房地產泡沫現象
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房地產泡沫現象范文第1篇
中圖分類號:F29文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)12-0137-02
一、上海市房地產市場發展狀況及特點
上海作為國際性的大都市,已成為亞太地區經濟、金融、商業航運的中心城市之一。外商外地資金的進入尤其是政府實施的對房地產業的一系列扶持政策,激活了房地產二三級市場。1996年降稅費,1998年放開存量房市場,1999年內銷商品房種類歸并,2000年停止住房實物分配,2001年內外銷商品房并軌,經營性土地實行招標等,促使住房消費成為熱點。目前市場潛藏著一定的泡沫隱患,表現為:房價高位運行、開發過熱;金融信貸對房地產業過度支持、供需不平衡引致大量空置面積和高危險空置率等現實,房地產市場顯現出一定程度的泡沫跡象。
二、影響中國房地產市場發展的主要因素及分析
(一)國民經濟增長因素
國民經濟的增長支撐著房地產業的發展。 房地產業是中國支柱產業之一,房地產市場是市場體系的重要組成部分。一個國家隨著國民經濟的發展和產業結構的不斷調整,要求對土地資源進行配置和再配置,必然要求形成發達的、規范的房地產市場。世界各國的經濟發展表明,當經濟增長時,房地產就發展和繁榮,房地產投資量和交易量隨之增加,市場活躍;反之,當經濟下降或低速增長時,對房地產的需求大大減少,市場萎縮。近幾年來,伴隨著中國經濟的高速增長,人民收入水平提高,對房地產的需求提高,加速了房地產業的發展。
(二)市場體制及產業政策因素
1.市場體制對中國房地產業的影響。房地市場是中國市場經濟的重要組成部分。自從改革開放以來,中國逐步建立了市場經濟體制,市場經濟的建立,為中國房地產市場帶來了發展契機。其主要體現在兩個方面:第一,有利于房地產市場資源的配置。第二,引入競爭機制,加強了房地產企業應對外來企業的沖擊。
2.產業政策對中國房地產市場的影響。中國房地產業已逐步成為國民經濟中一個支柱產業。然而,中國房地產成為支柱產業是宏觀上的,并非房地產業在中國各個地區都是支柱產業。各地區根據本身經濟發展的水平,對房地產業制定相應的政策,以避免出現超越階段或實際發展的能力,盲目發展房地產業必然造成供給過剩,房屋空置,既不利于房地產業發展,也不利于地區經濟的發展。而分別對待有利于資源配置的優化,也有利于房地產本身的持續發展。
(三)土地供給因素
土地作為不可再生資源一直是房地產業的核心,土地供應政策的變化將直接波及到房地產業的發展。土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機性,直接影響到房地產價格。而目前中國土地市場的不規范,炒地、圈地熱等現象更是造成房價上漲的主要原因之一。
(四)房地產金融市場因素
1.房地產開發商融資渠道對房地產市場的影響。目前中國房地產開發商普遍存在自有資金不足,由于房地產市場火爆,利潤高,有限的資金積累又被盲目的用于擴大再生產。同時融資渠道單一, 銀行貸款在房地產業營運資金中所占比率很大,按照國際上一般標準,銀行貸款不能超過房地產投資的40%,而中國房地產業銀行貸款卻常達70%。由于許多企業經營不善無力還貸,給銀行造成呆、壞賬,反過來又會影響到房地產業的通過銀行融資的渠道。這很大程度上制約了中國房地產市場的發展。房地產應融資形式多樣化,融資渠道多元化,這樣可以更多的降低金融風險。
2.消費者抵押貸款對房地產市場的影響。消費者抵押貸款直接影響到中國房地產市場的需求。由于中國居民收入水平不高,對住房消費能力有限,并且購房需投入大筆資金,這就需要銀行提供抵押貸款來滿足消費者需求。從而拉動房地產市場的發展。然而,消費者抵押貸款也逐漸加重銀行風險。首先是違約風險,盡管個人住房貸款的不良率非常低,但因支付能力而違約的情況越來越多。其次是流動性風險和利率風險。目前銀行存款主要是三年期以下的定期存款和活期存款,而個人住房貸款的期限一般在五至十五年。資產負債的期限不匹配,使商業銀行承擔著巨大的風險。這就需要保險業的介入,以化解風險。
(五)房地產市場的總供給與總需求以及供需結構因素
1.房地產市場的總供給與總需求房地產市場發展的影響。進入新世紀以來,房地產市場出現了供求兩旺、消費與投資共進的繁榮局面。然而我們不能就此忽視房地產市場供求關系中所存在的問題。目前對商品房的需求主要存在以下四種,即正常需求、被動需求、投機需求和投資需求。其中正常需求是老百姓出于居住目的產生的,這部分需求總量很大,屬于潛在需求,但在目前房價偏高以及住房體制的雙重壓制下,這部分需求并不迫切。被動需求是指由于拆遷行為引起的需求,由于舊城改造和城市基礎設施的建設,這部分需求占了相當大的比例。投機需求指靠短期炒作而試圖牟取暴利的需求,這部分需求的摻入是當前房價高漲的一個重要原因,阻礙房地產市場的發展。
2.房地產供需結構對房地產市場發展的影響。就近幾年各類商品房的供求結構而言,目前住宅類房地產的供給量和需求量約占商品房總量的70 %以上,商業、工業和其他類房地產所占比重不到30 % ,該比例結構基本合理。而商品住房的比例結構卻存在不協調的因素。以上兩方面都需要國家對房地產的宏觀調控。
(六)房地產稅收因素
房地產稅收同樣對房地產市場的發展有很大的影響。房地產稅收不僅是國家用以調控房地產市場的重要杠桿,而且是保證市場公平競爭、市場各主體合理收益的分配及整個市場有序運行的重要條件。由于中國土地有償使用制度改革起步較晚和整個稅收體制改革滯后,中國現行房地產稅收體系與房地產市場的發展不適應,出現了國有城市土地出讓稅費復雜、稅賦不均、管理不嚴等問題,不僅沒有發揮稅收的功能,而且導致國有土地資源的不合理配制。
綜合上面的六個因素,造成中國目前房地產市場泡沫的原因歸根結底是中國沒有一套完善的房地產管理措施及相應政策。
三、對中國房地產市場的管理與政策建議
1.通過土地結構的戰略性調整來促進房地產業的穩健發展。為充分發揮土地供給結構對宏觀經濟和區域經濟以及房地產業調控的績效,國土部門在確定土地供給的結構時,一定要明晰經濟結構調整的重點,洞察國家財政金融政策、產業政策和區域政策的運作態勢,因勢利導地設計土地供給結構。要通過土地供給結構的變化,積極地與其他宏觀經濟杠桿互動,來影響宏觀經濟的走勢。應實行嚴格控制,嚴禁單位和個人亂占濫用土地,以保證城市土地得到合理和優化的配置。城市土地在供應上要把握好供地的時間階段和區位安排。供地的時間階段和區位安排,要根據用地性質、城市功能、市場需要、資金來源、建設時間、配套條件等來進行抉擇,運用土地供求和價值規律打好“時間差”和“空間差”,進而使城市土地經營和房地產運作的成本降到最低,效率最大。
2.大力推進房地產金融多元化以增加房地產的有效供給與有效需求。首先,應在深化改革上加大力度。要著力消除居民住房消費的體制性和政策的影響,其中包括繼續推進現有公房的出售及再流動、完善住房補貼制度,增大經濟適用房的供給等創新舉措,以使更多的居民買得起房。同時,須抓住房地產結構調整的主線,調整房地產的樓盤產品結構、市場結構、產業結構、空間布局結構,以重塑樓盤產品的差異化特質。在此基礎上,還要大力推進房地產金融的路徑創新和制度創新。從增加房地產有效需求角度出發,政府應加強對住房金融發展的支持和調控力度。政府應該允許、鼓勵、支持以商業銀行為主體,包括人壽保險公司在內的各種中外金融機構參與商業住房抵押貸款的金融業務,并通過有關政策對中低收入家庭實施一系列補助計劃,讓中低收入家庭、尤其是經濟欠發達地區的居民,通過抵押貸款等形式進入商品房市場,從而在滿足城鎮居民住房消費的同時,進一步促進住房金融的發展。
3.以經濟適用房為核心增加有效供給。當前,中國房地產結構矛盾已經逐漸凸現,不斷上漲的房價已經超越了居民的購買能力。則更需要以經濟適用房為核心增加有效供給,逐步提升經濟適用房的品質。一是要靠政府的宏觀調控和市場監督,確保經濟適用房的價格合理、質量優等;二是要靠房地產開發商的精心規劃和設計,蓋“百年建筑”,給老百姓創造良好的居住和生活空間,給子孫后代留下一份生態化和人性化的寶貴“遺產”,給城市增加一道亮麗的風景線;三是要通過提高建筑產品的科技含量,降低資源消耗和成本費用,提升樓盤產品的性價比,由此獲得滿意的市場份額和合理的開發利潤。
4.實質性啟動廉租房工程。建立廉租房制度,解決城鎮最低收入家庭住房困難的問題,其人均廉租房面積原則上不能超過當地人均住房面積的60%。廉租房的保障方式以發放租賃住房補貼為主,以實物配租、租金核減兩種方法為輔。進行實物配租的廉租房是以收購的現有舊住房為主,主要有五個來源:政府出資收購的住房、社會捐贈的住房、騰空的公有住房、政府出資建設的廉租房和通過其他途徑籌集的住房。廉租房工程的實施,有助于在加大城鎮房改力度的同時,關注城鎮弱勢群體的住房消費需求,化解社會矛盾。因此,實質性啟動廉租房工程,可以從穩定性的層面給房地產市場的方興未艾注入新的機制,從而使房地產業的發展保持穩健性和有序性。
五、結論
以上的政策方案需要長期的靈活地實施下去,才能真正發揮它的功效,另外要想從根本上解決中國現有的房地產問題,還要從根本上入手建立健全中國的房地產金融體制,更好地讓市場這只看不見的手來調節,分擔抵擋房地產風險,實現“居者有其屋”。
參考文獻:
房地產泡沫現象范文第2篇
摘要：本文引用最新的統計數據，運用泡沫測度理論，對我國2000年以來房地產業運行中是否存在泡沫進行了實證分析，得出此期間我國房地產市場出現了一定程度的泡沫，且近年有加重趨勢，在此基礎上提出了應對我國房地產泡沫的對策建議。
關鍵詞：房地產泡沫；實證分析；對策
引言：美國著名經濟學家查爾斯P金德伯格曾把房地產泡沫解釋為：房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者。隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。我們可以簡單的將房地產泡沫定義為：房地產價格連續上漲而導致的價格遠遠高于房地產的內在價值。
許多經濟學家警告稱，美國次貸危機發生后2年，中國也開始面臨房地產泡沫破裂的危險，如果不幸成為現實，將對全球經濟造成不可預料的影響。近期，中國政府便連續出臺了調控房地產系列政策，然而收效甚微，全國70個大中城市房屋銷售價格仍然維持在同比10%左右的增速（如表1）。當前，我國房地產市場是否存在泡沫、泡沫程度如何以及如何應對房地產泡沫已經成為學術界和實務界最為關注的問題。
表12010年全國70個大中城市1—7月房屋銷售價格同比變動表
一、我國房地產泡沫評價指標的選擇本文在總結已有文獻的基礎上，根據房地產泡沫的涵義、成因及統計資料的可得性、可操作性并借鑒國際通用指標，主要選取房地產投資開發總額/全社會固定資產投資總額、房地產價格增長率/GDP增長率、房地產貸款增長率/貸款總額增長率、房價收入比、房屋施工面積/房屋竣工面積等五個指標來評價我國房地產市場泡沫的現狀。我們根據國際通用標準，結合我國房地產業是我國支柱產業的實際情況，研究文獻，參考大部分專家的意見，確定了我國房地產市場泡沫判斷標準（如表3），獲得指標大于其警戒線，即為房地產市場存在泡沫現象。
指標1：房地產投資開發總額/全社會固定資產投資總額。本指標反映全社會固定資產投資結構是否合理。該比值越大，說明房地產投資擠占基本建設和更新改造的資金的比重越大。比值過大就會造成經濟發展后勁不足，泡沫經濟嚴重。
指標2：房地產價格增長率/GDP增長率。該指標是測量房地產相對實體經濟（GDP）增長速度的動態相對指標，可以衡量房地產行業擴張程度，顯示房地產業與實體經濟的偏離程度，進而反映房地產泡沫發展的趨勢。該指標值越大房地產飽沫的程度就越大。
指標3：房地產貸款增長率/貸款總額增長率。這個指標是用來衡量房地產業對銀行資金的依賴程度。數值越大說明房地產業銀行資金的依賴程度越大。房地產過多地依賴于銀行資金支持，則說明其泡沫越大，就應該提高警惕，嚴防由此引發的金融危機。
指標4：房價收入比。該指標是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值反映了居民家庭對住房的支付能力。該比值越高代表支付能力就越低。當市場中的房價收入比一直處在上升狀態并且沒有存在市場萎縮的跡象則說明這個房地產市場中投機需求的程度較高產生房地產泡沫的可能性就越大。
指標5：房屋施工面積/房屋竣工面積。這個指標衡量房地產市場的供應情況。商品房施工與竣工面積分別代表房地產市場的供給和需求，其比值用來反映商品房未來供求差異。指標值越大則說明供大于求，房地產市場的泡沫可能性越大。
二、我國房地產泡沫的綜合測評
根據上文確定的房地產泡沫評價指標及其警戒線（如表3），利用統計數據（如表2），我們通過計算確定了2000年以來我國房地產市場的總體泡沫情況（如表3）。
表2 2000—2009年有關評價房地產市場泡沫狀況的基礎數據
注：指標4在計算過程中，用到的房屋面積為80，家庭成員個數為3人。
通過表3和圖1—1、圖1—2，我們可以獲得以下結論：（1）2000—2009年房地產投資開發總額和全社會固定資產投資總額的比值均超過了14%，這表明我國房地產市場出現了嚴重的房地產泡沫，投資過度的向房地產業集中，房地產投資泡沫不容樂觀；（2）2000—2008年房地產價格增長率和GDP增長率的比值沒有超過警戒線2，但是2009年突躍到了2.04，說明房地產業近期存在著泡沫現象；（3）2005—2006年房地產貸款增長率的貸款總額增長率比值超過了警戒線，實為房地產市場的泡沫現象，2001—2003年、2007年和2009年該指標的數值雖然沒有超過2，但是都超過了1.5，是潛在泡沫危機的表現；（4）2000—2009年該指標均超過了警戒線6這表明現階段我國房價的漲幅已經超過了居民的承受能力，房地產市場出現了相當的泡沫；（5）房屋施工面積和房屋竣工面積的比值僅在2000年和2001年沒有超過警戒線3，其他年份都超過了警戒線，而且比值越來越大，可見已經存在相當程度的泡沫，并逐年加重。如上所述：2000年以來我國房地產市場出現了一定程度的房地產泡沫，并近年有加重趨勢。
三、應對我國房地產泡沫的對策建議在經濟發展的過程中，經濟泡沫的產生是不可避免的，它是經濟運行的一種特殊表現形式，適度泡沫對經濟的發展會起到一種劑的作用，會有效地刺激經濟的發展，但是，泡沫過度的膨脹會演變成泡沫經濟，一旦泡沫破裂，所造成的危害將是很大的。因此，房地產作為國民經濟的支柱產業之一，適度的泡沫，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的，但是如果泡沫過多，過于膨脹，一旦破裂必會對國民經濟造成嚴重的破壞。通過對2000—2009年相關數據的分析，我們發現我國房地產市場發展過熱，泡沫現象已經出現，為了遏制房地產泡沫的繼續膨脹，提出以下對策建議：（一）從金融領域入手，建立高效有序的房地產金融市場體系防范房地產泡沫最有效也是最容易操作的方法是從金融領域入手，加強對銀行等金融機構的監管，加強信貸監管，抑制投機。金融機構是房地產市場資金的主要來源之一，控制其供給是達到控制房價上漲目的的必要措施。金融機構要不斷提高自身抵御金融風險的能力；金融監管部門應要不斷完善信用制度、抵押制度、擔保保險制度等，提高資本充足率，控制不良貸款率。商業銀行特別要加強房地產信貸管理，合理控制和調控房地產信貸規模，防范金融風險。對開發貸款從嚴審批，嚴防房地產開發企業的虛假按揭的行為，同時加強對個人住房抵押貸款的審核，對多次購房的應實施抵押遞減制度。另外，可以拓展房地產融資渠道和培育創新融資機制，從而解決房地產企業過度依賴銀行貸款的現狀，起到分散房地產金融風險的作用。
（二）適時推進房產稅征收，保證房地產市場長期穩定發展著名經濟學家樊綱曾表示我國房地產市場最大的制度缺陷就是沒有房產稅。房產稅主要是針對商品房保有環節征稅，在稅費相對固定的情況下，房產稅與購房成本有關。一旦開始征稅，商品房的持有成本將從無到有，其投資屬性將被大大削弱，這將從根本上打擊投資與投資性購房，進而從長遠角度保證房地產市場的健康。5月31日，國務院批轉國家發展改革委員會《關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》明確提出“逐步推進房產稅改革”。然而，全國推行難度較大，發改委應聯合財政、稅務等相關部門，組織相關專家，成立項目組，進行廣泛調研與論證，盡快出臺房產稅征收的實施細則，可以先在個別城市試點，逐步推向全國。
（三）完善住房保障體系，實現住宅產品優化供給政府應該控制高檔房屋建設，引導和鼓勵開發商建設中低價位的小戶型住宅，如限制部分土地僅造平民住宅，對招標土地建成后的住宅價格設置上限等。大規模地推出經濟適用房，確保廣大中低收入的家庭實際享受到真正的補貼。加強城鎮廉租房建設，解決最低收入家庭基本住房需
求。這種多層次的住房供給體系可以為不同消費人群提供不同價位的商品房。在當前房價超出廣大居民住房購買力的情況下，保障性住房可以起到限制房價的作用，政府還要不斷提供各種就業機會，增加家庭收入，提高廣大居民的住房購買力。同時，政府可以通過財政專項支出、土地出讓收入補貼、公積金的增值以及社會捐贈等方式建立起穩定的專用住房保障基金，專門用于低收入人群的住房保障。
（四）增加信息透明度，穩定房地產市場交易秩序信息的不對稱不僅會扭曲市場對房地產供求關系的正常反映，也是房地產市場盛行投機炒作的一個重要原因。導致信息不對稱的原因既有市場因素也有非市場因素，只有從這兩方面著手才能穩定房地產市場交易秩序。針對市場因素，要強制房地產企業披露信息，如土地價格、建筑安裝成本、綠化和配套費用、各項稅費、利潤率等信息，實現房地產業的公開透明運作。同時加強對信息披露的監督力度，不僅是政府，行業自律協會、媒體、律師事務所和會計事務所等主體也應發揮各自的作用。針對非市場因素，政府部門要加強政務公開制度的建設并將政務公開法制化。既要做到行政信息公開也要做到行政公開。包括有關房地產的各相關法律行政制度的公開，政府采購公開，標準化管理制度公開。各級政府尤其是國土資源管理部門對各地塊地價的公開，金融監管部門，如央行、證監會、銀監會等監管部門對利好消息的及時完整的公開，防止房地產商惡意提高房價，增加購買者的理性化交易行為。
（五）建立科學合理的房地產運作預警系統，引導市場向理性方向發展為使我國房地產市場向理性方向發展，政府必須建立完善的房地產市場運行監測預警系統。該系統要及時歸集、整理和分析有關房地產方面的信息，研究房價的波動及其市場運作規律，從而對房地產市場趨勢做出判斷性預測，定期市場分析報告。該市場報告應該是公開的、無償的、在確定的渠道上發行的，并真實合理、及時準確的反映房地產業的運行狀況。不但可以合理引導企業正確投資，避免房地產過熱現象的產生，而且還可以為政府制定宏觀政策提供有價值的信息。尤其會檢測房地產泡沫程度，能及時發出警報，以引起決策層關注，通過土地供應、稅收和改善預售管理等手段進行必要的干預和調控，有效地避免我國房地產業市場“泡沫”的進一步擴大。
作者單位：英國拉夫堡大學
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房地產泡沫現象范文第3篇
【關鍵詞】房地產泡沫；泡沫經濟；預警；防治；系統
經歷了上世紀90年代初期房地產業的大起大落，1998年以來，我國宏觀經濟運行中出現了明顯的通貨緊縮現象，社會物價總體水平下降，但我國房地產業卻呈現出強勢運行的趨勢，房地產投資和消費高速增長，房地產價格逆勢上揚，是什么因素導致房地產投資與銷售增長速度之快、房價增長幅度之大呢？因為房地產業與國民經濟和人民生活有極大的關系，所以人們對房地產業的發展表現出極大的關心。房地產泡沫問題成為全社會最為關注、最具爭議的焦點問題。政府也開始出臺相應的調控政策，預防房地產過熱。然而，由于房地產市場本身所具有的不確定性，加上對其投資或投機行為又受到“預期”等心理因素的影響，因此，人們對房地產泡沫的論斷難免有失偏頗。如何科學地對房地產泡沫進行檢驗和測度，如何建立一個房地產的參照價格體系，如何預警與防治房地產泡沫，這是一個值得深入探討的課題。
一、房地產泡沫的形成、膨脹與結束
（一）房地產泡沫的定義
泡沫是指實際價格脫離理論價格。房地產泡沫是指房地產市場價格持續上漲，即土地和房屋價格極高，與其使用價值不符，偏離了理論價格，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。
（二）房地產泡沫形成的原因
房地產泡沫的形成與房地產市場的規范化及市場化、法制環境、市場環境、政府管理水平、金融監管體系、投資人的風險意識、購房者的理性程度等密切相關。房地產泡沫作為一種經濟現象，它的形成離不開一定的經濟、金融環境背景的孕化。市場經濟是產生交易投機的前提條件：經濟貨幣化、經濟增長，以及金融衍生工具的大量出現為大規模房地產泡沫的產生提供了資金支持；金融自由化、信息化帶來的資本流動加速對價格波動和價格泡沫起到了推波助瀾的作用；而經濟規制失衡則為泡沫的形成提供了制度支持。在市場中，投機是一種普遍行為，房地產投機與土地投機緊密相連，在中國1992、1993年的房地產熱中的土地投機是房地產投機活動中的主要投機方式，適度的房地產投機能促進房地產市場繁榮和活躍，但投資規模的過分膨脹是導致泡沫程度加深的最主要原因。當房地產市場投機超越一定的程度和數量界限，存在大量的非理性投機或嚴重的價格操縱行為時，并引起市場其他投機者的不斷盲目跟進，同時房地產價格不斷飛漲，市場風險不斷累積，最終引起房地產泡沫的崩潰。
（三）房地產泡沫的分類
房地產泡沫從房地產業的構成角度可分為以下四類：
1．土地價格泡沫。土地價格由于市場投機炒作等會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就有可能發展成泡沫經濟。2005年調查報告指出，在2005年中國購置土地面積中未完成開發土地面積近1.7億平方米，可土地價格卻成倍增長，北京、深圳、大連、青島等地表現尤為突出。
2．房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部分的供給增長屬于虛漲，也構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，將導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉。中國某經濟監測中心的一份研究報告指出，目前我國商品房空置面積達1.14億平方米，個別城市的房屋空置率已超過10%。
3．房地產投資泡沫。上世紀90年代初期的廣東惠州就出現了房地產投資泡沫。從1992年到1993年，有上千家房地產公司向惠州蜂擁而來，廣征地，大投入，全面開發，房地產交易猛增。1993年商品房銷售面積90.28萬平方米，交易宗數6997宗，房地產投資額43.9億元，分別比1991年增長了26％、250％和920％。然而這種違背了市場規律的過熱現象終不長久，從1993年下半年起，一批房地產公司先后關門或倒閉，留下了許多半拉子工程，也就是“爛尾樓”，惠州市房地產業及其區域經濟進入了低迷時期。一般來說，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。
4．房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。
（四）房地產泡沫的形成、膨脹與結束
房地產在許多人的眼里是一種資產商品。在這種市場上，價格高低在很大程度上取決于買賣雙方對未來價格的預期。而且，這種預期有一種“自我實現”的性質。這就是說，房價越是上漲，就有越多的人由于價格上漲的預期而入市搶購。而搶購又會使價格進一步上漲和預期增強。因此，只要有足夠的人入市購買，在源源不斷的貨幣流入的支撐之下，很快就會出現“大牛市”。但是，氣泡不可能一直膨脹下去。在過高的價位上，一旦房價止升回跌，很快就會加速下行，導致房市崩盤。
“八十年代看深圳，九十年代看惠州！”這句上世紀廣東流行的口頭禪，令海內客商攪起了惠州房地產狂潮，上千家房地產企業云集惠州，可最終泡沫脹破都“折戟潰逃”，使惠州成為上世紀90年代全國三大房地產熱重災區之一。在惠州房地產泡沫中可以很明顯地看到，在1992年初期，房地產市場的啟動，為惠州的發展引來了大量的資金，這種投資機會吸引了全國各地的資金不斷涌向惠州的房地產和建筑業。資金的不斷引入一方面使得惠州的房地產價格以更大的速率上升，另一方面也極大的帶動了建筑業、娛樂業等后向產業的發展。只是由于房地產開發規模遠遠的超出了惠州經濟發展對房地產的需求。才使房地產泡沫急速的膨脹得失去了控制，造成了災難性的后果。房地產泡沫的結束帶給惠州的是近10年的經濟低迷。
房地產泡沫的膨脹會引起整個國民經濟的泡沫，泡沫雖是經濟中的一種常見現象，但泡沫經濟的結束方式往往是和經濟的承受能力相關聯的，同一規模的泡沫在不同的經濟中會對經濟產生不同的潛在影響。惠州市房地產泡沫的破滅使惠州持續了近十年的經濟蕭條，巨大的銀行呆帳、壞賬，經濟增長停滯，大量的社會失業等。實際泡沫以破滅結束的表現方式也只是一個小概率事件，如1997年7月以前，美國與東亞各國，雖然同樣存在著泡沫經濟，但其反應則完全不同。東南亞國家股市盤子很小，經濟承受能力差，經濟泡沫對他們的沖擊相當大，可美國經濟泡沫雖然膨脹的厲害，但美國經濟規模大、基礎好，游資的沖擊雖曾使美國股市短期波動，但并未引起泡沫破滅，并能繼續帶動投資、消費和經濟持續增長。
二、房地產泡沫的預警與防治
（一）房地產泡沫的預警
房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格漲幅不大、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率，商品房供給略大于市場需求等，這些對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。但如果房地產泡沫過于膨脹的話，造成虛假的房地產市場的繁榮及虛假的經濟繁榮則是不利的。房地產泡沫預警的目的就在于要量化房地產市場泡沫的膨脹程度，首先要測度房地產是否出現了泡沫，然后根據實際經濟的承受能力找出房地產泡沫的臨界點，一旦泡沫接近或者超過這個臨界點，就發出泡沫預警信號。
我們建議選用幾個指標來測度房地產泡沫，分別是房價收入比、房地產開發投資增長率、房屋空置率、房地產單位價格增長率、房地產開發貸款增長率等五個指標。
將這五個測度指標的實際值與臨界值比較，如果實際值超越了臨界值，就認為是發出了預警信號。若發出預警信號的指標越多，房地產泡沫變化的概率越大，對超過臨界值的預警指標加權求和，測算出房地產泡沫變化的概率，據此便可對房地產泡沫發生的可能性和嚴重程度進行預測和監控。房價收入比的國際慣例是在4~6倍之間的房地產市場是健康的，不存在泡沫，超過這個比例，則認為存在泡沫。而我國房價收入比從1994年以來一直是高于8倍，2002年甚至達到10.9倍。我國房價收入比遠遠高于國際認可的標準，.房價收入比的比值的高低跟國家的經濟發展水平是相關的。即便是同一國家，發達地區的房價收入比與欠發達地區的房價收入比也不同。根據各地房價、國民收入的增長幅度的比較來衡量房價收入比是比較合理的。根據資料顯示，我國房價收入比在7~8倍是合理的；房地產開發投資增長率的臨界值為2.5%；商品房空置率指標國際上通用的指標是10%的臨界值；房地產單位價格增長率的臨界值是2.5%；房地產開發貸款增長率的臨界值是2.5%。以廣東惠州為例，套用這五個測度指標來考察惠州的房地產泡沫情況，我們發現：房價收入比大約是9.3倍，房地產開發投資增長率約為2.2%；商品房空置率約為9.6%；房地產單位價格增長率大約是2.9%；房地產開發貸款增長率大約是1.9%，由這些數據表明，惠州房地產市場供求結構平衡、空置率合理、價格基本是穩中有升，惠州樓市屬于有適度的、可促進經濟繁榮的房地產泡沫。
（二）房地產泡沫的防治
房地產泡沫現象范文第4篇
【關鍵詞】濟南市 房地產市場 蛛網模型 泡沫 測度
一、房地產泡沫的定義
房地產泡沫是指由房地產投機、壟斷、信息不對稱、外部效應等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎持續上漲的現象。
二、濟南市房地產市場泡沫的探析
1.濟南房地產市場價格分析
從1998年國內開始實行住房制度改革開始,我國房地產市場經歷了2004年以來的快速增長,2008年下半年以后的低迷,直到2009年在國家大力刺激下的復蘇,再到如今的國內一、二線城市房價的居高不下,而濟南的房地產市場的狀況如何,筆者對此進行了具體分析。
選用當年濟南市房屋銷售面積作為當年房地產市場需求量,以當年房屋銷售價格作為本期價格;采用當年竣工房屋面積作為當年房地產市場供給量,以上一年房屋銷售價格作為本期價格,建立蛛網模型。運用Stata10.0普通最小二乘法對濟南市1998年～2009年的統計數據進行了線性回歸。得到回歸方程如下:
Q = -56.0272 + 0.1018 PtR2=0.9331
Q = 94.0453 +0.0612 Pt-1 R2=0.4955
假設存在均衡價格,求得Pe=3660.29。根據回歸模型,需求曲線與供給曲線均為正斜率,又因為在2006年以后房屋銷售價格高于均衡價格Pe,所以隨著房價的逐年增長,商品房的供給量越來越大地小于住宅需求,供不應求的市場矛盾更加嚴重。這會使得房地產開發商的寡頭壟斷格局得到加強。如果任其這種市場失靈的狀態發展下去,房地產市場將逐漸成為以房產投機主導的資產市場,甚至會產生泡沫。
2.濟南市場的泡沫與非泡沫――以投機理論模型為基礎的實證分析
本文借鑒Levin and Wright(1997),采用如下的模型:
pt=α0+α1 yt+α2 it +α3[gt /(1+ it)]+ut
pt代表房地產價格,yt代表居民可支配收入,it代表貸款利率,gt /(1+ it)代表房地產價格實際增長率,ut為隨機誤差項。
根據周京奎、曹振良(2004)的研究,令θ= -α3/α2,則θ可以用來表示房地產業投機度,如果θ值過高,房地產市場很可能存在泡沫。根據國際經驗,認為θ>40%時,認定該市場投機行為顯著,投機泡沫產生。
參數的檢驗和結論:根據濟南統計信息網2009年濟南市國民經濟和社會發展統計公報及2009年統計年鑒,本文選取了1998~2009年房屋銷售價格,城鎮居民人均可支配收入,中國人民銀行網站歷年抵押貸款利率數據,運用Stata10.0估計方程,結果如下:
pt=313.5509+0.1997yt -4070.094it +1506.663[gt /(1+ it)]+et
R2=0.9805 DW=1.677
其中,α2= -4070.094α3=1506.663因此根據公式計算出:
θ=-α3/α2=0.3702
以上分析表明,濟南市的房地產投機度已經接近40%的警戒水平,說明2009年房地產市場的持續升溫已經引發了進一步的投機需求,盡管投機性的需求可以在一定程度上擴大內需、活躍市場,但是過度投機則會產生房地產市場泡沫。
3. 濟南市房地產市場泡沫的指標分析
為了進一步檢驗濟南市房地產市場是否存在泡沫,筆者選取了國際上比較公認的2個測量指標:房價收入比、房地產開發投資占總投資比例做進一步的測度分析。
(1)房價收入比
房價收入比是指一套居民住房的平均價格與家庭平均年收入的比值,該比值越高產生泡沫的可能性越大,國際上通常認為房價收入比在3~6的范圍內比較合理。
濟南市近幾年的房價收入比已經臨近產生泡沫的警戒水平,說明濟南市房地產市場有發生泡沫的風險。
(2)房地產開發投資占總投資比例
房地產投資應當在一定范圍之內,否則就會引發泡沫。筆者對濟南市1995年到2009年房地產開發投資在總投資中所占比例做了測算,從中可以看到,這個指標有逐年攀升的趨勢,尤其是2009年已經達到20.09%,超過了20%的泡沫警戒點,而且從06年開始,房地產投資增長速度都遠遠超過了同期全社會固定資產增長速度,可以判定,濟南市房地產市場已經出現了過熱傾向。
三、綜合評價及政策建議
通過以上價格分析、模型分析與指標分析可以得出結論,當房地產市場供求矛盾隨著房價的上漲不斷加劇時,開發商的壟斷地位就得到加強;與此同時,房價的預期看漲導致房地產市場的投機現象進一步加劇,基于投機理論的模型驗證了濟南市的房價持續上漲的原因還與投機因素有關,在進一步的分析中發現:在2005年到2009 年,大部分特征指標沒有顯示房地產價格脫離市場價格的基礎持續飛漲,可以說總體上并沒有出現房地產泡沫,但局部年份已經顯示了房地產泡沫才具有的特征,可以認為是房地產過熱現象。但是伴隨著全國房地產市場的持續過熱,依靠市場自身的力量調節不可能使房價回歸理性,必須借助政府的力量、拿出切實可行的政策方案才能改變目前這種市場失靈的狀態。筆者認為調控房地產市場主要應做好以下幾個方面:
1.進一步加強經濟適用房和廉租房的建設,將出讓土地收入主要用于改善民生的經濟適用房與廉租房及其配套設施的建設中。同時嚴懲開發商無正當理由閑置土地、囤房的行為。
2.積極引導居民的消費觀念。改變消費者“居者有其屋”的觀念,鼓勵低收入者租房代替買房;在新增商品房,存量商品房之間做合理選擇,提倡從小戶型逐漸擴大住房面積。
3.緊縮央行對房地產行業的信貸支持,尤其要注意風險偏好型、信譽不佳的房地產商和投資者為獲得了較多的銀行貸款而導致逆向選擇的問題。對資金進入房地產市場進行嚴格審查,通過累進交易稅制繼續加大對房地產市場投機者的打擊力度等。使濟南市房地產業避免泡沫化而穩定、健康發展。
參考文獻
[1] 張紅. 房地產經濟學[M] 北京:清華大學出版社,2005.
[2] 周京奎,曹振良. 中國房地產泡沫與非泡沫――以投機理論為基礎的實證分析[J] 山西財經大學學報,2006(5)
[3] 何賽姣. 我國房地產市場泡沫分析與測度[D] 浙江工商大學碩士學位論文,2008.
[4] 何雄. 房地產泡沫理論的實證分析――以鄭州市為例[J] 建設科技,2009
房地產泡沫現象范文第5篇
關鍵詞:房地產泡沫金融風暴市場經濟
一、對于我國房地產市場的經濟泡沫的具體分析研究
關于對我國房地產經濟泡沫的初探。就當前我們國家的經濟形勢來講，中國的房地產經濟泡沫問題比較復雜，并沒有較為系統完善的研究，所以目前有較多的爭論，這些爭論大致可以總結為兩種主要觀點，一種觀點是我國在房地產產業方面發展的太快速，這樣不正常的發展速度導致房地產存在著很明顯的投機現象，這種現象可以說是嚴重過度的，最終導致我國的房地產經濟出現問題，形成經濟泡沫，所以針對房地產行業存在的這一種弊端，我們政府應該引起足夠的重視，真正規范房地產行業，防止出現嚴重的投機現象，還有一種態度是對于我國房地產投機現象的而支持，直至房價飽和，可想而知這也是一種非常極端并且不符合我國具體國情的態度。中國的房地產起步較晚，在上個世紀90年代的初期，伴隨著我國對于土地制度的深度改革政策的改變，才使得我國的房地產行業慢慢的發展了起來，實際上，房地產泡沫可以從多個方面對它的特征進行總結，大體上可以對其總結出三個層次的特征，首先是房地產經濟在短期時間內的暴漲暴跌所映射出來的微觀地產經濟市場供求關系沒有協調發展；其次就是經濟在供求方面的不平衡性；最后是我國房地產行業的經濟發展與我國整個國民的經濟發展情況不匹配。在關于對這些進行詳細了解的前提下，再來分析中國的房地產泡沫問題。
二、中國房地產經濟泡沫產生的原因
(一)投機行為存在于對土地的使用上我國大房地產經濟之所以會產生經濟泡沫與投機行為在土地上的使用中存在有著很大的關系，可以說這兩者緊密相關不可分離，對于土地的使用存在投機行為存在一些明顯的特點主要是缺乏預期性，還有一些非人為控制的因素。當國家經濟呈現的上升趨勢較為明顯時，人們對于未來的整體的房價的走勢會有著較高的預期，再加上一些不理性的促進因素，導致人們對于房地產行業過于看好，失去了理性的判斷，然后做出了一系列不理性的行為，例如大量的進行建房、買地，然后給社會經濟造成了一種假象，一種繁榮的假象，然而這種繁榮注定是一時的，注定是一種泡沫，這樣就形成了房地產經濟的泡沫。
(二)我國房地產經濟產生泡沫的另一原因:政府管理的失敗我們前文所闡述的對與土地的投機使用、房價的不合理預判、還有一些不理性的種種因素都是分析的在房地產的經濟中形成泡沫的來自市場調節不合理所造成的因素，但是使得房地產經濟產生泡沫的原因不僅僅是來自市場方面的原因，還有一些不是因為整個房地產市場的原因，這些非市場方面的因素歸結為政府管理失敗，政府管理失敗是我國在房地產經濟中產生經濟泡沫的最大起因，因為他對土地的投機使用、房價的不合理預判、還有一些不理性的種種因素起到了非常大的促進作用，在我國房地產經濟泡沫形成機制中起到了決定性的作用。
三、房地產經濟泡沫所帶來的金融風暴
我們都知道房地產經濟泡沫必定會帶來很多風險，這些風險有大有小，例如造成經濟的發展不同步，造成資源；利用率低下以及產生金融風暴，在這些風險中金融風暴有顯得格外嚴重，因為它直接關乎我國的國民經濟的發展，如果房地產的經濟泡沫使得我國經濟產生金融風暴甚至是產生金融危機，這種危機對于我國的經濟發展起到了嚴重的阻滯作用。房地產泡沫的產生會帶來金融風暴，但是我們知道任何事情都不會肆無忌憚無限期的發展，所以房地產泡沫也不例外，它總有一天會消失，在它消失的那一天我們的市場經濟又會恢復以往的正常，當然房地產經濟泡沫消失了，我國的房屋價格也會趨于合理化，正常化。要想做到這一點，首先應該將房地產投資商進行嚴格規范，防止出現惡意競爭；其次嚴格控制境外的個人或者團體在我國購置房產。
四、結束語
綜上所述，通過本文我們詳細探究了房地產經濟泡沫以及經濟泡沫所帶來的金融風暴，通過分析我們知道有效的改善房地產經濟危機對于國民經濟的發展有著重大的意義，但是這并不是一朝一夕能完成的，這是一個非常漫長的過程，政府部門和相關的投資商必須對此引起足夠的重視。保證我國房地產行業的健康發展。
作者:王一凡 單位:長沙麓山國際實驗學校
參考文獻:
