房地產(chǎn)設(shè)計(jì)變更管理

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房地產(chǎn)設(shè)計(jì)變更管理范文第1篇

【關(guān)鍵詞】設(shè)計(jì)變更；房地產(chǎn)；成本；控制

1.前言

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在設(shè)計(jì)階段不可能盡善盡美，設(shè)計(jì)在實(shí)施之前往往都會(huì)不斷被修改，即使建設(shè)開(kāi)始，設(shè)計(jì)仍然存在變化的可能性。而設(shè)計(jì)一旦發(fā)生變更，工程的施工運(yùn)行，工程的本、質(zhì)量和工期等都會(huì)受到影響。設(shè)計(jì)的變更將直接增加項(xiàng)目的資金投入，從而影響投資效益。要想從根本上了解設(shè)計(jì)變更的重要性，控制設(shè)計(jì)變更對(duì)成本的影響，必須首先從設(shè)計(jì)變更的內(nèi)涵入手。

2.設(shè)計(jì)變更的內(nèi)涵

設(shè)計(jì)變更是指設(shè)計(jì)單位依據(jù)建設(shè)單位要求，調(diào)整設(shè)計(jì)或?qū)υO(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行修改、完善、優(yōu)化。設(shè)計(jì)變更的原因是多方面的，其中包括：修改工藝技術(shù)、增減工程內(nèi)容、改變使用功能、設(shè)計(jì)存在問(wèn)題、施工中產(chǎn)生錯(cuò)誤、更改使用材料等等。

設(shè)計(jì)變更發(fā)生的階段不同，對(duì)于工程的影響大小也不同。設(shè)計(jì)變更如果發(fā)生在規(guī)劃階段，只需要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行修改，其他費(fèi)用并沒(méi)有增加，在這種情況下不會(huì)產(chǎn)生額外費(fèi)用。如果設(shè)計(jì)變更發(fā)生在采購(gòu)階段，那么不僅僅需要對(duì)圖紙進(jìn)行修改，還需要更換設(shè)備，對(duì)材料重新進(jìn)行選擇，費(fèi)用必然會(huì)有所上升。設(shè)計(jì)變更如果發(fā)生在施工階段以后，除上述費(fèi)用外，已施工的工程還必須拆除，勢(shì)必造成資源的浪費(fèi)，增加投資成本，此外還增加了施工時(shí)間，增加了工程的隱形成本。因此，對(duì)設(shè)計(jì)變更的管理需要嚴(yán)格進(jìn)行限制，如果需要變更，應(yīng)該盡量把設(shè)計(jì)變更的發(fā)生時(shí)間控制在規(guī)劃階段，只有加大對(duì)設(shè)計(jì)變更的控制，才能盡可能避免額外成本的增加。

3.控制設(shè)計(jì)變更對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的重要意義

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)正逐步告別暴利時(shí)代，利潤(rùn)逐步回歸正常水平。房地產(chǎn)業(yè)專(zhuān)業(yè)化分工越來(lái)越細(xì)，專(zhuān)業(yè)化水平越來(lái)越高，需要開(kāi)發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理，實(shí)現(xiàn)成本的精確控制。企業(yè)的終極目的是利潤(rùn)最大化，要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化，必須“開(kāi)源節(jié)流”，要節(jié)流，必須對(duì)成本加強(qiáng)控制。

控制設(shè)計(jì)變更對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)可以有效對(duì)成本加強(qiáng)控制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的成本控制，指通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)中的決策 、設(shè)計(jì)、承包 、施工等各項(xiàng)目中涉及的各個(gè)階段均對(duì)成本實(shí)行控制，從而確保總成本的控制，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)非常有意義。

4. 控制設(shè)計(jì)變更需要注意的幾個(gè)因素

4.1設(shè)計(jì)方水平

設(shè)計(jì)方的業(yè)務(wù)水平是影響設(shè)計(jì)質(zhì)量的主要因素。有些設(shè)計(jì)人員專(zhuān)業(yè)技術(shù)素質(zhì)和職業(yè)道德水平不高，極易引發(fā)不合理工程變更甚至惡意工程變更。設(shè)計(jì)方如果業(yè)務(wù)素質(zhì)差，設(shè)計(jì)粗制濫造，達(dá)不到規(guī)定的設(shè)計(jì)要求，勢(shì)必引發(fā)工程開(kāi)工后的設(shè)計(jì)變更。

4.2不可預(yù)見(jiàn)事件

在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，各種不可預(yù)見(jiàn)條件的變化使得原先的設(shè)計(jì)方案不能滿足要求，需要進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，如在施工過(guò)程中地基出現(xiàn)軟土層，為保證工程建設(shè)質(zhì)量，通常需要增加技術(shù)措施產(chǎn)生設(shè)計(jì)變更。如果建設(shè)過(guò)程中因?yàn)楹币?jiàn)的天氣原因，例如暴雨、大雪，延緩了工期，則需要對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行變更。

4.3合同的規(guī)范性

合同中有關(guān)設(shè)計(jì)變更條款的約定，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)各方的行為具有重要的導(dǎo)向作用。當(dāng)合同中對(duì)設(shè)計(jì)變更的約束進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)時(shí)，合同參與者將最大限度地減少設(shè)計(jì)變更，自覺(jué)地對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的工期、質(zhì)量和成本加強(qiáng)控制。當(dāng)合同中缺乏約束設(shè)計(jì)變更的條款時(shí)，設(shè)計(jì)方可能缺乏對(duì)成本的關(guān)注，隨意更改設(shè)計(jì)方案。

5.控制設(shè)計(jì)變更對(duì)房地產(chǎn)成本影響的措施

5.1推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇

通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)方進(jìn)行招標(biāo)，選擇多家有責(zé)任心、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、聲譽(yù)好的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行競(jìng)標(biāo)。選擇好的設(shè)計(jì)單位，既可以獲得優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，又能促進(jìn)設(shè)計(jì)方開(kāi)拓創(chuàng)新，促使設(shè)計(jì)方提出“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的方案。通過(guò)招標(biāo)，可以全面評(píng)估設(shè)計(jì)方的資質(zhì)、業(yè)務(wù)水平，職業(yè)道德等，盡量保證設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少設(shè)計(jì)變更的可能性。

5.2提高設(shè)計(jì)的預(yù)見(jiàn)性

設(shè)計(jì)要全面、準(zhǔn)確，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見(jiàn)性，并予以事先約定。要給予設(shè)計(jì)單位相對(duì)充足的時(shí)間，便于他們完成滿足施工要求的設(shè)計(jì)。要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核，圖紙要達(dá)到規(guī)定的設(shè)計(jì)深度和施工要求。在對(duì)圖紙的審核過(guò)程中要內(nèi)外結(jié)合，內(nèi)部封閉式審核為主，外部專(zhuān)家審核為輔，通過(guò)審核減少設(shè)計(jì)存在偏差和錯(cuò)誤的可能性。設(shè)計(jì)方案中盡量對(duì)施工以后可能遇到的各種問(wèn)題進(jìn)行預(yù)見(jiàn)，以免開(kāi)工后遇到困難臨時(shí)更改設(shè)計(jì)。

5.3采用合同措施，對(duì)變更進(jìn)行約束

在設(shè)計(jì)過(guò)程中，一部分設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)變更隨心所欲，不考慮企業(yè)需要因?yàn)樵O(shè)計(jì)變更而增加的成本。合同條款上增加設(shè)計(jì)變更的費(fèi)用限制條款，例如規(guī)定設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的費(fèi)用不得超出合同總價(jià)的某一比例，如果超出，則設(shè)計(jì)方需要承擔(dān)額外的這部分費(fèi)用。通過(guò)充分利用合同，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總成本進(jìn)行控制。

此外，設(shè)計(jì)變更前，要對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行成本評(píng)估。各部門(mén)全面評(píng)估變更帶來(lái)的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。審核過(guò)程中發(fā)現(xiàn)因?yàn)槭┕ゅe(cuò)誤造成的損失，損失應(yīng)該由施工方承擔(dān)，不應(yīng)因此修改設(shè)計(jì)方案。

6.結(jié)語(yǔ)

設(shè)計(jì)變更對(duì)造價(jià)的影響是多方面的，是工程造價(jià)變化的主要根源。設(shè)計(jì)的好壞直接影響工程的成本、質(zhì)量和工期，好的設(shè)計(jì)可以減少不必要的費(fèi)用支出，縮短工程周期，減少房地產(chǎn)企業(yè)人力、物力和財(cái)力的投入。因此，設(shè)計(jì)方的選擇必須通過(guò)招投標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)方式，選擇一家有責(zé)任心，有業(yè)務(wù)能力的設(shè)計(jì)方，并通過(guò)合同對(duì)設(shè)計(jì)方進(jìn)行約束，達(dá)到主動(dòng)控制和動(dòng)態(tài)控制工程成本的目的。

參考文獻(xiàn)

[1]吳向陽(yáng).設(shè)計(jì)變更對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的影響及控制要點(diǎn)[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2010，（02）：83-86.

[2]薛由慶.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的對(duì)策[J].福建商業(yè)高等專(zhuān)科學(xué)校學(xué)報(bào)，2001，（05）：20-22.

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)變更管理范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程造價(jià)；控制

房地產(chǎn)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，近年來(lái)，國(guó)家頒布了一系列政策遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。土地資源的稀缺，導(dǎo)致土地價(jià)格一路走高，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)考驗(yàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中除了對(duì)工程質(zhì)量，進(jìn)度，安全管理外，對(duì)工程造價(jià)的管理也是重中之重。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的造價(jià)控制，直接影響到項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。房地產(chǎn)的全生命周期大致可以劃分為以下幾個(gè)階段：項(xiàng)目投資決策階段，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目實(shí)施階段，項(xiàng)目竣工結(jié)算階段。在這四個(gè)階段中，只有加強(qiáng)成本控制，才能賺取更多的利潤(rùn)。

投資決策階段的工程造價(jià)控制

注重項(xiàng)目選址

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，決策階段的工程造價(jià)控制應(yīng)將房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址擺在首位，選址應(yīng)符合城市規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)要有準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)和定位，項(xiàng)目能滿足市場(chǎng)需求。選址過(guò)程中要地質(zhì)初勘工作并編制好環(huán)評(píng)報(bào)告。

1.2 編制可行性研究報(bào)告

可行性研究報(bào)告是進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)，市場(chǎng)調(diào)研工作是編制可行性研究報(bào)告的重點(diǎn)，只有了解了市場(chǎng)的需求，才能以此來(lái)開(kāi)展項(xiàng)目；做好效益研究，從投入、產(chǎn)出入手，解決項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的“合理性”問(wèn)題。可行性研究報(bào)告應(yīng)該標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，以確保科學(xué)性和真實(shí)性。要符合城市規(guī)劃要求，滿足樓房間距、功能分區(qū)要求和使用功能，合理利用土地進(jìn)行布局，降低費(fèi)用。

1.3編制投資估算計(jì)劃

投資估算是投資決策階段的一項(xiàng)重要工作。編制詳細(xì)的項(xiàng)目成本投資估算控制表是分析投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的重要依據(jù)。在編制完可研報(bào)告后，投資估算的編制能有效控制初步設(shè)計(jì)概算，并以此作為籌集資金和銀行貸款的依據(jù)。工程造價(jià)人員在編制投資估算過(guò)程中，應(yīng)該實(shí)事求是，正確地反映設(shè)計(jì)所包含的內(nèi)容，按照項(xiàng)目成本管理的原則，對(duì)投資估算中的動(dòng)態(tài)因素進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，綜合分析投資法案的經(jīng)濟(jì)合理性，優(yōu)化建設(shè)方案。

設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制

2.1做好設(shè)計(jì)方案的招標(biāo)工作

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，開(kāi)發(fā)商委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該大力引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)管理。通過(guò)招標(biāo)的方式，選擇最好的設(shè)計(jì)單位，進(jìn)而保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量而導(dǎo)致的成本增加。通過(guò)招標(biāo)的同時(shí)，還可以選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，避免過(guò)時(shí)的設(shè)計(jì)對(duì)銷(xiāo)售的影響，導(dǎo)致資金無(wú)法回收，經(jīng)濟(jì)效益得不到保證的情況發(fā)生。

2.2 推行限額設(shè)計(jì)

開(kāi)發(fā)商在委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，在合同里面都會(huì)注明項(xiàng)目的投資金額，但是設(shè)計(jì)師在進(jìn)行工程設(shè)計(jì)時(shí)，前期精力主要集中在建筑風(fēng)格，建筑形式；設(shè)計(jì)中期關(guān)注重點(diǎn)是建筑的空間布局和功能關(guān)系；設(shè)計(jì)后期則精力放在設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范要求，圖紙能否通過(guò)審查。設(shè)計(jì)師基本上不會(huì)從經(jīng)濟(jì)的角度上考慮設(shè)計(jì)。因此，必須建立一個(gè)限額設(shè)計(jì)管理的方法，在認(rèn)真編制項(xiàng)目投資估算和設(shè)計(jì)概算的基礎(chǔ)上，施工圖預(yù)算的價(jià)格必須嚴(yán)格限制在設(shè)計(jì)概算以內(nèi)，從設(shè)計(jì)上降低工程造價(jià)。

2.3加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作

將工程變更的發(fā)生盡可能控制在施工之前。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)缺陷，能以最低的成本獲得的最佳效益。設(shè)計(jì)出圖前，組織參建各方，對(duì)圖紙技術(shù)上的可行性，施工上的可行性以及經(jīng)濟(jì)上的可行性進(jìn)行審核，從不同的角度對(duì)圖紙的設(shè)計(jì)進(jìn)行全面審核管理，以達(dá)到提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免考慮不周或因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤導(dǎo)致的工程變更，進(jìn)而造成成本的增加。

2.4加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理

消除不合理的設(shè)計(jì)變更，確實(shí)需要設(shè)計(jì)變更，必須進(jìn)行層層審核，并及時(shí)分清做出經(jīng)濟(jì)處罰，以減少設(shè)計(jì)人員失誤所造成的設(shè)計(jì)變更和旅工單位利用設(shè)計(jì)變更增加工程。

實(shí)施階段的工程造價(jià)控制

3.1合理選擇施工方案

對(duì)施工單位報(bào)送的施工組織設(shè)計(jì)和施工方案進(jìn)行認(rèn)真審核，用經(jīng)濟(jì)和技術(shù)比選方法進(jìn)行全面的評(píng)估，對(duì)于設(shè)計(jì)外增加的方案，必須在確保安全、質(zhì)量的前提下，采用最經(jīng)濟(jì)的解決方案，從而降低項(xiàng)目成本，減少工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

3.2嚴(yán)格控制工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證

在項(xiàng)目的施工過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更、施工進(jìn)度變化和工程量變化的問(wèn)題，需要現(xiàn)場(chǎng)簽證和變更，應(yīng)及時(shí)真實(shí)地簽證，真實(shí)地反映項(xiàng)目的實(shí)際工程造價(jià)。確人設(shè)計(jì)變更的，應(yīng)設(shè)法減少變更費(fèi)用。

3.3控制工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算

建筑安裝工程項(xiàng)目款的支付方式有按月支付，竣工后一次結(jié)算，按項(xiàng)目形象進(jìn)度結(jié)算及其他雙方商定的付款方式。不同的結(jié)算方式，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本支出也不相同。這就要求造價(jià)工程人員全面掌握和使用的招標(biāo)文件，合同協(xié)議和有關(guān)設(shè)計(jì)，施工文件的基礎(chǔ)上，抓住計(jì)量支付這個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，仔細(xì)審查支付申請(qǐng)，使得每筆資金都可以得到合理的控制和支付。除了控制項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用外，還需要掌握國(guó)家有關(guān)法律和規(guī)定，收集各種價(jià)格信息，了解價(jià)格動(dòng)態(tài)，分析各種成本數(shù)據(jù)等。

3.4深入現(xiàn)場(chǎng)，收集和掌握施工有關(guān)資料

在施工過(guò)程中，工程造價(jià)管理人員，應(yīng)經(jīng)常到施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)照?qǐng)D紙察看現(xiàn)場(chǎng)了解和收集有關(guān)的工程資料，及時(shí)掌握現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)態(tài)，為項(xiàng)目結(jié)算做好準(zhǔn)備。

竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制

合理確定工程造價(jià)是竣工結(jié)算階段工程造價(jià)管理的重要工作，在確定工程造價(jià)，應(yīng)按照雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖紙以及設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證資料來(lái)審核計(jì)算，審查是否按照?qǐng)D紙及合同約定完成了全部工作。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要確保投資項(xiàng)目的順利完成，就必須對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程

程的造價(jià)控制，從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、合同各方面降低項(xiàng)目陳本，提高項(xiàng)目的投資效益。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)變更管理范文第3篇

關(guān)鍵詞：成本管理；全過(guò)程管理；工程造價(jià)控制

Abstract: The cost management and control is one of the important management means of real estate enterprise. And the the cost control and management of the whole process is the important content of cost management and control of the real estate industry.

Keywords: cost management; the whole process management; project cost control

中圖分類(lèi)號(hào): TL372+.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的工程造價(jià)控制管理貫穿了項(xiàng)目的全過(guò)程, 即從房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的投資估算到設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)概算, 以及施工階段的施工圖預(yù)算和工程完工后的竣工結(jié)算。各個(gè)階段的造價(jià)控制目標(biāo)是有機(jī)聯(lián)系在一起的, 各個(gè)階段互相制約、互相補(bǔ)充。因此, 要建立一體化的管理體系, 及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差, 糾正偏差, 使幾個(gè)階段朝著預(yù)定的控制目標(biāo)方向進(jìn)展，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段造價(jià)控制管理存在的問(wèn)題主要有：

1對(duì)房地產(chǎn)投資決策階段的重要性認(rèn)識(shí)不足

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額巨大，就房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)整個(gè)流程來(lái)看，這第一步投資決策環(huán)節(jié)無(wú)疑是重中之重。房地產(chǎn)投資決策階段控制工程造價(jià)，是正確確定房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃投資數(shù)額的關(guān)鍵，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)正確控制投資目標(biāo)值具有重大意義。按照“前者控制后者”的制約關(guān)系，意味著決策階段對(duì)其后面的各種形式造價(jià)起著制約作用。因此，必須加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)的管理。

2工程設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)控制不嚴(yán)

在項(xiàng)目作出投資決策后，工程造價(jià)控制的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建設(shè)工程全壽命費(fèi)用的1％ 以下，但正是這少于1％的費(fèi)用卻影響項(xiàng)目投資的可能性高達(dá)75％以上。在設(shè)計(jì)方案上基本上做到了采取兩個(gè)以上的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行比較，但在經(jīng)濟(jì)上是否合理卻考慮很少，出現(xiàn)“多用鋼筋、少動(dòng)腦筋”的現(xiàn)象。特別是在競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，設(shè)計(jì)人員為了滿足開(kāi)發(fā)商的要求，為了趕進(jìn)度，施工圖設(shè)計(jì)深度不夠，甚至有些項(xiàng)目出現(xiàn)做法與選型交代不清，使設(shè)計(jì)預(yù)算與實(shí)際造價(jià)出現(xiàn)嚴(yán)重偏差，預(yù)算文件不完整，設(shè)計(jì)變更偏多，導(dǎo)致工程造價(jià)增加很多。

3建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段選擇不當(dāng)

工程設(shè)計(jì)完成后，項(xiàng)目發(fā)包顯得尤其重要。選擇了一家有實(shí)力、有信譽(yù)、報(bào)價(jià)合理的單位，工程就成功了一半。可是現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商選擇中標(biāo)單位時(shí)往往只選擇報(bào)價(jià)最低的單位，有些中標(biāo)單位可能是投標(biāo)報(bào)價(jià)低于成本價(jià)而希望今后在施工過(guò)程中通過(guò)各種手段、方法取得彌補(bǔ)的單位，在施工過(guò)程中容易扯皮而影響質(zhì)量和工期，導(dǎo)致造價(jià)失控。此外工程招標(biāo)文件、合同文件不夠嚴(yán)密、明確，也很容易給施工單位鉆空子從而增加工程造價(jià)

4工程實(shí)施階段管理失控

工程實(shí)施階段是建設(shè)項(xiàng)目形成實(shí)體的一個(gè)漫長(zhǎng)過(guò)程，也是工程造價(jià)控制的難點(diǎn)階段。在工程實(shí)施階段，由于地質(zhì)條件變化，材料的代換，施工組織方案和措施調(diào)整，工程變更過(guò)多，現(xiàn)場(chǎng)簽證不明確，簽證內(nèi)容與實(shí)際不相符，合同管理不嚴(yán)格等，工程造價(jià)極易失控。

5工程竣工結(jié)算階段控制不力

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程竣工決算是整個(gè)工程造價(jià)控制最后的一環(huán)。竣工決算如何能真實(shí)實(shí)地反映整個(gè)工程的實(shí)際造價(jià)，反映了開(kāi)發(fā)商和承包方對(duì)工程造價(jià)管理的能力。

在審核中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)送審資料不完整、竣工圖沒(méi)有全面體現(xiàn)工程實(shí)際情況，直接以施工圖代替竣工圖或在施工圖上做簡(jiǎn)單更改，很多變更沒(méi)有在圖上標(biāo)注；設(shè)計(jì)變更手續(xù)不全，缺少變更通知及經(jīng)濟(jì)簽證；隱蔽工程現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收無(wú)正式簽證手續(xù)；變更材料沒(méi)有確定結(jié)算單價(jià)等。

工程結(jié)算一拖再拖；有時(shí)工程結(jié)算人員不了解施工現(xiàn)場(chǎng)，也不到現(xiàn)場(chǎng)審核復(fù)查，只憑自己的想象核算，與實(shí)際投入相差較大，這些都影響了工程建設(shè)項(xiàng)目的使用和建設(shè)工程造價(jià)的確認(rèn)。

針對(duì)綜上問(wèn)題，加強(qiáng)房地產(chǎn)各階段工程造價(jià)管理的措施主要有以下幾點(diǎn)：

1．在投資項(xiàng)目決策階段。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策, 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)有著決定性的影響, 是建設(shè)工程造價(jià)控制的重要環(huán)節(jié)階段。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì), 投資決策階段影響項(xiàng)目的程度達(dá)到80%—90% 。

2. 設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制

（1）完善工程設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)工作，各階段引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

為了有效避免設(shè)計(jì)階段只注重方案招標(biāo)，忽視初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)對(duì)工程造價(jià)控制帶來(lái)的問(wèn)題，在設(shè)計(jì)招標(biāo)工作中，不僅方案設(shè)計(jì)階段要通過(guò)招標(biāo)完成，而且初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)也應(yīng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使每個(gè)設(shè)計(jì)階段均通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)完成。這樣在每個(gè)細(xì)節(jié)上都會(huì)做到精益求精地去設(shè)計(jì)。

（2）進(jìn)行限額設(shè)計(jì)

推行限額設(shè)計(jì)，要從源頭抓起。首先應(yīng)制定合理的目標(biāo)值，如果目標(biāo)值不合理，就會(huì)被突破或者與實(shí)際懸殊很大。目標(biāo)值應(yīng)在對(duì)設(shè)計(jì)的科學(xué)性、功能的實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)的合理性等方面進(jìn)行充分論證分析后才能作出結(jié)論。進(jìn)行限額設(shè)計(jì)關(guān)鍵是確定好工程項(xiàng)目的限額，控制好設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模。其次要制定實(shí)行限額設(shè)計(jì)相應(yīng)的管理制度和有關(guān)規(guī)定，從整體上加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目投資的控制，由被動(dòng)反應(yīng)變成主動(dòng)控制，由事后核算變成事前控制。

同時(shí)，加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在設(shè)計(jì)階段初期，建立健全相應(yīng)的設(shè)計(jì)變更制度，對(duì)影響工程造價(jià)的重大設(shè)計(jì)變更，需進(jìn)行由多方人員參加的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，使建設(shè)投資得到有效控制。

3 .加強(qiáng)房地產(chǎn)招標(biāo)階段造價(jià)控制措施

（1）對(duì)評(píng)標(biāo)辦法，不能一味強(qiáng)調(diào)低價(jià)中標(biāo)

對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)評(píng)分時(shí)，不能只看總報(bào)價(jià)，還要同時(shí)重視清單子目的單價(jià)，以防止和限制投標(biāo)單位采用不均衡報(bào)價(jià)法。這是因?yàn)榭們r(jià)符合要求的，并不等于每一清單項(xiàng)目的單價(jià)也符合要求；總價(jià)最低的，并不等于每一清單項(xiàng)目的單價(jià)也最低。對(duì)清單項(xiàng)目單價(jià)的評(píng)審，可采用平均值法，也可采用權(quán)重分配法。

（2 ）應(yīng)從專(zhuān)業(yè)的角度嚴(yán)格界定招標(biāo)范圍

招標(biāo)范圍的劃分不科學(xué)，很有可能造成工程的重復(fù)計(jì)價(jià)，部分設(shè)備重復(fù)定貨的現(xiàn)象，從而造成工程的造價(jià)無(wú)形的增加，

（3）建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施階段的工程造價(jià)控制

合同實(shí)施階段投入資金量最多, 直接影響著建設(shè)費(fèi)用和竣工結(jié)算, 是投資控制的重要階段。選擇合理的施工方案 , 在保證安全、質(zhì)量的前提下,用最經(jīng)濟(jì)的方案,從而降低工程成本,減少工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證,加強(qiáng)投資控制；加強(qiáng)工程進(jìn)度管理,認(rèn)真審核施工組織設(shè)計(jì)。施工組織不合理, 不僅影響項(xiàng)目進(jìn)度和質(zhì)量, 而且影響資金的使用；

加強(qiáng)工程變更及簽證管理, 在工程建設(shè)項(xiàng)目中,工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的,但要進(jìn)行有效控制.為防止施工圖設(shè)計(jì)中產(chǎn)生漏洞,除在審核圖紙時(shí)把關(guān)外,還應(yīng)圖紙會(huì)審中盡量消除漏洞.設(shè)計(jì)變更應(yīng)盡量提前,變更發(fā)生得越早,損失越小,盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在施工階段初期,尤其對(duì)影響工程造價(jià)的重大設(shè)計(jì)變更,更要先比較各個(gè)方案的優(yōu)劣,選擇最經(jīng)濟(jì)適用的方法,使工程造價(jià)得到有效控制。如基礎(chǔ)部分由于很多不可預(yù)料的因素,發(fā)生的圖紙外的簽證比較多，要嚴(yán)格把關(guān)。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證,要實(shí)行嚴(yán)格認(rèn)真的逐級(jí)審核制,對(duì)于工程聯(lián)系單、圖紙會(huì)審、施工組織設(shè)計(jì)方案等要嚴(yán)格審核。

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)變更管理范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 財(cái)務(wù)控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有項(xiàng)目周期長(zhǎng)、資金需求大、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、受?chē)?guó)家政策調(diào)整及市場(chǎng)影響大等特點(diǎn)，因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中從經(jīng)營(yíng)管理角度加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制對(duì)項(xiàng)目的順利完成具有重要意義。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制管理的作用

（一）改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理層的管理方式

財(cái)務(wù)管理作為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理重要組成部分，在財(cái)務(wù)控制的內(nèi)容上不僅是建設(shè)資金收支的控制，更重要是從經(jīng)營(yíng)管理高度，如資金來(lái)源及資金成本、資金使用效率、盈利目標(biāo)及能力的測(cè)算和評(píng)估、稅務(wù)籌劃等方面為決策層提供依據(jù)，并建立資金收支所反映的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的控制管理制度，從而全面提升財(cái)務(wù)控制在工程項(xiàng)管理中的核心地位。從其控制主體上講，財(cái)務(wù)控制的主體應(yīng)當(dāng)是企業(yè)法人領(lǐng)導(dǎo)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成本管理部門(mén)、營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)、各部門(mén)組成的，而非傳統(tǒng)意義上的財(cái)務(wù)人員。

（二）保障房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度的順利實(shí)施

財(cái)務(wù)控制首先是項(xiàng)目治理結(jié)構(gòu)的重要組成部分，通過(guò)適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)控制制度，可以協(xié)調(diào)所有者與經(jīng)營(yíng)者的利益，從而保證項(xiàng)目管理制度的順利實(shí)施；其次，財(cái)務(wù)控制可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益最大化，確保投入資金安全性、收益性，實(shí)現(xiàn)資本保值、增值目標(biāo)。

此外，加強(qiáng)財(cái)務(wù)控制還可以起到保證項(xiàng)目業(yè)務(wù)信息和財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和完整性，以及項(xiàng)目財(cái)務(wù)活動(dòng)的合法性的作用。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期各階段財(cái)務(wù)控制重點(diǎn)

（一）項(xiàng)目可行性研究階段的財(cái)務(wù)控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是投資決策前對(duì)有關(guān)建設(shè)、技術(shù)、市場(chǎng)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行全面分析研究、評(píng)價(jià)和決策的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證過(guò)程。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段財(cái)務(wù)控制可以從以下幾方面加以控制：

1、做好項(xiàng)目前期基礎(chǔ)性調(diào)研工作

項(xiàng)目前期基礎(chǔ)性調(diào)研工作包括兩個(gè)方面，一方面要做好項(xiàng)目前期對(duì)市場(chǎng)、資源和項(xiàng)目周邊環(huán)境的基礎(chǔ)性調(diào)研工作，做好客戶的市場(chǎng)有效需求和潛在規(guī)模的調(diào)查工作，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查做好產(chǎn)品定位、客戶群體及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建筑方案設(shè)計(jì)及分析，為項(xiàng)目建立投資決策提供可靠的依據(jù)；另一方面，通過(guò)分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與不確定性風(fēng)險(xiǎn)，將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與其他同類(lèi)或類(lèi)似項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比分析，同時(shí)需要從經(jīng)濟(jì)政策、市場(chǎng)變化等風(fēng)險(xiǎn)方面因素對(duì)項(xiàng)目影響的不確定分析，從而對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響作出不確定性和風(fēng)險(xiǎn)分析，并制定針對(duì)性應(yīng)對(duì)措施，優(yōu)化項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)方案，以防范及降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策措施。

2、做好項(xiàng)目規(guī)劃論證工作

項(xiàng)目論證階段財(cái)務(wù)控制的重點(diǎn)主要是結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目投資估算、資金籌措及回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的估算分析，從而確定項(xiàng)目實(shí)施的必要性。一方面，財(cái)務(wù)控制對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的主要工作點(diǎn)是依據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確價(jià)格定位，確定項(xiàng)目的預(yù)計(jì)售價(jià)。準(zhǔn)確的價(jià)格定位，不但要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格最大化，還在實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。另一方面，成本測(cè)算要全面、精確。項(xiàng)目正式立項(xiàng)前要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全成本測(cè)算，其中，對(duì)土地成本的估算不但要考慮價(jià)格，還要考慮土地取得方式不同對(duì)成本及資金流動(dòng)產(chǎn)生的影響。全面、精確的成本預(yù)算不但是建立成本控制目標(biāo)的基礎(chǔ)，同時(shí)也是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行決策的依據(jù)。

3、做好項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的評(píng)價(jià)過(guò)程

在項(xiàng)目可行性研究報(bào)告出具后，應(yīng)組織部分專(zhuān)家對(duì)其所涉及內(nèi)容進(jìn)行的再評(píng)價(jià)，對(duì)在評(píng)價(jià)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)溝通，并制定出具體的整改措施，以保證可行性研究報(bào)告具體實(shí)施過(guò)程的經(jīng)濟(jì)性和可行性。

（二）項(xiàng)目實(shí)施階段的財(cái)務(wù)控制

項(xiàng)目實(shí)施階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本產(chǎn)生的主要階段。在這期間，財(cái)務(wù)控制的工作重點(diǎn)是對(duì)項(xiàng)目成本的控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資目標(biāo)管理的過(guò)程，即目標(biāo)分解與計(jì)劃、目標(biāo)實(shí)施檢查、信息反饋的控制循環(huán)過(guò)程。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)直接影響建設(shè)工期和建設(shè)成本，直接決定人、財(cái)、物等相關(guān)資源的投入

項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣直接決定項(xiàng)目未來(lái)的成本，并決定項(xiàng)目的整體收益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制首先要以設(shè)計(jì)階段作為成本控制重點(diǎn)，在各項(xiàng)成本費(fèi)用尚未發(fā)生時(shí)做好前期成本規(guī)劃。良好的項(xiàng)目設(shè)計(jì)是有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的根本，是項(xiàng)目成本優(yōu)化的最有力保證。

首先，在項(xiàng)目委托時(shí)，向設(shè)計(jì)單位提供經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究及投資估算，明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的定位、工程建設(shè)質(zhì)量及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。在初步設(shè)計(jì)完成時(shí)，聘請(qǐng)專(zhuān)家對(duì)其進(jìn)行審查比對(duì)，一方面審查設(shè)計(jì)的合理性，既設(shè)計(jì)布局和經(jīng)濟(jì)性的合理性，是否符合公司的市場(chǎng)定位及消費(fèi)群體的需求等，同時(shí)根據(jù)地塊特點(diǎn)對(duì)設(shè)計(jì)實(shí)施的可能性進(jìn)行審查，在全面審查后，對(duì)設(shè)計(jì)初步方案進(jìn)行修改、優(yōu)化，另一方面設(shè)計(jì)投資概算與項(xiàng)目可行性研究時(shí)投資估算進(jìn)行對(duì)比，既要對(duì)投資概算偏離投資估算差異率進(jìn)行重新認(rèn)定，重新計(jì)算投資回報(bào)率，也要對(duì)投資概算的全面性進(jìn)行審定，以降低因設(shè)計(jì)變更而增大投資的可能性。

其次，限額設(shè)計(jì)，優(yōu)化施工圖設(shè)計(jì)。控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，各設(shè)計(jì)人員在保證達(dá)到使用功能和技術(shù)指標(biāo)的前提下，需融施工圖設(shè)計(jì)與施工圖預(yù)算為一體，將預(yù)算限額進(jìn)行合理分解，在設(shè)計(jì)過(guò)程中，按照分配的投資限額控制設(shè)計(jì)。在施工圖設(shè)計(jì)完成時(shí)，需要設(shè)計(jì)人員、施工人員及成本管理人員對(duì)施工圖技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)的進(jìn)行性等方面進(jìn)行審核，對(duì)施工圖進(jìn)行優(yōu)化，以防止技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

最后，規(guī)范勘察設(shè)計(jì)合同，有效控制造價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)人員與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者屬于不同經(jīng)濟(jì)主體，兩者的工作目的不盡相同，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方應(yīng)加強(qiáng)對(duì)勘察、設(shè)計(jì)合同的管理，用經(jīng)濟(jì)手段加強(qiáng)對(duì)房地方項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)的管理，從而在源頭上控制整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本。在與勘察單位簽訂勘察合同時(shí)，將勘察費(fèi)用與工程地質(zhì)勘探的準(zhǔn)確程度掛鉤；在與設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，通過(guò)在設(shè)計(jì)合同條款中增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，以加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)單位的考核和制約，防止由于在工程施工過(guò)程中增加的設(shè)計(jì)變更造成投資失控。

2、項(xiàng)目施工階段的財(cái)務(wù)控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段是資金大量投入，產(chǎn)生項(xiàng)目建設(shè)成本的主要階段，也是資金投入的主要階段。施工階段的財(cái)務(wù)控制主要是通過(guò)財(cái)務(wù)監(jiān)控，對(duì)工程款的支付、工程變更造成的費(fèi)用調(diào)整及各種工程造價(jià)信息等進(jìn)行全過(guò)程控制。在此階段一方面要加強(qiáng)合同管理，不但要在合同條款規(guī)定了雙方的權(quán)利、義務(wù)，還要注意合同條款的嚴(yán)密性，預(yù)防因施工方利用合同中某些條款的不確定性向投資方索賠而產(chǎn)生投資失控和經(jīng)濟(jì)糾紛。一方面加強(qiáng)對(duì)施工材料的控制，對(duì)開(kāi)發(fā)者提供的材料通過(guò)招投標(biāo)進(jìn)行，以保證材料質(zhì)量和價(jià)格，同時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)，加強(qiáng)對(duì)材料的管理，以防施工方偷梁換柱；對(duì)施工方提供的材料，也需要工程管理人員對(duì)材料的質(zhì)量進(jìn)行確認(rèn)，以防施工方以次充好，影響工程質(zhì)量。另一方面要加強(qiáng)施工過(guò)程中發(fā)生的現(xiàn)場(chǎng)簽證與設(shè)計(jì)變更的管理，建立嚴(yán)格的設(shè)計(jì)變更審查、審批制度，工程管理部門(mén)要詳細(xì)分析每一項(xiàng)涉及變更的工程量、功能變化及造價(jià)增減情況，嚴(yán)格控制施工中的設(shè)計(jì)變更，防止施工單位為了施工便利而任意提高或降低設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、改變工程規(guī)模，從而增加工程投資費(fèi)用或降低項(xiàng)目質(zhì)量。在支付工程款時(shí)，要嚴(yán)格按合同約定時(shí)間及實(shí)際完成的工程量支付工程進(jìn)度款，嚴(yán)防工程進(jìn)度款的超進(jìn)度支付，避免對(duì)施工單位在經(jīng)濟(jì)上的失控管理，減少建設(shè)資金的違規(guī)占用，節(jié)約建設(shè)資金成本。

3、項(xiàng)目竣工決算階段

竣工決算是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的最后環(huán)節(jié)，在項(xiàng)目竣工階段的財(cái)務(wù)控制是要必須嚴(yán)格進(jìn)行項(xiàng)目竣工決算的審核工作，以有效的控制工程造價(jià)。由于在施工中出現(xiàn)地質(zhì)條件、材料換代、工程量增加等變化，因此工程管理部門(mén)需要作好工程竣工圖、主要建筑材料規(guī)格、質(zhì)量與價(jià)格簽證、設(shè)計(jì)變更等竣工資料收集整理，通過(guò)對(duì)竣工結(jié)算資料和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，認(rèn)真審核工程結(jié)算數(shù)據(jù)，防止有虛報(bào)工程量、定額錯(cuò)誤、工程變更調(diào)增不調(diào)減、重復(fù)結(jié)算等情況的發(fā)生，保證工程造價(jià)的準(zhǔn)確度。同時(shí)應(yīng)實(shí)行工程結(jié)算第三方復(fù)審制度和工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量和投資效益。

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)變更管理范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；風(fēng)險(xiǎn)控制

一、引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、農(nóng)村城鎮(zhèn)化的速度逐年加快，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。房地產(chǎn)投資數(shù)額大、投資周期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差的特性決定了房地產(chǎn)一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的事業(yè)[1]。投資過(guò)程中既有金融財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)等有形風(fēng)險(xiǎn)，也有如政策變化等無(wú)形風(fēng)險(xiǎn)，使投資方案和決策具有相當(dāng)?shù)臐撛陲L(fēng)險(xiǎn)[2]。目前國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究還不夠深入，定性分析和經(jīng)驗(yàn)決策仍然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析中常用的方法，也很少有系統(tǒng)的定量研究方法的應(yīng)用。

針對(duì)上述情況，本文結(jié)合了風(fēng)險(xiǎn)管理理論與房地產(chǎn)業(yè)的施工建設(shè)具體實(shí)踐，根據(jù)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，以a市天和苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為研究對(duì)象，從項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面對(duì)本項(xiàng)目施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了深入研究，以期為加強(qiáng)本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理提供科學(xué)依據(jù)。

二、項(xiàng)目概況及施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

a市天和苑項(xiàng)目定位為cld概念，也就是中央居住區(qū)，是復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，即融合商業(yè)、商務(wù)、商住和居住為一體的大型地產(chǎn)項(xiàng)目。從項(xiàng)目選址上講，本項(xiàng)目四面臨街，地處城市中心，具備極強(qiáng)的商業(yè)輻射能力，且周邊已經(jīng)形成若干有規(guī)模的市場(chǎng)，具備成為a市新的商業(yè)和居住中心的地位。本項(xiàng)目規(guī)模較大，共分五期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，每期開(kāi)發(fā)約15萬(wàn)平米，基本處于市場(chǎng)可消化的范圍內(nèi)。項(xiàng)目建設(shè)采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，以銷(xiāo)售資金支持后續(xù)開(kāi)發(fā)，保證資金使用的效率。本項(xiàng)目總的銷(xiāo)售額是136123萬(wàn)元，其中，住宅銷(xiāo)售額99003，底框商業(yè)銷(xiāo)售額11760萬(wàn)元，商業(yè)銷(xiāo)售額25360萬(wàn)元。

a市天和苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工建設(shè)階段是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從正式開(kāi)工到工程竣工驗(yàn)收形成建筑物實(shí)體的過(guò)程，其主要任務(wù)是在施工過(guò)程中，通過(guò)加強(qiáng)管理、采取措施，確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃工期、質(zhì)量、成本和安全目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，從而保證項(xiàng)目能按時(shí)、按質(zhì)地推向市場(chǎng)，保障投資商利益[3]。a市天和苑房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)建筑承包商比較多，他們的施工水平參差不齊，引起的風(fēng)險(xiǎn)因素難以預(yù)測(cè)，主要的風(fēng)險(xiǎn)因素有工期風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)及技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等，詳見(jiàn)表1。

表1 項(xiàng)目施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)因素表

風(fēng)險(xiǎn)因素 類(lèi)型 風(fēng)險(xiǎn)

管理 管理 項(xiàng)目目標(biāo)是否清晰

決策是否征求各方面的意見(jiàn)

是否對(duì)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行分析

技術(shù) 施工方法風(fēng)險(xiǎn) 安排施工組織、采用的施工方法不合理

新材料、新技術(shù)和新工藝風(fēng)險(xiǎn) 因?yàn)榭茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步、新材料、新技術(shù)和新工藝的不斷創(chuàng)新而給投資商帶來(lái)的工期、成本和質(zhì)量損失

工期 管理者自身造成的工期延誤 未能按時(shí)提供圖紙；臨時(shí)增加工程量；未能按時(shí)支付工程款，建設(shè)管理和質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)拖延審批時(shí)間，不可抗力等

項(xiàng)目承包商造成的工期延誤 承包商技術(shù)水平不夠無(wú)法完成任務(wù)；承包商設(shè)備不齊備；原料供應(yīng)不足等

無(wú)法識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn) 一些不可抗力造成的延誤；意外的社會(huì)因素造成的延誤等

質(zhì)量 質(zhì)量 影響工程質(zhì)量的五個(gè)重要因素是人、材料、機(jī)械設(shè)備、施工方法和環(huán)境

三、項(xiàng)目施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

在上述風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上，本文將運(yùn)用綜合評(píng)價(jià)法對(duì)項(xiàng)目建設(shè)前期階段中識(shí)別出的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，其具體過(guò)程是：（1）討論專(zhuān)家確定每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)數(shù)；（2）確定權(quán)重即風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)值e，可以按照風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率分為五個(gè)重要等級(jí)，分別為0.2、0.4、0.6、0.8、1；（3）將每風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)數(shù)和相應(yīng)的等級(jí)值相乘，求出該項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素的得分；（4）將風(fēng)險(xiǎn)得分相加，求出此風(fēng)險(xiǎn)因素的總分，即風(fēng)險(xiǎn)度，它表示一個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。

按照綜合評(píng)價(jià)法的步驟，通過(guò)對(duì)a市天和苑房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查，聯(lián)系了a市具有一定影響力的房地產(chǎn)專(zhuān)家、該項(xiàng)目的經(jīng)理、項(xiàng)目組成人員和工程師，確定在天和苑房地產(chǎn)

目建設(shè)階段各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重和打出相應(yīng)的等級(jí)值，形成了風(fēng)險(xiǎn)因素評(píng)價(jià)表，詳見(jiàn)表2。

表2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素評(píng)價(jià)表

主要風(fēng)險(xiǎn)因素 權(quán)重 風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性 wc 排

序

很小0.2 較小0.4 中等0.6 較大

0.8 很大1.0

征地拆遷風(fēng)險(xiǎn) 0.1 √ 0.08 3

突發(fā)事故 0.05 √ 0.02 8

安全事故 0.1 √ 0.02 7

質(zhì)量不達(dá)標(biāo)準(zhǔn) 0.15 √ 0.06 5

工期拖延 0.2 √ 0.16 1

施工索賠 0.1 √ 0.06 4

設(shè)計(jì)變更 0.15 √ 0.09 2

施工方案不合理 0.15 √ 0.03 6

合計(jì) 0.52

由風(fēng)險(xiǎn)因素評(píng)價(jià)表可以看出，該項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)度為0.52，在0.5和0.7之間屬于中度風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)因素排序可知，項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)為工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)；次要風(fēng)險(xiǎn)為征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)、施工索賠風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；非重要風(fēng)險(xiǎn)為施工方案不合理風(fēng)險(xiǎn)、突發(fā)事故風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)。

四、項(xiàng)目施工建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)控制

通過(guò)上述分析，a市天和苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)依次是工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)，其主要的應(yīng)對(duì)控制措施如下：

（1）工期拖延風(fēng)險(xiǎn)控制

首先，采用合同手段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。即嚴(yán)把合同關(guān)，嚴(yán)格制定相關(guān)工程工期條款，明確工期拖延所造成的后果及相應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，將該部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到主體承包單位；找準(zhǔn)專(zhuān)業(yè)監(jiān)理單位，在委托監(jiān)理合同要明確工期條款，明確監(jiān)理公司對(duì)各施工單位拖延工期也要承擔(dān)責(zé)任[4]。然后，及時(shí)有效地與人溝通，督促承包商在非關(guān)鍵路徑上的工序同時(shí)施工；督促承包商保證資金和材料的充足；找對(duì)供貨商，保證供貨的質(zhì)量、合格等，要確保供貨商提供的產(chǎn)品滿足設(shè)計(jì)文件所確定的各項(xiàng)技術(shù)要求，以及后續(xù)服務(wù)保障問(wèn)題；完善風(fēng)險(xiǎn)控制過(guò)程；強(qiáng)調(diào)供方資源風(fēng)險(xiǎn)管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控[5]。最后，改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的工程進(jìn)度控制水平，做到事前有計(jì)劃、事中有控制、事后分析。

（2）設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)控制

主要是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方法加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，具體措施主要有：加強(qiáng)建筑設(shè)計(jì)圖的審查和最后的驗(yàn)收制度建設(shè)；采用監(jiān)理制度，并在施工的整個(gè)過(guò)程中，處理好工程部與監(jiān)理單位、施工單位的關(guān)系；嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更審查制度，設(shè)計(jì)變更必需經(jīng)過(guò)業(yè)主和原來(lái)的設(shè)計(jì)單位的共同同意，并且要由原設(shè)計(jì)單位制作正規(guī)的設(shè)計(jì)變更計(jì)劃，簽字確認(rèn)[6]。

五、結(jié)語(yǔ)

本文將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)理論與a市天和苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際密切結(jié)合，從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面對(duì)本項(xiàng)目的施工建設(shè)階段進(jìn)行了深入的風(fēng)險(xiǎn)管理研究，提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制策略。然而，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的復(fù)雜性，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有很大的不確定性，其風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，為了完善相關(guān)的研究分析，并使之指導(dǎo)于實(shí)踐，還需要進(jìn)一步的努力。

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