山區(qū)城市規(guī)劃對房地產的作用

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一、房地產在山區(qū)城市規(guī)劃中的經濟發(fā)展形態(tài)分析

山區(qū)城市規(guī)劃對當地經濟刺激帶動作用，需要經歷漫長的時間積累，需要在實踐中緩慢完成，無法在短時間看到山區(qū)城市規(guī)劃對當地經濟的帶動作用。但在進行地方經濟改善、刺激之前，山區(qū)城市規(guī)劃首先為當地房地產開發(fā)提供了發(fā)展平臺，激活了當地房地產市場，擴大了當地房地產開發(fā)需求。因此，當地房地產業(yè)是山區(qū)城市規(guī)劃下，得到改善效果最快、受影響程度最深的行業(yè)。山區(qū)城市規(guī)劃作為山區(qū)城市實現(xiàn)經濟目標發(fā)展、社會目標發(fā)展的重要性手段，在整體規(guī)劃下，山區(qū)城市在未來經濟發(fā)展過程中，可以掌握明確發(fā)展方向、科學調整山區(qū)城市土地配置、合理分配空間發(fā)展資源，有利于山區(qū)城市經濟發(fā)展，帶動當地經濟走向繁榮。基于山區(qū)城市規(guī)劃對當地空間、資源的整體調控。房地產業(yè)在當地社會經濟實際發(fā)展過程中，表現(xiàn)出的強大經濟拉動能力，離不開山區(qū)城市規(guī)劃的調控與管理，更主要是通過山區(qū)城市經濟發(fā)展形態(tài)表現(xiàn)出來。因此，山區(qū)城市規(guī)劃活動對當地房地產開發(fā)具有巨大積極促進作用，在加速當地房地產發(fā)展、擴大房地產建設需求上具有顯著成效。但是，進一步考量當地房地產行業(yè)在實際山區(qū)城市發(fā)展運作情況，由于山區(qū)城市經濟基礎薄弱、基礎設施建設規(guī)模小、較發(fā)達城市發(fā)展起步晚、技術水平嚴重低下，因此，當地房地產與山區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展出現(xiàn)發(fā)展不一致、不協(xié)調現(xiàn)象。山區(qū)城市長期處在經濟落后狀態(tài)中，山區(qū)城市規(guī)劃產生的短期快速經濟發(fā)展熱，即便經歷長期全面規(guī)劃與管理，山區(qū)城市規(guī)劃與當地房地產業(yè)在共同發(fā)展過程中，不協(xié)調問題依然存在。為了進一步發(fā)揮房地產在地方經濟拉動作用、進一步促使當地房地產與山區(qū)城市規(guī)劃形成良性互動，盡快采取相應整改措施，讓山區(qū)城市當地房地產更好地發(fā)揮先導性基礎作用，具有重大現(xiàn)實意義。

二、山區(qū)城市規(guī)劃與當地房地產相互促進關系闡述

山區(qū)城市規(guī)劃是一種政府強制干預行為，山區(qū)城市規(guī)劃方案、文書一般是由國家政府相關部門進行統(tǒng)一編訂，在規(guī)劃管理內容上以計劃性、政策性為主，主要以當地山區(qū)城市的整體利益和長遠利益為考慮出發(fā)點，進行山區(qū)城市規(guī)劃。相反，當地房地產作為個人經濟發(fā)展行為，多數是以房地產企業(yè)單位實現(xiàn)最高社會經濟效益為發(fā)展目的，在市場環(huán)境中受經濟發(fā)展規(guī)律制約，自由發(fā)展。因此，導致山區(qū)城市規(guī)劃與當地房地產在發(fā)展本質上出現(xiàn)不同，但基于山區(qū)城市規(guī)劃的整體管理，對當地房地產發(fā)展的促進作用非常明顯，具體表現(xiàn)在以下幾方面上：首先，山區(qū)城市規(guī)劃與當地房地產在利益最優(yōu)上達成統(tǒng)一。山區(qū)城市規(guī)劃主要考慮全局效益統(tǒng)一，為山區(qū)城市規(guī)劃尋求城市整體的最優(yōu)化管理模式。當地房地產作為私人企業(yè)單位，以自身利益為出發(fā)點，勢必會在山區(qū)城市中，選擇最佳、最好的土地作為房地產開發(fā)用地，采用獲利最高的房地產開發(fā)方式進行效益創(chuàng)收，同時對山區(qū)城市建筑容積率產生更高要求。此時，山區(qū)城市規(guī)劃在處理當地房地產肆意進行土地開發(fā)、破壞山區(qū)城市空間分配行為上，具有顯著管理成效。山區(qū)城市規(guī)劃可以有效管理當地房地產土地用地，以便更好管理山區(qū)城市交通、降低山區(qū)城市環(huán)境污染，有效管理、合理分配山區(qū)城市公共基礎設施。其次，山區(qū)城市規(guī)劃考慮長遠整體經濟效益，而當地房地產以短期快速收益為目標，借山區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展期間，快速實現(xiàn)自身企業(yè)經濟效益。山區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展下，當地房地產業(yè)受城市規(guī)劃刺激影響，新經濟發(fā)展模式注入山區(qū)城市，為山區(qū)城市房地產開發(fā)商帶來發(fā)展生機與發(fā)展平臺。山區(qū)城市經濟開發(fā)、城市建設，首要任務是要調節(jié)山區(qū)城市長遠宏觀經濟效益與當地房地產短期快速盈利之間的關系。山區(qū)城市規(guī)劃正是通過當地不同規(guī)模房地產，一次又一次不斷實現(xiàn)短期快速經濟效益，最終使得當地城市實現(xiàn)蓬勃、健康、穩(wěn)步發(fā)展。最后：計劃性山區(qū)城市規(guī)劃按固定城市規(guī)劃方案實行經濟改革、城市建設活動，與山區(qū)城市的計劃穩(wěn)定性相比，當地房地產經濟發(fā)展更具活波性、實時性。當地房地產建設過程中，風險突出、市場環(huán)境復雜多變，為當地房地產開發(fā)建設帶來巨大風險挑戰(zhàn)與壓力。但山區(qū)城市規(guī)劃期間，當地政府以計劃性城市規(guī)劃發(fā)展目標為主，固定、計劃式經濟發(fā)展為當地房地產發(fā)展，提供安全、穩(wěn)定的市場環(huán)境，當地房地產在計劃規(guī)劃經濟下，發(fā)展風險小，對促進當地房地產發(fā)展具有積極意義。

三、山區(qū)城市規(guī)劃對當地房地產的具體促進表現(xiàn)分析

1.山區(qū)城市規(guī)劃對當地房地產發(fā)展具有控制和管理作用

在山區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃過程中，當地房地產發(fā)展主要以短期盈利為主要發(fā)展模式，房屋、建筑長期租賃為手段的長遠性經濟發(fā)展行為案例少。房地產短期快速式盈利模式對山區(qū)城市規(guī)劃、房地產發(fā)展的短期經濟效益獲取，具有顯著經濟帶動作用。但是經濟回報速度過快，會致使當地房地產建設規(guī)模膨脹、住宅、辦公樓宇產量過剩。山區(qū)城市規(guī)劃經濟發(fā)展目標是通過經濟長遠發(fā)展，實現(xiàn)山區(qū)城市經濟良性、健康運作，當地房地產短期經濟行為，造成人口居住需求量過大，同時加劇醫(yī)療、文化、教育等經濟需求，造成當地政府出現(xiàn)嚴重財政負擔。因此，山區(qū)城市規(guī)劃的整體城市管理作用，可以有效控制管理當地房地產開發(fā)數量，為當地房地產做發(fā)展上指導，使山區(qū)城市房地產發(fā)展更具科學性、合理性，為山區(qū)城市未來健康、持續(xù)發(fā)展打下夯實基礎。

2.山區(qū)城市規(guī)劃對當地房地產發(fā)展具有指導和促進作用

山區(qū)城市規(guī)劃是建立在大量城市信息與大量經濟科學發(fā)展論證基礎上的經濟發(fā)展行為，因此，在山區(qū)城市規(guī)劃期間，山區(qū)城市規(guī)劃帶來的大量準確發(fā)展信息與土地開發(fā)依據是促進當地房地產開發(fā)、建設的重要因素。房地產在開發(fā)、建設之前，要進行城市土地選擇、開發(fā)用地招標、競標、開發(fā)建設方案編制、選擇、價格確定、比對等一系列環(huán)節(jié)，可以得到山區(qū)城市規(guī)劃的指導。當地房地產在山區(qū)城市規(guī)劃指導作用下，有助于提高房地產投資信心、促進當地房地產業(yè)經濟發(fā)展，隨著山區(qū)城市規(guī)劃的進一步推進與發(fā)展，對當地房地產業(yè)的經濟發(fā)展促進作用也更會更加明顯。

3.山區(qū)城市規(guī)劃對當地房地產聯(lián)合發(fā)展具有促進作用

當地房地產業(yè)開發(fā)與建設多數為個人行為，導致當地房地產建設規(guī)模小、社會經濟回報率低，聯(lián)合式成片房地產發(fā)展離不開山區(qū)城市規(guī)劃整體管理與設計，即山區(qū)城市規(guī)劃是當地房地產實現(xiàn)大規(guī)模發(fā)展、實現(xiàn)聯(lián)合成片發(fā)展的重要途徑。城市規(guī)劃發(fā)展下為眾多房地產業(yè)提供最科學、最合理城市用地配置、城市空間配置依據。不僅可以降低房地產設計成本、擴大房地產建設規(guī)模，同時在科學化城市規(guī)劃指導下，使當地房地產建筑功能更加齊全，不但可以滿足當地房地產投資商獲得最大經濟效益，對促進當地經濟發(fā)展、滿足當地百姓生活、發(fā)展需要具有重大積極作用。

四、山區(qū)城市規(guī)劃下實現(xiàn)當地房地產更好發(fā)展的應對策略

在山區(qū)城市規(guī)劃過程中，當地房地產經濟以無形經濟拉動功能，對山區(qū)城市規(guī)劃管理與布局工作發(fā)揮巨大積極、促進作用，促使當地經濟實現(xiàn)多元化發(fā)展，實施管理渠道變得具有選擇性。同理，山區(qū)城市規(guī)劃為當地房地產發(fā)展提供發(fā)展機遇、提升建筑需求量，刺激房地產蓬勃發(fā)展。為了在山區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展過程中，使當地房地產實現(xiàn)更好發(fā)展、獲得更高效益，山區(qū)城市規(guī)劃要大力提升房地產的監(jiān)管力度。同時在山區(qū)城市規(guī)劃期間，時刻關注房地產商利益獲得情況，提高彈性管理能力和市場應對能力，有利于城市規(guī)劃管理實現(xiàn)，對當地房地產的促進作用也會增強。

五、總結

山區(qū)城市規(guī)劃任務艱巨又長遠，實現(xiàn)當地房地產發(fā)展與規(guī)劃管理工作相協(xié)調，是一項更復雜、困難指數更高的社會性綜合系統(tǒng)項目，需要國家全方位共同協(xié)作來完成。相信隨著時代先進技術的發(fā)展，山區(qū)城市規(guī)劃對當地房地產的促進作用將會更大。

作者：李晨曦 魯瓊 單位：湖北工程學院 湖北城市建設職業(yè)技術學院