房地產市場管理

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內容摘要:本文從不同層面對杭州房地產市場現狀進行了剖析,認為杭州房地產市場具有房地產區(qū)域市場普遍特征。本文著重提出杭州房地產市場和諧發(fā)展的關鍵在于對市場機制和政策導向的關系的處理,并提出了對杭州和其他區(qū)域房地產市場和諧發(fā)展具有參考意義的相關政策建議。

關鍵詞:房地產市場和諧發(fā)展杭州市

步入21世紀,以上海為龍頭的,包括南京、杭州、蘇州、寧波等十多個城市在內的長三角地區(qū)的經濟發(fā)展已越來越引起人們的關注。這些城市的房地產市場伴隨著經濟發(fā)展也越來越活躍、成熟。本文以定位于“居住城市”的杭州為例,對其房地產市場的發(fā)展進行探討。

杭州房地產發(fā)展的良好外在環(huán)境

長三角經濟圈強勁的經濟增長速度及其雄厚的經濟實力極大的活躍了該地區(qū)的房地產市場。首先,經濟增長伴隨著外來人口數量的增多、素質的提高,因此對房地產的需求也越來越大。其次,社會中高收入階層財富日積月累,急于尋找合適的投資保值渠道。房地產市場恰恰成全了這部分投資者的愿望,一批在房地產市場活躍的投資者,帶動了更多的人投入到購房投資的行列。最后,隨著當地人們收入的不斷增加,對生活質量的要求不斷提高,住房的更新換代成為一種必然趨勢。

浙江民營經濟發(fā)達,造就了大量的富裕階層。據央行測算,“十五”期間,浙江擁有民間資本8300億。杭州是浙江省的省會,是浙江的政治、經濟、文化中心。近年來,杭州著力打造“住在杭州”品牌,并獲得了“聯合國人居獎”和“國際花園城市”等稱號,成為人們居家置業(yè)的首選城市之一。杭州市政府在推出了取消實物分房、實行住房分配貨幣化政策的基礎上,又出臺了放開外地人購房、取消房改房上市審批、降低房地產交易手續(xù)費、擴大公房出售范圍等相關政策措施、允許經濟適用房上市交易,極大激活了潛在的消費群。另一方面,杭州市建立土地儲備中心,規(guī)范土地使用權轉讓方式,建立房地產開發(fā)用地制度,極大地促進了房地產市場的持續(xù)、快速、和諧發(fā)展。杭州城市吸引力的增強,使擁有雄厚民間資本的浙江人紛紛入駐省城。

杭州風景秀麗,人杰地靈,對舉辦高等教育具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和人才優(yōu)勢。除了全國一流水平的浙江大學外,云集眾多的高水平大學,如浙江工業(yè)大學、中國美術學院、浙江中醫(yī)學院、杭州商學院、杭州電子工學院、浙江財經學院、浙江工程學院等等。從浙江省人口增長情況看,2003年招生的對象集中在1985年前后出生的人。1986-1992年,連續(xù)七年大學適齡人數將保持在61-69萬人之間,將比1985年出生的多10萬人。因此浙江省高等教育將以5%-10%的速度可持續(xù)增長5-8年。到2012年,浙江省高校在校人數將達到100萬人,杭州市的高校在校人數至少占全省的50%,將達到50萬人。作為“學在杭州”的關鍵,杭州市高等教育園區(qū)的建設將為杭州市帶來大量的投資和消費,并為杭州的房地產市場培育大量的消費者。“學在杭州”和“住在杭州”的具有高度的相關性,可以實現良好的互動。目前,已經有較多的開發(fā)商在高教園區(qū)及邊緣區(qū)塊開發(fā)房地產項目。

杭州房地產市場發(fā)展的政策支持體系

構建市場化的房地產開發(fā)體系和保障性的住房服務體系

結合杭州市房地產發(fā)展現狀,杭州市政府推出了進一步深化住房供給制度、分配制度、消費制度、住房產權制度和住房管理體制的改革。在推進居民住房供應市場化進程的同時,建立面向中低收入和最低收入家庭的住房保障制度,理順商品房、經濟適用房、廉租房、二手房和農居多層公寓建設和管理體制,逐步形成對中高收入家庭提供中高檔新建商品住宅,對中低收入家庭提供中低檔普通商品房、經濟適用房和廉租房的兩級住房體系。針對不同層次,提供不同的居住選擇:一是城市最低收入家庭,由政府提供廉租房;二是低收入家庭,則供應經濟解困房;三是中低收入家庭,在符合準購條件下購買經濟居住房。

根據中低收入家庭對經濟適用房的迫切需求,增加經濟適用房的供給力度,同時控制經濟適用房的供應對象,住宅標準、供應范圍和分配方式,抬高經濟適用房交易門檻,使政府提供的經濟適用房真正能解決當前中低收入家庭和困難群眾的住房問題。此外,每年從經濟適用房中安排一批政策性房源,專門用于解決特困戶家庭的住房問題。同時在建立住房租賃市場過程中,調整住房租賃與銷售之間的協調比例關系,逐步完善各類住房銷售、租賃的住房供應體系,以適應不同支付能力家庭需求,實現“居者有其屋”。

構建“置業(yè)階梯”引導消費者建立正確的置業(yè)觀念

目前對大多數人的消費水平來說,只能分檔次、分等級、分先后來逐步實現其住房需求愿望。發(fā)達國家的經驗告訴我們,階梯性的置業(yè)過程對規(guī)范一級市場、活躍二、三級市場有不可忽視的促進作用。

在目前杭州房價較高并且一般居民沒有或者比較難以獲取與自身經濟實力相適應的居所的情況下,政府應當從穩(wěn)定社會和推進杭州市良性發(fā)展的角度向市民提供階梯式的置業(yè)選擇,對居民的置業(yè)行為加以正確導向,使消費者建立起“租房——二手房——新房——好房”的置業(yè)階梯。例如香港的不同收入群體,有相應的置業(yè)選擇。低收入群體租住公共住房,香港現在約有310萬人居住公共房屋,居民從中獲得了眾多的福利,促進了社會的發(fā)展。對于一些中等收入家庭提供“夾心階層住屋貸款計劃”,向這類家庭出售特別為他們而建的居所,協助他們自置居所。中高收入群體可以根據自身經濟實力,購買商品房。香港的置業(yè)階梯政策滿足了不同收入群體的住房需求,促進了社會的發(fā)展。

構建快速交通體系以擴大有效供給

杭州道路交通不暢、人口密集、環(huán)境污染等“城市病”日益明顯,這已經影響到杭州房地產市場的和諧發(fā)展。美國專家P.Calthhorpe提出TOD的解決模式,即公共交通導向型的城市開發(fā)模式。TOD模式的理念和方法與杭州面臨的問題和目標追求十分貼近,借鑒TOD模式,將大運量交通、道路系統和土地使用三位一體綜合地進行規(guī)劃和實施,在解決城市交通問題的同時,TOD模式所形成的緊湊的城市空間形態(tài),可避免城市“攤大餅”式的蔓延;同時借助土地利用規(guī)劃及分區(qū)管制措施,統籌安排引導整個新市區(qū)朝著規(guī)劃所期望的戰(zhàn)略重點——“城市東進、跨江發(fā)展”。

借助TOD強大的空間拓展功能和高效的運行方式,在杭州新市區(qū)范圍內建立起由TOD軸線連接、公交社區(qū)、市鎮(zhèn)(包括新城)及核心城市等城市單元有機結合,構成多中心、網絡型、生態(tài)化的空間結構能將原本無效的土地供給化為有效的商品房土地供給。

正確處理政策導向和市場機制關系

適當調整地價水平

在土地經濟運行中,不僅會產生許多正向的外部效應,如政府對城市土地的投資開發(fā),改善了整個城市地區(qū)的投資環(huán)境,提高了鄰近地區(qū)的土地價值——這是政府利用稅收手段(如增值稅或房產轉讓稅)分配土地增值收益的依據;而且還會產生諸如生態(tài)環(huán)境質量惡化,市場過度開發(fā)導致建筑垃圾增多、綠地減少、噪聲污染等城市環(huán)境問題,以及城市景觀的美學和生態(tài)學價值降低等負面效應——這是政府利用規(guī)劃、計劃、稅收等手段調整土地開發(fā)利用行為的依據。

房地產業(yè)是一個土地與金融兩種要素高度緊密結合的特殊產業(yè),土地是一種極度缺乏供給彈性的要素,而金融資源則是理論上可以無限供給且極具流動性的要素。一旦房地產業(yè)滲入投機因素,將會在短期內形成經濟泡沫,如果房地產市場資金鏈突然中斷,泡沫經濟會立刻崩潰。將會給關聯產業(yè)及整個城市發(fā)展帶來致命破壞,日本、中國臺灣和香港均有這方面的經驗教訓。

為了杭州房地產市場的和諧發(fā)展,對地價水平進行適當調控,穩(wěn)定地價,對于杭州市整體經濟的良性運行和城市持續(xù)發(fā)展有積極的作用。

充分發(fā)揮政府職能作用

目前,杭州房地產業(yè)正處于發(fā)展成熟的時期。通過深化改革,推進體制創(chuàng)新,強化宏觀調控,加強市場監(jiān)管,建立住房保障制度等措施,促進杭州房地產市場持續(xù)、快速、健康、和諧、穩(wěn)定的發(fā)展是政府的重要職責。

房地產是國民經濟的先導性產業(yè),對GDP增長具有較強的帶動作用,同時又依賴于經濟發(fā)展所創(chuàng)造的市場需求,取決于經濟增長所決定的居民住房支付能力。因此,在市場經濟條件下,通過規(guī)劃、計劃、行政、法律和經濟等宏觀手段,引導和保持房地產市場繁榮穩(wěn)定發(fā)展是十分必要和必須的。

針對房地產市場的缺陷和房地產經濟發(fā)展的獨特規(guī)律性,世界上大多數國家或地區(qū)均用嚴格的政府調控措施加以應對。這些手段既包括稅收與補貼、信貸與利率管制、價格與租金控制等經濟性手段,也包括土地利用計劃與規(guī)劃手段、交易管制、強制性公開交易信息等行政性手段,還包括道義勸告,不一而足。政策手段組合運用基于對各國或地區(qū)房地產制度和房地產市場具體情況的分析。

我國是土地公有制國家,城市政府代表國家行使城市國有土地的所有權,這為城市政府利用土地政策調控房地產市場提供了比土地私有制經濟更為便捷的制度條件。對正處于快速市場化進程中的杭州房地產經濟來說,借鑒國際經驗,運用稅收、金融等經濟手段和正確的政策導向,扶持、穩(wěn)定杭州房地產市場發(fā)展是政府不可推卸的責任。

創(chuàng)造遵循市場發(fā)展規(guī)律的房地產投資環(huán)境

房地產作為一個市場,其發(fā)展規(guī)律是由市場的供給和需求力量共同作用的結果。首先,從購房能力角度看,杭州近年來經濟總量持續(xù)高速增長,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年增加,使市民的住房購買能力大大提高;從消費結構分析,隨著杭州經濟發(fā)展和房地產市場的發(fā)展,杭州的房地產消費結構發(fā)生了明顯的變化,房地產消費由原先的“居住型”向“享受型”轉變,原先的一次性購房,一步到位的觀念發(fā)生了變化,二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大;從供需關系角度看,根據杭州市房管局案例調查表明,目前純投資性購房者只占10%,用于實際居住的首次購房者占40%,用于改善居住條件的二次購房者占50%。說明絕大部分的房產是居民按照實際需求購置的;從杭州的品牌效應分析,近年來杭州著力打造“住在杭州”品牌,并獲得了“聯合國人居獎”和“國際花園城市”等稱號,成為人們置業(yè)的首選城市之一。城市的吸引力增強,使擁有雄厚民間資本的浙江人紛紛入駐省城,市場的需求力量雄厚。總的來看,杭州的房地產市場尚處于健康發(fā)展的階段。

未來幾年宏觀經濟和杭州市經濟形勢繼續(xù)向好。國民經濟良性運行和居民收入的穩(wěn)定增長,使杭州市房地產市場的有效需求得以繼續(xù)保持旺盛發(fā)展態(tài)勢。在這樣的經濟景氣形勢下,杭州市房地產經濟對房地產市場調控的承受能力較強,有利于調整政府、銀行、投資者和購買者各方的利益關系。

杭州市政府對于房地產市場的調控,應當以創(chuàng)造良好的房地產投資環(huán)境為政策導向。對房地產市場的發(fā)展的內在規(guī)律進行準確把握,對未來杭州房地產市場的發(fā)展趨勢進行準確判斷。同時認真研究各種調控手段的組合作用,了解各種手段的時滯特征,科學預斷,把握時機,實現超前調控。

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