房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范

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摘要：當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一個非常昌盛的行業(yè)，這一行業(yè)在發(fā)展的過程中具備良好的發(fā)展前景，其比較明顯的特點(diǎn)是投資的數(shù)額相對較大，同時工程的建設(shè)周期相對較長，在工程建設(shè)的過程中一般都需要融資，但是在這一過程中可能會出現(xiàn)一定的風(fēng)險(xiǎn)，所以在房地產(chǎn)投資開發(fā)決策之前一定要采取有效的防范措施。主要分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范，以供參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范

最近幾年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)有比較明顯的波動，在這一過程中側(cè)面的展現(xiàn)了資金困難的問題，同時也展現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，要保證企業(yè)能夠更加平穩(wěn)的發(fā)展，就必須要對企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有相對清晰的認(rèn)識，同時還要采取有效的措施加以防范和控制。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵

在全新的會計(jì)準(zhǔn)則當(dāng)中，對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義也進(jìn)行了一定的調(diào)整。其主要是指在企業(yè)財(cái)務(wù)活動當(dāng)中由于企業(yè)無法控制因素的約束和影響，在某段時間之內(nèi)企業(yè)實(shí)際的財(cái)務(wù)狀況和預(yù)測財(cái)務(wù)狀況之間出現(xiàn)的偏離，從而使得企業(yè)遭受損失的可能性，還指企業(yè)無法全部收回投入的可能。所以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營當(dāng)中的一項(xiàng)十分重要的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我國的發(fā)展時間并不是很長，其在發(fā)展的過程中具備良好的前景，但是該工程在投資的數(shù)額上比較大，同時投資的周期也比較長，因此它需要一些財(cái)務(wù)方面的措施來保證項(xiàng)目開發(fā)的正常進(jìn)行。最常見的方式就是融資。但是財(cái)務(wù)杠桿在應(yīng)用的過程中也可能會帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。這一現(xiàn)象主要展現(xiàn)在財(cái)務(wù)杠桿缺失可以使得資金得以循環(huán)使用，在前期的經(jīng)濟(jì)效益會對后期的整個過程產(chǎn)生十分重大的影響。在這樣的情況下，如果未來房地產(chǎn)的售價和開發(fā)價格出現(xiàn)了變動，就會對企業(yè)自身的預(yù)期收益產(chǎn)生非常大的影響。這樣一來也非常容易出現(xiàn)到期無法還清債務(wù)的情況，這對資金鏈條的連續(xù)性產(chǎn)生了非常重大的影響。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

2.1融資渠道要求較為嚴(yán)格，籌資的風(fēng)險(xiǎn)大大的提升

一般來說，融資是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一種非常重要的來源，甚至可以說是最為重要的來源。金融信貸政策當(dāng)前處于持續(xù)緊縮的狀態(tài)，資本市場內(nèi)部融資的要求相對較高，這樣也就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不容易獲得融資的機(jī)會，而能否獲得足夠的融資金額直接影響到了企業(yè)未來的發(fā)展?fàn)顩r。其主要表現(xiàn)在金融信貸政策的長期緊縮和融資渠道要求嚴(yán)格兩個方面。

2.2市場整體的發(fā)展情況不樂觀，銷售進(jìn)度落后，資金回籠較差

受到緊縮性貨幣政策和購房者觀望態(tài)度的影響，我國樓市降價風(fēng)暴席卷了很多地區(qū)，不管是大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)還是小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中都以降低價格為主要的對策，希望通過這樣的方式可以在激烈的市場競爭中獲得更大的優(yōu)勢，在相對較短的時間之內(nèi)就獲得大量的資金。當(dāng)前，降價銷售已經(jīng)成為了企業(yè)經(jīng)營中非常重要的一個措施，但是這一措施在實(shí)行了一段時間之后并沒有收到應(yīng)有的效果。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

3.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的一般方法

（1）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)最為常見的兩種方法就是拒絕承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，比如說在這一過程中充分的了解到其風(fēng)險(xiǎn)相對較大，在這樣的情況下就可以拒絕業(yè)主的投標(biāo)請求，之后就是放棄之前其所承擔(dān)的部分或者是全部風(fēng)險(xiǎn)。再比如說發(fā)現(xiàn)了一個研究計(jì)劃有以前并沒有發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)過了研究之后決定放棄承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這樣就可以更加有效的避免風(fēng)險(xiǎn)。這種方法具有非常強(qiáng)的消極性。在建筑開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的過程中會出現(xiàn)非常多的風(fēng)險(xiǎn)，所以如果想要完全不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)也是不太現(xiàn)實(shí)的。

（2）風(fēng)險(xiǎn)損失控制。

風(fēng)險(xiǎn)損失控制是一種具有積極意義的風(fēng)險(xiǎn)處理手段。在現(xiàn)代社會里，風(fēng)險(xiǎn)不僅很多，而且難以完全避免，所以風(fēng)險(xiǎn)損失控制方法具有較強(qiáng)的社會現(xiàn)實(shí)性，且可以通過事先控制或采用應(yīng)急方案，使風(fēng)險(xiǎn)不發(fā)生或一旦發(fā)生后使損失額降到最小。比如企業(yè)在投資一個項(xiàng)目前先制定可能會發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，這樣就能夠做好充分準(zhǔn)備規(guī)避預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，同時將風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時企業(yè)損失降低到最小。

（3）風(fēng)險(xiǎn)分散。

分散與分離有類似之處，它們的不同在于：分散是將企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的單位增多或擴(kuò)大，而分離是將風(fēng)險(xiǎn)單位分離開。通俗地說，分散風(fēng)險(xiǎn)是通過擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模來增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，而分離則是通過分離風(fēng)險(xiǎn)因素而減少風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。比如，一個核心的企業(yè)可以通過兼并、參股來擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，就可以分散規(guī)模經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn)，從而提高抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。規(guī)模經(jīng)濟(jì)就是分散風(fēng)險(xiǎn)的好辦法。

（4）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

這里的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指風(fēng)險(xiǎn)控制下的轉(zhuǎn)移，而不是財(cái)務(wù)對策下的有償轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)控制轉(zhuǎn)移只可以轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或人身風(fēng)險(xiǎn)，包括將風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)或活動轉(zhuǎn)移和依據(jù)合同將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給他人。

3.2當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的路徑

（1）方式一：

風(fēng)險(xiǎn)分散。策略一：轉(zhuǎn)向異地二三線城市。對于財(cái)務(wù)壓力較大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，已經(jīng)很難與其他企業(yè)在一線城市里正面碰撞爭奪土地和資金，一線城市成本相對較高，因此，在客觀上有分散風(fēng)險(xiǎn)的要求。相比之下，目前二三四線城市樓市周期與一線城市并不同步，從人均收入水平來看，其正值地產(chǎn)發(fā)展高峰期，潛力較大。因此，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線甚至三四線城市是企業(yè)合理分散當(dāng)前的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效路徑，也是企業(yè)長期生存和發(fā)展之道。事實(shí)上很多大型企業(yè)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向二三線城市，策略二：企業(yè)聯(lián)合拿地開發(fā)。要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，更需重視資金周轉(zhuǎn)，如果銷售回款狀況不好，不但是未來拿地受困，手中其余項(xiàng)目的開發(fā)還會受到影響，聯(lián)合拿地是一種考慮。在這種市場行情，尤其在上海、北京、深圳等一線城市拿地，應(yīng)當(dāng)是非常謹(jǐn)慎的，對資金的要求比較大。但是，作為開發(fā)商始終是要拿地的，因此，幾家公司聯(lián)合成立項(xiàng)目公司聯(lián)合拿地、共同開發(fā)成為有效方式。一方面，可以分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，特別是現(xiàn)在銷售不暢，回籠資金比較慢，開發(fā)過程中急需大量后備資金補(bǔ)充，另一方面，也可以保持各個企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定，等待機(jī)會，尋找合適的項(xiàng)目。

（2）方式二：

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。策略一：企業(yè)放棄或暫緩項(xiàng)目投資計(jì)劃。對于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患處于較大壓力的企業(yè)，必要時應(yīng)該采取“壯士斷臂自保”，對可能導(dǎo)致巨大風(fēng)險(xiǎn)的土地采取出售轉(zhuǎn)讓或者退地，放棄一些不理想的項(xiàng)目，以盡可能的減少損失。策略二：企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)。對于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患壓力非常大的企業(yè)，尤其是中小企業(yè)，必要時要果斷地采取放棄房地產(chǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)投其他行業(yè)和項(xiàng)目上，以盡可能的減少損失。

4結(jié)論

在開展房地產(chǎn)開發(fā)決策工作之前，企業(yè)必須要對自持的資金量和能夠籌集到的資金量予以全面科學(xué)的評估，同時還要選擇符合自身發(fā)展條件和承受能力的項(xiàng)目，只有這樣才能更好的減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，減少企業(yè)的資金損失，從而也就促進(jìn)了企業(yè)的健康發(fā)展，這對企業(yè)而言有著十分重大的意義。

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作者：王幼芳 單位：焦作國龍置業(yè)有限責(zé)任公司