有限公司管理小區的治安、維護，
××村新村規劃項目經濟技術指標一覽表
規劃經濟技術指標
項目單位指標備注
總用地面積平方米
105691
其中住宅用地平方米
45000
公建用地平方米
2561
道路用地平方米
15853.7
公共綠地平方米
42276.3
總建筑面積萬㎡11.857
地上總建筑面積萬㎡11.857
其中住宅建筑面積萬㎡11.4552
公建建筑面積萬㎡0.418
地下總建筑面積萬㎡0
其中設備用房萬㎡0.03
其它地下設施萬㎡0
容積率1.13
居住戶（套）數戶1032
居住人數人3302
戶均人口人3.2
機動車位輛516全地上
停車率%50%
自行車位輛2064按每戶2輛計
住宅平均層數層5.4
建筑層數
其中地上層6.5(最高)
地下層0
人口毛密度人／hm2314.18
住宅建筑套密度（毛）套／hm298.18
住宅建筑套密度（凈）套／hm2184.02
住宅建筑面積毛密度萬m2／hm21.096
住宅建筑面積凈密度萬m2／hm21.083
住宅建筑凈密度%18.1%
總建筑密度%20.1%
綠地率%45.0%
二、項目建設條件
供電由高青縣農電所引入，供水為自備深水井供水，排污可自建小型污水處理廠經處理后引入向人工湖后經高淄路西側流入支脈河,燃氣由司姜村北金杰公司引入,暖氣經鎮府協調后由虹橋熱電廠引入.總體分析來看，該地塊基礎設施配套齊全，地塊平整，基本具備熟地的條件，便于開發。
第五章工程方案
一、規劃指導思想
盡量利用現有用地面積，以達到最大的社會和經濟效益的前提下，創造一個既符合城市規劃發展，又在建筑和綠化間取得平衡的優美居住環境。
二、規劃設計
本著“城市的各個區域之間都存在著內在的聯系，地塊內部也因這種聯系并形成異化”的設計理念。通過探索小區與周邊區域的相互關系，分析區域的資源差異，形成與城市良性互動。主干道毗鄰地塊，均直達縣城中心，交通方便。
用地南側原有自然水庫建成天然園，成熟的生活氣息已然形成。用地東南側一地塊建成規劃中的養老院，預計綠化情況良好。地塊東北側現為農田，近期將改造為觀光農業項目,將與本項目共同形成社區氛圍。西側隔路相望為大片農田林地，優良的自然景觀一覽無余。
多元復合——因應前期資源分析，創造多主題，多產品復合社區。沿街設置底商住宅，高低錯落，形成社區門戶，并與周邊區域形成城市化互動。沿社區中軸設置高檔產品，最大化享有中心資源，同時形成連接南北的空間主線。主打的多層建筑圍繞在中心布置，南北朝向。高端疊拼產品至于社區中心景觀位置，叢林環繞，尊貴品質盡顯。
生態宜居——以不同“主題公園”串聯南北，形成貫穿全區的生態景觀主軸。主入口噴泉廣場氣勢恢宏的社區客廳，是景觀綠化主軸的起點。中央臺景公園臺地、噴泉、樹陣構成社區中心廣場，是主景觀軸的高潮，居民活動的核心。水岸湖畔寬闊靜詣的水面倒映高層住宅，是生態主景觀軸的結束高潮。生存宜居經多遷回曲折的副景觀軸與次級開放空間，創造多線索，多層次的空間系統。林景園以密柏樹林形成獨特空間氛圍，是連接水入口與中央臺景公園的過渡。生態谷地山坡起伏疊拼等高端產品環繞其間獨有微谷地形。生態宜居住宅兩兩一組形成純步行宅間綠化、停車置于背側，并以臺地形成立體空間格局。
綠化景觀——綠化空間以魯泰路綠地公園、南側自然湖公園、水岸湖畔三個各具特色的主綠化空間，串聯成一條南北貫穿全區的“主題公園”的空間格局。以林景園、生態谷地作為副綠化空間，起到點綴串接、過渡的作用，大大豐富了空間層次。以樓間綠化作為綠化空間的第三級別與主綠化空間無縫連接形成半分共享空間。整個步行綠化空間較車行道路高出半米左右，同時利用微坡地形，形成立體的空間格局。
交通分析——完全人車分流系統
車行道路沿外圍設置，樓間背側布置停車，保證兩組住宅組團內部及中央主綠化系統的完全步行空間，同時，人行空間均比園邊道路及停車高出約0.2米，有效保證人車完全分離，停車場利用植株創造花園停車的效果，將停車的不利因素減置最小。
建筑形象
品質——以富有力度的體型結合坡屋頂造型設計，配以富有品質感的材料與色彩，彰顯不凡居住品質。
溫馨——以溫暖的主色調為主體，輔以明快的淺色點綴，底層部分強調人體尺度的細節設計。
時尚——簡約而不簡單的色彩、體型搭配，使用玻璃櫥窗、外飄窗等時尚生活元素，精致生活外在體現。
房地產市場處于由啟動階段向快速發展階段過渡的關鍵時期，消費者需求不斷增加，住宅價格與投資穩步提高，未來幾年將持續發展；城市基礎設施建設逐年持續增長，促進房地產開發的穩步發展；當前房地產整體開發效率及水平有限，未來有較大的發展空間，外來開發商對高青本土房地產開發起到了較大的帶動效用。
房地產已進入快速發展期，潛力很大，發展前景看好；人均可支配收入增長迅速，人民生活水平逐年提高，消費能力逐步增強；住房支出比重及人均住房面積還有一定的上漲空間，房地產業有一定的發展前景；區域經濟對周邊縣鎮具有一定輻射效應，對周邊經商戶有吸引力；
根據我縣經濟發展的步伐,預計,在不久的將來,我地區的貨物吞吐量將劇增.每天會有很多大型貨運車輛出入我縣,而我縣境內并無一處正規的大型停車.配貨場所.為了解決這一問題,填堵我縣的物流.配貨空白,帶動我縣的經濟發展.計劃,在建設新村社區的同時,沿魯泰路兩側,建造一處物資.物流.配貨.停車.餐飲.娛樂.以及各種商業服務設施為一體的,大型物流配貨中心.它將會成為黃河以南,張店以北的一處鏈接大江南北的物流中心.會給高青的經濟帶來突飛猛進的發展.
××村是一塊蘊育著無限商機和廣闊發展空間的地盤。隨著市場經濟的完善和對外開放的更加深入，××村的投資環境將更加優秀。她將會成為淄博大地上的一顆絢麗明珠.
第六章項目進度計劃
預計本項目建設從2007年6月至2009年10月，建設期28個月。項目被批準后，即進入項目建設的實施階段。首先要進行施工圖設計、工程招標和施工前準備，之后進行主體施工和配套附屬工程，項目建設內容較多，故分期滾動開發。
一期工程進度計劃
2007年6月——7月，前期報批。
2007年6月——9月，施工圖設計。
2007年7月——9月，工程招標。
2007年7月——8月，施工前準備。
2007年10月——2008年10月，主體施工。
2008年10月——2009年9月，配套附屬設施施工。
2009年10月，竣工驗收。
第七章.擬選擇招投標方案
（一）具體招標范圍
本項目擬對勘察設計、建筑安裝工程、工程監理等進行招標。
（二）招標組織形式
本項目實行委托招標。擬劃分為8個標段，其中：
勘察設計各1個標段，監理3個標段，要求乙級及以上資
質.。
設備購置及安裝1個標段，建筑工程3個標段，要求三級以上資質。
（三）招標方式
本項目采取公開招標。
（四）擬選招標公告媒介
(具體方案與數據暫時保密)
第八章
節能
節約能源是我國能源政策的重要組成部分，也是每一個項目應遵循的準則。本項目的建設選用合理的工藝、技術、設備和材料，達到用最少的能源消耗獲得最大的經濟效益的目的。
本項目采用的具體節能措施如下：
●建筑本體部分
本項目屬公用建筑類別，設計時應遵循建設部頒發的《民用建筑節能設計標準實施細則》進行，墻體采用粉煤灰砌塊加保溫材料。
●機電設備部分
全部采用節能型設備，以達到節能目的。
●供熱管道加強保溫措施，提高能源利用率。
●采用計算機對設備運營進行優化管理，提高設備運營效率，同時加強綜合管理措施，達到綜合節能的目的。
●采暖、供電、供氣、供水系統均采用合理的輸送工藝，盡可能降低途中消耗。
●采用高效節能型燈具，照明采用高光效燈管，小區照明采用光敏開關和鐘控開關控制。
●合理選用導線截面，以減少線路損耗。
●電器器件采用節能型。
第九章生態環境影響分析
一、環境質量標準
大氣：《環境空氣質量標準》（gb3095—1996）
水：《地面水環境質量標準》（gb3838—88）
《地下水質量標準》（gb/t14848—93）
噪聲：《城市區域環境噪聲標準》（gb3096—93）
防振：《城市區域環境振動標準》（gb10080—88）
二、排放物標準
大氣：《大氣污染物排放標準》（gb16297—1996）
水體：《污染物排放標準》（gb8978—1996）
噪聲：《工業企業廠界噪聲標準》（gb12348）
三、垃圾及污水情況
本建設項目為住宅項目，屬于非生產性項目，故無生產性污染物排放。生活污水為可生化有機無毒水，對周圍環境的影響程度不大。故直接排入市政污水管網，從而可以有效的控制污水排放，避免水污染。
垃圾主要為生活垃圾，生活垃圾集中后由環衛部門處理。
四、綜合利用與治理方案
本設計貫徹“預防為主，治理為輔”的方針，對環境質量全面負責，采取綜合利用化害為利，變廢為寶的原則，搞好三廢處理和回收，使三廢排放達到國家標準，并同時采取綠化美化環境等措施，使環境質量得到進一步提高。
（1）廢水的處理
擬建項目采用化糞池進行處理，生活經化糞池處理后，懸浮物一般可降到140—150ppm，生化需氧量（bod）可下降60%左右，有的可下降80—90%，（cod）可下降60%左右。如此反復分解、消化、浮渣和污泥逐漸液化，最終，容積值只有原懸浮固體的1%。達到排放標準要求，外排至城市排水管網，集中進入污水處理廠。
（2）廢氣處理方案
對大氣環境質量的影響主要來自施工期間機動車輛及施工機械的燃油、運輸車輛道路揚塵和施工場地揚塵等。為了減少工程揚塵對周圍環境的影響施工時采取如下措施：
①在現場周圍設圍障，將施工場地與現有各建筑物隔開。
②施工中土方挖掘及堆放、施工垃圾的清理等場塵較多的工序選擇在無大風的天氣進行，原材料堆放在固定位置，以便采取防塵措施。
③使用商品混凝土，減少揚塵污染源。及時運走棄土，并在裝運的過程中采取有效遮蓋。
（3）固體廢棄物處理方案
每日清運垃圾一次，由市環衛部門送至市垃圾處理廠分類統一進行處理，分類利用處理如廢紙回收后送造紙廠。
（4）噪聲
主要噪聲源來自施工期間重型運輸車輛及各種施工機械的運行噪聲，在施工過程中，除打樁機等個別設備外，大多機械施工距施工場地邊界80m處，其最大影響聲級達52db（a）低于二類區域晝間標準，接近該區域夜間聲環境質量標準。
為了減少工程施工對周圍聲環境質量的影響，建議工程施工時采取如下措施：
①施工單位必須按國家關于建筑施工場界噪聲的要求進行施工，盡量分散噪聲源，減少對周圍環境區域聲環境的影響。
②施工時間盡量不安排在晚上10時—次日上午6時，或在該時間內不使用噪聲較大的施工機械，同時應在施工設備和方法中加以考慮，盡量采用低噪聲機械。
③因工藝需求確需夜間一定要施工的，又可能影響周圍聲環境時，應對施工機械采取降噪措施，也可在工地周圍或居民集中地周圍設立臨時的聲障裝置，聲障材料的單位面積質量至少應為7kg/m2，同時應提前到當地環保部門辦理相關手續，并公告周邊四鄰和居民。
④施工單位的具體施工計劃中敏感受體附近所使用的施工機械種類、數量應寫在承包合同之中，以便監督。
（5）設置環境保護機構
由物業中心設專人負責環境保護管理工作，設專兼職環保工作人員、綜合管理人員、環境監測人員。
（6）綠化
綠化是防止污染、美化、凈化環境的重要措施。本項目場區內規劃了大面積綠化，由水面與種植有機結合，整個場區綠色怡人，風景如畫，使環境更加優美。
（7）消防措施
場區給水采用生產、生活、消防聯合供水系統，給水管道呈環狀布置，設地下式消火栓。
在規劃設計中各建筑物建筑間距均滿足防火規范要求，并在建筑周圍設環形消防通道。
場區給水采用生產、生活、消防聯合供水系統，給水管道成環狀布置，設地下式消火栓。建筑消防給水由設在地下室內的消火栓、噴灑泵從水池吸水加壓供給。
自動噴淋消防用水量20l/s，火災延續時間1小時。
根據規范要求，場區內部分樓應設消防自動報警及聯動系統，同時配置消防廣播通訊系統（可與行政廣播兼用），按有關規范的規定防護等級設防，一旦有火災發生，火災探測器可迅速將火警信號傳至消防控制室，報警控制器經分析處理后發出報警信號，同時啟動相應的消防聯動設施，必要時接通著火層及相鄰上下層的消防廣播，以便及時組織人員疏散，撲滅火災。達到預防火災，減少火災損失的目的。并設置消防監控中心。
(8)勞動安全衛生
凡有易燃、易爆的房間，所有電氣設備和照明燈具均選用防爆型，設備管道作接地處理，以避免產生靜電火花，建筑均設避雷針，供熱管道全部作保溫處理。
在建設期，編制各種有關施工安全的政策大綱，提出安全防護措施方案，落實各方面的責任制；項目建成后，制定安全管理體制，定期對工作人員進行醫療檢查，發放和使用安全產品。
第十章勞動安全衛生消防
一、勞動安全衛生
按照衛生和勞動保護“同時設計，同時施工，同時投產”原則，在各專業設計過程中充分考慮了安全、衛生和防護措施。
1、供配電將根據有關安全規范進行設計
為保證人員生命安全，所有用電設備金屬外殼、金屬構架均有可靠的按地，電源引入線的零線，在進戶處重復接地。電源進線裝設延時速斷及過流保護。各建筑物設置防雷設施。
2、防機械傷害
車間通道標識醒目，以利人流、物流暢通。
3、嚴格執行建筑防火、防雷設計規范，采用可靠防火措施、疏散通道，保障安全。
二、消防
1、設計依據和采用標準
《建筑設計防火規范》gbj16-87；
《建筑滅火器配置設計規范》gbj140—90。
2、消防措施
本項目采用生活、消防聯合供水系統，消防系統完整，采用低壓制。在室內外設置消防水栓，并在住宅樓、公建、庫房等處設置手提式1211滅火器。消防用水量為：
室外消火栓用水量為：20l／s
室內消火栓用水量為：10l／s
一次火災連續時間2小時：室內外一次火災用水量為216m3。
第十一章組織機構與人力資源管理
一、項目實施管理
為保證項目的順利實施，提高管理效率，根據工程具體情況，建議設置臨時管理機構。臨時管理機構實行項目負責人負責制，下設前期部、工程部、財務部、投資管理部、銷售部、后勤部等職能部門，
項目負責人
總經濟師
總工程師
前期部
工程部
財務部
投管部
銷售部
后勤部
二、勞動定員
根據本項目的實際情況，村委指派聘請專門人員，組成工作機構，專職負責項目的相關工作，擬定員25人，其中項目負責人1人，總經濟師1人，總工程師1人，前期部3人，工程部4人，財務部2人，投資管理部3人，銷售部5人，后勤部5人。
序號人員職務人數備注
一管理人員3
1其中：項目負責人
1
2總經濟師
1
3總工程師
1
二前期部
3
三工程部
4
四財務部
2
五投資管理部
3
六銷售部
5
七后勤部
5
合計22
三、工作職責
項目負責人總負責，總經濟師和總工程師各司其職。
前期部：負責項目申報準備和工程前期準備等工作。
工程部：負責項目的設計、招投標、土建施工等。
財務部：負責工程的財務管理等。
投資管理部：負責工程投資資金的運用與管理。
銷售部：負責樓盤銷售的策劃、銷售等。
后勤部：負責項目的設備配置、采購、維修等。
第十二章投資估算與資金籌措
一、投資估算
根據項目規劃方案，依據近期高青同類工程費用水平以及有關工程費的取費標準。
本項目預算總投資141575萬元，其中：
（1）工程費用12608萬元；
（2）其他費用1426萬元；
（3）預備費123.5萬元。（詳見附表1）
二、資金籌措
本項目總投資為141575萬元，由開發商或××村集體以及村民自籌資金投入4985萬元，占總投資的35.2%。預售房款收入為4172.5萬元，占總投資的29.5%，尚有資金缺口5000萬元，擬向銀行申請項目貸款以彌補資金缺口。
第十三章財務評價
一、財務評價依據
本項目的財務評價是參照國家計委計投【1993】530號文，《建設項目經濟評價方法與參數》和國家現行財稅制度，以及有關規定進行計算與評價，有關基礎數據由相關專業和建設單位提供。
二、基礎數據
1、建設投資：
本項目進入項目財務評價的建設投資為14157.5萬元。
2、實施進度及項目計算期
根據本項目的建設工程內容，項目建設計劃在28個月內完成。
3、本項目基準收益率確定為9％。
三、投資情況說明
1、工程費用共計12608萬元
2、銷售、管理、財務費用合計1426萬元
其中：銷售費用388.5萬元（銷售收入2%）
管理費用194.25萬元（銷售收入1%）
財務費用8435萬元
3、基本預備費123.5萬元
四、資金籌措
項目投資來源分析表
單位：萬元
項目金額比例%
自有資金投入498.535.2
銀行借款500035.3
預售及銷售收入417.2529.5
合計14157.5100
五、經濟效果分析
1、利潤分析
該項目實現銷售收入19427萬元，實現利潤4195.5萬元，減去村民自留樓房占用銷售收入2240萬元,剩余利潤1955.5萬元.銷售收入利潤率為21.6%。項目總體經營效果預測理想。
2、貸款償還能力分析：
（1）還款來源：主要以銷售收入及所得利潤歸還貸款，本項目建設期28個月，經營期兩年。基礎完工后開盤預售期房，按照施工計劃開發面積共計10190平方米，2007年預售收入810萬元，到2008年底實現銷售收入5476萬元，到2009年底實現銷售收入11275萬元，到2010年底實現銷售收入19427萬元，歸還貸款不成問題。
（2）還款計劃：通過測算，根據項目現金流量分析表，2008年3季度末歸還1500萬元本金及其利息，至2010年5月歸還剩余3500萬元本金及利息。
4、敏感性分析：
項目敏感性分析通過總投資與經營收入測算，以兩項指標分別上升5%和下降5%來測算其對該項目的敏感程度，通過測算項目對經營收入與總投資均較敏感。
第十四章
結論
綜上所述，該項目建設指導思想明確，符合城市總體規劃，資金籌措方案可行，營銷策略手段科學、合理，市場前景廣闊，項目建成后不但會為高青縣的社會主義新農村建設起到示范帶頭作用,而且會有良好的經濟效益和社會效益.
房地產市場處于由啟動階段向快速發展階段過渡的關鍵時期，消費者需求不斷增加，住宅價格與投資穩步提高，未來幾年將持續發展；城市基礎設施建設逐年持續增長，促進房地產開發的穩步發展；當前房地產整體開發效率及水平有限，未來有較大的發展空間，外來開發商對高青本土房地產開發起到了較大的帶動效用。
房地產已進入快速發展期，潛力很大，發展前景看好；人均可支配收入增長迅速，人民生活水平逐年提高，消費能力逐步增強；住房支出比重及人均住房面積還有一定的上漲空間，房地產業有一定的發展前景；區域經濟對周邊縣鎮具有一定輻射效應，對周邊經商戶有吸引力；
根據我縣經濟發展的步伐,預計,在不久的將來,我地區的貨物吞吐量將劇增.每天會有很多大型貨運車輛出入我縣,而我縣境內并無一處正規的大型停車.配貨場所.為了解決這一問題,填堵我縣的物流.配貨空白,帶動我縣的經濟發展.計劃,在建設新村社區的同時,沿魯泰路兩側,建造一處物資.物流.配貨.停車.餐飲.娛樂.以及各種商業服務設施為一體的,大型物流配貨中心.它將會成為黃河以南,張店以北的一處鏈接大江南北的物流中心.會給高青的經濟帶來突飛猛進的發展.
××村是一塊蘊育著無限商機和廣闊發展空間的地盤。隨著市場經濟的完善和對外開放的更加深入，××村的投資環境將更加優秀。她將會成為淄博大地上的一顆絢麗明珠.因此，××村新村建設這一項目是可行的。
