房地產客戶分類管理

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房地產客戶分類管理范文第1篇

關鍵詞：房地產；商業銀行；信貸風險

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A

房地產行業在國民經濟中的地位舉足輕重。為消除近幾年來房地產投資過度、房價非理性上漲的不良影響，引導房地產市場重新回到健康、理性的發展軌道上來，我國政府近年來綜合運用土地政策、金融政策、稅收政策、行政管制等手段，逐步穩定了如“脫韁野馬”的房價走勢，對推動房地產業健康發展起到了重大作用。2008年以來，國際經濟金融形勢進一步惡化、我國經濟增速出現下行壓力，房地產市場總體上呈現出銷售低迷、價格回落、發展趨緩的態勢。

一、2008年全國房地產市場概述

（一）房地產開發投資總體保持增長態勢，但增幅較上年同期出現較大幅度回落，部分地區出現負增長。2008年1～11月，全國房地產開發投資完成額26，545億元，同比增長22.7%，同比少增9.1個百分點；商品房施工面積25.49億平方米，同比增長17.7%，同比少增5.3個百分點；土地購置面積3.20億平方米，同比減少5.9%，同比減少21.4個百分點；北京、福建、上海等部分省市房地產開發投資增速趨緩，部分指標出現了負增長。

（二）商品房銷售速度明顯放緩，部分地區出現滯銷。2008年1～11月，全國商品房銷售額19，261億元，同比減少19.75%；銷售面積4.91億平方米，同比減少18.3%；商品房銷售面積與竣工面積之比為1.40，同比減少0.42；2008年11月末商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.3%；北京、上海、浙江等21個省市商品房銷售面積同比下降，最大降幅達48.6%。

（三）房屋銷售價格指數回落。2008年12月，全國房屋銷售價格指數同比下降0.4%，環比下降0.5%。70個大中城市中，深圳、廣州等14個城市房價同比回落，最大降幅達14.8%。目前，部分樓盤采取贈送精裝修、贈送車位、買房送車等手段變相降價，房價實際降幅可能進一步加大。

二、2009年房地產行業發展前景分析

2008年下半年以來，盡管國家和部分地方政府出臺了減免契稅、降低貸款利率等多項救市措施，但由于政策效應的滯后性，國際經濟危機和我國經濟增速放緩，以及房地產市場出現的銷售萎縮、部分地區房價下跌、企業資金鏈普遍出現緊張態勢等多種因素影響，預計2009年我國房地產市場仍將處于低迷期，整個行業面臨著重新洗牌的深度調整，投資和投機成分偏大的區域和城市房價有可能繼續回落，行業內兼并重組可能增多。

（一）近年來宏觀調控的效果日益顯現。2006年以來國家對房地產行業的宏觀調控措施密集出臺，從土地、稅收、信貸、住房供給和需求等方面進行調控，形成了綜合使用行政手段、法律手段和經濟手段的政策體系。針對房地產市場運行中的主要矛盾，2007年房地產調控的政策措施重點放在增加有效供給、抑制投資投機需求、解決低收入家庭住房問題等幾方面。央行、銀監會多次出臺了加息和提高存款準備金率的政策措施，尤其是2007年9月，聯合了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，嚴格了房地產開發貸款條件，嚴格限制第二套房按揭貸款等，從開發商和購房者兩頭收緊信貸閘門，抑制投機需求。上述政策對維護房地產市場穩定、抑制房價過快上漲發揮了積極作用，但在一定程度上也影響了商業性房地產市場的需求，并具有較長時間的滯后效應。

（二）國際經濟危機對我國經濟的影響加劇。由美國次貸危機引發的金融危機已演變為實體經濟危機，并逐步向歐洲、日本和新興國家傳導，我國出口行業面臨巨大壓力，經濟增速趨緩。據國家統計局2008年四季度統計結果顯示，全國企業景氣指數107.0，環比回落21.6，同比回落36.6；其中房地產行業景氣指數101.7，環比回落17.2，同比回落38.6。房地產業作為國民經濟的基礎產業，與國民經濟的發展狀況高度相關，當國民經濟增長出現放緩跡象時，房地產業將首先受到影響。

（三）消費者住房需求下降。一是全國大部分地區住房銷售速度放緩，銷售價格下跌，消費者預期房價將繼續回落，購房意愿明顯下降；二是由于國際經濟形勢惡化，鋼鐵、紡織等行業和中小企業受到較大影響，員工收入預期普遍不樂觀，購房能力和意愿下降。據人民銀行2008年三季度問卷調查結果顯示：未來三個月打算購房的居民占比為13.3%，分別比上季和上年同期下降1.8個和2.8個百分點，創1999年調查開始以來最低水平。

（四）行業優勝劣汰有可能加劇。從資金需求來看，2008年1～11月商品房施工面積同比增長17.7%，土地購置費用同比增長21.1%，房地產開發資金需求較大。從資金供給來看，企業自籌資金占比40.2%，同比上升8.1個百分點，銷售回籠款占比33.1%，同比下降7.9個百分點，銀行開發貸款占比19.2%，同比上升0.2個百分點。由于銷售回籠款占比下降，企業自籌資金壓力較大，資金鏈普遍緊張。在一系列政策的影響下，使房地產業籌資能力受到限制，進入門檻大大提高，其中中小型房地產開發企業由于資金實力弱，遇到銷售不暢、信貸資金趨緊的情況下，資金鏈斷裂可能性較大，行業內的兼并重組有望展開，一部分缺乏競爭力的企業將被淘汰出局。

三、商業銀行加強房地產信貸風險防范的建議

作為高負債行業，房地產業與銀行信貸有著極為密切的關系。我國房地產企業資金來源大都較為單一，主要依靠銀行貸款，抵御風險的能力相對較差。而我國房地產企業大部分都是在本輪經濟增長周期中迅速成長起來的，未經歷過經濟周期的考驗，房地產行業的波動和回落，可能會導致銀行信貸資產安全受到影響。商業銀行應著重從以下幾方面著手，加強房地產信貸風險的防范，促進房地產信貸業務的健康穩定發展：

（一）把好市場準入關，實行房地產信貸總量控制和企業、項目分類管理。一是實行房地產行業信貸總量控制，防范行業系統性風險。要深入研究判斷宏觀經濟走勢和房地產市場發展方向，認真評估商業銀行能夠承受的風險總量，嚴格控制房地產貸款占全部貸款的比重，有效規避周期性波動可能帶來的系統風險；二是實行房地產信貸投放地區和城市的分類管理，重點支持房價運行較為平穩、投資投機需求占比較低的省會城市、中心城市的開發項目，逐步開拓經濟發達、價格合理的二三線城市房地產信貸市場。堅決退出房價高企、投機濃厚區域的房地產開發項目；三是強化客戶資質管理、信用評級、授信及貸款審批管理，加強對開發企業資質、建設項目合規性及資本金到位情況的審查，重點支持管理規范、項目區位和品質優良企業的發展，扶持企業做大做強；四是加強項目分類管理。重點支持中小戶型、中低價位的普通住宅項目，對于建設項目規劃面積小、居住社區環境不配套、單戶建筑面積過大的住房建設項目，嚴格進行限制。

（二）堅持房地產開發貸款封閉管理，嚴防信貸資金挪用。首先，要明確項目資本金審核等要求，確保企業自有資金和前期銷售收入全部到位，并加強與城建、房管、土地等政府部門的橫向交流溝通，及時獲取最新項目信息；其次，貸款發放要掌握好節奏，要根據項目的銷售情況、工程進度情況、施工合同中約定的付款進度，合理安排貸款發放；再次，要做好資金使用監管。全面介入整個項目建設銷售過程，消除信息不對稱給銀行帶來的風險。要根據房地產項目已經實現銷售收入情況及企業現金流情況，督促開發商按銷售收入比例及時還貸。發放的個人住房按揭貸款要設立專戶管理，首付款以及項目其他銷售資金也應盡可能納入專戶管理，保證開發貸款的收回。

（三）完善房地產貸款風險監控機制，做到風險早發現、早處置。一是要加強對全行業、各重點地區、重點城市的房地產市場監測預警，建立房價、空置率、投資額、銷售面積等關鍵指標體系，及時分析掌握行業發展態勢和區域特點，為規避行業系統風險、區域性房地產信貸風險提供依據；二是加強對房地產項目的監控和項目貸款的現場檢查。加強對房地產貸款的跟蹤管理，通過監測資金狀況、項目建設和銷售進展等手段，及時預警和處置貸款風險。要明確貸后檢查的崗位責任，加強監督管理，切實杜絕貸后檢查流于形式等不良作風；三是盤活風險貸款，積極化解項目風險。對因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現停工甚至存在爛尾風險的項目，要借助銀行的信息優勢和客戶優勢，幫助企業尋求新的投資人，通過出售資產、重組等多種方式積極化解風險。

（四）加強抵押品價值管理，確保抵押合法有效。2008年以來，房地產價格步入下行通道，部分地區房價波動較為劇烈的情況下，抵押物價值是否能夠全面覆蓋貸款的風險敞口，就顯得尤為重要。一是要加強對評估機構資質、信譽等方面的考察，通過分析了解其大量的評估案例，判斷其評估抵押物價值的可信度；二是要根據不同區域房價變化的情況，選擇房價較高或降幅較大的地區和城市，對開發貸款押品價值進行全面重新評估，將銷售面積超過50%以上的項目作為押品價值重評的重點；三是要逐步開展個人貸款押品價值重評工作。針對貸款余額較大或剩余成數較高的個人貸款，認真開展抵押品重評工作。如發現擔保不足的，應要求借款人及時追加貸款擔保，確保貸款擔保足值有效。

（作者單位：首都經濟貿易大學）

參考文獻：

房地產客戶分類管理范文第2篇

1、我國房地產企業市場定位存在的問題

房地產市場定位存在著許多誤區，主要表現在：

（1）產品定位不準確。房地產開發商熱中于做廣告，但是宣傳手段及內容相似，使產品無法在消費者心目中形成獨特的形象，消費者很難分辨它們之間的差別。

（2）客戶管理不到位。由于大多數房地產開發企業未能建立統一的客戶資源管理平臺，給管理客戶帶來很大難度。很多企業未能對客戶進行分類管理，也未建立起與客戶溝通的有效渠道，沒有建立規范的客戶回訪制度和客戶關懷行動，不能及時掌握客戶需求變化和客戶滿意程度，難以進行市場準確定位。

（3）銷售過程缺乏規范管理。由于缺乏相應的管理手段和系統，大量曾經訪問、咨詢過、沒有最終成交的客戶的信息沒有得到保留，而這些潛在的、未成交的客戶資源都是花費巨額廣告投放或通過展覽活動吸引而來的。由于缺乏處理過程，未成交客戶的背景信息、未成交原因以及對產品的需求等都未能得到應有的保留和分析處理。如果由于市場定位不準，企業要對市場重新定位。但是，就目前很多企業沒有重視企業的再定位。

（4）隨波逐流大盤定位。目前商品房的開發趨向于建筑面積越來越大，小區綠地面積越來越大，裝修水準越來越高等。雖然無法回避不同居住群體之間客觀上的差異，但是開發規模太大，將給現行物業管理模式帶來管理上的困難，還使得居住其中的業主可能難以找到家的感覺。

（5）缺乏戰略規劃。未能充分考慮市場定位的影響因素，在營銷過程中僅僅是隨房地產市場競爭的潮流，被動、零散地運用廣告、宣傳、改善服務態度等促銷手段。

2、我國房地產企業市場定位的內容

（1）市場細分。房地產市場細分是指人們在目標市場營銷觀念的指導下，依據一定的細分參數，將房地產市場總體分為若干具有相似需求和欲望的房地產消費群，其中，每個消費群即為一個細分市場。房地產市場細分是房地產企業選擇目標市場及目標客戶的前提與基礎，其根本功能在于為房地產企業實施有效的目標市場營銷戰略服務。房地產市場可以從以下角度進行細分：一是心理需求細分。分析消費者的心理需求，其實是分析其在購買住宅時的動機，人們的生活方式和個性不同決定了不同的住宅消費群。二是家庭組成細分。在城市中家庭是一個生活單元，家庭數量及結構對住宅的需求有重大影響。三是地理環境細分，包括自然地理環境、經濟地理環境和人文環境方面內容。消費者對房地產的需求愛好，實際上是對房地產及周圍環境進行綜合評價和選擇的結果，即是房地產所處地區的地形、地貌、氣候條件、距離市中心的遠近、交通便利、文化教育情況等的綜合。

市場細分的作用主要表現在細分市場有利于開拓、發掘新的市場機會，企業可以集中人、財、物等資源，取得更大的經濟效益；有利于掌握潛在市場的需求，不斷開發新產品，開拓新市場，通過細分市場可以從中選擇有效的目標市場。

（2）市場調研。是市場定位的核心，也是顧客和企業聯系的紐帶。對于房地產企業市場定位來說，信息的收集很重要，主要包括宏觀信息即整個市場競爭的情況，競爭對手的樓盤類型，銷售定位；潛在目標人群的需求信息和企業內部信息。

（3）房地產品牌形象的培育。品牌是房地產企業樓盤的市場信譽、市場競爭力的集中體現。房地產產品品牌能更好的滿足特定消費群體的心理需求，對那些有強烈偏好的顧客來說更有吸引力。

（4）打造真正的賣點。如何打造房地產項目的真正的賣點是項目定位的關鍵內容，賣點可從多個方面進行，如文化定位突出商品房所蘊涵的文化氛圍，智能化定位突出小區的設施和物業管理的智能手段；概念定位突出感性消費時代的概念營銷等。房地產市場在競爭日趨激烈的今天，越來越多的企業注重在產品本身和附加值上加以再定位，重申產品與眾不同的特色。

3、房地產企業市場定位的策略

房地產企業市場定位包括產品定位、品牌定位、企業戰略定位，房地產企業市場定位的分析如圖1.

3.1房地產企業產品定位策略

房地產企業首先了解競爭對象的產品具有哪些特性，研究消費者對該產品重視程度，然后決定本企業的產品定位。

（1）提高產品的性價比，注重人文環境。消費者在購買時，考慮最多是的是商品房的質量和性價比。房地產開發商必須嚴把質量關，確保項目在各個方面的質量。居住小區的選址與建設必須要考慮人文因素，包括交通、教育和環境等內容。

（2）保證空間的合理布局。住宅最關鍵的要素是它的空間，因為其他設施都可以更新換代，惟獨住宅的空間在其壽命內是不變的。保證空間的合理布局是住宅建設的發展方向。

（3）準確挖掘高價值的客戶。如何判斷客戶的價值？從什么樣的角度看待客戶的價值？能否將客戶價值量化？這是房地產企業特別關注的問題。房地產產品定位應考慮客戶關系管理。客戶關系管理中重要的理論是“二八原則”，也就是客戶價值金字塔。在客戶價值金字塔的頂端，20%的客戶能夠為企業貢獻80%的利潤；在客戶價值金字塔的底端，80%客戶能為企業帶來20%的利潤。因此，那20%的客戶為企業高價值的客戶群體。從客戶生命周期的角度來看待客戶，不斷挖掘客戶價值是樹立品牌、打造百年老店的房地產商們的追求。樹立企業品牌的一個重要原因就是使得客戶在其生命周期之中能夠不斷地購買房地產開發企業的產品。

3.2房地產企業品牌定位策略

房地產企業品牌定位策略可從以下幾方面考慮：

（1）深化品牌營銷觀念。目前品牌營銷觀念深入人心，廣告成為廣大客戶購房時主要信息來源之一，因此品牌廣告競爭也成為眾多發展商重要競爭手段之一。廣告創意突出綠色家園獨特的產品品牌價值，包括園林生態、體育健身、休閑等特色；突出企業品牌價值，包括企業良好的知名度，美譽度及雄厚的實力，企業文化等。

（2）使消費者增強對房地產商的信心。房地產開發只靠硬件投入是不能構成品牌產品的，以品牌切入，更有利于競爭，建立特有的房地產品牌，逐步樹立良好的品牌形象。

（3）建立優質的物業管理品牌。物業管理是與老百姓密切相關的大事，優質的物業管理對企業品牌樹立則起到了至關重要的作用。

3.3房地產企業戰略定位策略

房地產開發企業戰略通常有以下幾種：一是建立專業化、跨地域房地產開發企業。資金雄厚的企業將逐步把企業資源向作為房地產專業化公司的發展方向聚集。二是綜合性、跨領域房地產開發企業。這部分企業的房地產開發將呈現出多元性特征。三是房地產產業鏈投資延長型房地產開發企業。有些房地產開發企業，它的投資范圍自延伸到了與房地產開發相關的上游或下游行業，取得產業鏈的利潤最大化。四是從開發商轉向房地產服務類企業。隨著二手房市場即將全面起動，房地產細分市場架構進一步明顯，房地產開發企業服務創新將面臨非常好的市場環境和機遇。

（1）產業鏈投資延長定位。投資范圍向相關的上下游行業延伸。

（2）補缺式定位。通過市場細分發現新的尚未被占領，但為許多消費者重視的空位產品。在這種定位下企業容易取得成功，因此這部分潛在市場即營銷機會沒有被發現，也許有的企業發現這種潛在市場，但沒有足夠的實力，無法去占領空白的市場。

（3）挑戰式定位。當企業能比競爭者生產出更好的產品，該市場容量足夠吸納這兩個競爭者的產品，同時比競爭者有更多的資源和實力，這時企業可把產品定在與競爭者相似的位置上，同競爭者在同一細分市場競爭。

（4）突出優勢式定位。房地產企業在市場中所處的地位是不同的，有的是市場的領跑者，有的是隨行就市跟隨者，有的是補缺者。當企業意識到自己無力與同行業強大的競爭者相抗衡從而獲得絕對優勢地位時，可突出宣傳自己與眾不同的特色，如前期的規劃設計、后期的物業管理等方面取得領先地位。

4、結束語

當今房地產業競爭越來越激烈。房地產企業在進行市場定位時要充分考慮定位過程中的品牌、超前和創新觀念，為自己的商品打造賣點，并采用定性和定量相結合的定位模式。只有通過準確的市場定位，房地產企業才能取得成功。

參考文獻：

[1]王洪衛。房地產市場營銷[M].上海：上海財經大學出版社，1998.

房地產客戶分類管理范文第3篇

關鍵詞：房地產 數據庫管理

隨著城鎮化進程的不斷加快，建筑業及房地產業蓬勃發展，房地產管理的任務也日趨繁重。房地產信息種類繁多，不僅包含文字型數據，還包含描述土地的一些空間集合數據以及影像數據，這些信息是進行房地產經營與管理的基礎，因此，運用現代管理理論，通過信息化的方法實現房地產的自動化信息管理，將是提升房地產管理水平的絕佳方案[1]。利用信息技術實現管理與辦公自動化，既提高了房地產管理的水平和效率，又規范了管理程序，使管理變得更加有序化，這將成為各級房地產管理部門的共同需求[2]。因此，建立一個完善的房地產信息管理系統，對提高房地產信息的管理水平和工作效率起到了至關重要的作用。

房地產信息管理系統以公共地理空間框架數據為基礎地理信息底圖，集成房產空間屬性一體化的數據，形成滿足房產專題應用需求的地理空間數據集，并基于公共平臺提供的統一接口建立房地產基礎信息數據庫管理子系統和房地產基礎信息子系統[3]。該系統充分利用了多年來的工作成果，使圖紙數據整理、入庫、更新以及應用更加規范化、程序化，為各相關部門提供了高精度、現勢性強的空間信息，同時，建立一個可以長久依賴的房產數據共享基礎，使數據采集、建設、管理和應用有一個共同可遵循的標準，使房產管理工作更加科學、實用、方便。

1 系統設計

房地產信息管理系統部署在局域網，地圖使用數字地理空間框架數據，數據庫管理系統開發采用C/S結構，客戶端采用ArcGIS API為GIS支撐組件，CAD數據轉換采用開源空間數據轉換庫GDAL/OGR，系統采用B/S的SOA結構，客戶端采用OpenLayers作為GIS支撐組件，服務端采用Oracle為數據庫平臺，選用.net為開發工具。系統構架如圖1所示。

圖1 系統架構圖

2 建設內容

2.1 數據建設

房地產信息管理系統數據可以分為圖形數據和屬性數據兩大部分：①圖形數據包括基礎地理信息數據、樓盤樓座坐落圖、分層分戶圖等；②屬性數據包括房地產業務數據、業務辦理數據和文檔檔案數據等。此外，系統數據可分為空間數據和非空間數據：

①空間數據主要以基礎地圖和專題地圖的形式存在，包括圖形數據和屬性數據；②非空間數據主要是以各種文檔、報表和多媒體等形式存在，包括結構化數據和非結構化數據：①結構化數據主要是指有一定結構，可以劃分出固定的基本組成要素，以表格的形式表達的數據，可用關系數據庫的表、視圖表示；②非結構化數據是指沒有明顯結構，無法劃分出固定的基本組成元素的數據，主要是一些文檔、多媒體數據[4]。

2.1.1圖形數據

圖形數據內容可以分為基礎地理信息數據、樓盤樓座坐落圖、分層分戶圖等。

1）基礎地理信息數據既可以為土地管理提供面積指示意義的地物，也可以為土地管理提供界線指示意義的地物，同時為土地提供地上附屬物參照的重要依據[5]。數據存入SDE空間數據庫，按數據類別不同分類管理。

2）樓盤樓座坐落圖。表示樓盤和樓座的空間位置，與基礎地理信息數據數學基礎相同，一般用面狀表示樓盤和樓座所在位置。通過系統采集坐落圖數據，將拐點坐標按指定格式存儲在關系數據庫。

3）分層分戶圖。分戶平面圖以一戶產權人為單位，表示房屋權屬范圍的細部圖。是根據各戶房所有房屋的權屬情況，分幢或分層對本戶所有的房屋的坐落、結構、產別、層數、層次、墻體歸屬、權利狀態、產權面積、共有分攤面積及其用地范圍等各項房產要素，以明確異產毗連房屋的權利界線[6]。房產分戶圖以產權登記戶為單位繪制。因為分戶平面圖往往是以幢為單位進行測繪的，所形成的圖形上既有分戶的信息，又有分層的信息，通常將兩者合二為一，稱之為分層分戶平面圖。

2.1.2屬性數據屬性數據主要指房產測繪相關的數據。

1）樓盤信息：樓盤名稱、房屋座落、委托人（單位）。

2）樓座信息：項目名稱、樓座名稱、委托方、測繪用途、測繪依據、測繪說明、結構、房屋總層數、總建筑面積、測算日期、測算員、審核員、審批、測算依據、說明、土地使用面積、房屋總建筑面積（架空綠化、店面、住宅、車位、開閉所、其他）。

3）樓層分攤信息：層次、套內建筑面積（住宅、店面）、應分攤共有面積（1/2外墻、門廊、門廳、樓梯、電梯）。

4）附屬信息：所在層次、層房序號、規劃用途、套內面積、陽臺面積、封閉陽臺（個）、非封閉陽臺（個）、應分攤共有面積、總面積、復式總面積、戶型、備注。

5）分戶信息：戶編號、層序號、所在層次、層房序號、規劃用途、套內建筑面積、陽臺面積、封閉陽臺（個）、非封閉陽臺（個）、應分攤共有面積、總建筑面積、復式總建筑面積、戶型、備注。

2.2 軟件功能

數據庫管理系統采用C/S結構，數據系統采用B/S結構。數據服務和功能服務基于http的方式與客戶端共享，樓層的CAD戶型圖通過文件共享的方式供客戶端訪問加載[7]。系統采用GIS技術以及空間數據庫技術，基于面向對象設計的方法在.net開發環境下開發建設。系統由數據庫管理系統和數據系統兩大部分構成。系統功能結構設計如圖2所示。

圖2 功能結構圖

2.2.1房地產信息數據庫管理系統

數據庫管理系統用戶按功能可分為數據采集人員、質量檢查人員、系統管理員、瀏覽查詢人員，分別對應數據采集人員、質量檢查人員、領導。系統功能包括地圖操作、系統配置、用戶登錄、房地產信息錄入、房地產信息批量錄入、CAD數據轉換、地名查詢、房地產屬性查詢、房地產信息展示、圖形查詢、數據檢查、數據統計、數據等。

不同角色的用戶在登錄系統之后，系統根據其權限為其分配系統功能。①數據采集人員可以基于該系統實現房產數據的采集、編輯，并將經處理之后符合要求的樓盤、樓座等數據錄入數據庫中；②質量檢查人員可以查詢、審核房產數據，對于信息錄入不完整的樓座，系統會自動提示；③數據錄入人員需根據系統檢查結論再次提交審核，直至記錄審核通過。查詢人員則只能進行地名、圖形、房產信息、樓座屬性等信息的查詢，并能進行統計、打印等操作。

2.2.2房地產信息系統

信息系統主要面向公眾以及政府部門提供信息查詢服務，因此，系統用戶主要為政府部門、社會公眾、系統管理員。系統功能包括系統配置、地圖操作、地名查詢、樓盤信息查詢、圖形查詢、房地產信息展示、房產信息維護等。

信息系統的主要功能為查詢，用戶可進行矢量地圖及影像地圖的瀏覽、鷹眼、導航等功能，除能按所在地、樓盤名稱查詢外，還支持行政地名、山名、水系、興趣點的模糊查詢，查詢結果將列表顯示，同時在地圖上展示樓盤位置，點擊可查看詳細信息。除此之外，用戶還可通過在地圖上標注范圍、點、線。

3 結束語

房地產信息管理系統依托地理空間框架，運用GIS開發工具，結合房地產信息的基本特性，實現了以圖查檔，以檔查圖，使房產檔案、圖紙、房屋屬性有機結合，實現房產業務數據的編輯、管理、查詢和等功能。系統操作簡便，信息表達清楚，實用中能大幅度地提高房地產信息的管理水平和工作效率，為政府有關部門、相關企業及社會各界不同的應用需求提供輔助支持。

參考文獻

[1]石麗萍，李楊，王繼輝.地理信息系統在房地產信息管理中的運用[J].中國管理信息化，2014，17（8）：104-105

[2]曹新建，張鵬，王小東，等.房地產信息管理系統開發研究[J].計算機工程與設計，2004，25（0）：1 520-1 522

[3]祝鵬.數字城市地理信息公共服務平臺建設與應用―以數字昆明為例[J].科技信息，2014（0）：53-54

[4]鄧軍，李鋼，王劍，等.房產信息管理系統的設計與實現[J].城市勘測，2007（3）：244-246

[5]陳小祥，趙新平，岳雋.深圳市房地產信息系統框架研究[J].計算機應用與軟件，2011，28（8）：244-246

房地產客戶分類管理范文第4篇

【關鍵詞】鋼貿企業 授信 風險控制

近年來，國家宏觀調控持續趨緊，固定資產投資特別是房地產開發領域投資不斷降溫，國內鋼材市場運行低迷，價格振蕩頻率和幅度趨于明顯，直接導致鋼貿企業利潤空間受到不同程度沖擊，對銀行信貸資產的合規性和安全性形成巨大風險隱患，針對此背景，筆者對鋼貿企業授信風險控制做出詳細闡述。

一、鋼貿企業授信主要風險

（一）信用風險

鋼貿企業的實際控制人出資組成擔保公司，在為出資人提供融資擔保。融資方、擔保方、交易對手，三方存在復雜的關聯關系，關聯交易較多。聯保、互保中存在多頭擔保和過渡擔保的現象，這些行為造成銀行難以緩釋的信用風險。鋼貿企業主要具有明顯的地域集征，加大企業間的聯貸風險，容易使得個體信用風險集聚成系統性風險。

（二）市場風險

據有關資料揭示去年上海地區利用房產作為抵押物的鋼貿企業貸款高達兩百多億元，一些鋼貿融資后投降房地產，再以房產作為抵押物擴大融資，信貸質量與房地產市場價格高度相關，多重質押融資、甚至把資金投向民間高利貸，江浙地區這一現象有過之無不及。某些銀行沒有建設相應有效的盯市制度，不能準確的評估鋼材在市場中的變動價格對風險敞口的影響，難以防范市場風險。

（三）操作風險

因為抵押物充足和追加了個人股東無限連帶責任保證擔保，而放松對貿易的真實性和貸款用途的審查，不重視投資管理，存在利用虛假貿易套貸的現象。例如，大額鋼材交易的銷售方注冊資本極少且沒有正常的年檢。信貸資金被挪用于投資，銀行體系與金融史上和民間借貸行為的聯貸程度加深，造成其他金融風險向銀行體系傳遞。

（四）集中度風險

集中度風險，筆者經過多方面查閱資料以及實地調查之后，發現在銀行辦理業務的過程中，信貸行業的集中度相對相對其他企業明顯過高。

二、全面加強鋼貿企業信貸風險管理

（一）嚴格執行鋼貿企業信貸業務審批底線指引

首先，建立鋼貿企業信貸審批底線指引。為有效控制鋼貿企業信貸業務關鍵風險點，應當制訂鋼貿企業信貸審批底線指引，引入企業規模、信用等級、保證措施、財務指標等底線標準，從源頭上把控關鍵風險點，嚴格控制鋼貿企業信貸總量；其次，實行企業經營模式的分類管理。銀行可以按照自營型、型和混合型等不同經營模式，對鋼貿企業實行分類管理。

（二）認真落實鋼貿企業風險管理要求

加強真實性審核，各經營單位要組織信貸經營管理人員以現場核查方式，落實真實性審核要求，嚴防“三假”現象。筆者進行分析之后總結出以下幾點作為主要審核對象：

首先，客戶真實性。一是基礎資料真實性：通過對客戶注冊地址、辦公地址、營業執照、經營許可證、法定代表人身份證明和簽字樣本、法定代表人授權委托書和簽字樣本、被授權人身份證明和簽字樣本、征信系統記載信息、稅務登記證明、客戶董事會同意申請信貸業務的決議或文件、章程、驗資報告、歷史資信狀況、工商登記信息等情況，進行調查與核實，判別客戶真實性；二是關聯關系真實性：通過索要工商部門登記信息、各種權利證明文件和重要合同、協議等，調查客戶及其股東、實際控制人等關聯人關系；利用征信系統、媒體信息以及我行授信業務風險監測等系統，查閱與客戶有關的信息，包括集團信息、關聯信息等內容，并對有關數據和信息進行分析與核對。建議系統調查實際控制人及其配偶對外投資情況，借此對企業主要上下游交易商進行判斷，甄別關聯交易占比，夯實實際交易數據。

其次，財務報表真實性。通過現場查看、索取憑證驗證和抽樣調查等方式，核查表與總賬、明細賬、憑證、實物或權屬證明是否一致，分析判斷財務報表的真實性。其中：對于銷售收入的核查，可以通過審查銷售合同、收入明細賬、銀行流水賬、銷售收入與稅金關系、經營活動產生的現金流入量與銷售收入、應收賬款的關系，等等；對于應收賬款、其他應收款，可以查看明細賬，通過抽查方式進行核實，如向借款企業要有關客戶的電話，直接了解情況；對于存貨，要實地查看當前的存貨，查看倉庫，查看一段時間的出入料和產品單據。對于審計的報表，還應取得客戶出具的授權書，前往上述部門實地核實。

最后，交易真實性。一是增值稅發票真實性：通過財稅網核查合同項下增值稅發票；核對發票原件與客戶提交復印件是否一致；前往客戶實地調閱稅控機開票清單是否與客戶提供我行的增值稅發票一致；二是交易合同真實性：通過約定合同交易對象的實地調查，驗證約定合同真實性；三是票據業務真實性：通過大額支付系統或實地查詢等方式核查票據真實性；四是信貸資金用途真實性：通過前往客戶實地調閱企業賬簿、付款合同及發票等方式查詢企業內部劃賬記錄是否與申請用途一致；通過持續追蹤跟單發放貸款，業務貨款回籠后資金流周轉情況，判斷企業是否落實“一單一貸一清”要求；五是抵質押物真實性：通過現場調查方式核查押品實物狀態、嚴格執行押品動態監測機制價值變動、權屬變化情況等，做到早發現，早補救，確保信貸資產安全。

（三）信貸風險具體監管措施

要高度重視鋼貿企業授信管理，對于信貸風險進行有效的防范，筆者認為具體需要進行以下幾點具體措施實施：

首先，對于貸款新規要嚴格的執行。各行必須要切實加強貸款用途管理，重視第一還款來源，尤其需要重視防控貸款進入受控領域和民間借貸市場，防止鋼貿企業成為融資平臺，隔斷民間借貸市場風險向銀行體系傳遞。

其次，要降低信貸的行業集中度。各行應當清晰定位鋼鐵經銷行業的發展規劃和發展步驟，加強宏觀經濟和產業研究，采取有效措施，切實防范鋼貿企業信貸集中度風險。

然后，要加強風險管控能力。各行要明確管理架構，完善管理制度，采取風險管控措施，配備專業人才，包括評估系統風險的行業專家，負責價格盯市、臺賬管理。客戶價值評估等后臺操作人才，以及熟悉抵押業務的法律人才，切實加強押品管理，控制操作風險。

最后，要慎重選擇客戶。銀行要貫徹“KYC”原則，做好客戶準入管理。要充分了解客戶的經營和信用狀況以及交易的關聯關系，尤其要掌握鋼貿企業實際控制人的行為動態，以及負債與或有負債信息，抓好源頭管理，控制聯保、互保風險。

參考文獻

[1]李建勇.基于生命周期理論的中小企業授信管理研究[J]. 金融經濟.2008(12).

[2]紀若雷.加快中小企業授信業務發展與風險控制的思考[J].南方金融.2006(02).

房地產客戶分類管理范文第5篇

關鍵詞：房地產開發 項目成本問題對策

Abstract: the real estate development project cost management has the development cost management thinking lag, the process of cost management and lack of scientific cost management system, the lack of a comprehensive cost management system, the lack of supervision and incentive problem, must establish a market oriented cost management strategy, planning system, management system, supervision system.

Key words: real estate development project cost problem countermeasure

一、房地產開發項目成本管理中存在問題

房地產開發項目成本管理由于存在很多方面的問題，導致成本難以管理和控制。問題主要表現在以下幾個方面：

1、管理思維的滯后性。長期以來，重規模、輕效益，重數量、輕質量，重過程、輕決策的觀念和做法，使不少房地產開發企業在經營中比較重視開發規模的大小，以規模作為衡量一個開發企業實力和企業領導者政績的主要指標，卻忽視其中能產生效益的規模；一些企業的土地是通過劃撥或各種模式以其他非市場途徑取得的，對他們來說，成本僅僅是滿足會計報表需要的數字游戲。這就造成了開發成本管理的思維滯后性。

2、管理過程缺乏科學性。一些房地產開發企業的成本往往缺乏經營管理的內涵，忽視了為管理決策服務的目的。一般開發項目的成本核算只有在項目結算時才進行，這樣做在財務上具有一定的合理性，但對于動態的開發過程而言，則掩蓋了企業經營管理中的問題。特別是對于長期大規模滾動開發的企業，難以反映出開發項目的真實成本。

3、管理體系缺乏全面性。一些開發企業僅僅把開發項目的成本管理當成是單項成本的控制工作，如土地成本、規劃設計費、配套設施費等的控制，在管理上通常的作法是每審核撥付一筆款項時簡單地砍上一刀。這樣做的結果是，在某一方面，成本看似控制住了，但是，項目在選址、規劃、設計、定位包裝過程當中已經存在的問題，卻在施工和銷售過程中不斷地暴露出來。開發成本變成了開口成本，成本管理變成了單純的成本控制，企業被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒有設法去防止漏洞的產生。

4、管理制度缺乏監督性。房地產開發由于周期較長、涉及成本范圍較廣，在成本管理制度執行過程中，各方討價還價、黑箱操縱的余地較大，使成本管理制度變成了一紙空文。

二、解決房地產開發項目成本管理中存在問題的路徑選擇

房地產開發項目成本管理中存在問題的原因是多方面的，因此其解決方式也是多方面的，本文在此僅就其幾個方面提出對策：

1、確定面向市場的成本管理戰略

成本管理戰略是企業經營戰略的核心支柱，它貫穿于經營戰略的全過程，凡經營戰略中應當考慮的問題在成本管理戰略中都應當加以考慮。

(1)企業成功管理戰略的目標：立足于用戶滿意。成本管理的結果最終要由用戶是否認知企業的產品、是否滿意企業的產品來決定。忽視了用戶滿意，成本再低也無法使利潤得以實現。

(2)企業成本管理戰略的實施對象：在時間上，它貫穿于項目開發的全過程，從開發項目尚未正式確定起，就要從成本上研究項目是否可行，然后在實施中加以監控，直至項目全部完成后再總結分析。在空間上，它突破了單純的財務核算成本或是預算部門招投標控制成本的界限，貫穿于房地產開發的每一個環節，從產品定位到規劃設計、工程招標各階段，從建筑主體到市政配套各產品，從生產部門到市場部門、銷售部門、前期手續辦理部門等等，每個環節、每個部門都是成本管理的參與單位。

(3)構筑企業成本管理戰略的手段。約束性手段和非約束性手段相結合開發企業在傳統的成本管理活動中，多采用約束性手段。例如，對工程管理部門下達成本承包協議，對預算管理部門下達指令性的標底等。這些手段，主要是針對生產過程中某一單項活動進行約束。由于房地產開發周期長，參與生產的主體多，產品不具有均質性，僅憑這種約束性手段很難在開發全過程中實施成本控制，企業也難以建立一套完備的針對所有部門和每個環節的可量化的約束性制度。構筑成本管理戰略，還需要在此基礎上采取一些非約束性手段，來對那些難以用數字衡量的活動所產生的成本加以管理。

2、建立面向市場的成本策劃體系

成本策劃的中心思想是：針對開發產品的特征，具體實施之前在圖紙和規劃階段對產品目標成本實施管理，從而對開發設計階段、產品建設階段發生的成本進行預先規劃。其目標成本是管理人員、設計人員、技術人員共同認可并需竭盡全力才能夠達到的，是必達目標。具體來說，就是要從開發產品定位階段起，在研究目標客戶及其需求特征的同時，就要研究它們所需要產品的最高成本，或者是在特定的目標銷售價格下可以實現的最佳產品。這一過程不僅要確定產品的總體規劃、戶型特征、質量性能、配套功能等物理特性，而且還要將成

本這一價值特性也融入到產品定位當中，從而使開發商在使用戶滿意的基礎上也實現自己的利潤目標。通過設計生產成本策劃和采購成本策劃等手段，融合了來自各部門、各崗位的企業內部人員的責任，并使企業外部人員如設計人員、供應商、承建商等一同加入到成本管理活動中。在開發的“預演”階段就最大限度地排除了各種無效或低效因素，圖紙上的成本更加接近于現場的實際成本，成本管理從以“堵”為主的過程管理轉變為以“疏”為主的源流管理。

3、建立面向市場的各階段成本管理系統

(1)對土地取得相對成本進行管理。主要是對未來市場的預測和對政策的把握，包括土地區位的選擇、土地購買成本、需交納的有關費用、將來開發時可能選擇的目標客戶、目標價格、目標利潤等。

(2)從規劃設計上對成本進行管理。容積率的確定、規劃風格的選擇、建筑結構形式和技術的選擇、建筑材料的選擇、設備的選擇等。這一階段控制的核心應強調規劃設計人員的工作既要考慮產品的均好性，還要把成本納入整個規劃設計過程當中。同時，還需建立成本聽證制度，聽取其他部門的意見，保證成本的公開透明性。

(3)項目實施前成本管理。向承建商的招標范圍、內容、形式、標底的確定、以及采購形式和內容的構劃等。成本控制制度在這方面應明確的是，企業采購范圍是由成本策劃和規劃設計階段的成果決定的，這一成果對企業采購具有約束性。企業不僅應在產品構想階段盡

可能明確所需特殊材料、設備的選型，同時還應對常用材料建立實時動態數據資料庫，利用ERP等現代信息管理手段，完善材料供應管理系統，最大限度地消除采購過程中的黑箱操作。

(4)項目實施過程中的成本管理。合同（工程承發包、材料、設備購買等）要實行會簽與分類管理。設計變更、施工簽證，要實行嚴格的申請審核制度，負責施工管理的工程部門對實施中發現的問題，應及時與上游環節進行溝通，而不是僅限于“照圖施工”。同時必須建立工程優化獎勵制度，對節約成本、提高效益的給予一定比例的提成獎勵。資金使用要符合預算部門、財務部門的相關信息，提前編制用款計劃，以降低隨意的工程變動費用和財務費用。

4、完善面向市場的成本監督制度

成本管理戰略的實施、成本策劃體系的建立都有賴于完善的成本控制制度的保障。將企業內部的成本控制制度按照市場化要求逐步善，就能最大程度地避免人為因素的不利影響，提高成本管理績效。

結束語；

房地產項目的開發是一個復雜的系統工程，單靠自覺是不夠的。必須建立一個強有力的、實時參與的監督機構在重大決策、人事任免、合同簽訂、資金使用等環節，按既定的制度和目標實行監督管理，以確保各項制度和目標的嚴肅性。

參考文獻：

[1]李來紅．關于房地產開發項目成本管理的幾點思考[J]．山西財經大學學報，2007.07