房地產企業稅收管理辦法
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房地產企業稅收管理辦法范文第1篇
根據《南寧市人民政府關于印發南寧市稅收屬地管理若干規定（試行）的通知》（南政發〔20**〕137號）精神，南寧市地稅局于20**年7月下發了《南寧市地方稅務局南寧市財政局關于貫徹落實南寧市稅收屬地管理若干規定（試行）的通知》（南地稅發[20**]174號）。目前南寧市對建筑安裝和房地產企業的這種管理方式，符合了南寧市政府關于稅收屬地管理的規定，利于協調與政府和財政的關系；方便了納稅人實行集中申報，不需在不同的城區多頭申報，也優化了納稅服務；基本避免企業到不同城區進行重復注冊，虛增戶數現象；同時在注冊地集中申報有利于對房地產、建筑安裝企業實行征管檔案一戶式管理。
據不完全統計，至2008年3月止，南寧市（含市轄縣）登記在冊的建筑安裝企業2，339戶，房地產企業1，269戶。2007年建筑安裝行業征收入庫營業稅59，782萬元，占全局營業稅收入的23.96%；房地產行業征收入庫營業稅94，339萬元，占全局營業稅收入的37.81%。
（一）征管模式
從20**年1月1日起，我市市區范圍內房地產項目和建筑安裝工程項目的地方稅收，實行按項目進行征收管理。具體規定為:
1.20**年1月1日以前取得《建筑工程施工許可證》、未完工（完稅）的房地產開發項目和建筑安裝工程項目（不含外來施工企業項目），各地方稅收仍由企業注冊地主管稅務機關負責征收管理，稅款繳入注冊地城區（開發區），并執行相應的財政體制。
2．20**年1月1日以后新批準及新開工的房地產開發項目和建筑安裝工程項目，一律由戶籍主管稅務機關負責（以下簡稱征收稅務機關）征收管理，其營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、防洪保安費、土地增值稅，稅款分稅種和分預算級次分別繳入項目所在地城區（開發區），其他地方稅收統一申報繳入戶籍地城區（開發區），并執行相應的財政體制。
對市區范圍內20**年1月1日起新批準及新開工的房地產開發項目和建筑安裝工程項目，申報時必須按項目填寫報送《營業稅納稅申報表》（適用于房地產業、建筑業營業稅納稅人），申報多個項目的，應按不同城區（開發區）分別填列申報。
3．外來施工企業：外來施工項目的稅收，除所得稅按照自治區地方稅務局《建筑安裝企業外出經營活動稅收管理證明管理辦法》（桂地稅發〔20**〕209號）進行征收管理外，其他地方稅收由項目所在地主管稅務機關負責征收管理，稅款繳入項目所在地城區（開發區），并執行相應的財政體制，向項目所在地主管稅務機關申請代開發票。
（二）管理辦法
目前我市對房地產、建筑安裝工程項目的稅收實行“三級”監控管理辦法。具體為：
1.市地稅局房地產、建筑安裝工程項目管理辦公室。主要負責對各征收管理單位的稅源監控的業務輔導、檢查監督和工作協調及軟件開發和推廣應用、優化系統管理等工作，定期統計、分析和通報有關房地產企業稅源監控管理的有關情況，根據工作的實際情況建立健全各項管理制度；定期從政府有關部門取得屬自治區級、南寧市級核發《建設工程施工許可證》的準建項目信息，在5個工作日內傳遞到各城區（開發）局，同時，加強與各城區（開發）的聯系，配合協助開展有關稅源監控的管理工作。
2.各城區（開發區）主管地稅局。主要負責對房地產、建筑安裝企業稅源管理的具體工作。組織、指導稅收管理員對房地產、建筑安裝項目的信息采集、審核、錄入的管理和對稅源監督、檢查等管理工作的監控和考核，利用計算機管理系統軟件，定期查詢、統計和分析房地產、建筑安裝企業的項目開況、樓盤銷售情況和繳納稅款情況，定期組織人員到實地進行抽查審核，確保對房地產、建筑安裝項目稅源管理工作落到實處。
3.稅收管理員。主要負責對房地產、建筑安裝企業項目稅源的日常管理工作，了解掌握企業的“項目開發”情況，對房地產項目的樓盤建設、銷售、建筑安裝項目工程進展及應繳、已繳稅款等情況進行動態跟蹤管理和監控，及時將項目信息采集、審核、錄入計算機管理系統，實現資源共享和動態監控管理；對列入稅源監控管理的欠稅，要采取措施清繳入庫；對房地產、建筑安裝企業稅源監控的有關信息資料，要做好存檔工作。
(三)房地產、建筑安裝項目管理信息化建設現狀
目前，南寧市地稅局房地產、建筑安裝工程項目也初步納入了稅務信息系統信息化管理，雖然《**信息系統》的“房地產建筑安裝明細管理項目”功能還比較簡單，但南寧市地稅局在房地產、建筑安裝項目的信息化建設方面也具備了一定的條件，那就是：在硬件設備方面，目前南寧市地稅局已經擁有3臺小型主機，市局與各城區局、縣局已經實現2兆光纖網絡的數據集中，并且南寧市的所有城區局已經實現了人手一臺計算機，縣局的主要分局也基本實現了人手一臺計算機，這就為南寧局升級、改造現有房地產建筑項目信息管理系統或引進、移植外省地稅局先進的信息管理系統奠定了物質基礎。
二、南寧市建筑安裝企業和房地產開發企業工程項目管理存在的主要問題：
(一)注冊地主管稅務機關征管模式執行一年多來，解決了納稅評估、納稅申報、發票領購多頭管理的問題，但在注冊地稅務機關集中申報方式，對企業注冊地主管稅務機關來說，對項目地不歸其管轄的稅收只負責開票但不入其城區金庫，且對項目不進行管理，不利于注冊地主管稅務機監控和掌握工程的進度，管理的主動性和積極性不高。
(二)建筑安裝工程企業稅收征管秩序不完善。建筑安裝工程企業的稅收在地方稅收中尤其是的第二產業占有舉足輕重的地位，以南寧市為例（包括六縣），近幾年來，建筑安裝業稅收在整個稅收收入中比例在20%以上，在第二產業地方稅收收入比重中所占的比重更是高達50%以上。在現行的財稅管理體制下，出現部分地區為確保自已全年財政收入、投資計劃任務的順利完成，給各部門各單位下達了協稅計劃任務，造成各地區、各部門為了各自的利益相互爭稅、搶稅，甚至擅自減免稅的不良現象。建筑安裝企業乘稅收征管秩序混亂之機，一方面利用各地的稅收優惠政策鉆空子，為得到更多的稅收優惠,跨地區掛靠進行稅務注冊登記。另一方面利用建筑安裝工程所跨的時間較長，稅款征收的額度較大，一些單位和個人為了局部利益到異地拉引稅款,給納稅人以回扣或其他好處，造成稅負不公平和稅款的流失。
(三)房地產、建筑安裝項目管理信息化建設存在的問題
隨著《**信息系統》的推廣應用，南寧市地稅局房地產、建筑安裝工程項目也初步納入了信息化管理，但《**信息系統》的“房地產建筑安裝明細管理項目”功能還比較簡單，僅能滿足項目開工、竣工、納稅申報情況的基礎管理，還不能通過網絡監控功能，實現機構所在地與勞務發生地主管稅務機關之間信息管理一體化；不能解決發票信息與納稅申報中稅票信息、發票信息與納稅申報表的納稅信息、納稅申報表和財務報表、建筑企業發票信息與建設單位發票信息，以及總局擬實行的“雙向申報”方式中，勞務地與機構地稅務機關申報表的審核比對功能；不能及時有效地掌握工程項目的開工、竣工、改建、停緩建、工程進度、付款進度，以及轉分包情況，實現對工程項目的全過程、全方位的監控。
（四）外出經營管理不規范，異地施工稅收管理缺位。建筑安裝企業大都異地承包施工，新征管法雖規定了外出施工業戶的報驗、登記和按期申報制度，但建安企業施工時真正能辦理的卻寥寥無幾，等工程決算后再開票繳稅的情況似乎約定俗成，異地經營戶的登記、報驗、申報制度缺乏體制保證。稅務機關可以通過工商信息交換得到本地固定經營業戶的有關登記信息，但對異地經營情況只能靠納稅人自覺辦理報驗登記、申報，稅務部門異地的實地核查又難以操作，外地工程項目漏征漏管情形時有發生。
（五）由于適用房地產業、建筑業的《營業稅納稅申報表》內容多，填寫復雜，有部分納稅人認為填寫和理解較困難，因此目前建筑安裝房地產業納稅人填寫、報送的《營業稅納稅申報表》（適用于房地產業、建筑業營業稅納稅人），填寫效果不理想。
（六）目前南寧市地稅局尚不能和房產、土地、建設規劃等部門實施聯網，建立信息共享平臺。
三、加強建筑安裝工程企業稅收管理的建議
針對當前建筑安裝工程企業稅收征管中存在的主要問題以及結合南寧市地稅局2007年7月對福建省、廈門市、湖南省、湘潭市地方稅務局房地產、建筑安裝項目稅政管理及征管信息化建設考察學習情況，現就如何提高征管水平，加強征管力度，促進稅收收入提高，提出幾點建議。
（一）施行真正意義上的完全屬地化管理。要實現對房地產、建筑安裝項目管理的有效突破，是施行真正意義上的完全屬地化管理，即按照不動產所在地和勞務發生地原則，由各個城區（開發區）局對其行政（經濟）區域內的房地產、建筑安裝項目實施稅收征管。在當前房地產建筑安裝項目稅收管理日趨紛繁復雜的形勢下，信息技術對稅務管理的核心支持地位日益突出。要趕超先進就必需全面實施科技興稅，加快推進項目信息化建設步伐，加速南寧地稅房地產建筑安裝項目信息化的發展，縮小與國內先進省份在房地產建筑安裝項目信息化建設方面的差距，增強稅務管理的科技手段。改變過去建筑業各稅種分割管理的弊端，提高管理效率。同時，提高管理透明度高，防止了暗箱操作，達到了陽光作業的目的。
（二）依托信息化手段，研發建筑安裝業相關管理軟件。利用信息化手段加強建筑安裝業管理勢在必行。目前對建安行業的屬地工程項目管理臺賬，從嚴格意義上講仍只停留在手工管理上，稅務部門對工程項目信息掌握非常有限，不同地區的稅務部門之間，以及稅務部門與規劃、建設等相關部門之間缺乏必須的信息溝通，稅收管理基礎比較薄弱。開發建筑安裝業管理軟件，通過采集納稅申報信息、工程項目信息及規劃、建設等相關部門提供的工程項目信息，對建筑安裝施工企業的涉稅事項進行信息共享，實現數據大集中，達到有效監控。特別是有利于施工企業機構所在地稅務部門與勞務發生地稅務部門建立信息交流，對跨地區經營的納稅人實行有效監控。同時通過電腦實行數據稽核比對制度，即按季將建設單位的工程款支付、發票收取等情況與施工建安企業的發票開具、申報納稅情況（通過信息系統查詢）進行稽核比對，判斷施工建安企業應繳稅費申報是否準確、及時、足額，以加強建設工程項目稅源控管。通過人機結合的綜合管理模式，全面加強和規范建筑安裝業稅收征管，很大程度上防止外來施工企業的偷逃稅現象。
在考察學習中我們發現，福建省地稅局建筑業的稅收信息系統，非常直觀且貼近南寧市地稅局征管實際，其先進性和實用性及其強大的功能和涵蓋力是無可比擬的，因此從現實的可能性和有效性看，最快速有效的辦法就是移植改進福建省成熟成功的軟件系統，這樣可以事半功倍。如果引進和改良福建省地稅局的《建筑業稅收信息管理系統》，建議在整個系統的引進、移植過程中，盡可能的考慮其整體性，除依照**地稅管理信息要求必須作適應性調整的功能模塊外，盡量避免做更多的改動。同時考慮在整個項目實施過程中引入監理機制，以確保項目實施的質量和效率。
房地產企業稅收管理辦法范文第2篇
[關鍵詞]營改增；納稅；房地產企業；建筑業
[DOI]1013939/jcnkizgsc201552172
由于房地產業及建筑業這兩類行業業務復雜，牽扯的主體多，金額高，實施改革則對社會、經濟影響較大。除此之外，房地產業及建筑業“營改增”可能會出現一些管理風險及困難，主要包括以下幾個方面。
1納稅人方面
11抵扣較少導致稅負增加
（1）房地產企業“甲供材料”現象增多導致建筑企業抵扣較少稅負增加。“營改增”以后，建筑業和房地產業適用的增值稅率為11%，鋼材適用的增值稅率為17%。受利益驅使，房地產企業“甲供材料”（即甲方提供建設工程所需的材料與設備）的現象將會增加，建筑企業將因為無法獲取“甲供材料”發票而造成抵扣不足。
（2）對商品混凝土增值稅簡易征收將增加建筑企業稅負。混凝土行業減少的稅收負擔實際上轉嫁給了建筑企業。因此，建筑企業可抵扣的進項稅額較少。
（3）動產租賃企業傾向選擇小規模導致建筑企業稅負增加。建筑業機械設備租賃現象普遍。而動產租賃業由于沒有多少可抵扣的增值稅進項稅額往往放棄一般納稅人而轉為小規模納稅人，只繳納3%的增值稅，導致建筑業可抵扣進項稅額隨之減少，稅負增加。
（4）勞務分包支出抵扣問題需要政策明確。“營改增”改革實施后，如果勞務分包支出不能抵扣，則會增加納稅人增值稅稅負，挫傷施工單位分包積極性，不利于建筑安裝產業進一步分工細化。
12納稅地點轉移增加企業負擔
營業稅與增值稅之間的稅制差異，將使企業面臨納稅方式和核算方式的重大調整，也會增加企業負擔。
（1）納稅地點變化將增加異地承接工程難度。不動產經營者從事異地開發經營的情況較多。現行稅法及政策規定對異地生產經營都有較明確的規定。外出經營在同一地點累計超過180天的，應當在營業地辦理稅務登記（或臨時稅務登記），并在營業地領用發票、申報納稅。按照現行營業稅管理，納稅人憑《外出經營活動稅收管理證明》向營業地稅務機關報驗登記后，在項目經營所在地繳納營業稅，所繳納的營業稅可以從注冊地（核算地）核算的營業總額應納營業稅額中扣減。
（2）財務核算方式變化將增加企業管理成本。建筑企業一般都是異地施工。改征增值稅后，財務人員收集、審核、傳輸抵扣票據的業務量將激增，增加了企業的管理成本。
2稅收管理方面
21納稅人確定困難
建筑安裝業務受地域性保護的情況較為嚴重。政府對施工單位的資質實行地域化管理。沒有施工資質的試點納稅人以繳納管理費等方式掛靠或借用其他試點納稅人資質承攬工程項目。如何明確納稅人，需要相關政策進一步明晰，從而降低稅收管理風險。
22納稅義務發生時間確認困難
從會計核算的角度來看，不動產項目需要進行工程結算和財務決算后方能確認。成本類項目進項稅額可以根據增值稅扣稅憑證取得及認證的時間確認抵扣，不必等到工程結算結束。而不動產銷售經營者取得預售證明后即可向購買方收取預售款，在財務決算該項目之前，不確認會計收入。現有政策對應稅服務預售款確認納稅義務發生時間沒有詳細的規定。從不動產銷售屬于第二產業性質來看，若適用增值稅條例及其實施細則關于預收款方式確認銷售收入的政策規定，則長期不決算的不動產銷售項目無法確定其銷售收入及銷項稅額，為改征增值稅的征收管理帶來較大的風險。
23土地成本抵扣管理困難
不動產經營者發生的購入土地、拆遷安置的成本，以及向政府繳納的配套設施費用等，在支付時取得的是政府收費或銀行轉賬憑據，不符合當前增值稅扣稅憑證的管理規定。“營改增”實施后，上述項目能否抵扣，如何抵扣具有較大的管理難度。
24納稅地點轉移增加管理難度
（1）政策制定需要多方面考慮。營業稅是由納稅人在工程所在地繳納，增值稅則是由納稅人回機構所在地繳納。“營改增”后若考慮按照原營業稅納稅地點進行管理，一般計稅方法的計稅原理、匯總納稅審批管理以及納稅人財務核算集中程度對如何在項目經營地納稅存在一定的限制。不解決征管方案中的細節問題，注冊地和營業地稅務機關都將失去對納稅人管控能力，出現改征增值稅納稅人在注冊地與營業地之間相互轉移的情況，增加稅收管理成本，增大稅收管理風險。
（2）外向型施工業務監管困難。建筑和安裝業務中，外向型的施工納稅人數量較多，跨區域施工行為頻繁發生，且施工周期長短不一，為改征增值稅稅收監管帶來較大困難。在原營業稅征收管理模式下，納稅人憑《外出經營活動稅收管理證明》向營業地地稅部門繳納當地施工項目營業稅后，回核算地扣減應納營業稅額。營改增試點后，與不動產經營行為相似，建筑、安裝、裝飾業務發生納稅地點轉移的可能性更高。在缺少具體的征管方案情況下，注冊地和營業地稅務機關都可能增加稅收管理成本，加大稅收管理風險。
3其他方面
31財政收入任務劃接困難
“營改增”試點后，在國地稅部門試點納稅人移交的同時，財政收入隨之轉入國稅部門核算。無論是不動產銷售還是不動產租賃經營行為，政策究竟能夠帶來增收還是減收效應具有一定的不確定性。到目前為止，該部分稅收收入究竟能夠完成到什么程度存在較大的未知困難，極可能出現不可預測的情況。因此，財政收入任務劃接比較困難。
32土地增值稅重復征稅問題
目前，國家政策對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的行為征收土地增值稅。土地增值稅實施不動產項目財務決算前預征，財務決算后按照扣減土地成本、建筑成本以及相關費用及稅金后的差額累進征收的管理辦法。土地增值稅具有增值稅的特性，針對不動產的增值額征稅。因此，“營改增”實施后，土地增值稅若不取消，則可能存在重復征稅的問題，加重納稅人負擔。
33存量不動產經營項目過渡問題
無論在哪個時點上實施“營改增”，建筑企業都會存在一批老項目，這些老項目可分為已竣工已結算、已竣工未結算、未竣工未結算三種情形。“營改增”后，新項目可通過增加工程預算的方式化解矛盾，但老項目會存在抵扣問題。
（1）“營改增”實施前已發生的進項稅額無法抵扣。建筑企業收取工程款時需向甲方開具發票，按11%的稅率承擔稅款，但“營改增”前已完工的部分沒有進項稅可抵扣。不動產項目經營周期過長，“營改增”實施時間節點前，未銷售或未銷售完畢的存量不動產項目、已完工正在租賃或未租賃的存量不動產項目等其前期發生的成本、費用及相關資產可能發生無法抵扣的問題。若“營改增”實施后，從事上述不動產項目的試點納稅人可能會稅負大幅上升。
（2）存量資產所對應的進項稅額無法抵扣。建筑企業生產用存量資產，如固定資產、周轉材料和臨時設施等，其凈值或攤余價值在“營改增”后轉化為施工產值，產生了銷項稅，但此時對應的進項稅卻無法抵扣，造成銷項稅和進項稅不匹配。
（3）未完工結算項目過渡問題。“營改增”試點實施后，直接按照一般計稅方法計算繳納改征增值稅，則未完工結算項目在試點實施前發生的成本、費用或資產性支出無法抵扣，導致稅負大幅上升。對于此部分建筑安裝項目，其涉及的進項稅額需要相關的過渡政策支持，確保稅收政策公平。
（4）BT（建設―轉讓）工程利息收入的計征問題。原來BT工程項目業務中的利息收入是并入工程結算款按3%的稅率計征營業稅的，改征增值稅以后將按11%的稅率計征，增加了企業的稅收負擔。
參考文獻：
房地產企業稅收管理辦法范文第3篇
一、實施納稅評估的動因
納稅評估是稅務機關依據國家的稅收法律法規，對納稅評估對象依法履行納稅義務情況進行審核、分析、評價和處理的管理活動。納稅評估作為重大建設項目過程管理中的關鍵環節，對于提高稅源監控能力、降低異常申報率、堵塞管理漏洞、提升控管質效起著積極的作用。加強重大建設項目納稅評估，有著十分重要的現實意義。一是強化稅基管理的需要。重大建設項目既是經濟發展的重要推動力，也是稅收收入的重要來源。從去年底開始，各級黨委、政府先后采取了一系列加大投資、拉動內需的政策，一大批重點建設項目相繼開工。借助管理軟件支撐，采取人機結合方式進行專業化評估，可進一步改進管理手段、拓展控管范圍、提高監控效果，切實把經濟增長點轉化為稅收增長點。二是盤活數據資源的需要。日常控管中，稅收管理員重征收管理、輕評估分析，對大集中系統、重大建設項目稅收管理軟件中現有的數據信息以及相關合同資料，未能有效整合運用，建立經常性評估分析制度，造成數據資源利用率不高，直接影響到數據變稅源、稅源變稅收。三是凝聚控管合力的需要。經過調查發現，由于征管基礎和人員素質的差異，不同重大建設項目管理力度和控管質效不均衡。在“大集中”系統管理框架下，只有按照新的稅源控管模式的要求有效整合數據資源，深入開展案頭分析評估，分析查找征管中的薄弱環節，加強部門崗位間的配合聯動，才能形成評估、征管、稽查等環節的良性互動，構筑起重大建設項目科學化、精細化管理的高效運轉機制，提高稅收征管質效。
二、主要作法
（一）項目周期評控法。以工業建設類、商業建設類、企業辦公用房建設類、技術改造類以及其他建設類重大項目為評估重點，根據企業生產實際和財務管理特點，將重大建設項目劃分為投產期、試產期和達產期三個周期，不同生產周期確定不同評估重點。重大項目從立項開始到投產期，重點對取得土地方式與土地交易稅收清算以及取得發票的真實性、代扣代繳建筑業營業稅等稅款進度與投資方撥款進度以及工程形象進度的同步性、“甲方供料”申報繳納稅款的完整性、境外提供境內設備安裝、技術改造、轉讓無形資產等營業稅與預提所得稅扣繳的及時性、各類應稅合同印花稅申報的準確性等情況評估監控；從投產期到試產期，重點對建設項目竣工驗收與實際使用時間是否一致、在建工程是否延期結轉固定資產和人為拖延房產稅應稅時間以及城鎮土地使用稅申報的準確性評估監控；從試產期到達產期，重點對應稅房產、土地以及擴大生產規模、增加銷售收入等實現的房產稅、土地使用稅、印花稅、城建稅等稅源轉化情況與項目規劃立項文書的差異性評估監控。比如，在對一熱電公司評估過程中，發現該單位私自征用建設項目所在地村委集體土地一宗，經過評估核實，補征入庫稅款28萬元。在對一風電項目評估過程中，發現該單位支付工程款項環節未按照規定扣繳稅款，經過評估核實，補征入庫稅款146萬元。在對一金業化工項目評估過程中，發現該單位在建工程延期結轉固定資產、未按照規定及時申報城鎮土地使用稅，經過評估核實，補征入庫稅款44萬元。
（二）關聯鉤稽評控法。以居住建筑建設類重大項目為評估切入點，根據已有的房地產行業數學模型和評估指標體系，以行業總體稅負率為評估標準，以此來衡量和判斷企業稅負是否合理、納稅是否正常，對納稅異常企業，依據營業稅征收率與所得稅核定征收率以及土地增值稅預征率三者計稅依據的內在關系，對稅負偏低、指標異常、申報異常、營業稅、所得稅和土地增值稅不匹配、代征稅款與建筑規模不符等情況重點評估、篩選疑點。比如，在對一房地產開發項目評估過程中，通過對房地產開發企業實際申報入庫的營業稅、企業所得稅和土地增值稅倒算，發現該單位申報三稅的計稅依據不一致，差異很大，經過評估核實，應補征入庫營業稅309萬元、企業所得稅158萬元以及其他各項稅費40萬元。在對一商住綜合開發項目評估過程中，發現項目建設單位撥付工程款項進度與代扣代繳建筑業營業稅等稅款進度以及工程形象進度不同步，自取得預售許可證以來，商住房銷售收入長期掛“預收賬款”未結轉收入，經過評估核實，分別補征入庫扣繳營業稅和銷售不動產營業稅等各項地方稅收22萬元。
（三）輻射延伸評控法。以工業建設類、
農業建設類、基礎設施類、公共建筑建設類等九類不同類型的重大建設項目為圓心向外輻射、延伸評估，做到“四個延伸”，即：一是由單純項目評估延伸到建設單位、承建單位的雙向評估；二是對跨年度的重大項目評估當年的同時對其以往關聯年度追溯評估；三是由對重大項目營業稅、所得稅、土地增值稅的重點評估向房產稅、土地使用稅、印花稅以及其他地方稅費的同步評估；四是由發票、稅款的比對分析向“甲方供料”、工程轉分包等征管難點的延伸評估。比如，在對一中學辦公樓建設項目評估過程中，經過比對建筑安裝合同、開具發票以及扣繳稅款等資料，發現辦公樓外墻裝飾用大理石為“甲方供料”，經過評估核實，補征入庫稅款26萬元。在對藝苑小區、教育路小區十區等重大項目評估過程中，發現相關項目均由一個房地產企業開發，且多個項目均屬跨年度開發，為此，采取對所有項目“一攬子”評估思路，并將評估時限追溯到項目開工年度，對所有項目涉及到的建設單位代扣代繳、承建單位自行申報情況逐年、逐項評估核實，并對房產稅、土地使用稅、印花稅以及其他地方稅費的申報繳納情況同步評估，經過評估核實，補征入庫各項地方稅款320萬元。三、取得的成效
（一）增加了稅收收入。本次評估共選取重大建設項目 25個，其中房地產開發項目 13個。通過比對分析，發現有納稅疑點的項目19 個，其中房地產開發類11 個，經過案頭分析評估和實地交叉派工核實，目前共補征入庫營業稅、企業所得稅、土地增值稅等各項地方稅收916萬元，有效鞏固擴大了稅基管理，緩解了當前組織收入工作的壓力，為局黨組掌控情況、科學決策、部署落實、全面完成一季度收入計劃打下了堅實基礎。
（二）規范了項目管理。通過進一步派工核實，用數據反映工作，用數據發現問題，用數據分析原因，用數據考核工作，找出內在的規律和特點，對管理過程中出現的普遍性、苗頭性問題，責令征收管理單位限期整改，并對相關重大項目補充完善檔案資料，修訂完善重大建設項目管理考核辦法，按月落實重大建設項目管理運行情況通報制度，從而進一步加強了稅源控管的目的性、針對性，有效減少了稅收管理的人為因素和隨意性，加大了稅源監控力度，提升了項目控管質效，使重大項目管理納入了程序化、規范化的軌道。
房地產企業稅收管理辦法范文第4篇
關鍵詞：房地產業 REITs 金融創新 發展模式
房地產業具有資金密集度高、風險高、投入高、產出高的特性，保證充足的資金是房地產業持續發展的基礎（萬容，2010）。在2008年中央出臺的“金融國九條”房地產政策措施中，首次將房地產投資信托基金（REITs）作為一種國家層面上企業融資渠道方式提出來，被認為是一種創新的融資形式。由于我國房地產基金制度環境較國外有許多不同，而且REITs在我國也只是處于初步發展的階段，因此，亟需加強對REITs的理論和實踐研究。從而更好地完善我國的房地產投融資體系（徐云松，2010）。
實施REITs的重要意義
首先房地產行業是一個資金投入高的行業，一般需要大量資金注入，REITs的出現，可以使民間眾多小額資金有效集聚并投資房地產領域，通過較少的資金獲得較高的收益，從而激發投資者的投資熱情。其次從國外的發展經驗上來看，引入REITs還可以有效保護中小投資者的權益，并能夠有效分散和降低房地產企業的投融資風險，從而提高金融系統的安全性。同時REITs可以像股票一樣在交易市場上上市，可以以證券化方式體現不動產的價值，并且發行后能夠在一些次級市場上進行買賣，而且買賣地點也不受限制。從而，消除地產不動產的顧慮，改變以地產所有權為目的的投資方式，獲得較高的流動性。
國外房地產投資信托基金的發展經驗
（一）發展歷程解析
房地產投資信托是美國國會1960年參照共同投資基金的形式立法創立的。截止目前，美國已經有300多個REITs正在運作中，其中有60%以上的基金是通過國家證券交易所進行交易的，招募資金已經達到了3000億美元。據相關數據顯示，截至2006年底美國共有183只REITs在證券交易市場上市，總市值達到4000多億美元（李駿，2010）。
在亞洲國家，REITs發展速度也是驚人的。在2000年左右，REITs在亞洲就已經有了突破性的發展：自2000-2007年之間，在新加坡就已經出現了騰飛基金、新達城、嘉茂信托、致富產業信托和佳康五個優秀的REITs。到目前，這五個REITs的市場價值已達到了100億新幣，折合人民幣近800億元。同時在日本，REITs也得到了迅速的發展。到目前為止，已經有30多家REITs在東京證券交易所上市運行中（賴雄傳，2008）。
（二）比較經驗借鑒
1.以權益型為主導：在歐美發達國家中，權益型REITs的發行量是最大的，市值和數量都分別占到了80%以上。圍繞REITs所開展的業務包含“收購、租賃、整修、維護和管理”等，而且偶爾也會銷售房地產，直接投資不動產；根據美國的《基金管理辦法》的規定，發展權益型的REITs可以不受法人級別的制約，而且在法人級別上還具有不納稅的優惠。同時，還規定了該種基金對投資者的收益回報要求，認為應將至少90%的凈收益作為給投資者的收益回報。從而大大提高了投資者的投資熱情。
2.適度規模經營：無論是在歐美發達國家還是在日、韓、新加坡等發達國家的經驗中都可以看出，REITs的規模效益是比較明顯的，發行越多的REITs就會降低銷售的平均固定成本，更容易吸引較多的投資者參與投資，從而獲得較多的資金支持。但是，當發展規模達到了REITs的最佳效益點以后，也可以產生規模不經濟，從而會誘發信息阻礙、募集資金線的波動、甚至停滯等，會由規模經濟轉向規模不經濟。因此，對于我們國家來說，也應做好REITs的發展計劃，不可以盲目市場擴大化，從而就會有可能誘發房地產金融風險的產生。
3.嚴格的設立條件：歐美和亞洲部分國家等針對REITs都設有專項立法體系（見表1），有專項法律支持，對REITs的運作設定了嚴格的條件，所有體系的運作都必須要滿足這些條件后才能成為法律意義上REITs，并受法律規定的約束和享受法律規定的稅收優惠政策。這些約束范圍包含收益分配、資金投向、持股限制、地區限制、存續期限、收入來源、上市要求、地區限制等（張紅等，2007）。
我國REITs的發展的現狀及問題
適宜我國國情的運作模式還有待于探索。由于中國REITs基金發展較晚，再加上中國房地產的特殊環境，中國REITs的融資模式表現出不同的發展特征。總結我國的REITs運作模式可以有三種類型，即信托計劃模式、產業基金模式、上市公司模式，這些模式的出現大都是根據房地產企業自身需求的情況而衍生出的，具有自身的環境特性。因此，我國的REITs在法律規程、發展規則和標準化程序還有待于進一步的完善，這些因素同時也會制約其發展壯大。
還未建立起長期盈利的商業模式。國外發達國家已經建立了比較完善的、標準化的REITs制度，具有較為成熟的商業化運作模式，一般都是通過投資于抵押貸款和租賃物業來直接進行參股和買斷。而我們國家還存在REITs投資管理上的混亂，部分企業片面追求利潤最大化，往往采用房地產項目開發的方式進行控股投資方式的合作，對于租賃物業和抵押貸款領域還較為少見。這樣雖然一定程度上可以規避風險，但是融資方式較為單一，再加上目前我國依然還存在基金法律和制度的不完善、市場秩序的不規范等制約因素，整體上不利于建立長期盈利的商業模式，從而阻礙了我國REITs的有效擴張。
缺乏相應的法律法規的支持。從目前現狀上來看，雖然我國已經出臺了《信托法》、《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》與《信托投資公司管理辦法》等基金管理法規，相關的基金管理運作也是按照這些規定來開展業務的，但是還缺乏關于針對REITs的各類專項法律規范，而且有些已經出臺的相關法規與規范中也缺乏對REITs業務的實施細則，如REITs如何具體運作、稅收管理制度如何制定、房屋信托辦法中的產權變換、變更細則等問題都急需進一步強化和完善。總體上，法律規范的滯后制約了我國REITs的發展。
案例實證分析—越秀REITs的發展之路
（一）越秀REITs的發展歷程
2003年底，“越秀投資”吸納了廣州城建集團的260多億元的優質資產后，成為了廣州城建集團下面的一個控股公司。為了擴大融資力度，“越秀投資”開始謀劃奔赴海外上市發行REITs。2005年底，在中國香港掛牌上市發行了“越秀REITs”（香港聯交所代碼0405），主要是將廣州的估值40億港元的4個優質商業房地產項目進行“打包”，實行聯合海外上市融資策略。這4個商場房地產項目都地處廣州市區的黃金地段，總建筑樓面面積為16萬平方米，為辦公樓、零售及其他商業用途的投資收益型物業地產項目。
在基金單位上市后，“越秀投資”收購了其旗下的若干位于廣州市區的多個商業樓宇與甲級辦公樓，并向“越秀REITs”授予優先購買權；在融資策略上，為吸引投資者，越秀開出的年息回報率高于領匯的收益率，高達7％；這樣在優質的物業條件和較高的預期投資回報率基礎上，越秀REIT吸引了眾多投資者的積極認購。據2006年越秀REIT基金公布的招股結果顯示：國際配售及香港公開發售額分別獲得74倍及496倍認購，募集資金高達17.92億港元，發行價格也達到了其招股書預測價格區間的最高價格3.075港元。
（二）越秀REITs的發展啟示
“越秀REITs”在中國香港的成功上市，開辟了內地房地產企業海外融資的全新之路，將國內房地產企業走向世界；“越秀REITs”不僅成功地實現了海外融資，而且通過海外融資平臺為未來的物業變現和再融資開拓了一條嶄新的通道；通過“越秀REITs”，“越秀投資”開始了其從純粹的房地產開發到房地產投資管理、從經營項目到經營企業、從物業驅動到資本驅動的戰略轉型之路；“越秀REITs”的成功發行是中國房地產企業戰略經營模式轉型的成功案例，它對中國REITs制度的完善建立具有重要的觸動作用、啟發和借鑒意義。
發展我國REITs的建議
完善房地產金融市場。第一，要盡量避免政府意志對房地產基金投資方面的市場過度干涉，保障決策的自主性和獨立型；第二，我國的REITs市場還不夠完善，達到發達國家水平還需要一段時間，因此，需要建立一套完整的退出機制，保障和提高房地產金融市場的流動性、便利性、安全性，從而保證投資者最終回收收益，并促進房地產金融市場的和諧發展。
創造必要的法律環境。第一，應完善與REITs相關的法律法規體系，不僅要制定專門的REITs法律規范，還應該用《基金法》、《合同法》、《證券法》、《公司法》、《信托法》等相關法律來共同規范、協調。尤其是和REITs發展最為相關的《信托法》、《基金法》更需要與REITs的專項法律進行同步統籌協調；第二，制定關于REITs的專項法規。應借鑒亞洲國家的REITs專項立法模式，結合對REITs的內涵、設立條件、體系結構、經營模式、運作程序、產權轉移、稅收制度以及變更登記等進行法律規章，從而創造一個有利于我國REITs健康發展的法律環境（郭建鴦等，2009）。
加強投資基金的監管。第一，應建立完善的REITs信息披露審查制度。規避我國證券投資基金信息披露流程中所存在的不夠詳細全面、信息只局限于募集基金時向投資人承諾的披露范圍的問題，從而保障投資者獲得可靠的信息價值；第二，應加強金融監管部門的職責和監管機構的優化建設。設立專門REITs監管部門，或與REITs相關的監管一起加強監管部門職責建設，與時俱進地改進監管技術和規章制度，從而完善REITs的金融監管體系，不斷強化REITs的風險管理意識，切實保障金融安全穩定。
加強人才環境建設。我國REITs基金的運作要想獲得較高收益和較低風險效益，就必須要強化專業管理人才的建設。我國REITs基金管理人才還比較匱乏，而REITs體系的運作從本質上來看，比較偏重市場融資活動與房地產資產運作的有機結合，只有擁有一批既具有戰略投資眼光、懂財務、通法律的專家，及對房地產業整個行業有比較全面的把握的專項REITs人才，才能更好地保障REITs體系的順利運作。REITs專項人才的培養是一個比較緩慢的過程，因此，在目前的發展初期階段，尤其需要強化國內房地產企業和國外企業的聯合合作培養人才模式，通過與國外REITs管理團隊的合作、交流，加快我國REITs管理團隊的建設。還可以加快國外REITs人才的引進，從而建立起一支精通REITs和房地產市場的專門管理人才隊伍；此外還應該加快培育與REITs相關的律師、會計師、審計師、資產評估師等服務型人才隊伍建設，從而形成REITs人才智慧團隊，為我國REITs的順利發展提供人才智力保障。
1.萬容.構建中國房地產業的新型融資方式—房地產投資信托基金探析[J].經濟問題，2010（3）
2.徐云松.房地產信托投資基金（REITs）在我國發展的若干思考[J].中國證券期貨，2010（8）
3.李駿.房地產信托投資基金運作功效及其啟示[J].國際經濟合作，2010（5）
4.賴雄傳.基于房地產企業角度的房地產投資信托（REITs）實踐操作研究[D].重慶大學碩士學位論文，2008
5.張紅，殷紅.房地產金融學[M].清華大學出版社，2007
房地產企業稅收管理辦法范文第5篇
筆者從土地增值稅的征收特點、計算方法出發，對企業計算土地增值稅扣除項目金額和稅收優惠政策等事項進行分析，提出以下幾項管理辦法和籌劃方案。
一、計稅扣除項目金額籌劃管理法
1. 根據稅務機關的要求，房地產開發企業取得土地使用權所支付的金額、支付工程施工方的成本、費用及轉讓房地產所發生的有關營業附加稅金等，都必須取得合法有效憑證；對開土地增值稅清算時不能提供合法有效憑證的，稅法規定是不給予扣除的，因此要求財務人員在日常工作中做好相關資料的收集和管理工作。
（1）土地征用及拆遷補償費的扣稅資料管理。企業征用土地應取得主管部門的土地規費專用收據，拆遷房產的，對于支付補償金給個人而無法取得票據的，對方應當提供稅務部門開取的非經營性收入專用發票等，只有做好成本資料管理工作才能順利的清算。
（2）前期工程費的扣稅資料管理。前期工程費指水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究等項目發生的費用。企業只有取得相應的服務業專票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等才可稅前扣除，因此應管理好相關的財務票據資料。
（3）建筑安裝工程費的扣稅資料管理。建安工程費主要包括建筑承包商或開發商在開發項目工程過程中所發生的建筑工程費和項目安裝費用等。只有取得建筑安裝發票、相關的服務業發票等財務資料才可列入成本。
（4）基礎設施建設費的扣稅資料管理。基礎設施費主要包括道路、供水、供電、供氣、排污、園林綠化等費用。企業應取得行政事業單位票據、建筑安裝發票等才可列支成本。
（5）公共配套設施費的扣稅資料管理。公共配套設施費主要指安裝電動門、智能化系統、信報箱等所支付的費用，企業應當要求施工方提供工商業發票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等。只有相關的工商業發票、建筑安裝發票、工資表等票據資料合法齊全才能列入成本。
2. 對于比較大的房產項目，如某地產商在某樓盤里有開發普通標準住宅、非普通標準住宅、豪華別墅和商鋪等不同類型產品，這些項目有些是分期開發的，有些是同時開發的。對于這項樓盤的清算，我國稅法規定應按照各受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。實務中成本分攤法有占地面積法、建筑面積法、層高系數法等，各種計算分攤方法對企業土地增值稅的稅額會產生很大的差異，管理人員應管理和籌劃好分攤方法，不同的計算方法對企業利潤的影響差異巨大。
3. 隨著房產市場的激烈競爭，各個開發商為提升樓盤品質會推出會所、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院等公共配套設施，如果這些項目完工后免費移送給政府等部門用于社會公共事業，那么發生的相關成本、費用可以在計算土地增值稅時做為成本扣除；此外對于樓盤里的停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、郵電通訊等項目，如果能提供資料證明產權屬于全體業主所有的，則相關的成本費用可以在計算土地增值稅時稅前扣除。
因此企業在日常工作中應管理好不可售面積的證明資料，如開發企業書面報告、無償移交相關部門的《移交文書》、配套設施的建筑面積歸全體業主所有的確認資料；如果無法提供這些資料，則相關費用不可扣除。
4. 人防車位面積銷售方式、可售面積等管理及籌劃。人防車位的不同銷售方式對土地增值稅的計算結果影響很大的。企業可轉變銷售方式，采取一次性車位轉讓使用權合同，或者是簽訂國稅租賃合同，租期為20年，20年使用權贈送等方式。這兩種銷售方式對土地增值稅的影響巨大，因此有必要對其銷售方式進行籌劃。此外人防車位是如果是不可售的，其成本可以做稅前扣除，這要求管理人員收集好人防車位是否屬于移交全體業主或者移交人防部門的資料，這影響到開發成本的扣除金額。
5. 代收費用的籌劃方法。房地產企業銷售開發產品時，經常會代其他相關部門收取費用，如維修基金等。對于代收費用有兩種處理辦法，第一種方法為代收費用不計入開發產品銷售價格中，此時代收費用不并入轉讓銷售收入中，在計算增值額時也不允許扣除代收費用；第二種方法為代收費用計入房價中，作為轉讓房地產所取得的收入，在計算扣除項目金額時可以扣除，但不允許作加計扣除基數。
例如，某房產公司銷售一棟商品房，銷售款為2000萬元，在銷售商品房時代收了300萬元的其他部門費用，假如各項允許扣除總金額為800萬元，則按第一種方法處理時增值額為1200萬元，增值率為150%，應繳納土地增值稅為：1200×50%-800×15%=480萬元；按第二種方法處理時增值額為：（2000+300）-（800+300）=1200萬元，允許扣除總金額為：800+300=1100萬元，則增值率為100.09%，應繳納土地增值稅為：1200×50%-1100×15%=435萬元。
由此可見，采用將代收費用并入房價中的處理方法比第一種處理方法少納45萬元的土地增值稅。當然如果增值率未超過50%時，這種籌劃方法也就無意義了。
6. 費用轉移籌劃法。按照相關規定，屬于房產開發企業總部發生的期間費用，具體有：管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等不能作為土地增值稅計算時的扣除項目成本。但如果采用合理的管理和籌劃方法，使這些費用能夠作為開發成本列支，則可增加扣除項目數額，從而減少應繳納的土地增值稅。比如總部某處領導可以兼任某房地產項目的負責人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么這位負責人的有關費可以分攤一部分到房地產成本中去。期間費用減少并不影響房地產開發費用的扣除，而房地產開發成本增加則可以增加土地增值稅允許扣除項目金額，從而達到節稅目的。
二、精裝修售房籌劃管理方法
開發產品以精裝修的方式進行銷售的是一種新的管理方法。企業按商品房按銷售和裝修分開簽合同，降低商品房的銷售價格，以達到減少土地增值額的籌劃目的，而且原本計入房地產裝修收入的這部分可按3%繳納營業稅。例如某房地產公司開發的房產項目成本為5000元/平方米，精裝修后建筑成本6500元/平方米，總建筑面積30000平方米，預計售價8500元/平方米，則該房地產可以與購房者簽7000元/平方米的購房合同，然后再簽一份1500元/平方米的裝修合同，則企業只就購房合同繳納土地增值稅。
三、改變建房方式的籌劃方法
代建房行為屬于建筑業，是營業稅的征稅范圍。因此，如果房地產開發公司具備較好的品牌和較高的信譽，能取得客戶的青睞和信任，提早獲得客戶的資金，則可使用以客戶的名義來取得土地使用權、購買各種材料設備等方法。這樣對于開發企業來說，由于房地產的產權自始至終是屬于客戶的，沒有發生轉移，故其取得的收入屬于勞務性質的收入，應當征收營業稅，而不是土地增值稅的征稅范圍。這種代建房的形式，開發商無需繳納數額巨大的土地增值稅。
四、靈活運用減免稅優惠政策
納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額與扣除項目金額的比例未超過20%的，免交土地增值稅。因此，企業管理人員應做好籌劃工作。
具體做法是企業先測算好銷售價格，制定最佳銷售價，力爭使增值率控制在20%以內。比如某房地產企業銷售樓盤每平方米定價為3000元，增值額與扣除項目金額的比率為20%至25%，這時企業可以適當降低銷售價格，使該比率控制在20%以內，這樣免交土地增值稅的金額與少收的售房款對比一下，選擇對企業利的銷售方案。
